1、21-9月-221 2014.1.萬科成本學(xué)習(xí)心得 目 錄 PART 1 萬科集團(tuán)的幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)簡介 PART 2 XX地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)成本管理、采購管理現(xiàn)狀對(duì)比簡析 PART 3 與重慶萬科成本管理交流心得匯報(bào)21-9月-222 第一部分 萬科集團(tuán)的幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)簡介21-9月-223一 成本管理的總目標(biāo)創(chuàng)立成本優(yōu)勢(shì) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新技術(shù)優(yōu)勢(shì) 成本管理優(yōu)勢(shì)意義： 從企業(yè)的規(guī)模效益（如材料集中采購）取得成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本； 建立和發(fā)揮現(xiàn)代成本管理優(yōu)勢(shì)，向管理要效益。21-9月-224二、正確認(rèn)識(shí)成本管理21-9月-226成本管理的重心在哪

2、里？21-9月-227找出成本管理的重心21-9月-229四、幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)21-9月-2210四、幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)21-9月-2211四、幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)成本管理的發(fā)展方向21-9月-2212 第二部分 XX地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)成本管理、采購管理現(xiàn)狀對(duì)比簡析XX地產(chǎn) 啟 示 規(guī)劃方案確定后確 定 區(qū)域?qū)徟?，?bào)一線公司總經(jīng)理審批并下發(fā) 以強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫為編制依托 目標(biāo)成本確定的同時(shí)確定各部門的責(zé)任成本綱要階段確定成本目標(biāo)（方案設(shè)計(jì)后）公司開發(fā)綱要委員會(huì)審定有一定的數(shù)據(jù)庫積累尚未形成系統(tǒng)的責(zé)任成本體系 能否快速形成產(chǎn)品的系列化、標(biāo)準(zhǔn)化？進(jìn)而形成成本的標(biāo)準(zhǔn)化。繼續(xù)完善數(shù)據(jù)庫；能否考慮建立責(zé)任成本體系？

3、一、關(guān)于目標(biāo)成本21-9月-2214附：萬科的產(chǎn)品系列分布圖福州金域榕郡上海紅郡深圳金色家園深圳金域藍(lán)灣深圳蘭喬圣菲 螞蟻工房（南昌四季花城）深圳棠樾XX地產(chǎn) 啟 示 每月各一線公司提交excel版本的動(dòng)態(tài)月報(bào)集團(tuán)統(tǒng)一應(yīng)用EAS財(cái)務(wù)成本系統(tǒng)多年，業(yè)已成熟結(jié)合動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行定期的責(zé)任成本評(píng)估 每月各項(xiàng)目公司提交excel版本的動(dòng)態(tài)月報(bào)正在推廣應(yīng)用EAS財(cái)務(wù)成本系統(tǒng)尚未進(jìn)行責(zé)任成本評(píng)估 如何通過動(dòng)態(tài)成本的反饋，及時(shí)糾偏？進(jìn)行責(zé)任成本評(píng)估也許是一條可行的路徑如何有效利用信息化工具，更好的為成本管理服務(wù)，而不流于形式？二、關(guān)于動(dòng)態(tài)成本21-9月-2219附：萬科目前EAS系統(tǒng)的使用情況二21-9月-22

4、20附：萬科目前EAS系統(tǒng)的使用情況三XX地產(chǎn) 啟 示 集團(tuán)、區(qū)域、一線公司配備架構(gòu)完善的采購團(tuán)隊(duì)高效整合集團(tuán)內(nèi)的采購需求，以大采購量獲取低價(jià)格對(duì)供應(yīng)商有完善的分級(jí)管控、評(píng)估、反饋體系借助于集團(tuán)統(tǒng)一的采購管理信息化平臺(tái)(PDC平臺(tái)，Partner Development Center) 招標(biāo)、采購團(tuán)隊(duì)與成本管理團(tuán)隊(duì)融合正在努力進(jìn)行采購需求整合，已開展集中采購正在建立對(duì)供應(yīng)商的管理體系尚未建立、使用采購管理信息化平臺(tái) 隨著今后精裝修房的發(fā)展趨勢(shì)，采購管理的挑戰(zhàn)將越來越大，建議引起重視。對(duì)供應(yīng)商應(yīng)進(jìn)行分級(jí)管理，完善評(píng)估體系迅速整合集團(tuán)內(nèi)的采購需求，以規(guī)模獲取更好效益三、關(guān)于采購管理21-9月-22

5、22附：物品采購清單示例強(qiáng)大的材料部品庫為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)21-9月-2223附：細(xì)致的產(chǎn)品服務(wù)分類表羅馬城不是一天就建成的21-9月-2224 第三部分 重慶萬科交流簡介截至2010年4月，萬科在重慶開發(fā)項(xiàng)目6個(gè)，其中，在售項(xiàng)目2個(gè)，在建項(xiàng)目3個(gè)，另有1個(gè)項(xiàng)目處于項(xiàng)目前期。在售：萬科渝園朗潤園在建未售：緹香郡項(xiàng)目河運(yùn)校項(xiàng)目I地塊項(xiàng)目前期：佰富高爾夫項(xiàng)目21-9月-2227 據(jù)了解，重慶萬科是一個(gè)年輕的公司，隸屬于目前萬科的成都區(qū)域； 萬科2008年進(jìn)入重慶，在重慶也就3年的時(shí)間； 重慶萬科員工平均年齡只有29歲 在冊(cè)員工 137 人。萬科渝園圖片賞析重慶萬科組織架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室13

6、人財(cái)務(wù)管理部6人成本管理部8人客戶體驗(yàn)中心12人設(shè)計(jì)管理部13人工程與采購管理部24人營銷策劃部19人項(xiàng)目發(fā)展部5人寶圣項(xiàng)目部15人緹香郡項(xiàng)目部7人I地塊項(xiàng)目部11人河運(yùn)校項(xiàng)目部8人副總經(jīng)理1人總助1人工程品質(zhì)組6人采購組4人精裝修組5人景觀組7人重慶萬科組織架構(gòu)補(bǔ)充說明1、設(shè)8個(gè)職能部門，目前另有四個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理部； 2、工程與采購管理目前有23人，其中采購（招標(biāo)）管理為其中一個(gè)小組，目前有4人，據(jù)了解，該部門還承擔(dān)著除了建筑設(shè)計(jì)管理以外的設(shè)計(jì)管理工作（如景觀設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)）、材料采購工作；21-9月-2232 二、 交流心得介紹 21-9月-22331、前期成本管理 1.1 前期的成本管理高

7、度強(qiáng)調(diào)專業(yè)互動(dòng)； 1.2 在前期的設(shè)計(jì)階段，各專業(yè)（設(shè)計(jì)、營銷、成本、采購）會(huì)對(duì)部品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、選材、檔次等進(jìn)行多輪溝通； 1.3 據(jù)了解，在施工圖完成的同時(shí)，除了一些需要二次深化設(shè)計(jì)專項(xiàng)工作（比如鋼結(jié)構(gòu)）等，其他主要部品的選型可以確定，這樣，采購管理可以迅速跟上，提高效率，有效縮短開發(fā)周期。 1.4 在施工圖出來時(shí)，已經(jīng)可以做到提供排磚圖。21-9月-2234一點(diǎn)心得： 1. 萬科的設(shè)計(jì)方案、圖紙?jiān)谡酵瓿芍坝幸粋€(gè)與集團(tuán)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比的過程，稱之為“對(duì)標(biāo)”，對(duì)標(biāo)不通過的，很大的可能就是重來，因此，一般設(shè)計(jì)管理人員都會(huì)時(shí)刻保持“控制成本”之心，否則很有可能被推倒過來。 2. 制度固然

8、重要，從某個(gè)角度而言更重要的也許是執(zhí)行力。 21-9月-22352、動(dòng)態(tài)成本管理 2.1 各城市公司按照集團(tuán)的動(dòng)態(tài)月報(bào)格式提交電子版的成本動(dòng)態(tài)月報(bào)，格式比較復(fù)雜。 2.2 成本專業(yè)同時(shí)在使用金蝶的 EAS 集成財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)，從重慶萬科的使用效果來看，應(yīng)用的相當(dāng)不錯(cuò)，設(shè)計(jì)變更、簽證等做到了一單一錄。 2.3 各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本在金蝶的 EAS 管理系統(tǒng)中及時(shí)更新，集團(tuán)總部監(jiān)控可以足不出戶。一點(diǎn)心得： 迅速有效的推廣應(yīng)用管理軟件，是高效延展總部管理半徑的利器。 21-9月-22363、成本管理權(quán)限（城市公司） 根據(jù)交流了解到，重慶萬科的成本管理權(quán)限本身在修訂中，主要情況如下：3.1 設(shè)計(jì)變更：

9、10 萬元 總經(jīng)理審批21-9月-22373.2 簽證（工程指令）： 10 萬元 一般不予簽發(fā)，大于10萬需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議3.3 工程招標(biāo)： 除壟斷行業(yè)外，30萬元以上需要招標(biāo)。21-9月-22384、采購管理 4.1 經(jīng)過了解，萬科目前的采購管理系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，集團(tuán)采用了統(tǒng)一的網(wǎng)上招 投標(biāo)平臺(tái)（PDC)。 4.2 個(gè)人認(rèn)為該平臺(tái)解決了很多采購管理方面的難題，如： 1）總部與區(qū)域、城市公司的分權(quán)、集權(quán)問題； 2）采購的規(guī)模效益與采購的效率問題； 3）公平、有效的監(jiān)督問題； 4）采購量的增加與人力資源匱乏的制約問題。 4.3 集團(tuán)戰(zhàn)略采購的范圍： 主要包括電梯、涂料、面磚、管材、屋面瓦、以及幾乎所有的精裝修部品等（約有數(shù)十種） 21-9月-2239 4.4 城市公司層面（以重慶萬科為例）的戰(zhàn)略采購： 包括總包單位、消防、門窗、監(jiān)理單位等 4.5 城市公司層面（以重慶萬科為例）的集中采購： 比較靈活，需結(jié)合項(xiàng)目具體情況，包括保溫砂漿、電線電纜等。一點(diǎn)心得： 對(duì)于跨地域多項(xiàng)目運(yùn)作的地產(chǎn)公司，建立并推廣統(tǒng)一的采購平臺(tái)（集成系統(tǒng)），對(duì)全面提升公司運(yùn)營能力很關(guān)鍵。集團(tuán)戰(zhàn)略采購可以獲取的低成本是一般的小公司不敢想象的，很多全國性的大批發(fā)商拿不到的建材價(jià)格，萬科