1、打造天府客廳，建設智慧高地 牧馬新城戰(zhàn)略策劃報告 導 言 牧馬新城城戰(zhàn)略策策劃的背背景： 隨著著成都成成為“西部之之心，休休閑之都都”、雙流流成為“中國西西部航都都，成都都南部新新城”，牧馬馬山面臨臨前所未未有的戰(zhàn)戰(zhàn)略機遇遇期。然然而，牧牧馬山在在大成都都和雙流流總體格格局當中中的戰(zhàn)略略定位尚尚不清晰晰，如何何凸顯其其主題和和靈魂？ 長期期以來，牧馬山山發(fā)展緩緩慢，開開發(fā)凌亂亂，整體體形象不不佳，區(qū)區(qū)域價值值遲遲未未得顯現(xiàn)現(xiàn)，如何何通過富富有前瞻瞻性、創(chuàng)創(chuàng)新性和和操作性性的戰(zhàn)略略策劃，進一步步明晰其其產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和開開發(fā)戰(zhàn)略略，使其其步入快快速發(fā)展展的軌道道，實現(xiàn)現(xiàn)價值最最大化？ 新時代呼呼喚新

2、的的牧馬山山。 牧馬山必必須“重修廟廟宇，再再塑金身身”！ 目 錄 第一部分分 態(tài)勢勢分析 4 一、成都都成為西西部“領袖城城市” 4 二、成都都成為“西部航航都” 9 三、成都都成為“休閑之之都” 133 四、聚焦焦牧馬山山 177 第二部分分 戰(zhàn)略略定位 27 一、總體體定位 27 二、形象象定位 27 三、產(chǎn)業(yè)業(yè)定位 28 四、市場場定位 30 第三部分分 新城城構建 31 一、土地地分析 31 二、牧馬馬新城的的構建 42 第四部分分 開發(fā)發(fā)策略 63 一、開發(fā)發(fā)模式選選擇 663 二、總體體開發(fā)理理念 665 三、開發(fā)發(fā)分期建建議 666 四、營銷銷推廣策策略 772 致 謝 73

3、第一部分分 態(tài)勢勢分析 一、成都都成為西西部“領袖城城市” 在全球化化浪潮的的推動下下，成都都作為中中西部地地區(qū)創(chuàng)業(yè)業(yè)環(huán)境最最優(yōu)、人人居環(huán)境境最佳、綜合實實力最強強的區(qū)域域中心城城市，正正在成為為名副其其實的“西部之之心，休休閑之都都”。尤其其是隨著著全球產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向中中國轉(zhuǎn)移移的重點點從制造造業(yè)轉(zhuǎn)向向服務業(yè)業(yè)，成都都作為中中國西部部地區(qū)領領袖城市市（“頭腦城城市”）的地地位日益益突出研發(fā)發(fā)中心最最密集，總部經(jīng)經(jīng)濟最發(fā)發(fā)達，創(chuàng)創(chuàng)意城市市的特點點最鮮明明。新時時代催生生新成都都，成都都的發(fā)展展顯然不不能滿足足于規(guī)模模的擴大大和形象象的改觀觀，更要要追求城城市能級級的提升升。新成成都呼喚喚新平臺臺，成

4、都都除了大大規(guī)模開開發(fā)一般般意義上上的新城城，更需需要精心心打造承承載成都都雄心與與夢想的的新城未來來之城。牧馬山山如能先先知先覺覺，及時時抓住這這一歷史史機遇，必將脫脫穎而出出。 從全球產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的新趨趨勢看，隨著中中國的經(jīng)經(jīng)濟快速速成長，尤其是是中國龐龐大市場場的成長長，繼制制造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移之后的的一輪新新的產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移浪浪潮正在在到來（如圖11），即即現(xiàn)代服服務業(yè)的的轉(zhuǎn)移。以頭腦腦產(chǎn)業(yè)為為主體的的知識密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)的主主導，而而成都成成為中國國西部發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代服務業(yè)業(yè)的主要要承接地地。 在全球經(jīng)經(jīng)濟一體體化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的背景景下，眾眾多的跨跨國公司司在進入入中

5、國西西部市場場之時，紛紛尋尋找一個個落戶城城市，成成都正是是由于擁擁有較強強的綜合合優(yōu)勢（區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和廣廣闊的腹腹地；以以航空港港、信息息港和發(fā)發(fā)達的內(nèi)內(nèi)陸交通通港，“三港”為代表表的樞紐紐型基礎礎設施；金融服服務、國國際貿(mào)易易、高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和出出口加工工等產(chǎn)業(yè)業(yè)基地的的崛起；完整的的產(chǎn)業(yè)配配套；雄雄厚的人人才和科科技基礎礎；豐富富的信息息資源；以世界界強企業(yè)業(yè)為中堅堅的外資資企業(yè)的的聚集；良好的的生活環(huán)環(huán)境，以以及對國國內(nèi)外人人才和資資本的吸吸引力），有利利于以創(chuàng)創(chuàng)新和服服務為特特征的“頭腦經(jīng)經(jīng)濟”的發(fā)展展，正成成為這些些跨國公公司首選選之地。作為“西部之之心”的成都都城市發(fā)發(fā)展模式式、

6、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨向也在在發(fā)生根根本性的的變化：一是城城市定位位向“領袖城城市”轉(zhuǎn)變；二是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展重點向向“頭腦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變。 圖1：中中國承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的浪浪潮 “領袖城城市”表現(xiàn)之之一：總總部基地地 20044年，成成都市相相繼獲得得了“中國最最具經(jīng)濟濟活力城城市”、“中國最最佳商務務城市”等稱號號，這表表明成都都具有良良好的商商務環(huán)境境，十分分適合發(fā)發(fā)展“總部經(jīng)經(jīng)濟”。中中國總部部經(jīng)濟藍藍皮書通過對對全國335個主主要城市市總部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展能力進進行評價價，結(jié)果果顯示，總部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展能力排排在前十十位的城城市依次次是北京京、上海海、廣州州、深圳圳、成都都、杭州州、天津津、南京京、青島

7、島和武漢漢，成都都排名第第五，且且位居中中西部之之首。法法國安龍龍保險更更是將中中國區(qū)總總部設在在成都，渣打銀銀行、匯匯豐銀行行等知名名金融機機構紛紛紛在成都都設立區(qū)區(qū)域總部部。以成成都等為為代表的的大區(qū)域域性中心心城市，在發(fā)展展總部基基地上側(cè)側(cè)重于發(fā)發(fā)展部分分跨國公公司在華華分支機機構、國國內(nèi)大企企業(yè)總部部或區(qū)域域總部、省級大大企業(yè)集集團總部部等。 “領袖城城市”表現(xiàn)之之二：研研發(fā)中心心 隨著以高高新技術術產(chǎn)業(yè)為為代表的的新經(jīng)濟濟的崛起起，研發(fā)發(fā)機構成成為產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的上上游高端端，把生生產(chǎn)基地地轉(zhuǎn)移到到中國，把研發(fā)發(fā)和服務務中心留留在本土土，這是是跨國公公司多年年來對華華投資的的戰(zhàn)略布布局。但

8、但是，隨隨著中國國加入世世貿(mào)組織織、進一一步融入入全球經(jīng)經(jīng)濟，隨隨著新的的全球制制造業(yè)中中心在中中國的崛崛起，跨跨國公司司紛紛在在華設立立區(qū)域性性研發(fā)機機構和服服務基地地，以貼貼近客戶戶需求，提升在在中國市市場和國國際市場場的競爭爭力。研研發(fā)部門門的多少少和層次次的高低低往往成成為評判判一個國國家經(jīng)濟濟發(fā)達程程度的重重要標準準，依此此類推，對于一一個城市市來說，所擁有有的研發(fā)發(fā)中心也也成為評評判其城城市“領導”地位的的主要指指標，而而成都正正是因擁擁有眾多多的高質(zhì)質(zhì)量的研研發(fā)中心心，而成成為西部部的“頭腦城城市”。隨著著眾多的的高新技技術產(chǎn)業(yè)業(yè)在成都都的落地地，成都都已經(jīng)成成為中西西部第一一大

9、ITT城市，在國內(nèi)內(nèi)也在前前五，僅僅次于北北京、上上海、深深圳、廣廣州。目目前進入入成都的的研發(fā)中中心有： INNTELL芯片組組裝中心心、 摩摩托羅拉拉研發(fā)中中心、AALCAATELL研發(fā)中中心、NNOKIIA研發(fā)發(fā)中心、西門子子成都研研開發(fā)中中心、愛愛立信西西部研發(fā)發(fā)總部、Gammelooft成成都研發(fā)發(fā)中心、瑞士微微訊(成成都)研研發(fā)中心心 、成成都微軟軟技術中中心、成成都邁普普、科勝勝訊公司司成都研研發(fā)中心心、惠普普成都研研發(fā)中心心（中國國3大中中心之一一，據(jù)說說是中國國的最后后一個）等跨國國公司。此外，甲骨文文公司、IBMM等企業(yè)業(yè)也都表表示將在在成都設設研發(fā)中中心。國國內(nèi)企業(yè)業(yè)的研

10、發(fā)發(fā)中心還還有：成成都華為為研究所所、成都都中興研研究所、盛大成成都研發(fā)發(fā)中心、聯(lián)想研研究院成成都分院院、金山山數(shù)字娛娛樂科技技有限公公司等。 “領袖城城市”表現(xiàn)之之三：創(chuàng)創(chuàng)意城市市 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)造就創(chuàng)創(chuàng)意城市市?！皠?chuàng)意城城市”是在創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的基礎礎上提出出來的，創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是在在制造業(yè)業(yè)充分發(fā)發(fā)展，服服務業(yè)不不斷壯大大的基礎礎上形成成的新型型產(chǎn)業(yè)，是二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)融合發(fā)發(fā)展的結(jié)結(jié)果。創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)通過創(chuàng)創(chuàng)意活動動，將設設計、技技術、制制造、商商業(yè)、文文化和藝藝術等活活動融為為一體，按照市市場化運運作模式式，創(chuàng)造造性的開開發(fā)和利利用，是是城市經(jīng)經(jīng)濟和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合合發(fā)展的的新載體體，是現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)的重

11、重要組成成部分。通常包包括廣告告、建筑筑藝術、藝術和和古董市市場、手手工藝品品、時尚尚設計、電影與與錄像、交互式式互動軟軟件、音音樂、表表演藝術術、出版版業(yè)、軟軟件及計計算機服服務、電電視和廣廣播等等等。隨著著創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不不斷發(fā)展展，涌現(xiàn)現(xiàn)出一批批創(chuàng)意城城市。 創(chuàng)意城市市將是未未來城市市最具競競爭優(yōu)勢勢的戰(zhàn)略略制高點點。綜觀觀全球，世界城城市都是是創(chuàng)新城城市,有有影響的的世界級級城市，無一不不是創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)最最集中、最發(fā)達達的地區(qū)區(qū)，正是是發(fā)達的的創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大大大增強了了城市的的競爭力力和輻射射功能，造就了了世界級級城市。隨著創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)在我國國的不斷斷發(fā)展，“創(chuàng)意之之都”和“創(chuàng)意城城市”風起

12、云云涌?！皠?chuàng)新之之都”的爭奪奪已經(jīng)在在北京、上海和和深圳之之間悄然然開始，此外廣廣州、杭杭州、重重慶、昆昆明、西西安等眾眾多城市市也都制制定了創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，打打造創(chuàng)意意城市。這是實實施自主主創(chuàng)新戰(zhàn)戰(zhàn)略的一一個具體體表現(xiàn)，也是城城市爭取取核心競競爭力的的重要表表現(xiàn)。未未來城市市最具競競爭優(yōu)勢勢的定位位已不僅僅是類似似區(qū)域政政治中心心、經(jīng)濟濟中心、文化中中心等概概念，在在文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的迅速速拉動下下，創(chuàng)意意城市將將是未來來城市最最具競爭爭優(yōu)勢的的一個新新定位。創(chuàng)意城城市的形形成和發(fā)發(fā)展不僅僅將使城城市發(fā)展展從效率率城市提提升到創(chuàng)創(chuàng)新城市市，而且且會從整整體上推推動城市市形態(tài)和和質(zhì)態(tài)的

13、的根本性性轉(zhuǎn)型，是城市市在更高高層次上上形成自自己核心心競爭優(yōu)優(yōu)勢的戰(zhàn)戰(zhàn)略制高高點。文文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)在在中國風風起云涌涌。北京京：“十一五五”期間北北京將重重點發(fā)展展影視業(yè)業(yè)、出版版業(yè)、演演出業(yè)、藝術品品經(jīng)營業(yè)業(yè)、動漫漫與網(wǎng)絡絡游戲業(yè)業(yè)等六大大文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)。北京京已經(jīng)形形成初步步成型的的創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚區(qū)，如如北京數(shù)數(shù)字娛樂樂示范基基地、中中關村創(chuàng)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)先導基基地、國國家新媒媒體產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、東城區(qū)區(qū)文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園以以及朝陽陽大山子子藝術中中心等。上海：創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也被被列入上上?！笆晃逦濉卑l(fā)展規(guī)規(guī)劃，上上海志在在用100年時間間建成亞亞洲最有有影響力力的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)中中心之一一。目前前，上

14、海海市已建建成188家創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)，在這些些集聚區(qū)區(qū)中入駐駐有300余個國國家和地地區(qū)的創(chuàng)創(chuàng)意設計計企業(yè)8800多多戶，從從業(yè)人員員上萬人人。規(guī)劃劃到20010年年創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢貢獻約占占全市GGDP的的10%以上。深圳：將文化化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園建建設列為為“文化立立市”的重要要內(nèi)容。長沙：超級級女聲證明了了長沙對對于電視視節(jié)目的的創(chuàng)意。另外，“藍貓”銷售著著近30000多多個品種種的衍生生產(chǎn)品，長沙卡卡通藝術術節(jié)開幕幕、金鷹鷹卡通頻頻道開播播，長沙沙的創(chuàng)意意城市特特色有著著獨特的的地位。昆明：昆大麗麗(昆明明、大理理、麗江江)向來來被視為為生活方方式的典典范。這這里是手手工業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意人群群的

15、天堂堂。 從不缺乏乏創(chuàng)意的的城市成都都也在積積極打造造西部第第一“創(chuàng)意城城市”。成都都是個具具有“智慧”精神的的城市，近年來來電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)有較大大發(fā)展，集聚了了一批高高水準的的人才和和知名企企業(yè)，在在這里發(fā)發(fā)展創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)有有很好的的基礎和和市場作作保證。十一五五期間，成都將將打造“數(shù)字娛娛樂第三三城”。將大大力發(fā)展展有線數(shù)數(shù)字電視視，推出出傳媒娛娛樂品牌牌，推進進西部印印務產(chǎn)業(yè)業(yè)基地建建設，構構建新聞聞出版產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，扶持有有發(fā)展?jié)摑摿Φ奈奈幕菟囁嚬咀鲎龃笞鰪姀?，加快快建設國國家級網(wǎng)網(wǎng)絡游戲戲和動漫漫產(chǎn)業(yè)基基地，培培育壯大大數(shù)字娛娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)。此外外，成都都將打造造“動漫之之城”，網(wǎng)絡絡游

16、戲發(fā)發(fā)展商都都不會忽忽略成都都，20004年年成都市市就擁有有近300萬互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)用戶戶，是全全國三大大數(shù)字娛娛樂城市市之一。動漫網(wǎng)網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)業(yè)是成都都市文化化產(chǎn)業(yè)的的新興重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，全國首首家網(wǎng)絡絡動漫游游戲產(chǎn)業(yè)業(yè)基地已已經(jīng)在成成都市高高新區(qū)正正式投入入營運，目前已已有盛大大、金山山等355家國內(nèi)內(nèi)外知名名網(wǎng)絡游游戲企業(yè)業(yè)入駐，投資達達1.55億元。 一系列的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢表明明，新時時代催生生新成都都，成都都正在成成為西部部的“領袖城城市”。為此此，成都都的發(fā)展展顯然不不能滿足足于規(guī)模模的擴大大和形象象的改觀觀，更要要謀求城城市能級級的提升升。新成成都呼喚喚新平臺臺，成都都除了大大規(guī)模開開

17、發(fā)一般般意義上上的新城城，更需需要精心心打造承承載成都都雄心與與夢想的的新城未來來之城。我們認認為，牧牧馬山如如能先知知先覺，及時抓抓住這一一歷史機機遇，超超越一般般意義的的新城進進行高起起點的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位，則必必將在眾眾多的新新城當中中脫穎而而出。 二、成都都成為“西部航航都” 臨空經(jīng)濟濟改變城城市命運運，成都都作為中中國航空空“第四極極”，正在在成為“西部航航都”，“中國西西部航空空城”（占地地約1000平方方公里）開始浮浮出水面面。臨空空經(jīng)濟給給雙流帶帶來的不不僅是航航空物流流業(yè)和臨臨空制造造業(yè)的集集聚，更更將加速速臨空型型服務業(yè)業(yè)即高高端現(xiàn)代代服務業(yè)業(yè)的迅速速集聚。由于雙雙流機場場周邊

18、的的發(fā)展空空間已十十分有限限，188平方公公里的牧牧馬新城城作為中中國西部部航空城城的一個個重要組組團，因因其特殊殊的地理理位置、良好的的生態(tài)環(huán)環(huán)境和高高尚運動動配套，理所應應當?shù)爻沙蔀檎麄€個航空城城中最高高端的休休閑商務務板塊和和高尚居居住板塊塊，臨空空化、高高端化和和國際化化是其發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢。 隨著全球球經(jīng)濟一一體化的的推動和和航空時時代的到到來，中中國的航航空業(yè)得得到了快快速的發(fā)發(fā)展，以以北京、上海、廣州為為中心形形成了中中國航空空的“三大極極”，而在在中西部部地區(qū)，成都由由于擁有有西部最最廣的航航空區(qū)位位腹地條條件，最最大的航航空客貨貨流量，最強的的綜合經(jīng)經(jīng)濟實力力，成為為西部

19、航航空第一一城和中中國航空空“第四極極”，中國國航空的的“311”格局形形成。在在新一輪輪的城市市競爭中中，擁有有國家級級和區(qū)域域級樞紐紐機場的的城市，紛紛以以發(fā)展臨臨空經(jīng)濟濟作為提提升城市市能級的的引擎，一時間間在中國國建設航航空城的的浪潮風風起云涌涌：北京京、上海海、廣州州、深圳圳、天津津、重慶慶、昆明明等眾多多的城市市都提出出建設航航空城的的宏偉藍藍圖。 成都成為為中國航航空“第四極極”，雙流流縣作為為成都市市臨空經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的主體，以打造造“西部航航都”為契機機，構建建中國西西部最發(fā)發(fā)達的臨臨空經(jīng)濟濟區(qū)，將將成為中中國西部部臨空經(jīng)經(jīng)濟第一一城，成成為整個個西部地地區(qū)航空空運輸與與臨空經(jīng)經(jīng)

20、濟規(guī)模模最大、能級最最高的樞樞紐與中中心。雙雙流臨空空經(jīng)濟區(qū)區(qū)即中國國西部航航空城的的范圍包包括：航航空港物物流園區(qū)區(qū)、商貿(mào)貿(mào)集中發(fā)發(fā)展區(qū)、工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)、東東升城市市組團的的部分區(qū)區(qū)域、華華陽城市市組團的的部分區(qū)區(qū)域及牧牧馬山組組團，占占地約1100平平方公里里。未來來的中國國西部航航空城是是具備機機場作業(yè)業(yè)、國際際物流、保稅工工業(yè)、金金融商業(yè)業(yè)、國際際會展、生態(tài)居居住、國國際教育育、旅游游休閑等等功能的的經(jīng)濟區(qū)區(qū)，是綜綜合性、多功能能、具有有航空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色色的都市市化區(qū)域域。成都都將被批批準開放放“第五航航權”。20005年年相繼開開通了成成都至巴巴黎，成成都經(jīng)上上海至洛洛杉磯、倫敦、

21、溫哥華華、墨爾爾本等國國際航線線。漢沙沙航空公公司與國國航合作作開通成成都至德德國法蘭蘭克福的的貨運航航線，實實現(xiàn)了成成都連接接歐美發(fā)發(fā)達城市市貨運航航線零的的突破；大韓航航空申請請飛成都都貨運航航線，從從漢城到到成都再再飛歐洲洲，韓國國漢城機機場一個個貨運倉倉庫年吞吞吐量就就達到1100萬萬噸。隨隨著第五五航權的的開放，成都以以雙流為為核心所所打造的的“西部航航都”的地位位將越加加鞏固。 牧馬山在在航空城城中的角角色與地地位： （1）牧牧馬山作作為航空空城的一一個組團團，是其其休閑商商務區(qū) 中國西部部航空城城的功能能分區(qū)包包括：航航空物流流區(qū)、臨臨空工業(yè)業(yè)區(qū)、臨臨空商業(yè)業(yè)區(qū)、臨臨空商務務區(qū)、

22、臨臨空文化化區(qū)、臨臨空居住住區(qū)等（如圖22），牧牧馬山板板塊在航航空城的的核心區(qū)區(qū)中作為為“臨空休休閑商務務區(qū)”。 圖2：中中國西部部航空城城的功能能分區(qū) （2）牧牧馬山板板塊與航航空城內(nèi)內(nèi)其它板板塊的關關系 與臨空工工業(yè)區(qū)和和臨空物物流區(qū)的的關系：航空城城的工業(yè)業(yè)區(qū)和物物流區(qū)是是航空城城中的“車間”和“倉庫”，在臨臨空經(jīng)濟濟中扮演演的是“軀干”的角色色，在工工業(yè)區(qū)和和物流區(qū)區(qū)中也有有部分辦辦公區(qū)域域，然而而對于大大型企業(yè)業(yè)來說，牧馬山山良好的的生態(tài)環(huán)環(huán)境和高高端的配配套設施施，對企企業(yè)的高高端辦公公機構和和管理部部門有很很強的吸吸引力。 與臨空商商業(yè)區(qū)的的關系：臨空商商業(yè)區(qū)，是航空空城中生生

23、產(chǎn)、生生活活動動相配套套的區(qū)域域，是現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)最集集中的區(qū)區(qū)域，但但臨空商商業(yè)中相相關的高高端產(chǎn)品品放置到到牧馬新新城去演演繹就更更為合適適。 與臨空文文化區(qū)的的關系：臨空文文化區(qū)，航空城城中的文文化區(qū)是是成都最最大的大大學城板板塊，有有眾多的的科研院院所和研研究機構構，屬智智力密集集區(qū)域。隨著牧牧馬山環(huán)環(huán)境的進進一步改改進，配配套進一一步提高高，會吸吸引一定定的高端端的研究究機構和和智力資資源向牧牧馬山擴擴散，也也為牧馬馬山發(fā)展展頭腦經(jīng)經(jīng)濟創(chuàng)造造良好的的智力條條件。 與臨空居居住區(qū)的的關系：就整個個航空城城的臨空空居住區(qū)區(qū)來看，由于緊緊鄰機場場，受開開發(fā)強度度、建筑筑密度和和建筑形形態(tài)的

24、限限制，牧牧馬山只只能作為為發(fā)展別別墅和低低密度住住宅用地地，由于于高爾夫夫球場等等高端設設施的配配套，造造就了牧牧馬山作作為高尚尚別墅區(qū)區(qū)的機遇遇，而這這是航空空城內(nèi)其其它臨空空居住板板塊所無無法比擬擬的。 與其它臨臨空商務務區(qū)的關關系：航航空城中中有三大大商務區(qū)區(qū)，其中中位于華華陽的商商務區(qū)作作為“成都南南部新城城”的商務務中心，主要是是“城南CCBD”的角色色，臨空空服務性性質(zhì)相對對較弱；另一個個商務區(qū)區(qū)（機場場路沿線線）由于于被機場場和物流流園區(qū)、文化區(qū)區(qū)擠壓，發(fā)展?jié)摑摿τ邢尴?；牧馬馬山由于于機場二二跑道的的修建，原有機機場周邊邊的相關關航空機機構等眾眾多部門門被迫拆拆遷，這這為牧馬馬

25、山發(fā)展展航空商商務創(chuàng)造造了條件件，目前前已有民民航西南南管理局局、國航航和鷹聯(lián)聯(lián)等遷至至牧馬山山。 總之，牧牧馬新城城因其特特殊的地地理位置置，良好好的生態(tài)態(tài)環(huán)境，高尚的的運動配配套設施施（高爾爾夫等），必將將成為整整個航空空城中最最高端的的休閑商商務板塊塊和高尚尚居住板板塊，臨臨空化、高端化化和國際際化是其其必然趨趨勢。 案例：上上海虹橋橋的臨空空商務區(qū)區(qū)。成都都雙流機機場和上上海虹橋橋機場在在城市中中的區(qū)位位相當，都屬于于近郊型型機場，依托機機場的上上海長寧寧虹橋地地區(qū)發(fā)展展現(xiàn)代服服務業(yè)和和臨空商商務對雙雙流和牧牧馬山的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展有很很大的借借鑒意義義。緊鄰鄰上海虹虹橋機場場的虹橋橋地區(qū)

26、是是集涉外外經(jīng)貿(mào)、商務、會展、賓館、商業(yè)、娛樂于于一身的的臨空經(jīng)經(jīng)濟區(qū)，也是上上海發(fā)展展頭腦經(jīng)經(jīng)濟和高高端產(chǎn)業(yè)業(yè)最集中中的地區(qū)區(qū)。虹橋橋地區(qū)包包括五大大板塊：虹橋開開發(fā)區(qū)、國際特特色培訓訓區(qū)、婁婁山關路路天山山路商業(yè)業(yè)娛樂休休閑區(qū)、遵義路路會展辦辦公酒店店區(qū)、古古北商務務區(qū)。目目前入駐駐虹橋的的企業(yè)和和辦事機機構約為為30000家，其中外外資企業(yè)業(yè)和機構構約占447，國際5500強強企業(yè)中中的3MM、聯(lián)合合利華、通用電電器、英英特爾等等公司在在此設有有辦事機機構。已已有155個國家家的駐滬滬領事館館落戶這這里，虹虹橋已成成為上海海目前最最成熟的的商務辦辦公區(qū)之之一。在在包括虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)、虹虹

27、橋機場場、古北北新區(qū)、虹橋路路沿線高高級居住住區(qū)在內(nèi)內(nèi)的約110Kmm2范圍圍內(nèi)，目目前已建建有188家賓館館，其中中五星級級賓館55家，四四星級賓賓館6家家，三星星級賓館館7家（擁有虹虹橋機場場的長寧寧區(qū)擁有有的五星星級酒店店數(shù)量占占上海的的六分之之一。截截至20006年年1月，上海擁擁有的五五星級酒酒店233家，其其中：長長寧有66家、黃黃浦有22家、靜靜安有44家、盧盧灣有33家、浦浦東有77家、徐徐匯有11家。浦浦東、長長寧座擁擁機場的的優(yōu)勢，使其成成為五星星級酒店店最集中中的兩區(qū)區(qū)）。 三、成都都成為“休閑之之都” 隨著中國國進入休休閑時代代，眾多多的城市市確立了了“休閑城城市”的城

28、市市發(fā)展目目標，而而作為中中國發(fā)展展休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“領軍”城市成都，在打造造“休閑之之都”的道路路上也是是“前有勁勁敵，后后有追兵兵”，要想想保持領領先地位位，也必必須重新新明晰自自己的發(fā)發(fā)展方向向，走國國際化的的道路，應與城城市中現(xiàn)現(xiàn)代服務務性行業(yè)業(yè)的發(fā)展展密切聯(lián)聯(lián)系起來來，才能能卓有成成效的建建設一個個休閑城城市，打打造一個個名副其其實的“休閑之之都”，而牧牧馬山在在面臨這這樣難得得的歷史史機遇時時，必須須抓住機機會，成成為成都都打造“休閑之之都”的一個個支撐平平臺。 休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)是211世紀全全球經(jīng)濟濟發(fā)展的的五大推推動力之之一。城城市休閑閑業(yè)的發(fā)發(fā)展引出出了更多多元素的的擴展，擴大了了城市

29、的的知名度度，推動動城市服服務管理理和休閑閑設施更更上一層層樓，尤尤其是服服務性行行業(yè)的發(fā)發(fā)展和成成熟。在在我國，休閑城城市的競競爭首先先是在兩兩個城市市之間展展開的，一個是是“天堂”杭州，一個是是“天府”成都。杭州制制定了“天堂硅硅谷、休休閑之都都”戰(zhàn)略目目標，并并憑借220066休博會會強化“東方休休閑之都都”的品牌牌；成都都依靠豐豐富的旅旅游資源源和人文文遺產(chǎn)，為打造造“休閑之之都”也是不不遺余力力。應該該看到，“休閑之之都”的競爭爭，是休休閑資源源、休閑閑文化、休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和休休閑品牌牌的全面面競爭。 成都要想想成為“休閑之之都”，首先先要繼續(xù)續(xù)做大做做強第三三產(chǎn)業(yè)，尤其是是現(xiàn)代服服務業(yè)

30、。而隨著著現(xiàn)代服服務業(yè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展，必必然引發(fā)發(fā)對酒店店餐飲娛娛樂市場場和商務務辦公市市場的需需求。11）酒店店餐飲娛娛樂市場場的巨大大需求：隨著旅旅游人群群、度假假人群、商務人人群的日日益增多多，對酒酒店餐飲飲業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出強烈烈的剛性性需求；隨著人人們生活活水平的的不斷改改善，在在享受性性消費上上的比例例日益增增大，對對餐飲、娛樂、保健等等方面的的需求逐逐漸增多多；酒店店餐飲娛娛樂業(yè)自自身的發(fā)發(fā)展也逐逐漸走向向了多元元化。22）商務務辦公區(qū)區(qū)的個性性化需求求：根據(jù)據(jù)機構本本身的功功能定位位，選擇擇商務樓樓時更注注重區(qū)域域的功能能性；根根據(jù)其服服務的客客戶源的的分布情情況，十十分注重重周邊的的

31、配套性性；對商商務樓市市場的租租售更趨趨理性化化，總體體上以租租賃為主主。 圖3：郊郊區(qū)辦公公園與中中心商務務區(qū)的分分離 受技術因因素、成成本因素素和環(huán)境境因素的的影響，現(xiàn)代辦辦公模式式發(fā)生了了轉(zhuǎn)變（如圖33），工工業(yè)化時時代的辦辦公空間間是標準準化的分分割空間間、寫字字樓形態(tài)態(tài)，多集集中于中中央商務務區(qū)；后后工業(yè)時時代的辦辦公空間間是親近近自然、可持續(xù)續(xù)發(fā)展，追求在在休閑中中辦公，在辦公公中休閑閑，多集集中于城城市郊區(qū)區(qū)。于是是生態(tài)商商務花園園（EOOD）成成為國際際標準的的辦公新新趨勢。生態(tài)商商務花園園（EOOD）具具有偏離離市中心心、低密密度大型型綜合社社區(qū)和生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)良的的特點；具

32、有改改善工作作環(huán)境、提高工工作效率率、降低低辦公成成本、平平衡城市市發(fā)展、提高就就業(yè)率五五大優(yōu)勢勢，因此此在歐美美許多城城市，商商務花園園成為最最重要的的辦公物物業(yè)品種種之一，很多國國際跨國國公司的的總部都都設在生生態(tài)商務務花園內(nèi)內(nèi)，600的大大企業(yè)都都擁有自自己的商商務花園園，展現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)自自己獨特特的形象象。在美美國從119755年到119999年，紐紐約市中中心區(qū)公公司總部部的集中中程度降降低了550，芝加哥哥中心區(qū)區(qū)也降低低了255。波波音、IIBM、朗訊、摩托羅羅拉、英英特爾、微軟、思科等等很多著著名的公公司都離離開市中中心在郊郊區(qū)設立立總部。在北京京有越來來越多的的公司選選擇了到到郊

33、區(qū)的的“綠色辦辦公”，北電電網(wǎng)絡、LG、摩托羅羅拉、愛愛立信等等多個著著名跨國國企業(yè)決決定將總總部遷往往位于望望京地區(qū)區(qū)的中關關村電子子城科技技園區(qū)，國內(nèi)航航天工業(yè)業(yè)的龍頭頭企業(yè)中中國航天天時代電電子公司司和長征征火箭技技術股份份有限公公司也已已決定將將公司總總部設在在豐臺區(qū)區(qū)的總部部基地。 成都郊區(qū)區(qū)商務辦辦公市場場巨大，成都高高新區(qū)、高新西西區(qū)、武武侯科技技園、西西南航空空港經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū) 、青青羊工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)、龍泉驛驛國家級級經(jīng)濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)等眾眾多的工工業(yè)園區(qū)區(qū)都分布布于成都都的三環(huán)環(huán)線以外外（成都都郊區(qū)），成都都郊區(qū)面面臨巨大大的商務務辦公商商機。綠綠色生態(tài)態(tài)辦公區(qū)區(qū)（EOO

34、D）也也日益成成為眾多多企業(yè)的的選擇，綜觀成成都市郊郊，牧馬馬山因其其生態(tài)的的自然環(huán)環(huán)境、優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位條件件（緊鄰鄰機場）具有了了發(fā)展綠綠色生態(tài)態(tài)辦公區(qū)區(qū)（EOOD) 的條件件。 成都要想想成為“休閑之之都”，必須須走國際際化道路路。成都都的地方方性休閑閑產(chǎn)業(yè)很很發(fā)達，各式各各樣的茶茶館、棋棋牌室林林立，但但是大部部分都是是帶著中中國傳統(tǒng)統(tǒng)味道的的休閑場場所，而而并非是是國際上上崇尚的的休閑場場所，成成都要想想成為真真正的休休閑之都都，成為為國際化化的休閑閑城市，必須融融合國際際休閑時時尚，強強調(diào)國際際化的休休閑方式式。 而中國西西部看成成都，成成都發(fā)展展看雙流流。雙流流在大成成都城市市重心

35、南南移的力力量推動動下“再造新新成都”，在全全球化浪浪潮的力力量推動動下打造造世界進進入西部部的“西部之之門”，以“再造成成都、提提升成都都”的理念念，以高高于中心心城區(qū)的的定位進進行戰(zhàn)略略規(guī)劃。雙流正正是以國國際化的的姿態(tài)，去打造造成都的的南部新新城。因因此雙流流正成為為成都對對接世界界，走國國際化道道路的橋橋頭堡，承載著著成都國國際化夢夢想的歷歷史使命命，而牧牧馬山也也成為演演繹和支支撐這一一歷史使使命的平平臺之一一，因此此，對于于牧馬新新城的發(fā)發(fā)展來說說，必須須是高舉舉高打，高端化化和國際際化。 四、聚焦焦牧馬山山 在一系列列的發(fā)展展態(tài)勢下下，牧馬馬山正迎迎來前所所未有的的綜合性性戰(zhàn)略機

36、機遇期，因此我我們必須須重新審審視牧馬馬山，聚聚焦牧馬馬山。 1、牧馬馬山開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀分分析 （1）區(qū)區(qū)位和交交通 牧馬新城城位于成成都市雙雙流縣境境內(nèi)，規(guī)規(guī)劃面積積18平平方公里里，距成成都市區(qū)區(qū)14公公里，雙雙流國際際機場44公里，成都火火車南站站12公公里，雙雙流火車車站100公里。目前牧牧馬山外外部交通通聯(lián)系主主要通過過大件路路和老川川藏路；內(nèi)部交交通結(jié)構構主要是是由牧山山路和云云嶺路（如圖44、5）。 從牧馬山山現(xiàn)有的的區(qū)位交交通來看看，由于于老川藏藏路和大大件路道道路等級級較低，車流較較多，從從市中心心到牧馬馬山的交交通成本本和時間間成本較較大、可可達性差差，無形形中造成成牧馬山山的

37、邊緣緣化和末末端化。此外由由于牧馬馬山本身身內(nèi)部交交通結(jié)構構沒有完完善，難難以支撐撐整個新新城開發(fā)發(fā)。 圖4：牧牧馬山外外部主要要交通 圖5：牧馬山山的內(nèi)部部主要交交通 20066年7月月1日隨隨著接待待寺立交交橋的修修通，雙雙楠大道道將全線線貫通，雙楠大大道將成成為成都都進入東東升和牧牧馬山的的主要通通道，雙雙楠大道道之于東東升和牧牧馬山，相當于于天府大大道之于于華陽、光華大大道之于于溫江、成龍路路之于龍龍泉驛（如圖66）。 圖6：雙雙楠大道道與牧馬馬山的關關系 隨著交通通條件的的不斷改改善，牧牧馬山與與周邊區(qū)區(qū)域的聯(lián)聯(lián)系將越越來越緊緊密：11）向北北連接“大東升升”，東升升是繼溫溫江和華華

38、陽之后后成都近近郊快速速崛起的的板塊，大東升升的崛起起主要體體現(xiàn)在兩兩個方面面：一是是“雙流新新城”的發(fā)展展，二是是“牧馬新新城”發(fā)展，因此作作為大東東升城市市組團的的牧馬山山其發(fā)展展的本質(zhì)質(zhì)是融入入大成都都。2）東西連連貫“東升”與“華陽”，未來來由于機機場二跑跑道的建建設，東東升和華華陽之間間的聯(lián)系系將由華華牧路來來承擔，而華牧牧路橫貫貫牧馬山山，優(yōu)越越的區(qū)位位條件，使得牧牧馬山“左右逢逢源”，將同同時得到到東升和和華陽的的輻射。3）向向南輻射射“黃龍溪溪”：“雙黃路路文化休休閑走廊廊”是雙流流縣委、縣政府府打造“三走廊廊”工作目目標之一一 ，是是雙流推推進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化戰(zhàn)略的的重要內(nèi)內(nèi)容

39、。而而牧馬山山正是這這條“走廊”的北部部中心，它與南南部中心心的黃龍龍溪，共共同組成成了杠桿桿的兩翼翼（如圖圖7）。牧馬山山的開發(fā)發(fā)對整個個“雙黃路路文化休休閑走廊廊”的輻射射和帶動動意義重重大。 圖7：牧牧馬山是是雙黃路路文化走走廊的龍龍頭 圖圖8：牧牧馬山與與周邊區(qū)區(qū)域關系系 從城市結(jié)結(jié)構和關關系來看看，牧馬馬山“承上啟啟下，左左右逢源源”，從城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)分布來來看，牧牧馬山處處于“高新西西區(qū)武侯科科技園西航航港開發(fā)發(fā)區(qū)高新區(qū)區(qū)（南區(qū)區(qū)）”的高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上（如如圖8），“近水樓樓臺”的區(qū)位位優(yōu)勢，使得牧牧馬山會會吸引部部分高新新企業(yè)的的進駐。因此牧牧馬山處處于“兩城兩兩帶”（

40、南部部新城和和航空城城，高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶和和雙黃路路文化休休閑帶）上，特特殊的區(qū)區(qū)位條件件造就了了牧馬山山處于“承上啟啟下，左左右逢源源”的成都都城市發(fā)發(fā)展結(jié)點點上，也也造就了了牧馬山山不同尋尋常的歷歷史使命命。 （2）對對原有定定位和規(guī)規(guī)劃的檢檢討 牧馬山在在此之前前被定位位為“旅游新新城”，是以以旅游、居住、文體為為主，以以休閑、療養(yǎng)為為輔的現(xiàn)現(xiàn)代化、多功能能的新型型山水新新城。原原有規(guī)劃劃（如圖圖9）是是按自然然環(huán)境和和功能性性質(zhì)形成成“一圈一一心五區(qū)區(qū)”的規(guī)劃劃結(jié)構（一圈：生態(tài)綠綠化保護護圈；一一心：以以牧山湖湖公園和和高爾夫夫球場形形成綠心心；五區(qū)區(qū)：南面面以農(nóng)農(nóng)民安置置為主的的居

41、住區(qū)區(qū)；東面面商務務會議、休閑度度假區(qū)；東北休閑閑運動度度假區(qū)；西北居住住區(qū)；平平原地區(qū)區(qū)居住住區(qū)）。 圖9：牧牧馬山原原有規(guī)劃劃 對原有定定位與規(guī)規(guī)劃存在在的檢討討：我們們認為，牧馬山山原有的的定位與與規(guī)劃已已不適應應新形勢勢的需要要，應及及時予以以調(diào)整。現(xiàn)在看看來，原原有的定定位與規(guī)規(guī)劃存在在的主要要問題是是： （1） 定位不不清。牧牧馬山原原有定位位一直不不清晰，定位為為“旅游新新城”，但發(fā)發(fā)展旅游游的優(yōu)勢勢并不突突出，旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)難以成成為牧馬馬山的主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)，“旅游新新城”名不副副實。牧牧馬山也也不能只只是一個個住宅區(qū)區(qū)，必須須有產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，其產(chǎn)業(yè)業(yè)定位是是什么，必須予予以明確確。

42、 （2） 體系不不清。雙雙流的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位是“中國西西部航都都”，牧馬馬山必然然成為“西部航航都”的功能能組團之之一。而而這在原原有定位位與規(guī)劃劃當中完完全沒有有體現(xiàn)，現(xiàn)在必必須把牧牧馬山的的定位與與規(guī)劃納納入到“中國西西部航空空城”的體系系當中去去。 （3） 核心不不明。原原有規(guī)劃劃以“綠心”為心，但是 “綠心”并不能能成為帶帶動和支支撐一個個新城發(fā)發(fā)展的中中心。由由于沒有有真正的的區(qū)域中中心，造造成區(qū)域域內(nèi)的各各大板塊塊較為分分散，難難以整合合。 （4） 用地過過少。牧牧馬山原原來以旅旅游新城城的定位位進行規(guī)規(guī)劃，導導致可開開發(fā)用地地規(guī)模過過小，將將影響土土地經(jīng)營營效益的的合理兌兌現(xiàn)。 2

43、、牧馬馬山周邊邊競爭板板塊分析析 麓山板塊塊、溫江江北部新新城板塊塊、青城城山板塊塊、東山山板塊都都是成都都周邊新新型的新新城板塊塊和高端端房地產(chǎn)產(chǎn)聚集板板塊，這這些板塊塊的發(fā)展展與牧馬馬山板塊塊有很強強的參照照性和競競爭性，比較這這些板塊塊之間的的競爭關關系和發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢，才能能更加明明晰牧馬馬山的定定位，也也才能找找到差異異化的道道路，使使牧馬山山的發(fā)展展在成都都眾多的的新城發(fā)發(fā)展中脫脫穎而出出。 通過競爭爭分析，我們認認為，牧牧馬山應應該走以以下發(fā)展展路線： 立足足產(chǎn)業(yè)化化。麓山山板塊、東山板板塊都是是房地產(chǎn)產(chǎn)大盤，不是真真正意義義上的城城區(qū)城區(qū)必必須有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐。牧馬馬新城的的發(fā)展不

44、不能僅僅僅依靠房房地產(chǎn)，必須依依托西部部航空城城大力發(fā)發(fā)展臨空空服務業(yè)業(yè)，走產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展道道路，成成為宜居居也宜商商的新城城。 面向向高端化化。牧馬馬山要想想在競爭爭中脫穎穎而出，必須堅堅持走高高端化路路線，不不能走常常規(guī)的大大眾化路路線。牧牧馬山應應不斷鞏鞏固高爾爾夫優(yōu)勢勢，并大大力發(fā)展展服務高高端商務務人群的的現(xiàn)代服服務業(yè)。牧馬山山的臨空空區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢將使使其日益益高端化化。 第一一居所化化。牧馬馬山目前前處于第第一居所所與第二二居所之之間的過過渡形態(tài)態(tài)。牧馬馬山地處處近郊，隨著時時間推移移，其第第一居所所的特征征將越來來越明顯顯，這是是牧馬山山區(qū)別于于青城山山、龍泉泉等競爭爭板

45、塊的的一大競競爭優(yōu)勢勢，應充充分重視視并予以以引導。 圖10：五大板板塊的居居所定位位 附錄：牧牧馬山周周邊競爭爭板塊分分析 牧馬馬山VSS麓山板板塊 麓山板塊塊處于雙雙流麓山山大道走走廊，離離中心城城區(qū)133公里。麓山國國際社區(qū)區(qū)處于成成都建設設中的國國際城南南副中心心，建筑筑用地228000畝，總總建筑面面積上百百萬平方方米，建建成后將將是集運運動、居居住、休休閑、娛娛樂、教教育等功功能為核核心的超超大型開開放式國國際社區(qū)區(qū)，將擔擔負城南南副中心心配套的的功能，是城南南副中心心不可分分割的一一部分。麓山國國際社區(qū)區(qū)主要由由三部分分構成：1）麓麓山別墅墅：逸翠翠谷、水水晶崗、橡樹坡坡、園石石

46、灘、碧碧影溪、黑鉆山山莊等。2）麓麓鎮(zhèn)：歐歐洲商業(yè)業(yè)小鎮(zhèn)、山頂教教堂、國國際酒店店、國際際學校、會議中中心、別別墅洋房房等。33）鄉(xiāng)村村俱樂部部：麓山山1號國國際會所所、高爾爾夫練習習場（99個洞的的高爾夫夫球場，作為高高爾夫練練習場來來運營，將來有有可能會會成為118洞球球場）、恒溫游游泳池、運動公公園等。 麓山山國際社社區(qū)的客客戶市場場立足于于成都中中高端人人群，據(jù)據(jù)統(tǒng)計購購買麓山山國際的的人群中中，“海歸”22，房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員110，其余還還有ITT、媒體體、政府府部門等等從業(yè)人人員，以以及相當當比例的的外籍人人士。當當前的樓樓盤均價價為50000元元/平方方米。 麓山國際際社區(qū)由由

47、萬華地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，采用用國外先先進的PPUD（計劃單單元綜合合開發(fā)）的開發(fā)發(fā)模式，即通過過一個總總體的規(guī)規(guī)劃來控控制幾十十年甚至至上百年年的開發(fā)發(fā)，保證證項目每每一獨立立單位的的組團能能在總規(guī)規(guī)的控制制下有序序發(fā)展，從而有有效避免免了區(qū)域域開發(fā)中中出現(xiàn)的的雜亂無無序的狀狀態(tài)。 與麓山板板塊相比比，牧馬馬山板塊塊的優(yōu)、劣勢分分別是： 優(yōu)勢：11）新城城和產(chǎn)業(yè)業(yè)的優(yōu)勢勢。牧馬馬山規(guī)模模較大，后續(xù)有有近萬畝畝的土地地可供開開發(fā)，質(zhì)質(zhì)是“產(chǎn)業(yè)居住配套”的形式式，因此此牧馬山山還包含含商務辦辦公、會會議、度度假、休休閑運動動等產(chǎn)業(yè)業(yè)；而麓麓山板塊塊是社區(qū)區(qū)的概念念，規(guī)模模較小，同時又又是純居居住板塊塊，

48、本質(zhì)質(zhì)是“居住配套”的形式式。2）高爾夫夫優(yōu)勢。牧馬山山擁有118洞標標準高爾爾夫球場場，是四四川最好好的高爾爾夫球場場，后續(xù)續(xù)發(fā)展高高爾夫的的潛力巨巨大；而而麓山只只擁有99洞的高高爾夫練練習場，發(fā)展?jié)摑摿τ邢尴蕖?劣勢：11）開發(fā)發(fā)模式的的劣勢。麓山板板塊是PPUD的的開發(fā)模模式，整整體環(huán)境境打造較較好；而而牧馬山山由于長長期定位位不清，發(fā)展缺缺乏整體體的規(guī)劃劃，形象象較差。2）品品牌的劣劣勢。麓麓山板塊塊屬于大大華陽范范疇，屬屬于CLLD的一一個組成成部分，居住概概念較強強，城市市配套較較好，以以麓鎮(zhèn)為為代表的的國際化化高檔社社區(qū)已經(jīng)經(jīng)形成，知名度度、美譽譽度較高高，具有有較強的的品牌優(yōu)

49、優(yōu)勢；而而牧馬山山是大東東升和航航空城的的一個組組團，受受機場噪噪音影響響較大，且區(qū)域域品牌有有所欠缺缺。 牧馬馬山VSS溫江北北部新城城 溫江北部部新城位位于溫江江萬春鎮(zhèn)鎮(zhèn)，占地地7平方方公里，是以旅旅游、花花卉、人人居為核核心的“北部新新城”。北部部新城未未來將達達到8萬萬100萬的常常駐人口口。 由成都隆隆博投資資有限公公司、成成都置信信實業(yè)（集團）有限公公司、四四川合信信實業(yè)有有限公司司共同投投資組建建“成都溫溫江區(qū)北北部新城城投資發(fā)發(fā)展有限限公司”共同開開發(fā)。 打造北部部新城，一是為為了響應應成都市市政府城城鄉(xiāng)一體體化號召召，作為為成都市市13個個優(yōu)先重重點發(fā)展展城鎮(zhèn)之之一，萬萬春鎮(zhèn)

50、將將由場鎮(zhèn)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉闇亟牡母敝行男?；二是是溫江區(qū)區(qū)確定了了“城市東東進，工工業(yè)南移移，旅游游北上”的發(fā)展展思路，通過打打造“國色天天鄉(xiāng)”，推動動溫江的的商業(yè)服服務業(yè)、娛樂業(yè)業(yè)、交通通運輸業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展，為未未來溫江江作為成成都市規(guī)規(guī)劃的花花園居住住新城打打下堅實實基礎。 溫江北部部新城核核心區(qū)是是集江安安河水、12萬萬畝花卉卉苗木以以及60000畝畝由成都都置信集集團按55A級旅旅游景區(qū)區(qū)標準打打造的集集高科技技、參與與性、體體驗性、休閑、生態(tài)、度假于于一體的的主題公公園。它它由11100余余畝的風風情園“國國色天鄉(xiāng)鄉(xiāng)”主題公公園，994畝的的人工湖湖，圍繞繞湖水規(guī)規(guī)劃建造造五

51、星級級酒店、大型超超市、學學校、醫(yī)醫(yī)療配套套、運動動健身會會所、迷迷你高爾爾夫、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球場場、濱水水休閑、美容美美發(fā)、 KTVV歌城、酒吧、精品服服飾館、餐飲會會議、汽汽車美容容、銀行行、郵政政、婚慶慶廣場、星級影影院、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、兒童童奇樂園園等配套套設施構構成。在在主題公公園旁建建設的高高尚居住住區(qū)置信香香頤麗都都由疊拼拼、聯(lián)排排和獨棟棟別墅構構成，主主要面向向旅游度度假市場場和中高高端居住住人群，當前房房價是疊疊拼均價價46000元/平米，連排均均價55500元元/平米米，獨棟棟均價880000元/平平米 。 與溫江北北部新城城板塊相相比，牧牧馬山板板塊的優(yōu)優(yōu)、劣勢勢分別是是：

52、優(yōu)勢：11）高端端商務優(yōu)優(yōu)勢。牧牧馬山定定位檔次次較高，是成都都南部新新城和航航空城的的一個組組團，是是成都的的門戶和和展示平平臺，同同時擁有有較高的的配套如如高爾夫夫，較好好的機構構和產(chǎn)業(yè)業(yè)部門如如民航西西南管理理局、國國航、鷹鷹聯(lián)等，是發(fā)展展休閑商商務的理理想?yún)^(qū)域域，這是是溫江北北部新城城難以比比擬的。2）原原生態(tài)優(yōu)優(yōu)勢。在在自然條條件上，牧馬山山屬淺丘丘地貌，天然的的松林和和規(guī)劃中中的4550畝的的湖面，是成都都難尋的的生態(tài)景景觀，溫溫江北部部新城人人造景觀觀就遜色色許多了了。 劣勢：11）品牌牌劣勢。“金溫江江”的品牌牌優(yōu)勢，花博會會的營銷銷優(yōu)勢，使溫江江北部新新城成為為開發(fā)、投資的的

53、熱土，這是牧牧馬山板板塊所不不能及的的。2）發(fā)展旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的劣勢勢。在發(fā)發(fā)展旅游游方面，溫江北北部新城城有很強強的優(yōu)勢勢，“花博會會”和“國色天天鄉(xiāng)”等節(jié)慶慶活動成成為帶動動周邊土土地升值值的強力力引擎，而牧馬馬山在發(fā)發(fā)展旅游游方面沒沒有特色色和優(yōu)勢勢可言。 牧馬馬山VSS青城山山板塊 作為都江江堰與成成都“綠肺”的青城城山享有有“自然、人文”雙遺產(chǎn)產(chǎn)桂冠，同時又又是中國國道教文文化、養(yǎng)養(yǎng)生文化化的發(fā)源源地，青青城山從從幾年前前就成為為了市場場看好的的區(qū)域。青城白白鷺洲、青城高高爾夫山山莊、假假日青城城、天下下青城、中國青青城、青青城陽光光、高山山流水、青城皓皓庭等眾眾多別墅墅區(qū)憑借借青城山

54、山的自然然環(huán)境，形成了了成都樓樓市中的的“青城系系列”。青城城山板塊塊就是眾眾多別墅墅聚集形形成的高高尚居住住板塊，是由企企業(yè)自發(fā)發(fā)形成的的地產(chǎn)集集群，多多是度假假地產(chǎn)和和旅游地地產(chǎn)，是是項目的的集成。青城山山別墅多多是“5+22模式”和“分時度度假” 別墅墅區(qū)，是是以旅游游度假和和第二居居所為市市場的主主要客戶戶群，樓樓盤的均均價為33500040000元元/平方方米。青青城山高高爾夫俱俱樂部，已建成成18洞洞標準高高爾夫球球場。法法國溫州州商會接接手后，已決定定再做一一個366洞的山山地高爾爾夫、五五星級酒酒店及國國際酒店店學院。在此競競爭態(tài)勢勢下，牧牧馬山原原有的高高爾夫優(yōu)優(yōu)勢將面面臨挑

55、戰(zhàn)戰(zhàn)，尤其其是來自自青城山山高爾夫夫集群的的挑戰(zhàn)。高爾夫夫一直以以來就是是牧馬山山的優(yōu)勢勢，但是是先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢不等等于永久久，因此此牧馬山山發(fā)展新新的高爾爾夫球場場和酒店店群勢在在必行。 與青城山山板塊相相比，牧牧馬山板板塊的優(yōu)優(yōu)、劣勢勢分別是是： 優(yōu)勢：11）區(qū)位位優(yōu)勢。牧馬山山區(qū)位距距離成都都較近，并有臨臨空的優(yōu)優(yōu)勢，有有發(fā)展第第一居所所的地產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)勢；而青城城山距離離城區(qū)較較遠，只只能是成成都第二二居所的的概念。2）主主城區(qū)優(yōu)優(yōu)勢。牧牧馬山屬屬于成都都南部新新城，是是成都主主城區(qū)的的一部分分，可以以導入商商務辦公公、會議議、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)等等城市中中的高端端現(xiàn)代服服務業(yè)，而這是是青城山山無法比比

56、擬的。 劣勢：11）自然然和人文文環(huán)境劣劣勢。青青城山是是世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)、中國國首批公公布的風風景名勝勝區(qū)，因因此良好好的自然然風光生生態(tài)環(huán)境境和深厚厚的文化化底蘊是是牧馬山山難以比比擬的。2）發(fā)發(fā)展空間間劣勢。青城山山周邊發(fā)發(fā)展空間間廣闊，加上良良好的旅旅游休閑閑配套設設施，發(fā)發(fā)展旅游游地產(chǎn)的的潛力巨巨大。 牧馬馬山VSS東山板板塊 龍泉驛區(qū)區(qū)以40000畝畝的東山山國際新新城為主主體，結(jié)結(jié)合毗鄰鄰的山地地公園等等，計劃劃實現(xiàn)“東山計計劃”，打造造生態(tài)新新城板塊塊。除東東山國際際新城外外，還計計劃開發(fā)發(fā)山地公公園、運運動公園園、研發(fā)發(fā)基地、健康中中心、休休閑酒店店等休閑閑配套設設施。市市場

57、面向向成都市市民和中中層白領領人群，樓盤均均價為225000元/MM2。 與東山板板塊相比比，牧馬馬山板塊塊的優(yōu)、劣勢分分別是： 優(yōu)勢：11）區(qū)位位優(yōu)勢。牧馬山山比東山山板塊距距離城市市中心更更近一些些，同時時臨近機機場，區(qū)區(qū)位條件件較好。2）知知名度優(yōu)優(yōu)勢。相相對于東東山板塊塊而言，牧馬山山因高爾爾夫和已已有的一一些樓盤盤別墅，知名度度更大一一些。 劣勢：11）生態(tài)態(tài)環(huán)境劣劣勢。東東山位于于龍泉山山脈，整整體的生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)于牧牧馬山。2）發(fā)發(fā)展旅游游產(chǎn)業(yè)的的劣勢。龍泉驛驛的國際際桃花節(jié)節(jié)有較大大的影響響力，可可以借助助旅游帶帶動地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，而牧馬馬山開發(fā)發(fā)目前沒沒有旅游游項目的的帶動。 3

58、、牧馬馬山的優(yōu)優(yōu)勢和問問題 （1）牧牧馬山的的三大優(yōu)優(yōu)勢 第一，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢。牧馬馬山緊鄰鄰雙流國國際機場場，未來來的成都都外環(huán)線線將橫跨跨牧馬山山，未來來牧馬山山將成為為成都主主城區(qū)的的一部分分，同時時，由于于牧馬山山是中國國西部航航空城的的重要組組團之一一，良好好的臨空空區(qū)位條條件造就就了牧馬馬山特有有的臨空空“氣質(zhì)”。 第二，資資源優(yōu)勢勢。1）土地資資源優(yōu)勢勢。位于于成都近近郊的牧牧馬山擁擁有上萬萬畝的土土地可供供開發(fā)，開發(fā)潛潛力巨大大，可塑塑性強，并且由由于緊鄰鄰機場具具備低密密度（別別墅）開開發(fā)的先先天條件件，受國國家土地地調(diào)控政政策影響響較小。2）生生態(tài)環(huán)境境資源優(yōu)優(yōu)勢。牧牧馬山環(huán)

59、環(huán)境優(yōu)美美，屬成成都周邊邊罕見的的坡地與與臺地高高差地區(qū)區(qū), 這這里水系系密布,還有規(guī)規(guī)劃中的的千畝人人工湖。3）人人文資源源優(yōu)勢。應天寺寺的佛教教文化和和張飛牧牧馬的三三國文化化，使牧牧馬山擁擁有深厚厚的文化化底蘊。 第三，開開發(fā)基礎礎優(yōu)勢。擁有四四川最好好的高爾爾夫球場場，易城城等高尚尚別墅區(qū)區(qū)，已經(jīng)經(jīng)為牧馬馬山營造造了良好好的區(qū)域域環(huán)境和和較高的的區(qū)域價價值。 （2）牧牧馬山的的三大問問題 第一，戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位亟待明明晰。沒沒有個性性鮮明的的戰(zhàn)略定定位，區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟就缺乏乏可持續(xù)續(xù)釋放的的價值，目前牧牧馬山就就存在這這樣的問問題，在在大成都都和航空空城中，牧馬山山應該扮扮演怎樣樣的角色色是

60、亟需需回答的的問題。 第二，區(qū)區(qū)域價值值亟待挖挖掘。牧牧馬山是是成都近近郊難得得的生態(tài)態(tài)淺丘區(qū)區(qū)，自然然人文景景觀妙手手天成 ，并且且緊鄰國國際機場場，但是是長期以以來牧馬馬山并沒沒有體現(xiàn)現(xiàn)出應有有的區(qū)域域價值，區(qū)域開開發(fā)凌亂亂、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展單單一，可可持續(xù)發(fā)發(fā)展乏力力，區(qū)域域價值遠遠遠落后后于與其其相鄰的的華陽、溫江板板塊。 第三，運運營模式式亟待改改變。政政府的主主導作用用在先期期發(fā)揮了了巨大的的作用，但不能能永遠以以政府為為主導，政府不不可能為為牧馬山山的發(fā)展展做持續(xù)續(xù)性的資資金投入入，同時時，由于于政府長長期的單單一主導導開發(fā)，招商零零散，開開發(fā)無序序，沒有有形成很很好的投投入產(chǎn)出出機制