1、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征收土地增值稅的政策 分析湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知湘地稅財(cái)行便函20153號各市州地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅科：據(jù)各地反映，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收現(xiàn)象時(shí)有 發(fā)生，嚴(yán)重沖擊稅收公平原則，影響依法治稅，造成了稅收 大量流失?？偩衷掳l(fā)三個(gè)批復(fù)明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。為了規(guī)范我省土地增值稅管理， 堵塞征管漏洞。對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國稅函2000687號、國稅函2009387號、國稅函2011415號文件， 依法繳納土地增值稅。財(cái)

2、產(chǎn)和行為稅 2015 年1月27日國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)國稅函2000687 號 2000-09-05廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅 問題的請示（桂地稅報(bào)200032 號）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地 上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征 稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)國稅函2009387 號 2009.7.17廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局

3、：你局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的請示（桂地稅報(bào) 200913 號）收悉。鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶 手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等 同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī) 定征收土地增值稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)國稅函2011國稅函2011415號2011.7.29天津市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問 題的請示（津地稅辦20116號）收悉。經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國泰恒生投

4、資有限公司利用股 權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn) 定，應(yīng)依照土地增值稅暫行條例的規(guī)定，征收土地增值 稅。 2011年7月29日湘地稅財(cái)行便函20153號橫空出世，引爆了稅務(wù)圈。但文 件內(nèi)容談的還是老問題，即“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)” 是否征收土地增值稅。引用了國家稅務(wù)總局層面的三個(gè)文件（即國稅函2000687號、國稅函2009387號、國稅 函2011415號文件），最后來了句“依法繳納土地增值 稅”！但你有你的“法”，我也有我的“法”。中華人民共和國 土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令第138號）第二條的規(guī)定， 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入 的單位和

5、個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅 人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。寫的清清楚楚、明 明白白，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍，不應(yīng)當(dāng) 征收土地增值稅。比一比，哪個(gè)“法”大呢？中華人民共 和國土地增值稅暫行條例都沒有將“轉(zhuǎn)讓以股權(quán)形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)”行為擬制為“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”行為，難道稅總可以嗎？你說你刺破了公司的面紗，否定了“股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”， 從而肯定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為包裹起來的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為就是 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。但人家股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是客觀的、真實(shí)的、合法 的，你憑什么否定？有稅法依據(jù)嗎？有稅務(wù)專家說了，你刺 破就刺破了吧，為了避免重復(fù)征稅，你應(yīng)該讓下家把成本分 攤到項(xiàng)目公司的房屋、土地

6、成本上。但公司法人地位和公司 股東不是一個(gè)概念，你這樣豈不是把老張的帽子戴到老李頭 上嗎？合適嗎？又有稅務(wù)專家說了，你轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價(jià)值幾乎 就是房地產(chǎn)價(jià)值，比如你房地產(chǎn)價(jià)值是1個(gè)億，你股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)值恰好也是1個(gè)億，就是說你股權(quán)的價(jià)值完全體現(xiàn)在房 地產(chǎn)上，所以我要“穿透”。但我換個(gè)“馬甲”，股東借款 給這個(gè)公司2個(gè)億，然后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，此時(shí)股權(quán)價(jià)值并不完 全為房地產(chǎn)價(jià)值，你是“穿透”呢？還是“穿越”？ 一、國家稅務(wù)總局層面附1:國稅函2000687號國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收 土地增值稅問題的批復(fù)“你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示（桂地稅報(bào)2000

7、32號）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投 資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限 公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土 地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增 值稅的規(guī)定征稅”附2:國稅函2009387號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)“廣 西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策 問題的請示（桂地稅報(bào)200913號）收悉。鑒于廣西玉柴 營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后， 于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月 25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓， 且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的 評估

8、值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為， 應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅?！备?:國稅函2011415號文國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)“天津市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的請示（津地稅辦20116號）收悉。經(jīng)研究，同意你局關(guān)于北 京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用 權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為的認(rèn)定，應(yīng)依照土地增值稅 暫行條例的規(guī)定，征收土地增值稅”。二、地方稅務(wù)機(jī)關(guān)層面附件1:皖地稅政三字1996367號安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于對股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅問題的批復(fù)黃山市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于省旅游開發(fā)中心轉(zhuǎn)讓

9、部分股權(quán)如何計(jì)征土地增值稅的請示（黃地稅一字1996第136號）悉。經(jīng)研究，并 請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)批復(fù)如下：據(jù)了解，目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）情況較為復(fù)雜。其中，對投資聯(lián)營一方由于經(jīng)營狀況等原因而中止聯(lián)營關(guān)系，正常撤資的，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收 土地增值稅；對以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為盈利目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 規(guī)定征收土地增值稅。因此，你局請示中的省旅游開發(fā)中心的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可按上述 原則前款進(jìn)行確定。附件2:福建地稅答復(fù)：標(biāo)題：國稅函2000687號有效否在國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（總局公告2011年第2號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于公布

10、現(xiàn)行有效的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（總局公告 2010年第26號）兩文件中都未 提及國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征 收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函2000687號），國稅函2000687號在我們福建省如何把握？ 解答人：福建省地方稅務(wù)局國稅函2000687號文件屬個(gè)案批復(fù)，未抄送我省。按土 地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn) 讓的原則上不征土地增值稅。具體須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況由當(dāng) 地主管地稅機(jī)關(guān)判定。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體事宜請 直接向主管地稅機(jī)關(guān)咨詢。附件3:湘地稅財(cái)行便函20153號湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處，關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增

11、值稅的通知各市州地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅科：據(jù)各地反映，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收現(xiàn)象時(shí)有 發(fā)生，嚴(yán)重沖擊稅收公平原則，影響依法治稅，造成了稅收 大量流失?？偩衷掳l(fā)三個(gè)批復(fù)明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)” 屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。為了規(guī)范我省土地增值稅管理， 堵塞征管漏洞。對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國稅函2000687號、國稅函2009387號、國稅函2011415號文件， 依法繳納土地增值稅。結(jié)論：從實(shí)質(zhì)課稅和反避稅角度來看，實(shí)質(zhì)課稅的前提和基 礎(chǔ)應(yīng)該是稅收法定，依法征管，如果企業(yè)的架構(gòu)和安排具有 合理商業(yè)目的，無證據(jù)證明企業(yè)具有避稅和偷逃

12、稅的行為， 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定進(jìn)行稅收征管，不能對稅 法文件做擴(kuò)大解釋，嚴(yán)格限定自由裁量權(quán)。上述事項(xiàng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)以單項(xiàng)批復(fù)的形式對幾個(gè)“名為股權(quán)轉(zhuǎn) 讓，實(shí)為土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的交易征收了土地增值稅?；诖耍P者展開探討：1、誰是納稅人？土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑 物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。在“明股實(shí)地”交 易中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方交易的是股權(quán)，土地一直是由被轉(zhuǎn)讓標(biāo)的 企業(yè)所持有沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，從形式上不存在土地增值 稅的應(yīng)稅行為，也沒有土增稅納稅人（轉(zhuǎn)讓的不是地，有地 的沒轉(zhuǎn)讓）。在征稅理論的理解下，我們把股權(quán)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的股權(quán)“穿透” 掉，直接對應(yīng)到資產(chǎn)上，

13、那么在這種情況下，姑且可以把股 權(quán)轉(zhuǎn)讓方視為土地轉(zhuǎn)讓方。2、誰是土地承受方？在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，很容易理解交易的雙方轉(zhuǎn)讓方和受讓方。 但我們把股權(quán)轉(zhuǎn)讓“穿透”成了資產(chǎn)交易，就需要重新腦補(bǔ) 一下了。因?yàn)橘Y產(chǎn)的法律關(guān)系其實(shí)沒有動(dòng)，一切都是我們在 征稅時(shí)演變出來的。這里面涉及到一個(gè)問題就是轉(zhuǎn)讓方已經(jīng) 繳納了土增稅的資產(chǎn)，其增值部分作為下一環(huán)節(jié)成本扣除的 問題。3、試作征稅理論圖解筆者在攪盡腦汁后，畫了一個(gè)圖來支持目前的征稅理論。通過上圖我們可以看到，首先，A企業(yè)持有的土地是被“穿透”、“剝離”到股東甲的層面的，甲乙之間的股權(quán)交易在 土地增值稅征稅中被視同為了一項(xiàng)土地的交易，而在交易完 成后，這項(xiàng)土地的稅收

14、權(quán)利應(yīng)當(dāng)回到A，而非在新股東層面停留。在征稅理論下，我們?nèi)藶榈貙⑼恋剞D(zhuǎn)了一個(gè)圈，似乎 才能自圓其說。但是，土地的稅收權(quán)利必須得回到A，也就是說原股東在轉(zhuǎn)讓中實(shí)現(xiàn)的增值是作為A的開發(fā)成本扣除的。4、對“明股實(shí)地”征收土地增值稅的難點(diǎn)對“明股實(shí)地”征稅最為重要的就是在稅收中否定股權(quán)交易， 確認(rèn)為土地交易。這里面有比較復(fù)雜的股權(quán)比例問題，標(biāo)的 企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成情況等等。因此，在實(shí)務(wù)中，征收案例仍然非 常罕見。5、對“明股實(shí)地”征收土地增值稅的必要性筆者認(rèn)為，對“明股實(shí)地”征收土地增值稅的必要性并不充分，主要在于（1）該項(xiàng)行為并非天然具有避稅傾向?qū)崉?wù)中，大多數(shù)采取以股權(quán)方式收購項(xiàng)目的原因主要在于未 達(dá)到開

15、發(fā)投資強(qiáng)度的土地不能交易。因此客觀的說，采取股 權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可能是出于土地交易監(jiān)管制度的考量，并非一定 出于避稅。該項(xiàng)行為并非一定造成少繳稅假設(shè)在不征稅情況下，土地的相關(guān)權(quán)利一直在A企業(yè)，其成本未隨股權(quán)轉(zhuǎn)讓而增加，未來土地增值稅依然會實(shí)現(xiàn)。反而 是征稅以后，A企業(yè)作為土地成本核算，由于加計(jì)扣除和開 發(fā)費(fèi)用的存在，會加大開發(fā)成本的扣除。征稅容易造成各稅種不協(xié)調(diào)在征稅處理下，容易造成在土地增值稅的“自說自話”，造 成在流轉(zhuǎn)稅、契稅等“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，而在土地增值稅中否定 的情況。由于土地?zé)o法終端銷售，因此，最終一定會產(chǎn)生開發(fā)環(huán)節(jié)。 所以，對這個(gè)時(shí)候的股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，其實(shí)無非是 來早與來遲的問題。

16、在另一個(gè)層面，我們發(fā)現(xiàn)，某些開發(fā)企 業(yè)在處理“尾盤”時(shí)也存在通過將公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到間接轉(zhuǎn) 讓尾盤目的的情況。這個(gè)時(shí)候，有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果是對方是 資產(chǎn)租賃公司，很有可能這些房產(chǎn)就不會再流通了，如果不 征就會造成稅款流失。對此，筆者的觀點(diǎn)是：其實(shí)我們在征 稅中還是應(yīng)當(dāng)尊重交易的法律形式，不要輕易否定，如果房 產(chǎn)土地在法律關(guān)系上轉(zhuǎn)讓了，就征稅；如果沒有轉(zhuǎn)讓，盡可 能就不征。上例中，股權(quán)購買尾盤的土增稅就不要征了，如 果人家出租，房產(chǎn)稅不也來了嗎？如果最終還是要出售，再 征收不遲。不要強(qiáng)調(diào)某個(gè)單一稅種的征稅范圍無限延長，而 應(yīng)該放在全稅種的大環(huán)境中，甚至要堅(jiān)持“寧可放勿錯(cuò)殺”。國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股

17、權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)國稅函2000687號廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅 問題的請示（桂地稅報(bào)200032號）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司 100 %的股權(quán)，且 這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅該文件曾經(jīng)在2000年前后引發(fā)全國巨大爭議，至今在網(wǎng) 絡(luò)上仍可找到當(dāng)年討論的硝煙。民間的討論熱熱鬧鬧，國家 稅務(wù)總局卻從未做過回應(yīng)，截至今日，687號文的關(guān)注度越來越低，但仍然時(shí)不時(shí)的跳出來干擾大家思維。對于這個(gè)文 件和對應(yīng)的這類行為，特總結(jié)如下：一、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是完全不同性質(zhì)的兩類交 易行為，不能混為一談，無論是在法律層面還是財(cái)稅層面；二、687號文的出臺，是針對某個(gè)個(gè)案的某種特殊情況，有 其前因后果和特殊背景，感興趣的朋友可以自行在網(wǎng)上腦補(bǔ)；三、這個(gè)個(gè)案和個(gè)案的批復(fù)實(shí)質(zhì)上是對稅務(wù)機(jī)關(guān)“實(shí)質(zhì)重于 性質(zhì)”原則的一種詮釋，意思就是說，不符合合理商業(yè)目的 的強(qiáng)行避稅行為可能引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；四、這么多年來，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也從未將687號文作為一項(xiàng) 普遍性條款進(jìn)行一刀切式的執(zhí)