1、招商蛇口都市花園投標(biāo)書前言招商花園都市一期位于蛇口的門戶位置具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢它北面隔東 濱路與南油毗鄰東面隔工業(yè)大道與沃爾瑪商場正對西接龍電住宅區(qū)南通蛇 口腹地。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟有用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、 智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對性的物業(yè)治理方案早在花園都市一期立項之初我們就差不多開始了對項目的跟蹤和研究同時組織考察團(tuán)赴香港學(xué)習(xí)考察了由香港 梁振英測量師行怡高物業(yè)治理有限公司治理的部份物業(yè)對香港物業(yè)治理的先 進(jìn)經(jīng)驗進(jìn)行了總結(jié)和借鑒接到招投標(biāo)通知后我們立即成立投標(biāo)工作小組組 織公司具有豐富物業(yè)治理經(jīng)驗的資深治理人員和專業(yè)技術(shù)人員認(rèn)

2、真研究集思 廣益組織各級治理人員工程師多次到現(xiàn)場踏勘以掌握翔實的第一手資料。 在此基礎(chǔ)上精心策劃并制定出了多種方案并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的1服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精精神對其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化篩選和可行性論證關(guān)于花園都市一期的物業(yè)治理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。 站在進(jìn)展商和住戶的角度，我們確定了花園都市一期物業(yè)治理的指導(dǎo)思想、治理目標(biāo)和治理方式并制定了一整套切實可行的物業(yè)治理方案我們的總體指 導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)治理理念和專業(yè)的物業(yè)治理技術(shù)，在花園都市中營造安 全舒適、優(yōu)雅溫馨的生活工作空間并給予其特有的人文景觀讓花園都市 成為“都市中的花園我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管花園都市一期一年內(nèi)通

3、過 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”治理標(biāo)準(zhǔn)，兩年 內(nèi)達(dá)到“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)”的治理標(biāo)準(zhǔn)。我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言我公司作為深圳市資深的甲級 物業(yè)治理公司領(lǐng)先推行社會化專業(yè)化企業(yè)化規(guī)范化的治理模式凝聚了 一批技術(shù)全面訓(xùn)練有素作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殕T在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下在全體 職員的勤勉努力下經(jīng)營治理不斷突破整體實力不斷加強行業(yè)地位日益提高， 九九年往常已有相當(dāng)一批所管物業(yè)獲得全國、省、市級“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈” 和“優(yōu)秀住宅?。ù髲B”的殊榮在此榮譽面前我們沒有停步九九年更創(chuàng)出 了六個考評小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀?。ù髲B”的考評

4、并且其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)治理優(yōu)秀?。ù髲B”資格的佳績在深2服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精圳市物業(yè)治理同行中名列前茅。我們努力塑造的“招商物業(yè)治理，真誠服務(wù)大伙兒”的優(yōu)秀品牌與企業(yè)形象得到了廣泛的認(rèn)同和好評為參與市場競爭和進(jìn)展奠 定了堅實的基礎(chǔ)。作為蛇口工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員我們深知自己肩負(fù)的重任我們正在 積極地秣馬厲兵枕戈待發(fā)一俟中標(biāo)我們將派出精明強干的治理隊伍運用 我們的才智和精益求精的治理技巧，讓花園都市真正成為“都市中的花園”深圳招商物業(yè)治理有限公司總經(jīng)理：日期：3服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精第一項物業(yè)治理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想4服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精一、招商物業(yè)治理公司差不多情況介紹深

5、圳招商物業(yè)治理有限公司成立于 1992 年 10 月是招商局蛇口工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)前身為招商地產(chǎn)經(jīng)營治理部我公司職員大多數(shù)從事物業(yè)治理十多年，具備豐富的經(jīng)營治理經(jīng)驗.伴隨著蛇口工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，我公司已進(jìn)展成為一個總資產(chǎn) 3600 萬元，年營業(yè)收入2500 萬元，年利稅 300 萬元的大型物業(yè)治理公司。我公司現(xiàn)有各類專業(yè)治理服務(wù)人員近 600 名，管理著包括鯨山不墅、海濱花園、招商大廈、聯(lián)合大廈、千葉苑、愛榕園等建筑面積逾 150 萬 M2，共計三十多處的大型物業(yè)。98 年 4 月，公司榮獲深圳市物業(yè)治理甲級資質(zhì)證書。98 年 9 月公司通過 ISO9002 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證我公司憑借自身優(yōu)

6、勢已成為深圳最具規(guī)模和實力的物業(yè)治理公司之一通過提供高要求高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)治理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的治理運作，制造了適合物業(yè)治理行業(yè)進(jìn)展的自主經(jīng)營自負(fù)盈虧自我進(jìn)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會上和同行中逐步樹立起了“招商物業(yè)治理，真誠服務(wù)大伙兒”的優(yōu)秀治理品牌與企業(yè)形象。我公司以特有的鮮亮的企業(yè)文化凝聚了一批技術(shù)全面訓(xùn)練有素作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殕T他們熱愛物業(yè)管理行業(yè)勤懇工作積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績斐然，其中鯨山不墅保安隊 97、98 連續(xù)兩年被團(tuán)中央授予“全國青年文明號”的光榮稱號；鯨山不墅 95 年榮獲“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)”

7、稱號；海濱花園榮獲 98 年“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)稱號還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號。在 99 年深圳市物業(yè)治理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評中，我公司共有聯(lián)合大廈、怡庭園、翠薇園等六個小區(qū)（大廈）參加評比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)（大廈”稱號，并有五個小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推舉參加省優(yōu)評比，在深圳市同行業(yè)中，參評小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎項最多。我們物業(yè)治理的成果得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的確信倍受同行的關(guān)注和好評。5服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精附：公司歷年獲獎情況序號獲獎時刻受表彰單位獎項名稱授予者1一九九三年公司安全保衛(wèi)工作先進(jìn)單位蛇口公安分局2一九九三年公司工

8、會職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會3一九九四年公司冬季滅罪首次戰(zhàn)役暨群防群治先進(jìn)單位蛇口公安分局4一九九四年鯨山不墅文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)治理局5一九九四年鯨山不墅文明住宅組團(tuán)深圳市住宅局6一九九四年鯨山不墅治理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局7一九九四年花果山大廈文明住宅大廈南山區(qū)房產(chǎn)治理局8一九九四年花果山大廈文明大廈深圳市住宅局9一九九四年海濱花園治理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局10一九九四年海濱花園文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)治理局11一九九四年海濱花園文明住宅小區(qū)深圳市住宅局12一九九四年公司工會職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會13一九九四年公司玫瑰杯文藝大獎賽 2個優(yōu)秀獎蛇口工業(yè)區(qū)工會14一九九四年公司消防

9、工作先進(jìn)單位深圳市公安局15一九九五年碧濤苑文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)治理局16一九九五年海濱花園文明住宅小區(qū)深圳市人民政府17一九九五年鯨山不墅文明住宅組區(qū)深圳市人民政府18一九九五年鯨山不墅全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)中華人民共和國建設(shè)部19一九九五年公司節(jié)約用水先進(jìn)單位深圳市節(jié)水辦20一九九六年金竹園大廈文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)治理局21一九九六年碧濤苑文明住宅組團(tuán)南山區(qū)住宅局22一九九六年招商大廈文明大廈南山區(qū)住宅局23一九九六年公司先進(jìn)工會招商局蛇口工業(yè)區(qū)工會6服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精24一九九六年公司玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎蛇口工業(yè)區(qū)工會25一九九七年招東小區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)南山區(qū)住

10、宅局26一九九七年海濱花園青年文明號蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委27一九九七年鯨山不墅先進(jìn)團(tuán)組織蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委28一九九七年鯨山不墅青年文明號蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委29一九九七年鯨山不墅深圳市物業(yè)治理行業(yè)青年 文明號共青團(tuán)深圳市委員會深圳市住宅 局30一九九七年鯨山不墅全國青年文明號交通部共青團(tuán)中央31一九九七年鯨山不墅治理處建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市委市人民政府32一九九七年鯨山不墅治理處社會治安綜合治理單位中共深圳市南山區(qū)委深圳市南山區(qū)人民政府33一九九七年鯨山不墅優(yōu)秀青年文明號共青團(tuán)深圳招商局蛇口工業(yè)區(qū)委員會深圳蛇口青年聯(lián)合會34一九九七年鯨山不墅三學(xué)兩創(chuàng)爭一流活動文明集體蛇口工業(yè)區(qū)35一九九七年鯨山不墅

11、治理處深圳市文明企業(yè)深圳市委市人民政府36一九九七年公司文明企業(yè)深圳市委市人民政府37一九九七年公司玫瑰杯文藝大獎賽一等獎、優(yōu)秀獎蛇口工業(yè)區(qū)工會38一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)南山住宅局39一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)深圳市住宅局40一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)廣東省住宅局41一九九八年海濱花園全國優(yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)部42一九九八年鯨山不墅先進(jìn)集體蛇口公安分局保（治安聯(lián)防指揮 部43一九九八年鯨山不墅治理處安全文明小區(qū)標(biāo)兵深圳市政府7服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精44一九九八年鯨山不墅保安中隊青年文明崗位團(tuán)中央、深圳市45一九九八年鯨山不墅治理處通過 ISO9002 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證

12、中心46一九九八年公司本部通過 ISO9002 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心47一九九八年海濱花園治理處通過 ISO9002 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心48一九九八年公司建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市政府49一九九八年公司深圳市物業(yè)治理甲級資質(zhì)證書深圳市住宅局50一九九八年公司社會治安綜合治理先進(jìn)單位南山區(qū)委南山區(qū)人民政府51一九九八年公司先進(jìn)工會蛇口工業(yè)區(qū)工會52一九九八年公司慶祝工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)二十周年改日會更好文藝 晚會三等獎蛇口區(qū)工會53一九九九年愛榕園深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)深圳市住宅局54一九九九年碧濤苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)深圳市住宅局55一九九九年千葉苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)

13、治理小區(qū)深圳市住宅局56一九九九年翠竹園深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)深圳市住宅局57一九九九年怡庭園深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)深圳市住宅局58一九九九年聯(lián)合大廈深圳市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)深圳市住宅局二、招商物業(yè)治理公司接管花園都市一期的優(yōu)勢分析（一）精心設(shè)計治理方案1針對花園都市一期的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)治理經(jīng)驗 的資深治理人員和專業(yè)技術(shù)人員精心策劃治理方案站在招商地產(chǎn)樓宇營銷和 購房者生活居住的角度我們確立了花園都市一期物業(yè)治理的指導(dǎo)思想治理目 標(biāo)和治理方式并制定了一整套切實可行的物業(yè)治理方案我們的總體指導(dǎo)思想 是用先進(jìn)的物業(yè)治理理念和專業(yè)的物業(yè)治理技術(shù)在花園都市中營造安全舒適、 優(yōu)雅溫馨

14、的生活工作空間并給予其特有的人文景觀讓花園都市成為都市中 的花園。8服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精在物業(yè)治理中我們將導(dǎo)入互動式治理方式務(wù)必通過我們精心的治理與服務(wù)，使花園都市真正成為都市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。2從花園都市物業(yè)治理的角度動身，我們對進(jìn)展商提出了有關(guān)建議，涉及 到社區(qū)的整個策劃和房屋營銷，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計和裝備。 此外我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施參與施工與驗收盡量為日后花園 都市的物業(yè)治理工作鋪平道路。3針對業(yè)主的具體情況，我們對花園都市物業(yè)治理的各種常規(guī)性公共服務(wù) 進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計此外還依照香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求， 制定了一系列特色

15、服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主中意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。（二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)治理體制運作體系1我公司已于98年9月通過ISO9002質(zhì)量認(rèn)證科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范縝密 的質(zhì)量治理體系是我公司確保招商花園都市一期治理質(zhì)量的有力保證。在 ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強調(diào)“三定五按，確保物業(yè)治理的 各項工作規(guī)范、高效、有序“三定”即“定崗、定員、定責(zé)“五按”即“按 程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時刻、按路線、按指令。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前， 各部門各治理處差不多做到崗位設(shè)置合理定員準(zhǔn)確職責(zé)分明各種標(biāo)準(zhǔn)明確 細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時刻、地點上的分步操縱合理適度。2我公司在蛇口工業(yè)區(qū)企業(yè)治理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代

16、企業(yè)制度，規(guī)范 企業(yè)運作行為等方面績效顯著已建立“自主經(jīng)營自我完善自負(fù)盈虧，自 我進(jìn)展的良性企業(yè)運作機制我公司在蛇口工業(yè)區(qū)9“治理年活動治理工作 中受到工業(yè)區(qū)嘉獎和表彰。3在深圳市工商物價稅務(wù)治理部門和蛇口工業(yè)區(qū)財務(wù)部及寬敞業(yè)主的治理 監(jiān)督下我公司的財務(wù)運作規(guī)范化成本治理卓有成效治理收費合理嚴(yán)格執(zhí) 行了國家和深圳市頒布的物業(yè)治理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在保證物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量的前提 下，實現(xiàn)了治理成本最優(yōu)化。4重視人力資源的開發(fā)與治理，不斷汲取優(yōu)秀人才，提高人員素養(yǎng)，并在 公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)學(xué)習(xí)進(jìn)修考核制度不斷對人員素養(yǎng)進(jìn)行 優(yōu)化我公司治理技術(shù)人員85人中現(xiàn)有大專以上文化程度的有66人占78%， 其

17、中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27%，大專生39 人，占46%，具有9服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精高級職稱 4 人，占 5 %，中級職稱 18 人，占 21%，初級職稱 33 人，占 39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展。（）具有豐富的治理與服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢1我公司具有豐富的多類型物業(yè)治理經(jīng)驗我公司在治理150萬平方米的物業(yè)中包含各種不同類型如高層住宅高 層辦公樓、商業(yè)大廈、高級不墅、工業(yè)廠房會所、酒店公寓、多層住宅、職工 住宅等相當(dāng)一部分已獲得區(qū)市省國家優(yōu)秀治理小區(qū)稱號并積存了豐富 的治理經(jīng)驗。我公司治理的鯨山不墅區(qū)居住了來自全世界 37個國家和地區(qū)的外 籍專家及其家屬共 1000余人，其治理

18、的完善在深圳市物業(yè)治理界中有口皆碑， 歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)治理示范小區(qū)稱號現(xiàn)任建設(shè)部副部長宋春華謝 家瑾考察完鯨山不墅區(qū)后曾贊揚鯨山不墅不愧是中國物業(yè)治理的驕傲并提 詞“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家”我公司治理的另一樣本-海濱花園，包括高 層、多層、商業(yè)中心等多類型物業(yè)，建區(qū)時刻已 15年，仍能獲得“全國優(yōu)秀物 業(yè)治理小區(qū)稱號，時刻之長，創(chuàng)中國物業(yè)治理之先河。這證明，我公司的物業(yè) 治理質(zhì)量是經(jīng)得起時刻的考驗的我公司打算接管招商花園都市一期后在完 善其全面治理的同時將對其小高層多層會所等實施重點優(yōu)化治理方案力 求在最短的時刻內(nèi)提升招商花園都市的整體形象達(dá)到一流的物業(yè)治理水平凸 現(xiàn)招商花園都市物業(yè)

19、價值。在總結(jié)治理涉外樓盤經(jīng)驗的基礎(chǔ)上我們公司更注意學(xué)習(xí)和借鑒香港的先進(jìn) 物業(yè)治理經(jīng)驗與國際物業(yè)治理接軌多次派人考察由香港物業(yè)治理公司治理的 物業(yè)從各個角度進(jìn)行了總結(jié)和學(xué)習(xí)加之我們所治理的海濱花園等物業(yè)擁有大 量的香港住戶我們深知香港業(yè)主的需求有豐富的為香港住戶提供日常物業(yè)管 理服務(wù)和特色服務(wù)的經(jīng)驗，這也是我們有信心治理好花園都市的優(yōu)勢之一。2我公司具有大面積園林綠化治理經(jīng)驗我公司治理的占地面積35萬平方米的鯨山不墅，5萬平方米的海濱花園，3 萬平方米的碧濤苑小區(qū)在治理大面積園林綠化園藝造型環(huán)境營造及維護(hù)等 方面有著豐富的經(jīng)驗。在千葉苑治理的屋頂花園受到市優(yōu)考評小組的一致好評。 我公司治理下的各

20、綠化園林都欣欣向榮各具特色花園都市一期綠化覆蓋率達(dá)34%，其草地、水景、林木、屋頂花園將為我們在綠化園藝技術(shù)方面提供一個最10服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精佳的表現(xiàn)舞臺。3我公司具有豐富的設(shè)備治理經(jīng)驗我公司擁有各類專業(yè)治理技術(shù)人員80余名，對各類物業(yè)設(shè)備如電梯、中央 空調(diào)供配電消防系統(tǒng)保安系統(tǒng)給排水系統(tǒng)智能化治理系統(tǒng)等都有健全 完善的成熟的治理經(jīng)驗?zāi)艽_保各個系統(tǒng)都處于良好的運作狀態(tài)使花園都市 的設(shè)備特不是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。4我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗物業(yè)治理除開展常規(guī)服務(wù)工作外如何全方位滿足住戶的各種生活需要是 我公司孜孜以求的服務(wù)境地為此我公司“您的中意確實是我們的追求為社區(qū)

21、家政服務(wù)宗旨24小時全天候為住戶提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)我們?yōu)閷挸I(yè)主 提供了形式多樣的無償服務(wù)和合理收費的有償服務(wù)作為綜合服務(wù)的優(yōu)化配套措 施之一既滿足了寬敞住戶的生活要求又加強了物業(yè)公司和住戶的溝通與了解， 取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益花園都市的住戶將享受到我們體貼入微的優(yōu) 質(zhì)服務(wù)。（四）精明強干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的職員隊伍1擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職工隊伍企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經(jīng)營者之間的競爭。我公司擁有一個素養(yǎng)高，能力 強，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心。尤其是我公司總經(jīng)理張萬和，擁有 10余年的物業(yè)治理 經(jīng)驗作為深圳物業(yè)治理行業(yè)僅有的兩名代表之一95年被市政府評“市優(yōu)秀 經(jīng)理。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上

22、拼搏進(jìn)取的職員隊伍其中治理技術(shù)人員80余人， 大專以上程度近70人曾多次獲得蛇口工業(yè)“青年文明號蛇口工業(yè)區(qū)三學(xué) 兩創(chuàng)“文明集體”稱號。既有強有力的領(lǐng)導(dǎo)核心又有團(tuán)結(jié)拼搏的職員隊伍我公司具備了在市場經(jīng) 濟大潮中弄潮的實力能夠勝任任何物業(yè)治理工作包括對花園都市一期的接管。2擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的 安管隊伍現(xiàn)有安管員近400名通過對安管隊伍的嚴(yán)格治理和規(guī)范化運作已 成為蛇口地區(qū)治安穩(wěn)定的生力軍和要緊力量以形象佳素養(yǎng)高作風(fēng)過硬紀(jì)服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精律嚴(yán)明機智勇敢而享譽蛇口地區(qū)五年來協(xié)助公安機關(guān)打擊各類違法犯罪活動維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各

23、辦公樓工業(yè)廠區(qū)住宅區(qū)的正常秩序生活環(huán)境及人民財 產(chǎn)安全共計捉獲各類違法犯罪人員80余人破獲各類案件60余起我保安隊 還代表蛇口地區(qū)保安隊伍在 95年的深圳市保安隊伍競賽中，勇奪冠軍，獲深圳 市公安局的表彰和嘉獎96年獲蛇口公安局保安訓(xùn)練競賽第一名鯨山不墅保安 中隊還獲得了 97年交通部、團(tuán)中央授予的“全國青年文明號”的光榮稱號。原 美國前總統(tǒng)布什的安全顧問，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在 96年對我保安隊伍考察 后，評價我保安隊伍的綜合技能和素養(yǎng)是“A”級，一點也不比美國的護(hù)衛(wèi)專業(yè) 公司遜色有如此一支安管隊伍加上花園都市一期的安全治理智能化硬件我 們對花園都市的安管工作將會如虎添翼花園都市一期安全寧靜

24、的生活將在我們 的努力下得以實現(xiàn)。（）公司業(yè)務(wù)實力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)治理服務(wù)的同時還能夠為進(jìn)展商提供物業(yè)出 租代理服務(wù)采取多種措施為進(jìn)展商出租物業(yè)提供全面有力的支持并保持較 高的租金回報率。公司治理規(guī)模現(xiàn)已達(dá) 150萬平方米，年營業(yè)收入 2500萬元， 年利稅300萬元。公司通過規(guī)?；M(jìn)展，集約化經(jīng)營，具有較強抵御風(fēng)險能力。 我公司投資經(jīng)營的致誠公司豫龍港裝飾工程公司新時代物業(yè)治理公司等也都 具有較穩(wěn)定的回報率。（六）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢1我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化： 企業(yè)宣傳定位：招商物業(yè)治理，真誠服務(wù)大伙兒。 質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。 服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠服務(wù)，追求卓

25、越治理 。 經(jīng)營理念：以人為本，市場為源，治理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)：樹立物業(yè)治理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。 企業(yè)文化是凝聚公司職員的價值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強公司凝聚力是職員孜孜為之奮斗的精神財寶是公司不斷進(jìn)展的強大的源源不斷的、 永不枯竭的推動力。2完整的 CI 形象設(shè)計12服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精我們結(jié)合物業(yè)治理實踐聘請專業(yè)的設(shè)計公司對我公司的形象識不系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計并具有一套在小區(qū)全方位推行運用標(biāo)識系統(tǒng)的成功經(jīng)驗我們 將依照花園都市的具體特點對小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計和制作既 增加了小區(qū)的美感又充分展示了招商物業(yè)為花園都市業(yè)主精誠服務(wù)的理念和承 諾。3“招商”品牌優(yōu)勢

26、招商局經(jīng)歷了風(fēng)雨百年蛇口工業(yè)區(qū)在中國改革開放的大潮中乘風(fēng)破浪招 商品牌差不多成了蛇口工業(yè)區(qū)和招商房地產(chǎn)公司的一項極其重要的無形資產(chǎn)“招 商品牌的價值理應(yīng)受到我們的高度重視招商花園都市一期作為招商房地產(chǎn)公 司開發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅招商物業(yè)治理公司將通過自己精心到位 的物業(yè)治理，為樹立“招商”品牌作出自己的貢獻(xiàn)。三、物業(yè)治理的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)與治理方式花園都市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和完善的硬件設(shè) 施，認(rèn)真做好花園都市一期的物業(yè)治理工作具有三個方面的意義：1花園都市高質(zhì)量的物業(yè)治理工作，能夠有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對蛇口整體 環(huán)境的重新設(shè)計重新規(guī)劃與重新整治全力營“邁阿密式

27、的海濱都市風(fēng)情；2花園都市的高質(zhì)量的物業(yè)治理工作，能夠樹立樣板，維護(hù)宣傳招商地產(chǎn) 名牌信譽直接促進(jìn)花園都市第一期及以后各期的售樓價格和進(jìn)度的提升為招 商地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)；3花園都市高質(zhì)量的物業(yè)治理工作，給花園都市第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、 舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活新感受細(xì)心體會每一天”的意境，維護(hù)宣傳 招商物業(yè)的品牌信譽?；谏鲜稣J(rèn)識我們確立了治理花園都市的指導(dǎo)思想總體目標(biāo)和治理方式。(一)治理花園都市一期的指導(dǎo)思想用先進(jìn)的物業(yè)治理理念和專業(yè)的物業(yè)治理技術(shù)在花園都市中營造安全舒 適優(yōu)雅溫馨的生活工作空間并給予其特有的人文景觀讓花園都市成“城 市中的花園。（二）治理花園都市一期的總體目

28、標(biāo)13服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精1花園都市在正式接管后一年內(nèi)，通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；2花園都市在正式接管后一年內(nèi)，達(dá)到“深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 的治理標(biāo)準(zhǔn)；3花園都市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；14服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精4花園都市在正式接管后二年內(nèi)達(dá)“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)”的治理標(biāo)準(zhǔn)。(三) 花園都市一期的治理方式依照花園都市一期的特點和招商物業(yè)的治理經(jīng)驗我們將嚴(yán)格遵守政府的有 關(guān)法律法規(guī)條例及標(biāo)準(zhǔn)對花園都市進(jìn)行封閉式綜合一體化治理要緊的管 理方式如下：1互動治理在花園都市提倡、推行互動式物業(yè)治理?；邮轿飿I(yè)治理的內(nèi)涵確實是治理處 與業(yè)主的互動如此

29、既維護(hù)業(yè)主權(quán)利服務(wù)業(yè)主讓業(yè)主中意也便于物業(yè)治理 工作的正常展開。（1）治理目標(biāo)互動花園都市的治理目標(biāo)應(yīng)該是由治理處和業(yè)（前期為進(jìn)展商共同商量和制 定的，治理目的是一致的。（2）治理責(zé)任互動 花園都市治理處的責(zé)任是實現(xiàn)業(yè)主提出的治理目標(biāo)而花園都市的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助治理處工作并有義務(wù)業(yè)主公約的要求和規(guī)定合理使用花園都市物業(yè)，有義務(wù)自覺維護(hù)花園都市的完整、美觀、清潔和安全等各項內(nèi)容。（3）治理過程互動 在花園都市的日常治理服務(wù)運作過程中住戶的感受確實是物業(yè)治理工作的鏡子。治理處隨時與住戶溝通物業(yè)治理狀況，而住戶也有義務(wù)隨時向治理處反饋 意見和信息，以保證治理處的工作確實是住戶的需要那個方向。在配套服務(wù)

30、方面除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中我們還分析了花園都市的 業(yè)主的需求提供多種配套服務(wù)實現(xiàn)互動特不是關(guān)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦 公業(yè)主，我們設(shè)計了相應(yīng)的特色服務(wù)項目。在社區(qū)人文環(huán)境營造方面位于蛇口門戶的花園都市必須有一種和蛇口整體 風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景為此我們關(guān)于小區(qū)社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了 統(tǒng)一規(guī)劃和安排并將在實際的治理過程中經(jīng)常聽取客戶的意見實現(xiàn)治理處 與業(yè)主的互動。（4）財務(wù)收支的互動15服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精治理處的工作內(nèi)容直接決定了治理處的財務(wù)收支因此治理費等費用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對應(yīng)追求財務(wù)平衡應(yīng)該是治理處的權(quán)力一味追求質(zhì)量而不 顧財務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)治理公司的正常行為。2人本

31、治理以人為本是我公司企業(yè)文化的精髓在花園都市一期我們將推行人本治理。 這體現(xiàn)在以人為中心把職員當(dāng)作最寶貴的資源看待充分發(fā)揮干部和職員的聰 明才智和積極主動性，保證物業(yè)治理各項工作的順利展開。（1） 加強人力資源治理 依照花園都市治理的高標(biāo)準(zhǔn)高要求的特點從治理人員的組成入手保證隊伍的整體素養(yǎng)治理處骨干由具有豐富物業(yè)治理經(jīng)驗的治理人員和專業(yè)技術(shù)人 員組成職員都要精心選擇素養(yǎng)高態(tài)度好技術(shù)強的人員依照物業(yè)治理需要， 合理安排職員的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)在日常的治理工作中尊重人理 解人、關(guān)懷人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。（2） 通過目標(biāo)治理，對職員實施有效獎懲 我公司差不多在各個治理處落實了內(nèi)部

32、治理目標(biāo)責(zé)任制，花園都市的治理工作，也將與公司訂立“花園都市目標(biāo)治理責(zé)任書，明確責(zé)、權(quán)、利，治理處再 將治理目標(biāo)分配到班組直至個人明確分工目標(biāo)并在達(dá)成目標(biāo)的過程中及時反 饋績效，將治理目標(biāo)與花園都市治理處人員的經(jīng)濟收入、升遷、聘任直接對應(yīng)， 實行行之有效的職員激勵依照目標(biāo)達(dá)成情況堅持競爭上崗優(yōu)勝劣汰激勵 職員比工作比業(yè)績共同進(jìn)步并將獎金分配與實際貢獻(xiàn)掛鉤體現(xiàn)多勞多得， 實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)職員的工作熱情。3標(biāo)準(zhǔn)治理（1）按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理我公司較早通過ISO9002質(zhì)量體系的認(rèn)證具有一整套完整科學(xué)嚴(yán)密的 質(zhì)量保證模式在推行的過程中積存了一套豐富的實際操作經(jīng)驗我們將在花 園都市一期的

33、物業(yè)治理中全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)治理服務(wù)提供保障。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強調(diào)“三定五按。三定即“定崗、定員、16服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精定責(zé)，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序按時刻、按路線、按指令。依照花園都市的具體特點合理設(shè)崗定員對每個職職員作進(jìn)行具體設(shè)計做到專業(yè)清晰業(yè)務(wù) 飽滿職責(zé)到人再依照各個職員的工作職責(zé)與范圍規(guī)定在時刻序列上的分解 和空間位置上的移動關(guān)于物業(yè)治理的各項具體工作我們都設(shè)計了詳細(xì)的規(guī)程， 規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)“三定五按”工作差不多在我公司取得了理想的 效果，花

34、園都市的治理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。4督導(dǎo)治理我們將把督導(dǎo)治理方式運用到花園都市的治理中去通過建立合理的監(jiān)督機 制自我約束機制和信息反饋處理機制保證治理信息暢通保證各項指令和目 標(biāo)的落實。（1）建立合理的監(jiān)督機制 小區(qū)治理處在開展物業(yè)治理的過程中將嚴(yán)格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向招商物業(yè)治理公司和業(yè)主委員會報告工作， 檢討物業(yè)治理運作事務(wù)提交財務(wù)報告書并匯報出日常工作的進(jìn)展和打算定 期對治理目標(biāo)和ISO9002質(zhì)量體系運作進(jìn)行考核對每個項目的治理服務(wù)過程建 立原始記錄通過現(xiàn)場檢查部門自查公司內(nèi)外部質(zhì)量審核確保治理工作 的監(jiān)督機制有效運作。具體作法一是公開監(jiān)督制公布治理處

35、監(jiān)督投訴電話維修值班電話設(shè)立 業(yè)主意見箱所有職員佩帶工作牌上崗以便于公開監(jiān)督二是業(yè)主客戶評議 制治理處對各項治理活動實行監(jiān)督跟蹤、反饋對業(yè)主客戶或其它來源的 信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋實行閉環(huán)治理，使業(yè)主、住戶的權(quán) 益得到保障三是定期報告制治理處定期向業(yè)主委員會招商物業(yè)治理公司定 期報告工作，檢討物業(yè)治理事宜，確保物業(yè)治理目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）建立自我約束機制 治理處依照各項治理標(biāo)準(zhǔn)對各班組職員進(jìn)行有效檢查發(fā)覺問題及時糾正。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由治理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。 要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，流程圖如下：17

36、服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精住宅局 住宅局 南區(qū)建設(shè)局業(yè)主委會招商物業(yè)園都市治理處各各I部分902 門包質(zhì)量 商體系各崗位職員監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機制沒有糾正和預(yù)防措施，ISO9002 質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和 處理，各治理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)治理服務(wù)。治理處作為要緊的信息處理中心24小時同意和處理各方面的信息要緊渠 道有花園都市各部門每月向治理處主任提交一份工作打算報告書包括治理費 收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反 饋信息；治理處職員的反饋信息；新聞媒介。獲得反饋信息后治理處主任分析處理向相關(guān)部門人員發(fā)出指令并監(jiān)督 其及時

37、改進(jìn)，直到圓滿解決問題（見圖。18服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精市住宅局新媒介客戶意見意見箱治理處調(diào)查程序職員執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果發(fā)跟檢查布命令關(guān)人員執(zhí)行命令 信息反饋圖四、治理指標(biāo)承諾及實施措施（一）時刻承諾花園都市將通過對職員的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項制度，發(fā)揚蛇口 工業(yè)區(qū)“時刻確實是金鈔票，效率確實是生命”的精神，并鄭重承諾：1在接到住戶治安方面的求助或報警信號后，不管在花園都市區(qū)域內(nèi)的任 何一點，我們的安管人員都保證于2 分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場；2在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后緊急情況維修人員8 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場， 一般情況有關(guān)人員30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。（二） 房屋完好率 98%花園都市治理處設(shè)立專門

38、的房屋維修責(zé)任人，并按房屋及公共場地治理工 作手冊文件嚴(yán)格執(zhí)行。保修期內(nèi)，加強與招商地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，19服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精以保證房屋完好率達(dá)98%以上。（三） 房屋零修及時率 99%，急修及時率 100%花園都市治理處設(shè)有專門的房屋維修責(zé)任人和維修班招商物業(yè)公司設(shè)有工 程部和搶修隊，接到急修指示后8 分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場，以保證一般維修只是夜， 緊急情況 8 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，2 分鐘內(nèi)作出正確推斷。在保修期內(nèi)，與招商地產(chǎn) 緊密合作，以住戶利益第一為原則，保證維修及時率達(dá)標(biāo)。（四） 維修工程質(zhì)量合格率 100%花園都市治理處關(guān)于需要托付給其它承包商作業(yè)的工程從選擇承包商鑒 訂合同到開

39、始施工和工程驗收治理處自己承擔(dān)的維修工程也必須通過內(nèi)部質(zhì) 檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。（五） 治理費收費率 99%花園都市治理處按照有關(guān)物業(yè)治理費的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 并貫徹“互動式物業(yè)治理”的治理理念，建“互動治理、共同受益”的治理模 式引導(dǎo)住戶自愿交費并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段采取方便可行的繳費 手續(xù)，以保證收費率的達(dá)標(biāo)。（六） 綠化完好率 98%花園都市治理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備按綠化工工 作手冊的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“互動式物業(yè)治理”方式的推行，規(guī) 范居民行為與住戶共同維護(hù)好花園都市的綠化環(huán)境在確保綠化完好率9

40、8%的 基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。（七） 清潔、保潔率 99%花園都市治理處將組建服務(wù)意識強業(yè)務(wù)素養(yǎng)高的清潔班嚴(yán)格執(zhí)清潔 工工作手冊，并注意作業(yè)時刻的安排，達(dá)到不阻礙居民正常生活秩序。我們建 議招商地產(chǎn)在設(shè)計時考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備以有效操縱花園都市的垃圾數(shù) 量和垃圾種類并引入環(huán)保意識進(jìn)一步使垃圾分類變成可能再確實是發(fā)“互 動式物業(yè)治理的優(yōu)勢通過嚴(yán)格治理社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺 維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。（八） 道路完好率 96%花園都市將設(shè)計制作CI 系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識，確保20服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精道路暢通停車有序保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通治理和道路維

41、修工作實現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（九） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100%花園都市治理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通打算 和雨季特不檢查打算，保證上述設(shè)施完好。（十） 排水管、明溝暗渠完好率 100%花園都市治理處通“業(yè)主入住培訓(xùn)班的方式從技術(shù)和監(jiān)管角度對住戶 和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo)并嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查和維護(hù)制度來保證完好 率，清除蚊蟲孳生場所。（十一）路燈完好率 100%花園都市治理處水電維修班將于每晚巡視檢查路燈一次當(dāng)班安管員發(fā)覺 問題立即通知維修班處理鑒于花園都市“門戶位置治理處將與有關(guān)部門 協(xié)商，加做燈光工程，成為蛇口門戶的一道風(fēng)景線。（十二）停車場、單車棚完

42、好率 100%加強區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮治理是保證停車場、單車棚完好率 的基礎(chǔ)在此基礎(chǔ)上對停車場單車棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保 證。（十三）公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率 100%“互動式物業(yè)治理”的關(guān)鍵在于住戶和治理處目標(biāo)一致，同心同德，共創(chuàng) 文明該項設(shè)施除了治理處日常巡查維修養(yǎng)護(hù)的工作外必須依靠住戶的關(guān)懷 和配合。有了上述條件，該項設(shè)施完好率100%是專門容易實現(xiàn)的。（十四） 公用設(shè)備完好率 99%花園都市是小高層建筑群，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，因此要保證 公用設(shè)備完好率必須建立健全各項設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度除充分發(fā)揮招商物 業(yè)的技術(shù)實力之外還必須以協(xié)議合同的形式加強與

43、其它專業(yè)隊伍的協(xié)作并 以每臺設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部治理方式，保證設(shè)備完好率99%。（十五）消防設(shè)施設(shè)備完好率 100%花園都市治理處將按消防治理工作手冊的要求對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維 修保養(yǎng)和監(jiān)督治理除配合市主管單位的檢查監(jiān)督外還要編制打算進(jìn)行每21服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)。（十六） 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率 0花園都市治理處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時就要將消防安全工作作為重 要內(nèi)容詳細(xì)向住戶講明在住戶裝修時嚴(yán)格把關(guān)杜絕消防隱患的產(chǎn)生并通過 日常的巡查及宣傳工作，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督治理， 杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。（十七）責(zé)任治安案

44、件發(fā)生率 0花園都市治理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊伍，實行全封閉式 24 小時治安 治理制度加上花園都市先進(jìn)的監(jiān)視監(jiān)控系統(tǒng)報警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意 識我們保證在接到報警后2 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場以有效預(yù)防制止治安事件的發(fā) 生。（十八）違章發(fā)生率 0花園都市治理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)，向住戶宣傳并與業(yè)簽定業(yè)主公 約，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為0。（十九） 住戶有效投訴率 1以下，投訴處理率 100%花園都市治理處啟用“互動式物業(yè)治理”模式，加強與住戶的溝通合作， 加上治理處全方位細(xì)致周到的物業(yè)治理服務(wù)制度化規(guī)范化的治理措施可 以確保有效投訴率1之下，投訴處理率100

45、%。（二十）維修服務(wù)回訪率 80%花園都市治理處將建立制度，加強維修服務(wù)的回訪工作，以此來促進(jìn)維修 水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。（二十一）住戶對物業(yè)治理中意率 96%花園都市治理處通過“互動式物業(yè)治理”的運作，通過對上述各項承諾的 達(dá)標(biāo)，住戶對物業(yè)治理的中意率達(dá)到或超過96%是專門順理成章的。五、對進(jìn)展商的有關(guān)建議依照我們對花園都市一期的理解我們站在物業(yè)治理的角度對花園都市一 期的建設(shè)開發(fā)和營銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項提出以下幾點建議供招商房地產(chǎn)公司參22服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精考。（一）突出門戶特征，進(jìn)行形象策劃。花園都市一期位于蛇口的門戶位置在花園都市一期中突出門戶特征進(jìn)行 形象策劃宣傳

46、蛇口工業(yè)區(qū)宣傳招商房地產(chǎn)招商物業(yè)不僅能夠營造蛇口門 戶的風(fēng)景，還能夠樹立樣板，有利于花園都市后幾期工程的開發(fā)與營銷。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度我們情愿與招商房地產(chǎn)公司一起進(jìn)行 設(shè)計策劃并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專位配置相關(guān)設(shè)施比如建議 在會所屋面加設(shè)五個旗桿樹立國旗招商局招商地產(chǎn)招商物業(yè)花園都市 的旗幟進(jìn)行形象展示為了方便治理處升旗儀式之需應(yīng)加強會所處的背景音樂， 采納加大廣播功率或多配置廣播等措施。（二）建議開通“花園都市”網(wǎng)站，開發(fā)物業(yè)治理專欄通過互聯(lián)網(wǎng)不僅向社會展示花園都市建設(shè)開發(fā)的動態(tài)和風(fēng)采而且通過專 欄展示花園都市物業(yè)治理的內(nèi)容項目優(yōu)勢和舉措通過電子郵件向業(yè)主 公布有關(guān)提示

47、、通知，充分發(fā)揮高科技在樓盤推介與物業(yè)治理中的作用。（三）屋頂花園出售或贈送給業(yè)主據(jù)我們了解，進(jìn)展商對屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問題還沒有明確的打算，在此， 我們建議招商房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進(jìn)行分割再出售或 贈送給業(yè)主這既利于營銷也有利日后的物業(yè)治理假如屋頂花園歸全體業(yè)主 共有，容易造成其他住戶因上屋面而阻礙頂層住戶的生活。在屋頂花園出售或贈送給頂層業(yè)主后我們將針對具體情況制定統(tǒng)一的治理 規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。（四）租售時建議小型商務(wù)集中辦公開發(fā)商在營銷的打算中差不多考慮到有一定小型商務(wù)辦公的需求為了便于 物業(yè)的統(tǒng)一治理建議招商房地產(chǎn)公司開發(fā)集中的區(qū)域統(tǒng)一租售給小

48、型商務(wù)辦 公的業(yè)戶，否則，辦公與住宅混雜在一起，會帶來諸多矛盾。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面阻礙差不多日益顯露既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生 治理也不利于環(huán)境愛護(hù)為此我們建議招商房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)23服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精備，并在管線設(shè)計上作統(tǒng)一規(guī)劃。如此將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生治理（每套設(shè)備價格約為500 元。（六）合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾房的位置既要方便垃圾的運送又要不阻礙住戶與車輛的進(jìn)出在垃圾 房平面設(shè)計中要注意將垃圾間進(jìn)行分隔以便于日常清潔工作中的垃圾分類處 理。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機

49、檔板在花園都市的設(shè)計中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之 一這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計但從投入使用的效果來看因檔板降低 了風(fēng)機的風(fēng)量和熱交換能力使空調(diào)的制冷效果明顯下降業(yè)主意見專門大在此 建議招商房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計，防止類似情況發(fā)生。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計中電梯沒有運行監(jiān)控系統(tǒng)建議增設(shè)這一系統(tǒng)并與智能監(jiān)控 中心聯(lián)網(wǎng)，如此能夠24小時監(jiān)控電梯的運行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。（九）配備必要的安全治理設(shè)備依照圖紙小區(qū)主出入口車道共15 米寬建議在道路中央設(shè)置一保安亭， 同時能夠操作左右道閘操縱出入車輛為了美觀該保安亭可設(shè)在天橋正下方 位置。建議在小區(qū)南端的車輛輔

50、助出入口設(shè)一個崗?fù)ひ粋€道閘在小區(qū)北部出入 口設(shè)一個崗?fù)ぁ＃ㄊ┑叵峦＼噲雠鋫渲悄芑O(shè)備地下停車場安裝感應(yīng)式IC 卡自動治理系統(tǒng)并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點， 智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高治理效率。（十一）適當(dāng)采納立體綠化立體綠化有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高為了在花園 都市營造一種處處見綠的環(huán)境在燈柱立交橋等部位能夠進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)安裝 有關(guān)設(shè)置便于立體綠化在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植24服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精物。（十二）將花園都市的人文主題定義為花卉建議招商地產(chǎn)公司將花卉定義為花園都市人文主題比如以花卉植物的名 稱命名樓宇、道路，將花園都市的一

51、至五期各選一種花卉作為主題等。（十三）建設(shè)招商地產(chǎn)業(yè)主會所共享花園都市一期的業(yè)主確實是花園都市會所的會員也確實是招商會的會員招 商會所有的會員可在招商地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場所享受優(yōu)惠包括花園 都市的會所憑借招商地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢那個賣點在樓宇營銷中也是有一定吸引 力的。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時公共巴士既可接送往來于蛇口的香港業(yè)主也可接送學(xué)生上學(xué)放 學(xué)會給業(yè)主專門大的方便建議招商地產(chǎn)配置巴士由我們安排駕駛員并對巴 士服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的治理。25服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精第二項治理組織架構(gòu)與人力資源治理26服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精一、治理處治理架構(gòu)招商物業(yè)治理有限公司負(fù)責(zé)簽訂托付治理

52、合同，并設(shè)立花園都市治理處， 聘任正副治理處主任并簽訂目標(biāo)治理責(zé)任書治理處按花園都市特點及治理 服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心負(fù)責(zé)花園都市24 小時監(jiān)控調(diào)度設(shè)綠化部清潔部、 安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù) 部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)治理服務(wù)。附圖1花園都市縱向治理關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖局局業(yè)產(chǎn)會主專 業(yè)隸發(fā)監(jiān)業(yè)行管用 務(wù)屬展督主業(yè)部基 指關(guān)商職權(quán)指門金 導(dǎo)系能益導(dǎo)管代理表花園都市治理處附圖2花園都市治理架構(gòu)圖27服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精業(yè) 主 大 會業(yè)主委員會花園都市治理處監(jiān)控中心（智能化系統(tǒng)維護(hù)班）展示中心服區(qū)服務(wù)部 社區(qū)文化務(wù)班維安清綠所修保潔化管班理部部部班28服務(wù)精

53、英 就精英 網(wǎng)精二、治理處人員配備（一）治理處主任簡歷主任：胡清松男35 歲工程師碩士學(xué)位1989 年1 月畢業(yè)于上海交通大學(xué)應(yīng)用化學(xué)系高分子材料專業(yè)，并取得碩士 學(xué)位畢業(yè)后即來蛇口工業(yè)區(qū)工作從92 年開始在房地產(chǎn)物業(yè)治理行業(yè)服務(wù)， 對深圳房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理有較深入了解。1999 年調(diào)入招商物業(yè)治理有限公司經(jīng)營服務(wù)部工作胡清松工作積極熱情， 有較強的治理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)治理上崗證書。（二）治理處副主任簡歷副主任：佐旭男27 歲經(jīng)濟師大學(xué)本科1995 年7 月畢業(yè)于重慶交通學(xué)院治理工程系從96 年開始從事物業(yè)治理工作， 具有豐富的物業(yè)治理實際經(jīng)驗和一定的理論水平99

54、 年入深圳招商物業(yè)治理有限 公司曾任海濱花園治理處副主任在推行ISO9002 質(zhì)量治理“三定五按工 作規(guī)范方面取得了顯著的效果現(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管持有物業(yè)治理上崗證書。（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗位人 數(shù)職責(zé)素 質(zhì) 要 求備注主任1 人負(fù)責(zé)花園都市治理處物業(yè)治理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富 物業(yè)治理經(jīng)驗，熟悉 ISO9000 運作副主任1 人協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作經(jīng)濟師，有物業(yè)治理經(jīng)驗，精 通ISO9002 運作監(jiān) 控 中 心主管1 人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動化專業(yè)， 精通物業(yè)治理，ISO9002 運作調(diào)度員3 人值班和處理各類信息， 并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)起到治理“樞

55、鈕” 作用中專以上文化或初級以上技術(shù)職稱，電子或自動化專業(yè)， 明白ISO9002 運作熟悉物業(yè)管 理業(yè)務(wù)小 區(qū) 事主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物 業(yè)治理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強，明白ISO9002 運作29服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精務(wù) 部財務(wù) 人員2 人負(fù)責(zé)小區(qū)財務(wù)工作收 支工作并兼管治理處 檔案、資料治理工作中專以上會計專業(yè)，有物業(yè)管 理經(jīng)驗，明白ISO9002 運作治理員1 人負(fù)責(zé)日常運營服務(wù)的治理監(jiān)督協(xié)調(diào)服 務(wù)處理各類投訴違 章以及對外聯(lián)絡(luò)工作?？埔陨衔幕?，有物業(yè)治理上 崗證，明白ISO9002 運作社區(qū)文化 服務(wù)部1 人專職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會本

56、科，文科類，具制造力，豐 富想象力，有能力成功策劃各 類活動會所管 理部主 管（兼）負(fù)責(zé)會所的營運?？埔陨衔幕?，明白經(jīng)營，有較 佳形象服 務(wù) 員1 人在會所內(nèi)為住戶服務(wù)高中以上文化女形象較好，25 歲以下維修班5 人負(fù)責(zé)一般水電維修和 小區(qū)房屋維修初級技工，有上崗證綠化部2 人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專長，初中以上文化程 度，能吃苦耐勞兼 顧 展 示 中 心 綠化清潔部10 人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工 作初中以上文化程度，能吃苦耐 勞安保部班 長3 人負(fù)責(zé)小區(qū)治安車輛管 理工作28 歲以下復(fù)員軍人軍事素 質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗隊 員15 人負(fù)責(zé)小區(qū)治安車輛管 理，24 小時巡邏26 歲以下未婚， 1

57、.70 以上， 復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強（四）花園都市展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職責(zé)素質(zhì)要求備注清潔工2 人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性28 歲以下有較好形 象和相關(guān)經(jīng)驗有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范綠化 由其它綠化工兼顧安管員1 人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性26 歲以下高中以上 文化，1.75 米門童2 人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和 形象男性26 歲以下1.75 米以 上高中以上文化三職員培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源治理的重要內(nèi)容,要緊由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)， 協(xié)助、監(jiān)督和檢查。通過長期不斷地實踐和探究,我們建立了公司、部門、管區(qū)30服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精三級培訓(xùn)工作體系制定了

58、一套規(guī)范化制度化科學(xué)合理的培訓(xùn)程序通過培訓(xùn)公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面治理能力強經(jīng)驗豐富的中層干部和工作 技能扎實具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員接管花園都市一期后我公司將接著 發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢，結(jié)合花園都市特點，加大培訓(xùn)力度，以保證花園都市治理質(zhì)量。（）培訓(xùn)目標(biāo)對治理處全員實施培訓(xùn)確保職員素養(yǎng)滿足各項質(zhì)量要求治理人員持證上 崗率達(dá)100%；專門工種持證上崗率達(dá)100%；職員培訓(xùn)合格率達(dá)100%。（二）培訓(xùn)方式1內(nèi)部培訓(xùn)。由公司內(nèi)部的資深治理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培 訓(xùn)培訓(xùn)類型包括入司培訓(xùn)上崗培訓(xùn)在崗培訓(xùn)等依照培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行 培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)可采納授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情

59、景模 擬等形式。2送外培訓(xùn)。選派職員參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。3外聘教師培訓(xùn)。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。4鼓舞自學(xué)鼓舞職員參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會議， 凡是取得國家認(rèn)可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報銷學(xué)費50%。（）培訓(xùn)類型1入司培訓(xùn)：所有新入司職員應(yīng)該同意企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，要緊內(nèi)容有：（1）公司的差不多情況、組織機構(gòu)及要緊領(lǐng)導(dǎo)成員。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)治理工作差不多知識。（3職員手冊、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。2上崗培訓(xùn)：職員入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特不關(guān)于內(nèi)審員、消防人員、 安管人員電工焊工關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員

60、及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的 人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓(xùn)， 由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位差不多情況崗位職責(zé)人員配備及設(shè)備31服務(wù)精英 就精英 網(wǎng)精設(shè)施的分布，職員態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由治理處負(fù)責(zé)組織。3在崗培訓(xùn)：公司各部門負(fù)責(zé)本部門歸口治理職員的相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培 訓(xùn)治理處負(fù)責(zé)本治理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)依照培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)， 也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)培訓(xùn)可采納授課討論與現(xiàn)場操作方式治理處常規(guī)性在 崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）職員職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動紀(jì)律、規(guī)章制度、治理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的