1、 HYPERLINK xxxx/ 更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)管理全能版一八3套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 一三920份資料財(cái)務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料2009年市場分析報(bào)告結(jié)論：本報(bào)告分析2009年北京市二手房市場，得出以下結(jié)論：1.2009年

2、是二手房市場不平凡的一年。價(jià)量齊升是其最為顯著的特點(diǎn)。2009年北京市二手房年交易量達(dá)到266883套，超過近三年來二手房交易量的總和，12月甚至達(dá)到39264套的高峰。究其原因，政策對交易量的影響最大。2008年底開始出臺的一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策在首付下降的同時(shí)降低了交易成本，減輕了消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，同時(shí)2008年受抑制的剛性需求也開始集中釋放，再加上交易價(jià)格的連續(xù)上漲強(qiáng)化了其繼續(xù)上漲的預(yù)期，誘發(fā)了投資投機(jī)性需求，也提高了二手房業(yè)主的售賣意愿，政策效果表現(xiàn)良好。同時(shí)，由于新建商品房項(xiàng)目較少，再加上房地產(chǎn)商捂盤惜售，提價(jià)減量的策略，致使部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房，形成二手房交易量暴漲的局面。2.二手

3、房交易價(jià)格從年初的8900元/平方米上升為一三800元/平方米，漲幅達(dá)55%。同時(shí)，4月和11月單月均環(huán)比上漲1200元，形成房價(jià)一日千里的局面。主要是因?yàn)?009年二手房需求集中爆發(fā)，供求缺口拉大，價(jià)格連續(xù)上升，同時(shí)價(jià)格繼續(xù)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)又使房價(jià)進(jìn)一步上漲。而寬松的貨幣政策下大量流動(dòng)性涌入樓市致使地王頻現(xiàn)以及軌道交通的開通和規(guī)劃也對房價(jià)的上升有重要的影響。3.2009年北京市房地產(chǎn)市場在價(jià)量齊升的同時(shí)表現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。包括二手房交易量首次超過新建商品住宅；由于城市化進(jìn)程推進(jìn)和各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，遠(yuǎn)郊區(qū)縣二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士購買量上升；以及由于二套房貸政策的

4、放開使改善型需求釋放，90-140平米戶型交易量上升。4.政府對房地產(chǎn)政策的收緊以及為管理通脹預(yù)期采取的一系列緊縮型的貨幣政策將使二手房購買負(fù)擔(dān)加重，抑制一部分投資投機(jī)性需求，同時(shí)2010年部分剛性需求也在2009年提前釋放，因此預(yù)計(jì)2010年北京市二手房年交易量將有小幅下降，難以再現(xiàn)2009年的盛況，月交易量則受季節(jié)性因素、緊縮型貨幣政策出臺的時(shí)間以及新建商品房供給的影響，會呈現(xiàn)先升后降的態(tài)勢。5.受政府打壓房價(jià)的影響，2010年二手房價(jià)格進(jìn)一步上升將難以為繼，但在供求權(quán)衡調(diào)整下，二手房下降的可能性也不大，同時(shí)從歷史數(shù)據(jù)來看，二手房交易均價(jià)似乎存在粘性，因此預(yù)計(jì)2010年北京市二手房交易均價(jià)

5、將不會出現(xiàn)太大變化。從區(qū)域來看，2010年即將建成通車的地鐵有大興線、亦莊線、昌平線及房山線，軌道交通的完善將會促使沿線區(qū)域二手房價(jià)格上漲。南城規(guī)劃也會促使規(guī)劃區(qū)域房價(jià)上漲?？偟膩碚f，2010年北京市二手房市場盡管不會如2009年般火爆，但亦不會有太差的表現(xiàn)。前言2010年1月21日，國家統(tǒng)計(jì)局召開新聞發(fā)布會，公布2009年全年系列國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。中國經(jīng)濟(jì)增長“保八”成功。2009年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國

6、內(nèi)外形勢，政府堅(jiān)持實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實(shí)施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計(jì)劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。在國際經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻，外需嚴(yán)重不足的條件下，必須依靠國內(nèi)需求來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快較好發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展在其中起了較為重要的作用。無論是直接的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)作用，2009年，房地產(chǎn)的發(fā)展無疑是最亮眼，也是備受爭議的。相較于新建商品房，二手房市場的發(fā)展更為搶眼。2009年是二手房市場處于全面提速的一年，需求呈井噴式增長，價(jià)格也一路飚高，一度引來房地產(chǎn)泡沫的懷疑。具體從北京來看，從三月的小陽春，到年

7、底營業(yè)稅政策到期前的瘋狂拋售，2009年北京二手房交易量達(dá)到近27萬之多，超過前三年的總和，價(jià)格也從年初的8900元/平方米一路上漲到12月的一三800元/平方米，漲幅達(dá)到55%。2009年的房地產(chǎn)市場堪稱牛市。在揮手告別牛年迎來虎年之際，本文將回顧過去，展望未來，對2009年北京市二手房市場進(jìn)行盤點(diǎn)，并對2010年北京市二手房市場可能的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。一、二手房交易量1.市場表現(xiàn)從月交易量來看，2009年北京市二手房交易266883套，年初受季節(jié)性因素的影響，交易量較低，1月和2月交易量均少于一萬套。從三月開始，交易量即過萬，達(dá)到19973套，打破往年的月成交量記錄，帶來二手房交易的“小陽

8、春”。四月則突破兩萬套關(guān)口，達(dá)到2一五17套。 除了5月稍有下降，此后呈逐月上升的勢頭。由于國慶中秋長假，10月上旬交易量有所下降，但此后仍以日均900套的數(shù)額成交。進(jìn)入10月下旬，對二手房優(yōu)惠政策是否續(xù)存的疑問帶來了二手房交易量的恐慌性拋售，11月交易量突破3萬關(guān)口。12月9日，二手房營業(yè)稅政策“2改5”公布，為趕在政策實(shí)施前成交， 12月甚至達(dá)到39264套的頂峰。在2005年和2006年緊縮性的房地產(chǎn)政策條件下，早期受抑制的需求在2007年噴發(fā)，帶來2007年樓市的一個(gè)小牛市。但是從下圖來看，如果說07年是一個(gè)房地產(chǎn)的小牛市，那么09年則是真正的牛市。09年各月的成交量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年同期

9、。與交易套數(shù)相似，2009年北京市二手房交易面積逐月上升，全年二手房交易量達(dá)2466.49萬平方米，是2008年交易面積555.97萬平方米的近4.5倍。從年交易總量來看亦是如此。從2000年到2009年，除了2008年上半年受緊縮性貨幣政策以及國際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的影響，年交易量較07年有所下降以外，其他年份交易量呈逐年上升的趨勢。09年交易總量266883套甚至超過06、07、08年三年的總和。2.原因分析1.2.1 政策的影響受2007年輸入型通貨膨脹的影響，2008年上半年，政府為調(diào)控通脹、平抑物價(jià)，采取了緊縮的貨幣政策，同時(shí)在2007年樓市價(jià)格上升的壓力下，2008年市場觀望情緒膨脹，房

10、地產(chǎn)交易萎縮。2008年下半年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際性金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始在中國蔓延，出口大幅受挫，為保持經(jīng)濟(jì)增長，政府采取了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，希望通過擴(kuò)大內(nèi)需來彌補(bǔ)外需的不足。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈條長、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用大的行業(yè)，成為擴(kuò)大內(nèi)需調(diào)控的重點(diǎn)。從2008年10月開始，政府出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，政策的出臺和實(shí)施也成為了二手房交易量上升的最主要原因。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的后危機(jī)時(shí)期的政策走勢分析報(bào)告中已經(jīng)就北京市二手房優(yōu)惠政策有了較為詳細(xì)的分析，本報(bào)告將不再贅述，僅從總體的角度說明政策對二手房交易量的影響。2009年前兩個(gè)月是北京市二手房交易的低谷，1月由于元旦和春節(jié)的到來加之08年積

11、聚的觀望情緒尚未消散，09年初房地產(chǎn)交易低迷。2月下旬，北京出臺了促進(jìn)北京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見（簡稱“北京十五條”），其中營業(yè)稅“5改2”使40%的房屋處于免稅狀態(tài)，降低了二手房的交易成本，同時(shí)還規(guī)定自2009年1月1日至12月31日放開對境外個(gè)人在京購房的限制，消費(fèi)者在京購買非保障性住房無限制，擴(kuò)大消費(fèi)群體范圍。一系列救市政策的疊加效應(yīng)經(jīng)過一定時(shí)期的累積開始逐步向市場終端傳導(dǎo)滲透，從而為全年整個(gè)二手房市場的火熱局面奠定了良好的基礎(chǔ)。1.2.2 剛性需求和投資投機(jī)性需求的影響2009年交易量上升一個(gè)重要的因素是2008年被壓抑的剛性需求集體釋放以及價(jià)格看漲下投資投機(jī)性需求的形成

12、。在1、2月份入市的二手房購買客群中本地客戶占到了總體成交比重的69.98%，較去年年末大漲了3.55%，且有96.30%的購房動(dòng)機(jī)是基于解決自住。隨著剛性需求釋放達(dá)到一定程度，同時(shí)交易價(jià)格在需求上升時(shí)開始上漲，5月交易量有所下降。但是，市場的看漲預(yù)期較強(qiáng)，致使投資投機(jī)性需求開始抬頭，進(jìn)一步促進(jìn)交易量和交易價(jià)格的上升。8月隨著各大銀行對于二套房貸政策的逐漸收緊，市場上漲行情再次走低，成交量環(huán)比7月下跌4.48%。盡管二套房貸收緊，但仍未能減退消費(fèi)者高漲的購房熱情。10月隨著雙假期的到來，上旬交易量較小，但此后仍以日均900套的數(shù)額成交。進(jìn)入10月下旬，對二手房優(yōu)惠政策是否續(xù)存的疑問帶來了二手房

13、交易量的恐慌性拋售，11月交易量突破3萬關(guān)口。12月9日，二手房營業(yè)稅政策“2改5”公布，盡管二手房政策收緊信號明確以及交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)，但是2010年房價(jià)將進(jìn)一步上漲的預(yù)期，致使剛性需求和投資投機(jī)性需求暫時(shí)難以遏制，為趕在新的政策實(shí)施前成交， 12月二手房交易量甚至達(dá)到39264套的頂峰。1.2.3 新建商品房價(jià)高量少的影響2008年房地產(chǎn)交易的低迷使09年房地產(chǎn)商著重于去庫存化，新建商品房項(xiàng)目較少，同時(shí)，在新建商品房供不應(yīng)求，價(jià)格逐漸上漲的情況下，房地產(chǎn)商采取捂盤惜售、提價(jià)減量的策略，使部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房。此外，受中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的限制，新建商品房的開發(fā)逐漸趨于郊區(qū)化，大部分新建

14、商品房項(xiàng)目集中于郊區(qū)，在交通等生活設(shè)施尚未完善的條件下，中心城區(qū)的二手房看來更有吸引力。這也是二手房交易火爆的一個(gè)因素。這所有的原因最終致使2009年二手房成交量超過近三年成交量的總和。二、二手房交易價(jià)格1.市場表現(xiàn)2009年年初北京市二手房交易均價(jià)尚在萬元以下，四月開始突破萬元大關(guān)，此后除9月和10月有小幅下降外呈逐月上升的態(tài)勢。4月上升速度最快，較三月上漲1200元/平方米，環(huán)比上升12.44%，其次是11月，較10月上升1200元/平方米，但由于10月均價(jià)基礎(chǔ)較高，因此環(huán)比上升率較4月低，環(huán)比上升10.04%。從全年來看，2009年北京市二手房交易均價(jià)從年初的8900元/平方米上升到年底

15、的一三800元/平方米，全年上漲55%。局部區(qū)域二手房價(jià)格上漲幅度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全年漲幅，如清河上地區(qū)域二手住宅價(jià)格漲幅高達(dá)71.6%，其中，上地東里、上地西里兩個(gè)樓盤價(jià)格漲幅更是超過100%。從八城區(qū)中高檔二手房來看，除2月較1月有小幅下降以外，此后交易均價(jià)逐月上升。7月環(huán)比上升率最高，達(dá)到4.45%，較6月上升663元/平方米。全年來看，八城區(qū)中高檔二手房從年初的一三628元/平方米上升到年底的17841元/平方米，漲幅達(dá)30.91%。中高檔二手房承接的主要是改善型需求，在二套房貸政策放開以及普通住房覆蓋面上升的條件下，中高檔住宅價(jià)格上升也成為必然。2.原因分析2.2.1 供求因素的影響受一

16、系列優(yōu)惠政策的刺激，08年受抑制的剛性需求在09年集中釋放，同時(shí)，在價(jià)格逐月上漲的態(tài)勢下，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，投資投機(jī)性需求開始抬頭，在剛性需求和投資投機(jī)性需求的聯(lián)合帶動(dòng)下，09年二手房需求旺盛。盡管在房價(jià)上升的條件下業(yè)主的供給意愿也有所增強(qiáng)，但是與需求相比，供需缺口仍然較大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年二手房供需比為1：3，2009年下降為1：5，供需矛盾加劇，致使二手房價(jià)格上升成為必然。2.2.2 價(jià)格上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)從上面的房價(jià)走勢圖可以看出09年二手房交易價(jià)格呈逐月上升的態(tài)勢，這種上升趨勢很大程度上是價(jià)格上漲預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。在價(jià)格連續(xù)3、4個(gè)月的上升以后，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格會進(jìn)一步上漲

17、，加之二套房貸政策放開以及寬松的貨幣政策，投資房地產(chǎn)成本下降，預(yù)期利潤率較高，為了從買賣價(jià)格差中獲取利益，投資投機(jī)性需求開始抬頭。同時(shí)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，利潤率較低，因此寬松的貨幣政策帶來的后果是大量流動(dòng)性涌入股市和樓市，投資投機(jī)性需求上升。剛性需求的上升盡管有限，但是價(jià)格上漲預(yù)期會使剛性需求意愿提前實(shí)現(xiàn)，透支后期需求。從而投資投機(jī)性需求和剛性需求的上升致使供需矛盾進(jìn)一步加劇，最終價(jià)格上漲預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，房價(jià)進(jìn)一步上漲。價(jià)格上漲又會帶來新一輪的漲價(jià)預(yù)期，如此反復(fù)，最終導(dǎo)致價(jià)格呈螺旋式上升。2.2.3城市建設(shè)、地王等多項(xiàng)因素促房價(jià)走高軌道交通的完善拉近了郊區(qū)與城中心的距離，致使更多的消費(fèi)者到郊區(qū)置

18、業(yè)，軌道沿線的二手房價(jià)格也由此受到影響，主要在于軌道交通給區(qū)域帶來的可預(yù)見的便利和未來需求潛力，使區(qū)域需求預(yù)期改觀較大，對于區(qū)域的追捧使其對價(jià)格的接受程度變得很高。2009年眾多地鐵交通軌道開通或公布具體興建方案。地鐵4號線開通讓馬家堡二手房價(jià)幾乎翻番；房山線即將完工，讓房山區(qū)的房地產(chǎn)成為置業(yè)者的下一個(gè)目標(biāo)，2009年房山區(qū)二手房價(jià)上漲50%左右。2009年政府為刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，在外需不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下挫的情況下，大量流動(dòng)性進(jìn)入樓市。國資委下126家央企，只有16家主營房地產(chǎn)，但2009年大多數(shù)都進(jìn)入房地產(chǎn)市場和資本市場。這些央企資金雄厚，加之政府為刺激經(jīng)濟(jì)新增

19、的投資大多進(jìn)入央企，致使2009年地王頻現(xiàn)，而地王出現(xiàn)的區(qū)域二手房價(jià)格也會大幅上漲。5月的廣渠路10號地，6月的 “”和地，地王紀(jì)錄頻頻刷新，促京城樓市異?；钴S，量價(jià)齊漲，如廣渠路區(qū)域的中高檔二手商品房均價(jià)達(dá)到23000元/平方米左右。11月，順義天竺開發(fā)區(qū)22號地，再創(chuàng)地王紀(jì)錄，由于其地處順義別墅區(qū)，促順義別墅區(qū)的房源業(yè)主紛紛提價(jià)，裕京花園等高租金回報(bào)率的受追捧項(xiàng)目價(jià)格漲幅在20%左右，其它的項(xiàng)目漲幅也在7%-10%。三、2009年北京市二手房市場特點(diǎn)2009年北京市二手房市場伴隨天量成交及價(jià)格飛漲而來的是一些之前未出現(xiàn)過的新特點(diǎn)，本部分將就2009年北京市二手房市場出現(xiàn)的新特點(diǎn)進(jìn)行分析。1

20、.二手房交易量趕超一手房從下圖可以看出，不僅北京市二手房交易量絕對值在上升，其相對新建商品住宅交易量也在上升。新建商品住宅與二手房交易量比值從2005年的2.22：1下降到2009年的0.46：1，意味著2009年北京市二手房交易量首次超過新建商品住宅，成為住宅市場成交主力。究其原因主要有09年新建商品房供給較少，同時(shí)多處于郊區(qū)，房價(jià)較高，吸引力不如城區(qū)的二手房。2.遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交比重上升2009年北京市二手房交易量占比最大的三個(gè)區(qū)縣依然是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)，但是從變化幅度來看，交易量上升幅度最大的是順義區(qū)，較08年上升1.41%，房山區(qū)則上升0.66%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交易量比重?cái)U(kuò)大至39.4%，較去年上升2.01%，城八區(qū)的交易比重則有所下降。這也是城市化的必然結(jié)果。隨著城市化的推進(jìn)，郊區(qū)逐漸納入城市規(guī)劃，隨后基礎(chǔ)設(shè)施等配套跟進(jìn)吸引更多業(yè)主流向郊區(qū)。2009年多條軌道線路的規(guī)劃和投入使用以及城南發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，都使軌道沿線地帶和城南地區(qū)二手房交易量上漲。3.購房者來源變化2009年二手房購買者中占比最大的仍然是本市個(gè)人和外省市個(gè)人，但相較08年而言二者的變化方向不一致，本市個(gè)人購買比重有所下降，而外省市個(gè)人比重有所上