1、第2章 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)理論 學(xué)習(xí)目的與要求 本章主要講述城市地租理論和土地區(qū)位理論。要求掌握地租的概念、城市地租的形態(tài)及土地區(qū)位論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用和應(yīng)用。 主要教學(xué)內(nèi)容 地租理論 土地區(qū)位理論2.1 地租理論 地租理論的發(fā)展 地租的概念 地租與房地產(chǎn) 城市地租的概念與性質(zhì) 城市地租的形態(tài)2.1.1 地租與房地產(chǎn)土地是人類社會經(jīng)濟活動中不可缺少的生產(chǎn)要素，如何實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置，是人類經(jīng)濟生活面臨的首要問題。在市場經(jīng)濟條件下，地租正起著調(diào)節(jié)土地資源配置的作用，地租也是理解房地產(chǎn)經(jīng)濟活動領(lǐng)域中其他范疇的關(guān)鍵所在。2.1.1 地租與房地產(chǎn)地租與房地產(chǎn)價格 地租是土地價格的重要組成部分

2、,地租對房地產(chǎn)價格有著非常重大的影響。地租變動直接引起房地產(chǎn)價格上下波動。在其他條件不變時，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價格上漲，反之則反是。地租與房地產(chǎn)開發(fā) 地租的高低，進而土地價格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素。 地租是土地使用者選擇用地的信號和指標。2.1.2 地租的概念地租首先是一個經(jīng)濟范疇，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價，這種代價可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來（貨幣地租），也可以是非貨幣形式，如土地的生產(chǎn)物（農(nóng)業(yè)中的實物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等價資產(chǎn)或勞動（農(nóng)業(yè)中的勞役地租、資產(chǎn)置換等）。地租又是一個社會歷史范疇，在不同的社

3、會形態(tài)下，由于土地所有權(quán)性質(zhì)的不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也有很大的差異。封建地租、資本主義地租和社會主義條件下的地租，反映了不同的生產(chǎn)關(guān)系。2.1.3 地租理論的發(fā)展西方經(jīng)濟學(xué)中的地租理論的發(fā)展過程 在經(jīng)濟學(xué)發(fā)展的歷史進程中，許多經(jīng)濟學(xué)家對地租問題作過深入研究。一般而言，西方經(jīng)濟學(xué)中的地租理論的發(fā)展過程大致分為三個階段：古典政治經(jīng)濟學(xué)的地租理論庸俗政治經(jīng)濟學(xué)的地租理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地租理論。馬克思主義的地租理論（農(nóng)業(yè)地租理論)科學(xué)的地租理論是由馬克思創(chuàng)立的城市地租理論古典政治經(jīng)濟學(xué)的地租理論威廉.配第的理論：最先提出了級差地租的概念弗朗索瓦.魁奈的“純產(chǎn)品”學(xué)說 農(nóng)業(yè)中由自然界的幫助而生產(chǎn)

4、的剩余產(chǎn)品稱為純產(chǎn)品,這些純產(chǎn)品以地租的形式歸土地所有者所有。亞當(dāng).斯密的地租理論：最先系統(tǒng)的研究了地租指出地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付的價格。大衛(wèi).李嘉圖的地租理論：最充分的研究了級差地租只承認級差地租，否認絕對地租的存在庸俗政治經(jīng)濟學(xué)的地租論薩伊的地租理論提出“三位一體”的分配論：工資是勞動的補償，利息是資本的補償，地租是使用土地的補償托馬斯.羅伯特.馬爾薩斯的地租理論地租是自然對人類的賜予現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地租理論馬歇爾的地租理論：創(chuàng)立均衡價格論地租是土地供求達到均衡時的均衡價格，地租只受土地需求的影響而決定于土地邊際生產(chǎn)力薩繆爾森的地租理論地租是否成為決定價格的成本，取決

5、于觀察問題的角度。地租是為使用土地所付的代價，由于土地供給缺乏彈性，地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。巴洛維的地租理論地租可以簡單地看做是一種經(jīng)濟剩余，即總價值或總收益減去總成本之后余下的那一部分。馬克思主義的地租理論西方經(jīng)濟學(xué)的地租理論撇開了地租所反映的生產(chǎn)關(guān)系，不能科學(xué)地闡明地租的本質(zhì)和源泉。馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因。資本主義農(nóng)業(yè)地租是農(nóng)業(yè)資本家為了取得土地使用權(quán)而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。它本質(zhì)上是農(nóng)業(yè)雇傭工人所創(chuàng)造的剩余價值的一部分。馬克思主義的地租理論馬克思認為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及三個階級之間的關(guān)系。一是土地

6、所有者，二是租地的農(nóng)場主（資本家），三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。農(nóng)業(yè)資本家租來大片土地，雇傭農(nóng)業(yè)工人進行生產(chǎn)，建立起資本主義農(nóng)場。農(nóng)業(yè)資本家投資于土地，必須得到平均利潤，否則會將資本轉(zhuǎn)移出農(nóng)業(yè)部門。同時，土地所有者必須從農(nóng)業(yè)資本家那里得到地租，否則，他寧愿讓土地荒蕪。這樣，農(nóng)業(yè)資本家獲得的剩余價值必須大于平均利潤，以便把它分為兩部分:相當(dāng)于平均利潤的那部分剩余價值，為農(nóng)業(yè)資本家所有; 超過平均利潤的那部分剩余價值，則以地租的形式付給土地所有者。馬克思主義的地租理論馬克思分析了資本主義農(nóng)業(yè)地租的三種形態(tài)，即級差地租、絕對地租和壟斷地租。級差地租（與土地等級相聯(lián)系，故而得名）經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的

7、，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。根據(jù)造成土地等級的原因不同，馬克思將級差地租分為級差地租和級差地租。 級差地租：由于土地豐度（肥力）和區(qū)位差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租馬克思主義的地租理論 級差地租：由于同一地塊上各個連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租馬克思主義的地租理論馬克思主義的地租理論 級差地租與級差地租最終都會落入土地所有者手中。但兩者轉(zhuǎn)化的時間和方式不完全相同。級差地租在簽訂租約時就被確定歸土地所有者。級差地租在租約期間歸土地使用者（農(nóng)業(yè)資本家）所有，但在租約期滿后，土地可能產(chǎn)生的級差地租，在締結(jié)新租約時，就全部

8、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有。（我國農(nóng)村土地政策：土地承包30年不變）馬克思主義的地租理論絕對地租只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租 土地所有者對于他的土地，不論是優(yōu)等地或劣等地，總要取得一定的地租，否則，他寧愿讓土地長期閑置，也不肯讓別人無償使用。絕對地租的來源絕對地租來源于土地產(chǎn)品價值(成本價格+剩余價值)高于其生產(chǎn)價格(成本價格+平均利潤)的差額。馬克思主義的地租理論壟斷地租由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租壟斷地租的來源壟斷地租來源于土地產(chǎn)品市場價格超過價值的差額。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品就可以按照超過其價值的壟斷價格出售。這時的壟斷

9、價格只由購買者的購買欲望和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)。由于土地所有者擁有對特殊性質(zhì)土地的所有權(quán)，壟斷地租歸土地所有者。2.1.4 城市地租的概念與性質(zhì)城市地租的概念 城市地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。社會主義條件下城市地租的性質(zhì) 在社會主義條件下的城市地租，歸社會主義國家所有，不歸屬于任何私人所有。社會主義條件下城市地租存在的必然性在我國社會主義社會，土地私有制被社會主義公有制所取代。城市土地屬于代表全民利益的社會主義國家所有。在相當(dāng)長的時期內(nèi)，由于沒有樹立社會主義初級階段的觀念，沒有實行

10、社會主義市場經(jīng)濟體制，人們一直把地租看成是土地私有制的產(chǎn)物而加以否定，與此相聯(lián)系，在實際工作中實行城市土地?zé)o償無限期使用制度。改革開放以來，特別是隨著社會主義市場經(jīng)濟理論和體制的確立，人們逐漸認識到社會主義條件下必然存在城市地租。其原因如下： 在我國現(xiàn)階段，不具備取消地租的生產(chǎn)力條件。社會生產(chǎn)力還沒有極大發(fā)展，產(chǎn)品還沒有極大豐富。 城市土地的所有權(quán)和使用權(quán)仍處于相分離的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，存在土地所有權(quán)如何在經(jīng)濟上實現(xiàn)的問題。2.1.5 城市地租的形態(tài)城市級差地租城市絕對地租城市壟斷地租 2.1.5.1 城市級差地租城市級差地租的概念 經(jīng)營較優(yōu)等級的城市土地所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。與農(nóng)業(yè)

11、地租一樣，城市地租受級差地租規(guī)律的調(diào)節(jié)。因為城市土地存在等級的差異。城市土地等級主要由土地區(qū)位和土地集約經(jīng)營的狀況決定。2.1.5.1 城市級差地租 土地區(qū)位決定了其距市場中心的遠近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設(shè)施是否齊全等，從而決定了土地經(jīng)營者能獲取的集聚經(jīng)濟效益的大小和收益的高低。如中心商業(yè)區(qū)與非商業(yè)區(qū)，對于商業(yè)經(jīng)營者而言，區(qū)位是有很大差別的。中心商業(yè)區(qū)商業(yè)用地連接成線或成片,高度適應(yīng)消費者的多元購買行為,對消費者有很大吸引力。 同一塊土地，由于與追加投資相關(guān)的土地集約經(jīng)營的狀況不同，其勞動生產(chǎn)率不同。（國家在基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資與企業(yè)追加投資）根據(jù)造成城市土地等級差異的原因不

12、同,城市級差地租分為城市級差地租與城市級差地租。城市級差地租城市級差地租是由于城市土地區(qū)位差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租土地區(qū)位不同產(chǎn)生級差生產(chǎn)力，較優(yōu)區(qū)位土地的級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化成超額利潤，進而轉(zhuǎn)化成城市級差地租。城市級差地租城市級差地租是由于在同一塊城市土地上各個連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租。同一塊土地由于各次追加投資的生產(chǎn)率不同，形成級差生產(chǎn)力，這種級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化成級差超額利潤，進而轉(zhuǎn)化成城市級差地租。由追加投資所形成的級差超額利潤，在國有土地出讓期間，歸企業(yè)所有。土地出讓期滿后，這部分超額利潤會轉(zhuǎn)化成級差地租歸國家所有。2.1.5.2 城市絕對地租城市絕

13、對地租是由于國家對城市土地所有權(quán)壟斷而必須交納的地租。 城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位和個人要使用城市土地，都必須交納地租，不分土地優(yōu)劣。2.1.5.3 城市壟斷地租城市壟斷地租的概念城市中某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。城市壟斷地租由購買者的需要和支付能力決定，不是由商品的生產(chǎn)價格決定，也不是由商品的價值決定。 例如，在城市某些特別繁華的中心地段、特別著名的旅游景點，其地租在某種程度上就是由有購買欲望和支付能力的人決定的。思考題什么是城市地租?它有哪些形態(tài)?論述社會主義條件下城市地租的性質(zhì)及存在的必要性談?wù)勀銓Τ鞘袎艛嗟刈獾睦斫?.

14、2 區(qū)位理論 區(qū)位理論概述決定城市土地區(qū)位的主要因素土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 土地區(qū)位的概念關(guān)于土地區(qū)位概念，一般有狹義和廣義兩種用法。 狹義的土地區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系。廣義的土地區(qū)位概念是指人類一切活動，包括經(jīng)濟的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的活動及人們的居住活動的空間布局及相互關(guān)系。 2.2.1 土地區(qū)位的概念區(qū)位理論及其代表人物區(qū)位理論就是研究地塊地理和經(jīng)濟空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說。代表人物及理論： 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論：杜能 工業(yè)區(qū)位理論：韋伯 城市區(qū)位理論：克里斯塔勒 市場區(qū)位理論：廖什（勒施） 2.2.2 區(qū)位理論概述前提條件:

15、孤立國中心思想 農(nóng)業(yè)土地區(qū)位選擇受土地的天然特性、市場和運輸成本等的影響。 杜能農(nóng)業(yè)圈（以市場為中心，城市周圍的土地利用呈同心圓狀分布）。自由式農(nóng)業(yè)圈(蔬菜鮮奶等易腐難運)林業(yè)圈(薪材和建筑用材,重量體積大必須在近處生產(chǎn))輪作式農(nóng)業(yè)圈谷草式農(nóng)業(yè)圈三圃式農(nóng)業(yè)圈 畜牧業(yè)圈.2.2.2.1 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論中心思想 工業(yè)的區(qū)位選擇主要涉及三個因素：運輸費用、勞動成本和集聚因素 通過對運輸、勞動力和集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。2.2.2.2 韋伯的工業(yè)區(qū)位論具體內(nèi)容: 假定沒有其他因素的影響下，僅就運輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而進行的分析，企業(yè)自

16、然應(yīng)該選址于運輸成本最小的地方。 當(dāng)企業(yè)從舊址遷往新址所需追加運費小于節(jié)省的勞動力費用時，企業(yè)會放棄運輸成本最小區(qū)位，而移向廉價勞動力區(qū)位。 2.2.2.2 韋伯的工業(yè)區(qū)位論運輸成本最小的區(qū)位廉價勞動力區(qū)位具體內(nèi)容: 由集聚因素形成的集聚經(jīng)濟效益也可使運輸成本和工資定向的區(qū)位產(chǎn)生偏離。2.2.2.2 韋伯的工業(yè)區(qū)位論運輸成本最小的區(qū)位廉價勞動力區(qū)位集聚區(qū)位理論核心 六邊形市場區(qū)是便于組織中心地與服務(wù)區(qū)聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式；不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍不同，從而在空間地域上形成規(guī)律有序的中心地市場等級體系。中心地理論中的中心地，從宏觀上說實際上是指不同規(guī)模等級的城市（含城鎮(zhèn)）

17、的市區(qū)（城區(qū)），從微觀上說可以指城市（含城鎮(zhèn)）中提供產(chǎn)品或服務(wù)的各類商業(yè)區(qū)。因此，中心地理論又被稱為城市區(qū)位論。2.2.2.3 克里斯塔勒的城市區(qū)位論（中心地理論）主要內(nèi)容: 廖什（勒施）把市場需求作為空間變量來研究區(qū)位理論，以最大利潤原則代替韋伯的最低成本原則，探討了市場區(qū)位體系和工業(yè)企業(yè)最大利潤的區(qū)位。(最大利潤區(qū)位就是最優(yōu)區(qū)位)2.2.2.4 廖什（勒施）的市場區(qū)位理論自然條件和環(huán)境 大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自然條件以及資源狀況( 主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)。交通和通訊城市內(nèi)部的交通和通訊。城市對外部別的城市、地區(qū)以及國家的交通和通訊。 2.2.3 決定城

18、市土地區(qū)位的主要因素(由題3導(dǎo)入)基礎(chǔ)設(shè)施 指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等。人口和經(jīng)濟集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流動人口。經(jīng)濟集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險、咨詢、服務(wù)業(yè)、運輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度。居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況。2.2.3 決定城市土地區(qū)位的主要因素社會文化居民消費水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣。居民文化道德水平、勞動力素質(zhì)。文化教育和科學(xué)研究機構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r 。2.2.3 決定城市土地區(qū)位的主要因素區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資 2.2.4 土

19、地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)位理論為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供理論指導(dǎo),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律。從宏觀上看，只有遵循土地區(qū)位規(guī)律，才能使不同區(qū)位的土地獲得最佳用途，從而取得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。從微觀上看，房地產(chǎn)企業(yè)、用地用房的企事業(yè)單位、機關(guān)和居民只有遵循土地區(qū)位規(guī)律，才能獲得最大效益或最大滿足。2.2.4.1 區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用區(qū)位理論對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)作用主要表現(xiàn)在兩個方面。能夠指導(dǎo)整個城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作。能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。2.2.4.1 區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用工業(yè)用

20、房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的。工業(yè)區(qū)位的影響因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通和通訊條件、科學(xué)技術(shù)和勞動力條件以及市場條件等。通常根據(jù)區(qū)位因素影響程度的不同,將工業(yè)的區(qū)位指向分為：原料指向、能源指向、市場指向、運輸樞紐指向和科技指向。2.2.4.2 土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇是指每一個商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)機構(gòu)、機關(guān)、居民戶等選擇自己所用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位。房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準主要有： 房屋本身的結(jié)構(gòu) 商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟

21、 一面或二面要面臨街道或道路 要交通及通訊方便 人口流量要大 增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃2.2.4.2 土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準一般包括： 房屋本身的結(jié)構(gòu)好壞; 周圍自然環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好 交通、通訊和人際交往是否方便 社會文化環(huán)境包括文化娛樂設(shè)施是否完善，治安良好 購物出行買賣是否方便 增值潛力是否大 2.2.4.2 土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)區(qū)位選擇中應(yīng)注意的幾個問題房地產(chǎn)開發(fā)投資量大，回收期長，投資地點即區(qū)位的選擇準確與否，在房地產(chǎn)開發(fā)直至銷售的全過程中舉足輕重房地產(chǎn)的發(fā)展有賴于地方經(jīng)濟的依托在一個

22、城市中，必須對影響區(qū)位的環(huán)境進行研究當(dāng)前，在我國城市房地產(chǎn)區(qū)位選擇過程中特別要重視三個問題： 注意區(qū)位升值潛力的分析 選擇區(qū)位應(yīng)具有超前意識 選擇區(qū)位要運用定量定性相結(jié)合的辦法2.2.4.2 土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資思考題土地區(qū)位理論對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用有哪些？請舉例說明闡述決定城市土地區(qū)位的主要因素某住宅小區(qū)建筑質(zhì)量優(yōu)良，價格合理,但銷售狀況極差，請根據(jù)決定城市土地區(qū)位的因素（自然條件和環(huán)境、交通和通訊、基礎(chǔ)設(shè)施、人口和經(jīng)濟集聚、社會文化）分析造成這種狀況的可能原因。選擇居住房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準分別有哪些？選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準有哪些？馬克思主義的地租理論 由于土地豐度（肥力）

23、差異產(chǎn)生的級差地租 表2-2 級差地租的形成土地等級投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣中優(yōu)10 00010 00010 0002 0002 0002 00040050060012 00012 00012 00030242012 00015 00018 00030303003 0006 000面積相同的優(yōu)、中、劣三塊地，雖然投資水平相同，但由于肥沃程度不同，單位產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格不同，從而其產(chǎn)量不同。個別生產(chǎn)價格=成本價格+平均利潤由于劣等地的單位產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格等于社會生產(chǎn)價格（為什么？P42），優(yōu)和中等地單位產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格，這樣，相對于劣等地，在優(yōu)、中等地上經(jīng)營可以獲得超額利潤，這些超額利潤就是級差地租。馬克思主義的地租理論 由于土地區(qū)位差異產(chǎn)生的級差地租 表2-3 級差地租的形成地塊距市場距離（公里）資本投入運輸費用資本總 平均利潤 支出 （平均20%）個別生 社會生產(chǎn)價格 產(chǎn)價格級差地租（元）甲乙丙10 152010 00010 00010 000500750100010 50010 75011 0002100215022001261291321321321326003000面積和肥沃程度相同的三塊地，由于