1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 實(shí)訓(xùn)前續(xù)知識 房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析其步驟一般有項(xiàng)目概況、市場調(diào)研、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位及方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目資金籌措、項(xiàng)目銷售收入及利潤估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和不確定性分析等階段。 一、開發(fā)建設(shè)投資 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期間內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用由開發(fā)直接費(fèi)和間接費(fèi)兩大部分組成（見下圖）。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成1、土地費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有下列幾種： 劃撥或征

2、用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)等。(1)土地征用拆遷費(fèi) 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。 城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。(2)土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使

3、用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。(4)土地租用費(fèi)。 土地租

4、用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。(5)土地投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價(jià)。2、前期工程費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工 程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。序 號項(xiàng) 目估算說明 1 2 3 4 可行性研究及咨詢費(fèi) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)“三通一平”費(fèi) 一般按建筑安裝費(fèi)0.2%3%估算 按建筑工程建安費(fèi)3%左右估算 按建筑工程建安費(fèi)0.5%左右估算按實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算3、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安

5、裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可取性和費(fèi)用支出的情況而定。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)

6、配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。6、開發(fā)期間費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。7、不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算 應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi) 用。不可預(yù)見費(fèi)用占項(xiàng)目 總投資概算的2%-5%，有時(shí)對大型復(fù)雜開發(fā)項(xiàng)目也取到10%。8、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的

7、各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。9、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)

8、、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 （1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%-3%。 （2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%-2%。 （3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%-1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%-6%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。11、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括:臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、

9、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。三、資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評價(jià)。 它是指投資分析人員在房地 產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策 劃，投資、成本與費(fèi)用估算， 收入估算與資金籌措等基本 資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過 編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái) 務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目 的盈利能力、清償能力和資 金平衡情況所進(jìn)行的分析， 據(jù)此評價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái) 務(wù)上的可行性。1、經(jīng)營收

10、入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。2、稅金估算（1）、經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 目前營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，1、納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；2、納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；3、納稅人所在地不屬于市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；按“三稅”的計(jì)征教育費(fèi)附加。 （2）、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所

11、得征收的一種稅。（3）、營業(yè)稅 應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率 ，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的稅率取5。 （4）、土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。（5）、印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動中簽

12、立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移依據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。 按照中華人民共和國印 花稅暫行條例規(guī)定：印花稅 為成交價(jià)的萬分之五。 （6）、交易管理費(fèi) 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)：交易額的0.8（賣方負(fù)擔(dān)房價(jià)的0.5，買方負(fù)擔(dān)房價(jià)0.3）。3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。 0 0 4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)指標(biāo) 。FNPV5、不確定性分析 不確定性分析就是根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，分析各種外部條件發(fā)生變化或者測算數(shù)據(jù)誤差對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)及其承受能力，確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性，并采取相應(yīng)的對策力爭把風(fēng)險(xiǎn)減低到最小限度。 除非是對于重大關(guān)鍵骨干項(xiàng)目或不確定性較大的項(xiàng)目，一般只需進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析即可。 （1）、盈虧平衡分析 盈虧平衡分析也稱量本利分析，就是將項(xiàng)目投產(chǎn)后的產(chǎn)銷量作為不確定因素，通過計(jì)算企業(yè)或