1、句容茅山亞都地塊簡報戰(zhàn)略投資中心2017年06月01日地塊區(qū)位分布本案地處茅山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，距離南京市區(qū)50公里，可經(jīng)由104國道直達(dá)南京，全程無收費(fèi)，屬南京1小時都市圈。句容寶華南京市區(qū)祿口溧水20KM43KM50KM40KM28KM項目周邊交通本案外部萬壽路接茅山大道，可以通達(dá)高速，接104國道直達(dá)南京；內(nèi)部主要依托茅墓路，為兩車道窄路，其余皆為鄉(xiāng)間土路，交通通達(dá)性較差，無公共交通接駁本案。本案本 案本 案萬壽路茅山大道茅墓路X212茅墓路土路土路土路句容城區(qū)湯山上高速茅山風(fēng)景區(qū)項目周邊配套本案地處茅山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，山色秀美、水質(zhì)沁人、借登山步道可登頂茅山乾云觀；山東側(cè)為旅游度假集中區(qū)，以度假山莊

2、、農(nóng)場、酒店等為主；西側(cè)有涵田酒店、美嘉酒店，南有茅山中心區(qū)，前行可抵達(dá)金沙灣高爾夫，度假配套齊全，但生活配套不足。休閑度假集中區(qū) 本案乾元觀乾元山莊西海湖度假村一水山莊一號農(nóng)莊金麓酒店涵田酒店美嘉酒店東方鹽湖城金沙灣高爾夫茅山中心區(qū)項目周邊規(guī)劃茅山風(fēng)景區(qū)是句容南部旅游板塊的核心。景區(qū)規(guī)劃面積153平方公里，人口33000人，本案地處中部開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，是未來發(fā)展的濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)農(nóng)業(yè)休閑觀光區(qū)農(nóng)業(yè)休閑觀光區(qū)低密度別墅度假區(qū)商務(wù)休閑度假區(qū)農(nóng)業(yè)休閑觀光區(qū)綜合旅游服務(wù)區(qū)水上活動區(qū)中部片區(qū)北部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)（墓東水庫養(yǎng)生休閑度假區(qū)）原生態(tài)資源較好，主打鄉(xiāng)村旅游、休閑采摘、農(nóng)家樂為主，可開發(fā)用地很少

3、，非重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，重點(diǎn)開發(fā)祈福問道觀光休閑游、道文化體驗游、談商論道商務(wù)休閑游、道文化養(yǎng)生度假四大旅游產(chǎn)品及旅游服務(wù)配套。中部片區(qū)（茅山湖旅游度假集聚區(qū)）：南部片區(qū)（九龍山山鄉(xiāng)娛樂區(qū)）：重點(diǎn)開發(fā)道文化主題娛樂、山地休閑運(yùn)動娛樂、親水娛樂、生態(tài)探險四大娛樂旅游產(chǎn)品。高鐵規(guī)劃商業(yè)、醫(yī)療、教育配套在茅山都沒有規(guī)劃，計劃今年開建南京至茅山至上海的高鐵線路，但目前遲遲未動，交通利好優(yōu)勢在時間上對本項目拉動作用較小。沿江城際鐵路，將成為繼老滬寧鐵路線、滬寧城際高鐵、京滬高鐵之后，南京與上海之間的第4條鐵路從南京出發(fā)，止于太倉站。具體是從南京南引出，經(jīng)句容市、茅山風(fēng)景區(qū)，傍沿江高速公路北側(cè)走金壇

4、市，武進(jìn)、經(jīng)江陰后走張家港北側(cè)，到常熟、太倉到上海站、虹橋，預(yù)計2017年開工建設(shè)。新建鐵路資料來源：茅山管委會茅山站茅山東站區(qū)域現(xiàn)狀北側(cè)緊鄰匯金項目，東側(cè)、南側(cè)為茅山山脈，西側(cè)為農(nóng)田，現(xiàn)狀較為原始，開發(fā)能級偏弱；地塊內(nèi)部涵蓋160多畝水面，另有200多畝租賃的山地和林地等，位于茅山風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，可借登山步道上山。匯金半島溪岸本 案1西側(cè)：農(nóng)田1地塊內(nèi)部水面22地塊內(nèi)部林地和山地3地塊內(nèi)部林地和山地443地塊內(nèi)部前期獨(dú)棟別墅地塊內(nèi)部前期獨(dú)棟別墅5665項目規(guī)劃 總占地510畝，建設(shè)用地40.4畝，其余均為租賃用地，項目規(guī)劃分為已建獨(dú)棟、規(guī)劃聯(lián)排、規(guī)劃公寓三部分，租賃100畝荒地部分規(guī)劃做木屋和合

5、院別墅，出售使用權(quán)。已 建 獨(dú) 棟規(guī)劃會所高夫練習(xí)場B地塊規(guī)劃公寓A地塊 規(guī)劃聯(lián)排租賃林地規(guī)劃做合院賣使用權(quán)租賃林地規(guī)劃做木屋賣使用權(quán)總用地面積26938（40.4畝）容積率綜合0.67總建面積17713.53用地性質(zhì)綜合（商住用地）已建獨(dú)棟占地（）12667已建獨(dú)棟總建（）7088.53已建獨(dú)棟容積率0.56A地塊聯(lián)排占地（）9444A地塊聯(lián)排總建（）5945A地塊容積率0.63B地塊公寓占地（）4827B地塊公寓總建（）4680B地塊容積率0.97A、B地塊綜合容積率0.8地塊分三部分：已建獨(dú)棟、規(guī)劃聯(lián)排、規(guī)劃公寓，其中獨(dú)棟、聯(lián)排均為70年住宅性質(zhì)，公寓共5棟，1棟為住宅性質(zhì)，另外4棟為4

6、0年商業(yè)性質(zhì)；項目租賃了約200多畝林地、荒地、竹林，160多畝的水庫，簽訂了50年租賃協(xié)議，其中，100畝的荒地為一次性付清租金，其余均為每年一付。項目估值 地塊分別成交于2005年和2009年，容積率均為0.8，目前規(guī)劃容積率并未做滿；地塊均為底價成交，綜合成交樓板價428.5元/；2013年亞都對地塊和現(xiàn)有獨(dú)棟做了評估，評估總價值為19577.25萬元。評估公司評估價格（2013年）類別估值對象性質(zhì)土地面積（）總建面積（）總估值（萬元）評估時間已建獨(dú)棟土地及地上房屋70年住宅126677088.5312852.212013.9.9B地塊規(guī)劃公寓土地70年住宅40年商業(yè)4827468044

7、58.482013.8.20A地塊規(guī)劃聯(lián)排土地70年住宅944459452266.562013.8.20合 計2693817713.5319577.25土地原始成交信息宗地名稱備注性質(zhì)土地面積（）總建面積（）成交地價（萬元）樓面地價（元/）成交時間茅山風(fēng)景區(qū)管委會地塊已建獨(dú)棟部分70年（規(guī)劃商住）126677088.53（規(guī)劃10133.6）266實(shí)際：375.252005年茅山管委會民兵水庫東側(cè)A地塊規(guī)劃聯(lián)排70年（規(guī)劃綜合）94445945（規(guī)劃7555.2）326實(shí)際：548.362009年茅山管委會民兵水庫北側(cè)B地塊規(guī)劃公寓商住48274680（規(guī)劃3861.6）167實(shí)際：334.8

8、2009年合 計26938實(shí)際17713.53759428.5項目產(chǎn)品已建獨(dú)棟 已建18棟獨(dú)棟別墅，面積在254-774之間，以400左右為主，戶型面積偏大；目前已建別墅部分偏老舊，且綠化、物業(yè)均未做維護(hù)，現(xiàn)狀較差。注：地下面積指1層的車庫，項目均未設(shè)地下室，合計面積7088.53為實(shí)際計容面積。項目產(chǎn)品聯(lián)排、公寓 規(guī)劃3層公寓，共計120套，戶型在34.6-47.2；規(guī)劃2層聯(lián)排，戶型在152.5-245.6；公寓有一棟為住宅性質(zhì)，其余四棟均為商業(yè)。商業(yè)公寓4棟70年公寓規(guī)劃聯(lián)排宗地名稱用地面積（）容積率地上面積（）地下面積（）戶型（）A地塊94440.6359450A：158.713套B：

9、152.518套D：245.64套B地塊48270.974680308E：34.660套F：37.130套G：47.230套A地塊規(guī)劃聯(lián)排B地塊規(guī)劃公寓周邊土地成交茅山近年出讓地塊多以協(xié)議或內(nèi)定形式為主，樓板價多為起始價格，匯金2016年新拍地塊，樓板價折合700元/，新拍康緣商業(yè)地塊，溢價近300%，成交樓板價2072元/；句容城區(qū)2月新城地塊溢價195%，樓板價5519，句容土地市場急劇升溫。地塊編號茅山管委會環(huán)湖路西側(cè)局部地塊C茅山水庫地塊新城河濱路地塊用途商業(yè)住宅、商業(yè)、旅館住宅溢價率 298.5%0（協(xié)議）195%樓面地價20727005519占地面積5197680040069889

10、容積率1.51.12.5拍地時間2017.4.192010年-2017年（協(xié)議）2017.2.15拿地房企康緣匯金地產(chǎn)新城控股拿地總價161546000096427起始總價405032707地址茅山水庫環(huán)湖路西側(cè)茅山水庫北側(cè)河濱南路北側(cè)、高驪山路西側(cè)匯金茅山水庫地塊有協(xié)議綜合樓面價700新城河濱路地塊住宅樓面價5519康緣商業(yè)地塊樓面價2072周邊競品區(qū)域多為早期老盤持續(xù)銷售，且多為低密度項目同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，板塊去化速度一般；目前茅山半島和匯金兩盤主力銷售，茅山半島前期聯(lián)排、雙拼均價1.6-2萬之間，市場熱度最高,目前處于待開盤狀態(tài)；匯金項目月均去化3套，別墅戶型大地段偏，獨(dú)棟2.1萬，雙拼1

11、.5萬，價格低于周邊項目。項目名稱體量（萬）產(chǎn)品容積率在售面積（）價格（元/）月均去化套成交客戶茅山半島6（一期）聯(lián)排1.1140-2001.6萬-2萬22南京為主主要是亞東前期關(guān)系戶，后期南京占比近80%匯金半島溪岸2.6雙拼、獨(dú)棟0.48雙拼196獨(dú)棟360雙拼1.5萬獨(dú)棟2.1萬3受渠道影響，上海客戶占比超六成林楓墨莊10雙拼、聯(lián)排、公寓0.9別墅150-290公寓40-50別墅2萬公寓1.2萬（公寓精裝）（目前封盤）匯金半島溪岸雙拼15000元/獨(dú)棟21000元/茅山半島聯(lián)排1.6-2萬元/林楓墨莊（備案）聯(lián)排20000元/公寓12000元/工商信息句容亞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系吳金昌

12、于2010年4月發(fā)起成立，目前公司共有三名股東，吳金昌持股54%為實(shí)際控制人。項目背景1、項目總占地510畝，土地證面積40.4畝，掛牌顯示綜合容積率0.8，但根據(jù)對方所給數(shù)據(jù)，容積率未做滿；2、租賃水庫160多畝，租賃林地、竹林等200多畝，租賃期50年，租金一年一付；租賃荒地100畝，租賃期50年，目前租金已一次性付清；3、對方計劃在租賃的荒地上打造合院和木屋別墅，對外出售使用權(quán)；4、對方表示：100畝荒地政府可以掛牌出讓，轉(zhuǎn)為商住用地使用，但需跟政府溝通；5、地塊分兩期取得，獨(dú)棟部分2005年取得，其余為2009年取得；6、項目位于茅山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，整體限高10米，未建部分已取得四證，規(guī)劃基

13、本已定，調(diào)整的可能性極低；7、關(guān)于合作方式上，對方傾向于整體轉(zhuǎn)手；8、公司目前有3名股東，吳金昌占股最大，為項目公司實(shí)際控制人。整體建議優(yōu)勢點(diǎn)：市場：區(qū)域市場以低密度別墅、公寓產(chǎn)品為主，2016年下半年以來，受整體市場帶動，茅山別墅市場明顯升溫，但目前主力在售項目較少，林楓墨莊封盤、茅山灣一號重新改造，市場主流價格獨(dú)棟2.1萬，聯(lián)排1.5-2萬；土地：茅山土地市場多年未動，早先多為政府與匯金等開發(fā)商協(xié)議土地，目前均已開發(fā)在售，土地供應(yīng)稀缺，且句容整體土地市場溢價高企，升溫明顯，土地市場爭搶激烈；大區(qū)位：南京1小時都市圈，大交通便捷，規(guī)劃高鐵站點(diǎn)，將大幅縮短與南京的距離，大區(qū)位價值高；政策：句容限購并未涉及到，政策環(huán)境寬松，但不排除后期政策加碼的可能；風(fēng)險點(diǎn)：競爭：短期市場緊缺，但低密度產(chǎn)品較多，潛在存量巨大，區(qū)域存在較為嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象；小區(qū)位：本案雖地處茅山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境清幽，但現(xiàn)狀道路通達(dá)性差，開發(fā)層次低，配套差，小區(qū)位價值一般；項目本體：整體可售規(guī)模較小，但租賃土地眾多，具備一定