1、設(shè)備管理規(guī)程1目的 保證xx大廈公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。2范圍 項(xiàng)目管轄區(qū)域內(nèi)的電力 （液壓、氣壓）拖動(dòng)設(shè)備 、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路） 、管道、風(fēng)道、閥門(mén)及其它房屋附屬裝置。3定義31、設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng) 簡(jiǎn)稱“例?！?。指根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表做的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查（測(cè)溫、測(cè)壓、測(cè)噪、臭味、測(cè)漏、觀察、抄表等）、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)、（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)） ，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表等記錄。32、設(shè)備一級(jí)保養(yǎng)簡(jiǎn)稱“一?！?。對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)供

2、電設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理，所需填寫(xiě)表格有冷卻塔一級(jí)保養(yǎng)記錄表風(fēng)機(jī)一級(jí)保養(yǎng)記錄表生活水泵一級(jí)保養(yǎng)記錄表消防水泵一級(jí)保養(yǎng)記錄表33、設(shè)備二級(jí)保養(yǎng) 簡(jiǎn)稱“二?！?。對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車(chē)；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)供電設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟

3、件維護(hù)，對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換，所需填寫(xiě)表格有冷卻塔二級(jí)保養(yǎng)記錄表風(fēng)機(jī)二級(jí)保養(yǎng)記錄表生活水泵二級(jí)保養(yǎng)記錄表消防水泵二級(jí)保養(yǎng)記錄表。34、設(shè)備中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)主體部分解體修理和更換少量磨損零件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在 10%30%。周期 35 年。3 5、設(shè)備大修工程 大修工程是指設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò) 30%，周期 610 年。36、設(shè)備

4、更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，需更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37、事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修，恢復(fù)設(shè)備功能，須填寫(xiě)表格設(shè)備維修記錄表 。38、狀態(tài)維修 通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。39、設(shè)備等級(jí) 根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類(lèi)、泵類(lèi)、機(jī)組類(lèi)均含相應(yīng)的電氣控制柜），如下。級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、變壓器、低壓配電柜、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、正壓風(fēng)機(jī)、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、消防聯(lián)動(dòng)柜、氣體

5、自動(dòng)滅火設(shè)施。級(jí)設(shè)備：生活水泵、空氣處理器、冷卻塔、門(mén)禁系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、冷水機(jī)組、BA 主機(jī)、交通道閘、車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、DDC 現(xiàn)場(chǎng)控制器。級(jí)設(shè)備：除、級(jí)以外的所有設(shè)備。如：小型控制箱（配電箱）排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、計(jì)費(fèi)抄表裝置、維修機(jī)械工具以及辦公室、清潔、通訊設(shè)備等。 4、物業(yè)標(biāo)識(shí)：OCT/DS。5、設(shè)備代碼，由 2 為阿拉伯?dāng)?shù)字組成。常見(jiàn)設(shè)備代碼見(jiàn)下表：代碼設(shè)備名稱01水泵02風(fēng)機(jī)03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓器06空調(diào)（室內(nèi)外機(jī)、新風(fēng)機(jī)等007消防設(shè)備（包括控制聯(lián)動(dòng)柜、報(bào)警控制器（屏）、防火卷簾門(mén)、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)）08監(jiān)控系統(tǒng)09電氣柜（箱）包括高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜（箱）、照

6、明配電箱、電表箱等10維修機(jī)具（包括水電、電梯等的維修工具）11餐飲設(shè)備12清潔設(shè)備13交通設(shè)備（包括自動(dòng)道閘、收費(fèi)系統(tǒng)等）14通訊設(shè)備（包括手持式對(duì)講機(jī)）15辦公設(shè)備16中央空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)17BA系統(tǒng)6、設(shè)備編號(hào) 設(shè)備編號(hào)由四部分組成：/ 第一部分為物業(yè)代碼 OCT/DS； 第二部分為項(xiàng)目工程部代碼 GC： 第三部分為設(shè)備拼音代碼； 第四部分表示設(shè)備的序號(hào)，用數(shù)字 1、2、3、表示； 如 1#變壓器編號(hào)：OCT/DS/GC/BY-001； 根據(jù)設(shè)備編號(hào)填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)帳。7、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期序號(hào)設(shè)備類(lèi)別名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵/每季每年3年6年0201消防水泵/每季每年5年8年0301集水坑水泵/每季每年5年8年0402風(fēng)機(jī)每月每季每年5年8年0503電梯半月半月每年3年6年0604發(fā)電機(jī)每月每季每年5年8年0705干式變壓器每季每年/0809低壓配電柜每班半年每年/0909高壓開(kāi)關(guān)柜每月每年/1007火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年/1107氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年/1207消防聯(lián)動(dòng)控制柜每月每季每年/1308監(jiān)控系統(tǒng)每月每半年每年/1408對(duì)講機(jī)系統(tǒng)每月每季每年/1513車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)每月每季每年/16