1、XXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地XXXX項(xiàng)目提升改造方案發(fā)展基礎(chǔ)1一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目需求三、項(xiàng)目條件四、可行性分析 目前黨和國家高度重視我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新。 山東省科技廳積極實(shí)踐創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)，不斷探索推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新路子，努力為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)提供新支撐，為基層農(nóng)業(yè)科技賦予新手段，為眾創(chuàng)空間豐富新內(nèi)容。 孵化器是直接整合社會(huì)資源為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)和培養(yǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)家的服務(wù)機(jī)構(gòu)，是鏈接知識(shí)創(chuàng)新源頭和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的橋梁，是實(shí)現(xiàn)自主創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化的重要載體，是國家創(chuàng)新體系的重要組成部分。農(nóng)業(yè)科技企業(yè)孵化器是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，是農(nóng)業(yè)創(chuàng)

2、業(yè)企業(yè)生存與成長所需的共享服務(wù)的系統(tǒng)。它通過為農(nóng)業(yè)初創(chuàng)型體液提供研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營的場地、通訊、網(wǎng)絡(luò)與辦公等方面的共享設(shè)施，系統(tǒng)的培訓(xùn)和咨詢，政策、融資、法律和市場推廣等方面的支持，降低農(nóng)業(yè)方面創(chuàng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的成活率和成功率。 在國家“雙創(chuàng)”和在青島市委市政府打造“創(chuàng)新之城、創(chuàng)業(yè)之都、創(chuàng)客之島”的號(hào)召下，西海岸建設(shè)新型農(nóng)業(yè)科技企業(yè)孵化器，著力培育農(nóng)業(yè)科技型中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)，引進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新型人才，突出專業(yè)化與產(chǎn)業(yè)特色，對(duì)提升農(nóng)業(yè)科技企業(yè)創(chuàng)新能力，提高創(chuàng)新服務(wù)水平，優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，集聚創(chuàng)新人才，促進(jìn)西海岸農(nóng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、項(xiàng)目背景 XXX

3、X地處西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)中心區(qū)，位于泰山路以北，上海路以西，是青島西海岸汽車總站的商業(yè)配套。項(xiàng)目緊鄰城市主干道，周邊道路寬廣，交通四通八達(dá)，且依托于膠南新汽車站的強(qiáng)大交通輻射功能，交通優(yōu)勢不彰自顯。與膠南大瀘河公園緊緊相依，與城市濕地公園僅一路之隔，隱珠文化藝術(shù)中心，隱珠廣場咫尺相望，商場、超市、銀行、政府環(huán)侍四周。零距離西海岸汽車總站、緊鄰R3線地鐵站；北臨同三、疏港高速，西接青西火車站，東達(dá)膠州灣海底隧道僅半小時(shí)，北至青島新機(jī)場僅一小時(shí)；擁有融貫公路公交、地鐵鐵路、機(jī)場港口的立體交通網(wǎng)絡(luò)。三、項(xiàng)目條件（一）區(qū)位交通條件 本項(xiàng)目總占地面積35.49畝，地上建筑面積27317.17，地下建筑面積3

4、813 ，分為裙樓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和塔樓商務(wù)辦公兩部分。其中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共2層，建筑面積8323.04 ；商務(wù)樓共17層，327戶，建筑面積18711 ，精裝交付。 本項(xiàng)目容積率為1.18，建筑密度24.1%，綠地率為16.5%；屬其其商服用地，使用期限40年。（二）基礎(chǔ)條件 本項(xiàng)目共17層，共計(jì)237戶；采用框剪結(jié)構(gòu)，層高為3.9米。01-03層，建筑面積3159.27 .每層共有一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。04-11層，建筑面積9104 ，面積區(qū)間為47-98 ，每層18戶，每戶獨(dú)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。12-17層，建筑面積6704.64 .面積區(qū)間為43-145 ，每層16戶，每戶獨(dú)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。XXXXXXXXX有限公司

5、（二）劣勢XXXXXXXXX有限公司（三）挑戰(zhàn)XXXXXXXXX有限公司政府大學(xué)企業(yè)科研院所產(chǎn)品市場資本市場青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地中央、農(nóng)業(yè)部、山東、青島、黃島區(qū)各級(jí)政府惠農(nóng)優(yōu)農(nóng)政策中科院、農(nóng)科院，的咨詢機(jī)構(gòu)、科研成果轉(zhuǎn)化農(nóng)業(yè)大學(xué)、農(nóng)校的人力資源支持企業(yè)創(chuàng)業(yè)精神，資源組織能力國外、國內(nèi)、區(qū)域外、區(qū)域內(nèi)市場自籌、政府資助、貸款、風(fēng)投一、利益相關(guān)者分析XXXXXXXXX有限公司 在黃島區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來需求的基礎(chǔ)上，利用XXXX現(xiàn)有的物業(yè)空間，根據(jù)其結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造升級(jí)，以大專院校、科研院所為依托，以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，以“創(chuàng)富”、“創(chuàng)新”、“創(chuàng)業(yè)”為功能

6、目標(biāo)，面向黃島區(qū)本地農(nóng)業(yè)現(xiàn)代科技企業(yè)、外地知名農(nóng)業(yè)企業(yè)、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)團(tuán)體進(jìn)行招商，吸引高?？蒲袉挝贿M(jìn)駐，通過政府引導(dǎo)支持、市場化機(jī)制、專業(yè)化服務(wù)和資本化途徑等，有效集成農(nóng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)資源，提供全鏈條增值服務(wù)，搭建開放創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和孵化服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)相結(jié)合、線上與線下相結(jié)合、孵化與投資相結(jié)合，為農(nóng)業(yè)科技發(fā)展開拓新的途徑，為廣大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供良好的工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、社交空間和資源共享空間，將XXXX改造升級(jí)為青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技投資主體多元化、運(yùn)行機(jī)制多樣化、組織體系網(wǎng)絡(luò)化、創(chuàng)業(yè)服務(wù)專業(yè)化、服務(wù)平臺(tái)高標(biāo)化的孵化基地。二、發(fā)展思路XXXXXXXXX有限公司青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地打造

7、成國家級(jí)的農(nóng)業(yè)科技型中小企業(yè)孵化器黃島區(qū)落實(shí)農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行機(jī)構(gòu)黃島區(qū)農(nóng)業(yè)新興企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)育的扶持機(jī)構(gòu)黃島區(qū)農(nóng)業(yè)優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的管理咨詢機(jī)構(gòu)黃島區(qū)塑造農(nóng)業(yè)優(yōu)秀品牌的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)黃島區(qū)科技型農(nóng)業(yè)企業(yè)成長的服務(wù)機(jī)構(gòu)三、戰(zhàn)略定位XXXXXXXXX有限公司 以黃島區(qū)農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以黃島區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技發(fā)展趨勢為依托，建立青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地。旨在調(diào)整黃島區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)化鏈條，提升農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。通過建設(shè)孵化基地，培育、孵化、挖掘黃島區(qū)農(nóng)業(yè)科技型企業(yè)發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)業(yè)科技型企業(yè)和具有戰(zhàn)略意義的農(nóng)業(yè)企業(yè)生存、發(fā)展、壯大。 通過建立青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地，實(shí)現(xiàn)黃島區(qū)農(nóng)業(yè)由傳

8、統(tǒng)農(nóng)業(yè)向新興農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)移；為各級(jí)科研院校將農(nóng)業(yè)科技成果向黃島區(qū)地區(qū)轉(zhuǎn)化提供友好環(huán)境；營造和優(yōu)化黃島區(qū)農(nóng)業(yè)方面創(chuàng)業(yè)氣氛；提高招商力度，完善黃島區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化鏈條；以黃島區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)資源和現(xiàn)有農(nóng)業(yè)規(guī)模為依托，提升黃島區(qū)的農(nóng)業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)特優(yōu)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。XXXXXXXXX有限公司 第1-2年第3-4年第5年四、戰(zhàn)略目標(biāo)XXXXXXXXX有限公司六、功能定位XXXXXXXXX有限公司 充分利用黃島區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢，以農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易為基礎(chǔ)，打造面向全國的農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)，并以此帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品加工的集聚，吸引大型農(nóng)業(yè)企業(yè)入駐，形成孵化基地的“創(chuàng)富平臺(tái)”。定位：立足黃島區(qū)，輻射全國，綜合性農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)；功能：農(nóng)

9、產(chǎn)品博覽與交易構(gòu)成：由農(nóng)產(chǎn)品展覽會(huì)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心構(gòu)成。（一）創(chuàng)富平臺(tái)XXXXXXXXX有限公司 以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技為載體，融合農(nóng)業(yè)企業(yè)總部辦公、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品展示、農(nóng)業(yè)技術(shù)展示等多種功能為一體，為有一技之長的農(nóng)業(yè)企業(yè)提供展示才華的空間，為剛進(jìn)入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)提供平臺(tái)，打造孵化基地的“創(chuàng)業(yè)平臺(tái)”。定位：為西海岸及其外地農(nóng)業(yè)企業(yè)、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)提供全方位支持的創(chuàng)業(yè)基地；功能：農(nóng)產(chǎn)品展示、農(nóng)業(yè)貿(mào)易洽談、企業(yè)總部辦公、農(nóng)業(yè)技術(shù)展示等。構(gòu)成：農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地和農(nóng)業(yè)企業(yè)總部基地構(gòu)成。（三）創(chuàng)業(yè)平臺(tái)實(shí)施方案3一、改造方向二、功能分布三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置四、運(yùn)營模式五、運(yùn)營服務(wù)六、入孵企業(yè)設(shè)定XXXXXXXXX有限公司二、功能分

10、布 根據(jù)大廈現(xiàn)有分層、空間和布局現(xiàn)狀，融合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地的需求，其功能布局如下：創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示館青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地培訓(xùn)交流中心產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)綜合配套服務(wù)區(qū)XXXXXXXXX有限公司 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示館 將一層大廳改造成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示館，以實(shí)物和影像的方式展示最新的農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)現(xiàn)在科技。為入駐的企業(yè)提供產(chǎn)品和技術(shù)的展示窗口，用農(nóng)業(yè)微景觀作為裝飾，從而打造成西海岸的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示中心，定期舉辦展覽會(huì)。XXXXXXXXX有限公司 綜合配套服務(wù)區(qū)員工餐廳 為基地內(nèi)工作人員提供經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生、健康的餐飲服務(wù)。配套商業(yè)區(qū) 規(guī)劃適當(dāng)商業(yè)面積用于超市、辦公耗材、咖啡廳等，為工作人員提供工作和生

11、活便利。XXXXXXXXX有限公司 產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)精品產(chǎn)業(yè)孵化中心 重點(diǎn)招入黃島區(qū)藍(lán)莓、綠茶、食用菌等具有代表性的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，打造精品，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。龍頭企業(yè)旗艦中心中小企業(yè)孵化中心 以優(yōu)惠政策吸引青島本地和外地知名大企業(yè)入駐，形成示范效應(yīng)和聚集效應(yīng)，促進(jìn)孵化基地活力升溫。 廣泛吸引中小企業(yè)和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)進(jìn)入孵化基地，通過政府政策引導(dǎo)支持、孵化基地優(yōu)質(zhì)服務(wù)迅速成長壯大。XXXXXXXXX有限公司 創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心公共商務(wù)服務(wù)中心 整合企業(yè)行政、商務(wù)的部分功能統(tǒng)一服務(wù)，通過專業(yè)化規(guī)范化管理，有效降低企業(yè)運(yùn)營成本。企業(yè)咨詢服務(wù)中心配套機(jī)構(gòu)服務(wù)中心 引進(jìn)農(nóng)科院等科研機(jī)構(gòu)，作為其在西海岸的基地，為中小

12、企業(yè)提供專業(yè)化的技術(shù)咨詢服務(wù)。 引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)、廣告公司、圖文制作公司等機(jī)構(gòu)作為配套服務(wù)機(jī)構(gòu)。XXXXXXXXX有限公司根據(jù)項(xiàng)目的定位，設(shè)立綜合管理部和企業(yè)服務(wù)部兩個(gè)部門。（一）綜合管理部負(fù)責(zé)孵化基地中心日常行政事務(wù)，協(xié)調(diào)配合各部門做好管理工作；負(fù)責(zé)孵化基地的對(duì)外接待、會(huì)務(wù)接待及入孵企業(yè)的會(huì)務(wù)服務(wù)工作；負(fù)責(zé)孵化基地和入孵企業(yè)的宣傳工作；協(xié)助入孵企業(yè)辦理通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的開通接入和系統(tǒng)維護(hù)；負(fù)責(zé)工作規(guī)劃、總結(jié)的編匯，文件指示精神、重要信息的上傳下達(dá)及重要資料的存檔保密工作。（二）企業(yè)管理部負(fù)責(zé)招商和入孵企業(yè)的相關(guān)資訊服務(wù)；負(fù)責(zé)孵化企業(yè)的管理服務(wù)工作，協(xié)助企業(yè)辦理項(xiàng)目審批、工商、稅務(wù)登記、銀行開戶等成

13、立手續(xù)；負(fù)責(zé)孵化項(xiàng)目的入駐企業(yè)的資格認(rèn)定工作及管理評(píng)價(jià)和畢業(yè)認(rèn)定；向企業(yè)提供企業(yè)管理、企業(yè)策劃、企業(yè)診斷及政策法規(guī)的咨詢和孵化指導(dǎo)；負(fù)責(zé)組織企業(yè)間的聯(lián)誼活動(dòng)，交流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，開展業(yè)務(wù)合作。三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置XXXXXXXXX有限公司 孵化基地?cái)M采用事業(yè)企業(yè)型的運(yùn)營模式，由政府、事業(yè)單位投資，孵化基地的日常管理按照企業(yè)化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)收支平衡。同時(shí)與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作，建立孵化基地管理公司來運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)基金和提供孵化服務(wù)，幫助初創(chuàng)企業(yè)解決實(shí)際問題。 為了實(shí)現(xiàn)收支平衡，孵化基地除了房租收入、物業(yè)管理收入外，還將加大咨詢服務(wù)收入、投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)出售股權(quán)、房租和咨詢服務(wù)獲取創(chuàng)業(yè)企業(yè)股權(quán)再通過股權(quán)出售獲取收入等方式。著重為

14、企業(yè)提供高附加值的管理咨詢和資本服務(wù)，解決創(chuàng)業(yè)企業(yè)在成長過程中遇到的資金和管理問題。四、運(yùn)營模式XXXXXXXXX有限公司政策優(yōu)惠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域價(jià)格成本物理空間和配套設(shè)施人才聚集服務(wù)管理其他加速服務(wù)入住企業(yè)看重什么基礎(chǔ)服務(wù)附加服務(wù)增值服務(wù)五、運(yùn)營服務(wù)XXXXXXXXX有限公司 青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，是建立在一套系統(tǒng)和完善的運(yùn)營體系下的，從縱向上看可以分為企業(yè)入孵支持、孵化企業(yè)定位、孵化保障。入孵支持：孵化園區(qū)為入孵企業(yè)做的前期服務(wù)工作，包括規(guī)劃引導(dǎo)、組織設(shè)計(jì)、政策宣傳、場地提供、申請(qǐng)審核、公關(guān)接待、產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)。孵化企業(yè)組合及孵化實(shí)施：是在對(duì)入孵企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定

15、，范圍進(jìn)行鑒定，形成孵化企業(yè)對(duì)象的產(chǎn)業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源產(chǎn)業(yè)鏈全鏈條的高新技術(shù)企業(yè)孵化。在這里，從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期為一個(gè)鏈條，包括：作業(yè)經(jīng)營、品牌化經(jīng)營、市場化經(jīng)營企業(yè)為孵化對(duì)象。孵化保障：為孵化企業(yè)和孵化園區(qū)管理辦公機(jī)構(gòu)提供全方位的后勤保障服務(wù)包括：后勤服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、人力資源招聘、行業(yè)信息服務(wù)、科技成果連接服務(wù)、外部協(xié)調(diào)服務(wù)。XXXXXXXXX有限公司后勤服務(wù)物業(yè)服務(wù)人力資源代招聘行業(yè)信息服務(wù)孵化企業(yè)入孵支持政策宣傳規(guī)劃引導(dǎo)場地提供申請(qǐng)審核公關(guān)接待產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)孵化保障科技成果連接服務(wù)外部協(xié)調(diào)服務(wù)組織設(shè)計(jì)XXXXXXXXX有限公司 服務(wù)體系設(shè)計(jì)服務(wù)體系分類分階段 青島西海岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地政策咨

16、詢技術(shù)服務(wù)人力資源開發(fā)管理咨詢服務(wù)金融服務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)信息服務(wù)培訓(xùn)服務(wù)物業(yè)服務(wù)市場服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與協(xié)會(huì)外聯(lián)服務(wù)出孵跟蹤服務(wù)創(chuàng)意服務(wù)XXXXXXXXX有限公司孵化器創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)科技局(廳）農(nóng)業(yè)局（廳）天使基金管理咨詢機(jī)構(gòu)生產(chǎn)線租賃機(jī)構(gòu)法律事務(wù)所物流企業(yè)科研機(jī)構(gòu)研發(fā)平臺(tái)租賃機(jī)構(gòu)媒體廣告加速器上游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)工商、稅務(wù)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師風(fēng)險(xiǎn)投資在孵企業(yè)關(guān)鍵要素供應(yīng)商會(huì)計(jì)事務(wù)所畢業(yè)企業(yè)在孵企業(yè)客戶XXXXXXXXX有限公司結(jié)合黃島區(qū)的農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀，選擇合適的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)行孵化，選擇原則如下：技術(shù)較為成熟，具有產(chǎn)業(yè)化條件；具有廣闊市場前景，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有重要意義；具有物化有形載體；易于進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。六、入孵企

17、業(yè)設(shè)定（一）入孵企業(yè)選擇原則（二）企業(yè)孵化流程圍繞著孵化對(duì)象的進(jìn)化成長，農(nóng)業(yè)科技企業(yè)孵化器的運(yùn)行發(fā)展體現(xiàn)為一種程序化的循環(huán)運(yùn)作過程，如下圖所示：入孵申請(qǐng)綜合診斷孵育成長孵化評(píng)估退化孵出強(qiáng)制程序 駁回入孵評(píng)估畢業(yè)鑒定資源配置服務(wù)供給NYNXXXXXXXXX有限公司1、入孵評(píng)估：孵化器根據(jù)企業(yè)的入孵申請(qǐng)，按照既定的入孵標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各類申請(qǐng)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，選擇符合要求的企業(yè)進(jìn)行孵化。2、綜合診斷：孵化器對(duì)不同的待孵企業(yè)進(jìn)行綜合診斷，分別制定有針對(duì)性的項(xiàng)目孵化方案，用以指導(dǎo)企業(yè)孵化和資源配置。3、企業(yè)孵化成長：孵化器依據(jù)既定孵化方案，圍繞企業(yè)項(xiàng)目的孵化成長進(jìn)行具體的資源配置和服務(wù)供給。4、孵化評(píng)估：孵化器

18、在孵化企業(yè)過程中需要定期地對(duì)孵化對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果修正孵化方案和資源服務(wù)的配置；對(duì)于經(jīng)過多次評(píng)估仍不符合要求的在孵項(xiàng)目可通過強(qiáng)制程序使其退出孵化。5、畢業(yè)鑒定:對(duì)符合畢業(yè)條件的企業(yè)進(jìn)行鑒定并制定退出方案，對(duì)閑置出來的資源進(jìn)行重新整合以接受新的孵化對(duì)象。招商推廣4一、招商模式二、推廣方案三、建設(shè)周期XXXXXXXXX有限公司一、招商模式 目前同類項(xiàng)目的運(yùn)營普遍存在三種模式，這三種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)：XXXXXXXXX有限公司本項(xiàng)目運(yùn)營模式建議： 租售結(jié)合 以租代售 靈活組合 根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀和性質(zhì)進(jìn)行綜合考慮，建議本項(xiàng)目采用單一產(chǎn)權(quán)與分散產(chǎn)權(quán)相結(jié)合的租售結(jié)合模式，并保持產(chǎn)權(quán)的相對(duì)單一性

19、。租賃部分保證發(fā)展商獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，出售部分保證發(fā)展商收回部分投資，降低招商風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資回報(bào)的影響。以租代售更可以促進(jìn)招商重點(diǎn)企業(yè)的鎖定。XXXXXXXXX有限公司 本項(xiàng)目的租賃不僅為獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更重要的是未來的整體帶租約出售的收益，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值增值。本項(xiàng)目的租賃建議有：- 客戶質(zhì)量：以知名研發(fā)企業(yè)或有潛力的中型研發(fā)企業(yè)為主體客戶。客戶租賃面積結(jié)構(gòu)：根據(jù)“二八定律”，如果80%的面積被20%的客戶占有，物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加，因此在客戶租賃面積結(jié)構(gòu)上應(yīng)注意控制風(fēng)險(xiǎn)?？蛻糇饧s結(jié)構(gòu)：知名企業(yè)一般租約為三-五年，相對(duì)長期穩(wěn)定的租約可以提升本項(xiàng)目價(jià)值。- 租金遞增率：至少每三年遞增8%以

20、上。- 租期結(jié)構(gòu)：如果短期租約比例過高，會(huì)增加項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此小于二年的短期租約比例可低于40%。- 客戶行業(yè)構(gòu)成：行業(yè)相對(duì)分散，以避免由于行業(yè)衰退而造成的租金回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。- 投資回報(bào)率：稅前10%左右- 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理: 園區(qū)物業(yè)保養(yǎng)完好如初、客戶反饋良好、品牌物業(yè)管理，均為提升園區(qū)價(jià)值的重要物業(yè)管理因素。XXXXXXXXX有限公司二、推廣方案推廣策略： 次第推廣 有條不紊從籌備開始，先導(dǎo)入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技孵化基地概念，在市場上引起關(guān)注，之后對(duì)孵化基地進(jìn)行價(jià)值體系解讀，在解讀中，讓企業(yè)決策人充分了解孵化基地。在引入重點(diǎn)企業(yè)后，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行宣導(dǎo)，從而讓跟隨企業(yè)逐步進(jìn)駐孵化基地。XXXXXXXX

21、X有限公司南京媒介為主國內(nèi)財(cái)經(jīng)媒體輔助修正整合媒介分布準(zhǔn)備階段預(yù)熱市場重要推廣節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)入住企業(yè)宣傳大眾傳播形象、小眾媒介傳達(dá)、會(huì)議推介、渠道營銷概念推廣價(jià)值體系推廣入住企業(yè)推廣XXXXXXXXX有限公司時(shí)間時(shí)期招商階段5個(gè)月1年1年1年籌備期全面推廣期強(qiáng)力招商期快速招商期XXXXXXXXX有限公司重點(diǎn)企業(yè)招商預(yù)期目標(biāo)招商籌備期試探市場反應(yīng)，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，爭取部分客戶的園區(qū)考察，具體為在前期工作開始時(shí)，通過DM、投資洽談會(huì)、政府招商部門、招商中介機(jī)構(gòu)（如外商投資促進(jìn)協(xié)會(huì)、各行業(yè)協(xié)會(huì)等）、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙戶外廣告等的形式提高項(xiàng)目的認(rèn)知度，同時(shí)在目標(biāo)客戶群（黃島區(qū)的知名農(nóng)業(yè)企業(yè)、青島市農(nóng)業(yè)高校、外地

22、知名農(nóng)業(yè)企業(yè)等）中進(jìn)行一定的市場調(diào)查及重點(diǎn)推薦，試探市場反映，并及時(shí)調(diào)整相關(guān)策略多重的優(yōu)惠政策：獨(dú)一無二的園區(qū)環(huán)境及物業(yè)質(zhì)素：容積率、高綠化率、環(huán)境優(yōu)美； 開放舒適的辦公空間； 高實(shí)用率（得房率）； 引進(jìn)的企業(yè)質(zhì)素高。 較完善的配套設(shè)施：餐飲、酒店等 獨(dú)具的區(qū)位交通優(yōu)勢：從區(qū)位上， 從交通上。賣點(diǎn)整合XXXXXXXXX有限公司重點(diǎn)次重點(diǎn)企業(yè)招商預(yù)期目標(biāo)全面招商期進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度；爭取企業(yè)的進(jìn)駐/意向進(jìn)駐，招商手段及渠道多方面展開，同時(shí)力求以最低成本達(dá)到最理想的招商效果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面招商。物業(yè)優(yōu)先選擇權(quán)：由于此時(shí)正式招商剛剛開始，新入駐的企業(yè)有優(yōu)先選擇權(quán)，時(shí)機(jī)難得。獨(dú)一無二的園區(qū)環(huán)境及物業(yè)

23、質(zhì)素：低容積率、高綠化率、環(huán)境優(yōu)美；開放舒適的辦公空間； 高實(shí)用率（得房率）； 引進(jìn)的企業(yè)質(zhì)素高。 較完善的配套設(shè)施。賣點(diǎn)整合以 渠道（政府、中介、展會(huì)、交流會(huì)等）、活動(dòng)（招商會(huì)、投資洽談會(huì)、簽約儀式等）及人員推廣為主，輔以少量的報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告等媒體宣傳。主要?jiǎng)幼鱔XXXXXXXX有限公司重點(diǎn)次重點(diǎn)跟隨企業(yè)招商預(yù)期目標(biāo)強(qiáng)力招商期爭取更多企業(yè)進(jìn)駐，本階段將是項(xiàng)目招商成效有突破性增長的階段。這是因?yàn)榻?jīng)過市場的預(yù)熱以及全面推廣期的鋪墊，市場對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知率已達(dá)到較高水平；更重要的是這時(shí)本項(xiàng)目以及周邊片區(qū)較多項(xiàng)目已完工，各種配套也基本到位，整個(gè)園區(qū)逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，以最佳的形象展示給潛在客戶。因此，這

24、一階段是簽約的高峰期。園區(qū)優(yōu)質(zhì)客戶：龍頭企業(yè)的入駐為本項(xiàng)目的價(jià)值得到了提升，成為這個(gè)時(shí)期最重要的一個(gè)賣點(diǎn)。 品牌物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)是園區(qū)的增值服務(wù)，這時(shí)企業(yè)已積累到一定數(shù)量，可以將優(yōu)質(zhì)的園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為一個(gè)重要賣點(diǎn)。賣點(diǎn)整合拓展新的招商渠道，如對(duì)意向客戶的服務(wù)及跟進(jìn)力度，加強(qiáng)對(duì)已入駐客戶的服務(wù)，爭取以商引商。主要?jiǎng)幼鱔XXXXXXXX有限公司重點(diǎn)次重點(diǎn)跟隨企業(yè)招商預(yù)期目標(biāo)快速發(fā)展期在已入園企業(yè)的帶動(dòng)下，招商引資形成良性循環(huán)，越來越多的企業(yè)主動(dòng)前來洽談，因此這個(gè)時(shí)期更多是的吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園，設(shè)定一定的入園門檻，提升園區(qū)的企業(yè)質(zhì)量。園區(qū)已有客戶質(zhì)素：通過入駐企業(yè)的品牌效應(yīng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)及市

25、場效應(yīng)可形成園區(qū)核心賣點(diǎn)。首先先期入駐企業(yè)為知名企業(yè)，會(huì)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，它將有助于其它知名企業(yè)的進(jìn)駐。其次，先期入駐的企業(yè)會(huì)吸引上下游企業(yè)進(jìn)駐。賣點(diǎn)整合企業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理；定期進(jìn)行全國招商；對(duì)客戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，置換出部分業(yè)績表現(xiàn)不好的企業(yè)，提高整體客戶質(zhì)量。主要?jiǎng)幼鱔XXXXXXXX有限公司將項(xiàng)目劃分為3個(gè)階段建設(shè)，分步開展，以確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施。三、建設(shè)周期借鑒案例5XXXXXXXXX有限公司1、概況 楊凌示范區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心成立于1998年，是由科技部火炬中心、陜西省科技廳和楊凌示范區(qū)管委會(huì)聯(lián)合共建的國家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。主要任務(wù)是依據(jù)國家有關(guān)政策，依托楊凌示范區(qū)智力密集和科技資源豐富

26、的綜合科技優(yōu)勢，充分利用示范區(qū)優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，通過提供完善的設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)惠的政策孵化科技企業(yè)，培養(yǎng)科技企業(yè)家，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 創(chuàng)業(yè)中心為在孵企業(yè)提供了從物理空間、技術(shù)研發(fā)、人才培養(yǎng)、資金服務(wù)、市場開拓和法律支持等各環(huán)節(jié)的服務(wù)內(nèi)容，為培育企業(yè)發(fā)揮了巨大的作用。在孵企業(yè)主要涉及生物醫(yī)藥、綠色食品、環(huán)保農(nóng)資、良種繁育和涉農(nóng)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)有孵化場地5個(gè)，主要包括創(chuàng)業(yè)大廈、創(chuàng)新大廈、創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房、畜牧企業(yè)孵化器和火炬創(chuàng)業(yè)園。中心已形成以創(chuàng)業(yè)中心為主體，創(chuàng)投公司、技術(shù)服務(wù)平臺(tái)為兩翼，核心孵化器、專業(yè)孵化器和畢業(yè)企業(yè)發(fā)展園區(qū)“三位一體”的“三級(jí)孵化”體系，可為入孵企業(yè)提供全方位、全過程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。楊凌創(chuàng)業(yè)中心XXXXXXXXX有限公司2、機(jī)構(gòu)設(shè)置 目前，楊凌創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心由一位主任主持全面工作，下設(shè)五個(gè)部門，有兩位副主任，一位分管綜合業(yè)務(wù)部和招商部工作，另一位管理其他三個(gè)部門工作。其五個(gè)部門及職責(zé)分別為：綜合業(yè)