1、PAGE 共22頁 第25頁商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析 魏大忠內(nèi)容摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的急劇升溫，涉及到房屋買賣糾紛的案件也逐年遞增，而在此類案件中商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭議高居首位。筆者在此試著從合同的性質(zhì)、生效要件、定金的性質(zhì)、訂立和履行中的民事責(zé)任等四個(gè)方面對商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同進(jìn)行了比較分析，并在此基礎(chǔ)上針對我國現(xiàn)有法律對這兩種合同的規(guī)制和審判實(shí)務(wù)中對這兩種合同處理時(shí)存在的問題提出了自己的一些看法。關(guān)鍵詞：商品房房認(rèn)購協(xié)議 商品房預(yù)預(yù)售合同 買賣合同 預(yù)約合同同 本合同同 合同生生效要件 定金 締締約過失責(zé)任任 違約責(zé)責(zé)任 近年來，隨著我我國房

2、地產(chǎn)市市場的建立和和快速發(fā)展，在在商品房交易易過程中，不不斷地出現(xiàn)新新的交易方式式，商品房預(yù)預(yù)售作為新型型的房屋銷售售制度應(yīng)運(yùn)而而生。而與此此同時(shí)，商品品房買賣糾紛紛案件也逐年年遞增，在此此類案件中，由由商品房認(rèn)購購協(xié)議與商品品房預(yù)售合同同所引起的爭爭議高居首位位。但在實(shí)務(wù)務(wù)中，商品房房認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)售售合同由于外外觀上非常相相似很容易被被混淆從而給給司法審判帶帶來了一定的的難度，因此此，筆者將兩兩者的關(guān)系在在此作一比較較分析，以期期有助于人們們對二者的區(qū)區(qū)分判斷。一、從法律性質(zhì)質(zhì)上，對商品品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房預(yù)預(yù)售合同的關(guān)關(guān)系進(jìn)行探討討。在商品房買賣過過程中，當(dāng)購購房人選中自自己滿意

3、的樓樓盤，與開發(fā)發(fā)商達(dá)成購房房的初步意向向后，開發(fā)商商通常都要求求與購房人簽簽訂認(rèn)購協(xié)議議。商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議是指指商品房買賣賣合同雙方當(dāng)當(dāng)事人在簽署署正式的商品品房預(yù)售合同同或商品房買買賣合同之前前所簽訂的書書面協(xié)議，是是對雙方交易易房屋有關(guān)事事宜的初步確確認(rèn)。一般來來說，商品房房認(rèn)購協(xié)議的的內(nèi)容包括當(dāng)當(dāng)事人的基本本情況、房屋屋的基本情況況（房屋方位位、面積等）、價(jià)價(jià)款計(jì)算、簽簽署正式合同同的時(shí)限規(guī)定定等。商品房房認(rèn)購協(xié)議的的簽署只是商商品房銷售的的一個(gè)序曲，而而商品房銷售售包括現(xiàn)房銷銷售和期房銷銷售，現(xiàn)房銷銷售是指房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)將竣工工驗(yàn)收合格的的商品房出售售給買受人，并并由買受人支

4、支付房價(jià)款的的行為。期房房銷售即商品品房預(yù)售，它它是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)將正在建建設(shè)中的房屋屋預(yù)先出售給給買受人，并并在將來約定定的時(shí)間內(nèi)將將該房屋所有有權(quán)轉(zhuǎn)移給買買受人，而由由買受人支付付定金或房價(jià)價(jià)款并按期接接受該房屋的的行為。商品品房預(yù)售合同同的訂立一般般采取標(biāo)準(zhǔn)合合同形式，具具體條款由預(yù)預(yù)售方事先擬擬定，主要內(nèi)內(nèi)容包括：雙雙方當(dāng)事人的的情況，預(yù)售售商品房的基基本情況（如如商品房的坐坐落、土地使使用權(quán)證號、建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證號、商商品房預(yù)售許許可證號、房房屋建筑面積積、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)等），預(yù)售售商品房的價(jià)價(jià)格及支付方方式和期限，交交付房屋的日日期，違約責(zé)責(zé)任及免責(zé)條條款，糾紛解解決的

5、方法等等。由于商品房認(rèn)購購協(xié)議和商品品房預(yù)售合同同存在以上相相似之處，因因此，理論界界對二者的關(guān)關(guān)系存在以下下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是買賣合合同，商品房房預(yù)售合同是是對其的補(bǔ)充充和完善。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購購協(xié)議中明確確了買賣雙方方的身份、買買賣的標(biāo)的物物、價(jià)錢、付付款方式及日日期，雖然商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議都會約定定在某一具體體時(shí)間簽訂正正式的房屋買買賣或預(yù)售合合同，但房屋屋買賣或預(yù)售售合同沒有強(qiáng)強(qiáng)制使用文本本，因此，簽簽訂正式的房房屋買賣合同同或預(yù)售合同同完全是對商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)補(bǔ)充或變更。對對此筆者不敢敢茍同。雖然然商品房認(rèn)購購協(xié)議明確了了買賣雙方的的身份及

6、相應(yīng)應(yīng)的條款規(guī)定定，有的甚至至還約定了房房屋的具體情情況，但我們們首先應(yīng)明確確，商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議本身身就是一個(gè)合合同，當(dāng)然應(yīng)應(yīng)具備合同所所要具備的基基本條款。商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議并不要求求所要買賣的的房屋是處于于正在建設(shè)中中還是已經(jīng)竣竣工驗(yàn)收合格格，還是尚不不存在，而且且也沒有規(guī)定定合同雙方承承擔(dān)房屋買賣賣合同中的債債權(quán)債務(wù)等實(shí)實(shí)體權(quán)利義務(wù)務(wù)，因?yàn)?，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是在簽訂訂商品房買賣賣或預(yù)售合同同之前簽訂的的，它是預(yù)購購人初步選定定了自己將來來要購買的房房屋，而一時(shí)時(shí)又無法就該該房屋的具體體事宜進(jìn)行協(xié)協(xié)商，同時(shí)又又不想喪失這這一交易機(jī)會會而同預(yù)售方方簽訂的協(xié)議議。所以，協(xié)協(xié)議雙方要履履行的義

7、務(wù)即即是在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)協(xié)協(xié)商簽訂正式式的商品房預(yù)預(yù)售或買賣合合同。由此可可以看出，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議簽訂的目目的是保證雙雙方最終能夠夠簽訂正式的的商品房預(yù)售售或買賣合同同，商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議本身身是買賣雙方方初步談判的的一個(gè)意向性性成果，又是是為正式簽約約所做的準(zhǔn)備備。而商品房房預(yù)售合同則則是以正在建建造中的房屋屋為標(biāo)的物的的，簽訂的目目的也是為了了直接轉(zhuǎn)移房房屋所有權(quán)，而而且不需要再再繼續(xù)協(xié)商簽簽訂正式的商商品房買賣合合同，因此，它它屬于買賣合合同的一種。另另外，雖然商商品房預(yù)售或或買賣合同沒沒有強(qiáng)制使用用文本，但在在商品房銷銷售管理辦法法、城市市商品房預(yù)售售管理辦法等等法規(guī)中，對對其的簽

8、訂及及合同內(nèi)容都都有具體的規(guī)規(guī)定。由此可可知，商品房房預(yù)售合同并并不是商品房房認(rèn)購協(xié)議的的補(bǔ)充或完善善，兩者是法法律性質(zhì)完全全不相同的兩兩個(gè)獨(dú)立的合合同。第二種觀點(diǎn)，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議與商品房房預(yù)售合同同同屬預(yù)約合同同。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購購協(xié)議與商品品房預(yù)售合同同都是預(yù)備合合同，即叫預(yù)預(yù)約。商品房房認(rèn)購協(xié)議是是為最終簽訂訂商品房買賣賣合同的預(yù)約約，而商品房房預(yù)售是預(yù)約約交易行為，商商品房預(yù)售合合同即商品房房交易預(yù)約合合同。對此筆者亦不敢敢茍同。為了了便于分析此此種觀點(diǎn)，在在這里要首先先明確一下預(yù)預(yù)約合同的概概念及其特征征。從民法理理論上講，合合同從其功能能上可分為預(yù)預(yù)約合同和本本合同，預(yù)

9、約約合同（或稱稱“預(yù)約”）是指為將將來要訂立某某合同而訂立立的合同，俗俗稱“合同的合同同”；本合同（或或稱“本約”）是與預(yù)約約合同相對而而言的，預(yù)約約合同中約定定的將來要訂訂立的確定性性合同即為本本合同或本約約。在訂立預(yù)預(yù)約合同時(shí)，本本合同尚未成成立，預(yù)約合合同的成立和和生效使當(dāng)事事人負(fù)有在一一定時(shí)期內(nèi)訂訂立本合同的的義務(wù)。由于于預(yù)約合同與與所有的合同同一樣，產(chǎn)生生于締約當(dāng)事事人意思合意意一致的有效效行為，因此此，其同樣歸歸屬于合同的的范疇。但相相對于本合同同而言，預(yù)約約合同有著自自己鮮明的法法律特征：11、預(yù)約合同同是諾成合同同，即締約當(dāng)當(dāng)事人意思表表示一致即告告成立，而不不受其它要式式行為

10、的約束束。2、預(yù)約約合同的標(biāo)的的是合同當(dāng)事事人雙方為將將來訂立本合合同而積極誠誠實(shí)地協(xié)商、談?wù)勁械牧x務(wù)。33、預(yù)約是一一種訂約程序序，是本約成成立過程中的的一個(gè)先契約約準(zhǔn)備階段。44、預(yù)約合同同對本合同的的標(biāo)的不需詳詳細(xì)約定。對照以上預(yù)約合合同的概念及及其特征可知知，商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議在其其性質(zhì)上符合合預(yù)約合同的的全部法律特特征，因而屬屬于預(yù)約合同同；而商品房房預(yù)售合同則則不符合預(yù)約約合同的法律律特征，因而而不是預(yù)約合合同。商品房房預(yù)售合同在在簽訂時(shí)，由由于房屋并不不存在或尚未未建成，所以以帶有“預(yù)售”字樣，但其其并不是預(yù)約約交易行為。因因?yàn)樵谏唐贩糠款A(yù)售合同中中，預(yù)售方與與預(yù)購方關(guān)于于房屋的一

11、切切情況都有詳詳細(xì)明確的約約定，雙方無無須將來再訂訂立商品房買買賣合同，就就可以按照商商品房預(yù)售合合同的約定直直接履行，并并辦理房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記記手續(xù)，從而而取得該房屋屋，達(dá)到交易易的最終目的的。因此，當(dāng)當(dāng)事人根據(jù)商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議簽訂的商商品房預(yù)售或或買賣合同應(yīng)應(yīng)屬于本合同同。綜上所述，商品品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房買買賣合同有著著本質(zhì)的區(qū)別別，具體區(qū)別別如下：1、商品房認(rèn)購購協(xié)議是預(yù)約約合同，而商商品房預(yù)售合合同是買賣合合同，屬于本本合同。商品房認(rèn)購協(xié)議議的簽訂是商商品房預(yù)售或或買賣合同的的締約過程，是是一個(gè)準(zhǔn)備行行為，而商品品房預(yù)售或買買賣合同則是是商品房認(rèn)購購協(xié)議履行的的結(jié)果。因此此，商

12、品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議是商商品房預(yù)售或或買賣合同的的預(yù)約，而商商品房預(yù)售或或買賣合同則則是本約。2、商品房認(rèn)購購協(xié)議的簽訂訂是為了最終終簽訂商品房房買賣合同，而而商品房預(yù)售售合同的簽訂訂則是為了買買賣商品房，兩兩者履行義務(wù)務(wù)的內(nèi)容不同同。商品房認(rèn)購協(xié)議議成立并生效效后，雙方當(dāng)當(dāng)事人產(chǎn)生的的履行義務(wù)是是在一定時(shí)間間內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行積極、誠誠實(shí)地協(xié)商、談?wù)勁?，以便最最終簽訂正式式的商品房預(yù)預(yù)售或買賣合合同，因?yàn)?，簽簽訂商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的行行為不是一次次性的，購房房者購買商品品房，僅簽訂訂商品房認(rèn)購購協(xié)議是不夠夠的，還要簽簽訂商品房買買賣合同才能能最終取得所所購房屋。而而商品房預(yù)售售合同成立并并生效后，雙雙方

13、當(dāng)事人產(chǎn)產(chǎn)生的履行義義務(wù)則是直接接轉(zhuǎn)移房屋所所有權(quán)，因?yàn)闉楹炗喩唐贩糠款A(yù)售合同的的行為是一次次性的，在商商品房預(yù)售合合同中，預(yù)售售方與預(yù)購方方關(guān)于房屋的的位置、面積、價(jià)價(jià)款的交付方方式與期限、房房屋的交付期期限、房屋的的質(zhì)量、違約約責(zé)任等都有有明確的規(guī)定定， 而且都都采用國家房房地產(chǎn)主管機(jī)機(jī)關(guān)統(tǒng)一制訂訂的合同示范范文本訂立并并登記備案，雙方無須將來另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，從而達(dá)到雙方交易的目的。二、從商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與商商品房預(yù)售合合同的生效要要件對兩者的的關(guān)系進(jìn)行比比較分析。商品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房預(yù)預(yù)售合同的法法律效力，

14、是是指兩者在我我國法律上的的認(rèn)可效力，它它包括合同有有效、無效、可可撤銷和效力力待定。在此此只就合同有有效要件進(jìn)行行比較分析。如前所述，商品品房認(rèn)購協(xié)議議是預(yù)約合同同，是預(yù)售人人與預(yù)購人訂訂立本合同（商商品房預(yù)售或或買賣合同）的的預(yù)約，屬于于債權(quán)合同，應(yīng)應(yīng)適用合同法法的一般規(guī)則則。因此，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議成立且生生效的條件就就是符合中中華人民共和和國合同法關(guān)關(guān)于合同生效效的有關(guān)規(guī)定定即可。首先先，由預(yù)約合合同的特征可可知，商品房房認(rèn)購協(xié)議是是諾成性合同同，只要合同同雙方當(dāng)事人人意思表示一一致，合同即即告成立。其其次，根據(jù)我我國合同法第444條規(guī)定：依法成立的的合同，自成成立時(shí)生效。法法律、行政

15、法法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登登記等手續(xù)生生效的，依照照其規(guī)定。因因此，商品房房認(rèn)購協(xié)議只只要是在誠實(shí)實(shí)信用、確保保公平的基礎(chǔ)礎(chǔ)上通過友好好協(xié)商達(dá)成的的，內(nèi)容不違違反我國法律律、法規(guī)的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定，其其就成立并生生效。而對于商品房預(yù)預(yù)售合同，由由于其標(biāo)的是是我國嚴(yán)格管管理的房地產(chǎn)產(chǎn)，為了嚴(yán)格格管理和規(guī)范范我國的房地地產(chǎn)市場，國國家公權(quán)力因素便介介入了本來屬屬于私人間意意思自治領(lǐng)域域的商品房預(yù)預(yù)售合同，故故其生效條件件除了要滿足足中華人民民共和國合同同法的有關(guān)關(guān)規(guī)定外，還還要滿足城城市房地產(chǎn)管管理法、商商品房銷售管管理辦法、城城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法等法律、法法規(guī)對其的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定。由由此，商品

16、房房預(yù)售合同的的生效條件需需具備以下幾幾點(diǎn)：1、商品房預(yù)售售合同的主體體必須合格。（1）預(yù)售方應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)城市市房地產(chǎn)管理理法和城城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法的有關(guān)規(guī)規(guī)定，商品房房預(yù)售合同的的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備下列條條件：預(yù)售方必須須是經(jīng)過批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立，并在在工商行政管管理部門登記記注冊的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)是以以營利為目的的，從事房地地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)必須須符合城市市房地產(chǎn)管理理法所要求求的條件。如如果不具備房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營資格的企企業(yè)與他人訂訂立了商品房房預(yù)售合同，則則該合同為無無效合同。但但是，如果不不具備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資資格的企業(yè)，在

17、在城市房地地產(chǎn)管理法施施行之前，與與他人訂立了了商品房預(yù)售售合同，而在在一審訴訟期期間依法取得得了房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資格格，則可以認(rèn)認(rèn)定合同有效效；最高人民法法院關(guān)于審審理房地產(chǎn)管管理法施行前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營案件若若干問題的解解答（以下下稱解答）第第2條 預(yù)售方必須須通過出讓的的方式取得土土地使用權(quán)，并并交付了全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書。只只有這樣，預(yù)預(yù)售方才能建建造房屋，并并與預(yù)購方訂訂立商品房預(yù)預(yù)售合同。如如果預(yù)售方?jīng)]沒有取得土地地使用證書而而與他人訂立立商品房預(yù)售售合同，則該該合同為無效效合同。但是是，在城市市房地產(chǎn)管理理法施行之之前，預(yù)售方方?jīng)]有取得土土地使用權(quán)證

18、證書，但投入入了一定的開開發(fā)建設(shè)資金金，進(jìn)行了施施工建設(shè)，并并與他人訂立立了商品房預(yù)預(yù)售合同，而而在一審訴訟訟期間補(bǔ)辦了了土地使用權(quán)權(quán)證書的，則則可以認(rèn)定合合同有效；（解答第225條）預(yù)售方必須須取得建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證，投入的的開發(fā)資金必必須符合法律律的要求。建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證是進(jìn)進(jìn)行工程建設(shè)設(shè)的必備文件件，是商品房房建設(shè)的前提提條件。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)只有在取得得建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證的的條件下，才才能進(jìn)行開工工建設(shè)商品房房。否則，就就是違法建筑筑，就此而訂訂立的商品房房預(yù)售合同是是無效合同。另外，預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上

19、，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國對商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，則可以認(rèn)定合同有效。（最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋（以下稱解釋）第2條）（2）預(yù)購方應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備的條條件。在商品品房預(yù)售合同同中，對預(yù)購購方主體資格格的限制，我我國現(xiàn)有法律律中沒有特別別規(guī)定，原則則上，一切具具有完全民事事行為

20、能力的的自然人、法法人和其他社社會組織均可可。2、雙方當(dāng)事人人簽訂商品房房預(yù)售合同的的意思表示必必須真實(shí)。意思表示真實(shí)是是指行為人在在未受外力強(qiáng)強(qiáng)制或誘惑的的情況下，根根據(jù)自己的權(quán)權(quán)利義務(wù)和內(nèi)內(nèi)心判斷自主主地作出意思思表示。意思思表示真實(shí)是是法律行為生生效的必要條條件。因此，商商品房預(yù)售合合同的雙方當(dāng)當(dāng)事人簽訂合合同的意思表表示也必須符符合這一要求求才能有效。3、商品房預(yù)售售合同內(nèi)容和和形式的合法法性。商品房預(yù)售合同同的內(nèi)容合法法是指預(yù)售合合同的內(nèi)容不不得違反相關(guān)關(guān)的法律、法法規(guī)，任何人人不得利用預(yù)預(yù)售商品房買買賣合同進(jìn)行行非法活動。預(yù)預(yù)售方必須對對預(yù)售合同所所載內(nèi)容的真真實(shí)性承擔(dān)法法律責(zé)任，

21、預(yù)預(yù)購方不得利利用購買商品品房來轉(zhuǎn)移非非法財(cái)產(chǎn)、牟牟取暴利等。買買賣雙方不得得惡意串通損損害第三人的的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同同的形式合法法是指預(yù)售合合同必須采取取書面形式。實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；預(yù)售商品房的基本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。城市商品房預(yù)售管理辦法亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與

22、承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！辈贿^應(yīng)明確的是，該登記備案程序只是房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)實(shí)施行政管理的一種手段，而不是合同生效的要件。由此可以得知：商品房認(rèn)購購協(xié)議的簽訂訂只要符合中中華人民共和和國合同法關(guān)關(guān)于合同生效效的相關(guān)規(guī)定定即告成立并并生效，我國國其他法律、法法規(guī)對其的簽簽訂及生效并并無強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定；而商品品房預(yù)售合同同則需要同時(shí)時(shí)滿足中華華人民共和國國合同法和和城市房地地產(chǎn)管理法、商商品房銷售管管理辦法及及城市商品品房預(yù)售管理理辦法關(guān)于于合同生效的的相關(guān)規(guī)定才才能生效。三、從定金的

23、法法律性質(zhì)方面面對商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議與商商品房預(yù)售合合同的關(guān)系進(jìn)進(jìn)行比較分析析。在商品房預(yù)售過過程中，預(yù)售售人與預(yù)購人人不管是簽訂訂商品房認(rèn)購購協(xié)議還是簽簽訂商品房預(yù)預(yù)售合同，一一般在合同簽簽訂之時(shí)都要要求預(yù)購方交交付一定數(shù)量量的定金。但但關(guān)于這兩種種合同中定金金的法律性質(zhì)質(zhì)，存在著以以下幾種觀點(diǎn)點(diǎn)：一種觀點(diǎn)點(diǎn)是，商品房房認(rèn)購協(xié)議與與商品房預(yù)售售合同中的定定金的性質(zhì)都都是違約定金金性質(zhì)；另一一種觀點(diǎn)是，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議中的定金金是解約定金金，商品房預(yù)預(yù)售合同中的的定金是違約約定金；第三三種觀點(diǎn)是，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議中的定金金是立約定金金，商品房預(yù)預(yù)售合同中的的定金是違約約定金。從這這三種觀點(diǎn)我

24、我們可以看出出，爭議的焦焦點(diǎn)是這兩個(gè)個(gè)合同中定金金的性質(zhì)問題題。為了進(jìn)一一步了解定金金的性質(zhì)，這這里有必要介介紹一下定金金的分類。定定金按其性質(zhì)質(zhì)可分為：成成約定金、立立約定金、證證約定金、違違約定金、解解約定金五種種。1、成約定金：是指以定金金的交付為合合同成立的條條件，不交付付定金，合同同則不成立。2、立約定金：是指以交付付定金作為將將來訂立合約約的保證，若若一方拒絕訂訂立主合同，則則適用定金罰罰則。3、證約定金：指以定金證證明合同的成成立，具有證證據(jù)的作用，通通常用于口頭頭合同。4、違約定金：指作為履行行合同擔(dān)保的的定金，即交交付定金的一一方不履行合合同約定的，另另一方可以沒沒收定金，收

25、收受定金的一一方不履行合合同義務(wù)雙倍倍返還定金。5、解約定金：是指以定金金作為保留合合同解除權(quán)的的條件，即交交付定金的人人可以拋棄定定金來解除合合同，收受定定金的人亦可可雙倍返還定定金來解除合合同。參照以上關(guān)于定定金種類的劃劃分，針對上上述三種觀點(diǎn)，筆筆者贊成第三三種觀點(diǎn)，即即兩種合同中中的定金的法法律性質(zhì)并不不相同。商品品房認(rèn)購協(xié)議議中的定金是是立約定金，因因?yàn)樯唐贩空J(rèn)認(rèn)購協(xié)議是預(yù)預(yù)約合同，是是為簽訂本合合同所作的預(yù)預(yù)約，其中所所規(guī)定的定金金是為了保證證簽訂正式商商品房預(yù)售或或買賣合同而而交付的，具具有明顯的立立約定金性質(zhì)質(zhì)。最高人民民法院關(guān)于適適用中華人人民共和國擔(dān)擔(dān)保法若干干問題的解釋釋

26、第115條條規(guī)定：“當(dāng)事人約定定以交付定金金作為訂立主主合同擔(dān)保的的，給付定金金的一方拒絕絕訂立主合同同的，無權(quán)要要求返還定金金；收受定金金的一方拒絕絕訂立合同的的，應(yīng)當(dāng)雙倍倍返還定金。”因此，商品品房預(yù)購人拒絕訂訂立正式商品品房預(yù)售或買買賣合同的，無無權(quán)要求返還還定金；預(yù)售售人拒絕訂立立正式商品房房預(yù)售或買賣賣合同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)雙倍返還還定金。不過過，由于商品品房認(rèn)購協(xié)議議中定金的主主要作用僅是是保證正式商商品房買賣合合同的簽訂，對對其他條款的的約定只是意意向性的，雙雙方還需進(jìn)行行繼續(xù)談判、磋磋商，因此，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議簽訂的雙雙方若僅是不不履行協(xié)議規(guī)規(guī)定的其他義義務(wù)，而未導(dǎo)導(dǎo)致正式的商商品房

27、預(yù)售或或買賣合同無無法簽訂，則則不適用定金金罰則。商品房預(yù)售合同同中的定金是是違約定金，它它是為了保證證簽訂商品房房預(yù)售合同的的雙方履行合合同規(guī)定之義義務(wù)而交付的的定金，當(dāng)合合同雙方的任任一方未履行行合同任一條條款的規(guī)定構(gòu)構(gòu)成違約的，都都適用定金罰罰則。因此，它它與商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議中的的立約定金有有著很大的區(qū)區(qū)別。四、對商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議和商商品房預(yù)售合合同在訂立、履履行中產(chǎn)生的的民事法律責(zé)責(zé)任進(jìn)行比較較分析。合同在訂立和履履行過程中，一一般會產(chǎn)生兩兩種民事法律律責(zé)任：一種種是締約過失失責(zé)任，一種種是違約責(zé)任任。由于論述述的需要，在在此將先對這這兩種民事法法律責(zé)任進(jìn)行行簡單介紹。締約過失責(zé)任與與

28、違約責(zé)任締約過失責(zé)任是是指在締約過過程中締約一一方或雙方因因過錯違反了了基于誠實(shí)信信用原則產(chǎn)生生的先契約義義務(wù)而給相對對方合理信賴賴?yán)嬖斐蓳p損失所應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的民事責(zé)任。它具有有以下主要特特征：締約過失責(zé)責(zé)任產(chǎn)生于合合同締結(jié)的過過程中，即合合同成立之前前的磋商階段段。締約當(dāng)事人人對合同的不不能成立存在在過錯，包括括故意和過失失。締約過失責(zé)責(zé)任的產(chǎn)生是是由于締約一一方或雙方違違反了基于誠誠實(shí)信用原則則而產(chǎn)生的先先契約義務(wù)。先先契約義務(wù)是是雙方當(dāng)事人人在合同關(guān)系系尚未最終確確立前基于誠誠實(shí)信用原則則而負(fù)有相互互通知、告知知、協(xié)作、誠誠實(shí)、保密的的義務(wù)。違反先契約約義務(wù)的一方方給相對方的的合理信賴?yán)?/p>

29、益造成了損損失。信賴?yán)媸侵妇喖s約當(dāng)事人因信信賴其與對方方簽訂合同的的有效成立而而產(chǎn)生的利益益。違約責(zé)任，即違違反合同的民民事責(zé)任，是是指合同當(dāng)事事人不履行合合同義務(wù)或履履行合同義務(wù)務(wù)不符合約定定時(shí)所承擔(dān)的的法律后果。它有以下主要特征：違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，主觀上一般不要求必須存在過錯。違約責(zé)任具有可約定性。締約過失責(zé)任與與違約責(zé)任有有以下主要區(qū)區(qū)別：（1）產(chǎn)生的根根據(jù)不同。締締約過失責(zé)任任產(chǎn)生的根據(jù)據(jù)是先合同義義務(wù)，而違約責(zé)任任則只能產(chǎn)生生于已成立并并生效的合同同。 （2）責(zé)任保護(hù)的的利益不同。締締約過失責(zé)任任是為了保護(hù)護(hù)締約雙方從

30、從開始接觸、磋磋商到合同不不能成立、合合同無效、合合同被撤銷時(shí)時(shí)雙方之間為為此而形成一一種特殊的信信賴關(guān)系，并并基于這種特特殊的信賴關(guān)關(guān)系期望通過過合同的訂立立、履行去實(shí)實(shí)現(xiàn)合同目的的過程中產(chǎn)生生的信賴?yán)嬉?。而違約責(zé)責(zé)任則重在保保護(hù)合同當(dāng)事事人的履行利利益，所謂履履行利益是指指合同當(dāng)事人人基于合同的的生效，實(shí)際際履行后所獲獲得的利益。（3）責(zé)任的性性質(zhì)不同。締締約過失責(zé)任任具有法定性性，它是基于于法律的直接接規(guī)定而產(chǎn)生生的，而違約約責(zé)任具有約約定性，當(dāng)事事人可以在合合同中約定違違約責(zé)任的形形式，約定違違約金及賠償償損失的數(shù)額額、計(jì)算辦法法等；（4）責(zé)任發(fā)生生的時(shí)間不同同。締約過失失責(zé)任只產(chǎn)生

31、生在締結(jié)合同同過程中，締締結(jié)過程包括：因一方當(dāng)事事人的過錯致致使合同不能能成立，即仍仍處在要約或或承諾階段；合同雖已成成立但因其合合同標(biāo)的不適適法而無效；合同雖已成成立但因其意意思表示的不不真實(shí)，法律律行為不能發(fā)發(fā)生法律效力力而被撤銷。而違約責(zé)任任只能發(fā)生在在合同已經(jīng)成立且生效效后。（5）歸責(zé)原則則不同。締約約過失責(zé)任的的歸責(zé)原則是是過錯責(zé)任原原則，而違約責(zé)任的的歸責(zé)原則是是嚴(yán)格責(zé)任原原則。 （66）責(zé)任形式式不同。依據(jù)據(jù)合同法第442條的規(guī)定定，“當(dāng)事人在訂訂立合同過程程中給對方造造成損失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害害賠償責(zé)任?！本喖s過失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在

32、第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償損失失的范圍不同同。締約過失失責(zé)任賠償?shù)牡氖切刨嚴(yán)嬉娴膿p失，既既包括因他方方的締約過失失而導(dǎo)致信賴賴人的直接財(cái)財(cái)產(chǎn)的減少，如如費(fèi)用的支出出，也包括信信賴人的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而而未增加的利利益，信賴合合同有效而失失去的某種應(yīng)應(yīng)得到的機(jī)會會。信賴?yán)嬉尜r償?shù)慕Y(jié)果果是使當(dāng)事人人達(dá)到合同未未曾發(fā)生時(shí)的的狀態(tài)。違約約責(zé)任賠償?shù)牡氖锹男欣嬉娴膿p失，即即合同成立且且生效后，而而違約方不履履行合同義務(wù)務(wù)或履行合同同義務(wù)不符合合約定時(shí)給非非違約方造成成的損失，履履行利益賠償償?shù)慕Y(jié)果是使使當(dāng)事人達(dá)到到合

33、同完全履履行時(shí)的狀態(tài)態(tài)。一般而言言，違約責(zé)任的的賠償范圍要要比締約過失失責(zé)任的賠償范圍大大。商品房認(rèn)購協(xié)議議在訂立和履履行中產(chǎn)生的的民事法律責(zé)責(zé)任商品房認(rèn)購協(xié)議議作為依據(jù)平平等自愿原則則合法訂立的的合同，是一一個(gè)獨(dú)立有效效的合同，當(dāng)當(dāng)然適用我國國合同法的一一般規(guī)定，對對締約過失責(zé)責(zé)任和違約責(zé)責(zé)任兩種民事事責(zé)任形式的的適用也不例例外。然而，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議又不同于于一般合同，如如前所述，它它是預(yù)約合同同，預(yù)約合同同的特殊性使使得商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議在適適用這兩種民民事責(zé)任形式式上有著自己己的特點(diǎn)。1、締約過失責(zé)責(zé)任的適用商品房認(rèn)購協(xié)議議作為商品房房預(yù)售或買賣賣合同（本合合同）的預(yù)約約合同，其本本身

34、的締結(jié)就就是后者的磋磋商過程，如如果承認(rèn)商品品房認(rèn)購協(xié)議議可以適用締締約過失責(zé)任任，對于作為為本合同的商商品房預(yù)售或或買賣合同而而言，承擔(dān)締締約過失責(zé)任任的時(shí)間將大大大提前，這這意味著，為為簽訂商品房房預(yù)售或買賣賣合同（本合合同）目的而而進(jìn)行磋商簽簽訂商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議（預(yù)預(yù)約合同）之之前的初步接接觸或協(xié)商也也將受到締約約過失責(zé)任的的約束，如果果締約當(dāng)事人人在初步接觸觸或協(xié)商后，因因一方的過錯錯而沒能繼續(xù)續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)預(yù)約合同的，即即構(gòu)成違反先先合同義務(wù)，從從而產(chǎn)生締約約過失責(zé)任，須須注意的是，該該締約過失責(zé)責(zé)任為雙重責(zé)責(zé)任，即預(yù)約約合同與本合合同共同的締締約過失責(zé)任任。若真是這這樣，所謂的的“先

35、合同義務(wù)務(wù)”將大大地限限制了本合同同當(dāng)事人在締締結(jié)合同時(shí)選選擇相對人的的自由，因?yàn)闉?，一旦本合合同的一方選選訂了另一方方，哪怕對于于本合同而言言才是剛剛進(jìn)進(jìn)入初步交涉涉、商談，雙雙方當(dāng)事人仍仍需就簽訂預(yù)預(yù)約合同事宜宜繼續(xù)協(xié)商下下去，而不管管彼此的情況況是否發(fā)生了了變化，也就就是說，他們們必須一條路路走到天黑，否否則，將面臨臨著承擔(dān)締約約過失責(zé)任的的危險(xiǎn)。然而，商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議畢竟竟是一個(gè)獨(dú)立立的合同，雖雖然性質(zhì)上它它是預(yù)約合同同，經(jīng)締約雙雙方當(dāng)事人意意思表示一致致即告成立并并生效而不受受其它效力因因素的影響，但但是，這并不不能排除為達(dá)達(dá)成該預(yù)約合合同而付出的的努力，只要要這種努力使使其中一方產(chǎn)

36、產(chǎn)生了信賴?yán)?，締約過過失責(zé)任就有有適用的余地地，只不過適適用時(shí)要更加加嚴(yán)格，必須須有現(xiàn)實(shí)的信信賴?yán)鎿p失失且對方主觀觀上存在故意意，損失賠償償?shù)姆秶矐?yīng)應(yīng)限制于直接接損失范圍內(nèi)內(nèi)。2、違約責(zé)任的的適用當(dāng)商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議成立并生生效后，其中中一方違反協(xié)協(xié)議約定的義義務(wù)時(shí)要向非非違約一方承承擔(dān)違約責(zé)任任。在違約責(zé)責(zé)任的構(gòu)成、歸歸責(zé)原則、免免責(zé)條件等方方面與其它一一般合同并無無太大差異，然然而，由于商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是預(yù)約合合同，它在違違約責(zé)任形式式和損害賠償償范圍方面與與其它一般合合同仍存在著著較大的差別別。首先，違約責(zé)任任形式方面。一般合同的違約責(zé)任形式有：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；

37、支付違約金；定金罰則。對于一般的合同，如果它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種，非違約方便可請求法院判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。對于商品房認(rèn)購協(xié)議，適用以上責(zé)任形式中的、并無太多疑問，而適用的爭議則比較大。關(guān)于繼續(xù)履行，有有時(shí)又稱“強(qiáng)制履行”。我國合同同法規(guī)定此種種違約責(zé)任形形式的原意是是想對那些能能夠繼續(xù)履行行的合同通過過強(qiáng)制的手段段使其繼續(xù)履履行直至履行行完畢，從而而實(shí)現(xiàn)合同簽簽訂的目的。而而商品房認(rèn)購購協(xié)議作為預(yù)預(yù)約合同，其其標(biāo)的極為特特殊，是合同同雙方當(dāng)事人人應(yīng)于將來約約定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)為簽訂本合合同（商品房房預(yù)售或買賣賣合同）而進(jìn)進(jìn)行積極、真真誠地協(xié)商的的行為，至于于最終能否

38、成成功簽訂本合合同，在所不不問。顯然，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議的標(biāo)的指指向的仍然是是一個(gè)不確定定的行為。如如果適用強(qiáng)制制履行，則并并不能保證一一定能實(shí)現(xiàn)合合同的目的，亦亦即不能保證證本合同一定定能成功地簽簽訂。這也與與“強(qiáng)制履行”的立法本意意不符。另外外，預(yù)約合同同違約一方的的違約行為已已表明了其不不愿再繼續(xù)簽簽訂本合同的的意思，因?yàn)闉轭A(yù)約合同簽簽訂的目的就就是為了簽訂訂本合同，如如果一方當(dāng)事事人已經(jīng)違反反了預(yù)約合同同，就證明其其已無意再簽簽訂本合同，這這時(shí)即使通過過強(qiáng)制履行預(yù)預(yù)約合同也不不能實(shí)現(xiàn)簽訂訂本合同的目目的。因此，從從保護(hù)合同雙雙方當(dāng)事人的的利益來講，預(yù)預(yù)約合同不宜宜適用強(qiáng)制履履行。故而，

39、商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議也以不適適用強(qiáng)制履行行為宜。其次，損害賠償償范圍方面。違約責(zé)任中的損害賠償是指履行利益損失的賠償，即通過損害賠償使合同當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。對于一般合同而言，合同全部履行后便能實(shí)現(xiàn)其締結(jié)合同的目的。而對于預(yù)約合同而言，即使它得到全部履行也并不能保證必然就能簽訂本合同，就是簽訂了本合同也不能以本合同的履行利益來主張預(yù)約合同的違約損害賠償，因?yàn)轭A(yù)約合同與本合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，預(yù)約合同中關(guān)于對本合同標(biāo)的的約定都是意向性的。因此，預(yù)約合同中的非違約方主張的損害賠償只能是直接損失，而不包括尚未發(fā)生的履行利益。對此，商品房認(rèn)購協(xié)議同樣適用。（三）商品房預(yù)預(yù)售合同在訂訂立和履行

40、中中產(chǎn)生的民事事法律責(zé)任由于商品房預(yù)售售合同相對于于商品房認(rèn)購購協(xié)議而言是是本合同，合合同簽訂的直直接目的就是是為了轉(zhuǎn)移商商品房的所有有權(quán)，是完全全意義上的買買賣合同，因因此，在適用用締約過失責(zé)責(zé)任和違約責(zé)責(zé)任這兩種基基本民事責(zé)任任時(shí)，與一般般合同沒有什什么太大的差差別。唯獨(dú)需需要說明的地地方是，商品品房預(yù)售合同同除了受合合同法調(diào)整整外，還受房房地產(chǎn)管理法法城市商商品房預(yù)售管管理辦法等等行業(yè)法律、法法規(guī)的調(diào)整，因因此，在效力力上它必須同同時(shí)具備相關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的生效效要件才能生生效，否則便便是無效合同同。然而，實(shí)實(shí)際生活中締締約當(dāng)事人在在簽訂商品房房預(yù)售合同時(shí)時(shí)卻常常忽視視了這一點(diǎn)，而而

41、導(dǎo)致產(chǎn)生糾糾紛時(shí)本可追追究相對方違違約責(zé)任的卻卻只能要求其其承擔(dān)締約過過失責(zé)任，從從而使自己的的合法利益受受到了極大的的損害卻又無無法彌補(bǔ)。實(shí)踐中，開發(fā)商商由于急于收收回投資或者者擴(kuò)大融資的的需要，在尚尚不具備商品品房預(yù)售的條條件和資格時(shí)時(shí)，就急忙將將還只存在于于圖紙上而在在現(xiàn)實(shí)中尚不不存在的商品品房進(jìn)行預(yù)售售，同購房者者簽訂商品房房預(yù)售合同。由由于合同文本本都是由開發(fā)發(fā)商提前準(zhǔn)備備，房屋的具具體情況也根根據(jù)設(shè)計(jì)圖的的設(shè)計(jì)作了詳詳細(xì)的約定，再再加上開發(fā)商商在預(yù)售商品品房之前進(jìn)行行的大量的廣廣告宣傳，各各種因素使廣廣大購房者放放松了警惕，也也因而促使開開發(fā)商很快就就能同廣大購購房者就商品品房預(yù)售

42、合同同內(nèi)容達(dá)成一一致，順利簽簽訂，從而使使開發(fā)商順利利收回投資或或獲得融資，購購房者也因買買到了自己心心意已久的房房屋而松了一一口氣，表面面看上去，雙雙方似乎都皆皆大歡喜。在在沒有產(chǎn)生糾糾紛時(shí)，雙方方都相安無事事，一切都顯顯得平靜而和和諧，而一旦旦產(chǎn)生了糾紛紛，購房者方方才如夢初醒醒，可這時(shí)已已經(jīng)為時(shí)已晚晚。因?yàn)?，在在這種情形下下，所簽訂的的商品房預(yù)售售合同一般會會因不具備法法定的生效條條件而成為無無效合同，而而一旦合同無無效，購房者者就只能要求求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)締約過失責(zé)責(zé)任而不能要要求其承擔(dān)違違約責(zé)任。又又由于一般情情況下締約過過失責(zé)任的賠賠償范圍要比比違約責(zé)任的的賠償范圍小小，購房者遭遭受的

43、損失一一般會比合同同生效后對方方違約造成的的損失大。對對于這種結(jié)局局，購房者雖雖然痛苦卻很很無奈，不過過，好在相關(guān)關(guān)的司法性文文件（如前面面提到的解解答）和新新的司法解釋釋（如最高高人民法院關(guān)關(guān)于審理商品品房買賣合同同糾紛案件適適用法律若干干問題解釋）對對商品房預(yù)售售合同在幾種種特定情形下下的效力作出出了一定的修修正，從而在在一定程度上上提高了對購購房者利益的的保護(hù)。（四）商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的違違約責(zé)任與商商品房預(yù)售合合同的締約過過失責(zé)任的競競合商品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房預(yù)預(yù)售合同均為為獨(dú)立的合同同，它們的締締結(jié)一般都要要經(jīng)過協(xié)商訂訂立、履行等等合同的不同同階段，因而而均可適用締締約過失責(zé)任任和違

44、約責(zé)任任，前面的論論述也已證明明了這一點(diǎn)。若若單獨(dú)就一個(gè)個(gè)合同而言，由由于締約過失失責(zé)任與違約約責(zé)任分別產(chǎn)產(chǎn)生于合同的的不同階段，對對于締約當(dāng)事事人的同一過過錯行為來說說，要么產(chǎn)生生的是締約過過失責(zé)任，要要么產(chǎn)生的是是違約責(zé)任，而而不會發(fā)生兩兩者競合的問問題。但由于于商品房認(rèn)購購協(xié)議和商品品房預(yù)售合同同之間是預(yù)約約合同于本合合同的關(guān)系，而而預(yù)約是相對對于本約而言言的，其本身身就是本約的的一個(gè)締結(jié)過過程，因而，從從本約的角度度來講，違反反預(yù)約的行為為可視為是本本約的締約過過失行為。可可見，如果將將預(yù)約與本約約同時(shí)考慮，就就有可能發(fā)生生預(yù)約的違約約責(zé)任與本約約的締約過失失責(zé)任相競合合的問題。在在此

45、種競合情情形下，應(yīng)如如何保護(hù)受損損失一方的利利益呢？由于于一般情況下下違約責(zé)任的的賠償范圍要要比締約過失失責(zé)任的賠償償范圍大，從從保護(hù)合同中中受損一方的的利益而言，筆筆者以為，應(yīng)應(yīng)允許受損一一方當(dāng)事人根根據(jù)最佳救濟(jì)濟(jì)原則來選擇擇適用締約過過失責(zé)任或違違約責(zé)任。就就商品房認(rèn)購購協(xié)議與商品品房預(yù)售合同同而言，購房房人在與售房房人簽訂商品品房認(rèn)購協(xié)議議時(shí)應(yīng)對如何何締結(jié)預(yù)售合合同以及在一一方違反商品品房認(rèn)購協(xié)議議而使預(yù)售合合同不能訂立立時(shí)的違約責(zé)責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)細(xì)約定，只有有這樣，才能能避免在商品品房預(yù)售合同同不能簽訂時(shí)時(shí)只能要求對對方承擔(dān)締約約過失責(zé)任的的尷尬困境，從從而更大程度度地保護(hù)購房房者的利益。

46、五、商品房認(rèn)購購協(xié)議與商品品房預(yù)售合同同的法律規(guī)制制與實(shí)務(wù)審判判的問題。通過以上從合同同的性質(zhì)、合合同生效條件件、定金的性性質(zhì)、合同訂訂立和履行中中的民事法律律責(zé)任等四個(gè)個(gè)方面對商品品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房預(yù)預(yù)售合同之間間的關(guān)系進(jìn)行行的比較分析析，兩者之間間的關(guān)系已不不再難于區(qū)分分。但在司法法實(shí)踐中，對對涉及兩者的的法律糾紛的的處理仍然比比較混亂，不不夠清晰。造造成這種狀況況的原因可能能有多方面，但但最主要的則則是對兩者進(jìn)進(jìn)行規(guī)制的法法律、法規(guī)不不夠完善和審審判實(shí)務(wù)界的的態(tài)度問題，下下面分別論述述。（一）法律規(guī)制制問題由于商品房認(rèn)購購協(xié)議是諾成成性合同，一一經(jīng)雙方當(dāng)事事人意思表示示一致即告成成立

47、并生效，而而不受其它效效力因素的影影響，因此，法法律適用上主主要是受合合同法調(diào)整整。同時(shí)，由由于商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議是預(yù)預(yù)約合同，標(biāo)標(biāo)的是為簽訂訂本合同而進(jìn)進(jìn)行協(xié)商的行行為，不涉及及房屋的實(shí)體體權(quán)利義務(wù)，因因此，不直接接適用房地地產(chǎn)管理法等等行業(yè)法律、法法規(guī)。目前直直接對商品房房認(rèn)購協(xié)議作作出規(guī)定的是是2003年頒布的最最高人民法院院關(guān)于審理商商品房買賣合合同糾紛案件件適用法律若若干問題的解解釋（以下下稱解釋），而而關(guān)于預(yù)約合合同，我國目目前的法律、法法規(guī)中對此尚尚無明確規(guī)定定，僅限于理理論上的探討討。因此，實(shí)實(shí)務(wù)審判中，合合同法和解解釋便成了了處理商品房房認(rèn)購協(xié)議的的首選。商品房預(yù)售合同同作為買

48、賣合合同的一種，與與商品房認(rèn)購購協(xié)議相比，法法律規(guī)制的相相對比較完善善，直接適用用的有合同同法、城城市房地產(chǎn)管管理法、商商品房銷售管管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法及解答、解釋等。這些法律、法規(guī)共同構(gòu)成預(yù)售合同審理時(shí)的依據(jù)，適用上一般爭議也不大。但當(dāng)案件同時(shí)涉及商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同時(shí)，審理時(shí)便不那么容易，這主要是由于直接規(guī)定商品房認(rèn)購協(xié)議的法律、法規(guī)較少和對兩者的關(guān)系認(rèn)識不清造成的。因此，在實(shí)務(wù)審審判中，當(dāng)遇遇到同時(shí)涉及及商品房認(rèn)購購協(xié)議和商品品房預(yù)售合同同的案件時(shí)，首首先要弄清兩兩者之間的關(guān)關(guān)系，然后再再依據(jù)法律、法法規(guī)以及有關(guān)關(guān)的法律理論論來分析、審審理，這樣，案案子便不會再再那

49、么棘手。 （二）實(shí)務(wù)審判判問題 實(shí)務(wù)審判中，由由于沒有固定定的標(biāo)準(zhǔn)，對對同一個(gè)案件件，不同的法法院審理就有有可能得出不不同的判決結(jié)結(jié)果。造成這這種狀況的主主要原因，仍仍然是對商品品房認(rèn)購協(xié)議議與商品房預(yù)預(yù)售合同之間間的關(guān)系認(rèn)識識不清造成的的。下面主要要針對審判實(shí)實(shí)踐中出現(xiàn)的的一些觀點(diǎn)談?wù)務(wù)勛约旱目纯捶ā?、在實(shí)際審判判中，有這樣樣一種觀點(diǎn)：商品房認(rèn)購購協(xié)議具備商商品房預(yù)售合合同的某些條條款，并且交交付了定金，外外觀上完全符符合商品房預(yù)預(yù)售合同的特特征，因此，也也應(yīng)將其視為為是商品房預(yù)預(yù)售合同。筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)點(diǎn)太過片面。由由于商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)內(nèi)容一般也包包括當(dāng)事人的的基本情況、房房屋的基本情

50、情況、價(jià)款計(jì)計(jì)算、簽署正正式合同的時(shí)時(shí)限規(guī)定等，這這在外觀上與與商品房預(yù)售售合同非常相相似。在實(shí)際際審判中遇到到這種情況時(shí)時(shí)，有的法院院便以商品房房認(rèn)購協(xié)議的的內(nèi)容及簽訂訂行為符合商商品房銷售的的行為為由，將將商品房認(rèn)購購協(xié)議界定為為商品房預(yù)售售合同，從而而將商品房認(rèn)認(rèn)購協(xié)議的糾糾紛按照審理理商品房預(yù)售售合同糾紛來來進(jìn)行處理。筆筆者認(rèn)為這種種做法顯然是是不妥的，商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議是簽訂商商品房買賣或或預(yù)售合同的的預(yù)約，是對對將來要簽訂訂商品房買賣賣或預(yù)售合同同的簡單約定定，其必然會會預(yù)約商品房房買賣合同的的部分內(nèi)容作作為將來訂立立商品房買賣賣合同的條件件，但是約定定的內(nèi)容并不不完整，有的的雖有

51、約定但但還不明確，不不能成為商品品房預(yù)售或買買賣合同。根根據(jù)解釋第第五條規(guī)定：“認(rèn)購協(xié)議只只有具備商商品房銷售管管理辦法第第十六條規(guī)定定的商品房買買賣合同的主主要內(nèi)容，并并且出賣人已已經(jīng)按照約定定收受購房款款的，該協(xié)議議才能被認(rèn)定定為商品房買買賣合同?！币簿褪钦f商商品房認(rèn)購協(xié)協(xié)議只有具備備商品房銷銷售管理辦法法第十六條條規(guī)定的商品品房買賣合同同的主要內(nèi)容容并且收受的的為購房款時(shí)時(shí)才被認(rèn)定為為商品房預(yù)售售合同，兩者者缺一不可。因因此，簡單地地認(rèn)為商品房房認(rèn)購協(xié)議具具備商品房預(yù)預(yù)售合同的某某些條款，并并且交付了定定金，其就是是商品房預(yù)售售合同，這種種觀點(diǎn)太過片片面了。另外外，我們在此此還要注意定定

52、金與購房款款的區(qū)別。在在實(shí)際審判中中應(yīng)根據(jù)實(shí)際際情況，結(jié)合合解釋第第五條的規(guī)定定進(jìn)行解決。2、在現(xiàn)實(shí)生活活中，作為預(yù)預(yù)售方的房地地產(chǎn)企業(yè)在取取得銷售資格格之前，為了了融資而與預(yù)預(yù)購方以簽訂訂商品房認(rèn)購購協(xié)議并交納納定金的形式式進(jìn)行交易。簽簽合同時(shí)，預(yù)預(yù)售方在商品品房認(rèn)購協(xié)議議中明確寫明明還未取得商商品房預(yù)售許許可證，同時(shí)時(shí)規(guī)定在一定定期限內(nèi)取得得商品房預(yù)售售許可證之后后再與預(yù)購方方簽訂商品房房買賣或預(yù)售售合同。但到到期后預(yù)售方方還未取得商商品房預(yù)售許許可證，所以以導(dǎo)致商品房房買賣或預(yù)售售合同無法簽簽訂。這種情情況下，預(yù)購購方便根據(jù)合合同的約定要要求預(yù)售方雙雙倍返還定金金，而此時(shí)預(yù)預(yù)售方卻以其其未取得商品品房預(yù)售許可可證為由辯解解說所簽訂的的商品房認(rèn)購購協(xié)議無效，只只能返還定金金。遇到此類類案件，法院院的判決并不不一致：一種種觀點(diǎn)認(rèn)為，根根據(jù)商品房房銷售管理辦辦法的相關(guān)關(guān)規(guī)定，預(yù)售售方不具備商商品房預(yù)售許許可證，即不不具備銷售商商品房的主體體資