1、某城房地產(chǎn)工程可行性報告一、某某城工程概況（一）工程特點正在開發(fā)之中的某某州某某城位于余某某市星橋鎮(zhèn)，東依余某某市府臨平鎮(zhèn)，西接 某某州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距某某州市區(qū)中心地段武林廣場僅12公里，到上海車程 不到2小時。某某州某某城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模 開發(fā)工程。該工程不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突 破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強力度開發(fā)。某某城總投資預(yù)計超過80億元，開發(fā)期長達(dá)68年, 占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬平方米，可容納居住人口 12萬人，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨開發(fā)的規(guī)模

2、最大的房地產(chǎn)工程；由歡樂 四季公園、某某國際度假中心、歡樂大道、某某廣場、歡樂廣場、某某文化體育廣場、二十 一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游工程，總投資預(yù)計10億左右，是目前華 東地區(qū)投資最大的旅游工程。工程建成之后，某某城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為某某州市 乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城 區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過對某某城的超強度開發(fā)，把某某城建設(shè)成為某某州市東部地區(qū)旅游休閑中心、 民辦教育中心；擁有12萬人的居住中心；某某州市的重要衛(wèi)星城和余某某市的新城區(qū)。 這是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于

3、一體的綜合性開發(fā)工程。市場取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式的城市化新模式。工程開發(fā)的資金籌 措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會事業(yè)機構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照 市場化原那么進(jìn)行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。工程開發(fā)的總體思路是“先做旅游, 后做房地產(chǎn)，滾動開發(fā)。在某某城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房 地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動旅游工程，為某某城房地產(chǎn)開發(fā)和某某州市國際教育 中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動房地產(chǎn)市場拓展以及其他積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。某某城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、建設(shè)和 管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會”模

4、式。這種模式不同于以往計劃經(jīng)濟體制下福利型的 國有大型企業(yè)辦社會，而是以市場為取向，通過規(guī)范的企業(yè)化運作為某某城居民們提供 各項服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟效益的同時滿足社會需要。同時，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由 市場機制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在城市化過程中，又存在著許多市場失靈的領(lǐng)域, 因此，城市化過程又離不開政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、 模式，城市土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，某某城的開展是通過市場 化取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點。積極探索以上市公司為載體，運用市場手段籌措城市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型城 市化的投資新體制和資金籌措新機制

5、。（二）房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點1、面對大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢，塑造21世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個城市的城市化水平開展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)，是 人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧靜生活的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是城市開展的必然結(jié) 果。研究結(jié)果說明，當(dāng)一個城市的人均GDP到達(dá)3000美元時，就會出現(xiàn)城市空心化、住宅 郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據(jù)99某某州統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，1998年某某州市區(qū)居民的人均 GDP到達(dá)3.3萬元人民幣（按當(dāng)年價格計算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 3000美元的臨界值，因此某某 州住宅郊區(qū)化的時代已經(jīng)來臨。從某某州房地產(chǎn)市場來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢業(yè)已 初現(xiàn)端倪。象某

6、某衛(wèi)星示范城這樣超過400萬平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程不僅 在某某州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國范圍內(nèi)也是罕見的。這一超大規(guī) 模、超大強度工程的開發(fā)成功，將為某某州乃至全國的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個可資借 鑒的模式。2、呼應(yīng)“住在某某州”的戰(zhàn)略舉措，爭當(dāng)某某州房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市 場的領(lǐng)頭羊。某某州市委、某某于1999年提出了 “住在某某州”的城市品牌定位，這一城市品牌 的提出使某某州在國內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨特的城市形象，它無疑將成為某某州實現(xiàn)住 宅產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出某某州，迎接二十一世紀(jì)開展的一個有利契機；同時也確立 了某某州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國、

7、走向世界的開展戰(zhàn)略。某某衛(wèi)星示范城的市場定位是超越地方意義的，這種定位在目前某某州的房地產(chǎn)市 場是一種創(chuàng)新。某某衛(wèi)星示范城的市場定位不僅針對余某某和某某州，也針對浙江全省, 甚至上海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個華東地區(qū)、香港、臺灣等地。同時，積極探索一條房地 產(chǎn)國際營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國 居住的外籍人士到此居住。某某衛(wèi)星示范城因而有可能成為某某州乃至中國房地產(chǎn)業(yè)走 向全國性市場和國際市場的領(lǐng)頭羊。3、通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)新時代。某某衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體 育、文化等與人們的

8、根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個 衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地 擴大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對某某州甚至全國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響，從而 開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。（三）社區(qū)管理新體制試點物業(yè)管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實行的房管制度有很大的 差異。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個新的模式也不過是個空架子。而 針對某某城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長期性等特點，實行管理現(xiàn)代化是十分重 要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和 科學(xué)管理為宗旨，運

9、用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化、制度化與 規(guī)范化管理的活動過程。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大 限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件（如房屋、設(shè)備 與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理。要對某某城實施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式 程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動化。（1）理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于：信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人 員要全面了解物業(yè)的運行情況，面對一個不斷

10、變化的系統(tǒng)，隨時隨地對其進(jìn)行調(diào)整，使其 到達(dá)最正確的工作狀態(tài)。業(yè)主對物業(yè)的意見建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ) 。因此物業(yè)管理必須充分運用信息，加強信息傳遞,促進(jìn)信息循環(huán)，及時組織反應(yīng)，到達(dá)與 客觀實際的相對一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周圍環(huán)境總 和起來作為一個系統(tǒng)來管理，這個系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包含了無形的精神意志、 文化、文明、道德規(guī)范等。經(jīng)營觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟手段來管理，通過有 償經(jīng)營服務(wù)，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我開展，自我完善的道路。(2)管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營

11、活動來實現(xiàn)的，管理人員的水平 高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。我們無法要求每一位工作人員都具有較高的 工作能力。那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。每一位員工在工作中 都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保 證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運行。(3)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的行為。公 司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣 采用TQC,對管理服務(wù)行為實施的整個過程實行全面考核。所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、 量化，具有可操作性。此外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺

12、少的。企業(yè)需 要有嚴(yán)格的考核制度來保證員工的素質(zhì)，畢竟人員是管理行為的實施者。只有一流的職 工隊伍才能提供一流的管理服務(wù)，企業(yè)才能到達(dá)一流的水平。(4)管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許多政 府部門、行業(yè)單位都有著千絲萬縷的關(guān)系。我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門作 為一張“網(wǎng)”上的點，它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。這樣我們就可以建立一 張簡單的“網(wǎng)”。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采 用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。(5)管理手段自動化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長期保存，經(jīng)常調(diào)用，只 有采用計算機技術(shù)，將信息分類、聯(lián)網(wǎng)運行，才

13、能方便物業(yè)公司和各部門共享。使用電腦 既提高了文檔統(tǒng)計的效率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助設(shè)計。某某城作為一個超現(xiàn)代的城區(qū)，它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的，具體 表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一化、強化社區(qū)組織的職能、完 善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實現(xiàn)智能化社區(qū)管理。同時，某某城還非常重視社區(qū)的文化建設(shè), 將社區(qū)精神文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。這種管理理念在某某城的社會事業(yè)投資 上尤為凸現(xiàn)。五、實施步驟某某衛(wèi)星示范城將按以下步驟實施：1、試點方案報批與論證階段(2000 /10/202001/12/31)在該階段，企業(yè)除做好跟工程有關(guān)的所有前期準(zhǔn)備工作外，完成

14、對工程的總體規(guī)劃 和控制性詳細(xì)規(guī)劃，局部子工程的詳細(xì)規(guī)劃，以及某某衛(wèi)星城經(jīng)營管理的初步構(gòu)想，并報 送國家建設(shè)部審批，配合做好建設(shè)部對某某衛(wèi)星示范城的論證工作。2、成立試點領(lǐng)導(dǎo)小組并制定試點詳細(xì)方案(2002/01/012002/03/31)報批工作完成后，成立由國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的、浙江省、某某州市和余某某市相關(guān)部門 人員參加的某某衛(wèi)星示范城試點領(lǐng)導(dǎo)小組；該小組除協(xié)調(diào)各有關(guān)政府只職能部門外，協(xié) 助并指導(dǎo)企業(yè)制定實施衛(wèi)星示范城的詳細(xì)方案。3、工程建設(shè)跟蹤調(diào)查與研究工程建設(shè)展開以后，組織有關(guān)人員對工程建設(shè)進(jìn)行跟蹤觀察，對在此過程中出現(xiàn)的 新問題、新情況進(jìn)行調(diào)查研究，觀察和研究結(jié)果作為示范工程的評估內(nèi)容

15、之一。4、社區(qū)管理與行政管理體制方案設(shè)計(2002/04/012002/09/31)在2002年十月份首期房地產(chǎn)推出之前，做好衛(wèi)星示范城的社區(qū)管理和行政管理體 制的方案設(shè)計，具體包括：物業(yè)管理體制、社區(qū)管理和服務(wù)體制、民辦社會事業(yè)投資與管 理體制，以及整個衛(wèi)星示范城的行政管理體制。5、對衛(wèi)星城開發(fā)效果與新型管理體制效果進(jìn)行總體評估(視工程的開發(fā)進(jìn)展程度 而定或工程進(jìn)程過半的2005年)經(jīng)過四到五年的開發(fā)建設(shè)，整個衛(wèi)星示范城初具規(guī)模，以市場化為突出特征的新型 管理體制經(jīng)過實踐的檢驗和不斷的修正后漸趨成熟，對此有必要進(jìn)行評估和研討會。具 體形式可以采用國家建設(shè)部主辦 由某某衛(wèi)星示范城承辦的方式，費

16、用由企業(yè)承當(dāng)。保障措施第一組織保障這里所謂的組織上的保障主要是指，將會成立一個包容各個職能部門的領(lǐng)導(dǎo)班子。 由于工程的規(guī)?？涨?，而且又有運行模式上的創(chuàng)新性，故而，難度是較大的，由于工程建 立的是一個衛(wèi)星城，而且無論從城的基礎(chǔ)建設(shè)，房屋等都是由一家公司來統(tǒng)一構(gòu)造，其作 用相當(dāng)于是建立一個小型的社會，因此就具有了與先前的模式完全不同的嘗試。從組織 體系上來講，主要是要保證以下幾個方面的機構(gòu)。首先當(dāng)然是一個由開發(fā)公司所組成的 一個總指揮。其只要負(fù)責(zé)下面幾個部門的工作。本來其管理模式應(yīng)當(dāng)是小區(qū)物業(yè)管理的 模式，但現(xiàn)在的問題是衛(wèi)星城其一方面來說是一種大規(guī)模上的小區(qū)，另一方面來說卻是 一個完整的社會。故此

17、，是將兩套班子合二為一了。從機構(gòu)上來說，既要有管理機構(gòu)，又必 須具有平安機構(gòu)。具體來講，主要是要涉及以下一些部門。如既要有土地管理機構(gòu)，城建 部門，還需有衛(wèi)生，環(huán)保，公安，銀行等機構(gòu)，這些當(dāng)然不是單獨設(shè)立的，而是通過一個主 管的總的小組，來進(jìn)行整體上的協(xié)調(diào)和合作。由于整個衛(wèi)星城都是由獨個公司創(chuàng)立的，故 而其整體上的協(xié)調(diào)也是較為方便的。前述的領(lǐng)導(dǎo)小組主要是由一些專家所組成的。他們都是相關(guān)的管理方面的專業(yè)人士, 由他們來組成一方面使得相關(guān)部門的聯(lián)系變得更為方便，另外一個角度來說，也具有更 好的專業(yè)化管理的效應(yīng)。第二決策保障這方面的保障主要是為了能讓整個開發(fā)過程中的每一項重大的決策都具有其科學(xué) 性和

18、合理性。這方面的保障主要來自與一些大型咨詢機構(gòu)的幫助。例如，整個工程的總體 勾畫是由房地產(chǎn)開發(fā)方面具有特色的某某工作室來全權(quán)籌劃的。這就從總體上保證了整 個工程的可行性和可操作性。另外，開發(fā)公司還聘請了美國的WY設(shè)計顧問公司，英國的 阿特金斯設(shè)計公司作為外籍的顧問。這是由于整個工程的開發(fā)中其中很多的房地產(chǎn)工程 是要開發(fā)國外風(fēng)格的住宅，為了能更加既有異國風(fēng)情的品位所考慮的。另外，外籍的設(shè)計 公司一般講經(jīng)驗方面更為廣博一點，以應(yīng)付一些難點的情況。在這之外，公司還聘請了浙 江大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院，清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院作為顧問，利用學(xué)校相關(guān)領(lǐng)域的 研究成果為公司所用，以具有學(xué)理上的合理性。這些顧問

19、公司和研究院的主要作用就是 對于整個的開發(fā)過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，在決策上盡量聽從他們的建議，以保障決策的合 理性。資金保障工程由某某和盈華兩家公司共同投資。某某集團是建設(shè)部推薦的建筑業(yè)全國首家上 市公司。擁有40多家企業(yè)，總資產(chǎn)22億元，年產(chǎn)值達(dá)50億元。某某集團與上至建設(shè)部、 省某某與行業(yè)管理部門，下至余某某市個職能部門都有良好的公關(guān)資源。某某集團是建 筑業(yè)的知名企業(yè)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商，在房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域都有出色的操作能力。工程目前已經(jīng)正式啟動的投資規(guī)模高達(dá)80億元。這么巨大的資金，主要來源有以下 幾方面：(1)憑著某某集團雄厚的實力與良好的信譽，向銀行貸款，實行直接融資。(2)利用某某

20、集團是上市公司的身份，實行配股集資。(3)建立一個由某某與盈華控股的子公司，再委托專門機構(gòu)(如投資銀行)對子公司 進(jìn)行包裝，爭取上市進(jìn)行間接融資。(4)根據(jù)工程是分期、分批投資的特點，在進(jìn)行下一期投資時，可考慮利用上一期開 發(fā)所賺取的利潤，追加下一期的投資，實行工程滾動開展，資金滾動投入，既不耽誤工程 的進(jìn)展，有可減輕融資的一局部本錢。從城市經(jīng)濟學(xué)的角度來看，城市的開展格局主要有兩種，一是橫向的開展，另外一個 方向是縱向的開展。縱向的開展只要是指城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的升級和土地利用價值的提高, 這種城市的開展模式，主要是看該城市的地域的限制和其資源的限制。主要是在原有的 城市的基礎(chǔ)之上進(jìn)行重新建設(shè)。表

21、現(xiàn)出來的是一些老城區(qū)的改造和新建筑的出現(xiàn)，更多 的是將一些原來的違章建筑進(jìn)行撤除，以屯出空地來為其他的工程進(jìn)行建設(shè)。從外觀上 來看是城市建筑總體高度的提高和建筑密度的增加。這種城市的開展模式能夠提高城市 的品位，但是往往要受到其地域的限制。另外一種開展的模式無非是進(jìn)行城市地域的擴 張，一方面是將原有城市的郊區(qū)逐漸吸收為城市的組成局部，另一方面是在原有的城市 的周圍，通過提升一些小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模建立原有城市的衛(wèi)星城，通過這種方式來擴 展原有城市的規(guī)模。而某某州市現(xiàn)在的情況是從經(jīng)濟實力即國民生產(chǎn)總值的角度來看是處于全國前列 的。但是從人口的規(guī)模和城市的區(qū)域范圍來說，某某州還比不上其他的大城市。某

22、某州現(xiàn) 有的人口大概200多萬，現(xiàn)有的城區(qū)的范圍也不是很大。某某州要真正進(jìn)入大型城市的 行列，其最重要的是抓住現(xiàn)有的開展機遇，進(jìn)行城市的擴張。這種擴張不是單單在原有的 城市的的基礎(chǔ)上進(jìn)行在改造，而是要想方法進(jìn)行地域上的擴張。某某州市現(xiàn)有的規(guī)劃中，已逐漸接納了蕭山市的一局部地域，將之劃為市區(qū)的開展 范圍。但是某某州的東面、東南面都是海，北面主要是湖州市和嘉興市，都不屬于某某州 的地域范圍，故而從地域的擴張上來說，向這些方向的擴張是不明智也是不太可能的。某 某州的幾個郊區(qū)的縣市都是在某某州的西面、西南面，而余某某市大局部的范圍將某某 州包在里面，故而從地域的擴張上來說，由于某某州受到地理范圍的限制

23、，將余某某作為 它的衛(wèi)星城市的建立，具有得天獨厚的優(yōu)勢。另外，在某某州的規(guī)劃中，將把人口作為其 中主要開展的一個指標(biāo)，其長期的目標(biāo)是將某某州市的人口擴張到500萬，人口的成倍 增加，非同小可，必須進(jìn)行城市功能的分化。然而現(xiàn)實的情況為某某州市城市規(guī)模的擴張 建立了障礙。浙江原有城鎮(zhèn)的動力都較為缺乏，究其原因，主要有一下幾個方面。一是農(nóng) 民對進(jìn)城的觀念發(fā)生了很大的變化。原來，戶口的約束和誘惑是較大的，但是現(xiàn)在農(nóng)轉(zhuǎn)非 的指標(biāo)的誘惑力以不同以前，農(nóng)民更多地考慮其進(jìn)城的實惠和利益，變得較為理智。二是 現(xiàn)在的城鎮(zhèn)甚至是農(nóng)村的工業(yè)化程度較高，有很多城鎮(zhèn)的經(jīng)濟條件比現(xiàn)在的城市還好， 這使得無論從資金，還是從人

24、力上來說，都增大了原有城區(qū)擴張的難度。三是當(dāng)?shù)卣Y 金實力上的限制，這包括原有城區(qū)進(jìn)行擴張的資金的投入來源問題。在城市的垂直化發(fā) 展的過程中，需要有政府的大量的資金的投入，而政府的資金來源總是有限的，也就是說 政府的資金投入不可能像企業(yè)那樣來得靈活和便捷，這方面的限制在浙江城市化的進(jìn)程 中表現(xiàn)得更為明顯。上面所舉的幾方面的難點，直接成為制約某某州市城市規(guī)模擴張的限制。面對這種 情況，借鑒國外城市開展的經(jīng)驗，某某州市在城市的開展思路上有了明顯的變化，即主要 走兩條路齊走的策略，以方面進(jìn)行原有城市的再規(guī)劃，進(jìn)行城市的垂直角度上的開展，另 一方面，走國外的衛(wèi)星城的路子。即將原來某某州市的幾個郊區(qū)進(jìn)

25、行城市化建設(shè)。主要通 過這些區(qū)域的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市化水平的提升，進(jìn)行城市功能的分化，使得城市的規(guī)劃變 得更為合理。通過將原有城區(qū)功能的轉(zhuǎn)移和分化，減輕某某州市區(qū)的壓力，使得其建設(shè)更 有針對性和合理性。另外一個方面是進(jìn)行建立城區(qū)的新模式。浙江的農(nóng)村工業(yè)化和城市 的道路是走得較有特色的。這種城市化的道路指從原有農(nóng)村的基礎(chǔ)上進(jìn)行城鎮(zhèn)化的建設(shè) 。其主要是通過農(nóng)村經(jīng)濟的開展和企業(yè)的壯大，逐漸將農(nóng)民從第一產(chǎn)業(yè)中解脫出來，進(jìn)入 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，加強服務(wù)業(yè)的開展，從而逐漸到達(dá)城鎮(zhèn)化的模式。而現(xiàn)在某某州市 衛(wèi)星城的建設(shè)方式上來說具有其獨特性。其不是由政府出面來對郊區(qū)甚至是下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 進(jìn)行投資建設(shè)，而是通過單獨

26、的企業(yè)或是公司來對整體的衛(wèi)星城進(jìn)行規(guī)劃、投資、管理， 相當(dāng)與原先的企業(yè)辦社會，而不同是這種模式主要是通過市場化的方式進(jìn)行建設(shè)。通過 這種方式，一方面可以減輕政府的很大的負(fù)擔(dān)，另一方面，可以將市場的運作方式引入到 社區(qū)的管理和建設(shè)中。通過這種衛(wèi)星城的建設(shè)，在將城市的功能加以分化的同時，也為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來 了契機。由于城市的功能發(fā)生了分化，房地產(chǎn)在開展的時候在不同的區(qū)域中也有了不同 的開展重點。如某某州在提出游在某某州，玩在某某州的同時，還可以提出住在某某州的 口號。到時候，原有的市區(qū)由于其地價的緣故可以主要開展高檔的商業(yè)場所，餐飲場所等, 而新建的衛(wèi)星城卻可以開發(fā)為住宿和娛樂的場所。這種由于城

27、市的功能發(fā)生了分化所導(dǎo) 致的房地產(chǎn)開發(fā)上的分化，為更多的開發(fā)公司提供了新的競爭機遇。另外一個方面來說，通過建立衛(wèi)星城，將對衛(wèi)星城的所在地余某某的經(jīng)濟帶來新的 開展契機。余某某原來作為某某州市的一個郊縣，在經(jīng)濟的開展上由于行政上的緣故，與 某某州的經(jīng)濟開展存在一定的屏障，很多資源上都不能共用和合理的安排，導(dǎo)致了效率 上的損失。通過在余某某建立某某州市的衛(wèi)星城，從區(qū)域經(jīng)濟的角度來看，對余某某的經(jīng)濟開展至少有以下的幾個方面的影響和作用。一是通過在余某某建立某某州市的衛(wèi)星城，可以極大地節(jié)省余某某作為開展其城市 化所要花費的資金和人力。由于其用得是余某某的土地，故而不管怎么說都是余某某的 經(jīng)濟和區(qū)域的一

28、局部。新的衛(wèi)星城的建立，對于余某某的企業(yè)和居民來說，肯定是一件好 事，衛(wèi)星城的建立，必然會要求有一定人和企業(yè)的入住，雖然衛(wèi)星城并不是為余某某境內(nèi) 的單位所服務(wù)的，但是，近水樓臺先得月，對余某某的企業(yè)肯定是極為有利的。二是可以加強某某州與余某某的聯(lián)系。在余某某建立某某州的衛(wèi)星城，主要還是為 了分散某某州市區(qū)的功能和要求，故其在規(guī)劃上，本身就是帶有雙方的相依性的。某某州 的經(jīng)濟信息和技術(shù)資金將會大量地涌入衛(wèi)星城內(nèi)，這使得該衛(wèi)星城的地區(qū)與某某州市區(qū) 成為實質(zhì)上的統(tǒng)一體。這樣就削弱了原有的兩地之間的經(jīng)濟開展上的分割現(xiàn)象，避開行 政上的壁壘，到達(dá)兩地經(jīng)濟的互動開展。通過這個衛(wèi)星城的窗口，余某某地區(qū)就可以

29、與某 某州市區(qū)在經(jīng)濟上到達(dá)較好的合作。三是衛(wèi)星城的建立，將對余某某其他地區(qū)起到帶動的作用。開始的衛(wèi)星城試點并不 會覆蓋余某某市的全部地區(qū)，在建城地區(qū)得到城市化的待遇之后，其他地區(qū)就可以有一 個借鑒的開展的對象，這種典范上的作用對于整個余某某市經(jīng)濟的開展將會起到巨大的 作用。故此，無論從某某州的角度還是從余某某的角度來說，建立衛(wèi)星城的試點對于區(qū)域 經(jīng)濟的開展將會起到極大的作用。產(chǎn)業(yè)的開展。（二）工程前景預(yù)測根據(jù)國內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)籌劃公司某某工作室預(yù)測，某某城工程的總投資約87億元人 民幣，稅后利潤將到達(dá)12.30億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%,投資回收期約4. 58 年。工程本錢相對較低，投資收

30、益率良好，資金回收與返還能力強，抗風(fēng)險能力強，總體經(jīng) 濟效果優(yōu)良。某某城工程不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產(chǎn)生巨大的社會效益 。該工程建成之后，將創(chuàng)造7000-8000人的就業(yè)機會，旅游工程將帶動20億人民幣的 GDP增長，房地產(chǎn)工程將帶動120億人民幣的GDP增長。（三）工程開發(fā)的比擬優(yōu)勢開發(fā)商優(yōu)勢。中國某某建設(shè)集團是一家實力雄厚，人才濟濟，信譽保證，經(jīng)營范 圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實業(yè) 是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測、實業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實力強大、科技含 量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊開展前景的企業(yè)。工程籌劃和規(guī)劃優(yōu)勢。工程由

31、國內(nèi)著名籌劃公司某某工作室進(jìn)行總體籌劃、全 面認(rèn)證，由美國WY國際設(shè)計顧問公司、英國阿特金斯國際、深圳激流籌劃公司、 清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計 公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計。工程組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使某某城工程形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十清楚顯。二、某某城試點的必要性（一）某某城工程試點有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個現(xiàn)實問題是, 在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和開展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸 納農(nóng)村人口的

32、城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下, 許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口 的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張 、房產(chǎn)價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集 聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。因此，從國際經(jīng)驗來看，當(dāng)一個國家或地區(qū)經(jīng)濟開展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市 化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散 化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運動，而是城市化開展的一個新階段，是更 高層次的城

33、市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的 衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海興旺地區(qū)21世紀(jì)城市開展的主要模式O我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了 一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建 設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力， 無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金 優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計實力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一 體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層 次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)

34、城市規(guī)模的超常擴張, 是現(xiàn)階段沿海興旺地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解 決城市化的市場需求動力缺乏問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土 地要素供應(yīng)能力有限等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動 城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。某某城建設(shè)工程正是在這以城市化新背景下 推出的，具有重大的試點價值。（二）某某城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開 發(fā)新思路和新模式。某某城工程的推出，對整個某某州乃至整個中國的房地產(chǎn)業(yè)開展都具有積極的探索 意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方興旺國家房地產(chǎn)行業(yè)開展的過程，我們可以看到

35、，在本世紀(jì)五、六十年 代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)， 由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機和利潤。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地 產(chǎn)業(yè)開展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與 更廣闊的開展空間。興旺國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋 庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟開展程度的提高而帶來的交通行業(yè) 的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產(chǎn)價 格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己 的安家之地。另夕卜，我國的大、

36、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程 之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合 理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實。因 此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴張，重新調(diào)整和 規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā) 建設(shè)也肯定會產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30%,城鎮(zhèn)人口 3.7億。預(yù) 計2020年城市化水平到達(dá)45%,全國人口 14億，城鎮(zhèn)人口增至6. 3億；預(yù)計2050年城 市化水平到達(dá)60%,全國人口 16億，全國城鎮(zhèn)

37、人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加 2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住 房52億平方米,平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按 人均建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè) 住宅2.2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地開展起 來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊含 著巨大的商機，有著廣闊的開展前景和誘人的開展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房 地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導(dǎo)，而不應(yīng)被動等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范

38、城建設(shè)試點 工程房地產(chǎn)工程有一點正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一 世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于 居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場的實踐已 經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時，不光看房型、 地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計是否到位。為了迎合市場的需求，許多開展商請了國 外的園林設(shè)計師，許多房地產(chǎn)工程的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、開展商及銷售代 理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著

39、良好的人文景 觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。2000年北京國際房地產(chǎn)交易會的新盤之中，公園借景 的手法被大量運用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小 區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀 點，提出“在綠化中放置建筑”的口號。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象 通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。我們可以看至U, 隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否 的一個極其重要、無可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時代一追求住房硬件條件與 居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）

40、相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時代正向我們走來。隨 著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文 生態(tài)相互間的揉合和互補，是群眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們這個試點 工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是表達(dá)了這個思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同開展。我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的開展。預(yù)計2020年城鎮(zhèn)居民人 均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米;預(yù)計2050年人均居住面積提 高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口到達(dá)6.3億人，每

41、人增加4 平方米計算，前20年為提高居住水平需要新建住房25.2億平方米，平均每年1.26民平 方米。后30年按9.6億人口計算，那么需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平 均每年2. 56億平方米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消 化解決。我們的房產(chǎn)工程中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大 規(guī)模的建設(shè)能夠表達(dá)一定的經(jīng)濟效益，因為過小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法 保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境 創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成局部，住宅建設(shè)的投 資一般占國民生

42、產(chǎn)總值的3%-8%,占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的開展能夠促進(jìn) 和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，住宅建設(shè)投資增長10%,將直接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.5-0.8 個百分點。但住宅建設(shè)必須到達(dá)產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經(jīng)濟 增長的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計算機 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。大規(guī)模與 超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房 價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點工程籍此 超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高

43、品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場注入新的 活力。房地產(chǎn)行業(yè)的開展對一個國家經(jīng)濟的開展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計，從 1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生 產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了 16倍。估計我國在不增加住宅建設(shè) 規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預(yù)計用50年的時間，把住宅投 資額增加16倍。按此計算，今后50年的住宅投資每年將遞增7%,每年對國民經(jīng)濟的貢 獻(xiàn)率為0.6個百分點。這樣持續(xù)50年連年增長，對國家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行 業(yè)作為一個金融行業(yè)，如果開展好了，又可以帶動其他行業(yè)的開展。如果它開展不好，那

44、么對國家的金融業(yè)，進(jìn)而對整個經(jīng)濟的開展，都是一個巨大的損失。我們不久后將加入 WT0,房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。而且我國本身經(jīng)濟的開展也要求 在全國范圍內(nèi)建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產(chǎn)市場。近來某某州某某提出了 “住在某某州”的口號，要實現(xiàn)這個口號，房地產(chǎn)市場的開展和完善當(dāng)然具有舉足輕重 的地位。雖然一般的房地產(chǎn)開發(fā)工程（包括我們的試點工程）從籌集資金，到人才的到位, 再到具體的房產(chǎn)的銷售，都是本地化的事情，但一個成功的、具有獨創(chuàng)性代和表性的工程 無疑也具地區(qū)的、甚至全國性的意義。我們的工程正是一個開放性、開拓性的工程，而且 雖然某某州的房地產(chǎn)市場從整體發(fā)育水平上看，

45、并不是全國最好的，但在很多方面，如主 題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個工程也正是想在處在以生活方式為 主題的概念市場階段的某某州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義, 為建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和使中國的房地產(chǎn)市場真正走向市場作出有益的，先驅(qū)性 的探索。（三）某某城項對推動區(qū)域經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義一一某某城開發(fā)有利于某某州市通過實施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動新一輪城區(qū)規(guī)模擴 張，實現(xiàn)某某州市區(qū)五年擴大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。經(jīng)濟的高速開展,使某某州市取得了非常輝煌的成績。有關(guān)數(shù)顯示，某某州每平方公 里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國省會城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積

46、卻為倒數(shù) 第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。 某某州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少工程因找不到合適的用地而無 法安排;用地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占24. 39%,接近國標(biāo)上限25%）,道路廣 場用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用地偏低，均接近甚至低于國標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu)和城市 等級不成比例，南北長東西短,用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟開展階段同城市空間組織 不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能工程布局缺乏空間等經(jīng)濟條件的 制約，嚴(yán)重阻礙了某某州市的開展步伐，到了非改不可的地步。某某城開發(fā)有利于優(yōu)化某某州市的旅游經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和空

47、間布局。在某某州東部搞一個大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游工程，有利于改 變某某州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，某某州的旅游業(yè)一 直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主，在地域分布上主要集中于 城西西湖一帶，某某州西南部的富陽、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的某 某州東部和北部在旅游開發(fā)方面比擬薄弱，這樣的布局不利于大某某州旅游經(jīng)濟圈的形 成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟中心上海的經(jīng)濟輻射。通過在某某州東部建一個華東地區(qū)規(guī) 模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的工程，有利于使某某州的旅游格局更加合理, 促進(jìn)大某某州旅游經(jīng)濟圈的形成和開展。（3

48、）某某城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)某某州某某“住在某某州”的戰(zhàn)略舉措，提升某某 州房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。在某某州東部搞一個超大規(guī)模的房地產(chǎn)工程，使開發(fā)商更注重對居住環(huán)境的建設(shè), 使房地產(chǎn)的競爭從比戶型、比設(shè)計、比配套變成不但比戶型、比設(shè)計、比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實力，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個超大型的 集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的工程，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健 康、文化傳播等與人們的根本需求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模 式在某某州目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場是首次出現(xiàn)。隨著某某州市區(qū)可 供房地產(chǎn)開

49、發(fā)的土地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的新時代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的 開發(fā)模式和市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為某某州郊區(qū)房地產(chǎn)開 發(fā)先行者的某某成工程，無疑將開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。這樣的工程對政府提出的 “住在某某州”的戰(zhàn)略舉措將是一個非常有力的支撐。某某城開發(fā)有利于呼應(yīng)某某州某某提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu)美 、舒適、價廉的居住環(huán)境優(yōu)勢，加快某某州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。隨著“住在某某州”戰(zhàn)略的逐步實施，某某州將是全國最社合居住的城市，而某某 城將成為某某州市最適合高新技術(shù)人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn)某某州某某 提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實施。某某城開發(fā)

50、有力推進(jìn)余某某某某的向某某州靠攏的開展戰(zhàn)略，改善余某某區(qū)位 條件，培育新的經(jīng)濟增長點，加快余某某經(jīng)濟開展。工程地塊位于余某某市區(qū)臨平和某某州之間，工程的開發(fā)建設(shè)將同時加速某某州的 東擴進(jìn)程和臨平往某某州靠攏的進(jìn)程，使余某某市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實質(zhì)性的改善 。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余某某經(jīng)濟開展注入新的活力。總投資逾80 億元人民幣的某某城工程將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機會，拉動GDP增長140億元。指導(dǎo)思想與總體（一）指導(dǎo)思想某某衛(wèi)星示范城建設(shè)試點的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗幟，深刻領(lǐng)會中 央關(guān)于開展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的最

51、 新精神，根據(jù)某某州市經(jīng)濟社會開展“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和余 某某市經(jīng)濟社會開展“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的總體要求，面向21世紀(jì), 大膽創(chuàng)新，高起點規(guī)劃，超前開展，積極探索市場取向、企業(yè)化運作、民辦官助式的，房地 產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把某某城建設(shè) 成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社區(qū)管理先進(jìn)、體制開放、經(jīng)濟興旺、文化多元化的現(xiàn) 代化衛(wèi)星城。（二）總體目標(biāo)某某衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過8-10年努力，力爭把某某城建設(shè)成為代表中國21世紀(jì)衛(wèi)星城開展先進(jìn)水平的、泛房地產(chǎn)時代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)成功典 范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，某某