1、房屋拆遷程序及注意事項大全一、征收土地的“公告”在經(jīng)過了 “兩審批”程序之后，征地機關需要通過“公 告”程序將征地的有關事項告訴集體土地所有權人、使用權 人，以便讓他們及時將該土地上附著物拆除，將土地騰空由 來交給國家使用，同時到有關部門領取土地補償款項。需要 指由的是，這里征地機關發(fā)布的征收土地的“公告”，并不是國家為了聽取集體土地所有權人、使用權人意見而作的一 種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內(nèi)部程序形成的決定通 知給他們，要求他們服從、執(zhí)行而已。它是一種結果意義上 的告知。所以，”公告發(fā)布是在征地審批被批準之后。也就 是說，此時被征地一方只有搬遷的義務，而沒有保護自己土 地不被征收的權利

2、。剩下的，只有對補償、安置方案進行一 些討價還價的機會而己”。1998年土地管理法（修訂）盡管設計了一個“兩審 批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進一步加強化了 征收集體土地的強制性，并未給予集體土地所有權人、使用 權人平等協(xié)商的機會。雖然它規(guī)定了征地必須“公告”，但征地“公告”時被征用的土地已經(jīng)獲得了上級機關的批準， 集體土地所有權人、使用權人只能被動接受?？梢?，在征地 程序中，集體土地所有權人、使用權人從程序一開始就陷入 了相當被動的、弱勢地位，手里根本沒有足夠的法律資源與 國家征地行為進行合法對抗。即使如此，依照土地管理法規(guī)定應當公告的內(nèi)容， 在實踐中還會被征地機關以各種理由“截留”

3、，不愿將法定公告內(nèi)容告知集體土地所有權人、使用權人。此種跡象其實 多少可以說明，在征收土地過程中存在著嚴重損害集體土地 所有權人、使用權人的情況，如果依法履行了征地 “公告”， 可能會產(chǎn)生當?shù)卣疅o法控制的局面。所以，采用欺騙、隱 瞞等方式阻止集體土地所有權人、使用權人獲得事實真相， 已成為一些當?shù)卣氖走x策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這 樣的問題，即使它未履行征收土地“公告”之職責，也還是 為法院所確認。二、農(nóng)村征地拆遷評估的問題（一）、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題 中華人民共和國土地管理法實施細則第二十五條規(guī)定：征用土地方案經(jīng)依法批

4、準后，由被征用土地所在地的 市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、 征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員 安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地?鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi), 持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門 辦理征地補償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土 地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用 土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣 人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門

5、組織 實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào); 協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、 安置爭議不影響征用土地方案的實施。由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上 附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作由規(guī)定，因此 需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房 地產(chǎn)價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估 價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、 企業(yè)性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因 為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在 著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。在征地拆遷實際工作中，征地

6、部門有的要求對建筑物、 構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但 是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法 律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷 人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足， 所以，低評才能保證最終補償價格比較合理（是否還有其他的行政干預暫不考慮），土地估價機構應當配合征地部門的 工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情 況的由現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下 屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評 估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均

7、重置成本， 但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作， 正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提由超越正常 評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不 但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社 會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整 個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人 員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關鍵的是誤 導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完 成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款 的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合 理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。從更

8、高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、 客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實4際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師 行業(yè)，只對委托人單方當事人負責， 還是傾向于會計師行業(yè)， 對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價 機構無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認可（包括法律界的認可）來看，都屬于后者。土地估價機構必須認清自 己的地位和作用，對于委托方的不合理要求， 要委婉地拒絕， 并說明理由?；蛘卟捎闷渌难a救措施。例如我們在征地拆 遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要 求適當?shù)驮u（但重置價格水平要向征地部門說明 ），構筑物及 附屬

9、物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提 由異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平 的標準予以調(diào)整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效 果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估由來的 結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。（二）、重置價格的準確把握問題建筑物重置價格按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，是采用估 價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重 新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物 的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題， 由于對農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應當計入重置價格的報建 費、設計費、監(jiān)理費、各種規(guī)費及管理費實際上都

10、不發(fā)生或 甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農(nóng)民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到 300元/平方米。于是，對于建筑物 重置價格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實際成本評估，明 顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價格。我認為，對于這一類 農(nóng)民自建房應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格評估并予以 補償，其理由如下：.按建筑物的重置價格結合成新率予以補償?shù)牧⒎ū?意是保證被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑 物結構、面積、成新率相當?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有 生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時， 農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時，會受到制

11、止，于是會發(fā)生 按農(nóng)民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合 規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水 平必然因征地拆遷而有所下降。.當農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時，政府會由面制 止，會要求他們按合法、合規(guī)的方式建設；但是當征地拆遷 時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重 新建設。這明顯不合理。.那么農(nóng)民是否因此占了國家的便宜 ？沒有。首先，決 定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆 遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內(nèi)；其次，雖然一 些管理費用在農(nóng)民自建房時沒有發(fā)生，但他自己還是承擔了6 大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本；再次，拆

12、遷補償只是對有形的資產(chǎn)進行補償，而被迫搬遷所造成的無 形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女就學，工廠搬遷 后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等?？傊?，房地產(chǎn)估價規(guī)范中的建筑物重置價格應當是合法 原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農(nóng)民自 建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規(guī)建筑物的重 置價格予以評估。（三）、集體建設用地的補償問題在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、 構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類（水 田、旱地、林地等）直接確定征地補償費和安置補助費的。 但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房由租營利的現(xiàn)象， 此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)

13、轉化為集體建設用地，是一 種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是 否應當考慮其經(jīng)營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經(jīng)批 準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的生現(xiàn)是有其 歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考 慮其經(jīng)營收益問題。理由如下：.土地管理法第 59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng) 濟組織可以使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地7 興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營 等形式共同興辦企業(yè)。.在經(jīng)濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣 招商引資，豉勵農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟組織

14、合作建 設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些 廠房等基礎設施對深圳經(jīng)濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉 變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。.這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關部門批準的， 在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有 管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完 善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登 記，并且正常經(jīng)營，這種土地轉變?yōu)榧w建設用地實際上已 得到社會的認可。.在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補 償是考慮了林木預期若干年經(jīng)濟收益的，被拆遷人比較容易 接受。興建廠房，投資更大，預期經(jīng)濟收益也更大，但在征 地拆遷補償中卻

15、完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。 在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。 總之，對經(jīng)營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參 考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。三、拆遷貨幣補償計算方法拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權 證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主 管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。被征地 的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不 具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以 選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方

16、米建筑面積的土地使用權基 價+價格補貼）X被拆除房屋的建筑面積；被征地的村或者村 民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以 在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi) 申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為 （被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）X被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建 設單位支付給被征地的村或者村民小組。對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工 商營業(yè)執(zhí)照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予 以補償、安置外，還應當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。 其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政 府規(guī)

17、定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。房屋拆遷補償標準計算公式9貨幣補償?shù)慕痤~，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建 筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的。具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的， 拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金 額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。.房屋拆遷各補償費種類及計算拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人 支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所 有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平 方米單價計算。(

18、2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房 或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房 屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于豉勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助 房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆 遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾?府根據(jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。.房屋拆遷貨幣補償費計算10(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)

19、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格 +房屋裝 修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金 額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格.拆遷安置費計算(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提 供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。(1)、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為 0;(2)、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；(3)、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。.農(nóng)村房屋拆遷補償標準(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖 然不撤銷，但不具備易地建房條件

20、的，被拆遷人可以選擇貨 幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào) 換。計算公式：補償費=(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權ii 基價+價格補貼)X被拆除房屋的建筑面積；(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地 建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng) (鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定 的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應 的貨幣補償。.計算公式：(1)、補償費=(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價 格補貼)x被拆除房屋的建筑面積 ；被拆遷人使用新宅基地 所需的費用。(2)、房屋裝璜補貼費條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的

21、，即房地產(chǎn)市 場評估價格是不含裝修價格的；如果要對裝修進行補償，應 當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。(3)、搬家、搬遷費搬家費應當在拆遷補償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使 用臨時周轉房的，遷往正式安置的房屋時，應當再次發(fā)給。(4)、土地使用權價值，空院、院落補償費，停產(chǎn)停業(yè) 損失，非居住面積補償。(5)、貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重 置價+相應的土地使用權取得費用，包含其他非居住房屋、 居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償。(6)、臨時安置補償12臨時安置補助費通常又稱為過渡費，是指拆遷人或者房 屋承租人在過渡期可能發(fā)生費用的補助，補助對象是被拆遷 人或者房屋承租

22、人停產(chǎn)停業(yè)損失。(7)、房屋價值補償房屋補償條例19條中的-對被征收房屋價值的補償， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市 場價格。四、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意哪些事項拆遷協(xié)議書一般情況下應使用省、市 (縣)人民政府房地 產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補償形式和 補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和 層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應 當訂立的其他條款。拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并 可向公證機關辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部 門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并應當辦理證 據(jù)保全。同

23、時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權 證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權屬管理部 門辦理注銷登記手續(xù)。13五、房屋拆遷補償安置協(xié)議有哪些內(nèi)容，應該注意哪些 問題？房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓 名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有 法律效力。拆遷非由租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷由 租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。（一）、房屋拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；2、安置用房面積、標準、地點和交付時限；3、產(chǎn)權調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；5、搬遷補助

24、費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā) 放標準和支付方式；6、違約責任和爭議解決的方式；7、當事人約定的其他條款。至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應 視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)模瑓f(xié)議中 應主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權調(diào)換的，協(xié) 議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡 方式和過渡期限。14這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋 所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機關公證，即實行 強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容的真實 性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬 遷期

25、限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲 裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依 法申請人民法院先予執(zhí)行。（二）、房屋拆遷時，被拆遷方有許多值得注意的地方1,房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產(chǎn)證上的 面積，務必要求拆遷方丈量，堅持以實際面積計算.房子裝潢的補償,比如鋁合金窗和防盜門的補償與一 般門窗不同；石英水磨地和一般水泥地的補償不同；需要補償和不補償?shù)捻椖咳菀谆煜?，都必須在拆遷方作記錄后一一 過目.違章建筑的年限和補償 ,如果有違章建筑，事先最好 有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單 ,因為不同 年份的補償多少不同.簽訂合同時，要仔細搞清合同內(nèi)容，不清楚的

26、問清以 后才簽字.如果拆遷時要求析產(chǎn)，如有兩個房產(chǎn)證要求得到兩套 回遷房都是可以的.如此等等，供參考.15最最要注意地是，就是要注意那個賠償金額是怎么寫的， 看清楚，不然會被騙錢的。反正要看清楚拆遷方給你帶來利 益的那些和法律怎樣評定的那些看清楚，但如果是政府賠償， 那可以放心，如果是房地產(chǎn)的要小心，都是奸商！六、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意什么？1 、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營業(yè) 執(zhí)照、稅務證及其他法定資質(zhì)證書，該拆遷項目的房屋拆遷 許可證、建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使 用權批準文件等；被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權證書、未取得 產(chǎn)權證書的要提供建設規(guī)劃許可證或當?shù)亟ㄔO管理部門、土 管部門由具的證明材料、居委會（村委會）由具的證明材料, 身份證明，戶口本，受委托的應有委托人的公證委托書等。2、拆遷計劃該拆遷項目官方批準的拆遷整體方案，如 拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細 開始時間和截止日期，提前拆遷的補償獎勵措施和標準，臨 時安置的補償如租房補償?shù)仁马棥?、新建項目拆遷后建筑物的建筑名稱、建