1、PAGE PAGE 9論物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個(gè)新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準(zhǔn)直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實(shí)際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。俗話說，無無規(guī)矩不成方方圓，民事責(zé)責(zé)任是

2、按照法法律規(guī)定，民民事主體違反反民事義務(wù)時(shí)時(shí)所必須承擔(dān)擔(dān)的法律責(zé)任任。在物管合合同中進(jìn)一步步明確物管責(zé)責(zé)任，對(duì)于物物管合同關(guān)系系的進(jìn)一步規(guī)規(guī)范與成熟，具具有積極的意意義。下面筆者將將從物管合同同的性質(zhì)、主主體、民事責(zé)責(zé)任幾方面，分分別對(duì)物管合合同責(zé)任做出出闡述，以期期有益于在司司法實(shí)踐中對(duì)對(duì)于物管案件件的正確認(rèn)識(shí)識(shí)。一、物業(yè)管管理合同性質(zhì)質(zhì)對(duì)于物業(yè)管管理合同在我我國合同法中中尚未有規(guī)定定，目前只能能將其稱為無無名合同。實(shí)實(shí)踐中有很多多人認(rèn)為物業(yè)業(yè)管理合同是是委托合同，我我們?cè)谖锕馨赴讣膶徖碇兄校瑢?duì)物管合合同關(guān)系也習(xí)習(xí)慣于將合同同雙方關(guān)系表表述為“物管管公司受業(yè)主主委員會(huì)委托托”。但就物業(yè)管管

3、理服務(wù)義務(wù)務(wù)的內(nèi)容來看看，物業(yè)管理理公司所提供供的大部分物物管義務(wù)不需需要對(duì)業(yè)主言言聽計(jì)從，他他們只需要依依據(jù)合同約定定以及物業(yè)管管理的法律、法法規(guī)提供衛(wèi)生生、環(huán)境、保保安等物管義義務(wù)，達(dá)到一一個(gè)大致的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)即可，而而這個(gè)目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)則是由由物管公司自自行獨(dú)立地完完成的。如果果認(rèn)定將物管管合同的性質(zhì)質(zhì)認(rèn)定為委托托合同，按照照委托合同的的性質(zhì)，委托托合同中受托托人在委托合合同范圍內(nèi)所所獲得的法律律后果，歸屬屬于委托人，因因此委托合同同由委托人承承擔(dān)責(zé)任。這這樣的結(jié)果就就導(dǎo)致業(yè)主可可能要為物管管公司的物管管行為承擔(dān)民民事責(zé)任，這這顯然是違背背物管服務(wù)的的目的的。從從合同目的進(jìn)進(jìn)行解釋，就就可以確定

4、物物管合同的性性質(zhì)并不是委委托合同，至至少不是單純純的委托合同同。筆者認(rèn)為，在在物管公司所所提供的服務(wù)務(wù)內(nèi)容中，不不僅有對(duì)全體體業(yè)主的公共共物業(yè)的管理理，還涉及到到對(duì)業(yè)主個(gè)體體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的的保管，以及及對(duì)共有物業(yè)業(yè)設(shè)施的購買買、更換，對(duì)對(duì)物管用房的的妥善利用等等等。因而物物管義務(wù)中所所涉及的性質(zhì)質(zhì)比較復(fù)雜，混混同了保管、租租賃、承攬、委委托等法律關(guān)關(guān)系。在物管活動(dòng)動(dòng)中涉及的物物管義務(wù)的種種類多、范圍圍廣，使得對(duì)對(duì)各種責(zé)任一一一明確變得得較為困難，這這樣合同雙方方在產(chǎn)生糾紛紛后并不能在在合同中直接接確定違約責(zé)責(zé)任的承擔(dān)。因因而在對(duì)物管管案件的審理理中，認(rèn)識(shí)到到物管合同性性質(zhì)的復(fù)雜性性非常有必要要。

5、只有明確確認(rèn)識(shí)物管合合同的特殊性性，并有針對(duì)對(duì)性地對(duì)所涉涉及的部分合合同性質(zhì)做出出認(rèn)定，才能能夠正確援引引相關(guān)法律法法規(guī)對(duì)責(zé)任做做出判斷與度度量。二、物管合合同的責(zé)任主主體在物業(yè)管理理法律關(guān)系中中，有業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會(huì)、物物業(yè)建設(shè)單位位和物業(yè)管理理公司等民事事主體。在房房屋出售前，物物業(yè)建設(shè)單位位依法應(yīng)當(dāng)選選聘物業(yè)管理理公司承擔(dān)住住宅小區(qū)的管管理。而業(yè)主主委員會(huì)是由由物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)業(yè)主組成的業(yè)業(yè)主大會(huì)選舉舉產(chǎn)生的，執(zhí)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)決議的機(jī)構(gòu)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)會(huì)在業(yè)主入住住達(dá)到一定比比例時(shí)，由房房產(chǎn)行政管理理部門召集。在物業(yè)管理理法律關(guān)系中中，物業(yè)管理理合同一般是是由業(yè)主委員員會(huì)或物業(yè)建建設(shè)單

6、位和物物業(yè)管理公司司簽訂的，然然而物業(yè)管理理合同的特殊殊性在于簽約約雙方并不是是合同當(dāng)事人人，物管合同同的雙方是作作為委托方的的業(yè)主和受托托方的物業(yè)管管理公司。對(duì)對(duì)于與物管公公司簽訂物管管合同的業(yè)主主委員會(huì)或建建設(shè)單位，筆筆者認(rèn)為其法法律地位比較較類同于代表表人，他們簽簽約的后果最最終歸結(jié)為全全體業(yè)主，與與簽約方并無無關(guān)系。對(duì)于于業(yè)主不履行行合同義務(wù)的的，違約責(zé)任任人為業(yè)主本本人，而非業(yè)業(yè)主委員會(huì)或或建設(shè)單位。明確了物管管合同的當(dāng)事事人，就可以以對(duì)于物業(yè)管管理合同糾紛紛的訴訟主體體有了正確的的認(rèn)識(shí)。司法法實(shí)踐中出現(xiàn)現(xiàn)過由業(yè)主委委員會(huì)作為原原告對(duì)物管公公司提起訴訟訟的案例，說說明我們目前前對(duì)于物

7、管合合同主體的認(rèn)認(rèn)識(shí)尚不明確確。20033年杭州市中中山花園業(yè)主主委員會(huì)認(rèn)為為所委托的物物管公司未如如約履行物管管義務(wù)而向法法院提起訴訟訟，法院經(jīng)審審查后認(rèn)為，因因業(yè)主委員會(huì)會(huì)不是獨(dú)立的的自然人或法法人，本身并并不具備承擔(dān)擔(dān)民事責(zé)任的的組織機(jī)構(gòu)或或財(cái)產(chǎn)，不具具備當(dāng)事人的的民事權(quán)利能能力，因而不不屬于民訴法法所規(guī)定的“其其他組織”，不不享有民事主主體資格，該該業(yè)主委員會(huì)會(huì)的起訴因而而被裁定駁回回。由該案例例可以看出，業(yè)業(yè)主委員會(huì)不不僅不是物管管合同的當(dāng)事事人，從其性性質(zhì)上分析，它它也不符合訴訴訟主體的要要求。那么要追究究物管公司的的責(zé)任，應(yīng)如如何確定訴訟訟主體呢?筆筆者認(rèn)為應(yīng)以以公共利益還還是業(yè)

8、主個(gè)體體利益為區(qū)分分標(biāo)準(zhǔn)。如果果是出于公共共物管事由而而提起訴訟的的，其訴訟主主體資格就應(yīng)應(yīng)為“某小區(qū)區(qū)全體業(yè)主”，因因?yàn)樵撛V訟是是為維護(hù)全體體業(yè)主的利益益而提出的。此此外我們還應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，物物管服務(wù)的性性質(zhì)特殊，由由于每個(gè)業(yè)主主對(duì)于公共物物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的期待值不不盡一致，將將對(duì)公共物管管事務(wù)的訴權(quán)權(quán)歸于全體業(yè)業(yè)主，也可以以盡量使物管管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符符合公眾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，而避免公公眾服務(wù)的個(gè)個(gè)人意志化，使使得物管公司司在公共物管管服務(wù)上的無無可是從。這這樣對(duì)于促進(jìn)進(jìn)與保護(hù)物管管行業(yè)的正常常發(fā)展是必要要與有益的。鑒于全體業(yè)業(yè)主人數(shù)眾多多，在由小區(qū)區(qū)全體業(yè)主所所提起的訴訟訟中，可以選選派訴訟代表表。業(yè)主委

9、員員會(huì)在全體業(yè)業(yè)主書面授權(quán)權(quán)或經(jīng)業(yè)主大大會(huì)的決議確確定后，也可可以作為代表表人參加訴訟訟。但如該業(yè)業(yè)主委員會(huì)必必須提交相關(guān)關(guān)的文件證明明其資格，否否則其起訴就就會(huì)被駁回。當(dāng)然，如果果物管公司在在物管服務(wù)過過程中，違背背了對(duì)業(yè)主個(gè)個(gè)人的義務(wù)，侵侵害了業(yè)主個(gè)個(gè)人的利益，如如車輛保管義義務(wù)、安全保保障義務(wù)等，那那么訴訟主體體就應(yīng)為業(yè)主主個(gè)人。這里里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就在于物管管公司所提供供的是公共服服務(wù)還是可劃劃分為個(gè)體的的服務(wù)，被侵侵害的利益是是全體業(yè)主的的還是個(gè)體業(yè)業(yè)主的。此外，筆者者認(rèn)為目前在在業(yè)主對(duì)于公公共物管服務(wù)務(wù)的維權(quán)渠道道上尚存在困困惑：業(yè)主需需要怎樣的途途徑才能夠贏贏得業(yè)主大會(huì)會(huì)的召開，使

10、使“下情上達(dá)達(dá)”，需要怎怎樣的方式才才能夠啟動(dòng)維維權(quán)程序，對(duì)對(duì)于業(yè)主來說說都是一件既既陌生又煩瑣瑣的工作。著著手暢通該程程序并使之具具有實(shí)效，對(duì)對(duì)于保障業(yè)主主權(quán)利、監(jiān)督督物管活動(dòng)非非常重要。三、物管責(zé)責(zé)任的確定合同法第一一百二十二條條規(guī)定，“因因當(dāng)事人一方方的違約行為為，侵害對(duì)方方人身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的，受受損害方有權(quán)權(quán)選擇依照本本法要求其承承擔(dān)違約責(zé)任任或者依照其其他法律要求求其承擔(dān)侵權(quán)權(quán)責(zé)任?！睂?duì)對(duì)于因物業(yè)管管理而產(chǎn)生的的民事責(zé)任，當(dāng)當(dāng)事人同樣可可以在違約與與侵權(quán)中自行行選擇責(zé)任的的追究。1、違約責(zé)責(zé)任物業(yè)管理中中的違約責(zé)任任，可以來自自雙方當(dāng)事人人在合同中的的約定，沒有有約定的則應(yīng)應(yīng)按照實(shí)際

11、損損失確定違約約責(zé)任。物管管合同主要是是一方提供勞勞務(wù)服務(wù)，另另一方支付物物管費(fèi)用的合合同，實(shí)踐中中雙方當(dāng)事人人在合同中對(duì)對(duì)于業(yè)主一方方未按約繳納納物管費(fèi)用的的違約責(zé)任約約定比較明確確，而對(duì)于物物管公司未全全面、妥善提提供物管服務(wù)務(wù)的違約責(zé)任任的約定則較較不明確。以以杭州為例，雖雖然目前并未未象商品房預(yù)預(yù)售合同一樣樣要求對(duì)物管管制定統(tǒng)一的的格式合同，但但實(shí)際中當(dāng)事事人雙方對(duì)于于的物管合同同內(nèi)容的約定定幾乎都取材材于杭州市市物業(yè)管理?xiàng)l條例。對(duì)于于物管公司的的違約責(zé)任，很很多合同照搬搬了杭州市市物業(yè)管理?xiàng)l條例第五十十四條第三款款的規(guī)定，即即“對(duì)物業(yè)管管理企業(yè)違反反本條例的行行為，業(yè)主委委員會(huì)有權(quán)予

12、予以制止并督督促其限期改改正。逾期不不改正的，業(yè)業(yè)主委員會(huì)可可以終止物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同。情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重的，物業(yè)業(yè)管理部門可可以降低其物物業(yè)管理資質(zhì)質(zhì)等級(jí)?！?。這這樣的約定，使使一些物管公公司據(jù)此認(rèn)為為合同雙方對(duì)對(duì)于違約責(zé)任任已做出選擇擇，即使物管管公司存在違違約行為，其其所要承擔(dān)的的違約責(zé)任也也僅限于限期期整改、終止止合同和接受受管理部門處處罰，而毋需需承擔(dān)其他責(zé)責(zé)任。筆者認(rèn)為，上上述關(guān)于限期期整改、終止止合同的約定定并不能涵蓋蓋物管公司全全部的違約責(zé)責(zé)任，在這里里對(duì)不解除物物管合同的違違約責(zé)任合同同雙方是未做做出約定的。對(duì)對(duì)不解除合同同的違約責(zé)任任仍應(yīng)按照雙雙方當(dāng)事人無無約定的來處處理，而不能

13、能以此排斥業(yè)業(yè)主對(duì)于物管管公司其他違違約責(zé)任的追追究。至于上上述關(guān)于由物物業(yè)管理部門門進(jìn)行處罰的的約定更屬于于行政責(zé)任的的范疇，與違違約責(zé)任無關(guān)關(guān)，更不能以以此免除違約約責(zé)任。若物管公司司雖然服務(wù)欠欠當(dāng)，但業(yè)主主認(rèn)為尚不必必解除合同或或者解除合同同后業(yè)主仍存存在其他損失失的，應(yīng)明確確業(yè)主仍有權(quán)權(quán)追究物管公公司的其他違違約責(zé)任。若若物管公司不不履行物管服服務(wù)或履行合合同未達(dá)到規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，致致使業(yè)主拒絕絕交費(fèi)的，應(yīng)應(yīng)認(rèn)定物業(yè)管管理公司違約約在先，業(yè)主主拒絕交物業(yè)業(yè)管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)屬于行使合合同履行中的的抗辯權(quán)的行行為，可根據(jù)據(jù)物業(yè)管理公公司提供服務(wù)務(wù)的質(zhì)量狀況況，按質(zhì)定價(jià)價(jià)，適當(dāng)減少少業(yè)主的應(yīng)交交物管

14、費(fèi)用，以以體現(xiàn)對(duì)物管管公司違約責(zé)責(zé)任的追究。對(duì)對(duì)于物管公司司要求業(yè)主支支付滯納金的的訴訟請(qǐng)求則則不應(yīng)支持。2、侵權(quán)責(zé)責(zé)任違約責(zé)任是是無過錯(cuò)責(zé)任任，而侵權(quán)責(zé)責(zé)任則大部分分為過錯(cuò)責(zé)任任。在物管案案件中，并不不是業(yè)主所有有的損失，物物管公司都需需要無條件承承擔(dān)責(zé)任的。在在物管活動(dòng)而而引起的糾紛紛中，不分清清責(zé)任類型，勢(shì)勢(shì)必將無謂地地加重物管公公司的責(zé)任，從從而遏制物管管工作的生存存空間，造成成不良后果。目前在人民民法院所審理理的業(yè)主對(duì)物物管公司所提提出的案件中中，有很大一一部分是因業(yè)業(yè)主認(rèn)為物管管公司提供的的物業(yè)安全服服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)導(dǎo)致其人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)受損而提提出的。物業(yè)業(yè)安全服務(wù)主主要有以下兩兩種情

15、況：一一業(yè)主住宅被被盜、被搶;二存放在停停車場(chǎng)的車輛輛被盜、被損損。因?yàn)榍謾?quán)權(quán)人無從查找找，業(yè)主則依依據(jù)物管合同同的約定轉(zhuǎn)而而認(rèn)為物管公公司存在物管管安全方面的的服務(wù)瑕疵，故故而要求物管管公司承擔(dān)責(zé)責(zé)任。筆者認(rèn)認(rèn)為，對(duì)該類類責(zé)任的性質(zhì)質(zhì)應(yīng)確定為過過錯(cuò)責(zé)任，而而不能認(rèn)定為為無過錯(cuò)責(zé)任任。業(yè)主只有有證明物管公公司物管安全全方面的服務(wù)務(wù)存在瑕疵，而而該瑕疵對(duì)于于業(yè)主人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)的損失具具有直接關(guān)系系的，責(zé)任的的構(gòu)成要件才才得以成立，其其請(qǐng)求才能夠夠被支持。在筆者的司司法實(shí)踐中，近近年來接觸到到兩個(gè)案件較較有代表性。案例一、某某小區(qū)業(yè)主在在寫字樓內(nèi)遭遭遇持刀歹徒徒搶劫，經(jīng)該該業(yè)主防衛(wèi)，歹歹徒反被刺死死

16、，但該業(yè)主主也身受重傷傷。該業(yè)主對(duì)對(duì)該寫字樓的的物管公司提提起訴訟，請(qǐng)請(qǐng)求其對(duì)該事事件中該業(yè)主主所遭受的人人身、財(cái)產(chǎn)損損失進(jìn)行賠償償。但在案件件的審理中，物物管公司提供供證據(jù)證明，公公司對(duì)該物業(yè)業(yè)有完備的人人員出入登記記審查制度，所所實(shí)施的安全全服務(wù)并無瑕瑕疵。案例二、某某小區(qū)業(yè)主在在家中發(fā)生竊竊案后，認(rèn)為為物管公司在在接受委托管管理后，未妥妥善承擔(dān)安全全防范的職責(zé)責(zé)，對(duì)該小區(qū)區(qū)存在缺陷的的監(jiān)控系統(tǒng)不不進(jìn)行維修，導(dǎo)導(dǎo)致竊案結(jié)果果的發(fā)生，訴訴請(qǐng)判令物管管公司賠償由由此給原告造造成的損失。對(duì)于上述兩兩個(gè)案例，因因?yàn)榘讣坏牡臉I(yè)主不能證證明物管公司司在安全管理理上存在瑕疵疵，其訴請(qǐng)被被判令駁回;案例

17、二中的的物管公司則則被證明該小小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)破損，安全全管理上存在在瑕疵而被判判令賠償業(yè)主主損失10000元。上述述兩個(gè)案件宣宣判后，當(dāng)事事人雙方均服服判息訴，未未再提起上訴訴。3、物管糾糾紛中的舉證證責(zé)任對(duì)于物管糾糾紛中的舉證證責(zé)任，法律律并無專門做做出規(guī)定，一一般是依據(jù)民民訴法關(guān)于“誰誰主張，誰舉舉證”的規(guī)定定。但物管合合同相對(duì)其他他案件具有其其特殊性。對(duì)對(duì)于物管公司司所履行的物物管義務(wù)有無無承擔(dān)或義務(wù)務(wù)履行有否到到位，往往要要經(jīng)過一段時(shí)時(shí)間才能夠反反映出來，對(duì)對(duì)于業(yè)主來說說，要證明物物管公司有無無全面、妥善善地履行物管管服務(wù)，對(duì)于于業(yè)主而言在在舉證上存在在困難。此外外因?yàn)橄嚓P(guān)的的物管資料通通常是由物管管公司進(jìn)行保保管的，業(yè)主主要證明物管管公司的服務(wù)務(wù)存在瑕疵也也的確存在困困難，這在很很大程度上造造成業(yè)主權(quán)益益無法得以有有效保障。因此，筆者者建議應(yīng)在物物管活動(dòng)中健健全對(duì)物管服服務(wù)的評(píng)價(jià)程程序，由業(yè)主主輪流與物管管公司共同組組成評(píng)價(jià)組織織，對(duì)于物管管服務(wù)的質(zhì)量量做出評(píng)價(jià)。這這樣，不僅有有利于業(yè)主對(duì)對(duì)于物管的監(jiān)監(jiān)督，亦有利利于業(yè)主在維維權(quán)時(shí)對(duì)證據(jù)據(jù)的提出。而而在目前該評(píng)評(píng)價(jià)機(jī)制尚不不能得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的情況下，筆筆者認(rèn)為，