1、抵押權(quán)的法律特征(一) 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)是針對(duì)財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值而設(shè)定的一種物權(quán)，它本質(zhì)上是價(jià)值權(quán)，其目的在于以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值確保債權(quán)得以清償。故從抵押權(quán)的性質(zhì)和目的的角度來看，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)。(二) 抵押權(quán)是在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)債權(quán)人無須為了自己債權(quán)的清償而在自己的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)的清償而設(shè)定的，它只能存在于債權(quán)人以外的債務(wù)人或者愿意提供財(cái)產(chǎn)為債務(wù)人履行債務(wù)作擔(dān)保的第三人。(三) 抵抵押權(quán)屬約定定擔(dān)保物權(quán)而而非法定擔(dān)保保物權(quán)根據(jù)物物權(quán)法第1181條、1185條以及及擔(dān)保法第第33條、338條至433條規(guī)定，抵抵押權(quán)系由當(dāng)當(dāng)事人的抵押押合意而

2、設(shè)定定。當(dāng)事人可可以自由地就就抵押財(cái)產(chǎn)、抵抵押期限、抵抵押擔(dān)保范圍圍以及當(dāng)事人人認(rèn)為需要約約定的其他事事項(xiàng)進(jìn)行約定定，并在抵押押合同或者主主債權(quán)合同中中的抵押條款款中予以明確確。(四) 抵抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占占有的物權(quán)抵抵押權(quán)的公示示主要是登記記，抵押權(quán)的的成立與存續(xù)續(xù)，只需登記記即可，不必必轉(zhuǎn)移標(biāo)的物物的占有。(五) 抵抵押權(quán)的內(nèi)容容是變價(jià)處分分權(quán)和優(yōu)先受受償權(quán)抵押權(quán)權(quán)的內(nèi)容有兩兩項(xiàng)：一是抵抵押財(cái)產(chǎn)的標(biāo)標(biāo)價(jià)處分權(quán);二是就抵押押財(cái)產(chǎn)賣得價(jià)價(jià)金的優(yōu)先受受償權(quán)。對(duì)抵抵押財(cái)產(chǎn)的變變價(jià)處分權(quán)是是指當(dāng)債務(wù)人人屆期不履行行債務(wù)時(shí)，抵抵押權(quán)人有權(quán)權(quán)以合法方式式拍賣、變賣賣抵押財(cái)產(chǎn)或或者與抵押人人協(xié)議以抵

3、押押財(cái)產(chǎn)折價(jià)抵抵充債務(wù)。就就抵押財(cái)產(chǎn)賣賣得價(jià)金的優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)系系指：(1)有抵押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)，債債權(quán)人能就抵抵押財(cái)產(chǎn)賣得得的價(jià)金優(yōu)先先于債務(wù)人的的普通債權(quán)人人而受清償;(2)就抵抵押財(cái)產(chǎn)賣得得價(jià)金的優(yōu)先先受償權(quán)還表表現(xiàn)在兩物權(quán)權(quán)之間，即如如果同一抵押押物上設(shè)定兩兩個(gè)以上的抵抵押權(quán)，先次次序之抵押權(quán)權(quán)人優(yōu)先于后后次序抵押權(quán)權(quán)人而受清償償;(3)抵抵押權(quán)人在債債務(wù)人破產(chǎn)等等程序中享有有別除權(quán)，即即抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)從債務(wù)人的的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中中除去，抵押押權(quán)人對(duì)此別別除出來的抵抵押財(cái)產(chǎn)賣得得的價(jià)金有優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)。法定抵押權(quán)權(quán)的特征及實(shí)實(shí)現(xiàn)合同法第2286條明確確規(guī)定“發(fā)包包人未按照約約定支付價(jià)款款的，承包人

4、人可以催告發(fā)發(fā)包人在合理理期限內(nèi)支付付價(jià)款。發(fā)包包人逾期不支支付的，除按按照建設(shè)工程程的性質(zhì)不宜宜折價(jià)、拍賣賣的以外，承承包人可以與與發(fā)包人協(xié)議議將工程折價(jià)價(jià)，也可以申申請(qǐng)人民法院院將工程依法法拍賣。建設(shè)設(shè)工程的價(jià)款款就該工程折折價(jià)或者拍賣賣的價(jià)款優(yōu)先先受償?！痹谠谖覈?guó)法律首首次確立了法法定抵押權(quán)，有有效地制約了了承攬合同中中的違約行為為，切實(shí)保護(hù)護(hù)了承包人的的合法權(quán)益。一、法定抵抵押權(quán)的特征征。所謂法定抵抵押權(quán)，是指指當(dāng)事人依照照法律的規(guī)定定，直接取得得的抵押權(quán)，它它具有以下特特征：1、權(quán)利法法定性。(11)主體是法法定的，即只只限于承攬合合同中的建設(shè)設(shè)工程合同的的承包人，其其他承攬合同同的

5、承攬人依依法可享有動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)權(quán)，但不享有有法定抵押權(quán)權(quán);(2)成成立的形式是是法定的，即即建設(shè)工程的的承包人與發(fā)發(fā)包人在簽訂訂建設(shè)工程承承包合同時(shí)法法定抵押權(quán)就就產(chǎn)生，無需需當(dāng)事人另行行再簽訂抵押押合同;(33)權(quán)利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的時(shí)間是法法定的，即在在所建工程竣竣工驗(yàn)收合格格之后，發(fā)包包人逾期不支支付工程款時(shí)時(shí)才能行使，如如果工程驗(yàn)收收不合格或發(fā)發(fā)包人已如數(shù)數(shù)支付了價(jià)款款的，均不得得行使法定抵抵押權(quán);(44)抵押權(quán)的的范圍是法定定的，即抵押押權(quán)的客體：一是指建筑筑工程合同約約定的建筑物物。二是有償償取得的基地地使用權(quán)，但但如果基地是是劃撥的，基基地使用權(quán)不不包括在內(nèi)。三三是建設(shè)工程程與裝璜工程程

6、屬同一承包包人承攬時(shí)，抵抵押權(quán)的效力力及于裝璜而而增值的部分分，如果裝璜璜工程系不同同的承包主體體，則應(yīng)將這這部分價(jià)值排排除在外。(3)權(quán)利行行使的方式是是法定的，即即：一是承包包人與發(fā)包人人協(xié)議將該工工程折價(jià);二二是承包人申申請(qǐng)人民法院院將工程依法法拍賣，承包包人無權(quán)自己己直接折價(jià)或或拍賣，否則則就構(gòu)成侵權(quán)權(quán)。2、無須公公示性。法定定抵押權(quán)屬于于物權(quán)范疇，是是否應(yīng)貫徹公公示原則，即即是否應(yīng)進(jìn)行行登記才能成成立，各國(guó)和和地區(qū)立法并并不相同，德德國(guó)民法規(guī)定定應(yīng)進(jìn)行登記記，法國(guó)民法法規(guī)定無須進(jìn)進(jìn)行登記，我我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)區(qū)民法也規(guī)定定不須登記就就可成立。根根據(jù)我國(guó)合同同法286條條之規(guī)定，法法定抵押權(quán)

7、無無須登記就可可成立。我們們認(rèn)為這一規(guī)規(guī)定是可取的的，其理由：(1)以法法定抵押權(quán)成成立時(shí)間看，承承包人無法進(jìn)進(jìn)行登記，因因?yàn)榉ǘǖ盅貉簷?quán)是于建設(shè)設(shè)工程合同同同時(shí)成立，但但這一權(quán)利的的成立，不等等于承包人必必然會(huì)行使，具具有不確定性性。那時(shí)承包包人無法預(yù)計(jì)計(jì)在工程竣工工后發(fā)包人能能否支付價(jià)款款，如果發(fā)包包人能夠全額額支付價(jià)款，則則承包人的法法定抵押權(quán)就就應(yīng)自然消滅滅，不得行使使，故對(duì)這種種不確定權(quán)利利的登記也就就無法進(jìn)行。(2)從法定定抵押權(quán)人實(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)利的時(shí)時(shí)間看，登記記并無意義，因因它屬于一種種事后追溯的的權(quán)利，且成成立時(shí)抵押權(quán)權(quán)的范圍是不不確定的，因因發(fā)包人在支支付價(jià)款的問問題上完全可可能

8、出現(xiàn)幾種種情況：一是是大部分工程程款未付，二二是少部分工工程款未付，三三是全部工程程款均由承包包人墊付。如如果事先要求求在登記時(shí)就就明確抵押權(quán)權(quán)的范圍，顯顯然是不現(xiàn)實(shí)實(shí)的。(3)這種抵押權(quán)權(quán)并非有當(dāng)事事人自己協(xié)商商確定，而是是由法律明確確規(guī)定，其實(shí)實(shí)際上已具有有不言而喻的的公示作用和和效果，所以以也就無須再再由當(dāng)事人登登記。3、權(quán)利競(jìng)競(jìng)合性。(11)數(shù)個(gè)法定定抵押權(quán)的競(jìng)競(jìng)合，即在同同一建設(shè)工程程中，由于勘勘察、設(shè)計(jì)、建建筑和安裝分分包給幾個(gè)承承包人，這時(shí)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)幾幾個(gè)法定抵押押權(quán)的競(jìng)合，實(shí)實(shí)踐中最常見見的是建筑與與裝璜的承包包人法定抵押押權(quán)的競(jìng)合。(2)一個(gè)或或數(shù)個(gè)法定抵抵押權(quán)與一個(gè)個(gè)或數(shù)個(gè)

9、約定定抵押權(quán)的競(jìng)競(jìng)合。實(shí)踐中中發(fā)包人將工工程發(fā)包之后后，一方面要要承包人墊支支，另一方面面即以在建工工程抵押，甚甚至多次向數(shù)數(shù)個(gè)銀行貸款款，這樣就形形式了法定抵抵押權(quán)與約定定抵押權(quán)折競(jìng)競(jìng)合。(3)法定抵押權(quán)權(quán)與債權(quán)的沖沖突。如果建建設(shè)工程為商商品房，發(fā)包包人在竣工之之前就將在建建房屋進(jìn)行預(yù)預(yù)售，分別與與消費(fèi)者訂立立房屋買賣合合同。一旦發(fā)發(fā)包人不能按按期交付價(jià)款款就會(huì)出現(xiàn)承承包人的法定定抵押權(quán)、銀銀行的約定抵抵押權(quán)、消費(fèi)費(fèi)者要求發(fā)包包人履行合同同的債權(quán)之間間競(jìng)合和沖突突。二、法定抵抵押權(quán)的效力力。所謂抵押權(quán)權(quán)的效力，是是指抵押權(quán)人人就抵押物在在其擔(dān)保債權(quán)權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先先受償?shù)男Яα皩?duì)其財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的限

10、制和影影響力。它包包括抵押權(quán)范范圍的效力、抵抵押物的效力力、優(yōu)先受償償?shù)男Я?，而而法定抵押?quán)權(quán)的效力，關(guān)關(guān)鍵是優(yōu)先受受償?shù)男Я?。法法定抵押?quán)優(yōu)優(yōu)先受償?shù)男Я?，是指建建設(shè)工程竣工工驗(yàn)收合格之之后，發(fā)包人人未按約定支支付價(jià)款，承承包人可以與與發(fā)包人協(xié)議議或請(qǐng)求人民民法院以該工工程折價(jià)、拍拍賣的價(jià)款受受償，實(shí)踐中中應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1、優(yōu)先受受償?shù)男Я凹坝谠摴こ痰牡募s定抵押。這這效力表現(xiàn)為為一種溯及力力，也就是說說發(fā)包人將該該建設(shè)工程向向其他債權(quán)人人進(jìn)行抵押時(shí)時(shí)，無須征得得抵押權(quán)人(承包人)的的同意。但一一旦工程竣工工驗(yàn)收合格后后，發(fā)包人未未按約定付清清工程款，此此時(shí)承包人享享有優(yōu)先受償償?shù)男Я?/p>

11、及于于發(fā)包人與第第三人約定的的抵押權(quán)。2、優(yōu)先受受償?shù)男Я凹坝谠摴こ痰牡霓D(zhuǎn)讓。這效效力同樣表現(xiàn)現(xiàn)為一種溯及及力，即發(fā)包包人(開發(fā)商商)可將在建建工程進(jìn)行出出售、轉(zhuǎn)讓，無無須征得承包包人的同意。它它不同于一般般抵押權(quán)，抵抵押人轉(zhuǎn)讓抵抵押物必須征征得抵押權(quán)人人同意。但是是，法定抵押押權(quán)的抵押權(quán)權(quán)人(承包人人)所享有的的優(yōu)先受償?shù)牡臈l件一旦成成就，其效力力及于所出售售、轉(zhuǎn)讓的房房屋。3、優(yōu)先受受償?shù)男Я凹坝谄飘a(chǎn)企業(yè)業(yè)的財(cái)產(chǎn)。根根據(jù)我國(guó)破產(chǎn)產(chǎn)法(試行)第28條第第二款規(guī)定“已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，如果發(fā)包人發(fā)生破產(chǎn)，作為法定抵押權(quán)的“該工程”也應(yīng)排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外。三、法定抵抵押

12、權(quán)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。1、實(shí)現(xiàn)的的方式。根據(jù)據(jù)合同法第2286條規(guī)定定，首先應(yīng)進(jìn)進(jìn)行催告，即即工程竣工后后，發(fā)包人未未按照約定支支付價(jià)款的，承承包人應(yīng)向發(fā)發(fā)包人催告，限限定發(fā)包人在在一定期限內(nèi)內(nèi)支付價(jià)款，如如果未經(jīng)過催催告，直接向向法院申請(qǐng)拍拍賣的，人民民法院不應(yīng)受受理。其次是是協(xié)商，即發(fā)發(fā)包人逾期不不支付的，雙雙方可以進(jìn)行行協(xié)商將該工工程折價(jià)歸承承包人，但這這里應(yīng)注意：一是該工程程不宜折價(jià)的的除外，所謂謂“不 宜”是是指所建工程程的性質(zhì)和作作用“不宜”，如如機(jī)場(chǎng)、港口口、軍事設(shè)施施及影響國(guó)計(jì)計(jì)民生的重點(diǎn)點(diǎn)工程等，而而不能理解為為發(fā)包人“不不愿”。二是是法條規(guī)定是是可以協(xié)商，而而不是必經(jīng)程程序，它不同同

13、于催告是必必經(jīng)的，有一一方不愿協(xié)商商的就可向人人民法院申請(qǐng)請(qǐng)拍賣。再次次是申請(qǐng)拍賣賣程序，即承承包人經(jīng)催告告仍不能取得得工程款的，即即可以與發(fā)包包人協(xié)商，也也可直接申請(qǐng)請(qǐng)人民法院將將該工程進(jìn)行行拍賣，從中中優(yōu)先受償。但但一旦承包人人向法院提出出申請(qǐng)后，法法院又該如何何進(jìn)行操作?法條并未規(guī)規(guī)定，立法時(shí)時(shí)也未作詳盡盡的考慮。這這種申請(qǐng)是否否要經(jīng)過訴訟訟程序，還是是直接進(jìn)入執(zhí)執(zhí)行程序?如如果不經(jīng)過訴訴訟程序，實(shí)實(shí)踐中存有二二大難題：一一是法定抵押押權(quán)的權(quán)利范范圍如果確定定，實(shí)踐中承承建人與發(fā)包包人對(duì)工程款款的結(jié)算，往往往是有分歧歧的，必然要要委托有關(guān)部部門鑒定或?qū)弻徲?jì)，這種鑒鑒定(審計(jì))結(jié)論未經(jīng)質(zhì)質(zhì)

14、證，顯然有有悖程序公正正。二是如果果直接進(jìn)入執(zhí)執(zhí)行程序，法法院的執(zhí)行依依據(jù)是什么?當(dāng)事人的申申請(qǐng)書顯然不不能作為執(zhí)行行依據(jù)，如由由法院執(zhí)行庭庭應(yīng)直接下裁裁定，結(jié)論又又根據(jù)什么下下。所以我們們認(rèn)為，這里里的“申請(qǐng)”，應(yīng)應(yīng)先由當(dāng)事人人向人民法院院提起確認(rèn)之之訴，經(jīng)法院院審理后作出出裁判，爾后后進(jìn)入執(zhí)行程程序進(jìn)行拍賣賣。2、實(shí)現(xiàn)的的順序。法定定抵押權(quán)與約約定抵押權(quán)何何為優(yōu)先，在在理論上存有有三種觀點(diǎn)，一一是法定抵押押權(quán)優(yōu)先說;二是約定抵抵押優(yōu)先說;三是同等效效力按比例受受償說。筆者者認(rèn)為合同法法之所以規(guī)定定法定抵押權(quán)權(quán)的目的，就就在于其優(yōu)先先于約定抵押押權(quán)。所以當(dāng)當(dāng)法定抵押權(quán)權(quán)與約定抵押押權(quán)競(jìng)合時(shí)，

15、應(yīng)應(yīng)先保證法定定抵押權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。如果同同一工程有數(shù)數(shù)個(gè)法定抵押押權(quán)競(jìng)合時(shí)，應(yīng)應(yīng)分別按其自自己設(shè)定的抵抵押物進(jìn)行拍拍賣、優(yōu)先受受償。如同一一抵押物有數(shù)數(shù)個(gè)法定抵押押權(quán)，應(yīng)按比比例受償。法定抵押權(quán)權(quán)與消費(fèi)者的的債權(quán)發(fā)生沖沖突時(shí)何為先先的問題也存存有爭(zhēng)議，有有的學(xué)者認(rèn)為為“消費(fèi)者屬屬于生存利益益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承承包人屬于經(jīng)經(jīng)營(yíng)利益應(yīng)退退居其次”。筆筆者認(rèn)為這一一觀點(diǎn)值得商商榷，因?yàn)椋?1)承包包人所享有的的法定抵押權(quán)權(quán)，未必全是是“經(jīng)營(yíng)利益益”，這里面面包含大量的的職工工資、雇雇工的報(bào)酬，同同樣有“生存存利益”，況況且，承包人人墊支投入的的材料或設(shè)備備，在發(fā)包人人未付清價(jià)款款之前，所有有權(quán)未必已全全部轉(zhuǎn)

16、移，對(duì)對(duì)某一些事先先有約定在未未付清價(jià)款之之前，該物所所有權(quán)不發(fā)生生轉(zhuǎn)移的，對(duì)對(duì)這一部分財(cái)財(cái)產(chǎn)還有一個(gè)個(gè)物上請(qǐng)求權(quán)權(quán)的問題。(2)法定抵抵押權(quán)有可能能難以實(shí)現(xiàn)，如如果所建工程程全部是商品品房，而且發(fā)發(fā)包人已全部部進(jìn)行預(yù)售。這這樣承包人完完全可能因“退退居其次”，而而無法實(shí)現(xiàn)法法定抵押權(quán)，這這顯然有悖立立法的初衷。(3)特殊保保護(hù)消費(fèi)者的的利益，不應(yīng)應(yīng)損害第三人人的合法權(quán)益益。特別是在在發(fā)包人尚未未交房或雖交交房但尚未辦辦理產(chǎn)權(quán)過戶戶，該房屋仍仍屬發(fā)包人所所有的情況下下，承包人的的法定抵押權(quán)權(quán)應(yīng)優(yōu)于消費(fèi)費(fèi)者的債權(quán)請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)。至于于消費(fèi)者權(quán)益益的保護(hù)，可可另行向發(fā)包包人(開發(fā)商商)進(jìn)行索賠賠，并追究

17、其其違約責(zé)任。否否則眾多的職職工、雇工的的工資、報(bào)酬酬不能兌現(xiàn)，會(huì)會(huì)直接影響社社會(huì)穩(wěn)定。土地使用權(quán)權(quán)抵押權(quán)設(shè)定定登記的法律律特征(一)土地地使用權(quán)的抵抵押權(quán)設(shè)定受受范圍限制根據(jù)有關(guān)法法律、法規(guī)和和相關(guān)文件精精神，用于抵抵押的土地使使用權(quán)必須是是通過有償出出讓或轉(zhuǎn)讓方方式取得，并并已辦理土地地登記手續(xù)的的土地使用權(quán)權(quán)。可以用于抵抵押的土地使使用權(quán)有(1)以出出讓方式獲得得的土地使用用權(quán)。(2)經(jīng)市市、縣人民政政府土地行政政主管部門和和房產(chǎn)管理部部門批準(zhǔn)，并并符合下列條條件的劃撥國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)：1土地使用用者為公司、企企業(yè)、其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)個(gè)人。2領(lǐng)有國(guó)有有土地使用證證。本文網(wǎng)3具有合法法的

18、地上建筑筑物、其他附附著物產(chǎn)權(quán)證證明(3)抵押押人依法承包包并經(jīng)發(fā)包方方同意抵押的的“四荒”土土地使用權(quán)。(4)以鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，村村企業(yè)的廠房房等建筑物抵抵押的，其占占用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)抵押。鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村村企業(yè)的土地地使用權(quán)不得得單獨(dú)抵押。2.不得設(shè)設(shè)定抵押權(quán)的的財(cái)產(chǎn)根據(jù)中中華人民共和和國(guó)擔(dān)保法第第三十七條規(guī)規(guī)定，下列財(cái)財(cái)產(chǎn)不得抵押押：(1)土地地所有權(quán)。(2)耕地地、宅基地、自自留地、自留留山等集體所所有的土地使使用權(quán)。(3)學(xué)校校、幼兒園、醫(yī)醫(yī)院等以公益益為目的的事事業(yè)單位、社社會(huì)團(tuán)體的教教育設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施施和其他社會(huì)會(huì)公益設(shè)施。(4)所有有權(quán)、使用權(quán)權(quán)不明或者有有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。(5)依法法查封、扣押押、監(jiān)管的財(cái)財(cái)產(chǎn)。(6)依法法不得抵押的的財(cái)產(chǎn)。(二)當(dāng)?shù)氐厣洗嬖诜课菸莸冉ㄖ锘蚧蚱渌ㄖ镂飼r(shí)，土地使使用權(quán)抵押時(shí)時(shí)，其地上建建筑物及其他他定著物隨之之抵押;地上上建筑物及其其他附著物抵抵押時(shí)，其使使用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)也隨之抵押押。(三)土地地使用權(quán)抵押押權(quán)設(shè)定本身身并不發(fā)生土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)