1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔關(guān)于海南物業(yè)管理企業(yè)走聯(lián)片規(guī)?；l(fā)展道路的構(gòu)想海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司 林奇勇一、因由據(jù)統(tǒng)計，到2001年7月底，海南具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)達164家，從業(yè)人員已有20000余人。應(yīng)當說海南建省10來年，全省的物業(yè)管理從無到有，從北到南，從省會城市到中小縣市，已有了長足的發(fā)展。但是也當看到目前海南物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴重，發(fā)展后勁不足等問題。這些問題已嚴重影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次的發(fā)展。那么，怎樣才能改變物業(yè)管理這種“誰

2、開發(fā)、誰管理”的局面。形成片區(qū)集中管理，發(fā)揮聯(lián)片整體實力，使海南物業(yè)管理這一新興行業(yè)得到持 /續(xù)、健康、快速發(fā)展呢？筆者認為，海南物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當走聯(lián)片規(guī)模化發(fā)展道路，通過物業(yè)區(qū)域的聯(lián)片管理，打造一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)力量技術(shù)力量強，一、業(yè)為主，多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)。本文擬對此談點不成熟的想法。二、聯(lián)片管理的必要性。聯(lián)片管理是適應(yīng)海南物業(yè)管理市場客觀需要的一種新的物業(yè)區(qū)域聯(lián)合形式。其突出的特點是，通過物業(yè)區(qū)域聯(lián)合，不僅可以擴大企業(yè)的規(guī)模效益，而且可以讓差小區(qū)搭上好小區(qū)的快車，讓優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)成片管理，好壞一起接，提高海南物業(yè)管理的整體水平。（一）集中物管優(yōu)勢，提高整體

3、水平中央決定將海南作為全國處置積壓房地產(chǎn)唯一的試點省份以后，為海南的物業(yè)管理的快速發(fā)展提供了良好的契機。隨著海南物業(yè)管理市場的進一步清理整頓，海南物業(yè)管理企業(yè)間的競爭也將日趨激烈，競爭的焦點突出的表現(xiàn)為管理水平、管理規(guī)模和服務(wù)質(zhì)量。目前，在海南物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，管理規(guī)模小，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍。要改變這種局面，并同時向業(yè)主提供整潔、文明、舒適、安全的居住環(huán)境，必須要有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干物業(yè)管理企業(yè)為核心。通過實行物業(yè)區(qū)域聯(lián)片管理，使各個物業(yè)區(qū)域的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。只有這樣，才能使海南物業(yè)管理企業(yè)乃至整個海南物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高。

4、（二）實現(xiàn)規(guī)模效益，提升企業(yè)實力按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應(yīng)當是最大限度的獲得利潤。海南物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會效益、環(huán)境效益的同時，也應(yīng)當追求企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是眼下海南物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，很多海南物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目，有的一棟樓也被稱為“一個小區(qū)”，配一個物業(yè)管理企業(yè)。如通過物業(yè)區(qū)域聯(lián)片管理，與原有“潘鎮(zhèn)割據(jù)、各自為政”的物業(yè)管理形式相比，不僅聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)可以改變原有物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的局面，而且通過科學(xué)、合理的對聯(lián)片物業(yè)變壓器等共用設(shè)施設(shè)備進行規(guī)劃，可使聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)更加有效、合理的配置資源，發(fā)

5、揮共用設(shè)施設(shè)備的潛在使用價值，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補，盡而最大限度的降低物業(yè)管理企業(yè)管理成本，并同時也可避免日后水電損耗、維修維護等所造成的不必要的浪費，從而為聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)在后續(xù)的市場競爭中能奪得更多的物業(yè)項目，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”打好可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。（三）發(fā)揮人才優(yōu)勢，促進整體實力人力資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵，這是因為，市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，競爭的最終結(jié)果是人才的競爭。也就是說，誰擁有物業(yè)管理人才，誰就擁有物業(yè)管理的明天。物業(yè)管理是集各項常規(guī)服務(wù)、公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理，它要求從業(yè)人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而

6、且要有專業(yè)技能。如通過物業(yè)區(qū)域聯(lián)片管理后，可以對原有物業(yè)區(qū)域的人力資源進行優(yōu)化組合、優(yōu)勢互補，進而提升聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)的競爭力，使企業(yè)人才保持最佳結(jié)合。（四）立足“一業(yè)為主，實行多種經(jīng)營”當前，大多數(shù)海南物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模小，資金、人才有限，技術(shù)力量薄弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理收費，難以向其它經(jīng)營領(lǐng)域拓展。物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)片管理，可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點作好物業(yè)管理服務(wù)的同時，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足，盡而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。（五）有利走出海島，進軍內(nèi)地市場物業(yè)管理在沿海開放城市已有二十余年的歷史，在

7、海南僅僅有十余年的歷程。從目前來看，海南的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進內(nèi)地市場，這并不排除有兩種可能，一是海南的物業(yè)管理還處在成長階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，不能進入；二是內(nèi)地物業(yè)管理市場競爭激烈，海南物業(yè)管理企業(yè)勢單力薄，難以打入。如物業(yè)區(qū)域聯(lián)片管理組成大型物業(yè)管理企業(yè)，提升物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級，發(fā)揮規(guī)模化物業(yè)管理優(yōu)勢，才有可能打入內(nèi)地物業(yè)管理市場。三、聯(lián)片管理的原則聯(lián)片管理的目的是發(fā)揮區(qū)域物業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足的弊病，實現(xiàn)規(guī)模效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平，促進海南物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，要實現(xiàn)這一目的

8、，聯(lián)片物業(yè)管理應(yīng)遵循以下原則：（一）區(qū)域物業(yè)聯(lián)合，謀求共同發(fā)展的原則區(qū)域物業(yè)聯(lián)合，就是以若干個具有一定基礎(chǔ)的物業(yè)小區(qū)（大廈）為基礎(chǔ)，采取以強帶弱的方式，通過中標物業(yè)管理企業(yè)的全面物業(yè)接管，帶動原有管理平平或難以生存的物業(yè)小區(qū)，朝相互補充、相互支持，增強物業(yè)管理競爭力，提高物業(yè)管理水平的方向發(fā)展。（二）政府牽線引導(dǎo)，企業(yè)公平競爭的原則海南物業(yè)管理引入市場競爭機制后，通過業(yè)主選擇和政府實施資質(zhì)審查，將淘汰一批物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)淘汰必然引發(fā)兩個問題：一是小區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)有較大的隨意性，使原本可以聯(lián)片管理的小區(qū)又因業(yè)主的選聘而重新被割據(jù)；二是不符合資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)被淘汰后，一些基礎(chǔ)較差，分布

9、較零碎的小區(qū)又由誰來管理。如何解決業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的隨意性和住宅區(qū)聯(lián)片管理的矛盾，筆者認為只有一條路-在政府牽線引導(dǎo)下，物業(yè)管理進行聯(lián)片管理，通過向社會公開招標的形式，選聘管理力量雄厚、經(jīng)驗豐富、水平高、信譽好的物業(yè)管理企業(yè)來接管。（三）整體規(guī)模適度，有利共同發(fā)展的原則物業(yè)聯(lián)片管理的劃定是需要政府有關(guān)部門在深入調(diào)查研究，反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，確定物業(yè)聯(lián)片的規(guī)模，其規(guī)模不是越大越好，而是要在有利于物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，有利于提高聯(lián)片物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)水平的前提下，確定適度的聯(lián)片規(guī)模。超越合理的聯(lián)片規(guī)模界限，不但不會產(chǎn)生較好的經(jīng)濟、社會效益，反而會使經(jīng)濟、社會效益下降。因此物業(yè)聯(lián)片管理時，必須要作到規(guī)模

10、適度。（四）借鑒成功經(jīng)驗的原則沒有規(guī)模無以謀發(fā)展-這就是現(xiàn)今海南物業(yè)管理企業(yè)亟待突破的障礙，也就是物業(yè)聯(lián)片管理的策略所在。如海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司為探索物業(yè)聯(lián)片管理，在短暫的兩年時間里，該企業(yè)由原來管理的9個小區(qū)激增至20個，使先后管理的海甸島15個小區(qū)已然連成一片，為海南物業(yè)管理的聯(lián)片管理開了先河，并創(chuàng)造和積累了一些成功的經(jīng)驗，我們也應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理市場的實際，積極探索，大膽實踐。（五）先行試點的原則物業(yè)聯(lián)片管理對海南物業(yè)管理行業(yè)來講，既是一件新的工作，又是一項十分復(fù)雜的工作。它不僅工作量大、涉及面廣，而且政策性強，要達到物業(yè)聯(lián)片管理的預(yù)期效果，必須堅持先行試點的原則。眼下，物業(yè)聯(lián)片管

11、理暫不宜普遍展開，可先選取具備條件的區(qū)域（如?？谑泻５闁|部開發(fā)區(qū)）進行試點。在試點的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗，完善提高，循序漸進，逐步擴大。 四、聯(lián)片管理應(yīng)注意的幾個問題物業(yè)聯(lián)片管理就是要將物業(yè)小區(qū)（大廈）聯(lián)成一片，以中標物業(yè)管理企業(yè)為核心，通過提升整體物業(yè)管理服務(wù)水平，在市場競爭中形成一種合力，盡而實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和規(guī)模效益，推動整個海南物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。要實現(xiàn)這一目標，防止物業(yè)聯(lián)片中和物業(yè)聯(lián)片后不走彎路，并達到預(yù)期的目的，筆者認為，物業(yè)聯(lián)片管理應(yīng)當抓好以下工作：（一）作好可行性研究，防止盲目性物業(yè)聯(lián)片管理是一項十分繁雜、細致的工作，所以必須在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，按照以強帶弱，共同發(fā)展的原則下進行操作

12、。具體的講就是分析研究各物業(yè)管理區(qū)域和聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)的人員構(gòu)成、資金情況、管理規(guī)模、管理水平、經(jīng)濟效益等情況，預(yù)測其經(jīng)濟效益和要達到的物業(yè)管理目標。因為物業(yè)聯(lián)片管理不是一般簡單性的聯(lián)合，而是一項大工程，如果物業(yè)聯(lián)片在實施中，對聯(lián)片物業(yè)管理區(qū)域的條件和基礎(chǔ)沒有弄清楚，沒有一個科學(xué)、合理、詳細的研究方案，便簡單聯(lián)合，匆忙上馬，往往會后患無窮。（二）遵循適度引導(dǎo)，防止行政化傾向在物業(yè)聯(lián)片管理過程中，必須遵循有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，防止政府行政指令性聯(lián)片管理。為了防止有關(guān)單位拉郎配、搞捆綁或拼湊組合，筆者認為，物業(yè)區(qū)域所在地政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)在具備物業(yè)聯(lián)片的區(qū)域，要因地制宜選取業(yè)主代表等人員成立

13、聯(lián)合招（評）標小組，通過“公開、公平、公正”的形式向社會公開招標。只有這樣，才可能作到業(yè)主滿意、政府滿意、社會滿意的多重效果。（三）保持規(guī)模適度，防止盲目求大物業(yè)聯(lián)片管理的目的是集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢，提升物業(yè)聯(lián)片區(qū)域的整體物業(yè)管理服務(wù)水平，所以具體操作者不管是政府還是企業(yè)，都要作好調(diào)查研究，從市場需要出發(fā)，從企業(yè)（業(yè)主）利益出發(fā)，來正確確定物業(yè)聯(lián)片的規(guī)模。（四）經(jīng)營領(lǐng)域適度，防止過度發(fā)展一業(yè)為主，多種經(jīng)營是聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要選擇。但決不是經(jīng)營的領(lǐng)域、幅射的行業(yè)越多越好，只有選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的行業(yè)，才能有利于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。如背離實際，過度追求經(jīng)營多樣化，將會最終導(dǎo)致主業(yè)不強，副業(yè)不富，在物業(yè)管理市場上失去競爭力。（五）強化企業(yè)管理，增強自身建設(shè)聯(lián)片后的物業(yè)管理企業(yè)，能否按照預(yù)期的目標發(fā)展，很重要的一點就是聯(lián)片后的物業(yè)管理企業(yè)，能否不失時機的抓好自身的建設(shè)。因為只有抓好自身建設(shè)，聯(lián)片物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子和職工隊伍才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢、新