1、房產(chǎn)工程的全過程本錢管理摘要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨劇烈和標(biāo)準(zhǔn)化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須親密關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)降低開發(fā)本錢，嚴(yán)格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化管理靠攏。利潤=銷售收入-本錢這一簡單公式，充分反映了本錢管理的重要性。房產(chǎn)工程的全過程本錢管理是每個房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)工程的全過程本錢管理談一些個人的看法和體會。關(guān)鍵字：全過程本錢管理本錢體系動態(tài)本錢一、概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程本錢的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期籌劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等

2、開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制，就是要在工程開發(fā)的全過程中，對上述全部本錢構(gòu)成要素進(jìn)展規(guī)劃、控制。本錢管理體系通過建立有效的目的本錢體系、責(zé)任本錢控制體系和動態(tài)本錢管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目的。房地產(chǎn)工程全過程本錢管理流程如下列圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。二、建立完善的目的本錢管理體系是否有效進(jìn)展工程目的本錢管理是表達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理程度的重要標(biāo)志之一。目的本錢管理就是通過制定目的本錢，將目的本錢按標(biāo)準(zhǔn)的本錢構(gòu)造樹層層分解，再通過將預(yù)算方案落實到部門與行動上，把目的變成可執(zhí)行的行動方案，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目的進(jìn)展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。建立完善

3、的目的本錢體系，要做到以下幾點：1、確定本錢管理體系，包括集團(tuán)及下屬區(qū)域公司的本錢管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，對下屬區(qū)域公司本錢信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求；2、制定準(zhǔn)確的工程目的本錢，全面客觀反映工程各項本錢信息；3、標(biāo)準(zhǔn)本錢管理流程，定義如何在各個施行階段完成對目的本錢的細(xì)化修訂，形成最終的目的本錢，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的本錢費用的使用與管理；4、充分實現(xiàn)本錢信息共享；5、在制訂目的時，要按細(xì)項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造本錢按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造本錢以外按本錢工程劃分責(zé)任范圍。對多個部門承當(dāng)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)展分解。目的本錢分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的本錢責(zé)任

4、必須納入績效考核的范疇。三、工程論證階段的本錢控制工程在論證階段著重的是土地費用的把控。土地一旦到手，其本錢即已根本確定，直至工程完畢該本錢一般都不會有大的變化?？尚行匝芯繄蟾嬉话銘?yīng)包括地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開展趨勢、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、本錢費用估算及控制目的和措施、投資及效益測算、利潤表達(dá)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金方案、投資風(fēng)險及應(yīng)對措施、工程綜合評價意見等。四、設(shè)計階段的本錢控制設(shè)計階段的本錢控制的重點除了控制好設(shè)計費之外，更重要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安本錢。根據(jù)經(jīng)歷數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計費一般只占到建立工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程

5、造價的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計階段的本錢控制是整個工程施行階段造價控制的關(guān)鍵。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е卤惧X增加。確保每一設(shè)計階段的成果質(zhì)量前方能進(jìn)入下一個設(shè)計階段包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款并載明對應(yīng)的獎懲措施。并且可在施工圖完成后由設(shè)計、工程、本錢人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)展會審，提出修改意見，催促設(shè)計單位進(jìn)展修正，防止或減少因設(shè)計不合理導(dǎo)致的投資損失。五、工程施工階段的本錢控制工程施工階段的本錢控制重點在于工程供給商的選擇管理、材料設(shè)備供給商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計變

6、更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。1、工程供給商、材料設(shè)備供給商的管理。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70，工程材料本錢控制是工程開發(fā)過程的重要內(nèi)容。在本錢目的確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供；其次，完善招標(biāo)流程，標(biāo)準(zhǔn)供給商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原那么引入各類承包商，充分表達(dá)市場競爭力，實現(xiàn)降低本錢的目的。另外集團(tuán)可建立自己的供給商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既防止了供給商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多工程本錢的控制起到了良性循環(huán)的作用。2、對于工程進(jìn)度款的管理，

7、要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)展控制。本錢管理部要對施工單位上報的節(jié)點款、進(jìn)度款等進(jìn)展審核，經(jīng)財務(wù)部確定前方可付款。同時對合同進(jìn)度款累計到達(dá)合同金額85%的工程，要停頓付款，以便掌握結(jié)算時的主動權(quán)。3、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等破綻，防止結(jié)算時發(fā)生扯皮現(xiàn)象。假如工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)展，工程假設(shè)有增減應(yīng)及時審價，以防止無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴(yán)格執(zhí)行工程必須符合開工方能移交的原那么，本錢管理部門應(yīng)對工程進(jìn)展跟蹤分

8、析管理，進(jìn)展三算比照，找出本錢超、降的原因，并提出改良措施及意見。六、營銷階段的本錢管理營銷本錢主要指工程銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用?？刂茽I銷本錢關(guān)鍵還是要進(jìn)步營銷籌劃程度，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷本錢。七、有效進(jìn)展動態(tài)本錢管理動態(tài)本錢反映的是工程施行過程中的預(yù)期本錢，通過實時反映目的本錢和動態(tài)本錢的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對本錢的控制。動態(tài)本錢的核心是實時性，要做到在工程施行過程中的任一時間點都能實時掌握工程最新的本錢動態(tài)，只有這樣才能控制本錢、輔助營銷決策。動態(tài)本錢=合同性本錢+非合同性本錢+待發(fā)

9、生本錢由上式可見，合同性本錢是動態(tài)本錢中變動性最大的局部，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了本錢控制的復(fù)雜性。因此，本錢管理必需要以合同為中心，抓住三條主線動態(tài)本錢、實際發(fā)生本錢、實付本錢，方能很好的反映工程本錢執(zhí)行的全貌?？稍诠こ涕_展的不同階段根據(jù)工程開展的詳細(xì)情況實時、定期調(diào)整本錢臺賬、及時反應(yīng)有關(guān)本錢變動情況，預(yù)測本錢變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進(jìn)展調(diào)整、消除造成本錢異動的不合理因素。八、本錢管理的工程后評估體系進(jìn)步本錢預(yù)測的準(zhǔn)確性是本錢管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改良，同時可以進(jìn)步本錢管理的有效性，因此在工程工程開工并在結(jié)算完成后要進(jìn)展工程的后評估，主要從以下幾方面評價：1、比擬工程結(jié)算本錢與可行性研究時的預(yù)測本錢差異評價投資估算、工程本錢預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性；2、比照工程結(jié)算與?目的本錢指導(dǎo)書?的本錢差異評價本錢管理工作的有效性；3、分析各期?工程動態(tài)本錢分析報告?評價工程本錢管理的科學(xué)合理性4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對本錢的影