1、XX廣利港海鮮批發(fā)市場項目策劃案序言建設“XXX廣利港港海鮮批批發(fā)市場場”是XXX經(jīng)濟社社會的一一件大事事，項目目建設在在即將興興起的國國家一級級漁港-廣利利港，被被XX市市政府列列為發(fā)展展“海上XXX”的龍頭頭項目，項項目建成成后將產(chǎn)產(chǎn)生明顯顯的社會會效益和和巨大的的經(jīng)濟效效益。本本策劃書書在“效益，謹謹慎，創(chuàng)創(chuàng)新”的原則則下，注注重項目目的可行行性、創(chuàng)創(chuàng)新性、價價值性、集集中性、信信息性和和安全性性，目的的在于幫幫助企業(yè)業(yè)負責人人回答五五個問題題，即項項目為什什么要去去做？做做什么樣樣的？怎怎樣去做做？實現(xiàn)現(xiàn)哪些效效益？由由誰來做做？一、可行性性該策劃是結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)市場場營銷理理論和實實

2、踐方法法，從項項目初始始就導入入策劃營營銷，充充分結(jié)合合項目的的實際情情況，涵涵蓋投資資、設計計、質(zhì)量量、工期期、形象象、營銷銷推廣等等多項內(nèi)內(nèi)容,作作為指導導項目操操作的重重要依據(jù)據(jù)，注重重項目實實施過程程中的技技術(shù)性和和可操作作性。雖雖然本策策劃有別別于“項目可可行性研研究報告告”，但也也是基于于項目的的可行而而進行的的，項目目不可行行，任何何的策劃劃都將失失去意義義。二、創(chuàng)新性性創(chuàng)新是事物物得以發(fā)發(fā)展的動動力，是是人類賴賴以生存存和發(fā)展展的主要要手段。美美國學者者S阿瑞提提普說：“單單靠靠科學上上的創(chuàng)造造力是不不能解決決人類一一切領(lǐng)域域里的不不幸和苦苦惱的，甚甚至可能能給世界界上的生生活

3、增加加潛在的的危險。而而在倫理理學、政政治學、社社會學和和宗教方方面的創(chuàng)創(chuàng)新能夠夠回答人與與人之間間的信任任以及互互相幫助助而提出出來的問問題?！笨梢?，優(yōu)優(yōu)化生存存環(huán)境，策策劃人間間動態(tài)，創(chuàng)創(chuàng)新性原原則首當當其沖，這這也是本本項目策策劃的一一個最基基本的出出發(fā)點之之一。本本策劃從從產(chǎn)品定定位、市市場營銷銷、效益益分析、管管理模式式等諸多多方面進進行了有有益的探探索和創(chuàng)創(chuàng)新。三、價值性性任何一項策策劃必然然以價值值量的形形式來衡衡量，一一個優(yōu)秀秀的項目目策劃其其價值一一定很大大，相反反，無價價值的項項目策劃劃，不能能稱之為為一個好好的策劃劃。策劃劃的結(jié)果果都要能能創(chuàng)造一一定的價價值，只只有這樣樣

4、，策劃劃才能體體現(xiàn)其自自身的價價值所在在。本策策劃根據(jù)據(jù)企業(yè)目目前的資資產(chǎn)、市市場、管管理等實實際情況況，對如如何發(fā)揮揮各自內(nèi)內(nèi)在價值值潛力做做出了科科學的、可可操作性性的價值值回報方方案，并并對每一一個項目目進行組組合，更更便于企企業(yè)領(lǐng)導導決策。四、集中性性在戰(zhàn)爭中，集集中優(yōu)勢勢兵力攻攻擊對方方關(guān)鍵性性的部分分，成為為軍事謀謀略的上上策。不不論是軍軍事項目目，還是是體育項項目，都都可以借借此達到到勝利的的目標。本本項目也也不例外外，針對對項目開開發(fā)與否否的兩個個關(guān)鍵問問題，即即市場和和資金，本本策劃進進行了集集中性的的關(guān)注，并并重點進進行了剖剖析。五、信息性性俗話說“多多存芝麻麻好打油油”。

5、一個個好的項項目策劃劃，是以以信息的的收集、加加工、整整理、利利用開始始的，而而好的開開始就意意味著成成功的一一半，因因此，信信息性原原則是本本策劃的的基礎(chǔ)性性原則，也也是關(guān)鍵鍵性的原原則。為為此，我我們進行行了大量量的策劃劃前期信信息的收收集和整整理工作作，力爭爭使本策策劃更貼貼近市場場，促成成企業(yè)取取得預期期的經(jīng)濟濟和社會會效益。六、安全性性 XX鑫奧特特建材公公司正處處于高速速發(fā)展的的勢態(tài)，各各項事業(yè)業(yè)發(fā)展看看好，本本項目對對于項目目企業(yè)來來講，不不但可以以促進企企業(yè)成長長，也能能實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)替代代。本著著為投資資企業(yè)負負責的態(tài)態(tài)度，在在深化外外地成功功經(jīng)驗，并并結(jié)合本本地實際際的情況況下

6、，我我們秉承承“市場開開發(fā)帶動動本項目目銷售”的核心心思想，在在充分考考慮項目目所需要要動用的的資金，充充分考慮慮項目價價值潛力力開發(fā)，充充分考慮慮項目借借助外力力與外界界合資合合作的基基礎(chǔ)上，本本著對投投資企業(yè)業(yè)高度負負責的態(tài)態(tài)度和務務實的精精神，注注重項目目的投資資安全性性，以使使企業(yè)投投資風險險降到最最低限度度。 項目總論論本篇篇從“政府政政策與規(guī)規(guī)劃趨勢勢、面臨臨的資源源開發(fā)和和經(jīng)濟價價值、項項目的主主要建設設指標”三個方方面分析析，意在在使企業(yè)業(yè)對項目目有一個個宏觀的的了解。一、政府政政策與規(guī)規(guī)劃趨式式（一）XXX市海洋洋資源豐豐富，有有著48800平平方公里里的淺海海和1880萬畝

7、畝的灘涂涂資源，但但漁業(yè)在在省內(nèi)沿沿海七地地市中，產(chǎn)產(chǎn)量與GGDP比比重均處處于末位位，20002年年，市政政府為加加快XXX漁業(yè)經(jīng)經(jīng)濟，編編制了XXX市海海洋產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃（220022-20010），提提出了XXX市漁漁業(yè)應立立足國內(nèi)內(nèi)外市場場，加快快漁業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，圍繞繞漁業(yè)增增效、漁漁民增收收，大力力發(fā)展?jié)O漁業(yè)經(jīng)濟濟合作組組織，突突出水產(chǎn)產(chǎn)品精深深加工和和水產(chǎn)批批發(fā)市場場建設，發(fā)發(fā)展?jié)O業(yè)業(yè)龍頭企企業(yè)，營營造優(yōu)良良環(huán)境擴擴大對外外開放，增增加出口口創(chuàng)匯能能力，實實現(xiàn)海洋洋漁業(yè)經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)發(fā)展。并并提出了了各項具具體發(fā)展展目標，根根據(jù)目標標，XXX市到220055年，水水產(chǎn)品總總產(chǎn)量達

8、達到344*1004T，漁漁業(yè)產(chǎn)值值達311億元，水水產(chǎn)養(yǎng)殖殖面積達達1466萬畝，出出口創(chuàng)匯匯達到115000萬美元元。（二）根據(jù)據(jù)20003年市市政府發(fā)發(fā)布的關(guān)關(guān)于發(fā)展展海洋經(jīng)經(jīng)濟，加加快“海上XXX建設設的意見見，到到20007年，XXX將建建成以廣廣利漁港港、紅光光漁港為為重點的的一處國國家級中中心漁港港，漁港港以水產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)批批發(fā)市場場、冷藏藏加工、漁漁需物資資供應、餐餐飲服務務為核心心，培植植成區(qū)域域水產(chǎn)加加工、銷銷售的集集散地。并并為此出出臺了相相應的配配套優(yōu)惠惠政策，以以鼓勵漁漁業(yè)投資資經(jīng)營。在在XXX市廣利利港總體體規(guī)劃中中，廣利利港的發(fā)發(fā)展定位位是：以以引進外外資和利利用民間

9、間投資為為主，鼓鼓勵發(fā)展展具有經(jīng)經(jīng)濟活力力的外資資企業(yè)和和私營企企業(yè)，重重點發(fā)展展海產(chǎn)品品養(yǎng)殖、加加工、貿(mào)貿(mào)易一體體化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)龍頭頭企業(yè)。（三）XXX市海洋洋與漁業(yè)業(yè)局已將將規(guī)劃建建設“一區(qū)五五園”列入議議事日程程，其中中“一區(qū)”就是中中心城防防潮堤以以內(nèi)的約約20萬萬畝的現(xiàn)現(xiàn)代化漁漁業(yè)示范范區(qū)，本本項目已已經(jīng)被作作為重點點調(diào)控中中心工作作來抓。該該區(qū)域依依據(jù)以市市興港，以以港帶市市的主題題內(nèi)容，應應著力打打造區(qū)域域內(nèi)的龍龍頭企業(yè)業(yè)，本項項目集中中了漁產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)零售以以及漁產(chǎn)產(chǎn)品深加加工銷售售、海景景休閑、海海鮮餐飲飲、漁港港度假等等經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容，必必將成為為廣利港港開發(fā)的的龍頭項項目，本本項

10、目的的產(chǎn)生是是廣利港港發(fā)展繁繁榮的必必然需求求。二、面臨的的資源開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)濟價值值（一）可依依賴的廣廣利港載載體目前XX中中心城區(qū)區(qū)還沒有有一處大大規(guī)模、高高檔次的的大型海海鮮交易易場所，在在廣利港港按照高高起點規(guī)規(guī)劃、高高標準建建設、高高效能管管理的原原則，建建設一處處大型海海鮮、水水產(chǎn)品交交易場所所及休閑閑旅游消消費場所所，將對對XX海海洋捕撈撈、水產(chǎn)產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)業(yè)的發(fā)展展、城市市功能的的完善以以及滿足足市民對對水產(chǎn)品品的需求求產(chǎn)生重重大影響響。（二）可借借助的天天鵝湖旅旅游資源源本項目緊臨臨亞洲最最大的平平原水庫庫-天天鵝湖風風景區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，水域域遼闊，四四季水鳥鳥不絕，每每年吸引引

11、數(shù)萬游游客，而而周圍缺缺乏相應應的配套套服務設設施及旅旅游項目目。本項項目作為為其“東鄰”實現(xiàn)了了優(yōu)勢互互補。（三）可改改變的海海上漁業(yè)業(yè)傳統(tǒng)交交易漁港產(chǎn)漁季季節(jié)，每每日清晨晨日出前前，在距距港口十十多公里里外的海?？?，深深海歸來來的漁船船與XXX的水產(chǎn)產(chǎn)批發(fā)、零零售商進進行大批批的海上上水產(chǎn)品品交易，交交易后，漁漁船轉(zhuǎn)向向羊口批批發(fā)市場場。在廣廣利港建建設批發(fā)發(fā)市場具具有極大大的開發(fā)發(fā)潛力與與消費市市場。廣廣利港批批發(fā)市場場的建成成，不但但可以滿滿足XXX三縣兩兩區(qū)的水水產(chǎn)品消消費，濱濱洲、淄淄博等周周邊地區(qū)區(qū)因地理理位置靠靠近，也也會來此此進行水水產(chǎn)交易易。（四）珍貴貴的經(jīng)濟濟價值本項目是

12、進進入廣利利港兩條條道路入入口的交交會位置置，占地地利；是是政府批批準和支支持的大大型海鮮鮮交易批批發(fā)市場場，項目目含有唯唯一和壟壟斷性價價值，據(jù)據(jù)天時；項目符符合城市市群體“下午經(jīng)經(jīng)濟與周周末經(jīng)濟濟、特色色經(jīng)濟，假假期經(jīng)濟濟”體會漁漁港休閑閑生活的的特定場場所，更更是漁產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)零售、廉廉價海鮮鮮餐飲的的聚集地地，有人人和。 三、項目的的主要建建設指標標（一）項目目選址廣利港位于于XX市市中心城城防潮大大堤南側(cè)側(cè)，廣利利河入海?？?，廣廣南水庫庫以東，距距離東城城約155公里。廣廣利港海海鮮城選選址在廣廣利港原原中丹冷冷藏廠處處。項目目區(qū)南北北長4553米，東東西寬1160米米，占地地面積7

13、724880平方方米。其其東側(cè)為為廣利河河，西側(cè)側(cè)為廣南南水庫，北北側(cè)為廣廣利港邊邊防派出出所，南南側(cè)為廣廣利港漁漁政管理理站。附：廣利港港概況：廣利港自119933年開始始開發(fā)建建設漁民民村，現(xiàn)現(xiàn)已建成成漁民村村三個，常常駐人口口3577戶，115000人，流流動人口口20000多人人，現(xiàn)有有漁船2245艘艘，燈標標一座。廣廣利港的的執(zhí)法部部門有廣廣利港管管理局、廣廣利港漁漁政站、廣廣利港邊邊防派出出所。廣廣利港119877年由勝勝利油田田投資建建設，119922年移交交市海洋洋與漁業(yè)業(yè)局管理理，20003年年移交XXX區(qū)廣廣利港管管理局管管理，根根據(jù)XXX市人人民政府府關(guān)于發(fā)發(fā)展海洋洋經(jīng)濟

14、加加快“海上XXX”建設的的意見、XXX市海海洋產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃（220011-20010）與與XXX市城市市總體規(guī)規(guī)劃，廣廣利港將將成為未未來XXX海洋產(chǎn)產(chǎn)品聚集集的國家家一級漁漁港。（二）建設設條件1、位置條條件項目位于XXX市本本年度破破土動工工的寬1100米米，深77米的新新建優(yōu)質(zhì)質(zhì)漁港碼碼頭西側(cè)側(cè)，是“海上XXX”建設的的重要基基地。隨隨著黃東東鐵路支支線、環(huán)環(huán)渤海高高速公路路和XXX經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)等等重大基基礎(chǔ)設施施的建設設，廣利利港具備備了更便便捷的交交通條件件和競爭爭優(yōu)勢。該該港靠近近XX市市中心城城市，交交通便捷捷，資源源較豐富富，以市市興港，以以港帶市市，是廣廣利港發(fā)發(fā)展繁榮

15、榮的必然然。2、交通條條件已經(jīng)修建的的XX旅旅游景觀觀路南二二路直達達本項目目，天鵝鵝湖每日日有旅游游專車直直通。鑒鑒于本項項目為購購物、休休閑、觀觀光、餐餐飲為主主的主題題公園，面面向消費費群體大大部分為為市區(qū)內(nèi)內(nèi)有車一一族，相相對于這這部分群群體來說說，交通通相對便便利。3、環(huán)境條條件XX是一個個缺少景景觀的城城市，本本項目依依托于XXX市淡淡水湖景景區(qū)與海海港景區(qū)區(qū)兩大得得天獨厚厚、相對對唯一的的重要景景區(qū)，造造景升值值對于項項目來說說十分重重要。4、土地平平整情況況水、電、路路、訊等等基礎(chǔ)設設施已經(jīng)經(jīng)完備，具具備開發(fā)發(fā)的基本本條件，但但設施相相對落后后，有待待爭取更更大的政政府扶持持。

16、5、土地征征用情況況開發(fā)單位即即XX市市鑫奧特特建材有有限公司司依法以以拍賣形形式購得得含中丹丹冷藏廠廠在內(nèi)的的資產(chǎn)及及土地7724880平方方米，土土地變性性為商業(yè)業(yè)用地，手手續(xù)基本本完成。（三）建設設規(guī)模及及功能標標準1、建筑面面積和內(nèi)內(nèi)容 本項目擬擬建設為為綜合商商業(yè)項目目，初步步規(guī)劃總總建筑面面積其中中臨街商商鋪2220000平方米米（原來來是1220000平米，建建議增加加100000平平米），批批發(fā)市場場600000平平方米，一一期3000000平方米米，冷庫庫100000平平方米，酒酒店1220000平方米米。其中中臨街商商鋪部分分是項目目開發(fā)中中的優(yōu)質(zhì)質(zhì)版塊，建建議借鑒鑒外地成

17、成形市場場調(diào)整規(guī)規(guī)劃，如如有難度度，可申申請減少少批發(fā)市市場建筑筑面積，以以達到容容積率指指數(shù)不變變。2、功能設設施標準準本項目開發(fā)發(fā)的沿街街商鋪，是是整個工工程創(chuàng)造造經(jīng)濟效效益的主主體部分分，注重重人性化化的設計計，以滿滿足業(yè)主主的居住住需求，在在舒適、配配套、環(huán)環(huán)境、起起居、通通風等方方面都有有一定要要求。建建筑便于于分割組組合；排排煙、排排污、通通風、采采光在戶戶型設計計上要重重點考慮慮；應設設有廚衛(wèi)衛(wèi)，以便便于投資資業(yè)主和和經(jīng)營業(yè)業(yè)戶投資資于不同同的業(yè)態(tài)態(tài)?；颈締误w戶戶型設計計為建筑筑面積1150平平方米、1100平平方米、550平方方米三種種，進深深10米米，廚衛(wèi)衛(wèi)齊全。（批批發(fā)市

18、場場等部分分未做介介紹）（四）建設設方案1、建設場場地環(huán)境境（1）地貌貌：場地地位于XXX市東東部，地地貌上屬屬河流與與海沖積積形成的的沖積海海灘地貌貌。表層層現(xiàn)狀為為建筑物物及回填填土層。（2）水文文地質(zhì)：根據(jù)地地質(zhì)勘察察結(jié)果，場場區(qū)內(nèi)地地下水的的化學類類型對建建筑混凝凝土無腐腐蝕性，對對鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)中的的鋼筋無無腐蝕性性。（3）地震震烈度：根據(jù)建建設部建建抗（119933）133號關(guān)關(guān)于執(zhí)行行“中國地地震烈度度區(qū)劃圖圖（19990）”有關(guān)規(guī)定的通知，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)規(guī)劃布局局工程總平面面呈斜梯梯形布局局，西向向緊靠天天鵝湖風風景區(qū)，東東向緊靠靠廣利河河漁港，沿沿項目四

19、四邊建筑筑低層商商鋪，中中心建造造漁產(chǎn)品品批發(fā)市市場，項項目東南南角建筑筑渡假酒酒店。項項目設主主入口一一個，次次入口三三個，其其中，商商鋪布局局主次分分明，各各有優(yōu)勢勢，并處處于廣利利鎮(zhèn)兩條條主路之之間。項項目總體體布局合合理，突突出體現(xiàn)現(xiàn)了功能能性與實實用性。（1）商業(yè)業(yè)服務配配套設施施齊全。（2）商鋪鋪戶型設設計適應應“商住兩兩用”需求。（3）體現(xiàn)現(xiàn)獨特的的漁港建建筑風格格。（4）注重重漁港漁漁碼頭的的景觀設設計。3、建筑方方案設計計本工程設計計涉及建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、防防火、節(jié)節(jié)能、隔隔音、采采光、照照明、給給排水、通通風等各各種專業(yè)業(yè)，設計計時需遵遵循有關(guān)關(guān)的規(guī)范范或規(guī)定定，單體體設計時

20、時還應符符合國家家現(xiàn)行的的有關(guān)強強制性標標準的規(guī)規(guī)定。本本項目地地塊緊靠靠海港與與天鵝湖湖旅游景景區(qū)，項項目總體體構(gòu)思應應涵蓋旅旅游、消消費、文文化、美美食等多多重含義義。同時時應考慮慮到，由由于社會會經(jīng)濟的的發(fā)展，人人們的審審美觀念念也隨之之變化，對對現(xiàn)代建建筑功能能環(huán)境的的要求以以及建筑筑技術(shù)、材材料都提提出了更更高的要要求，因因此，項項目在建建筑上應應采用簡簡練的現(xiàn)現(xiàn)代構(gòu)成成手法，體體現(xiàn)建筑筑的時代代氣息，為為業(yè)主裝裝修裝飾飾成漁家家特色的的店鋪打打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。特別別提示的的是環(huán)境境保護：停車場場汽車排排放尾氣氣對地面面周圍空空氣的污污染。漁漁產(chǎn)品變變質(zhì)腐爛爛對周圍圍空氣的的污染。商商業(yè)、

21、餐餐飲業(yè)、旅旅游業(yè)生生活污水水、固體體垃圾處處理等.產(chǎn)品定位位篇本篇由社會會價值定定位、文文化價值值定位、產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位組組成，為為實現(xiàn)項項目企業(yè)業(yè)的效益益最大化化，其中中建筑布布局定位位中建議議改變原原產(chǎn)品設設計，敬敬請決策策層高度度重視。一、社會價價值定位位本項目的開開發(fā)，將將旅游、海海洋文化化與地產(chǎn)產(chǎn)項目緊緊密結(jié)合合，引領(lǐng)領(lǐng)了XXX市的特特色消費費新觀念念。在景景觀上，注注重造景景提升建建筑品質(zhì)質(zhì)；在建建筑上，著著力體現(xiàn)現(xiàn)海洋文文化，建建設一處處極具海海港特色色的建筑筑豐碑，同同時吹響響鑫奧特特品牌在在XX地地產(chǎn)業(yè)的的沖鋒號號角，讓讓“建筑銘銘刻歷史史、讓建建筑改變變生活”。鑫奧奧特公

22、司司將把廣廣利漁港港海鮮批批發(fā)市場場項目寫寫入XXX建筑的的歷史，成成為鑫奧奧特產(chǎn)業(yè)業(yè)最大的的廣告牌牌。二、文化價價值定位位XX是一個個缺少文文化底蘊蘊的城市市，XXX的建筑筑也同樣樣缺少文文化內(nèi)涵涵，建筑筑沒有內(nèi)內(nèi)涵就如如同人缺缺少靈魂魂。XXX是沿海海城市，但但海洋文文化和漁漁文化并并不突出出，我們們在項目目策劃中中重點突突出海洋洋文化、漁漁文化，以以極少的的投資為為項目穿穿上蔚藍藍文化的的外衣，從從而創(chuàng)造造出不可可預估的的商業(yè)價價值。住住漁村、觀觀海港景景色、吃吃海鮮，聞聞覽漁家家風俗。來來到漁碼碼頭，你你可以去去參觀專專門打造造鐵錨、船船舵的作作坊，可可以去看看一看漁漁文化博博物館里里

23、千奇百百怪海洋洋生物標標本，可可以到腌腌制作坊坊里嘗試試制作糟糟魚和釀釀酒，甚甚至你還還可以從從漁人碼碼頭隨漁漁船出海海打漁，并并親手烹烹飪捕回回的海鮮鮮 三、產(chǎn)品功功能定位位產(chǎn)品的設計計涉及項項目的利利潤，在在符合政政府規(guī)劃劃的前提提下，應應盡量優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)品品的布局局，最大大程度促促進投入入資金增增值和資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度的的加快，如如設計方方案已呈呈報，應應采用公公關(guān)方法法調(diào)整。（一）主路路入口景景觀-趕海海大道在南二路與與港口路路交叉口口建有一一個具有有藝術(shù)感感的漁港港大門，請請書法名名家題字字“XX項項目名”。沿路路向南路路邊綠化化帶中擺擺有若干干漁文化化景觀小小品，如如海神雕雕塑、漁漁人雕

24、塑塑等，命命名為“趕海大大道”，總長長度為4450米米左右。作作為項目目標志性性引導，可可配合政政府公建建配套操操作。（二）入口口廣場景景區(qū)-“漁港船船歌”趕海大道向向南2000米左左右，即即本項目目沿街商商品房部部分和整整個項目目的入口口，建議議在此設設置小型型廣場-“漁港之之歌”。作為為“造景升升值”的重要要部分，在在建筑成成本適當當?shù)姆秶鷩鷥?nèi)精心心打造。項項目主入入口做為為中心廣廣場，主主景為“漁港船船歌”大型雕雕塑，雕雕塑著力力表現(xiàn)漁漁民們在在晨霧中中推船出出海的場場景，成成為廣場場標志；圍繞“漁港船船歌”雕塑設設有綠地地、霧噴噴、花壇壇、木棧棧道等景景觀小品品；沿趕趕海大道道兩側(cè)商商

25、鋪前退退線500米寬綠綠化帶可可做為中中心廣場場的輔助助廣場,按北斗斗七星方方位布局局成七個個小型廣廣場, 安放北北斗七星星激光地地燈與北北極星激激光地燈燈,以散散置卵石石鋪設廣廣場小路路,設激激光地燈燈、旱噴噴、地燈燈道、花花壇等景景觀小品品。北斗斗七星廣廣場用現(xiàn)現(xiàn)代造景景手法夸夸張地表表現(xiàn)漁民民們出海海打魚時時靠北斗斗七星位位導航的的場景。（三）海鮮鮮餐飲街街區(qū)開發(fā)發(fā)-“漁舟唱唱晚”“漁舟唱晚晚”為港口口休閑與與餐飲集集中的景景區(qū)，是是整個項項目中的的亮點。XXX雖然然是濱海海城市，但但多數(shù)市市民尚未未領(lǐng)略到到濱海風風情，將將此部分分開發(fā)并并啟動物物美價廉廉的海鮮鮮美食、特特色小吃吃、休閑

26、閑娛樂的的專業(yè)街街區(qū)，不不但可以以滿足商商品房的的商業(yè)空空間，也也填補了了XX的的市場空空白，更更能帶動動已經(jīng)成成型的冷冷藏廠開開發(fā)和后后期大型型批發(fā)市市場的銷銷售開發(fā)發(fā)工作。建議調(diào)調(diào)整規(guī)劃劃，在沿沿街部分分增加“背靠、天天井”式商鋪鋪，增大大開發(fā)面面積，商商鋪的開開發(fā)應注注重建筑筑自身的的品質(zhì)與與功能性性，以落落地窗，煙煙道，商商住兩用用等功能能增加銷銷售賣點點；建議議商鋪開開發(fā)為雙雙層，涵涵蓋海鮮鮮湖鮮美美食、漁漁文化民民俗、海海洋生物物展覽、漁漁港特色色紀念品品、水手手酒吧等等旅游相相關(guān)內(nèi)容容；單位位面積不不宜過大大，以便便業(yè)主隨隨意分割割，基本本戶型設設計為：A型，建建筑面積積1500

27、平方米米和B型型1000平方米米左右兩兩種，CC戶型550米，進進深均110米左左右。（四）大型型海鮮批批發(fā)市場場-“漁家賣賣場”建筑于項目目的中心心位置，總總規(guī)劃面面積六萬萬平方米米，是項項目開發(fā)發(fā)的核心心區(qū)，由由于啟動動批發(fā)市市場不確確定因素素較多，建建議分步步開發(fā)，前前期開發(fā)發(fā)控制在在三萬平平方米以以內(nèi)，二二期作為為儲備項項目。產(chǎn)產(chǎn)品布局局不但要要考慮市市場的形形成，更更要考慮慮便于項項目的銷銷售，盡盡量采取取“產(chǎn)權(quán)”式銷售售，便于于資金的的回籠。有有兩種設設計方案案：一種種建設“單體結(jié)結(jié)構(gòu)市場場”，降低低業(yè)主入入住門檻檻，以改改變漁民民 “路邊店店” 傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營模模式。該該方案受受益期

28、長長，但投投資回報報慢。另另一種是是不違被被政府總總體規(guī)劃劃原則下下，設計計分體街街區(qū)式市市場。建建議結(jié)合合國內(nèi)大大型漁業(yè)業(yè)批發(fā)市市場經(jīng)驗驗，聘請請規(guī)劃設設計專家家調(diào)整。（五）三星星級賓館館-“鑫奧特特海洋渡渡假村”縱觀整個XXX酒店店服務業(yè)業(yè)，全部部集中在在城市中中心地帶帶，渡假假會議作作為一種種會議形形態(tài)，將將在未來來被消費費者所接接受。本本項目填填補了此此種業(yè)態(tài)態(tài)的空白白。酒店店是建立立在港口口整體規(guī)規(guī)基礎(chǔ)上上，面向向旅游人人群、批批發(fā)經(jīng)營營業(yè)主，為為其提供供餐飲、娛娛樂、住住宿、會會議等服服務，建建議規(guī)劃劃縮小規(guī)規(guī)模，還還可結(jié)合合旅游資資源的開開發(fā)，辟辟出部分分面積建建設“漁船展展覽館

29、”，向國國家旅游游局申請請定點，收收藏各種種漁具與與漁船模模型，再再現(xiàn)漁港港、漁船船的發(fā)展展歷史，或或者在條條件成熟熟的情況況下開發(fā)發(fā)以旅游游渡假為為主“產(chǎn)權(quán)式式”酒店，對對外銷售售或合作作經(jīng)營。 （六）小型型公寓-“漁人之之家”項目規(guī)則中中的住宅宅部分，總總建筑面面積1000800平方米米，由于于地理位位置所限限，本地地人口稀稀少，建建議戶型型面積在在六十-八十十平方米米/套,總體銷銷售價格格不超過過十萬元元左右；可做為為廣利港港漁民的的經(jīng)濟適適用房開開發(fā)；可可用來出出租為度度假或者者外來人人口的臨臨時公寓寓；居住住小區(qū)應應注重漁漁村景觀觀設計；考慮漁漁民漁需需用品倉倉儲的實實際情況況，可視

30、視開發(fā)情情況，增增建倉儲儲室，減減少車庫庫。 市場營銷銷篇本篇主要分分為“市場分分析和營營銷戰(zhàn)略略”兩個內(nèi)內(nèi)容，核核心思路路是“通過市市場的啟啟動帶動動和促進進房產(chǎn)的的銷售”策劃過過程嚴謹謹，涉及及核心內(nèi)內(nèi)容的操操作不做做過多的的文字描描述。市場分析一、全國房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟形勢勢良好，經(jīng)經(jīng)濟增長長勢頭強強勁，社社會安定定，工業(yè)業(yè)企業(yè)生生產(chǎn)效益益明顯好好轉(zhuǎn)，居居民收入入和消費費信心增增加，這這些無可可非議地地成為房房地產(chǎn)市市場活躍躍的基礎(chǔ)礎(chǔ)， 商商品房有有效需求求不斷被被激發(fā)。銀銀行儲蓄蓄利率的的降低和和股票、期期貨等項項目投資資風險的的加大，使使人們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向相對對穩(wěn)定的的房地產(chǎn)

31、產(chǎn)投資，全全國正掀掀起大眾眾百姓（中中等收入入家庭）買買房的熱熱潮，全全國房地地產(chǎn)市場場發(fā)展總總體呈上上升趨勢勢，有些些城市和和地區(qū)的的房價持持續(xù)上漲漲。如山山東青島島的住宅宅價格平平均已達達60000元/平方米米以上，廈廈門、珠珠海、蘇蘇州等地地專業(yè)市市場的鋪鋪面價格格已高達達1.55萬/平平方米以以上。個個人購房房者中的的絕大多多數(shù)又以以置業(yè)投投資為目目的，因因此，當當前中國國房地產(chǎn)產(chǎn)熱是由由個人投投資置業(yè)業(yè)消費的的有效需需求所推推動的。 二、XX商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀XX作為新新興城市市，隨著著城市經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略的實施施，地價價迅猛上上漲，掀掀起XXX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的新一輪輪高潮。在在東城

32、，黃黃河工貿(mào)貿(mào)園內(nèi)的的XX市市裝飾材材料市場場、市經(jīng)經(jīng)濟適用用房中的的商業(yè)步步行街、沿沿清風湖湖的商業(yè)業(yè)街等持持續(xù)熱銷銷；在西西城，老老商業(yè)街街（商河河路）改改造項目目、長途途客運西西站附近近的小商商品城等等商鋪價價格一路路攀升；在東西西城之間間，金大大地建材材城、鑫鑫都建材材市場、鴻鴻基大廈廈、方大大建材城城等的建建設也是是如火如如荼。調(diào)調(diào)查表明明，XXX商品房房價格呈呈總體上上漲趨勢勢，其中中住宅110年間間從8000多元元/平方方米漲到到現(xiàn)在220000元/平平方米左左右；商商鋪100年間從從10000多元元/平方方米漲到到現(xiàn)在的的30000-440000元/平平方米左左右。XXX市人人

33、均儲蓄蓄和人均均消費連連續(xù)幾年年位居山山東前列列，特別別是油田田居民手手中閑置置資金較較多，對對于房地地產(chǎn)市場場需求巨巨大，期期望有物物美價廉廉、升值值潛力大大的項目目出現(xiàn)，本本項目個個性鮮明明，是XXX為數(shù)數(shù)不多的的海鮮批批發(fā)市場場，項目目集多種種功能于于一身，不不但是廣廣利港當當?shù)丶跋嘞嚓P(guān)漁民民、水產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營商戶的的首要考考慮，還還將是油油城人民民投資置置業(yè)的重重要選擇擇。三、本項目目優(yōu)劣勢勢與機會會分析劣勢分析：項目周邊暫暫時不能能形成規(guī)規(guī)模龐大大的人流流、物流流和商流流。一是是項目位位置偏遠遠，水電電路訊等等基礎(chǔ)設設施相對對落后，近近期難以以形成良良好的周周邊環(huán)境境；二是是廣利港港常

34、駐人人口較少少，近期期難以吸吸引資金金和人才才；三是是XX近近海海洋洋資源較較少，養(yǎng)養(yǎng)殖規(guī)模模小，養(yǎng)養(yǎng)殖業(yè)品品種單一一。 優(yōu)勢分析：一是廣利港港作為“海上XXX”建設的的重要基基地，已已經(jīng)列入入政府總總體規(guī)劃劃，在22-5年年內(nèi)周邊邊現(xiàn)狀將將得到徹徹底改變變；二是是未來的的廣利港港將成為為國家一一級漁港港，建成成后可一一次性停停泊漁船船數(shù)千艘艘，年交交易額達達幾萬噸噸，對于于繁榮XXX漁業(yè)業(yè)經(jīng)濟將將起到積積極的推推動作用用。三是是項目市市場價值值巨大，帶帶有明顯顯的唯一一性和壟壟斷性機會分析：投資者購買買商業(yè)地地產(chǎn)看重重的是市市場的啟啟動情況況（關(guān)系系到租金金的價格格）和未未來的升升值潛力力，

35、對于于概念足足、市場場啟動看看好的項項目銷售售情況較較好；而而對于市市場啟動動緩慢、開開發(fā)商不不重視前前期炒作作和市場場運作的的項目，投投資者大大多持幣幣觀望，銷銷售難度度加大。因因市場啟啟動不足足而積壓壓資金的的商業(yè)地地產(chǎn)項目目層出不不窮，已已經(jīng)引起起社會各各界的重重視和注注意。專專業(yè)市場場啟動已已經(jīng)不能能靠政府府干預，應應借鑒外外地先進進的成功功經(jīng)驗，快快速啟動動市場來來增加購購房業(yè)主主的投資資信心和和購買愿愿望，從從而帶動動商品房房銷售。本本項目中中的周邊邊商鋪和和批發(fā)市市場的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售售均應參參照考慮慮。 營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目目市場定定位和開開發(fā)特點點，項目目的營銷銷推廣策策略分為為以下

36、四四個部分分。一、目標客客戶定位位分析（一）目標標客戶區(qū)區(qū)域暫時鎖定整整個XXX市（包包括市區(qū)區(qū)和轄區(qū)區(qū)內(nèi)三縣縣兩區(qū)）及及XX周周邊縣市市，以經(jīng)經(jīng)營業(yè)戶戶和投資資業(yè)主兩兩個類別別分析，還還要充分分考慮以以漁業(yè)為為生的外外來人士士。（二）目標標客戶特特征按當前XXX市商品品房價格格和此項項目位置置等綜合合因素分分析，沿沿街商鋪鋪每套總總價在220萬左左右，按按揭付款款首付440%即即8萬元元左右，每每月還款款千元左左右；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式批批發(fā)市場場可劃分分為1001000平方米米的不同同面積，單單價在11.4萬萬-144萬/套套左右。通通過調(diào)查查表明，XXX市民民中家有有存款55萬元以以上，年年收入在在

37、3萬元元以上的的人群將將成為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式批批發(fā)市場場投資置置業(yè)的首首選客戶戶，其中中居住在在廣利港港周邊的的漁民由由于長期期漂泊在在外，對對于“一代商商鋪養(yǎng)三三代”的理解解尤為嚴嚴重，他他們必將將成為該該市場的的第一批批投資置置業(yè)業(yè)主主。（三）目標標客戶細細分根據(jù)以上目目標客戶戶特征，此此項目的的目標客客戶可細細分為以以下幾類類人群：1、廣利港港原來以以漁業(yè)為為生的居居民2、在廣利利港停靠靠的漁船船老板、流流動的漁漁民3、廣利港港管理局局、漁政政部門、邊邊防、社社區(qū)的工工作人員員及海洋洋與水產(chǎn)產(chǎn)局的職職工4、自身經(jīng)經(jīng)營水產(chǎn)產(chǎn)品或餐餐飲行業(yè)業(yè)的人群群5、二次置置業(yè)的人人群6、XX市市和油田田年收入入

38、在3萬萬元以上上的人群群二、整體形形象策劃劃推廣項目形象，主主要指該該項目視視覺識別別，其核核心部分分包括項項目的名名稱、標標志、標標準色、標標準字體體等。要要求造型型設計既既要富有有意境，又又要突出出個性，形形象鮮明明，便于于記憶，便便于宣傳傳，以統(tǒng)統(tǒng)一運用用于項目目形象包包裝。（一）項目目視覺識識別系統(tǒng)統(tǒng)1、名稱（1）項目目名一個好的項項目名稱稱，使人人有親切切喜愛之之感，讓讓人印象象深刻，讓讓人們注注意、記記憶、喜喜愛、傳傳播。好好的項目目首先要要有一個個響亮易易記的項項目名稱稱，目前前的項目目名稱暫暫定為“XX廣廣利港海海鮮批發(fā)發(fā)市場”考慮到到地理位位置，項項目特點點等因素素，在名名稱

39、方面面應高度度重視，可可以聘請請風水先先生、起起名大師師參與甚甚至借機機炒作宣宣傳。（2）道路路名項目東側(cè)沿沿廣利河河的大路路向政府府爭取冠冠名權(quán)，命命名為“XX趕趕海大道道”。（3）建筑筑名項目主廣場場命名為為“漁港船船歌”主題廣廣場三條商業(yè)街街命名為為“漁舟唱唱晚”海濱休休閑渡假假、海鮮鮮美食街街；住宅區(qū)命名名為“漁人之之家”公寓大型海鮮批批發(fā)零售售市場命命名為“漁家賣賣場”酒店和洗浴浴中心命命名為鑫鑫奧特海海洋渡假假村。2、標志（略略）3、標準色色（略）4、標準字字體（略略）（二）形象象的延展展及運用用1、工地環(huán)環(huán)境包裝裝視覺（1）建筑筑物主體體開工建設后后，在建建筑物主主體框架架或建筑

40、筑腳架上上懸掛醒醒目的項項目噴繪繪巨幅廣廣告，突突出項目目整體形形象，吸吸引到現(xiàn)現(xiàn)場參觀觀人群的的注意力力。（2）工地地圍墻工地圍墻現(xiàn)現(xiàn)在通用用的方式式是用彩彩鋼圍墻墻，設置置項目噴噴繪廣告告，宣傳傳項目公公司情況況、項目目賣點、項項目整體體形象、渲渲染現(xiàn)場場氣氛。（3）主路路網(wǎng)及參參觀路線線在通向項目目工地的的主要交交通路線線設置宣宣傳項目目的路標標或廣告告牌，在在項目入入口設置置醒目廣廣告牌，在在路兩側(cè)側(cè)燈桿上上懸掛宣宣傳項目目的彩噴噴吊旗。2、售樓接接待中心心的設置置與包裝裝設計在項目現(xiàn)場場臨時建建設或利利用原來來建筑改改建項目目銷售接接待中心心，要求求內(nèi)部環(huán)環(huán)境明亮亮整潔，里里面設置置

41、項目展展示區(qū)與與客戶洽洽談區(qū)及及大客戶戶接待處處、銷售售管理人人員辦公公區(qū)等，在在項目展展示區(qū)內(nèi)內(nèi)設置項項目整體體沙盤、房房子模型型、戶型型結(jié)構(gòu)圖圖等，展展示整個個項目的的建成效效果，建建筑布局局等；客客戶洽談談區(qū)要有有座位和和飲水機機等設施施，便于于客戶休休憩和詳詳細了解解項目情情況，客客戶接待待中心墻墻面懸掛掛項目宣宣傳展板板、項目目平面圖圖、項目目銷售情情況表等等，要表表現(xiàn)出項項目紅火火的銷售售狀況，引引發(fā)客戶戶的購買買欲望，增增強客戶戶的購購買信心心（公司司有條件件的話，對對于商鋪鋪和公寓寓樓的銷銷售可以以設置樣樣板間，給給客戶身身臨其境境的感覺覺，增強強客戶購購買信心心）。（三）廣告

42、告總體策策略1、廣告宣宣傳階段段廣告宣傳要要針對確確定的目目標群體體，根據(jù)據(jù)不同的的銷售階階段，制制定相應應的廣告告策略，按按計劃、分分階段、系系統(tǒng)地對對項目的的整體形形象和“賣點”集中進進行宣傳傳和推介介。一般般按以下下五個階階段發(fā)布布：銷售準備階階段首次公開展展銷和跟跟進銷售售階段二次公開展展銷及跟跟進銷售售階段三次公開展展銷及跟跟進銷售售階段掃尾階段銷銷售公司安排專專人對各各個時期期廣告效效果進行行監(jiān)控和和調(diào)查評評估，及及時向公公司反饋饋信息，便便于對下下期廣告告策略的的修正和和發(fā)布。2、媒介策策略根據(jù)不同的的目標客客戶群體體，調(diào)查查了解各各種媒體體的受眾眾情況和和價格，綜綜合受眾眾比例

43、和和媒體價價格后組組合選擇擇廣告媒媒體，以以較小的的廣告投投入起到到最大的的宣傳效效果。（1）媒體體建議（項項目公司司可根據(jù)據(jù)實際情情況選擇擇運用）(略）（2）印刷刷品的種種類（略略）3、公關(guān)活活動策劃劃（1）內(nèi)部部認購在項目建設設開工后后、預售售證辦理理前，采采取直銷銷方式或或小范圍圍組織客客戶對項項目進行行內(nèi)部認認購，簽簽定內(nèi)內(nèi)部認購購書，收收取訂金金，增強強項目銷銷售信心心。（2）舉辦辦展銷會會開盤后，在在市區(qū)選選擇合適適場所組組織大型型展銷會會，全面面展示項項目，吸吸引目標標客戶購購買。（3）集團團認購面向集團客客戶如某某地財團團進行項項目的整整體招商商，或制制訂優(yōu)惠惠的團購購政策，鼓

44、鼓勵水產(chǎn)產(chǎn)品市場場的所有有經(jīng)營業(yè)業(yè)戶或廣廣利港居居民進行行團體購購買。（4）開工工儀式邀請XX市市主要領(lǐng)領(lǐng)導、水水產(chǎn)局領(lǐng)領(lǐng)導等參參加，媒媒體同時時進行采采訪報道道，以擴擴大項目目知名度度，引起起目標客客戶注意意。（5）開盤盤儀式組織策劃大大型公關(guān)關(guān)活動，除除組織市市級領(lǐng)導導參與外外，還可可組織體體現(xiàn)海文文化、漁漁文化的的大型文文藝活動動，邀請請媒體參參與宣傳傳，進一一步擴大大項目知知名度，增增強目標標客戶對對項目的的認知度度，促進進銷售。4、營銷推推廣費用用預算（費費用待定定）三、銷售招招商策略略執(zhí)行（一）項目目賣點分分析1、“無憂憂置業(yè)”。投資資后由專專業(yè)公司司統(tǒng)一租租賃，并并給予投投資者每

45、每年6%的三年年租金回回報；2、XX市市唯一的的大型漁漁產(chǎn)品批批發(fā)零售售市場；3、XX市市唯一的的大型專專業(yè)經(jīng)營營海鮮的的美食街街（二）銷售售策略1、沿街商商鋪銷售售策略為了體現(xiàn)開開發(fā)商在在市場啟啟動的可可靠性和和保證性性，以給給予投資資業(yè)主一一定比例例的租金金回報，來來打消其其關(guān)于市市場啟動動的顧慮慮。具體體是引進進一家市市場經(jīng)營營管理公公司，與與投資業(yè)業(yè)主簽訂訂租賃協(xié)協(xié)議，全全面責運運營市場場，并向向業(yè)主支支付固定定的租金金，即“返租回回報”方式。2、產(chǎn)權(quán)式式海鮮市市場的銷銷售銷售策略采采取“先出售售產(chǎn)權(quán)、后后整體租租賃”的運作作模式，對對整個市市場進行行整體經(jīng)經(jīng)營，統(tǒng)統(tǒng)一對外外招商招招租

46、。適適用于大大型封閉閉市場，操操作方法法是將市市場按區(qū)區(qū)域劃分分為100500平方米米的小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行行銷售，回回收大量量資金，然然后通過過返租的的方法從從購房者者手中取取得經(jīng)營營權(quán)。其其返租利利率一般般定在總總投資的的5-7。市市場整租租模式對對中小投投資者具具有極大大的誘惑惑力，他他們購得得海鮮市市場小戶戶產(chǎn)權(quán)，由由專門的的市場管管理運營營公司（開開發(fā)商控控股）返返租整體體經(jīng)營，降降低了投投資者的的投資風風險，將將大大提提高項目目銷售速速度。3、“漁人人之家”公寓的的銷售“漁人之家家”住宅項項目的劣劣勢在于于緊靠海海鮮批發(fā)發(fā)市場，周周圍環(huán)境境嘈雜，優(yōu)優(yōu)勢在于于“雙水景景”的獨特特景觀，一一面

47、看海海，另一一面看湖湖。為促促進其銷銷售，可可以先期期進行市市場調(diào)查查，了解解目標客客戶對項項目的需需求，然然后采取取先預定定后銷售售的方式式對外銷銷售。4、酒店的的開發(fā)酒店的位置置優(yōu)越，如如做成商商鋪將獲獲得不菲菲的經(jīng)濟濟價值，現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)發(fā)為時尚尚早。（三）市場場啟動與與招商招招租成立專門的的市場經(jīng)經(jīng)營管理理公司，可可在省外外注冊，如如浙江某某某漁產(chǎn)產(chǎn)品市場場經(jīng)營管管理公司司，名義義上是與與開發(fā)商商沒有任任何關(guān)聯(lián)聯(lián)的外來來公司，實實際上由由開發(fā)商商控股，該該公司負負責與投投資業(yè)主主的具體體接洽，簽簽定三年年租賃協(xié)協(xié)議，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理市市場。1、政府優(yōu)優(yōu)惠政策策。向政政府爭取取凡是來來此經(jīng)營

48、營的業(yè)戶戶享受減減免相關(guān)關(guān)稅費、簡簡化手續(xù)續(xù)辦理的的相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策。2、招商招招租政策策。為便便于招商商和啟動動，第一一年房租租免房費費，第二二年、第第三年均均以優(yōu)惠惠價格面面向經(jīng)營營業(yè)戶招招商招租租?？蛇m適當收取取少量履履約保證證金（如如50000元），約約定經(jīng)營營業(yè)戶后后兩年繼繼續(xù)租賃賃。3、招商對對象：經(jīng)經(jīng)營水產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)、海鮮鮮餐飲、旅旅游產(chǎn)品品、漁具具漁需用用品的業(yè)業(yè)戶和大大的經(jīng)營營業(yè)戶乃乃至有意意投資的的大財團團；4、招商范范圍：全全國沿海海省份，山山東省內(nèi)內(nèi)各城市市，XXX市及周周邊縣區(qū)區(qū)；5、招商方方式：在在上述地地區(qū)相關(guān)關(guān)的經(jīng)營營場所發(fā)發(fā)放宣傳傳單，重重點大客客戶當面面洽談

49、；在XXX市召開開招商大大會，宣宣布招商商優(yōu)惠政政策，吸吸引經(jīng)營營業(yè)戶入入住，迅迅速啟動動市場。6、其他建建議：為為帶動市市場的快快速形成成，市場場經(jīng)營管管理公司司可率先先選擇優(yōu)優(yōu)越位置置開店經(jīng)經(jīng)營，營營造市場場氣氛，等等招租完完成，市市場形成成后，根根據(jù)實際際情況繼繼續(xù)經(jīng)營營或?qū)ν馔獬邪?。（四）價格格定位及及策略1、定價方方法主要按期房房價、現(xiàn)現(xiàn)房價、綜綜合價、集集團購買買價、并并考慮地地段位置置、鋪面面朝向等等因素綜綜合定價價。突出出項目“賣點”和項目目整體環(huán)環(huán)境、地地段位置置、鋪面面朝向等等購房因因素的差差異。2、優(yōu)惠條條款（略略）3、價格分分期策略略內(nèi)部認購價價格內(nèi)部認購期期間屬于于期

50、房，此此時房價價不宜定定高，從從建筑成成本和現(xiàn)現(xiàn)在XXX房地產(chǎn)產(chǎn)行情看看，沿街街商鋪定定價為116000元/平平方米，市市場攤位位定價為為13000元/平方米米較為合合適。入市價格開盤銷售一一個月內(nèi)內(nèi)，為吸吸引客戶戶，商鋪鋪價格上上浮到116500-17700元元/平方方米，市市場攤位位上浮到到13550-114000元/平平方米。價格浮動策策略為體現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)升值，增增強投資資者信心心，吸引引更多客客戶購房房，在銷銷售擴張張期建議議每兩個個月上浮浮20元元，爭取取在預定定銷售期期內(nèi)，商商鋪價格格上浮到到18000元/平方米米以上，市市場攤位位價格上上浮到115000元/平平方米以以上。（五）其他

51、他銷售建建議1、銷售代代理商（銷銷售顧問問）與房地產(chǎn)銷銷售策劃劃代理商商的合作作將加快快項目銷銷售速度度，專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃銷銷售運營營公司在在房地產(chǎn)產(chǎn)銷售方方面具有有豐富的的經(jīng)驗和和技巧，并并熟悉當當?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場行情和和客戶心心理，對對此項目目的把握握更為準準確，應應積極與與其合作作。2、全員營營銷開發(fā)商動員員公司各各部門都都參與房房產(chǎn)銷售售工作，發(fā)發(fā)動一切切可以利利用的關(guān)關(guān)系，配配合銷售售部門做做好銷售售工作。3、銷售網(wǎng)網(wǎng)絡為克服項目目位置偏偏遠的不不利條件件，便于于城區(qū)客客戶了解解項目，建建議開發(fā)發(fā)商在東東西城各各設置售售樓處一一處，西西城可以以設在水水產(chǎn)品批批發(fā)市場場門口，東東城設

52、在在人流聚聚集區(qū)，各各自安排排銷售人人員現(xiàn)場場售樓。四、營銷服服務策劃劃實施（一）財務務策略（略略）（二）商業(yè)業(yè)合作關(guān)關(guān)系（略略）（三）工作作協(xié)調(diào)配配合（略略）經(jīng)濟效益益篇概述：本篇篇由項目目建設進進度、資資金投入入與籌措措、產(chǎn)出出效益分分析和風風險分析析四部分分組成，并并綜合考考慮市場場多方面面因素，通通過價格格、銷售售進度等等的不同同變化，優(yōu)優(yōu)化組合合成多種種投入產(chǎn)產(chǎn)出方案案，旨在在通過對對項目建建設進度度、投資資與收益益的分析析等，測測算出各各投資期期產(chǎn)品的的不同價價格、不不同銷售售進度情情況下項項目的盈盈虧保本本點，從從而幫助助企業(yè)進進行正確確的資金金運作，降降低投資資風險，最最大限度

53、度地獲得得既得利利益。為為便于企企業(yè)融資資，此部部分還附附有金融融機構(gòu)項項目借款款程序和和有關(guān)說說明。一、項目建建設進度度 該項目工程程施工準準備分為為四期進進行滾動動開發(fā)。項項目總建建設期為為兩年半半，合計計30個個月，工工期從220044年6月月開始，至至20006年112月底底結(jié)束。一期開發(fā)分分成兩部部分同時時進行。一一部分為為全部規(guī)規(guī)劃區(qū)土土地的平平整、綠綠化、亮亮化，停停車場、“漁港船歌”及市場進口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街“漁舟唱晚”的開發(fā)建設。工期預計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結(jié)束。

54、二期為10000003000000平方米米海鮮批批發(fā)市場場“漁家賣賣場”的建設設。工期期預計為為6個月月，20005年年3月動動工至220055年9月月結(jié)束。三期為建設設四棟住住宅樓“漁人之之家”?？紤]慮到資金金狀況，住住宅樓的的開發(fā)建建設可在在二期海海鮮批發(fā)發(fā)交易市市場啟動動后鋪開開。工期期預計為為6個月月，20005年年6月動動工至220055年122月結(jié)束束。四期為“鑫鑫奧特海海洋渡假假村”的開發(fā)發(fā)建設。工工期預計計為122個月，220066年1月月動工至至2006年年12月月結(jié)束。二、項目資資金投入入與資金金籌措 一期工程初初步估算算靜態(tài)投投資為117400萬元，其其中第一一部分工工程

55、總投投資約為為2000萬元;第二部部分靜態(tài)態(tài)總投資資約為115400萬元。二期工程靜靜態(tài)投資資為7000221000萬元?？伎紤]到該該部分如如果全部部建為批批發(fā)交易易市場投投資額較較大（按按7000元/平平方米計計算，6600000平方方米需要要投資442000余萬元元），且且按一個個出售單單位500平方米米計算，將將有12200余余個經(jīng)營營攤位，這這樣大的的規(guī)模不不但XXX市場一一時難以以消化，即即使再向向周邊輻輻射，也也一時難難以做到到，風險險相對較較大。因因此按照照審慎的的原則，擬擬先期進進行試探探性建設設，即可可先期建建設2000個6000個單位位的攤位位，建筑筑面積為為1000003

56、00000平平方米。該該部分計計劃投資資700021100萬萬元。三期工程靜靜態(tài)投資資為7000萬元元。計劃劃建設住住宅樓四四座，建建筑面積積100000平平方米，每每戶住宅宅面積775平方方米,約約可住1133戶戶。該部部分按每每平方米米7000元建筑筑成本計計算，需需投入資資金7000萬元元。四期工程靜靜態(tài)投資資為20000萬萬元。該該酒店總總建筑面面積約1120000平方方米，總總投資約約20000萬元元。（需要說明明的是，該該項目投投資時考考慮的是是靜態(tài)因因素，不不考慮時時間對投投入的影影響以及及建筑原原材料價價格的可可能變化化。）該項目靜態(tài)態(tài)總投資資為5114065440萬元元。資金

57、投入計計劃與資資金籌措措方式： 該項目開發(fā)發(fā)投資的的資金來來源有三三個渠道道：一是是自有資資金，二二是銀行行貸款，三三是預售售收入用用于投資資部分。資資金運作作方式如如下：自有資金全全部用于于投資；預售收收入扣除除與銷售售的關(guān)稅稅費后用用于投資資；此外外若還缺缺資金，則則向銀行行貸款。具具體工程程資金投投入、需需求與資資金籌集集方式如如下：一期工程： 公司自籌資資金及工工程總包包單位融融資，其其中第一一部分，即即完成全全部規(guī)劃劃區(qū)土地地的平整整、綠化化、亮化化，停車車場、“海港之之歌”廣場及及市場大大門的修修建、地地上附著著物的拆拆除等前前期造景景工程，同同時建設設售樓處處和相應應廣告宣宣傳、

58、炒炒作約需需2000萬元，由由公司自自有資金金解決。第第二部分分即2220000平方米米上下雙雙層商鋪鋪的開發(fā)發(fā)建設，公公司自籌籌資金投投入3000萬元元及工程程總包單單位融資資，完成成進度至至商鋪封封頂，約約15440萬元元。由于于一期工工程所需需資金量量較大，建建設單位位如墊資資30005000萬元元，加上上內(nèi)部認認購的部部分資金金（暫定定為1000萬元元）可以以全部投投入，則則還有將將近70009900萬萬元的資資金缺口口，該資資金缺口口可以企企業(yè)目前前所有的的開發(fā)項項目土地地所有權(quán)權(quán)或在建建工程作作抵押向向銀行申申請房地產(chǎn)抵抵押貸款款。二期工程： 此期工程由由于受規(guī)規(guī)劃限制制，目前前暫

59、定兩兩種方式式可供選選擇，一一是先期期建設2200個個交易攤攤位，建建筑面積積為1000000平方米米；二是是一次建建設6000個攤攤位，建建筑面積積300000平平方米。兩兩種方式式各有利利弊，前前者雖可可降低風風險但不不容易形形成規(guī)模模，后者者容易形形成規(guī)模模但風險險相對較較大，資資金需求求量也較較大。在在此分別別進行估估算。首先計算1100000平方方米海鮮鮮交易攤攤位的建建設資金金投入和和資金來來源。資金投入：7000元/平平方米100000平平方米7000萬元資金籌措：上述7700萬萬元可由由一期工工程建設設所產(chǎn)生生的利潤潤解決，按按照慣例例，7000萬元元的工程程，企業(yè)業(yè)只需要要出

60、資330%，即即2100萬元左左右即可可開工建建設，此此2100萬元資資金來源源為售出出第一期期的部分分商鋪利利潤。其次計算3300000平方方米海鮮鮮交易攤攤位的建建設資金金投入和和資金來來源。資金投入：7000元/平平方米300000平平方米21000萬元元資金籌措：上述221000萬元可可由一期期工程建建設所產(chǎn)產(chǎn)生的利利潤解決決，按照照慣例，221000萬元的的工程，企企業(yè)只需需要出資資30%，即6630萬萬元即可可開工建建設，此此6300萬元資資金來源源為售出出第一期期的部分分商鋪利利潤。三期工程資金投入：7000元/平平方米100000平平方米7000萬元資金籌措：上述7700萬萬元