1、2022年資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估第一章重點講義一、資產(chǎn)評估目的P17-25資產(chǎn)評估目的分類資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的詳細(xì)化。資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的根本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其根本功能打算的假如暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特別需求，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點：它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害每個當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。資產(chǎn)評估的特定目的含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)(指的是引起資產(chǎn)評

2、估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評估資產(chǎn)馬上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為)對評估結(jié)果用途的詳細(xì)要求。同樣的資產(chǎn)，由于評估目的不同，其評估值也不一樣。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是推斷特定條件下或者詳細(xì)條件下資產(chǎn)的公允價值我國資產(chǎn)評估實踐說明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企業(yè)兼并。企業(yè)聯(lián)營。股份經(jīng)營。中外合資、合作。企業(yè)清算。擔(dān)保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為所打算的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項詳細(xì)資產(chǎn)評估活動的起點，而且還是資產(chǎn)評估活動所要到達(dá)的目標(biāo)。它是評估時必需

3、首先明確的根本事項。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的根底。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型要與資產(chǎn)評估的特定目的相適應(yīng)但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型產(chǎn)生影響。二、資產(chǎn)評估的價值類型P9-17一資產(chǎn)評估的價值類型的含義資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。二資產(chǎn)評估的價值

4、類型主要有以下幾種分類。以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，詳細(xì)包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價或變現(xiàn)價值和清算價格從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，詳細(xì)包括公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，詳細(xì)包括市場價值和市場價值以外的價值。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的根本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特別表現(xiàn)形式。從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保

5、全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評估時的市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用(使用)還是非正常使用。資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。市場價值：定義國際評估準(zhǔn)則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)展正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公正交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)展交易的價值的估量數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、慎重行事，不受任何強迫和壓制。依據(jù)國際評估準(zhǔn)則1關(guān)于對市場價值的其他補充說明，我們把資產(chǎn)評估中

6、市場價值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估量值。市場價值有區(qū)域性市場價值是整體市場認(rèn)同(P17)對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公正合理的。市場價值以外的價值(又叫非市場價值、其他價值)定義凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值是局部的市場認(rèn)同只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公正合理的。種類在用價值：企業(yè)組成局部或者要素資產(chǎn)，根據(jù)其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)奉獻(xiàn)價值的估量數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的用途或變現(xiàn)的情形。投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具

7、有的價值留意：投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其用途實現(xiàn)的市場價值。清算價值剩余價值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估量數(shù)。特定業(yè)務(wù)引起的評估價值類型選擇：以稅收為目的的資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)依據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值課稅價值：評估對象依據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所具有的價值相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以依據(jù)實際狀況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為課稅對象評估結(jié)論的價值類型。以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)保險法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如保險價值。保險價值：評估對象

8、依據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所具有的價值。相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以依據(jù)實際狀況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為保險標(biāo)的物評估結(jié)論的價值類型。以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置本錢公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置本錢屬于市場價值以外的價值類型。以抵質(zhì)押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如抵押價值。相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以依據(jù)實際狀況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵質(zhì)押物評估結(jié)論的價值類型以拆

9、遷補償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)治理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如拆遷補償價值。拆遷補償價值，指評估對象依據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建立和房地產(chǎn)治理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補償?shù)脑敿?xì)規(guī)定和要求所具有的價值估量數(shù)額。相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)治理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有提及的，可以依據(jù)實際狀況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為拆遷物評估結(jié)論的價值類型。明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用。1有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的熟悉，便于評估人員在撰寫評估報告時更清晰明白地說明其評估結(jié)果確實切含義。2便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。三、關(guān)于價值類型

10、選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系P21-25關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個方面來熟悉和把握。其一要從正確選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響。其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿意其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價值類型的正確選擇。影響資產(chǎn)評估值的因素或者說資產(chǎn)評估價值類型確實定需要考慮的因素：1影響資產(chǎn)評估價值的根底條件：資產(chǎn)評估特定目的2影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)3影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成根底。資產(chǎn)評估價值類型的合理選擇也應(yīng)

11、當(dāng)成為實現(xiàn)評估目的，以及滿意資產(chǎn)評估相關(guān)條件的重要途徑1資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。資產(chǎn)評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性打算了資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又打算了資產(chǎn)評估中公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其詳細(xì)化。(2)市場價值在資產(chǎn)評估中的作用市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)。資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念，它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種狀況下的合理評估結(jié)果；而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對于公允價值而言，市場價值更為詳細(xì)，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資產(chǎn)評估中最