1、房地產(chǎn)稅收制度與政策2007-5-15一、 稅收制度概述1、稅收的概念及特征種分配形式。其特征囊括：（1）強制性；（2）無償性；（3）固定性。2、稅收制度及構(gòu)成要素納稅人（課稅主體）的單位和個人。課稅關(guān)于象（課稅客體）5 資源稅和行為目的稅。稅基稅基是課稅基礎(chǔ)的簡稱。稅率基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。附加、加成和減免附加和加成是屬于加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。屬于減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施有：減稅、免稅以及規(guī)則起征點和免征額。二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的有固外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。（個人所

2、得稅）三、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅關(guān)于象，向產(chǎn)權(quán)一切人征收的一種稅。1、納稅人2、課稅關(guān)于象的征稅范圍不囊括農(nóng)村。3、課稅依據(jù)關(guān)于于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10%-30%后的余額為計稅依據(jù)計算交納。關(guān)于于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。4、稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余額計征的，稅率為 1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。5、納稅地點和納稅期限納稅地點：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。納稅期限：房產(chǎn)稅按年計征，分期交納。6、減稅、免稅國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn)。宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)。個人一切非營業(yè)用房產(chǎn)。四、

3、城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。1、納稅人土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。2、課稅關(guān)于象和征稅范圍土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅關(guān)于象是上述范圍內(nèi)的土地和集體一切的土地。3、計稅依據(jù)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。4、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算分四個檔次： 大城市 0.510 元； 中等城市 0.48 元； 小城市 0.36 元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.24 元。5、納稅地點和納稅期限納稅地點土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機關(guān)征收。納稅期限土地使用稅按年計算，分期繳納。6、減稅、免稅關(guān)于下列土地免征土地使用稅；國

4、家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；五、耕地占用稅耕地占用稅是關(guān)于占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個征收的一種稅。1、納稅人人。2、課稅關(guān)于象和征稅范圍3 年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視了耕地。3、稅率和適用稅率耕地占稅實行定額稅率。4、計稅依據(jù)收。5、減稅、免稅（1）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)則稅額減半征收。（2）免稅范圍：部隊軍事設(shè)施用地。鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地。炸藥庫用地。學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院、殯儀館、火葬場用地。上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從改變用途起補繳稅款。六、 土地增值稅土地增值稅是關(guān)于有償轉(zhuǎn)讓國

5、有土地使用權(quán)土地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收的一種稅。1、納稅人（以下簡稱轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。2、征稅范圍贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。3、課稅關(guān)于象和計稅依據(jù)土地增值稅和課稅關(guān)于象具有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的土地增值額。4、稅率和應(yīng)納稅額的計算土地增值稅實行四級超額累進稅率：50%30%。50%100%40%。100%200%50%。200%60%5、扣除項目取得土地使用權(quán)時所支付的金額；土地開發(fā)成本、費用；建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；七、 契稅權(quán)人征收的一種稅。1、納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)

6、屬、承受的單位和個人為納稅人。國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，囊括出售、贈予和交換；房屋買賣；房屋贈予；房屋交換。下列方式視為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付資建房方式承受土地、房屋權(quán)屬。2、課稅關(guān)于象契稅的征稅關(guān)于象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。3、稅率契稅的稅率為 3%-5%。4、計稅依據(jù)契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽署的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差價。5、減稅、免稅有下列為之一的

7、，減征、免征契稅：學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；城鎮(zhèn)職工，按規(guī)則第一次購買公有住房的，免征；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或免征。八、 營業(yè)稅、城市維持建設(shè)稅和教育費附加1一種稅。城市維持建設(shè)（以下簡稱城建稅育的一種特別目的稅。2、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%3、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，依照納稅人所在地的不同，稅率訣別規(guī)則為營業(yè)稅的 7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%。4、教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的 3%。5、

8、營業(yè)稅、城市建設(shè)維持稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。九、 企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅是關(guān)于企業(yè)一定期間（1 年）所得征收的一種稅。233%3 18%的稅率征收，關(guān)于年應(yīng)納稅所得額在 310 萬元的企業(yè)，暫按 27%的稅率征收所得稅。3、應(yīng)納稅所得額的公式為：應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度的收入總額準(zhǔn)予扣除項目的金額十、 印花稅1、印花稅是關(guān)于因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)限許可證照授受等行為而確立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。2、印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種關(guān)于一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬本等，都采用比例稅率。5合適的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。十一、房地產(chǎn)有關(guān)稅費的優(yōu)惠政策11999 8 1 日起，關(guān)于個人購買通住房，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；2征收契稅。35人所得稅。4、企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有用房；房管部門向居民出租私有住房等，暫免征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。5、關(guān)于個按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收， 房產(chǎn)稅暫減按 4%