1、專業(yè)收集精品文檔= = =成 功 的 會(huì) 展 策 劃 案 例第一章市場調(diào)查與分析第一節(jié)成都市商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀及其發(fā)展勢態(tài)分析一、成都市商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀如果說2002年是成都商業(yè)地產(chǎn)的 復(fù)蘇年，那么，2003年是真正的“商業(yè)地產(chǎn)高潮年”。從去年開始的轟轟烈烈的舊城改造運(yùn)動(dòng)，給成都的商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)帶來了空前的機(jī)遇。大量的商業(yè)用地投入市場，加之商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤，使很多具備資金實(shí)力的 開發(fā)商紛紛將目光投向高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與投資呈現(xiàn)出蓬 勃向上的發(fā)展之勢，成為目前成都房地產(chǎn)開發(fā)的一大增長點(diǎn)。今年，更是有多個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目推向市場，“天 府匯城”、“新城

2、市廣場”、“時(shí)代廣場”、“成都國際商城”等等。成都商業(yè)地產(chǎn)正在告別傳統(tǒng)小打小鬧的時(shí) 代，使得商業(yè)地產(chǎn)步入一個(gè)規(guī)?；推放苹l(fā)展的歷史時(shí)期，市場競爭非常激烈。二、供求狀況據(jù)相關(guān)資料顯 示，2003年1-6月成都市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資96.63億元，同比增長35.2% ；商品房施工面積1758.44萬平方 米，比去年同期增長27.0% ；商品房竣工面積263.93平方米，同比增長37.5%，其中商業(yè)營業(yè)房竣工面積11.6萬 平方米，價(jià)值1.91億元；商品房銷售面積260.77萬平方米，銷售金額54.29億元，其中商業(yè)用房銷售13.34萬平方 米。商業(yè)用房銷售大幅增長，說明我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正步入良

3、性循環(huán)。今年1-6月五城區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā) 生了根本性轉(zhuǎn)變，市場需求首次超過供給。市場供應(yīng)面積為350.64萬平方米，銷售面積為353.04萬平方米，供銷 比為0.993，供小于求這一狀況有力的證明了成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場強(qiáng)勁的需求動(dòng)力，可以看出，成都市房地產(chǎn) 業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的安全通道中。但相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，由于舊城改造力度的加大，市場競爭將更加激烈， 如果商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系得不到平衡，對(duì)開發(fā)商和投資者來講都有風(fēng)險(xiǎn)。三、價(jià)格走勢由于商業(yè)地產(chǎn)的競爭日趨專業(yè)收集精品文檔 = =激烈，大規(guī)模舊城改造帶動(dòng)了商業(yè)用房開發(fā)量的大幅度增力4同時(shí)投資者對(duì)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇越來越謹(jǐn) 慎，這些因素都

4、在一定程度上影響著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走勢。綜合來看，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了一定的下滑趨勢。 四、市場預(yù)測商業(yè)房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作影響至深。根據(jù)相關(guān)資料及我公司對(duì)2002年全年和 2003年上半年商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡研究，初步預(yù)測：A、在未來兩三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)隨著舊城改造 而持續(xù)升溫，市場供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增加，但銷售將趨于平穩(wěn)；B、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn) 變?yōu)橐环N新的市場形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場空間；C、傳統(tǒng)的商鋪，其形式與內(nèi)涵正在隨著市 場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)生變化。隨著商業(yè)環(huán)境的成熟和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。從獨(dú) 立的商鋪開

5、發(fā)上升到整體經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)的變化；D、外資零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)以及連鎖商業(yè) 的不斷涌入，將帶來一些新的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各類型超市、特色商業(yè) 街等形態(tài)，注定商業(yè)地產(chǎn)還將會(huì)繼續(xù)升溫，并成為今后房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)物業(yè)；E、“地產(chǎn)大鱷”與商業(yè)巨頭聯(lián) 盟的全新開發(fā)模式，除以規(guī)模形成核心競爭力外，品牌店、旗艦店、主力店、直銷點(diǎn)等相關(guān)商業(yè)運(yùn)營資源的整合 能力將不斷提升；F、“文化”將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素滲透到產(chǎn)品策劃與經(jīng)營過程中，“創(chuàng)新”將成為 商業(yè)地產(chǎn)營銷的主題；G、中、小投資者將成為投資客戶群體的主流；H、市場分工越來越細(xì)，各個(gè)環(huán)節(jié)

6、的專 業(yè)隊(duì)伍將加入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中。專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的代理公司將在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)揮越來越大 的作用。第二節(jié)區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域環(huán)境概況本項(xiàng)目位于金牛區(qū)，金牛區(qū)東連成華區(qū)，北接新都區(qū)，西南與 青羊區(qū)相接，東南與錦江區(qū)毗鄰，西北與鄲縣連界，本區(qū)域是成都市北大門的快速通道，擁有為西南地區(qū)最大的 客運(yùn)中心，連接成渝、寶成、成昆三條鐵路樞紐的成都火車北站。優(yōu)越的地理位置，使本區(qū)域成為成都市重要的專業(yè)收集精品文檔商貿(mào)和物資集散中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、娛樂業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，物資供銷網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，為發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)形式、 多種經(jīng)營方式、多種流通手段的商業(yè)和旅游業(yè)提供了良好的條件。該項(xiàng)目處于金牛區(qū)的商業(yè)、

7、政治、經(jīng)濟(jì)核心位 置，有著其它項(xiàng)目無法比擬的區(qū)域優(yōu)勢。二、消費(fèi)市場分析本區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展，百余座樓盤和上萬戶的固 定居住人群已使這一區(qū)域高度成熟。區(qū)域內(nèi)聚集了大量住宅小區(qū)：光榮片區(qū)、祥和苑小區(qū)、茗苑小區(qū)、交大片區(qū) 等和項(xiàng)目周邊的西南交通大學(xué)、成都師范學(xué)校、成都鐵路工程學(xué)校、樹德中學(xué)等多所大中專院校師生以及項(xiàng)目附 近中鐵二局集團(tuán)擁有的多家大型公司、集團(tuán)內(nèi)部人員共同構(gòu)成本區(qū)域強(qiáng)有力的消費(fèi)群體;加上成都國際會(huì)展中心 的強(qiáng)大影響力，輻射、吸引全國各地參展人員，每年數(shù)以億計(jì)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)更是激活這一區(qū)域內(nèi)各行業(yè)消費(fèi)的強(qiáng)大 動(dòng)力。區(qū)域內(nèi)的住宅社區(qū)雀起，聚集了巨大的消費(fèi)群體。會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)商圈發(fā)展諸多因素都對(duì)區(qū)

8、域的商業(yè)設(shè)施、 形態(tài)、配套等提出了更高的要求，而區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)目前基本上是以社區(qū)商鋪的形式出現(xiàn)，故商業(yè)業(yè)態(tài)急需調(diào) 整和完善。第三節(jié)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)相關(guān)物業(yè)調(diào)查分析項(xiàng)目隸屬金牛區(qū)，位于成都市西北部，與成都市的其它區(qū)域相 比，商業(yè)物業(yè)發(fā)展勢態(tài)相對(duì)滯后。項(xiàng)目附近只有成都國際會(huì)展中心、人民商場會(huì)展超市等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其 余商業(yè)物業(yè)都還是沿襲著老式的傳統(tǒng)商業(yè)格局一一沿街為市。成都國際會(huì)展中心是成都市人民政府的重點(diǎn)項(xiàng)目， 由美國加州集團(tuán)和成都市人民政府共同投資14億元人民幣建成。共占地150畝，總建筑面積達(dá)21萬平方米。擁有 2個(gè)大型室內(nèi)國際展館，總面積5.5萬平方米，可提供2400個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位，同時(shí)還

9、擁有1.3萬平方米的露天展場， 是集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的國際標(biāo)準(zhǔn)展館。據(jù)調(diào)查了解，成都每年成功舉辦全國 性或具有世界影響的展覽75個(gè)，每年凈展出面積為45萬平方米，觀眾人數(shù)達(dá)160余萬人。參觀展覽的人流潛在著 對(duì)吃、住、行、游、娛6大行業(yè)的巨大消費(fèi)需求，能為當(dāng)?shù)刎?cái)政至少增加100個(gè)億的收入。會(huì)展中心具有四個(gè)顯專業(yè)收集精品文檔 = =著特點(diǎn)：它是一個(gè)新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展前景；它是一個(gè)無污染的高效行業(yè)，投資收益率保持在20% 以上；它是一個(gè)帶動(dòng)作用很強(qiáng)的行業(yè)，可以發(fā)揮1 ： 9的乘數(shù)效益，即會(huì)展收益一塊錢，可以帶動(dòng)其它行業(yè)收益9 塊錢；它是一個(gè)人流集散地，有很

10、強(qiáng)的吸引力。因此，它不僅是成都市民關(guān)注的焦點(diǎn)，更是全省乃至全國關(guān)注的 焦點(diǎn)。人民商場會(huì)展超市坐落在會(huì)展中心內(nèi)，占會(huì)展中/&、3層共1.4萬平方米作為賣場。2層主要經(jīng)營服裝、手 機(jī)、小家電、超市；3層主要經(jīng)營電器類。由于該商場屬于老式傳統(tǒng)型商場，在規(guī)模、外觀、內(nèi)部環(huán)境、裝修設(shè) 施設(shè)備及貨物陳列和服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營理念都存在嚴(yán)重的不足，現(xiàn)階段已明顯不能滿足這一區(qū)域的消費(fèi)需求，已呈 現(xiàn)落伍之態(tài)。因此，該商場人氣稀少、經(jīng)營慘淡。商場與底層的服裝銷售區(qū)以店中店的形式出現(xiàn)，人氣顯然不足， 雖然增加了餐飲，但還是不能達(dá)到聚集人氣的目的。以目前消費(fèi)習(xí)慣來分析，現(xiàn)代消費(fèi)者喜歡在有購物環(huán)境、裝 修檔次較高、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)

11、越的地方消費(fèi)，更能增強(qiáng)消費(fèi)者的購物欲望，刺激消費(fèi)。人民商場會(huì)展超市的現(xiàn)狀與會(huì) 展中心整體規(guī)模極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重地影響了會(huì)展中心的形象，它必然將被其它大型商場所替代。第四節(jié)項(xiàng)目區(qū)域 市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析一、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況及租金價(jià)格分析1、經(jīng)營業(yè)態(tài)項(xiàng)目區(qū)域各類基礎(chǔ)配套和生活配套 設(shè)施齊備，金融、證券、政府相關(guān)職能部門等機(jī)構(gòu)環(huán)布四周，項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)除人商會(huì)展超市”夕卜基本都 以臨街鋪面的經(jīng)營方式為主?，F(xiàn)以包圍項(xiàng)目四周的四條路來作一個(gè)綜合經(jīng)營業(yè)態(tài)分析:沙灣路經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是以 餐飲、服裝、日雜百貨、鮮花店為主；為民路經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是以房屋中介公司、美容美發(fā)為主；金沙路主要是以 房屋中介、五金、日雜的經(jīng)

12、營業(yè)態(tài)為主。現(xiàn)為民路與金沙路交匯口正修建一休閑廣場，共占地畝，預(yù)計(jì)2004年 1月1日完工。目前，政府規(guī)劃的為民路將建設(shè)成商業(yè)步行街，以后將取締車輛行駛；光榮北路經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是以 百貨小超市、五金、房屋中介公司為主。綜合四條道路經(jīng)營業(yè)態(tài)，我們得出下圖：該項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)營業(yè)態(tài)：個(gè)人收集了溫度哦精品文檔供大家學(xué)習(xí) 專業(yè)收集精品文檔 = = =服飾35%、餐飲30%、百貨15%、五金10%、其它10%。2、項(xiàng)目區(qū)域市場租金價(jià)格分析：街道名稱最高價(jià)最 低價(jià)沙灣路350元加100元加會(huì)展中心（底層）300元加70元何金沙路120元加60元加為民路80元/ m2 40元/田2光榮北路100元/田2 40

13、元/田2通過對(duì)項(xiàng)目周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金價(jià)位的調(diào)查分析后，我們得知項(xiàng)目周邊 商業(yè)形態(tài)較傳統(tǒng)、原始；商鋪出租率高因8%，出租率較高，空置率很低，商業(yè)經(jīng)營氛圍濃厚，區(qū)域商鋪的租金 可為本案營銷定價(jià)作市場參考，這些都為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了有力的市場依據(jù)。第五節(jié)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃發(fā)展金 牛區(qū)委、區(qū)政府下屬的成都國際會(huì)展商務(wù)建設(shè)開發(fā)有限公司，已經(jīng)對(duì)會(huì)展商務(wù)圈的建設(shè)作出了詳細(xì)的規(guī)劃。金牛 區(qū)所作的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃，將以會(huì)展中心為依托，以會(huì)展產(chǎn)業(yè)為龍頭，吸引營銷、保險(xiǎn)、金融、電信、信息咨詢 等機(jī)構(gòu)和國際知名企業(yè)入駐，成為名牌公司匯集、知識(shí)信息資本密集、具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域。按 照金牛區(qū)提交給市政府的規(guī)劃方案

14、：會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈將以會(huì)展中心為中軸，東至金沙路，西接二環(huán)路，北到沙灣路， 總占地面積約430余畝。金牛區(qū)還建議，將營門口立交橋沿二環(huán)路至沙灣路口約800米長的路段，等距離平行向 外延伸至交大附小區(qū)域，納入會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈控制性規(guī)劃的范圍。目前，會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)已投入2億元資金進(jìn)行拆遷， 預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)目標(biāo)。今后經(jīng)濟(jì)圈將由五大板塊組成：商業(yè)綜合區(qū)一一大型商場、商業(yè)樓、辦 公樓，占地47畝；會(huì)議展覽區(qū)一一由原成都國際會(huì)展中心和擴(kuò)建展覽館組成，占地33畝；商務(wù)辦公區(qū)一一商務(wù)、 辦公、商場、餐飲娛樂和專賣店，占地72畝；商務(wù)住宅區(qū)一一公寓、住宅、學(xué)校，占地36畝；市政配套區(qū)一一 商務(wù)樓、地下停車場

15、、綠化廣場等等，占地6畝。如此龐大的現(xiàn)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈在西部是絕無僅有的，它最少要輻 射300萬人的工作、居住、消費(fèi)的范圍。專業(yè)收集精品文檔= = =第二章 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析第一節(jié)初步運(yùn)作思路的提出縱觀整個(gè)成都市的商業(yè)物業(yè)，不同的商業(yè)樓盤競相開發(fā)，形成了百家爭鳴、百花齊 放的局面，業(yè)內(nèi)稱2003年是成都的商業(yè)地產(chǎn)年，市場競爭異常激烈。但大多數(shù)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、推廣手段都日 趨同質(zhì)化，沒有自己的特色和個(gè)性，欠缺物業(yè)自身價(jià)值的支撐點(diǎn)，缺少新理念的支持，從而難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展， 無法給投資者足夠的投資信心。這種市場現(xiàn)狀對(duì)本案來說，既是一種挑戰(zhàn)，又是一次機(jī)遇。通過我公司對(duì)本案區(qū) 域環(huán)境和市場狀況的初步了

16、解，本案處于會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，而會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一個(gè)附加值很高的新興產(chǎn)業(yè)。目前，區(qū)域 內(nèi)只有人民商場，會(huì)展超市這一稍大的商業(yè)賣場，該商場無論從產(chǎn)品、經(jīng)營、規(guī)劃、品牌和管理等方面都已明顯 落后。因此，本案商場的崛起，是具有替代并成為該商圈領(lǐng)頭羊的重要作用，本項(xiàng)目的運(yùn)作思路應(yīng)是依托于會(huì)展 經(jīng)濟(jì)，充分利用會(huì)展經(jīng)濟(jì)的連動(dòng)效應(yīng)，創(chuàng)造出符合會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的產(chǎn)權(quán)式品牌綜合商場。本案處于會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈 中心地帶，已具備良好的市場環(huán)境，其強(qiáng)勢的市場資源是本案運(yùn)作必須進(jìn)行有效利用的優(yōu)勢，將其區(qū)域價(jià)值在本 案個(gè)案上進(jìn)行有效疊加，將其未來升值空間及商業(yè)價(jià)值得以充分利用，最大化地創(chuàng)造出項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。如 何整合資源、創(chuàng)新營銷、準(zhǔn)

17、確有效的將項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、經(jīng)營定位、銷售定位有機(jī)結(jié)合，使本案在市場競爭中脫 穎而出，獲得投資者青睞、市場認(rèn)同，獲得良好的銷售業(yè)績，便是本案營銷操作思路的核心和終極目的。第二 節(jié)具體策劃思路一、本案價(jià)值的超越本項(xiàng)目運(yùn)作要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)層面的超越：第一層面的超越為：超越常規(guī)性價(jià)值 和投資價(jià)值（產(chǎn)品功能價(jià)值的超越）第二層面的超越為：象征性、標(biāo)志性的附加價(jià)值（內(nèi)涵及靈魂性的超越。 本案的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅要超越第一層面的核心價(jià)值，還要達(dá)到具備第二層面的核心價(jià)值，即本案不單單是滿足于一 專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔個(gè)常規(guī)性的物業(yè)，而是應(yīng)達(dá)到具有區(qū)域代表性的商業(yè)物業(yè)，使本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭。二、本案經(jīng)營定位一一

18、綜合性品牌百貨商場綜合商場是圍繞著某多種類別商品展開的終端服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識(shí)。這種商 場將不同種類的商品集中起來，比較容易塑造出商場的個(gè)性，加上經(jīng)營商自身的經(jīng)驗(yàn)和品牌，給消費(fèi)者提供一種 舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，就一定能增加顧客的購物興趣和欲望。綜合商場以區(qū)域人口為主要消費(fèi) 對(duì)象，客流量是它的生命線。綜合性商場的客源是由購物、休閑、旅游三部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但 由于休閑、旅游者也存在即興購物。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升。綜合商場不僅要配以齊全的商品種類，完 善的設(shè)施，上乘的服務(wù)，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動(dòng)場所。顧客既可在里面購物、就餐、游樂，也可消

19、 除顧客的疲勞，延長顧客的停留時(shí)間，增加商場的營業(yè)額。三、產(chǎn)權(quán)式綜合商場運(yùn)作核心所謂產(chǎn)權(quán)式綜合商場 的經(jīng)營理念，也就是三權(quán)分離的原則，是開發(fā)商通過對(duì)其所開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，獲取合理的開發(fā)利潤；而 產(chǎn)權(quán)擁有者（投資者）在一定時(shí)間內(nèi)（5年、10年、15年或20年）只是一種純投資行為，通過購買物業(yè)的產(chǎn)權(quán)， 再將其租賃給經(jīng)營管理者，而獲得相對(duì)長期穩(wěn)定的回報(bào)，經(jīng)過經(jīng)營者的潛心經(jīng)營，逐漸增加物業(yè)的附加值，隨時(shí) 間的推移而逐漸擴(kuò)大物業(yè)的價(jià)值空間；經(jīng)營者則利用物業(yè)的各種優(yōu)勢和經(jīng)營者自身專業(yè)的經(jīng)營理念，通過購物中 心的經(jīng)營運(yùn)作，獲取豐厚的經(jīng)營利潤。這種將三者的共同利益集中在同一物業(yè)上，以不同方式完成各自的參

20、與過 程，將三者的利益共同點(diǎn)以營銷的形式形成一個(gè)完美的組合，從而實(shí)現(xiàn)各自利益的過程即為“產(chǎn)權(quán)式商場，運(yùn)作 模式。四、具體操作辦法（1 X首先引入一家知名品牌的經(jīng)營商在該物業(yè)內(nèi)開展經(jīng)營活動(dòng)，其物業(yè)主要是通過 租賃的方式讓經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)一的經(jīng)營管理，經(jīng)營者只面對(duì)開發(fā)商（或借用其品牌，由另外的經(jīng)營管理公司負(fù) 責(zé)招商、管理。（2 X開發(fā)商將已租賃出去的物業(yè)分零銷售給若干個(gè)投資者，通過分零銷售的方式來回收投資和專業(yè)收集精品文檔= = =實(shí)現(xiàn)其開發(fā)利潤。（3、作為投資者來說，在一定時(shí)間內(nèi)只擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)并將自己購買部份的物業(yè)由經(jīng)營管理 公司統(tǒng)一租賃給經(jīng)營商，從經(jīng)營商所付給的物業(yè)租金中來回收投資和獲取相對(duì)

21、長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。在經(jīng)營商的 租賃期限滿以后才能真正擁有已經(jīng)增值的物業(yè)。在本項(xiàng)目的營銷運(yùn)作上可以采用該策略：首先引進(jìn)一家具有較高 知名度的品牌經(jīng)營商作為本物業(yè)的主體，來完成對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)營管理，并負(fù)責(zé)對(duì)商場的經(jīng)營活動(dòng)統(tǒng)一運(yùn)作。將 本項(xiàng)目的永久性產(chǎn)權(quán)分零銷售給若干個(gè)投資者，將從經(jīng)營商那里收取的租金作為投資者的回報(bào)返還給投資者，并 在回報(bào)比例和方式上創(chuàng)新，以體現(xiàn)本案的保障性和穩(wěn)定性；從售房資金中預(yù)留專用回報(bào)基金（風(fēng)險(xiǎn)基金），用于 彌補(bǔ)經(jīng)營收益不足支付投資回報(bào)或出現(xiàn)一些意外和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的專項(xiàng)開支?！爱a(chǎn)權(quán)式商場”運(yùn)作成功的核心關(guān)鍵在 于該物業(yè)前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌經(jīng)營商家，將直接影響到該

22、物業(yè)下一步工作湍一一銷售定 位，對(duì)整個(gè)物業(yè)的運(yùn)作成敗至關(guān)重要。因此，我們必須對(duì)成都各大主要主力經(jīng)營商進(jìn)行深入的調(diào)查分析，并從中 借鑒、發(fā)現(xiàn)本案的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位。第三節(jié)我們對(duì)成都市零售店發(fā)展經(jīng)營消費(fèi)趨勢分析一、對(duì)成都市零售商場的 分析百盛北京華聯(lián)伊藤洋華堂家樂福好又多普爾斯馬特本地人與外地人消費(fèi)比例60 ：40 55 ：45 50 ：50 80 : 20 90 : 10 90： 10消費(fèi)檔次中高檔中檔中高檔中檔大眾中高檔階層白領(lǐng)工薪白領(lǐng)不受局限性階層各 消費(fèi)群都有大眾消費(fèi)群體會(huì)員卡消費(fèi)屬成功人士經(jīng)營狀況 良好好良好良好好較好經(jīng)營面積（的） 20000-40000 20000-50000 20000

23、-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000人口覆蓋率（萬人）100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100二、品牌商場對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢充滿信心的依據(jù)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持零 售業(yè)發(fā)展2、各零售商差異化的市場定位（錯(cuò)位經(jīng)營），能吸引區(qū)域內(nèi)不同層次的消費(fèi)者3、各零售商對(duì)所處區(qū) 域消費(fèi)人口情況的深入了解4、各零售商搶先占領(lǐng)了良好的地理位置5、各零售商良好的管理體制三、對(duì)上述商專業(yè)收集精品文檔場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布的數(shù)表詳細(xì)分析可以看出，在地上1F ,以選擇性較強(qiáng)的、高利潤的珠寶、皮具類和化妝品類經(jīng) 營為主要業(yè)種。2F、3F應(yīng)以女性男性服

24、飾類經(jīng)營為主的樓層4F應(yīng)以家電經(jīng)營為主的樓層、附帶居家用品四、 對(duì)本項(xiàng)目裙樓部分的經(jīng)營建議通過對(duì)上述商業(yè)物業(yè)的詳細(xì)分析建議本項(xiàng)目裙樓部分應(yīng)定位成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的高檔 品牌百貨商場；該商場內(nèi)部的經(jīng)營分布定位大致如下：樓層經(jīng)營定位經(jīng)營種類地下一層小型超市熟 食、副食、水產(chǎn)、冷凍食品、糧果糕點(diǎn)、洗滌用品、生活用品地面一層品牌百貨商城化妝品、金銀珠寶、精美 箱包、妝飾用品皮具、鐘表、男女皮鞋地面二層品牌男裝、童裝、兒童玩具、各種品牌內(nèi)衣、男士服裝、洋快 餐、地面四層床上用品、居室用品、家庭飾品、廚具、餐具、辦公用品、新潮家電、體育用品第三章項(xiàng)目可 行性分析第一節(jié)項(xiàng)目概要項(xiàng)目位于成都市沙灣路6號(hào)地塊，三面臨街，屬于成都市會(huì)展商業(yè)區(qū)。地塊與沙灣路 相鄰，與金牛區(qū)人民政府相對(duì)應(yīng)，距成都市國際會(huì)展中心一路之。一一背靠金沙路高尚住宅小區(qū)“