1、*抵押貸款所涉及的分?jǐn)偼恋爻鲎屖褂脵?quán)價(jià)格評(píng)估 第3頁估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號(hào) 電話：*土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱：*抵押貸款所涉及的分?jǐn)偼恋爻鲎屖褂脵?quán)價(jià)格評(píng)估(哈爾濱市)受托估價(jià)單位：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：(哈)*(2011)(估)字第*號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：(哈)*(2011)(技)字第*號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：2011年8月30日關(guān)鍵詞：哈爾濱市抵押貸款哈爾濱*土地估價(jià)有限公司2011年土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：*抵押貸款所涉及的分?jǐn)偼恋爻鲎屖褂脵?quán)價(jià)格評(píng)估(哈爾濱市)二、委托估價(jià)方：1、委

2、托方：*2、聯(lián)系電話：*三、受托估價(jià)方：1、估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司 2、地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號(hào) 3、執(zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)4、有效期限：2016年6月30日（每五年換發(fā)）5、注 冊(cè) 號(hào)：A2011* 6、法人代表：*7、聯(lián) 系 人：* 8、聯(lián)系電話：(0451)*四、估價(jià)目的：本次評(píng)估*使用的位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)五、估價(jià)依據(jù)1、全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件、中華人民共和國(guó)物權(quán)法；、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；、中華人民共和國(guó)土地管理法；、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民

3、共和國(guó)國(guó)務(wù)院第55號(hào)令）；、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2001）；2、地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件、哈爾濱市人民政府文件哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知（哈政發(fā)200917號(hào)）。、哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整技術(shù)報(bào)告(2008年6月)。3、由委托方提供的有關(guān)資料；（1）國(guó)有土地使用證；（2）房屋所有權(quán)證；4、受托方原已掌握資料和經(jīng)當(dāng)?shù)卣{(diào)查及現(xiàn)場(chǎng)察勘取得的材料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日：2011年8月18日七、估價(jià)日期：2011年8月18日至2011年8月30日八、地價(jià)定義估價(jià)對(duì)象為位于1-2層的商業(yè)用房分?jǐn)偼恋?，估價(jià)對(duì)象登記用

4、途為商業(yè)用地，本次估價(jià)將估價(jià)對(duì)象用途設(shè)定為商業(yè)用地；宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、供電、供水、排水、供暖、供氣和通訊）條件，宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平”（供電、供水、排水、供暖、通訊和場(chǎng)地平整）條件。本次評(píng)估土地全部為房屋占地，其對(duì)應(yīng)的地上房屋已進(jìn)行抵押評(píng)估，估價(jià)對(duì)象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用已包含在房屋價(jià)值中，因此，本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投入對(duì)地價(jià)的影響，故本次評(píng)估界定的土地開發(fā)程度指宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。本次評(píng)估的土地價(jià)格定義為宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日2011年8月18日達(dá)到估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度下，即宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備上述“七通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整、現(xiàn)狀容積

5、率為8.00、現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定國(guó)有商業(yè)用地32.05年期出讓土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果：（貨幣種類及單位：人民幣元）經(jīng)評(píng)估，得出*使用的位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)的分?jǐn)偯娣e為176.2平方米的國(guó)有出讓土地在估價(jià)基準(zhǔn)日2011年8月18日，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、供電、供水、排水、供暖、供氣和通訊）、宗地內(nèi)場(chǎng)地平整、現(xiàn)狀容積率為8.00，現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定國(guó)有商業(yè)用地32.05年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：（1）估價(jià)對(duì)象單價(jià)：8537元/平方米（2）樓面地價(jià)：1067元/平方米（3）估價(jià)對(duì)象總地價(jià)：150.42萬元總地價(jià)大寫：= 1504200 * CHINESENU

6、M2壹佰伍拾萬零肆仟貳佰元整評(píng)估結(jié)果詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表（表1）第6頁 估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號(hào) 電話：*土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用者土地證書號(hào)估價(jià)對(duì)象位置估價(jià)基準(zhǔn)日的登記用途容積率估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期面積(平方米)單位面積地價(jià)(元/平方米)樓面地價(jià)(元/平方米)總地價(jià)(萬元)*哈國(guó)用(2006)第*號(hào)哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)商業(yè)商業(yè)8.00宗地外“七通”、宗地內(nèi)“五通一平”宗地外“七通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整32.05176.285371067150.42 一、 上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條

7、件：1.土地權(quán)利限制：上述土地估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的是在剩余年期內(nèi)具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。依據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證，至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象無抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件eq oac(,1)宗地外： 周圍道路狀況：宗地臨主干道-城鄉(xiāng)路，距對(duì)外交通站點(diǎn)（哈爾濱火車站）約6.6公里。供電狀況：宗地利用市政電力供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95% 供水狀況：宗地利用市政供水供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95%排水狀況：宗地利用市政排水供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95% 供暖狀況：宗地利用市政供暖設(shè)施，保證率大于95% 通訊狀況：宗地利用市政電訊設(shè)施，保證率大于95% 供氣狀況：宗地利用市政煤氣供應(yīng)設(shè)施，

8、保證率大于95%eq oac(,2)宗地內(nèi)設(shè)定為場(chǎng)地平整條件。3.規(guī)劃限制條件：規(guī)劃對(duì)該區(qū)域有一般限制，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的建筑高度、密度、建筑外形等均有一般限制。4.影響土地價(jià)格的其它限定條件：無。估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司二一一年八月三十日第54頁估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號(hào) 電話：*十、需要特殊說明的事項(xiàng)1、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件（1）前提條件：（2）假設(shè)條件本評(píng)估報(bào)告是在評(píng)估基準(zhǔn)日,依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策評(píng)估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價(jià)格。本次估價(jià)以估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察之日設(shè)定為估價(jià)基準(zhǔn)日，基準(zhǔn)日設(shè)定為2011年8月18日。估價(jià)對(duì)象登記用途為商業(yè)用地，本次估

9、價(jià)將估價(jià)對(duì)象用途設(shè)定為商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象使用權(quán)類型為出讓，根據(jù)國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)終止日期為2043年9月6日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余使用年期為32.05年，故本次評(píng)估設(shè)定土地使用年期為32.05年。、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第55號(hào)令）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2001）、哈爾濱市人民政府文件哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)

10、的通知（哈政發(fā)200917號(hào)）、哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整技術(shù)報(bào)告(2008年6月)等文件。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（2）本評(píng)估報(bào)告是為本報(bào)告中所陳述評(píng)估目的提供價(jià)格參考。如果改變?cè)u(píng)估目的，本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果無效，地價(jià)應(yīng)另行評(píng)估。（3）本評(píng)估報(bào)告分為土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告兩種格式。土地估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)結(jié)果提供給委托方，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方，由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。（4）本評(píng)估的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)告提交日期起有效期為六個(gè)月，即自報(bào)告提交日期至2012年2月29日內(nèi)本報(bào)告有效。（5）本評(píng)估報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有

11、，哈爾濱*土地估價(jià)有限公司對(duì)本估價(jià)報(bào)告有解釋權(quán)。（6）本報(bào)告除報(bào)有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對(duì)方同意，不得以任何方式對(duì)外公開、發(fā)表或提供給第三方，以為對(duì)方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（7）本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。3、需要特殊說明的事項(xiàng)（1）有關(guān)資料來源本次估價(jià)所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來源于由委托方提供的國(guó)有土地使用證復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、委托方現(xiàn)場(chǎng)指證與說明以及估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察的調(diào)查材料。哈爾濱*土地估價(jià)有限公司估價(jià)師于估價(jià)基準(zhǔn)日到現(xiàn)場(chǎng)勘察并收集相關(guān)資料，并由委托方對(duì)其提供資料的有效性、準(zhǔn)確性和來源的合法性等相關(guān)問題

12、負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。受托方只對(duì)評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)問題及估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)。土地區(qū)位條件、地產(chǎn)資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，在估價(jià)結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)生調(diào)整，或地價(jià)指數(shù)、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式（現(xiàn)狀用途、設(shè)定用途、現(xiàn)狀容積率等）、土地開發(fā)狀況（實(shí)際開發(fā)程度、估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度)、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，將對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。此時(shí)，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（3）估價(jià)對(duì)象的特

13、殊性、估價(jià)中未考慮的因素：無。（4）其它需要特殊說明的問題：本次評(píng)估土地全部為房屋占地，其對(duì)應(yīng)的地上房屋已進(jìn)行抵押評(píng)估，本次評(píng)估的土地價(jià)值已包含在房屋價(jià)值中。十一、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名資格證書號(hào)發(fā) 證 機(jī) 關(guān)估價(jià)師簽名*國(guó)土資源部*國(guó)土資源部參與估價(jià)人員：十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：哈爾濱*土地估價(jià)有限公司 （公章）估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： 二一一年八月三十日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述估價(jià)對(duì)象來源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象為位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)的一套商業(yè)用房分?jǐn)偼恋兀?以購買方式取得估價(jià)對(duì)象的出讓土地使用權(quán)。1、估價(jià)對(duì)象土地登記狀況：國(guó)有土地使用證號(hào)：哈國(guó)用(

14、*)第*號(hào)估價(jià)基準(zhǔn)日土地使用者：*宗地位置：哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)地號(hào)：1-17-3-302圖號(hào)：201.20-292.00 201.60-292.25登記用途：商業(yè)用地土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)終止日期：2043年9月6日土地面積：176.2平方米，全部為分?jǐn)偼恋孛娣e。估價(jià)對(duì)象所在整宗地四至：估價(jià)對(duì)象所在整宗地東側(cè)臨城鄉(xiāng)路，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)均鄰居民區(qū)。估價(jià)對(duì)象平面位置：估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的商業(yè)用房位于整棟建筑物的1-2層，臨主干道-城鄉(xiāng)路。記事欄：無。登記時(shí)間：2006年9月18日土地級(jí)別：五級(jí)商業(yè)用地2、土地權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象為城市國(guó)有土地，*以購買方式取得估價(jià)對(duì)象的出讓土地使

15、用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期為2043年9月9日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，設(shè)定剩余使用年期為32.05年，依據(jù)國(guó)有土地使用證，至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象無抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，全部估價(jià)對(duì)象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。3、現(xiàn)狀土地利用狀況二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素哈爾濱市位于黑龍江省中南部、松花江中游，東經(jīng)12542至13010，北緯4404至4640之間，是黑龍江省省會(huì)和我國(guó)東北北部最大的中心城市。全市轄有道里、道外、南崗、香坊、平房、松北、呼蘭、阿城等8個(gè)行政區(qū)和雙城市、五常市、尚志市、巴彥縣、賓縣、方正縣、依蘭縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣等10個(gè)縣（市）?？偯娣e5.31萬平方公里，至2

16、009年末戶籍總?cè)丝?91.59萬人，其中哈爾濱市區(qū)面積7086平方公里，人口477.01萬人。哈爾濱氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L(fēng)氣候，冬長(zhǎng)嚴(yán)寒多雪，夏短涼爽宜人，是著名的平原避暑大城市。全年平均氣溫3.6，最冷月（一月）平均氣溫-18.8，最熱月（七月）平均氣溫23，全年降水487毫米，無霜期141天，素有“冰城”之稱。哈爾濱市（指中心城區(qū)）的形成歷史較短，作為一座現(xiàn)代城市是隨著1898年中東鐵路的修建而崛起的，至今只有110年左右的歷史。哈爾濱是我國(guó)最早建有鐵路的地區(qū)之一，如今已形成以鐵路運(yùn)輸為主體，鐵路、公路、水運(yùn)、航空等多種運(yùn)輸方式相結(jié)合的立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。哈爾濱是解放后逐步建立起來的東北老工業(yè)基

17、地之一，工業(yè)門類齊全，已形成機(jī)電、汽車、化工、醫(yī)藥、食品、紡織、建材等為主體的工業(yè)體系，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚。改革開放30年以來，特別是近年中央提出振興東北老工業(yè)基地發(fā)展戰(zhàn)略后，哈爾濱市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)、快速、健康發(fā)展，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進(jìn)一步增強(qiáng)，工業(yè)整體素質(zhì)得到較大提高，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2010年，初步測(cè)算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3665.9億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.0%。其中2010年一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2009年的12.6：36.2：51.2調(diào)整為11.3：37.8：50.9，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于合理，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。哈爾濱的公路運(yùn)輸事業(yè)發(fā)展迅速，哈爾濱市地鐵一期工程、松浦大橋、城

18、市堤防升級(jí)達(dá)標(biāo)等重點(diǎn)工程進(jìn)展順利；全年升級(jí)改造道路91條；完成道路維修563條、橋梁維修125座；公交編碼線路187條，公交運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度685.1公里。全年新增公交車輛162輛，更新公交車輛856輛，公交車運(yùn)營(yíng)車輛達(dá)5009輛。公共交通客運(yùn)量10.6億人次，比上年增長(zhǎng)1.0%。2010年，全年完成貨物運(yùn)輸總量10128.9萬噸，比上年增長(zhǎng)8.1%。城市公用事業(yè)服務(wù)進(jìn)一步加強(qiáng)，2010年，哈爾濱市實(shí)施道里集中供熱三期、西南部集中供熱、濱江熱電、煤五集中供熱、哈東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集中供熱、華能擴(kuò)建、松北萬寶熱電等一批大項(xiàng)目，新增集中供熱面積5975萬平方米，使城市集中供熱普及率提高到83.4%。隨著市

19、政建設(shè)的日趨完善，市內(nèi)大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)“六通”（通路、供電、供水、排水、供氣和通訊），局部“七通”（加集中供熱）。隨著群力新區(qū)、哈西新區(qū)（西客站地區(qū)）、松北新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)以及舊城區(qū)棚戶區(qū)改造、居民庭院改造工程和重點(diǎn)商務(wù)區(qū)綜合整治改造工程的全面鋪開，不僅改善了城市環(huán)境，提高了城市文化氛圍，而且有力地推動(dòng)了全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，極大地改善了這些地區(qū)的區(qū)位條件和投資環(huán)境。為貫徹落實(shí)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）精神，2008年哈市組織測(cè)算了新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，并于2009年10月正式發(fā)布實(shí)施。與原基準(zhǔn)地價(jià)相比，哈市地價(jià)內(nèi)涵發(fā)生了較大變化，新的基準(zhǔn)地價(jià)反映了城鎮(zhèn)國(guó)有土地完

20、整使用權(quán)價(jià)格水平，體現(xiàn)出了土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。伴隨著新基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)施，全市地價(jià)整體水平有了明顯的提高，土地資產(chǎn)價(jià)值得到進(jìn)一步顯化。2011年初，國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)土資源部連續(xù)下發(fā)了三個(gè)文件（國(guó)辦發(fā)【2011】1號(hào)、國(guó)土資電發(fā)【2011】12號(hào)、國(guó)土資發(fā)【2011】2號(hào)），要求各級(jí)政府有關(guān)部門做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)管、確保不出現(xiàn)住宅高價(jià)地。為貫徹落實(shí)上述文件精神，哈爾濱市已出臺(tái)關(guān)于我市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛出讓底價(jià)確定等有關(guān)問題的通知，確保我市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛出讓成交總價(jià)或單價(jià)不再出現(xiàn)歷史新高。因此，經(jīng)營(yíng)性土地（大部分為商業(yè)和居住用地）出讓價(jià)格在未來一段時(shí)期內(nèi)可能維持

21、現(xiàn)階段水平。由于先前的工業(yè)用地最低限價(jià)政策已經(jīng)使工業(yè)用地的土地價(jià)格有大幅提高，未來一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)用地的價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)。在稅收方面，與土地相關(guān)的各項(xiàng)稅收標(biāo)準(zhǔn)均將隨著新基準(zhǔn)地價(jià)的更新而進(jìn)行調(diào)整，但由于稅率不發(fā)生變化，對(duì)地價(jià)影響總體不大。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指委估宗地所在城鎮(zhèn)對(duì)地價(jià)有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。經(jīng)估價(jià)人員對(duì)以上影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格區(qū)域因素的綜合分析，估價(jià)對(duì)象所處哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)。該區(qū)域土地利用以商住用地為主，目前已形成較成熟商業(yè)氛圍，有部分商業(yè)、

22、企業(yè)入駐；區(qū)域內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“七通”，且設(shè)施較新、保證率較強(qiáng)；區(qū)域內(nèi)有主、次干道分布，總體交通狀況一般，估價(jià)對(duì)象臨主干道-城鄉(xiāng)路，距公交站點(diǎn)和對(duì)外交通站點(diǎn)距離均較適宜。綜上所述，由于估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域上述地價(jià)影響因素條件均較好，等同于哈市同級(jí)別土地的一般狀況，總體上將會(huì)對(duì)待估宗地土地價(jià)格水平產(chǎn)生一定的影響，是決定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的重要基礎(chǔ)。1、區(qū)域概況：估價(jià)對(duì)象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)，該區(qū)域土地級(jí)別為五級(jí)商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于哈爾濱市道里區(qū)北部，區(qū)域整體環(huán)境好，適宜居住。區(qū)域內(nèi)目前有多個(gè)住宅小區(qū)，如三精家園、祥泰人家、溪畔家園、都市秀景等，人文居住環(huán)境好。區(qū)域所臨的城鄉(xiāng)

23、路是城市主干道之一，直接通往機(jī)場(chǎng)高速公路，是通往外界的主要道路。區(qū)域內(nèi)部的埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等路況好，基本保證區(qū)域內(nèi)道路暢通，日后隨著周邊地區(qū)的棚戶區(qū)改造，待估宗地周圍將會(huì)形成較大規(guī)模的商住用地。目前，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達(dá)到“七通”，通路、供電、供水、排水、供氣、供暖和通訊條件，綜合保證率大于95%，有效地滿足了區(qū)域內(nèi)居民的生活需要。2、商業(yè)繁華度估價(jià)對(duì)象臨近街區(qū)級(jí)商服中心職工街麥德龍超市商服中心，估價(jià)對(duì)象位于商服中心內(nèi)部。3、交通條件（1）對(duì)外交通狀況區(qū)域內(nèi)有城鄉(xiāng)路、埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等多條城市交通干道。宗地所在區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)、道路通暢。估價(jià)對(duì)象臨主干道-城鄉(xiāng)路，距對(duì)外交通站點(diǎn)（哈爾

24、濱火車站）約6.6公里。（2）公共交通狀況附近共有2條公交線路，分別是59、78路，宗地距各公交站點(diǎn)平均距離約350米。4、基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（通路、供電、供水、排水、供氣、供暖和通訊）條件，均為市政統(tǒng)一配套設(shè)施。綜合保證率大于95?；A(chǔ)設(shè)施具體狀況如下：（1）道路道路是構(gòu)成城市交通的主體之一，是聯(lián)系城市各部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的主渠道。區(qū)域內(nèi)有城鄉(xiāng)路、埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等多條城市交通干道，估價(jià)對(duì)象臨主干道-城鄉(xiāng)路，道路保證率大于95%。（2）供電狀況由市政供電網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供電，主要由地方自建的熱電廠，如哈三電廠、哈熱電廠、哈發(fā)電廠等配套供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)供電為雙回路，

25、現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活用電需要，供電保證率大于95%。（3）供水狀況由市政供水管網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供水。哈爾濱市區(qū)市政供水主要來自磨盤山水庫。全市市政供水量達(dá)2114.3581萬立方米，平均日供水量達(dá)78.03萬立方米，供水能力為87萬立方米/日，綜合生活用水指標(biāo)152升/人日，每日實(shí)際人均用水量183升。全市供水普及率為85.45%。城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，供水管網(wǎng)總長(zhǎng)度987公里。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施基本上能滿足生產(chǎn)、生活用水需要，供水保證率大于95%。（4）排水狀況區(qū)域內(nèi)排水以合流式為主，即區(qū)域內(nèi)雨水、污水均排入市政排水管網(wǎng)。哈市現(xiàn)有已竣工的污水處理廠1座文昌污水處理廠，規(guī)劃

26、污水處理能力16萬立方米/日。全市排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，按市區(qū)地勢(shì)條件，共劃分為四個(gè)排水區(qū)，即沿江排水區(qū)、馬家溝排水區(qū)、何家溝排水區(qū)和阿什河（信義溝）排水區(qū)。各排水區(qū)管網(wǎng)呈輻射狀分布，并建有排污泵站，排水通暢。待估宗地區(qū)域內(nèi)排水保證率大于95%。（5）供氣狀況由市政供氣管網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供氣。供氣種類為天然氣，供應(yīng)來源主要為大慶天然氣，現(xiàn)有的供氣設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活用氣的需要，供氣保證率大于95%。（6）供暖狀況區(qū)域內(nèi)供暖由熱電廠統(tǒng)一提供，能夠滿足生產(chǎn)和生活的需要，保證率大于95%。（7）通訊狀況區(qū)域內(nèi)全部為程控通訊，與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，現(xiàn)有電訊設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活通訊需要，線路暢通，

27、保證率大于95%。5、環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)的土地利用類型主要為商住混合用地，綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)屬中污染區(qū)，該區(qū)域處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。6、規(guī)劃限制城市規(guī)劃宗地所在區(qū)域有一般限制。（三）個(gè)別因素個(gè)別因素是指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。經(jīng)哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)區(qū)域中，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別條件總體好于區(qū)域內(nèi)各宗地的平均水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)將產(chǎn)生一定的積極影響。1、宗地位置估價(jià)對(duì)象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)。2、宗地地形、形狀估價(jià)對(duì)象地形平坦，分?jǐn)偼恋?，無具體形狀，形狀不修正，視為一般。

28、3、工程地質(zhì)條件評(píng)價(jià)根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評(píng)價(jià)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地質(zhì)狀況屬較好建筑場(chǎng)地。4、估價(jià)對(duì)象臨街狀況及臨街寬度、進(jìn)深及深寬比由于估價(jià)對(duì)象為分?jǐn)偼恋?，故本次評(píng)估以該宗地所對(duì)應(yīng)的地上建筑物臨街狀況、寬度及深寬比來確定估價(jià)對(duì)象土地的相應(yīng)取值。估價(jià)對(duì)象臨主干道-城鄉(xiāng)路，臨街寬度約15米，深寬比約為0.73。5、估價(jià)對(duì)象用途及容積率估價(jià)對(duì)象登記用途為商業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定為商業(yè)用地，現(xiàn)狀容積率為8.00。6、宗地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)宗地內(nèi)配套程度達(dá)到“五通一平”（供電、供水、排水、供暖、通訊及場(chǎng)地平整條件），其中：供電：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；供水：連接市政管網(wǎng)，保證率95%

29、以上；排水：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；通訊：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；供暖：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；宗地內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整。第三部分 土 地 估 價(jià)一、估價(jià)原則二、估價(jià)方法與估價(jià)過程表4哈爾濱市各類城鎮(zhèn)國(guó)有用地基準(zhǔn)地價(jià)適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)用地類型土地管理所涉及的各用地類型商業(yè)用地批發(fā)零售用地商店、商場(chǎng)、超市、各類批發(fā)（零售）市場(chǎng)、加油站等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地住宿餐飲用地賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地商務(wù)金融用地寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等金融活動(dòng)場(chǎng)所及企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地屬對(duì)外經(jīng)營(yíng)性的部分公共管理

30、與公共服務(wù)及特殊用地旅游景點(diǎn)、風(fēng)景名勝、主題公園、營(yíng)業(yè)性培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、經(jīng)營(yíng)性車庫、商品車庫、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性墓葬地等用地其他商服用地洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、 照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所、旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場(chǎng)等用地住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地普通商品住宅、普通非商品住宅、公寓及別墅等用地辦公用地非對(duì)外經(jīng)營(yíng)性的公共管理與公共服務(wù)用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體用地等用地工業(yè)用地工礦倉儲(chǔ)用地工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、采礦地除上表所列以外的其他建設(shè)用地類型，如公共管理與公共服務(wù)用地中的公共設(shè)施用地、公園與綠地，特殊

31、用地中的監(jiān)教場(chǎng)所用地、宗教用地、非對(duì)外經(jīng)營(yíng)性的墓葬用地，交通運(yùn)輸用地，水域及水利設(shè)施用地中的水庫水面用地、水工建筑用地以及用地批復(fù)按建設(shè)用地供地的養(yǎng)殖業(yè)用地、其它用地等如涉及地價(jià)評(píng)估，均參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平向下浮動(dòng)20%。軍事設(shè)施用地涉及地價(jià)評(píng)估，則應(yīng)根據(jù)其實(shí)際用途，分別對(duì)應(yīng)參照商業(yè)、住宅、辦公或工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（其中的軍隊(duì)工廠、倉庫、打靶場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)等軍事用地參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平向下浮動(dòng)20%標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估）?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)是在市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域及重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別國(guó)有土地，按照商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)等用途分別評(píng)估確定的，以2008年1月

32、1日為估價(jià)基準(zhǔn)日，各用途法定最高出讓年期為：商業(yè)用地40年期、住宅用地70年期、辦公用地50年期、工業(yè)用地50年期，平均容積率為2.0，各級(jí)別基礎(chǔ)設(shè)施平均開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。各用地類型及土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均開發(fā)程度為：商業(yè)用地：一級(jí)至六級(jí)為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場(chǎng)地平整），七級(jí)至十級(jí)為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場(chǎng)地平整）土地開發(fā)程度。住宅用地：一級(jí)至四級(jí)為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場(chǎng)地平整），五級(jí)至八級(jí)為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場(chǎng)地平整）土地開發(fā)程

33、度。辦公用地：一級(jí)至四級(jí)為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場(chǎng)地平整），五級(jí)至八級(jí)為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場(chǎng)地平整）土地開發(fā)程度。工業(yè)用地：工業(yè)用地限制區(qū)及一級(jí)、二級(jí)為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場(chǎng)地平整），三級(jí)至四級(jí)為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場(chǎng)地平整）土地開發(fā)程度。1-2、待估宗地的基準(zhǔn)地價(jià)及其內(nèi)涵估價(jià)對(duì)象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地，通過對(duì)照哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地級(jí)別范圍說明及哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表，可知待估宗地土地級(jí)別為五級(jí)，其商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為26

34、37元/平方米。該地區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的平均開發(fā)程度指宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“六通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，土地使用年期為法定最高出讓年期40年，平均容積率等于2.0。1-3、根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整技術(shù)報(bào)告所附哈爾濱市城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說明表，待估宗地所屬級(jí)別的影響因素修正系數(shù)表及因素說明表詳見下表。表5五級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表優(yōu)劣程度 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華度商業(yè)中心級(jí)別0.030 0.015 0.000 -0.011 -0.022 距商業(yè)中心距離0.020 0.010 0.000 -0.007 -0.014 小 計(jì)0.050 0.025 0.000 -

35、0.018 -0.036 交通便捷度所臨道路類型0.012 0.006 0.000 -0.004 -0.008 附近公交站點(diǎn)數(shù)量0.008 0.004 0.000 -0.003 -0.006 距公交站點(diǎn)距離0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 距對(duì)外交通站點(diǎn)距離0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 小 計(jì)0.030 0.015 0.000 -0.010 -0.020 基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度周圍土地利用類型0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 綜

36、合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 商業(yè)經(jīng)營(yíng)人文環(huán)境0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 小 計(jì)0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 城市規(guī)劃限制0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004 宗地個(gè)別條件地形0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 形狀0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 工程地質(zhì)條件0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 臨街狀況0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004

37、臨街面寬度0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 深寬比0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 小 計(jì)0.028 0.014 0.000 -0.010 -0.020 最大調(diào)整幅度0.140 0.070 0.000 -0.050 -0.100 表6 五級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)說明表優(yōu)劣程度 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華度所在或鄰近商業(yè)中心級(jí)別區(qū)級(jí)商服中心或風(fēng)景旅游區(qū)商品專業(yè)街或?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)小區(qū)級(jí)商服中心街區(qū)級(jí)商服中心零星商服網(wǎng)點(diǎn)或臨時(shí)商服網(wǎng)點(diǎn)距商業(yè)中心距離（米）位于商業(yè)中心內(nèi)部距商業(yè)中心邊緣200米距商業(yè)中心邊緣（200，400米距商業(yè)中心邊

38、緣（400，800米距商業(yè)中心800米交通便捷度所臨道路類型主干道次干道一般干道支路封閉式高速路、小區(qū)內(nèi)或街坊內(nèi)道路附近公交站點(diǎn)個(gè)數(shù)76543距公交站點(diǎn)平均距離（米）（0，100（100-200（200-400（400-600600距對(duì)外交通站點(diǎn)距離（公里）2（2，3（3，5（5，66基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率（%）（95，100（90，95（85，90（80，85（0，80環(huán)境優(yōu)劣度周圍土地利用類型商業(yè)用地商住混合用地住宅、辦公用地市政基礎(chǔ)設(shè)施用地工業(yè)、倉儲(chǔ)用地綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)清潔區(qū)輕污染區(qū)中污染區(qū)重污染區(qū)極重污染區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人文環(huán)境鄰近一般商品住宅區(qū),人口密度大,購買力高樓房平房混合區(qū),人口較稠密,

39、購買力較高平房住宅區(qū),人口密度和購買力一般危房棚戶區(qū)，居民消費(fèi)水平較低工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)，附近居民少,購買力水平低城市規(guī)劃限制基本無限制稍有限制一般限制較嚴(yán)限制嚴(yán)格限制宗地個(gè)別因素地形地形平坦略有坡度有明顯坡度坡度較大起伏不平形狀形狀規(guī)整形狀較規(guī)整形狀一般形狀不規(guī)整形狀極不規(guī)整地質(zhì)條件優(yōu)良建筑場(chǎng)地較好建筑場(chǎng)地一般建筑場(chǎng)地較差建筑場(chǎng)地差建筑場(chǎng)地及不宜選址區(qū)臨街狀況三面或三面以上臨街街角地、丁字路口或兩面臨街一面臨商業(yè)街一面臨非商業(yè)街不直接臨市政街道臨街寬度（米）15（12，15（8，12（4，8（0，4或不直接臨市政街道深寬比（0，0.5（0.5，1.0（1.0，2.0（2.0，3.03.0或不直接臨市

40、政街道1-4、區(qū)域因素及個(gè)別因素修正根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，對(duì)照估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素具體條件，編制估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)取值表，確定各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。宗地區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)取值見表7。表7宗地條件狀況及修正系數(shù)取值表影響因素估價(jià)對(duì)象條件優(yōu)劣度修正系數(shù)區(qū)域因素位置條件相鄰或所在商服中心級(jí)別街區(qū)級(jí)商服中心較劣-0.011 距商服中心距離位于商服中心內(nèi)部?jī)?yōu)0.020 小 計(jì)0.009 交通便捷度所臨道路類型主干道優(yōu)0.012 附近公交站點(diǎn)個(gè)數(shù)2個(gè)劣-0.006 距公交站點(diǎn)平均距離約350米一般0.000 距對(duì)外交通站點(diǎn)距離約6.6公里劣-0.002 小 計(jì)0.0

41、04 基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率（%）大于95%優(yōu)0.012 環(huán)境質(zhì)量周圍土地利用類型大部分為商住混合用地較優(yōu)0.002 綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)中污染區(qū)一般0.000 商業(yè)人文環(huán)境處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高較優(yōu)0.002 小 計(jì)0.004 城市規(guī)劃限制一般限制一般0.000 個(gè)別因素 宗地地形地形平坦優(yōu)0.002 宗地形狀分?jǐn)偼恋?，形狀不修正，視為一般一?.000 工程地質(zhì)條件較好建筑場(chǎng)地較優(yōu)0.001 臨街狀況一面臨非商業(yè)街較劣-0.002 臨街寬度約15米較優(yōu)0.003 深寬比約0.73較優(yōu)0.003 小 計(jì)0.007 修正取值合計(jì)0.036 1-5、年期修正估價(jià)對(duì)象設(shè)定的使用年期為3

42、2.05年，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的商業(yè)用地法定最高出讓年期40年一致，需要年期修正，年期修正系數(shù)取0.9365。計(jì)算過程如下： a 根據(jù)地價(jià)計(jì)算公式：V= 1-1/(1+r)n r年期修正系數(shù)K=Vm/Vn K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中:a-年地租；m剩余使用年期；n法定最高出讓年期；r-土地還原利率，按6%計(jì)算；土地還原利率的實(shí)質(zhì)為土地開發(fā)的投資收益率。土地開發(fā)投資收益率按哈爾濱市土地開發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率計(jì)算。近年來，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目投資回報(bào)率一般在15，開發(fā)周期一年半左右，因此年回報(bào)率約為10。因單純的土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小于房地開發(fā)，其開發(fā)利潤(rùn)率取6比較適宜。這一利潤(rùn)率相

43、當(dāng)于一年期存款利率加2.50個(gè)百分點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。土地還原利率的這一確定方法符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中“關(guān)于土地還原利率的確定”方法的規(guī)定。則：32.05年期商業(yè)用地年期修正系數(shù)KV32.05:V40K=1- 1=0.9365(16%)32.051- 1(16%)40.00 1-6、期日修正由于該基準(zhǔn)地價(jià)是自2009年10月1日起正式發(fā)布施行的，通過市場(chǎng)分析，自該文件發(fā)布到估價(jià)基準(zhǔn)日，哈市商業(yè)用地地價(jià)水平無大的變化，據(jù)此，確定估價(jià)對(duì)象期日修正系數(shù)為1.00。1-7、容積率修正根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整技術(shù)報(bào)告中所附的哈爾濱市國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表（見下表8），由于估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀

44、容積率為8.00，采用線性內(nèi)插法計(jì)算得出待估宗地所處級(jí)別容積率修正系數(shù)為3.10。表8五級(jí)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率1.001.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 修正系數(shù)0.54 0.78 1.00 1.17 1.30 1.38 1.57 1.77 容積率5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 修正系數(shù)1.97 2.16 2.32 2.52 2.71 2.90 3.10 3.29 容積率9.00 9.50 10.00 10.50 11.00 11.50 12.00 12.50 修正系數(shù)3.48 3.68 3.87 4.

45、07 4.36 4.56 4.76 4.96 容積率13.00 13.50 14.00 14.50 15.00 15.50 16.00 16.00修正系數(shù)5.16 5.35 5.55 5.75 5.95 6.15 6.35 6.36-8.001-8、開發(fā)程度修正估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致，應(yīng)進(jìn)行開發(fā)程度修正。估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度為宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，其所在商業(yè)用地五級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)的平均開發(fā)程度為宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“六通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，因此，根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整技術(shù)報(bào)告中所附的宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正表（見下表9），估價(jià)

46、對(duì)象與基準(zhǔn)地價(jià)平均開發(fā)程度所差通“供暖”一項(xiàng)，開發(fā)程度修正應(yīng)取12元/平方米。表9宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正表元/平方米基礎(chǔ)設(shè)施供水排水供電供暖通訊供氣通路土地平整費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)101010128101251-9、計(jì)算地價(jià)宗地地價(jià)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)（1+各項(xiàng)修正系數(shù)之和）容積率修正系數(shù)年期修正系數(shù)+開發(fā)程度修正 26371.000(1+0.036)3.100.9365+12 7943.21元/平方米2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。

47、公式：V = VBABCD其中：V估價(jià)宗地價(jià)格;VB比較實(shí)例價(jià)格;A估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);B估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);C估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);D估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù);具體測(cè)算思路是： a、選取比較實(shí)例；b、選擇比較因素，并具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件；c、在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上，將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，編制比較因素條件說明表；d、根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，確定比較因素修正系數(shù)。e、采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比

48、準(zhǔn)價(jià)格。f、對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，確定市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果。詳細(xì)計(jì)算過程如下：2-1、比較實(shí)例選擇本次評(píng)估共選擇三個(gè)距估價(jià)基準(zhǔn)日最近的標(biāo)準(zhǔn)宗地作為比較實(shí)例，所選擇的實(shí)例均為位于哈爾濱市區(qū)相同供需圈內(nèi)的國(guó)有商業(yè)用地，宗地的區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地利用狀況等與本次評(píng)估土地相近，有可比性。每個(gè)實(shí)例的宗地單價(jià)均為正常交易條件下的國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。本次所選擇的三個(gè)比較實(shí)例分述如下：案例A： 土地使用者為黑龍江省龍*經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展有限公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地,該宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于2011年6月30日，33.16年期標(biāo)定地價(jià)為4590元/平方米。 宗地位于

49、哈爾濱市南崗區(qū)電興街35號(hào)，地號(hào)為2-14-04-303-1，屬哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)。宗地距小區(qū)級(jí)商服中心約800米。宗地臨支路，附近有公交站點(diǎn)8個(gè)，距公交站點(diǎn)平均距離約500米，距對(duì)外交通站點(diǎn)平均距離約4.5公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”(通路、供電、供水、排水、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對(duì)宗地所處區(qū)域的限制程度為一般限制。宗地地形平坦，形狀規(guī)整，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評(píng)價(jià)，

50、宗地所在區(qū)域?qū)賰?yōu)良建筑場(chǎng)地。宗地臨街狀況為街角地，臨街面寬度約204.61米，深寬比約0.30。宗地容積率為3.54。宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。案例B： 土地使用者為哈爾濱市煙草公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地,該宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于2011年6月30日，23.31年期標(biāo)定地價(jià)為7964元/平方米。 宗地位于哈爾濱市道外區(qū)樺樹街98號(hào)，地號(hào)為5-6-8-10-A，宗地位于小區(qū)級(jí)商服中心內(nèi)部。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)。宗地位于小區(qū)級(jí)商服中心內(nèi)部。宗地臨次干道，附近有公交站點(diǎn)8個(gè)，距公交站點(diǎn)平均距離約250米，距對(duì)外交通站點(diǎn)平均距離約1公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)

51、施達(dá)到“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對(duì)宗地所處區(qū)域的限制程度為一般限制。 宗地地形平坦，形狀規(guī)整，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評(píng)價(jià)，宗地所在區(qū)域?qū)佥^差建筑場(chǎng)地。宗地臨街狀況為一面臨商業(yè)街，臨街面寬度約39.47米，深寬比約0.35。宗地容積率為7.02。宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。案例C： 土地使用者為哈爾濱建成集團(tuán)有限公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地,該宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于2

52、011年6月30日，32.23年期標(biāo)定地價(jià)為3432元/平方米。 宗地位于哈爾濱市香坊區(qū)南直路65號(hào)，地號(hào)為4-3-8-63-2，宗地距街區(qū)級(jí)商服中心約800米。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)五級(jí)地區(qū)。宗地距街區(qū)級(jí)商服中心約800米。宗地臨主干道，附近有公交站點(diǎn)8個(gè)，距公交站點(diǎn)平均距離約300米，距對(duì)外交通站點(diǎn)平均距離約2公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對(duì)宗地所處區(qū)域的限制程度

53、為一般限制。宗地地形平坦，形狀一般，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評(píng)價(jià)，宗地所在區(qū)域?qū)賰?yōu)良建筑場(chǎng)地。宗地臨街狀況為一面臨非商業(yè)街，臨街面寬度約60.00米，深寬比約1.20。宗地容積率為2.43。宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。2-2、因素選擇 交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度。區(qū)域因素：包括宗地商業(yè)繁華度（包括商服中心級(jí)別、距商服中心距離）、交通便捷度（所臨道路類型、附近公交站點(diǎn)數(shù)量、距公交站點(diǎn)距離、距對(duì)外交通站點(diǎn)距離）、基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（周圍土地用地類型、綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境）和城市規(guī)劃限制條件。個(gè)別因素：包括宗地地形、宗地形狀、地質(zhì)條件、宗地

54、臨街狀況、宗地臨街面寬度、宗地深寬比、宗地容積率。2-3、因素條件說明具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：表10宗地與比較因素條件說明表 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C宗地坐落哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號(hào)哈爾濱市南崗區(qū)電興街35號(hào)哈爾濱市道外區(qū)樺樹街98號(hào)哈爾濱市香坊區(qū)南直路65號(hào)交易價(jià)格待估4590元/平方米7964元/平方米3432元/平方米交易時(shí)間2011年8月18日2011年6月30日2011年6月30日2011年6月30日交易情況正常交易標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地交易方式/價(jià)格類型抵押標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)土地使用年限32.05年33.16年

55、23.31年32.23年土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)區(qū)域因素商業(yè)繁華度商業(yè)中心級(jí)別街區(qū)級(jí)商服中心小區(qū)級(jí)商服中心小區(qū)級(jí)商服中心街區(qū)級(jí)商服中心距商業(yè)中心距離位于商服中心內(nèi)部距商服中心邊緣約800米位于商服中心內(nèi)部距商服中心邊緣約800米交通便捷度所鄰道路類型主干道支路次干道主干道附近公交站點(diǎn)數(shù)量2個(gè)8個(gè)8個(gè)8個(gè)距公交站點(diǎn)距離約350米約500米約250米約300米距對(duì)外交通站點(diǎn)距離約6.6公里約4.5公里約1公里約2公里基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率大于95%大于95%大于95%大于95%環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度周圍土地利用類型大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地綜合環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)

56、中污染區(qū)中污染區(qū)中污染區(qū)中污染區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高城市規(guī)劃限制一般限制一般限制一般限制一般限制個(gè)別條件宗地地形地形平坦地形平坦地形平坦地形平坦宗地形狀形狀不修正，視為一般形狀規(guī)整形狀規(guī)整形狀一般地質(zhì)條件較好建筑場(chǎng)地優(yōu)良建筑場(chǎng)地較差建筑場(chǎng)地優(yōu)良建筑場(chǎng)地臨街狀況一面臨非商業(yè)街街角地一面臨商業(yè)街一面臨非商業(yè)街臨街寬度約15.00米204.61米39.47米60.00米深寬比約0.73約0.30約0.35約1.20容積率8.003.547.0

57、22.43基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)“六通”(通路、供電、供水、排水、供氣、通訊)“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)2-4、編制比較因素條件指數(shù)表在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)。除開發(fā)程度采用實(shí)際費(fèi)用修正外，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。期日修正指數(shù)的確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年8月18日，各比較實(shí)例的估價(jià)基準(zhǔn)日均為2011年6月30日，從各比較實(shí)例

58、的估價(jià)基準(zhǔn)日至估價(jià)對(duì)象的估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商業(yè)用地地價(jià)水平無大的變化，因此，估價(jià)對(duì)象及各比較實(shí)例的期日修正指數(shù)均100。交易情況指數(shù)的確定本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象和各比較實(shí)例的價(jià)格均為正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，因此估價(jià)對(duì)象及各比較實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵相同,因此估價(jià)對(duì)象及各比較實(shí)例的交易情況指數(shù)均為100。交易方式指數(shù)的確定：本次估價(jià)結(jié)果是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供價(jià)格參考，各比較實(shí)例均為標(biāo)定地價(jià)，價(jià)值內(nèi)涵都是土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格，故不需要對(duì)交易方式進(jìn)行修正,因此估價(jià)對(duì)象及各實(shí)例交易方式指數(shù)均為100。年期修正系數(shù)的確定估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例A、B、C使用年期分別為32.05年、33.16年、2

59、3.31年、32.23年，與商業(yè)用地法定最高出讓年期40年相比較，估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例A、B、C均需進(jìn)行年期修正。估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例A、B、C年期修正系數(shù)分別為0.9365、0.9473、0.8229和0.9383。估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)計(jì)算公式及計(jì)算過程同基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中相關(guān)部分。比較實(shí)例A、B、C的年期修正系數(shù)計(jì)算過程如下：實(shí)例A年期修正系數(shù)KAV33.16:V40 11- (1+6%)33.16 KA 0.9473 1 1- (1+6%)40實(shí)例B年期修正系數(shù)KBV23.31:V40 11- (1+6%)23.31 KB 0.8229 1 1- (1+6%)40實(shí)例C年期修正系數(shù)KcV3

60、2.23:V40 11- (1+6%)32.23 Kc 0.9383 1 1- (1+6%)40以估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)為基準(zhǔn)，其年期修正指數(shù)確定為100，然后按公式:比較實(shí)例年期修正指數(shù)=比較實(shí)例年期修正系數(shù)/估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)100，計(jì)算出各比較實(shí)例的年期修正指數(shù)分別為101.15、87.87和100.19。土地用途指數(shù)的確定：估價(jià)對(duì)象與各比較實(shí)例用途相同，故估價(jià)對(duì)象及各案例用途指數(shù)均為100。區(qū)域因素及個(gè)別條件修正指數(shù)的確定1、區(qū)域因素：按照“關(guān)于發(fā)布哈爾濱市市區(qū)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)的聯(lián)合通知”文件，參考哈爾濱市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)中同級(jí)別同用途用地影響因素修正體系，編制區(qū)域因素及個(gè)別