1、第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及9種類房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。（一）因規(guī)規(guī)劃修改改給房地地產(chǎn)權(quán)利利人的合合法權(quán)益益造成損損失在選址意意見書、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證或或者鄉(xiāng)鄉(xiāng)村建設(shè)設(shè)規(guī)劃許許可證發(fā)發(fā)放后，因因依法修修改城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃

2、給給被許可可人合法法權(quán)益造造成損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法給予補(bǔ)補(bǔ)償。經(jīng)經(jīng)依法審審定的修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃、建設(shè)工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案的的總平面面圖不得得隨意修修改；確確需修改改的，城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取聽聽證會(huì)等等形式，聽聽取利害害關(guān)系人人的意見見；因修修改給利利害關(guān)系系人合法法權(quán)益造造成損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法給予補(bǔ)補(bǔ)償。因規(guī)劃修改改、變更更對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)值值造成損損失的具具體情況況主要體體現(xiàn)在以以下5方面：1房屋本本身的規(guī)規(guī)劃修改改、變更更導(dǎo)致的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值損損失導(dǎo)致房屋本本身的規(guī)規(guī)劃修改改、變更更情況主主要有：規(guī)劃用用途變更更、規(guī)劃劃限高變變更、容容積率變變更、及及建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案案變更等等

3、等，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃指指標(biāo)的調(diào)調(diào)整上。2小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的規(guī)規(guī)劃修改改、變更更導(dǎo)致的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值損損失導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的規(guī)規(guī)劃修改改、變更更情況主主要有：小區(qū)規(guī)規(guī)劃用途途變更、小小區(qū)規(guī)劃劃限高變變更、小小區(qū)容積積率變更更、小區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案變更及及小區(qū)配配套設(shè)施施變更等等等。3小區(qū)周周邊規(guī)劃劃小區(qū)周邊規(guī)規(guī)劃修改改、變更更一般不不會(huì)直接接影響房房地產(chǎn)實(shí)實(shí)體，主主要通過過房地產(chǎn)產(chǎn)的外部部性對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值產(chǎn)生生影響。4房地產(chǎn)產(chǎn)所在的的區(qū)域規(guī)規(guī)劃修改改、變更更導(dǎo)致的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值損損失房地產(chǎn)所在在的區(qū)域域規(guī)劃修修改、變變更導(dǎo)致致的房地地產(chǎn)損失失，涉及及到房屋屋本身的的規(guī)劃修修改、變變更

4、，則則主要體體現(xiàn)在控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃指標(biāo)的的調(diào)整；若不涉涉及房屋屋本身的的規(guī)劃修修改、變變更，則則具體情情況與小小區(qū)周邊邊規(guī)劃修修改、變變更導(dǎo)致致的房地地產(chǎn)損失失相似，同同時(shí)應(yīng)考考慮區(qū)域域職能定定位變更更等方面面對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)值值的影響響。5房地產(chǎn)產(chǎn)所在區(qū)區(qū)域大型型基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)修改、變變更導(dǎo)致致的房地地產(chǎn)價(jià)值值損失城市大型基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的修改和和變更主主要通過過房地產(chǎn)產(chǎn)的外部部性對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值產(chǎn)生生影響。如如原有的的地面道道路建成成了橫貫貫城市中中心的高高架快速速路；原原有的安安靜街巷巷改建成成了道路路等級(jí)較較高的雙雙向四車車道；小小區(qū)外的的綠地上上建成了了散發(fā)異異味的垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站

5、等等等，居民民原有安安靜的居居住環(huán)境境或商戶戶的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍被被破壞，相相關(guān)住宅宅或商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值往往往會(huì)發(fā)發(fā)生明顯顯減損。（二）因在在相鄰?fù)镣恋厣辖ńㄔ旖ㄖ锝o相相鄰房地地產(chǎn)造成成價(jià)值損損失例如在自己己的土地地上建造造建筑物物妨礙了了相鄰建建筑物的的通風(fēng)、采采光和日日照等而而使相鄰鄰房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值減減損；又又如新買買的商品品房，開開發(fā)商承承諾的內(nèi)內(nèi)容在交交房時(shí)未未能兌現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)面面又修了了一幢樓樓，購(gòu)房房者自身身房屋的的采光、通通風(fēng)受到到損害使使其居住住品質(zhì)降降低。（三）因環(huán)環(huán)境污染染造成房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值損失失房地產(chǎn)周邊邊環(huán)境受受到污染染，如受受到噪聲聲、輻射射、水、土土壤和空空氣等污污染，必

6、必然會(huì)給給房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用者造成成較大的的身心損損害，從從而導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值減減損。（四）因工工程質(zhì)量量缺陷造造成房地地產(chǎn)價(jià)值值損失工程質(zhì)量缺缺陷損失失是指由由于房屋屋工程質(zhì)質(zhì)量缺陷陷造成房房屋買受受人的權(quán)權(quán)利、使使用功能能、人身身安全受受到侵害害導(dǎo)致的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值的減減損。（五）因施施工中挖挖基礎(chǔ)不不慎使鄰鄰近建筑筑物受損損，造成成鄰近房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值損失失如地鐵沿線線的建筑筑，往往往由于地地鐵的施施工，破破壞了相相鄰房屋屋的基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房房屋主體體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)導(dǎo)致相鄰鄰房屋的的價(jià)值減減損甚至至報(bào)廢。（六）因異異議登記記不當(dāng)，造造成房地地產(chǎn)權(quán)利利人損害害如開發(fā)商往往往對(duì)小小區(qū)建筑筑物共有

7、有部分的的所有權(quán)權(quán)登記缺缺失、登登記模糊糊，將應(yīng)應(yīng)當(dāng)屬于于小區(qū)所所有業(yè)主主共有的的配套建建筑設(shè)施施對(duì)外進(jìn)進(jìn)行銷售售，使業(yè)業(yè)主喪失失了對(duì)該該共有部部分的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；又又如開發(fā)發(fā)商將已已經(jīng)設(shè)定定了抵押押權(quán)等他他項(xiàng)權(quán)利利的商品品房對(duì)外外銷售，造造成了房房屋受讓讓人的房房產(chǎn)存在在潛在處處置的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，是是受讓人人權(quán)利受受到損害害。（七）因非非法批準(zhǔn)準(zhǔn)征收、使使用土地地，給當(dāng)當(dāng)事人造造成損失失無權(quán)批準(zhǔn)征征收、使使用土地地的單位位或者個(gè)個(gè)人非法法批準(zhǔn)占占用土地地的，超超越批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限非非法批準(zhǔn)準(zhǔn)占用土土地的，不不按照土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃確定定的用途途批準(zhǔn)用用地的，或或者違反反法律規(guī)規(guī)定的程程序批準(zhǔn)準(zhǔn)占用、征征收

8、土地地的，其其批準(zhǔn)文文件無效效，非法法批準(zhǔn)征征收、使使用土地地，對(duì)當(dāng)當(dāng)事人造造成損失失的，依依法應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。（八）因未未能履約約使他人人工程停停緩建，給給他人造造成損失失如材料供貨貨商未按按合同約約定如期期供貨、資資金提供供方未按按合同約約定如期期供款導(dǎo)導(dǎo)致工程程停建、緩緩建，從從而造成成工程無無法按期期完成，給給相關(guān)當(dāng)當(dāng)事人造造成損失失。（九）因?qū)?duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利行行使不當(dāng)當(dāng)限制，給給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人造成損損失如法院在進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)查封封處理時(shí)時(shí)，錯(cuò)誤誤將不屬屬于查封封的房地地產(chǎn)進(jìn)行行查封，由由此給房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人造造成損失失。知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)產(chǎn)損害造造成的損損失分析析（一）房地地

9、產(chǎn)損害害的三種種分類1按照房房地產(chǎn)受受損害的的部位劃劃分為三三種類型型：實(shí)物損害害（又可可分為實(shí)實(shí)體損害害和功能能損害）；權(quán)益損害害；區(qū)位損害害（也稱稱為環(huán)境境損害）。2按照房房地產(chǎn)可可修復(fù)的的損害和和不可修修復(fù)的損損害劃分分房地產(chǎn)可修修復(fù)的損損害是指指恢復(fù)到到損害前前的狀況況或者好好于損害害前的狀狀況，有有的是修修理，有有的是更更換。a.可修復(fù)復(fù)的： 修復(fù)復(fù)費(fèi)用損害前前的房地地產(chǎn)價(jià)值值損害害后的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值 bb.不可修修復(fù)的：修復(fù)費(fèi)費(fèi)用損損害前的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值損害后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值3按照暫暫時(shí)性的的損害和和永久性性的損害害劃分a.暫時(shí)性性房屋損損害是指指房屋修修復(fù)后，因因質(zhì)量缺缺陷造成

10、成的房屋屋損害可可以完全全消除，安安全、耐耐久、適適用等方方面能夠夠符合國(guó)國(guó)家相應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以以及合同同約定的的質(zhì)量缺缺陷。b.永久性性房屋損損害是指指不可修修復(fù)，或或雖經(jīng)修修復(fù)后房房屋可以以安全使使用，但但在耐久久性、適適用性等等方面達(dá)達(dá)不到原原標(biāo)準(zhǔn)的的質(zhì)量缺缺陷。（二）房地地產(chǎn)損害害的賠償償金額房地產(chǎn)損害害造成的的損失主主要包括括價(jià)值減減損和相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失，房地地產(chǎn)損害害賠償金金額的確確定主要要有以下下4方法：（1）可修修復(fù)的賠賠償金額額修復(fù)復(fù)費(fèi)用相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失（2）不可可修復(fù)的的賠償金金額損損害前的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值損害后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值（3）可一一定程度度修復(fù)的的，但不不能完全全恢復(fù)房房

11、地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的部分修修復(fù)費(fèi)用用房地地產(chǎn)價(jià)值值減損額額相關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)損損失（4）造成成不可挽挽回?fù)p失失的，賠賠償金額額為重置置成本知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠賠償估價(jià)價(jià)內(nèi)涵及及特點(diǎn)（一）房地地產(chǎn)損害害賠償評(píng)評(píng)估內(nèi)涵涵房地產(chǎn)損害害評(píng)估是是房屋本本身損害害貶值和和房屋貶貶值引起起占用土土地經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值貶貶值的共共同體貶貶值評(píng)估估。房地地產(chǎn)損害害評(píng)估主主要有賠賠償性房房地產(chǎn)損損害評(píng)估估、房地地產(chǎn)價(jià)值值減損評(píng)評(píng)估、各各種類型型的房屋屋質(zhì)量缺缺陷損失失評(píng)估等等。（二）房地地產(chǎn)損害害賠償評(píng)評(píng)估價(jià)值值定義房地產(chǎn)損害害評(píng)估的的價(jià)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)采用用公開的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。商品品房質(zhì)量量缺陷評(píng)評(píng)估的價(jià)價(jià)值定義義應(yīng)當(dāng)是是估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)

12、的商商品房實(shí)實(shí)體缺陷陷狀況、權(quán)權(quán)利缺陷陷狀況、區(qū)區(qū)位缺陷陷狀況造造成的商商品房?jī)r(jià)價(jià)值減損損的市場(chǎng)場(chǎng)值。（三）損害害賠償估估價(jià)5特點(diǎn)1損害賠賠償評(píng)估估包括正正價(jià)值評(píng)評(píng)估與負(fù)負(fù)價(jià)值評(píng)評(píng)估；2損害賠賠償評(píng)估估不僅包包括負(fù)價(jià)價(jià)值評(píng)估估，通常常還包括括相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失評(píng)估；3損害賠賠償評(píng)估估的獨(dú)一一無二性性更強(qiáng)，難難以尋找找到類似似損害的的賠償實(shí)實(shí)例；4損害賠賠償評(píng)估估對(duì)建筑筑等專業(yè)業(yè)知識(shí)要要求更高高，需要要大量專專業(yè)幫助助，需要要損害程程度鑒定定；5損害當(dāng)當(dāng)事人雙雙方對(duì)估估價(jià)結(jié)果果都很關(guān)關(guān)注，要要求估價(jià)價(jià)更加精精準(zhǔn)，說說服力強(qiáng)強(qiáng)。通常常需要出出庭作證證（專家家證人），要要求有較較強(qiáng)的語語言表達(dá)達(dá)能力。

13、知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠賠償估價(jià)價(jià)方法選選擇損害賠償評(píng)評(píng)估通常常采用修修復(fù)費(fèi)用用法（成成本法）、損損失資本本化法、損損害前后后價(jià)差法法、賠償償實(shí)例比比較法。（一）修復(fù)復(fù)費(fèi)用法法（成本本法）修復(fù)費(fèi)用法法也稱為為成本法法，該法法是通過過設(shè)定規(guī)規(guī)劃許可可、采取取其他工工程措施施、采用用最合理理的修復(fù)復(fù)方案進(jìn)進(jìn)行修繕繕以排除除商品房房缺陷所所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主主要包括括拆除工工程費(fèi)用用、修繕繕工程費(fèi)費(fèi)用、恢恢復(fù)工程程費(fèi)用、由由于修復(fù)復(fù)活動(dòng)造造成的直直接經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失而而支出的的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用。vclc2c3c4c5式中 v房地產(chǎn)產(chǎn)損害評(píng)評(píng)估值；cl拆除除工程費(fèi)費(fèi)用；c2修繕繕工程費(fèi)費(fèi)用；c3恢復(fù)復(fù)工程費(fèi)費(fèi)

14、用；c4直接接經(jīng)濟(jì)損損失；c5被拆拆除物殘殘值。（二）損失失資本化化法損失資本化化法是通通過測(cè)算算房地產(chǎn)產(chǎn)效益的的減損值值與費(fèi)用的的增加值值在凈收收益損失失年限的的現(xiàn)值和和，或無無質(zhì)量缺缺陷經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用年年限正常常凈收益益現(xiàn)值之之和與有質(zhì)質(zhì)量缺陷陷經(jīng)濟(jì)耐耐用年限限正常凈凈收益現(xiàn)現(xiàn)值之和和的差評(píng)評(píng)估房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值損失失。該法法可分為為三種類類型，即即凈收益益減少收收益年期期不變型型（即a少n不變）、收益不不變收益益年期減減少型（即a不變n少）、收益及收益年期減少型（即a、n都少）。（三）賠償償實(shí)例比比較法賠償實(shí)例比比較法也也稱市場(chǎng)場(chǎng)法，該該法通過過類似房房地產(chǎn)損損害的實(shí)實(shí)際賠償償金額的的比較和和

15、調(diào)整，得得出估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)損損害的賠賠償金額額。即將將估價(jià)對(duì)對(duì)象與在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)近期期有過交交易的類類似房地地產(chǎn)質(zhì)量量缺陷價(jià)價(jià)值減損損實(shí)例進(jìn)進(jìn)行比較較，對(duì)這這些類似似房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量缺缺陷價(jià)值值減損作作適當(dāng)?shù)牡男拚?，以以此估算算估價(jià)對(duì)對(duì)象的房房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量缺陷陷價(jià)值減減損。 vpfflff2ff3式中 v房屋價(jià)價(jià)值損失失評(píng)估值值；p可比實(shí)實(shí)例補(bǔ)償償金額；fl補(bǔ)償償情況修修正系數(shù)數(shù)；f2補(bǔ)償償日期修修正系數(shù)數(shù)；f3缺缺陷狀況況修正系系數(shù)。采用市場(chǎng)法法評(píng)估時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)選取三三個(gè)或三三個(gè)以上上類似房房屋質(zhì)量量缺陷的的可比實(shí)實(shí)例；進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償償情況修修正，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將可可比實(shí)例例補(bǔ)償金金額修正正為正常常補(bǔ)償金

16、金額；進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償償日期修修正，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將可可比實(shí)例例在補(bǔ)償償日期的的補(bǔ)償金金額調(diào)整整為在評(píng)評(píng)估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的補(bǔ)償償金額；進(jìn)行缺缺陷狀況況修正，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將可可比實(shí)例例房屋質(zhì)質(zhì)量缺陷陷狀況下下的補(bǔ)償償金額調(diào)調(diào)整為被被評(píng)估房房屋質(zhì)量量缺陷狀狀況下的的補(bǔ)償金金額（四）損害害前后價(jià)價(jià)差法損損害前后后價(jià)差法法也稱剩剩余法）損害前后后價(jià)差法法損害前前后價(jià)差差法也稱稱剩余法法，該法法是通過過測(cè)算損損害前的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值與損損害后的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值之差差。而損損害前后后的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值可可采用市市場(chǎng)法或或收益法法等方法法進(jìn)行評(píng)評(píng)估。即即：商品房?jī)r(jià)值值減損值值損害害前的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值值損害

17、害后的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值值知識(shí)點(diǎn)五：房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠賠償估價(jià)價(jià)的技術(shù)術(shù)路線及及難點(diǎn)的的處理【教材案例例36】房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托托人函（略略）注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師聲明（略略）估價(jià)假設(shè)和和限制條條件（略略）市某房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目因政府府規(guī)劃變變更所致致的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失估估價(jià)結(jié)果果報(bào)告（節(jié)節(jié)選）一、估價(jià)委委托人（略略）二、估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)（略略）三、估價(jià)對(duì)對(duì)象1估價(jià)對(duì)對(duì)象基本本情況估價(jià)對(duì)象位位于市區(qū)，東東至路，西西至路，南南至路，北北至路，毗毗鄰錢塘塘江，距距區(qū)政府府約15000m，距在在建的地地鐵站約約20000m，至火車車站約25分鐘車車程，至至國(guó)際際機(jī)場(chǎng)約約20分鐘車車程，

18、附附近有k1995、k3115、k3227等多路公公交站點(diǎn)點(diǎn)，周邊邊有各類類大型居居住物業(yè)業(yè)及商務(wù)務(wù)中心，地理位位置優(yōu)越越，交通通條件便便利。估價(jià)對(duì)象由由甲公司司于20004年6月以出出讓方式式取得估價(jià)對(duì)象由由甲公司司于20004年6月以出出讓方式式取得，由由a、b兩地塊塊組成，總用地地面積550093，其中中，a地塊319950，為為住宅用用地；b地塊231143，為為商業(yè)、辦辦公用地地。20005年市規(guī)規(guī)劃局建建筑方案案設(shè)計(jì)批批復(fù)要要求：（1）a地地塊由四四幢地上上34層、地地下3層的住住宅建筑筑組成；（2）b地地塊商業(yè)業(yè)辦公大大樓（五五星級(jí)酒酒店）為為一幢主主樓54層、地地下3層、總總高

19、2288m的大廈廈，同時(shí)時(shí)要求該該酒店必必須開發(fā)發(fā)為國(guó)家家旅游局局規(guī)定的的五星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒酒店。為為確保酒酒店建成成為區(qū)的精精品工程程，要求求酒店總總投資額額在6億元人人民幣以以上或等等值外幣幣（注：實(shí)際投投資預(yù)算算為10億元人人民幣）。其其技術(shù)指指標(biāo)見下下表：表3488規(guī)劃技術(shù)指指標(biāo)a地塊b地塊合計(jì)用途住宅用地（設(shè)設(shè)配套公公建）商業(yè)辦公（含含五星級(jí)級(jí)酒店）規(guī)劃建筑面面積（）958500（其中中公建43770）1272886522313365，不不含地下下建筑面面積833388建筑密度不大于188%不大于300%綠地率不小于500%不小于355%泊車位按戶數(shù)1：1以上，地地面泊位位不超過過總車位

20、位的10%客房不少于于02個(gè)/每床位位，餐飲飲娛樂不不少于17個(gè)/百平方方米，地地面泊位位不超過過總泊位位的10%2估價(jià)對(duì)對(duì)象勘察察現(xiàn)狀至估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，a地塊住住宅樓項(xiàng)項(xiàng)目主體體已封頂頂，根據(jù)據(jù)委托人人提供的的資料，住宅預(yù)售面積為可售面積的55%。/b地塊五星級(jí)酒店已完成場(chǎng)地平整、勘探設(shè)計(jì)及環(huán)境評(píng)價(jià)、酒店擴(kuò)初設(shè)計(jì)、酒店可行性研究方案、施工圖設(shè)計(jì)、酒店餐廳內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3權(quán)利狀狀況及建建設(shè)手續(xù)續(xù)（1）土地地權(quán)利狀狀況本項(xiàng)目包括括a、b兩地塊塊，共有有三本國(guó)國(guó)有土地地使用證證，土土地使用用權(quán)人均均為甲公公司。杭國(guó)用用（20006）字第號(hào)，使使用

21、權(quán)類類型為出出讓，用用途為綜綜合（辦辦公）用用地，土土地面積積為1227477，使用用年限至至20556年1月15日止；杭國(guó)用用（20006）字第號(hào)，使使用權(quán)類類型為出出讓，用用途為商商業(yè)用地地，土地地面積為為103396，使用用年限至至20446年1月15日；杭國(guó)用用（20006）字第號(hào)，使使用權(quán)類類型為出出讓，用用途為住住宅用地地，土地地面積為為319950，使用用年限至至20776年1月15日。（2）建設(shè)設(shè)手續(xù)本開發(fā)項(xiàng)目目已取得得下列建建設(shè)手續(xù)續(xù)：建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證，編編號(hào)為2000601153330；建筑工工程施工工許可證證，編編號(hào)為330010882000610026。（3）他

22、項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，酒店店項(xiàng)目未未設(shè)定抵抵押他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利，但但存在勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)、樁基基施工等等應(yīng)付未未付款項(xiàng)項(xiàng)。四、估估價(jià)目的的為甲公司向向政府提提出經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償提提供參考考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)二oo八年年二月十十日?！炯m錯(cuò)】220111教材新新要求，簡(jiǎn)簡(jiǎn)述估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的理由。六、價(jià)值定定義本次估價(jià)基基于公開開市場(chǎng)價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，估價(jià)價(jià)結(jié)果為為新規(guī)劃劃相對(duì)原原規(guī)劃所所造成的的土地減減值損失失、酒店店收益損損失、前前期開發(fā)發(fā)損失（已已支付和和合同約約定支付付）、相相鄰關(guān)聯(lián)聯(lián)物業(yè)減減值損失失等。七、估價(jià)依依據(jù)（略略）八、估價(jià)原原則（略略）九、估價(jià)技技術(shù)思路路與方法法因規(guī)劃調(diào)整整給甲公公司造成成多種經(jīng)經(jīng)

23、濟(jì)損失失，不但但影響酒酒店項(xiàng)目目本身，還還涉及到到關(guān)聯(lián)的的住宅樓樓盤價(jià)值值，無法法采用常常規(guī)的房房地產(chǎn)估估價(jià)方法法。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目以經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失估價(jià)為為主線，采采用類似似于重置置成本法法和收益益現(xiàn)值法法的評(píng)估估方法，對(duì)對(duì)有形損損失客觀觀計(jì)價(jià)，對(duì)對(duì)無形損損失分析析量化，確確定價(jià)值值影響系系數(shù)，計(jì)計(jì)算各項(xiàng)項(xiàng)損失價(jià)價(jià)值，累累加后確確定損失失總價(jià)。 【糾糾錯(cuò)】缺缺所選估估價(jià)方法法的定義義。十、估價(jià)結(jié)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目目的，遵遵循估價(jià)價(jià)原則，選選用適當(dāng)當(dāng)?shù)墓纼r(jià)價(jià)方法，通通過認(rèn)真真地對(duì)影影響房地地產(chǎn)價(jià)值值因素的的分析、測(cè)測(cè)算，得得出如下下評(píng)估結(jié)結(jié)論：至至估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)，由由于規(guī)劃劃條件變變更所致致的甲公公司各類

24、類經(jīng)濟(jì)損損失總計(jì)計(jì)為1955 6554 1165元，大大寫：人人民幣壹壹億玖仟仟伍佰陸陸拾伍萬萬肆仟壹壹佰陸拾拾伍元整整。評(píng)估價(jià)值明明細(xì)表 表349項(xiàng)目減值損失評(píng)評(píng)估價(jià)值值備注經(jīng)濟(jì)損失合合計(jì)195655416651土地及及酒店本本身減值值損失983111066611已付付地價(jià)款款利息損損失386877876612土地地使用年年限縮短短減值2423661313酒店店使用年年限縮短短凈收益益減值40397756ll14酒店店自身品品質(zhì)受損損減值16802201662前期開開發(fā)損失失64410029990221已支支付2l762276556622合同同約定支支付4264775333363關(guān)聯(lián)住住宅物

25、業(yè)業(yè)減值損損失3293228000【糾錯(cuò)】缺缺單價(jià)表表示。十一、估價(jià)價(jià)人員（略略）十二、估價(jià)價(jià)作業(yè)日日期2008年年2月15日至20008年3月8日。十三、估價(jià)價(jià)報(bào)告應(yīng)應(yīng)用的有有效期本評(píng)估報(bào)告告有效期期自出具具評(píng)估報(bào)報(bào)告日起起半年，即2008年3月8日至2008年9月7日內(nèi)有效。十四、附件件（略）【糾錯(cuò)】附附件位置置錯(cuò)，不不應(yīng)是結(jié)結(jié)果報(bào)告告的最后后，而應(yīng)應(yīng)放在技技術(shù)報(bào)告告后邊，單單獨(dú)的第第八大部部分。估價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)對(duì)象實(shí)物物狀況描描述與分分析（略略）二、估價(jià)對(duì)對(duì)象權(quán)益益狀況描描述與分分析（略略）三、估價(jià)對(duì)對(duì)象區(qū)位位狀況描描述與分分析（略略）四、市場(chǎng)背背景描述述與分析析（略）五、最高最

26、最佳利用用分析估價(jià)對(duì)象為為酒店、辦辦公、住住宅為一一體的綜綜合性房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目。根據(jù)據(jù)本次估估價(jià)目的的，結(jié)合合估價(jià)對(duì)對(duì)象所處處區(qū)位及及其特征征，本報(bào)報(bào)告仍以以保持現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃用途途作為其其最高最最佳利用用前提。六、估價(jià)方方法適用用性分析析本項(xiàng)目因規(guī)規(guī)劃調(diào)整整給甲公公司造成成多種經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失，不但但影響酒酒店項(xiàng)目目本身，還還涉及到到關(guān)聯(lián)的的住宅樓樓盤價(jià)值值，無法法采用常常規(guī)的房房地產(chǎn)估估價(jià)方法法。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目以經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失估價(jià)為為主線，采采用重置置成本法法和收益現(xiàn)現(xiàn)值法，對(duì)有形形損失客客觀計(jì)價(jià)價(jià)，對(duì)無無形損失失分析量量化，確確定價(jià)值值影響系系數(shù)，累累加后確確定損失失總價(jià)。重置成本本法

27、（類類似），以以重置各各項(xiàng)生產(chǎn)產(chǎn)要素為為假設(shè)前前提，根根據(jù)委托托評(píng)估的的分項(xiàng)資資產(chǎn)的具具體情況況，選用用適宜的的方法，分分別評(píng)定定估算各各分項(xiàng)資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值和規(guī)規(guī)劃調(diào)整整后的影影響系數(shù)數(shù)（損失失率%）相乘乘并累加加求和，得得出委托托評(píng)估資資產(chǎn)評(píng)估估值。收益現(xiàn)值值法（類類似），以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完成成后未來來可能帶帶來的收收益折算算為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)收收益，然然后乘以以規(guī)劃調(diào)調(diào)整后的的影響系系數(shù)（損損失率%）并累累加求和和。公式：評(píng)估估價(jià)值重置價(jià)價(jià)值（或或收益現(xiàn)現(xiàn)值）影響系系數(shù)（損損失率%）1土地及及酒店本本身減值值損失（包包括4部分）（1）已付付地價(jià)款款利息損損失評(píng)估估價(jià)價(jià)對(duì)象總總地價(jià)據(jù)土地出讓

28、讓合同、開開發(fā)補(bǔ)償償協(xié)議及及付款憑憑證，b地塊面面積為231143的商商業(yè)、辦辦公用地地總地價(jià)價(jià)（含出出讓金、土土地開發(fā)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、契稅稅）為2466 5552 551080元。影響時(shí)間間及資金金利息委托人自220044年12月繳清清土地款款后，開開始進(jìn)行行前期開開發(fā)建設(shè)設(shè)，20008年2月10日接到到規(guī)劃調(diào)調(diào)整通知知及處理理意見。因因完成的的樁基、基基坑工程程及方案案設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)審批批等前期期工作要要重新做做起，在在考慮原原樁基鑿鑿樁、清清理對(duì)工工期影響響的情況況下，結(jié)結(jié)合相關(guān)關(guān)工程專專家意見見，工程程至少要要推遲2年。利利率按現(xiàn)現(xiàn)行13年期貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)年利率率為756%。損失價(jià)值值

29、損失價(jià)值評(píng)估總總地價(jià)（1現(xiàn)行行兩年期期貸款基基準(zhǔn)年利利率）影影響時(shí)間間12465552551080（1756%）21386687887600（元）（2）土地地使用年年限縮短短土地減減值（土土地使用用權(quán)終止止日期不不變）土地原值值b地塊2331433商業(yè)業(yè)、辦公公用地取取得原值值為2466 5552 551080元，綜綜合（辦辦公）為為127747，商商業(yè)為103396，由由于是同同一地塊塊，則：a.綜合（辦辦公）用用地所分分?jǐn)們r(jià)值值（12 7477233 1443）2446 5552 5100801355 7999 33715（元）b.商業(yè)用用地所分分?jǐn)們r(jià)值值（10 3966233 1443）

30、2446 5552 5100801100 7553 11393（元）土地使用用權(quán)縮短短年限及及減值率率按開發(fā)項(xiàng)目目推遲2年竣工工計(jì)算，商商業(yè)物業(yè)業(yè)出讓年年限為40年，綜綜合（辦辦公）物物業(yè)出讓讓年限為為50年，減減值率（土土地資本本化率按按不低于于五年期期人民幣幣定期存存款利率率，取6%，縮短短年限為為2年）分分別為：a.商 業(yè) 部 分1l1/（16%）38/l1/（16%）40133%b.綜合（辦辦公）部部分111/（16%）48/l1/（16%）5007%損失價(jià)值值a.商業(yè)用用地部分分1100753313993133%147730117（元）b.綜合（辦辦公）用用地部分分135579993

31、711507%95005966（元）土地使用年年限縮短短減值14773011795005966242236113（元）（3）物業(yè)業(yè)凈收益益減少損損失大酒店項(xiàng)項(xiàng)目年凈凈收益據(jù)有關(guān)資料料調(diào)查及及本項(xiàng)目目酒店項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告表表明，該該酒店項(xiàng)項(xiàng)目總投投資（不不包括住住宅a區(qū)塊）1 0087 0400 0000元，其其中：酒酒店投資資5933 2550 0000元，酒酒店式公公寓3833 8220 0000元，寫寫字樓或或商業(yè)1099 9770 0000元，三類類物業(yè)有有效經(jīng)營(yíng)營(yíng)年份的的年凈收收益率分分別為819%、1069%、1369%，則：【糾錯(cuò)】三三類物業(yè)業(yè)凈收益益率分開開算是正正確的，

32、但但三類物物業(yè)凈收收益率取取值無依依據(jù)。年凈收益593325000000819%38338200000010069%10999700000013369%10466724426（元/年）通過對(duì)市當(dāng)?shù)氐刂凭频旯芾砝砉镜牡牧私猓凭频杲?jīng)營(yíng)營(yíng)凈收益益中因房房地產(chǎn)自自身產(chǎn)生生的收益益（等同同于托管管租金），一一般占年年經(jīng)營(yíng)凈凈收益的的20%，則：酒店房地產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)生生的年凈凈收益104467224266200%2099344485（元）收益推遲遲年期及及年資金金報(bào)酬率率按推遲2年年計(jì)算，資資金報(bào)酬酬率按現(xiàn)現(xiàn)時(shí)2年期貸貸款利率率標(biāo)準(zhǔn)756%計(jì)算。 【糾糾錯(cuò)】三三類物業(yè)業(yè)不應(yīng)選選取同一一個(gè)報(bào)酬酬率，酒酒

33、店、公公寓、寫寫字樓風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不同同，報(bào)酬酬率也不不等同。損失價(jià)值值損失價(jià)值2099344485l1/（1756%）4033975561（元）（4）酒店店自身品品質(zhì)受損損減值酒店按新新規(guī)劃建建成后，降降高部分分樓層的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值酒店高度降降低，在在不減少少容積率率的前提提下，勢(shì)勢(shì)必要增增加裙樓樓高度和和標(biāo)準(zhǔn)層層長(zhǎng)寬軸軸線尺寸寸，減少少高樓層層部分的的建筑面面積。酒店主樓高高度由2288m降至1600m（降低68m），總總層數(shù)為為54層，根根據(jù)原設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙計(jì)算，1600m（34層）以以上部分分建筑面面積為318822為全全江景、部部分湖景景房。通過對(duì)周邊邊新建樓樓盤的市市場(chǎng)價(jià)格格調(diào)查，錢錢塘江南

34、南岸同類類商業(yè)寫寫字樓售售價(jià)為：江景房房（近景景）110000元/，湖湖景房（遠(yuǎn)遠(yuǎn)景）130000元/，據(jù)據(jù)此取定定降高部部分樓層層的平均均房?jī)r(jià)為為120000元/。則，降高部部分樓層層的房地地產(chǎn)總價(jià)價(jià)120000元/31182223811 8664 0000元。減值率（或或影響房房?jī)r(jià)程度度）減值率（或或影響房房?jī)r(jià)程度度）對(duì)于高層物物業(yè)來講講，隨著著樓層的的增加，其其視野景景觀逐漸漸開闊，房房?jī)r(jià)亦隨隨之上升升。通過過對(duì)新開開類似樓樓盤的售售價(jià)調(diào)查查，30層以上上一般每每層加價(jià)價(jià)為4060元/層層，平均均按50元/層層。主樓降低668米，降降了21層，單單價(jià)減值值50（201）/2525（元/）減值率5525/1200