1、 小結(jié)：項(xiàng)目是東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)目前僅有的商住用地，土地資源十分寶貴，應(yīng)立足于作為經(jīng)濟(jì)園區(qū)配套設(shè)施(居住、休閑、購物、娛樂等)的戰(zhàn)略高度作為項(xiàng)目地塊的產(chǎn)品定位方向和土地經(jīng)營發(fā)展方向。依靠東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)為腹地，跳出里建，跳出武鳴的狹窄思路來發(fā)展。項(xiàng)目充分融入大南寧市發(fā)展版圖，面向南寧，面向北欽防和粵港澳地區(qū)及至東南亞，把項(xiàng)目地塊的戰(zhàn)略位置提高到新的平臺。五、市場調(diào)查問卷分析問卷調(diào)研是我們常用的一種調(diào)研方法，這也是最常用的市場調(diào)研方法。本次問卷共發(fā)放1500份，回收1348份，其中有效問卷850份。（一）問卷內(nèi)容5%1、您近期是否有買房的打算？5%半年內(nèi)一年內(nèi)兩年內(nèi)不考慮431023403665%12%4

2、0%43%12%一年內(nèi)兩年內(nèi)不考慮2、您現(xiàn)在的居住狀態(tài)？祖上留下的老房子自建小樓房平房商品房單位房9425512812824711%30%15%15%29%3、您覺得東盟工業(yè)園區(qū)的周邊環(huán)境如何？適合居住適合辦廠適合商業(yè)其他1193573066814%42%36%8%4、如果在東盟工業(yè)園區(qū)建一個集居住、旅游、商業(yè)為一體的大型社區(qū)，您覺得目前本項(xiàng)目影響最大的因素么？2%7%16%2%7%16%周邊人氣不足，配套不齊全商業(yè)氛圍不足工廠太多口出入不方便離縣城較遠(yuǎn)周邊人氣不足，配套不齊全商業(yè)氛圍不足工廠太多出入不方便136383255176016%45%30%2%7%5、您覺得本項(xiàng)目應(yīng)該要有什么樣的配套

3、？6%6%21%12%10%11%19%5%10%口商業(yè)街活動廣場幼兒園6%6%21%12%10%11%19%5%10%口商業(yè)街活動廣場幼兒園會所酒店健身房網(wǎng)球場、籃球場閱覽室其他商業(yè)街活動廣場幼兒園會所酒店健身房網(wǎng)球場、籃球場閱覽室其他17916285439485102515121%19%10%5%11%10%12%6%6%19%419%4%10%6、如果您要在本項(xiàng)目買房，您會選擇什么戶型？一房一廳兩房兩廳二房兩廳一整棟樓其他085570162340%10%67%19%4%一房一廳兩房兩廳三房兩廳一整棟樓其他7、如果您要在本項(xiàng)目買房，您會考慮多大的面積？50m以下51-99m100-120m

4、121-150m一整棟樓9604082471281%7%48%29%15%15%1%7%50m?以下51-99m?ioo-i2om121-150tf一整棟樓8、如果您要在本項(xiàng)目買房，您覺得我們的房價多少合適？1000兀左右1500兀左右1800兀左右其他67214503479%17%0%4%17%0%4%17%1000兀左右1500元左右1800元左右其他9、如果您要在本項(xiàng)目買房，您會選擇什么樣的付款方式？一次性付款分期付款銀行按43%39%18%口一次性付款分期付款銀行按揭10、您的家庭月收入大約是什么？1000元以下1001-2000元2001-3000元3001

5、-4000元4000元以上315332128433437%39%15%5%4%5%4%1000兀以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4000兀以上11、您目前的消費(fèi)區(qū)域？縣城里南寧其他6211706073%20%7%7%12、如果里建將來有一個大型的商業(yè)中心，您會去那里消費(fèi)嗎？會去不會去太遠(yuǎn)了6974311182%5%13%13%會去不會去太遠(yuǎn)了13、如果您想買商鋪，您需要多大的面積？廚衛(wèi)齊全有小閣樓有小倉庫29823831535%28%37%廚衛(wèi)齊全有小閣樓有小倉庫28%14、如果您買商鋪，您需要多大的面積？20左右21-35m36-50m50m以上5119627

6、23326%23%32%39%39%32%6%39%32%.20m?左右21-35m36-50m5om以上15、您意向經(jīng)營何種商品？建材飲食日用百貨服務(wù)行業(yè)娛樂場所其他601361961531451627%16%23%18%17%19%16、您一般通過什么途徑了解商業(yè)信息？電視廣播電臺南寧晚報南國早報路牌、戶外廣告公交車身廣告其它230858526494435127%10%10%31%11%5%6%6%電視6%廣播電臺南寧晚報南國早報路牌、戶外廣告公交車身廣告其它17、您的交通工具一般是什么？摩托車三輪車汽車公交車53626514363%3%6%5%（二）小結(jié)1）武鳴縣城目前房地產(chǎn)尚未形成氣候

7、，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨蟛⒉幻黠@；2）由于是縣城，當(dāng)?shù)厝说淖》苛?xí)慣仍以自建的天地樓為主，單位房也較多。這說明天地樓在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ氖袌?，只要?xiàng)目的售價和配套做好，加以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，相信當(dāng)?shù)厝藭D(zhuǎn)變購買宅基地的小消費(fèi)習(xí)慣；3）由于東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)尚處于起步階段，生活配套等設(shè)施仍不完善，加之離武鳴縣較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)厝朔Q之為農(nóng)村。所以，雖然政府在大力的宣傳園區(qū)，但并沒有得到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可，甚至許多人沒去過那里。他們認(rèn)為那里只適合辦廠和商業(yè)，原因以那里的人氣不足為主；4）在購房需求方面，他們更喜歡120平米左右的三房兩廳，這也是目前當(dāng)?shù)貥潜P的主推戶型，但國六條的頒布，迫使我們必須做出相應(yīng)的調(diào)整以迎合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣；

8、5）在調(diào)查的過程中，不少被訪者在填寫家庭收入方面都往少的填。這說明當(dāng)?shù)厝说乃枷脒€保持一定的保守。但從政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，武鳴縣城人均年收入達(dá)1000美元，相當(dāng)于南寧人均收入水平。這就是為什么他們在選擇付款方式上按揭和分期付款的比例一樣，他們的消費(fèi)力還是很強(qiáng)，但也只停留在縣城，到南寧只有少數(shù)。6）在商業(yè)方面，大多數(shù)人表示會到園區(qū)消費(fèi)，前提是那里的商業(yè)必須比武鳴縣城檔次高，接近南寧。他們更傾向于服務(wù)行業(yè)和百貨類經(jīng)營，但在面積需求上他們只要求2050平米廚衛(wèi)齊全并帶有小倉庫的商鋪，說明他們還是個體經(jīng)營較多，這也與我們的訪問對象都是個體商戶有關(guān)；7）因?yàn)殡x南寧不遠(yuǎn)，他們了解信息的途徑仍以南國早報和電視

9、為主，這就提示我們的推廣應(yīng)以電視和報紙為主，但考慮到在縣份地區(qū)和成本，我們應(yīng)以電視為主，戶外高桿、報紙為輔。8）從他們的交通工具來看，雖然縣城很小，但大多人還是以摩托車為出行工具。說明當(dāng)?shù)厝说氖杖胨捷^高。（三）結(jié)論1）武鳴的房地產(chǎn)雖為成熟，這是威脅也是機(jī)遇，我們更有機(jī)會領(lǐng)跑武鳴地產(chǎn)；2）當(dāng)?shù)厝说母呤杖牒彤?dāng)?shù)氐牡偷貎r、低房價使得本項(xiàng)目仍有較大的利潤空間；3）迎合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣是本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，即項(xiàng)目應(yīng)以天地樓為主；4）本案的關(guān)鍵因素就是首先要聚集人氣，所以必須配套先行，先用商業(yè)旺場以帶動住宅；5）武鳴縣人口基數(shù)較小，居住需求量不大，很難消化整個項(xiàng)目龐大的供給。6）武鳴縣的收入水平和居住習(xí)慣對

10、房價的承受能力及目前居住情況等綜合來看，我們認(rèn)為武鳴縣的人口不是本項(xiàng)目主要針對的目標(biāo)客戶群。必須結(jié)合南寧市場以及園區(qū)未來人口才能把項(xiàng)目完全消化，因此我們的目標(biāo)市場是武鳴、南寧市區(qū)人口以及園區(qū)未來人口，其比例約為：南寧及南寧周邊市縣占60%，武鳴占20%，園區(qū)占20%。六、項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)策略項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)策略關(guān)乎開發(fā)商資金的回籠和利潤的最大化，結(jié)合本項(xiàng)目，我們應(yīng)從城市運(yùn)營的高度進(jìn)行分析并定位。所謂城市運(yùn)營，就是城市運(yùn)營就是把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值。其實(shí)質(zhì)，就是以市場化的手段和法律允許方式進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置與整合。以前我們對城市資源的認(rèn)識有些片面，認(rèn)為城市只有一些硬的資源，如土地、

11、道路，自然的山、河，還有一些建筑。其實(shí)對整個城市來說，自然環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質(zhì)和精神面貌等軟資源更為重要。縱觀本項(xiàng)目，其獨(dú)特的地理位置決定了其必須站在這個高度進(jìn)行開發(fā)。城市運(yùn)營，不僅僅是簡單地攤大餅的形式。我國過的一些大城市一味地追求大而全，不斷地往城市的四周發(fā)展，導(dǎo)致了城市修建了多條環(huán)城路也沒解決交通問題，北京就是一個很好的例子。因此，我們應(yīng)該立足于把項(xiàng)目所在地建設(shè)成一一衛(wèi)星城，即加工業(yè)基地。而且不光光是武鳴的衛(wèi)星城,而且還是南寧的衛(wèi)星城。衛(wèi)星城示意圖如下：由上圖可以看出，本案位于經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，成為衛(wèi)星城的可能性很大。武鳴有著優(yōu)越的旅游資源，加之東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)有農(nóng)業(yè)示范基

12、地和旅游觀光基地，因此，必須打好旅游這張牌，引領(lǐng)板塊地產(chǎn)發(fā)展。同時借助政府力量，把項(xiàng)目所在地發(fā)展為武鳴、南寧未來的一個衛(wèi)星城，引導(dǎo)武鳴人、南寧人到其消費(fèi)、旅游、觀光。（一）經(jīng)營開發(fā)策略：1）以工業(yè)園區(qū)為腹地，立足武鳴，面向南寧及北欽防、大西南及粵港澳地區(qū)。2）立足為經(jīng)濟(jì)園區(qū)的配套規(guī)劃作為項(xiàng)目土地的戰(zhàn)略措施。3）借力政府，影響行政決策，以城市運(yùn)營商的角色介入園區(qū)開發(fā)。4）借力行政力量：（1）通過政府對外宣傳招商，把本項(xiàng)目的知名度和地位提高；（2）通過政府引導(dǎo)，把武鳴縣的文化特色，主要文藝活動和民族藝術(shù)移至東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)，本項(xiàng)目為之發(fā)展和向外宣傳提供舞臺。5）整塊土地的經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略：（1）統(tǒng)一規(guī)劃，

13、獨(dú)立設(shè)計。既大成一統(tǒng)又有機(jī)分離，相互之間唇齒相依，卻又互相獨(dú)立；（2）注意后期土地的經(jīng)營與升值，土地儲備方法和進(jìn)度一定要科學(xué)。（3）建議采取統(tǒng)一規(guī)劃分組團(tuán)開發(fā)；（4）未開發(fā)的土地可以有針對性地進(jìn)行出租或經(jīng)營等方法使之保值、升值，推動前期開發(fā)的順利進(jìn)行。（二）開發(fā)商自身定位策略：開發(fā)商應(yīng)該跳出早期先建樓后賣樓的傳統(tǒng)開發(fā)模式，而應(yīng)該立足于城市運(yùn)營商的角色介入東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，借力行政，以智力支持影響經(jīng)濟(jì)園區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)營管理，從而使自身土地不斷增值，促進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。進(jìn)而推動整個園區(qū)的不斷發(fā)展，達(dá)到相互益彰。三）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏1）影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏因數(shù)（1）政策法規(guī)因素O2006年5月30

14、日，建設(shè)部等9部門發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)穩(wěn)定住房價格的意見規(guī)定提高購房首付比例及小戶型比例等條款。O2006年5月，央行提高了個人房產(chǎn)貸款利息，上調(diào)了0.27個百分點(diǎn)以上兩個政策對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品的設(shè)計產(chǎn)生很大的影響。據(jù)調(diào)查，武鳴縣人們的購房習(xí)慣更傾向大戶，即120平米左右的三房，但是這次國家調(diào)整了小戶型的比例要占項(xiàng)目開發(fā)總量的70%，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)者并不認(rèn)可小戶型，這就要求我們在規(guī)劃設(shè)計的時候必須做到“靈巧”、“實(shí)用”和“變通”。2）地塊狀況因素地塊雖然目前的土建工程基本完備，實(shí)現(xiàn)了三通一平，但是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)仍未形成氣候，造成鶴立雞群的局面，導(dǎo)致銷售難度的增大。3）開發(fā)商操作水平因素開發(fā)商

15、的實(shí)力和操作水平是關(guān)乎項(xiàng)目成敗的最大因素，因此，開發(fā)商必須立足從開發(fā)理念到社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等高度出發(fā)，才能贏取利潤的最大化。建議開發(fā)商聘請專業(yè)的營銷策劃機(jī)構(gòu)作為外腦，從土地入手，把項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、銷售、物管提高到一個新的高度。4）資金投放量及資金回收要求前期的資金投放量主要集中在市場調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、工地現(xiàn)場包裝以及前期的宣傳造勢上，這個階段的資金應(yīng)占項(xiàng)目投入資金的5%8%左右，但是產(chǎn)生的效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投入。并且關(guān)乎項(xiàng)目后階段的銷售和資金的回籠。開發(fā)商必須重視項(xiàng)目的前期策劃工作，避免走項(xiàng)目賣不動了再找醫(yī)生的老路。5）銷售策略、銷售政策及價格控制因素（略）6）市場供求因素

16、由于目前項(xiàng)目周邊人氣不足，房地產(chǎn)業(yè)不成氣候，以及當(dāng)?shù)厝说闹脴I(yè)習(xí)慣，有可能會出現(xiàn)供大于求的局面。這些都是影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的因素7）上市時間要求對于上市時間的要求，建議把前期準(zhǔn)備工作做扎實(shí)，做到好房子自己會說話。同時，由于是在縣級市場的宣傳途徑比較單一，因此工地現(xiàn)場的包裝以及VI系統(tǒng)的制作尤為重要。上市時間可以考慮分批分組團(tuán)分產(chǎn)品上市。建議今年下半年主要工作是規(guī)劃設(shè)計和現(xiàn)場的包裝、部分VI系統(tǒng)。明年上半年開始上市，上市時機(jī)要求是準(zhǔn)現(xiàn)房出現(xiàn)。四）項(xiàng)目開發(fā)示意圖：（待建）（待建）（后期用地）、商業(yè)廣場圍墻住宅IO售樓部石山亙西商業(yè)步行筠四）項(xiàng)目開發(fā)示意圖：（待建）（待建）（后期用地）、商業(yè)廣場圍墻住宅

17、IO售樓部石山亙西商業(yè)步行筠住宅-商業(yè)步行街峻南騎樓（1）目前本項(xiàng)目規(guī)劃用地90多畝，建議分三階段開發(fā)，先開發(fā)前面部分，后開發(fā)后面部分。視市場情況把后期用地儲備下來；（2）整個項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立開發(fā)，既要成一體又要各有特色。同時把后期用地也整體進(jìn)行規(guī)劃，把商業(yè)步行街延伸至石山下，通過對石山的開發(fā)形成一個景點(diǎn)；（3）立足開發(fā)成為經(jīng)濟(jì)園區(qū)、武鳴、南寧最大旅游、休閑、購物、娛樂中心，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一經(jīng)營管理。五）一期項(xiàng)目用地定位思路1）項(xiàng)目定位1）項(xiàng)目定位通過對武鳴地產(chǎn)發(fā)展和資源的整合，我們得出項(xiàng)目的初步定位為：旅游、旅玩地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)。武鳴縣優(yōu)越的旅游資源為我們提供了得天獨(dú)厚的條件，而便利的交通

18、、園區(qū)未來規(guī)劃人口及目前無成熟商業(yè)配套的局面決定了商業(yè)的需求。2）產(chǎn)品定位2）產(chǎn)品定位由項(xiàng)目定位我們可以得出我們的產(chǎn)品必須囊括住宅、酒店、商業(yè)物業(yè)等。（1）住宅應(yīng)以居家為主，可以由天地樓組成，自由分割購買，并配以一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓滿足旅游地產(chǎn)和投資的需求。2）酒店規(guī)模不追求豪華和星級，可以由若干天地樓獨(dú)自經(jīng)營，借鑒麗江古城和陽朔西街。3）商業(yè)物業(yè)方面，以天地樓一樓底商為主，考慮到我們的商業(yè)定位，底商應(yīng)該能打通。3）建筑風(fēng)格3）建筑風(fēng)格由于是旅游和商業(yè)相結(jié)合，因此建筑風(fēng)格必須有民族特色。以嶺南風(fēng)格騎樓風(fēng)格為主，結(jié)合民族風(fēng)情，輔以院落的形式，打造成南寧最有民族特色的旅游景點(diǎn)。4）商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)除滿足項(xiàng)目本身的需求外，最大的還是滿足經(jīng)濟(jì)園區(qū)未來25萬人口的需求以及旅游的需求。初步定位為：大型旅游休閑商業(yè)街區(qū)。以滿足當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情表演（歌圩）、商業(yè)活動為主，輔以餐飲（農(nóng)家樂、檸檬鴨）、娛樂、休閑、健身等。六）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計策略（1）項(xiàng)目應(yīng)從城市運(yùn)營的即衛(wèi)星城角度考慮，作為一個小城市而加入城市運(yùn)營規(guī)劃，與南寧市、武鳴保持一定的整體性，又要結(jié)合本地的民族風(fēng)情等