1、 不地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認識；不動產(chǎn)的特征；不動產(chǎn)估價的概念；不動產(chǎn)估價的必要性。 第一章 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)估價第一章 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)的概念 不動產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體 。不動產(chǎn)實物（土地、建筑物、其他附著物）土地：土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ；建筑物：是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物：是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞

2、土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。 不動產(chǎn)基本概念、理論不動產(chǎn)的概念不動產(chǎn)基本概念、理論不動產(chǎn)權益：是指不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。權利：中國目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。我國實行的社會主義共有制制度，其中城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。在城市，能夠進入市場流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權為基本產(chǎn)權的城市土地產(chǎn)權體系。在農(nóng)村，只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘饔梅绞?。不動產(chǎn)權益：是指不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸

3、的部分，包括權利、利（1）不動產(chǎn)所有權：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的不動產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權利。不動產(chǎn)所有權包括獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權。 建筑物區(qū)分所有權：建筑物區(qū)分所有權是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權形式，是一種復合性的權利，由專有部分的所有權、共有部分持有權和因共同關系所產(chǎn)生的成員權(表決權、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等)構(gòu)成。 （1）不動產(chǎn)所有權：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的不動產(chǎn)，依照法（2）土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。出讓土地使用權(為國有土地上的)；劃撥土地使用權(為國

4、有土地上的)；土地承包經(jīng)營權(為農(nóng)用地上的)；宅基地使用權(為集體土地上的)；臨時用地土地使用權。 （2）土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享（3）不動產(chǎn)租賃權：是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利 ；（4）抵押權：是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保 ，債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償 ；（5）典權：是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權利 。抵押權和典權有何重大區(qū)別？（3）不動產(chǎn)租賃權：是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地（6）地役權

5、：是指土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利（典型的通行權） ；（7）空間利用權：是指在土地使用權及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權 ；（6）地役權：是指土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的不動產(chǎn)區(qū)位：是指不動產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設施四個方面。具體地說，一宗不動產(chǎn)的區(qū)位是該宗不動產(chǎn)與其他不動產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系 ，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗不動產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗不動產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、

6、該地區(qū)的聲譽、政府提供的服務設施、學校的教學質(zhì)量、犯罪率等等，最常見的是用交通時間距離來衡量區(qū)位的好壞。 不動產(chǎn)區(qū)位：是指不動產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和1、在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低 ；一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值 ；不動產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很重要 。 2、區(qū)位對價值的決定作用幾乎是不動產(chǎn)所獨有的 。實物、權益和區(qū)位對不動產(chǎn)價值的影響實物、權益和區(qū)位對不動產(chǎn)價值的影響不動產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識 不動產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才

7、被稱為不動產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動產(chǎn)，是不動產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，不動產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。不動產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識 不動產(chǎn)中對土地的限制和基本認識 一宗土地所受限制的種類和程度，對其價值有重大影響。進行不動產(chǎn)估價，應充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。 對土地利用的限制可歸納為3個方面：（1）土地權利的設立和行使的限制；（2）不動產(chǎn)相鄰關系的限制；（3）土地使用管制。不動產(chǎn)中對土地的限制和基本認識 （1）土地權利的設立和行使的限制 中國目前主要有所有權、使用權、租賃權、地役權、抵押權、典權。在物權中，所

8、有權屬于自物權，其余權利屬于他物權。他物權是對他人之物所擁有的權利，是對所有權的限制。（例如地役權）。 （1）土地權利的設立和行使的限制（2）不動產(chǎn)相鄰關系的限制 相鄰關系是指相鄰各方對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。從義務方面來講，相鄰關系是對不動產(chǎn)所有權、使用權的一種限制 。 在現(xiàn)實中，主要存在如下兩類相鄰關系：通風、采光、排水、排污的相鄰關系；險情危害的相鄰關系。第二章-不動產(chǎn)與不動產(chǎn)估價課件（3）土地使用管制 從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于不動產(chǎn)估價來說，有意義的土地使

9、用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定。 （3）土地使用管制幾個重要概念建筑高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制 ；建筑密度：又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率；容積率：是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 幾個重要概念例子某宗土地面積為1000m2 ，其上建筑物的基地面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？如果建筑物的各層建筑面積

10、均相同，則有容積率 建筑密度 X 建筑層數(shù)注意：在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常不計容積率例子如果建筑物的各層建筑面積均相同，則有對一宗土地的基本認識 （1）位置 ； （2）面積；（3）四至； （4）形狀；（5）地形、地勢； （6）周圍環(huán)境； （7）利用狀況； （8）產(chǎn)權狀況；（9）土地使用管制； （10）地質(zhì)條件；（11）基礎設施完備程度和土地平整程度； （12）其他。對一宗土地的基本認識 不動產(chǎn)中對建筑物的基本認識 在不動產(chǎn)估價中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 ，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點：人們是否直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動；是否有門、窗、頂蓋。不動產(chǎn)中對建筑物的基本認識 對建筑物的基本

11、認識 （1）位置 ； （2）面積；（3）層數(shù)和高度； （4）結(jié)構(gòu)；（5）設備； （6）層高或凈高； （7）空間布局； （8）裝飾裝修；（9）外觀； （10）建成日期；（11）利用狀況； （12）維修養(yǎng)護情況及完備程度；（9）產(chǎn)權狀況； （10）公共服務設施完備程度； （11）其他。對建筑物的基本認識 幾個重要概念房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220m以上(含220m)的永久性建筑 。房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 ；成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用

12、面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積，即套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即建筑面積套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積 幾個重要概念不動產(chǎn)概念的總結(jié) 對上述關于不動產(chǎn)概念的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：不動產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)等不同的稱呼。不動產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。不動產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)；土地是一個包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。 不動產(chǎn)概念的總結(jié) 不動產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地

13、是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，不動產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從不動產(chǎn)估價和把握不動產(chǎn)價值的角度來看，不動產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。不動產(chǎn)的特征 不動產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中不可移動性：不可移動指土地地理位置固定，不能移動，固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。因為不動產(chǎn)的不可移動性，所以不動產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的

14、。耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權的年限、耕地的破壞）。不可移動性：不可移動指土地地理位置固定，不能移動，固定或依附獨一無二：指不動產(chǎn)的異質(zhì)性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同不動產(chǎn)的大量供給，從而不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，不動產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，不動產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多不動產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。供給有限性：指土地資源總量是固定不變和有限的 ，土地的自然供給缺乏彈性。但進一步來看，不動產(chǎn)具有供給有限特性，主要是

15、由于不動產(chǎn)的不可移動特性造成的不動產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說是不動產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。 獨一無二：指不動產(chǎn)的異質(zhì)性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同不動產(chǎn)的大用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實中不動產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。 涉及廣泛性：指不動產(chǎn)涉及社會各方面，容易對外界產(chǎn)生影響，也容易受到外界影響 。外部性：稱外部效應、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體(生產(chǎn)者或消費者)進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外

16、部性分為有利的外部性（外部經(jīng)濟）和有害的外部性（外部不經(jīng)濟）。 用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這權益受限性：指受法律的制約。政府對不動產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：(1)管制權 ：政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對不動產(chǎn)的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征稅權：政府為了提高財政收入，可以對不動產(chǎn)征稅或提高不動產(chǎn)稅收。 (3)征收權：政府為了公共利益的需要，可以強制取得公民和法人的不動產(chǎn)，但要對被征收的公民和法人給予公正補償。(4)充公權：政府可以在不動產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回不動產(chǎn)。權益受限性：指受法律的制約。

17、政府對不動產(chǎn)的限制一般是通過下列價值量大：不動產(chǎn)開發(fā)周期長，土地的取得、設計和建設成本高，易受供求關系和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響，因此，凝結(jié)在不動產(chǎn)當中的無差別的人類勞動多，不動產(chǎn)的價值量大。流動性差：指不動產(chǎn)的交易不可能很頻繁。不動產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動和獨一無二的特性，使得同一宗不動產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 。流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。 當急需資金時，替代變賣不動產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將不動產(chǎn)抵押或典當來獲得現(xiàn)金。價值量大：不動產(chǎn)開發(fā)周期長，土地的取得、設計和建設成本高，易保值增值：不動產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時

18、間的推移，價值會自然增加，即自然增值 。引起不動產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：對房地產(chǎn)本身進行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理；通貨膨脹(是指商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。當說某項投資是保值性的，則意味著它能抵御通貨膨脹，即所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度)；需求增加導致稀缺性增加，如經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加；外部經(jīng)濟，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 保值增值：不動產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖Ｋ伎?：出讓土地使用權的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降，這是否與不動產(chǎn)的保值增值特性相悖

19、？注意：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價值下降，甚至過度投機、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值。具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。但如果預期可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者續(xù)期長，則該房地產(chǎn)的價格又會高起來。 思考1：出讓土地使用權的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降對于不動產(chǎn)估價來說，有意義的不動產(chǎn)類型的劃分主要有4種：按用途來劃分（居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊、綜合）；按開發(fā)程度來劃分（生地、毛

20、地、熟地、再建工程、現(xiàn)房）；按是否產(chǎn)生收益來劃分（收益性和非收益性）；按經(jīng)營使用方式來劃分（銷售、出租、營業(yè)和自用）。 不動產(chǎn)的分類對于不動產(chǎn)估價來說，有意義的不動產(chǎn)類型的劃分主要有4種：不動不動產(chǎn)估價幾個重要概念價值是凝結(jié)在商品中的抽象的人類勞動，是價格形成的基礎?；旧?，四項內(nèi)部相互影響的經(jīng)濟因素，即效用、稀缺性、欲望以及實際購買力，形成價值。價格是價值的貨幣表現(xiàn)；是為獲得一種商品或勞動所必須付出的東西，通常用貨幣表示。市場是進行商品交換的場所，房地產(chǎn)市場則是進行房地產(chǎn)商品交換的場所。房地產(chǎn)市場的主體是交易雙方，客體則是房地產(chǎn)商品。不動產(chǎn)估價以不動產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵

21、循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響不動產(chǎn)價格因素的基礎上，對不動產(chǎn)估價時點客觀合理價格的估計、推測或判斷。 不動產(chǎn)估價幾個重要概念不動產(chǎn)估價定義中的關鍵術語：1、專業(yè)不動產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估價人員：指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前，中國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種；專業(yè)土地估價人員。 不動產(chǎn)估價定義中的關鍵術語：2、估價目的：是指一個不動產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及不動

22、產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為。 不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關經(jīng)濟行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定，等等。 2、估價目的：是指一個不動產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或3、估價原則：是指人們在不動產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。 4、估價程序：是指一個不動產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序 。3、估價原則：是指

23、人們在不動產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在5、估價方法：不動產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進行主觀判斷，還必須采用科學的估價方法進行測算。 一宗不動產(chǎn)的價值通?？梢詮娜缦?個途徑來求取：近期市場上類似的不動產(chǎn)是以什么價格進行交易的；如果重新開發(fā)建設一宗類似的不動產(chǎn)需要多少費用；如果將該宗不動產(chǎn)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益。 5、估價方法：不動產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進行主觀判6、估價對象：是指一個不動產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體不動產(chǎn)。盡管不動產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。6、估價對象：是指一個不動產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體不7、影響估價對象價值的因素：從大的方面來講，影響不動產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等方面。在不同時期、不同地區(qū)，對于不同類型的不動產(chǎn)，各種因素引起不動產(chǎn)價格變動的方向、程度等是不盡相同的。 8、估價時點：是指評估價值所對應的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗不動產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。