1、某地產(chǎn)地塊定位報(bào)告課件某地產(chǎn)地塊定位報(bào)告課件思 考 模 式寫在報(bào)告之前思 考 模 式企業(yè)品牌+項(xiàng)目品牌核心問題解決方式項(xiàng)目定位產(chǎn)品核心價(jià)值目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品模式思考多元復(fù)合社區(qū)異域風(fēng)情社區(qū)自然生態(tài)社區(qū)開發(fā)思考客群捕捉思考優(yōu)勢資源分配利用政策市場變化風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品牌結(jié)合思考單一客群/多元客群啟動(dòng)客群/成長客群主力客群/創(chuàng)造客群假設(shè)思考資源挖掘階段認(rèn)識(shí)板塊格局定位規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目客戶需求偏好關(guān)注因素事實(shí)認(rèn)定政策戶型限制企業(yè)品牌+項(xiàng)目品牌核心問題解決方式項(xiàng)目定位產(chǎn)品核心價(jià)值目標(biāo)客地 塊 剖 析CHAPT 1地 塊 剖 析CHAPT 1本案鎮(zhèn)中心 地塊位于菊園新區(qū)，北臨樹屏路、東靠八字塘、西接嘉行公路、南鄰勝竹

2、路，距老城商業(yè)中心節(jié)點(diǎn)約4.5公里。4.5KM區(qū)位屬性本案鎮(zhèn)中心 地塊位于菊園新區(qū)，北臨樹屏路、東靠地塊概貌地塊概貌環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境地塊四至方正，地形規(guī)整平坦，水景資源豐富外部環(huán)境屬于新興開發(fā)的住宅區(qū)域，學(xué)區(qū)氛圍較為成熟道路系統(tǒng)西側(cè)緊鄰快速干道，道路通達(dá)性較好，方便連接老城中心 周邊配套規(guī)模型商業(yè)配套較少，主要配套集中在南面平城路一帶 環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境地塊四至方正，地形規(guī)整平坦，水景資源豐富樹屏路本地塊天靈電器老年社區(qū)中心4、6路公交車起點(diǎn)站八字塘永勝村委會(huì)徐行鎮(zhèn)華亭鎮(zhèn)新城楓景餐飲、美容美發(fā)餐飲一條街汽車美容老城區(qū)嘉定一中教師進(jìn)修學(xué)校（在建）餐飲娛樂農(nóng)貿(mào)市場地段醫(yī)院嘉華居娛樂遠(yuǎn)東學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)周

3、邊配套樹屏路本地塊天靈電器老年社區(qū)中心4、6路公交車起點(diǎn)站八字塘永SWO 保利地產(chǎn)與政府的戰(zhàn)略合作帶來積極意義 軌道交通將進(jìn)一步挖掘提升區(qū)域價(jià)值 嘉定新城的規(guī)劃定位推動(dòng)房產(chǎn)市場發(fā)展 菊園新區(qū)定位為新城大型居住區(qū) 工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐較強(qiáng)，利于客群持續(xù)導(dǎo)入 產(chǎn)品類型多元組合可加大客群輻射范圍 需求不斷釋放，市場持續(xù)旺盛 保利地產(chǎn)良好的品牌形象 地塊具備規(guī)模性，利于凸現(xiàn)規(guī)劃亮點(diǎn) 地處新興聚居區(qū)內(nèi)，生活配套較為齊全 消費(fèi)者對地段認(rèn)知接受度較高 教育配套完善，學(xué)區(qū)氛圍濃厚 水景資源豐富，利于項(xiàng)目品質(zhì)營造 地塊北面緊鄰廠房，產(chǎn)生一定負(fù)面影響 缺乏大型商業(yè)配套，影響大量人群聚集導(dǎo)入 距軌道站點(diǎn)較遠(yuǎn)，影響外部公寓

4、客源導(dǎo)入 政策限制與市場需求矛盾，影響產(chǎn)品規(guī)劃 潛在地塊增多，未來市場競爭格局加劇 “74%、90”政策導(dǎo)致市場產(chǎn)品趨于同質(zhì)化 小面積產(chǎn)品的市場需求面臨不確定性 內(nèi)需型市場使得客源導(dǎo)入存在一定困難SWOT分析SWO 保利地產(chǎn)與政府的戰(zhàn)略合作帶來積極意義 保利地產(chǎn)良好的項(xiàng)目戰(zhàn)略思考點(diǎn)在本項(xiàng)目中如何傳承延續(xù)保利地產(chǎn)品牌如何通過物業(yè)形態(tài)組合實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化如何調(diào)節(jié)“74%、90” 限制與市場需求的矛盾 如何塑造項(xiàng)目核心價(jià)值理念和競爭優(yōu)勢項(xiàng)目戰(zhàn)略思考點(diǎn)在本項(xiàng)目中如何傳承延續(xù)保利地產(chǎn)品牌市 場 解 讀CHAPT 2市 場 解 讀CHAPT 2菊 園新區(qū)緊鄰北部制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)引擎較強(qiáng)菊園新區(qū)定位為現(xiàn)代

5、化園林化多功能生活居住區(qū)板塊居住概念逐步成熟，消費(fèi)者認(rèn)知接受度較高都市工業(yè)園區(qū)國際汽車城本項(xiàng)目新城CBD/行政中心軌道11號(hào)線北部制造業(yè)基地生態(tài)文化公園國際賽車場板塊定位菊 園新區(qū)緊鄰北部制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)引擎較強(qiáng)菊園新區(qū)定位為現(xiàn)代 嘉定經(jīng)濟(jì)以汽車產(chǎn)業(yè)為主體，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)水平快速上升發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)居民收入穩(wěn)步提高，已達(dá)到比較富裕的程度。經(jīng)濟(jì)發(fā)展 嘉定經(jīng)濟(jì)以汽車產(chǎn)業(yè)為主體，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)水平快速上升發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)論一 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃定位促進(jìn)菊園板塊成熟發(fā)展，消費(fèi)者認(rèn)可度較高； 嘉定經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均收入水平較高，居民購買力強(qiáng)勁結(jié)論一 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃定位促進(jìn)菊園板塊成熟發(fā)展，消費(fèi)者認(rèn)可度 嘉定鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目供

6、給不能滿足市場需求，目前交易情況表現(xiàn)良好； 公寓房源需求大于供給，供需比約在1：1.8左右； 別墅項(xiàng)目較少，多為中檔定位，房源供求基本保持平衡； 在售項(xiàng)目品質(zhì)高低不均，價(jià)格走勢受個(gè)案影響較大；板塊供需分析 嘉定鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目供給不能滿足市場需求，目前交易情況表現(xiàn)良好；板塊未來供應(yīng)在售項(xiàng)目剩余體量(萬m2)新城楓景0.17嘉怡別墅一期3.82和華名苑1.96水岸雅筑12.71嘉賢莊4.25鴻達(dá)嘉苑0.83浦發(fā)香舍13復(fù)華城市花園C地塊8.9復(fù)華城市花園潛在體量12.6匯總58.24所屬公告地塊位置可建面積(萬m2)04年新城南門4.223204年新城南門12.837805年菊園新區(qū)不大于90 05年

7、菊園新區(qū)不大于6006年菊園新區(qū)32.4匯總近200 未來兩年板塊公寓產(chǎn)品供給逐步穩(wěn)定增多，別墅產(chǎn)品逐步稀缺板塊未來供應(yīng)在售項(xiàng)目剩余體量新城楓景0.17嘉怡別墅一期3. 潛在上市體量較大，競爭趨勢有所加??； 未來公寓同質(zhì)產(chǎn)品競爭嚴(yán)峻，不利于導(dǎo)入外部客源 別墅產(chǎn)品逐步稀缺，更有利于提升項(xiàng)目價(jià)值，吸引外部客源結(jié)論二 潛在上市體量較大，競爭趨勢有所加??；結(jié)論二板塊項(xiàng)目分布 嘉定板塊開發(fā)秩序依次為迎園菊園南門 項(xiàng)目所處菊園區(qū)域已經(jīng)較為成熟，居住氛圍濃厚板塊項(xiàng)目分布 嘉定板塊開發(fā)秩序依次為迎園菊園南門項(xiàng)目占地萬建面萬容積率綠化率物業(yè)價(jià)格元/主力房型面積()房型配比開盤交房新城楓景7.5161.2843%

8、多層小高5400二房79-95三房107-129兩房30%三房60%04.1106.6嘉怡別墅一期1350.3855%雙拼獨(dú)立10371雙拼270獨(dú)立320-410雙拼79%獨(dú)立21%05.706.6和華名苑1.63.56235%多層小高5852兩房103三房130-162兩房6%三房94%06.907.6水岸雅筑22271.250%多層小高5786兩房99-108三房128-137兩房26%三房74%06.206.12嘉賢莊10.36.80.5350%小高6438公寓10453別墅三房143四房158三房79%四房16%05.506.6獨(dú)立聯(lián)體別墅302-431共99幢06.12鴻達(dá)嘉苑2.

9、83.81.3740%多層5264二房94-98三房119-127兩房56%三房40%04.905.12復(fù)華城市53330.6253%小高5900前期房源已售罄，C地塊預(yù)計(jì)07年春開售別墅8500浦發(fā)香舍10.8131.235%小高未定07年3月開盤，別墅168-198，公寓90-130聯(lián)排9000板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目占地建面容積率綠化率物業(yè)價(jià)格主力房型房型配比開盤交房新城在售項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表面積總價(jià)總套數(shù)套數(shù)比一房7924-25425.2%兩房80-11050-6014317.7%三房110-14060-9052064.5%四房140-16080-110232.9%復(fù)式150-220100-1

10、30789.7%數(shù)據(jù)來源：策源咨詢研發(fā)中心（2006.1.111.30） 三房供求占絕對主力，且面積普遍偏大 兩房以舒適型產(chǎn)品為主，改善型再次置業(yè)是需求主要來源 小房型供求極少，但未來市場會(huì)有隱藏需求存在； 執(zhí)行“74%、90”政策，可考慮合戶產(chǎn)品以滿足市場對大戶型產(chǎn)品的真實(shí)需求項(xiàng)目成交分析在售項(xiàng)目產(chǎn)品成交統(tǒng)計(jì)表房型交易套數(shù)比重主力交易面積一房0/兩房26%90-110三房46%130-140在售項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表面積總價(jià)總套數(shù)套數(shù)比一房7924-25 項(xiàng)目多以歐陸風(fēng)情社區(qū)形象定位，滿足消費(fèi)者心理，但產(chǎn)品缺少明顯特色； 房型面積以80-110兩房和110-140三房為主，跨度區(qū)間較大； 90以

11、下供給和需求都相對較少， 政策對嘉定鎮(zhèn)板塊影響較大，消費(fèi) 需求和政策供應(yīng)之間難以平衡對接； 未來兩年板塊公寓產(chǎn)品供給較為趨多，別墅產(chǎn)品逐步稀缺； 現(xiàn)有別墅產(chǎn)品定位中檔，缺少品質(zhì)感，市場空白點(diǎn)較為明顯； 項(xiàng)目多以歐陸風(fēng)情社區(qū)形象定位，滿足消費(fèi)者心理，但產(chǎn)品缺少明 公寓產(chǎn)品僅是聚集人氣，別墅/洋房產(chǎn)品才能真正提 升項(xiàng)目價(jià)值，塑造項(xiàng)目形象 遠(yuǎn)郊內(nèi)需型市場難以完全支撐大體量的公寓產(chǎn)品開 發(fā)，需要以別墅/洋房產(chǎn)品帶動(dòng)外部人群導(dǎo)入 別墅用地限批使得產(chǎn)品稀缺增值性日益凸顯 公寓產(chǎn)品應(yīng)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，更加人性化，突出特色化的 增值點(diǎn)，以品質(zhì)取勝策源觀點(diǎn)立足市場創(chuàng)造市場 公寓產(chǎn)品僅是聚集人氣，別墅/洋房產(chǎn)品才能真正提

12、策源觀點(diǎn)立足客 戶 研 判CHAPT 3客 戶 研 判CHAPT 3中小私營業(yè)主“藏富于民”現(xiàn)象較多，擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，逐步要求生 活品質(zhì)，自住改善購房、為子女購房成為首要?jiǎng)訖C(jī)；國家機(jī)關(guān)干部遠(yuǎn)郊公務(wù)員享有較為寬松的行政條件，購買力普遍較強(qiáng)；高等院校老師高校教師和行政人員，擁有可觀的待遇以及購房津貼；園區(qū)工作人員北部工業(yè)園區(qū)定位現(xiàn)代城市化園區(qū)，工作人員收入較高， 在園區(qū)附近買房成為他們的首要考慮；周邊外圍客戶上海都市概念下的商業(yè)配套、教育醫(yī)療資源的優(yōu)勢性，對 周邊如太倉等地的中高端消費(fèi)者形成極大的向心力，急劇 膨脹的“身份轉(zhuǎn)換”心理凝聚了較強(qiáng)的吸引力。消費(fèi)人群分類探討內(nèi)需型成長市場 中小私營業(yè)

13、主“藏富于民”現(xiàn)象較多，擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，逐客戶消費(fèi)習(xí)性分析 偏好寬敞、舒適的房型，以滿足日常起居生活； 希望南北通透、房型正氣、利用率高、房間朝南采光、有儲(chǔ)藏功能； 一些住宅細(xì)部設(shè)計(jì)上能體現(xiàn)特色，如飄窗、大陽臺(tái)、花園直接入戶等； 對于三房比較中意的是兩居室與客廳均朝南的設(shè)計(jì)； 對于主臥和客廳的舒適尺度比較看重，體現(xiàn)舒適性； 追求產(chǎn)品性價(jià)比更高，希望有類似露臺(tái)、空中花園等附加贈(zèng)送的增值特色客戶消費(fèi)習(xí)性分析 偏好寬敞、舒適的房型，以滿足日常起居生活；入戶花園、贈(zèng)送空間、儲(chǔ)藏室、南北通透、轉(zhuǎn)角窗客廳方正、功能分區(qū)明確、動(dòng)靜相宜、全明設(shè)計(jì)入戶花園、贈(zèng)送空間、儲(chǔ)藏室、南北通透、轉(zhuǎn)角窗目標(biāo)客戶探尋模式

14、目標(biāo)客戶探尋模式啟動(dòng)型目標(biāo)客戶 嘉定當(dāng)?shù)毓珓?wù)員/私營業(yè)主 長期工作、生活的地域緣故，生活圈子已經(jīng)形成，他們是當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)力的代表。他們目前的居住現(xiàn)狀相對一般，希望從溫飽型向小康型、舒適型過渡。求新穎、要品質(zhì)、講實(shí)惠，希望高性價(jià)比是他們對項(xiàng)目評(píng)判的主要關(guān)注； 已擁有住房，隨著積蓄的積累以及對高品質(zhì)生活的追求，需要更舒適、更有品質(zhì)感的居所，需求面積普遍偏大，多為舒適性大房型；啟動(dòng)型目標(biāo)客戶 嘉定當(dāng)?shù)毓珓?wù)員/私營業(yè)主成長型目標(biāo)客戶高校教師/園區(qū)人群 高校教師的教育背景決定其對生活品質(zhì)要求較高，本項(xiàng)目處于成熟的居住區(qū)內(nèi)，近鄰北部產(chǎn)業(yè)區(qū)，同時(shí)品牌力和產(chǎn)品力具較強(qiáng)的可塑性，幾大優(yōu)勢都對這部分消費(fèi)者形成吸

15、引； 緊鄰北部工業(yè)園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，對園區(qū)消費(fèi)者具備較強(qiáng)吸引力； 這部分人群更關(guān)注產(chǎn)品的功能性，對房型面積的要求相對緊湊。成長型目標(biāo)客戶高校教師/園區(qū)人群創(chuàng)造型目標(biāo)客戶上海北區(qū)客源/周邊縣市中高端人群 軌道交通的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，削弱了市區(qū)客戶對區(qū)域地段的抗性，客戶需求呈現(xiàn)多元化趨勢，中小戶型市場需求逐步成熟；保利地產(chǎn)品牌和多元化的物業(yè)形態(tài)也是吸引市區(qū)客戶的有力保障對上海國際大都市的魅力向往，以及考慮子女教育和醫(yī)療保健等問題，同時(shí)體現(xiàn)地位、身份的變遷和提升，使得周邊縣市消費(fèi)者愿意選擇到毗鄰的菊園新區(qū)購房。創(chuàng)造型目標(biāo)客戶上海北區(qū)客源/周邊縣市中高端人群整體定位CHAPT 4整體定位CHA

16、PT 4定位前思考 項(xiàng)目整體品牌定位是什么？ 項(xiàng)目品牌價(jià)值如何塑造？ 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)如何組合？定位前思考 項(xiàng)目整體品牌定位是什么？品牌定位企業(yè)客群地塊品牌定位企業(yè)客群地塊品牌愿景：打造中國地產(chǎn)長城開發(fā)理念：和諧生活，自然舒適產(chǎn)品特色：以中高端物業(yè)定位為主國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP10榜首保利地產(chǎn)品牌品牌愿景：打造中國地產(chǎn)長城國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP10上海保利品牌之路十二橡樹莊園源于世界名著的莊園風(fēng)情，香“飄”于滬香檳花園給優(yōu)雅的城市最甘淳的香檳東外灘充滿有香檳的味道好的開始，是成功的一半菊園地塊，必然是高尚的、品質(zhì)的上海保利品牌之路十二橡樹莊園客群心理簡述關(guān)鍵詞：身份象征/內(nèi)心自豪/舶來

17、品的顯耀/重視下一代的教育房子是一家人住的，能滿足全家大小的需要的房子，才是值得買的房子！自己：看起來有檔次住進(jìn)去舒適，不一定拿出來炫耀，向朋友提起時(shí)會(huì)自豪！孩子：上一所好的學(xué)校，孩子的未來才有希望，下一輩的教育很重要！父母：社區(qū)綠化環(huán)境好，物業(yè)好，適合老年人居住和養(yǎng)生！客群心理簡述關(guān)鍵詞：身份象征/內(nèi)心自豪/舶來品的顯耀/重視下地塊資源概述關(guān)鍵詞：中心、人文、水域、多元周邊：菊園中心，具生活氛圍，重點(diǎn)院校林立，人文氣息濃厚自然：地塊內(nèi)天然水系，東臨八字塘，先天優(yōu)勢資源指標(biāo)：商業(yè)2.0,住宅1.2，74%90平米以下戶型，必然導(dǎo)致物業(yè)類型多元化地塊資源概述關(guān)鍵詞：中心、人文、水域、多元品牌定位

18、導(dǎo)向企業(yè)品牌及發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域市場特征及供需客群需求及心理特征高尚/人文/水韻/風(fēng)情地塊周邊及自身資源打造一個(gè)高品質(zhì)異域風(fēng)情社區(qū)，以此占領(lǐng)市場，引領(lǐng)消費(fèi)！品牌定位導(dǎo)向企業(yè)品牌及發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域市場特征及供需客群需求及心有一個(gè)這樣的地方！陽光因?yàn)橄挛绮韪裢鉁嘏钜驗(yàn)樗囆g(shù)渲倍增高雅城市以河流為命名因大學(xué)城裴聲海外這就是英國劍橋！有一個(gè)這樣的地方！陽光因?yàn)橄挛绮韪裢鉁嘏S厚人文底蘊(yùn)來自劍橋醇厚生活原味來自英國保利劍橋Polycam品牌鎖定豐厚人文底蘊(yùn)來自劍橋醇厚生活原味來自英國保利劍橋Polyc英式建筑與空間英倫風(fēng)情商業(yè)街英倫會(huì)館與物業(yè)保利劍橋品牌框架體系英式建筑與空間英倫風(fēng)情商業(yè)街英倫會(huì)館與物業(yè)保利劍橋

19、品牌框架英倫建筑與空間住宅：產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格戶型空間商業(yè)：業(yè)態(tài)風(fēng)情英倫建筑與空間住宅：產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格戶型空間高端產(chǎn)品：以聯(lián)排、洋房為拳頭產(chǎn)品，確立項(xiàng)目的高端定位。1、74小面積戶型在多層和高層內(nèi)完成，26大戶型指標(biāo)分配給聯(lián)排和花園洋房。2、利用聯(lián)排別墅和花園洋房提升項(xiàng)目品質(zhì)前期開發(fā)，將多層和高層開發(fā)置后，靜觀市場發(fā)展變化創(chuàng)新產(chǎn)品：整體規(guī)劃創(chuàng)新（英倫風(fēng)情社區(qū)）、產(chǎn)品類型創(chuàng)新（洋房），戶型空間創(chuàng)新（公寓產(chǎn)品內(nèi)部空間可分可合）差異產(chǎn)品：以整體社區(qū)形象、產(chǎn)品類型創(chuàng)新、戶型空間創(chuàng)新，進(jìn)行市場區(qū)隔和差異化競爭市場化產(chǎn)品：指標(biāo)及資源的分配、產(chǎn)品類型的確定，立足市場可分可合的戶型創(chuàng)新，適應(yīng)市場低密度高品質(zhì)風(fēng)

20、情化品牌社區(qū)，引領(lǐng)市場產(chǎn)品定位策略高端產(chǎn)品：以聯(lián)排、洋房為拳頭產(chǎn)品，確立項(xiàng)目的高端定位。產(chǎn)品定地塊條件與要求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：234952平方米 住宅占地面積：219952平方米 容積率：1.2 建筑面積：263942.4平方米商業(yè)占地面積： 15000平方米 容積率：2.0 建筑面積： 30000平方米強(qiáng)制性要求74的90平方米以下戶型。（以建筑面積計(jì)算）按此要求計(jì)算，只有26的建筑面積可以作大戶型。即72837.024平方米。地塊條件與要求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)強(qiáng)制性要求住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)想產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅花園洋房多層高層容積率0.70.91.11.8占地比率（）15204025占地面積（平方米）3299

21、2.843990.487980.854988建筑面積（平方米）23094.9639591.3696778.8898978.4建筑面積比例（）9153738平均戶型面積（平方米）1801207675套數(shù)12833012691315總占地面積219952容積率1.175總建筑面積258443.6住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)想產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅花園洋房多層高層容積率0.7建筑類型分配比例建筑類型分配比例別墅類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)面積比例（）建筑面積（平方米）套數(shù)比例（）31房1604333.668803031房180423375603341房2004333.6860037合計(jì)12823040別墅類

22、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間套數(shù)面積比例建筑面積套數(shù)比例（花園洋房類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)比例（）建筑面積（平方米）比例（）一層三房1356620891022二層三房1206620792020三層兩房1056620693017四層兩房956620627016五層復(fù)式1506620990025合計(jì)33039930花園洋房類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)比例（）建多層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)套數(shù)比例（）建筑面積（平方米）面積比例（）兩房654473529033.66430兩房763823029033.66430三房884403538711.55240合計(jì)12699

23、6778.88多層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例建筑面積面積比例兩房高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間（平方米）套數(shù)套數(shù)比例（）建筑面積（平方米）面積比例（）兩房654573529693.5230兩房765214039591.3640三房883372529693.5230合計(jì)131598978.4高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例建筑面積面積比例兩房住宅產(chǎn)品概念構(gòu)想結(jié)合市場情況，地塊實(shí)際要求，給出產(chǎn)品平衡上表配置方案。規(guī)劃 資源的平衡 本項(xiàng)目的規(guī)劃條件相對嚴(yán)苛，可謂是戴著鐐銬的舞蹈，針對此點(diǎn)，建議規(guī)劃思路為集中優(yōu)勢資源點(diǎn)染項(xiàng)目亮點(diǎn)，再利用創(chuàng)新性戶型拔高項(xiàng)目素質(zhì)。聯(lián)排 逆向的沖擊 在品質(zhì)塑

24、造上，利用聯(lián)排的有限資源，塑造類似獨(dú)棟的品質(zhì)，拔高價(jià)格，達(dá)到利潤最大化。花園洋房 階層的跨越 以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為塑造目的，在價(jià)格和品質(zhì)的落差上尋求突破點(diǎn)，將一個(gè)類型的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為高一層次的產(chǎn)品類型。多層 資源的擴(kuò)展 將底層塑造出反復(fù)式的一層復(fù)地下室的類別墅結(jié)構(gòu)，其他戶型利用拼戶的方式避免政策影響帶來的局限。高層 概念的轉(zhuǎn)換 主打拼合方式，長線操作，拓展客戶面。住宅產(chǎn)品概念構(gòu)想結(jié)合市場情況，地塊實(shí)際要求，給出產(chǎn)品平衡上表英式建筑風(fēng)格 結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰲l件以及客戶對風(fēng)格的喜好判斷，出于塑造項(xiàng)目高品質(zhì)和文化內(nèi)涵，建議本項(xiàng)目的風(fēng)格選擇為：英式風(fēng)格風(fēng)格性格特點(diǎn)華貴 內(nèi)斂 嚴(yán)肅 利用英式傳統(tǒng)的文化氣息點(diǎn)染項(xiàng)

25、目的市場沖擊力利用英式外表皮的低成本高附加值塑造項(xiàng)目品質(zhì)利用英式的貴族氣質(zhì)吸引業(yè)主的身份認(rèn)同歸屬感英式建筑風(fēng)格 結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰲l件以及客戶對風(fēng)格的喜風(fēng)格概念示意傳統(tǒng)英式風(fēng)格概念示意傳統(tǒng)英式風(fēng)格概念示意萬科紅郡風(fēng)格概念示意萬科紅郡風(fēng)格概念示意尚東國際風(fēng)格概念示意尚東國際戶型空間建議聯(lián)排別墅在常規(guī)聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上，開發(fā)地下室和閣樓空間，做到室內(nèi)車庫，陽光房等品質(zhì)賣點(diǎn)，吸引市場注意力。戶型空間建議聯(lián)排別墅在常規(guī)聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上，開發(fā)地下室和閣戶型空間建議聯(lián)排端頭戶型（類獨(dú)棟）本戶型利用聯(lián)排別墅的端頭資源，三面采光通風(fēng)，在一層設(shè)置了三了功能各異的出入口，功能流線互不干擾。附送地下室超大面積。前后庭院和側(cè)

26、向內(nèi)庭院。臥室采光面充足，陽光景觀衛(wèi)生間。戶型空間建議聯(lián)排端頭戶型（類獨(dú)棟）本戶型利用聯(lián)排別墅的端頭戶型空間建議花園洋房你好在常規(guī)的花園洋房的基礎(chǔ)上，不提高層數(shù)，在品質(zhì)上下功夫，將花園洋房作成疊拼別墅的格局。一層和地下室為一戶，二三層為一戶，四五層為一戶，在原有41的層數(shù)上將品質(zhì)提升。戶型空間建議花園洋房你好在常規(guī)的花園洋房的基礎(chǔ)上，不提高層本方案為一梯三戶的多層戶型，可以修改為適用于多層和小高層的房型。三套戶型的面積分別為80、63、42，兩套大戶型中夾一套小戶型，可以根據(jù)實(shí)際需要將一大一小戶型打通合并成一套大戶型，面積在120100之間變化。平層拼多層高層拼戶本方案為一梯三戶的多層戶型，可

27、以修改為適用于多層和小高層的房74%90平米解決方案A平層拼多層高層拼戶74%90平米解決方案A平層拼多層高層拼戶本方案為一梯四戶的小高層戶型，可以修改為適用于多層和小高層的房型。三套戶型的面積分別為76、46，兩套大戶型中夾兩套小戶型，在實(shí)際銷售后，可以將一大一小兩個(gè)戶型合并，形成一整套面積在120左右的大戶型。如不合并，作為單獨(dú)的兩套房型，依然可以功能完善的使用。平層拼多層高層拼戶本方案為一梯四戶的小高層戶型，可以修改為適用于多層和小高層的此方案與上個(gè)方案構(gòu)成辦法類似，45、55的各兩套，可以在同一層內(nèi)大小拼接。也可以上下層拼接，做成小復(fù)式。74%90平米解決方案B垂直拼此方案與上個(gè)方案構(gòu)

28、成辦法類似，45、55的各兩套，可以在同一74%90平米解決方案B垂直拼74%90平米解決方案B垂直拼74%90平米解決方案B垂直拼74%90平米解決方案B垂直拼未來價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品類型目前市場價(jià)格（元/平米）未來建議價(jià)格（元/平米）公寓5500-58006500-6800洋房市場空白7500-8000聯(lián)排8500-900010000-11000 保利地產(chǎn)品牌形象和固有項(xiàng)目品質(zhì)是價(jià)格提升的基礎(chǔ)保障 聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)較少，利于外部客群導(dǎo)入，價(jià)值提升空間最大 洋房產(chǎn)品契合消費(fèi)者求新、求變的消費(fèi)心態(tài)，可以創(chuàng)領(lǐng)市場 公寓產(chǎn)品競爭格局加劇，價(jià)格提升空間不大，以銷量為主未來價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品類型目前市場價(jià)格未來建議價(jià)格

29、（元/平米）公寓英式建筑與空間英倫風(fēng)情商業(yè)街英倫會(huì)館與物業(yè)保利劍橋品牌框架體系英式建筑與空間英倫風(fēng)情商業(yè)街英倫會(huì)館與物業(yè)保利劍橋品牌框架 品牌化、規(guī)?；阂氪笮唾u場，積聚片區(qū)商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)人氣如：家樂福、樂購、易初蓮花 主題化、 風(fēng)情化：在社區(qū)總體品牌框架下進(jìn)行商業(yè)主題風(fēng)情演繹如：泰晤士小鎮(zhèn)英倫風(fēng)情商業(yè)街、大拇指廣場 差異化、特色化：賣場商家，沿街店鋪，力求特色鮮明如：文化地標(biāo)（臺(tái)灣誠品書店）、生活地標(biāo)（Simply Life創(chuàng)意家具飾品）策源觀點(diǎn)植入引擎打造風(fēng)情 品牌化、規(guī)?；翰咴从^點(diǎn)植入引擎打造風(fēng)情地塊周邊區(qū)域消費(fèi)市場特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)商品住宅發(fā)展較快，入住率較高，住戶以嘉定本地居民為主，但

30、由于北部工業(yè)園區(qū)和嘉定新城的發(fā)展，已有部分新嘉定人在此區(qū)域置業(yè)；消費(fèi)人群以菊園區(qū)域?yàn)橹?，消費(fèi)能力足，但外流情況嚴(yán)重，具有相當(dāng)發(fā)展契機(jī)；區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，未來供應(yīng)量有限，且具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商很少；區(qū)域內(nèi)大型中式餐飲場所眾多，但休閑、購物、娛樂、健身和品牌餐飲設(shè)施嚴(yán)重不足。地塊周邊區(qū)域消費(fèi)市場特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)商品住宅發(fā)展較快，入住率較高地塊商業(yè)設(shè)施規(guī)劃要求：總商業(yè)開發(fā)面積不低于3萬平方米，分布于：（1）沿永靖路兩邊(偏重社區(qū)服務(wù))，（2）嘉行公路和勝竹路交叉口(偏向商業(yè)設(shè)施)；鄰里中心要求總面積在5,000平米左右，包括2,000-3,000平米的菜場以及一些小型配套設(shè)施如居民活動(dòng)

31、室、郵政等等。地塊商業(yè)設(shè)施規(guī)劃要求：總商業(yè)開發(fā)面積不低于3萬平方米，分布于地塊商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)建議：根據(jù)菊園區(qū)域當(dāng)前商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀及嘉定商業(yè)規(guī)劃指引，本大型住宅地塊可引入商業(yè)業(yè)態(tài)建議如下：大型綜合性賣場(10,000-15,000平米)休閑娛樂類，如量販?zhǔn)終TV和游藝城(5,000-10,000平米)文化健身類，如健身中心、書城、棋牌活動(dòng)、影劇院(10,000平米)主題餐飲類：如中西快餐、品牌餐飲、咖啡飲品(5,000平米)社區(qū)服務(wù)類：便利超市、銀行、洗衣、維修、美容美發(fā)、彩擴(kuò)、婚慶、寵物、家政、老年人服務(wù)類(5,000平米)地塊商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)建議：根據(jù)菊園區(qū)域當(dāng)前商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀及嘉定商業(yè)地塊商業(yè)開發(fā)建

32、議：商業(yè)分布：大型商業(yè)建筑單體，30,000平米（將鄰里中心所要求的5,000平米置于此建筑單體內(nèi)），建于嘉行公路和勝竹路口，以地上四層地下二層建筑為宜；沿街商業(yè)步行街，5,000平米，建于永靖路兩邊及勝竹路北側(cè)（或嘉行公路東側(cè)），以地上二層建筑為宜。開發(fā)周期：與一期住宅同步開建大型商業(yè)建筑單體，可先于住宅推出市場；待一期有居民入住后，開建沿街商業(yè)步行街。租售建議：大型商業(yè)建筑單體，只租不售，可考慮整體租給大型賣場公司，或自行租賃；沿街商業(yè)步行街，前期自行租賃，商業(yè)氛圍成熟后可考慮分割出售。地塊商業(yè)開發(fā)建議：商業(yè)分布：樹屏路本地塊老年社區(qū)中心八字塘徐行鎮(zhèn)華亭鎮(zhèn)新城楓景餐飲、美容美發(fā)餐飲一條街汽

33、車美容老城區(qū)餐飲娛樂農(nóng)貿(mào)市場地段醫(yī)院嘉華居娛樂遠(yuǎn)東學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)大型商業(yè)建筑單體沿街商業(yè)步行街樹屏路本地塊老年社區(qū)中心八字塘徐行鎮(zhèn)華亭鎮(zhèn)新城楓景餐飲、美容大型商業(yè)建筑單體：樓層分布建議：1F：大賣場入口，主題餐飲，品牌專賣，銀行、郵政服務(wù)等；2F：大賣場，書城等3F：大賣場，健身會(huì)所（可考慮增加屋頂游泳池）等4F: 量販?zhǔn)終TV，影劇院，游藝城等B1：小區(qū)物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)辦公室，棋牌活動(dòng)室，閱覽室等等B2：設(shè)備層，地下車庫(另外如果和住宅單元有一定距離，可以考慮屋頂停車)注意事項(xiàng)：此建議將規(guī)劃要求的鄰里中心如菜場、居民活動(dòng)室等集合入一個(gè)建筑單體，菜場由大賣場所具有的相應(yīng)功能補(bǔ)足，此建議需要相

34、應(yīng)規(guī)劃管理部門審批；大型商業(yè)建筑需要考慮和住宅的關(guān)系，如出入口位置、免費(fèi)巴士設(shè)置、停車、噪音污染等等，需要開發(fā)商綜合考慮。大型商業(yè)建筑單體：樓層分布建議：沿街商業(yè)步行街：業(yè)態(tài)分布建議：勝竹路北側(cè)：以主題餐飲，美容美發(fā)，汽車美容，寵物醫(yī)院等大中型商戶為主；永靖路兩邊：以便利超市、果品、熟食、旅行社、餐吧、裝潢、洗衣、維修、彩擴(kuò)、婚慶、家政、老年人服務(wù)等中小型社區(qū)服務(wù)設(shè)施為主。注意事項(xiàng)：配置餐飲類店鋪，需要獨(dú)立的臨街商鋪，不可在住宅裙樓內(nèi)配置，另外門前的停車位需要考慮；根據(jù)規(guī)劃說明，此地塊是否要將永靖路在本地塊內(nèi)打通？如可以不打通永靖路，建議的永靖路兩邊沿街商鋪可取消，可改至嘉行公路東側(cè)配置部分沿

35、街商鋪；商鋪建議以二層作為基本配置，開間6米以上，底層層高大于4.8米，二層層高大于4.2米，店鋪以上下連通共60-80平米作為一個(gè)單元（如有大店鋪需求也方便多單元打通），局部端頭位置可以適當(dāng)加大面積吸引幾家大型餐飲。沿街商業(yè)步行街：業(yè)態(tài)分布建議：商業(yè)目標(biāo)客戶:1. 中等收入的消費(fèi)群體2. 追求健康、有品味生活的新興中青年家庭3. 尋求不同購物、娛樂體驗(yàn)的年輕人及學(xué)生4. 幅射客戶本地塊未來的住戶本地塊15分鐘車程的常住客群工作在嘉定北部城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群外區(qū)域的潛在客戶商業(yè)目標(biāo)客戶:1. 中等收入的消費(fèi)群體商圈輻射范圍:本地塊商業(yè)中心輻射區(qū)次級(jí)輻射區(qū)3公里5-10公里中心輻射區(qū)：-嘉定城區(qū)北部整個(gè)菊園新村-輻射半徑在3公里以內(nèi)-輻射人口約15-20萬人-消費(fèi)者以當(dāng)?shù)刈艉凸I(yè)園區(qū)員工為主次級(jí)輻射區(qū)：-嘉定主城區(qū)全部，及部分迎園、南門、西門社區(qū)-輻射半徑在5至10公里范圍-輻射人口約30-50萬人-消費(fèi)者以年輕人和中青年家庭為主商圈輻射范圍:本地塊商業(yè)中心輻射區(qū)次級(jí)輻射區(qū)3公里5-10公萬科新里程:社區(qū)位于