1、2011年湖北省武漢市南太子湖項(xiàng)目提案報(bào)第一頁，共167頁。第 2 頁12345目錄 本體認(rèn)知核心問題價(jià)值研究定位思路產(chǎn)品建議第二頁，共167頁。第 3 頁目錄123451區(qū)域位置交通條件配套環(huán)境用地特點(diǎn) 本體認(rèn)知核心問題價(jià)值研究定位思路產(chǎn)品建議第三頁，共167頁。第 4 頁第 4 頁沌口板塊南靠長(zhǎng)江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國(guó)道、滬蓉高速公路縱貫全境；擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，座落于三角湖、南太子湖、北太子湖、后官湖等七個(gè)湖泊間。四新板塊由墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖和長(zhǎng)江等“四湖一江”圍合地區(qū)，中環(huán)線、四新大道、二環(huán)線和318國(guó)道、江城大道、攔江大道構(gòu)筑的“三縱三橫”骨干交通路網(wǎng)

2、使得交通極為便利。區(qū)域位置：位于四新新區(qū)南側(cè)，沌口北部龍頭位置。項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目地塊所在位置第四頁，共167頁。第 5 頁項(xiàng)目本體認(rèn)知區(qū)域位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后花園，內(nèi)部企業(yè)神龍東風(fēng)等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勁。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長(zhǎng)江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。規(guī)劃面積31平方公里，已開發(fā)20平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積90.7平方公里，發(fā)展腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；后發(fā)片區(qū)：項(xiàng)目地塊與經(jīng)開區(qū)沒有連接，有南太子湖間隔，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展比周邊地區(qū)相對(duì)較快；神龍東風(fēng)企業(yè)：汽車產(chǎn)業(yè)在武漢不斷發(fā)展壯大，做成全市唯一的一個(gè)千億元大產(chǎn)業(yè)。神龍、東風(fēng)本田和東風(fēng)自主品牌三個(gè)整車廠產(chǎn)能達(dá)到100萬輛，如三足鼎立，

3、支撐起汽車工業(yè)架構(gòu)項(xiàng)目地塊所在位置第五頁，共167頁。第 6 頁項(xiàng)目本體認(rèn)知交通條件：項(xiàng)目位于江城大道，未來的武漢南路金街，地鐵4號(hào)，6號(hào)線交匯處，其中6號(hào)線設(shè)有站口。項(xiàng)目地塊位于江城大道西側(cè)，南太子湖北路南側(cè)，交通便利；全長(zhǎng)9.4公里的江城大道原規(guī)劃名為梅子路，是武漢新區(qū)首條快速主干道，也是新區(qū)規(guī)劃“六縱六橫”路網(wǎng)的主骨架之一。道路沿線出現(xiàn)很多城市綜合體項(xiàng)目，例如金地瀾菲溪岸，綠地新都會(huì)等，規(guī)劃為未來武漢南路金街；武漢地鐵4號(hào)線和6號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目地塊東南角，現(xiàn)已經(jīng)開始動(dòng)工，規(guī)劃中6號(hào)線會(huì)在地塊附近設(shè)置站口，出行便利。三 環(huán) 線南 太 子 湖 北 路江 城大道芳草路軌道交通6號(hào)線軌道交通4號(hào)線

4、金地瀾菲溪岸綠地新都會(huì)第六頁，共167頁。第 7 頁項(xiàng)目本體認(rèn)知用地特點(diǎn)：項(xiàng)目周邊交通便利，位于南太子湖沿岸，東方高爾夫東側(cè)，環(huán)境宜人，生活愜意。地塊位于江城大道與南太子湖北路交界處，地理位置優(yōu)越，交通便利，南側(cè)為南太子湖，景色優(yōu)美，環(huán)境宜人，適合發(fā)展商業(yè)及住宅一體化產(chǎn)品，例如酒店，商業(yè)中心等。武漢東方高爾夫俱樂部地理位置卓越，位于武漢市漢陽區(qū)西端，與武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔湖相望，球場(chǎng)西鄰318國(guó)道，北接中環(huán)線，是武漢市二十一世紀(jì)新城區(qū)中心，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 南 太 子 湖東方高爾夫俱樂部第七頁，共167頁。用地面積 9.50公頃總建筑面積 33.25萬平方米容積率 3.50建筑密度 25.

5、4%綠化率 40.7%配建停車位 2100個(gè)第 8 頁項(xiàng)目本體認(rèn)知用地特點(diǎn)：項(xiàng)目定位為中等體量，高密度，具備綜合體物業(yè)開發(fā)條件，有機(jī)會(huì)成為南部城區(qū)復(fù)合生長(zhǎng)項(xiàng)目。三 環(huán) 線江 城大道南 太 子 湖K2地塊9.50公頃K1地塊8.0公頃用地面積 8.00公頃總建筑面積 26.63萬平方米公建建筑面積 15.98萬平方米容積率 3.33建筑密度 23.2%綠化率 42.5%配建停車位 2390個(gè)K2地塊規(guī)劃K1地塊規(guī)劃第八頁，共167頁。第 9 頁項(xiàng)目整體認(rèn)知與界定項(xiàng)目整體認(rèn)知項(xiàng)目界定周邊交通便利擁有4號(hào)線和6號(hào)線兩條地鐵位于東方高爾夫俱樂部東側(cè)位于南太子湖北岸復(fù)合生長(zhǎng)物業(yè)開發(fā)地塊優(yōu)勢(shì)條件需要思考因

6、素四新新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)地鐵與項(xiàng)目開發(fā)實(shí)效性問題甲方需求K1地塊公建等先行開發(fā)共建開發(fā)與區(qū)域氛圍融合太子湖畔高爾夫球場(chǎng)地鐵沿線高端生態(tài)城市綜合體項(xiàng)目第九頁，共167頁。第 10 頁目錄345 價(jià)值研究定位思路產(chǎn)品建議122 本體認(rèn)知核心問題第十頁，共167頁。第 11 頁項(xiàng)目核心問題問題1：如何區(qū)隔四新新區(qū)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)，挖掘自身價(jià)值區(qū)域及市場(chǎng)發(fā)展研究問題2：政策影響下，置業(yè)需求的變化方向政策研究問題4：高爾夫、湖景觀與本案綜合體物業(yè)的融合產(chǎn)品特色研究問題3：項(xiàng)目體量中等，綜合物業(yè)開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏如何開發(fā)策略研究偉業(yè)4+2分析體系項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品建議第十一頁，共167頁。第 12 頁目錄45 價(jià)值研究定位

7、思路產(chǎn)品建議12 本體認(rèn)知核心問題33城市及區(qū)域價(jià)值研究政策研究市場(chǎng)研究 價(jià)值研究第十二頁，共167頁。第 13 頁武漢概況武漢市地理位置優(yōu)越，歷史政治文化悠久，城市化發(fā)展迅速。武漢位于中國(guó)中部，距離北京，上海，廣州，成都，西安等中國(guó)大城市都在 000公里左右，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。武漢是湖北省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心。武漢城市圈，是以武漢為中心100公里半徑內(nèi)的城市群落，是湖北人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)。 世界第三大河長(zhǎng)江及其最長(zhǎng)支流漢江橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局。 全市轄 13 個(gè)區(qū)、3 個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)

8、區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺(tái)商投資區(qū)）。 城市價(jià)值研究第十三頁，共167頁。第 14 頁武漢特色文化武漢市自然及人文資源豐富，兼具工業(yè)城市、旅游與學(xué)府城市。資 源水武漢有長(zhǎng)江及其支流漢江等，以城區(qū)為中心，以長(zhǎng)江為主干構(gòu)成的龐大水網(wǎng)，保證了良好的森林植被以及生態(tài)環(huán)境。武漢水資源及其豐富，有“百湖之城”的美譽(yù)，在城市面積中，水域面積占了約四分之一，湖泊數(shù)量達(dá)到170個(gè)，而武漢東湖是中國(guó)最大的城中湖。礦藏武漢已發(fā)現(xiàn)礦藏38種，其中已探明儲(chǔ)量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲(chǔ)量礦種的30.38%。非金屬礦產(chǎn)資源主要有建筑材料用石英砂巖、磚瓦用粘土、制灰用灰?guī)r、熔劑用灰

9、巖和冶金用白云巖等，其中膨潤(rùn)土、冶金白云巖、玻璃石英砂巖的儲(chǔ)量居全省首位，石膏的儲(chǔ)量規(guī)模居全省的第三位。旅 游教 育武漢擁有高等院校82所，高校數(shù)量全國(guó)第二，其中211工程建設(shè)大學(xué)有七所。在校大學(xué)生規(guī)模達(dá)104萬人，居全國(guó)首位。武昌區(qū)因高校云集，文化底蘊(yùn)濃厚。武漢是國(guó)家歷史文化名城。景觀多集中在城區(qū)，郊區(qū)較少，著名的景點(diǎn)有天下第一樓黃鶴樓、萬里長(zhǎng)江第一橋武漢長(zhǎng)江大橋、中國(guó)最大城中湖東湖、佛教圣地歸元寺、亞洲民主之門紅樓、百年老街江漢路、全國(guó)聞名的小商品市場(chǎng)漢正街商品集散地。城市價(jià)值研究第十四頁，共167頁。第 15 頁武漢交通發(fā)展武漢市整體交通綜合實(shí)力發(fā)達(dá)，是中國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐城市3

10、16國(guó)道、318國(guó)道、106國(guó)道、107國(guó)道以及16條省道在此交匯。京珠高速、滬蓉高速、滬渝高速、漢宜高速、天河機(jī)場(chǎng)高速、武漢繞城高速等近二十條高速公路，以及正在建設(shè)中的武漢內(nèi)環(huán)線、二環(huán)線等城市快速路，將使出行提速。公 路鐵 路武漢是中國(guó)四大鐵路樞紐之一，位于京廣鐵路、漢丹鐵路、長(zhǎng)荊鐵路、武九鐵路、武麻鐵路、滬漢蓉鐵路、京港高鐵交匯處。現(xiàn)與七個(gè)城市有動(dòng)車組往返，滬漢蓉鐵路客運(yùn)專線、京港鐵路客運(yùn)專線南線（武廣鐵路客運(yùn)專線）已于2009年通車，現(xiàn)武漢至廣州僅3小時(shí)，至上海僅5小時(shí)。航 空天河機(jī)場(chǎng)是華中地區(qū)最大的航空港，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國(guó)四大樞紐機(jī)場(chǎng)的行列。目前擁有二十余條國(guó)際航線。

11、機(jī)場(chǎng)距離市中心約16公里，由機(jī)場(chǎng)高速公路相連。水 運(yùn)已形成“干支一體，通江達(dá)海”的客貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。武漢有漢南紗帽港、楊泗港、武漢港、陽邏港等港口。武漢港是中國(guó)長(zhǎng)江流域重要的樞紐港和對(duì)外開放港口，也是長(zhǎng)江“黃金水道”的中轉(zhuǎn)站。武漢新港擴(kuò)建工程正在建設(shè)中，建成后將成為中國(guó)最大內(nèi)港，方便武漢大小企業(yè)的運(yùn)輸服務(wù)。 城市價(jià)值研究第十五頁，共167頁。第 16 頁武漢高鐵發(fā)展武漢市高速鐵路的發(fā)展打破了傳統(tǒng)的空間概念對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約和限制，提升城市價(jià)值以武廣高鐵的開通運(yùn)營(yíng)為標(biāo)志,武漢市開啟了進(jìn)入高鐵時(shí)代的大門。隨著將于今明兩年貫通的京漢、漢蓉等數(shù)條高鐵項(xiàng)目相繼落成，武漢作為全國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)中重要節(jié)點(diǎn)城市和樞紐中心的

12、地位更加鞏固，由縱橫交錯(cuò)的高鐵網(wǎng)絡(luò)催生和拉動(dòng)的高鐵經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加快武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,推動(dòng)武漢市在高鐵時(shí)代駛?cè)氚l(fā)展的快車道。面對(duì)方興未艾、欣欣向榮的高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，武漢地區(qū)金融業(yè)必須要盡早做好充分的準(zhǔn)備，深入分析高鐵時(shí)代金融服務(wù)的新要求，理性思考金融支持高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路和措施，為制定和實(shí)施高鐵時(shí)代金融服務(wù)戰(zhàn)略奠定基礎(chǔ)。著眼于武漢市而言，“十二五”期間高鐵將會(huì)在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、推進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略方面發(fā)揮不可替代的重要作用。 城市價(jià)值研究第十六頁，共167頁。第 17 頁各省市與武漢市經(jīng)濟(jì)對(duì)比武漢經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力顯著提升，增速略快于一線城市，人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重橫向

13、相比處于中等水平。*注：圓圈大小代表地區(qū)GDP規(guī)模2010年各大城市人均GDP和三產(chǎn)產(chǎn)值比重的對(duì)比*排名城市GDP總值（億元）1上海市14901 2北京市11866 3廣州市9113 4深圳市8201 5天津市7501 6蘇州市7400 7重慶市6529 8杭州市5099 9無錫市5000 10青島市4850 11佛山市4815 12武漢市4560 13成都市4503 城市價(jià)值研究第十七頁，共167頁。第 18 頁武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度武漢目前正處于第二輪高速發(fā)展期內(nèi)，GDP增長(zhǎng)高于全國(guó)平均水平4-5個(gè)百分點(diǎn)單位：億元*第一輪高速增長(zhǎng)期*第二輪高速增長(zhǎng)期【武漢1990-2010年GDP（億元）】根

14、據(jù)武漢市政府“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標(biāo)，到2015年，武漢市GDP將超過1萬億元，年均增12%以上；城市居民人均可支配收入達(dá)到3.2萬元以上，年均增長(zhǎng)10%以上。城市價(jià)值研究第十八頁，共167頁。第 19 頁武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀武漢市GDP總量在中部六省省會(huì)城市中繼續(xù)保持第一，發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，人民生活不斷改善；工業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，老工業(yè)基地逐步向先進(jìn)制造業(yè)基地轉(zhuǎn)型；服務(wù)業(yè)層次逐步提升，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市面貌明顯改觀；改革開放不斷深化，市場(chǎng)化、國(guó)際化程度逐步提高；現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)積極推進(jìn)；社會(huì)建設(shè)和管理不斷加強(qiáng)，和諧武漢建設(shè)有序推進(jìn)；2010全

15、年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5515.76億元，同比增長(zhǎng)14.7%。GDP總量在中部六省省會(huì)城市中繼續(xù)保持第一。社會(huì)消費(fèi)品零售總額2523.2億元，增長(zhǎng)19.5%。地方一般預(yù)算收入390.19億元，增長(zhǎng)23.4%。城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到20806元和8295元，同比分別增長(zhǎng)13.2%和15.8%。居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲3%。城市價(jià)值研究第十九頁，共167頁。第 20 頁武漢市人口分析武漢市人口基數(shù)增大，置業(yè)群體持續(xù)增加，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到1180萬。1999年以來，武漢戶籍人口年均增長(zhǎng)10萬人左右，年均增長(zhǎng)1.38預(yù)計(jì)2020年武漢常住人口將達(dá)到1180萬，其中戶籍人口約940萬。由圖表得知城市價(jià)值研究第二十

16、頁，共167頁。第 21 頁武漢市人口年齡構(gòu)成武漢市處于人口紅利階段，剛需置業(yè)潛在需求大。根據(jù)武漢市人口年齡來看，20-34歲青年人口多。從人口年齡與置業(yè)關(guān)系考量，得出武漢房地產(chǎn)正處于人口紅利階段，能夠催生改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。人口紅利階段，20-55歲占總?cè)丝诘?1.3%未來10年，20-55歲占總?cè)丝诘?8.2%武漢在現(xiàn)在及未來10年將享受人口紅利期帶來的城市高速發(fā)展 。享受人口紅利的主要人群（45-55歲）占15.8%，10年后將增長(zhǎng)為16.4%。城市價(jià)值研究第二十一頁，共167頁。第 22 頁武漢市人口住房需求預(yù)計(jì)武漢市未來10年，年均住宅需求量為1300萬平方米。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)

17、模型測(cè)算住宅需求量，預(yù)計(jì)武漢市未來10年，年均住宅需求量為1300萬平方米,其中中心區(qū)約為1000萬平方米。預(yù)測(cè)基礎(chǔ)：2009年武漢市常住人口910萬，人均住房建筑面積30.88平方米；未來發(fā)展：2020年武漢市常住人口1180萬，人均住房建筑面積35平方米；統(tǒng)計(jì)模型：多項(xiàng)式回歸模型預(yù)測(cè)結(jié)果： 2011年-2020年，住宅需求量約為12900萬平方米，10年內(nèi)，平均每年需要1300萬平方米滿足規(guī)劃目標(biāo)要求(統(tǒng)計(jì)口徑為武漢全市,含農(nóng)村)城市價(jià)值研究第二十二頁，共167頁。城市價(jià)值研究中國(guó)地理心臟，便捷的外部交通，促進(jìn)武漢城市化，吸引外地人口！人口逐年遞增，衍生出大量潛在置業(yè)需求！高鐵加速武漢形成

18、4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，市內(nèi)軌道交通推動(dòng)城市化進(jìn)程！小 結(jié)第二十三頁，共167頁。第 24 頁武漢市“十二五”規(guī)劃武漢市“十二五”定位方向：重振武漢雄風(fēng)，努力建設(shè)國(guó)家中心城市 “十二五”時(shí)期，武漢經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)性綜合交通樞紐基地，加快建設(shè)全國(guó)兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國(guó)家中心城市，全面完成小康社會(huì)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，為把武漢建成現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 區(qū)域價(jià)值研究第二十四頁，共167頁。第 25 頁武漢市城市規(guī)劃東部、東南、西南三個(gè)方向?yàn)槲錆h市

19、未來的主要擴(kuò)展方向，項(xiàng)目處在重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)武漢城市總規(guī)（2010-2020）指出，武漢市將采取“圈層式發(fā)展，組團(tuán)式布局”，未來將以東部、東南、西南三個(gè)方向?yàn)槌鞘形磥淼闹饕獢U(kuò)展方向。按照規(guī)劃，武漢的主城區(qū)將劃分為15個(gè)城市綜合組團(tuán)，武漢主城區(qū)人口密度，也將從每平方公里1.28萬人降至1.13萬人，“中央活動(dòng)區(qū)”人口將逐步向周邊的15個(gè)生活組團(tuán)外遷，規(guī)劃期內(nèi)將疏散50萬人口。同時(shí)，規(guī)劃進(jìn)一步優(yōu)化完善主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)四新、魯巷、楊春湖3個(gè)城市副中心。據(jù)以上綜合判斷，武漢市未來城市發(fā)展仍將以東部，東南部，西南部三個(gè)方面為主要擴(kuò)展方向。區(qū)域價(jià)值研究第二十五頁，共167頁。第 26 頁武漢市交通建設(shè)規(guī)劃武漢

20、市交通投資是未來基礎(chǔ)項(xiàng)目投資的重點(diǎn)，本案緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路，未來升值潛力較大。武漢市城市建設(shè)未來5年，武漢鐵路、航空、港口、軌道交通項(xiàng)目總投資將達(dá)3390億元，占武漢基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資總額的65.8%。今年僅地方交通固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)133.2億元，包括中央和省在漢的投資，今年武漢交通建設(shè)資金將突破400億元。2010年一批重點(diǎn)交通項(xiàng)目將完工，包括二環(huán)線東湖隧道、珞獅路高架橋、三環(huán)線、武漢大道岳家嘴至梨園段、輕軌1號(hào)線二期等。2010年還將新開工一批重點(diǎn)項(xiàng)目，包括鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋、二環(huán)線漢陽段及武昌段、江漢六橋、江漢二橋改造等。預(yù)計(jì)二七大橋于2011年7月底建成通車，鸚鵡洲大橋于2012年

21、底建成通車，江漢六橋也將于2012年通車。武漢市城市圈交通建設(shè)武漢城市圈交通一體化將取得突破性進(jìn)展，總里程200公里的7條高速出口路全部建成，高速公路主骨架基本形成。武漢市今年還將興建天河機(jī)場(chǎng)北門連續(xù)線、機(jī)場(chǎng)第二通道、硚孝高速等一批重點(diǎn)交通工程。區(qū)域價(jià)值研究第二十六頁，共167頁。第 27 頁武漢市軌道交通發(fā)展武漢市未來軌道交通發(fā)展迅猛，加快打造現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐，帶動(dòng)本案發(fā)展2006年2010年2012年1號(hào)線2期完工通車，8號(hào)線開建1號(hào)線2期、2號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線相繼開建2號(hào)線完工2013年4號(hào)線1期完工2015年8號(hào)線完工2017年6號(hào)線完工7號(hào)線完工武漢市軌道文通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃分為總體規(guī)劃

22、和實(shí)施規(guī)劃兩個(gè)部分?？傮w規(guī)劃的任務(wù)是基本確定線網(wǎng)總體規(guī)模、線網(wǎng)結(jié)構(gòu)和線路走向。實(shí)施規(guī)劃是對(duì)總體規(guī)劃的深化和落實(shí)，重點(diǎn)是對(duì)相關(guān)城市用地調(diào)整的落實(shí)和對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃的深化。46157832項(xiàng)目所在位置區(qū)域價(jià)值研究第二十七頁，共167頁。第 28 頁武漢市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)集群形成合力，促進(jìn)武漢產(chǎn)業(yè)升級(jí)，各大版塊已初步形成特色產(chǎn)業(yè)群，本項(xiàng)目所處的沌口板塊武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為武漢典型經(jīng)濟(jì)支柱片區(qū)。武漢市主要產(chǎn)業(yè)為鋼鐵石化汽車光電子生物技術(shù)金融等。產(chǎn)業(yè)布局側(cè)重于東部、東南及西南方向，各個(gè)板塊已初步形成特色產(chǎn)業(yè)群。武漢積極打造產(chǎn)業(yè)集群，主城區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)“退二進(jìn)三”，外遷至遠(yuǎn)城區(qū)，各產(chǎn)業(yè)集群形成合力，促進(jìn)武

23、漢產(chǎn)業(yè)升級(jí)。東湖高新沌口板塊硚口板塊東西湖板塊青山板塊集中發(fā)展金融商貿(mào)、行政管理、科學(xué)文化、信息咨詢、旅游休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以重化工和港口運(yùn)輸?shù)葹橹鲗?dǎo)，紡織業(yè)和其它制造業(yè)相配套的武漢重型工業(yè)發(fā)展區(qū)以光電子、生物醫(yī)藥和機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)教育科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代物流基地術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車及零配件、電子信息、家電和包裝印刷產(chǎn)業(yè)區(qū)重型工業(yè)發(fā)展區(qū)以食品加工、現(xiàn)代物流和輕工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)食品工業(yè)加工區(qū)航空運(yùn)輸和臨空產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的武漢航空城區(qū)域價(jià)值研究第二十八頁，共167頁。第 29 頁武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)部支柱型企業(yè)東風(fēng)神龍，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。沌口開發(fā)區(qū)東風(fēng)汽車有限公司總

24、部神龍汽車有限公司總部東風(fēng)本田汽車有限公司總部20世紀(jì)90年代，武漢建立了位于漢陽沌口的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、位于武昌的武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、位于東西湖的武漢吳家山臺(tái)商投資區(qū)，以及位于新洲陽邏的陽邏開發(fā)區(qū)。中國(guó)三大鋼鐵集團(tuán)公司之一的武漢鋼鐵、中國(guó)三大汽車制造廠之一的東風(fēng)汽車公司總部都位于武漢。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集著以東風(fēng)汽車有限公司總部、東風(fēng)本田汽車有限公司總部、神龍汽車有限公司總部等一批知名的汽車企業(yè)總部和以東風(fēng)汽車技術(shù)中心、康明斯東亞研發(fā)中心等一批頂尖汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)以及神龍汽車、東風(fēng)本田、東風(fēng)自主品牌和東風(fēng)渝安等整車企業(yè)，已經(jīng)成為中國(guó)最集中的汽車產(chǎn)業(yè)基地之一。區(qū)域價(jià)值研究第二十九頁，共16

25、7頁。第 30 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十二五”期間，將明確四大戰(zhàn)略定位定位為以制造業(yè)為主，以節(jié)能低碳為目標(biāo)，興業(yè)宜居的綜合性區(qū)域一是武漢先進(jìn)制造業(yè)的重要基地 二是中國(guó)的汽車之都 三是中部地區(qū)的集約經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū) 四是興業(yè)宜居的城市新區(qū) 區(qū)域價(jià)值研究第三十頁，共167頁。第 31 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)形成開發(fā)區(qū)第一個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)武漢開發(fā)區(qū)“十二五”規(guī)劃未來五年，武漢開發(fā)區(qū)將打造四個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)，到2015年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1300億元、完成工業(yè)總產(chǎn)值3500億元，四個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)分別是汽車整車、汽車零部件、電子電器、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有開發(fā)區(qū)將“再孕育”一個(gè)武漢

26、開發(fā)區(qū)，這在各地區(qū)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)也非常罕見。據(jù)悉，2010年武漢開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值1500億元，地區(qū)生產(chǎn)總值450億元，財(cái)政收入175億元。 2010年，武漢開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成第一個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)汽車整車產(chǎn)業(yè)。未來5年，許多整車項(xiàng)目早已板上定釘。前不久，東風(fēng)本田第二工廠開建，投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)產(chǎn)值500億元，年產(chǎn)轎車24萬輛；2011年初，神龍第三工廠也將開建，計(jì)劃年產(chǎn)轎車60萬輛。 區(qū)域價(jià)值研究第三十一頁，共167頁。第 32 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況區(qū)域價(jià)值研究第三十二頁，共167頁。第 33 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)介紹由于開發(fā)區(qū)的成熟，將會(huì)衍生出多重客戶群，對(duì)本案的后續(xù)開發(fā)存在較大客戶支

27、撐1236547891011141615絲寶工業(yè)園2112221323晨鳴集團(tuán)海爾工業(yè)園武塑集團(tuán)食品企業(yè)14可口可樂飲料有限公司15武漢頂津食品有限公司16武漢頂益食品有限公司化工企業(yè) 19絲寶集團(tuán)20武漢塑料工業(yè)集團(tuán)有限公司21武漢晨鳴漢陽紙業(yè)有限公司 行政事業(yè)單位22武漢體育發(fā)中心有限公司23武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)以絲寶、晨鳴紙業(yè)為代表的化工企業(yè)以康師傅、可口可樂為代表的食品企業(yè)開發(fā)區(qū)行政事業(yè)單位汽車行業(yè)（整車企業(yè)7家）1神龍汽車有限公司2東風(fēng)本田汽車有限公司3東風(fēng)汽車股份有限公司4東風(fēng)電動(dòng)車股份有限公司5東風(fēng)乘用車有限公司6東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院有限公司 電子電器行業(yè)7武漢海爾電器有限公司8武

28、漢海爾熱水器有限公司9武漢海爾電冰柜有限公司10美的空調(diào)武漢有限公司11冠捷顯示科技有限公司12麥克維爾空調(diào)制冷有限公司13武漢普天通訊設(shè)備有限公司7家整車生產(chǎn)企業(yè)、180家零部件企業(yè)以海爾、冠捷為代表的電子電器企業(yè)；區(qū)域內(nèi)存在高檔物業(yè)購(gòu)買力的高端客群，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有6800名中高端客戶區(qū)域價(jià)值研究第三十三頁，共167頁。第 34 頁四新新區(qū)介紹 “四湖一江”圍合組成四新新城，位于項(xiàng)目地塊北側(cè)。四新新區(qū)的組成及定位：在武漢新區(qū)的四新地區(qū)（由墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖和長(zhǎng)江等“四湖一江”圍合地區(qū)）規(guī)劃建設(shè)的“武漢四新新區(qū)”，著力將其打造成為中部乃至全國(guó)未來城市建設(shè)的樣板，為資源節(jié)約型、環(huán)境友好

29、型社會(huì)建設(shè)提供典型示范。四新新城南太子湖三角湖龍陽湖墨水湖長(zhǎng) 江區(qū)域價(jià)值研究第三十四頁，共167頁。第 35 頁區(qū)位優(yōu)勢(shì)四新地區(qū)緊鄰武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿中環(huán)線到中國(guó)光谷15公里，到城市圈出行最快，輻射能力極強(qiáng)武漢四新新城具備的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì) 生態(tài)優(yōu)勢(shì)四新地區(qū)東臨長(zhǎng)江，并擁有龍陽湖、墨水湖、南太子湖和三角湖等四座自然湖泊，水域面積達(dá)8.5平方公里，有利于生態(tài)城的建設(shè)和開發(fā)。交通優(yōu)勢(shì)中環(huán)線、四新大道、二環(huán)線和318國(guó)道、江城大道、攔江大道構(gòu)筑的“三縱三橫”骨干交通路網(wǎng)使得交通極為便利，為投資者興業(yè)宜居創(chuàng)造了條件?？臻g優(yōu)勢(shì)四新地區(qū)空間廣闊，近20平方公里區(qū)域基本是農(nóng)村，地面建筑物少，土地平整，開發(fā)成本

30、小，適宜整體性建設(shè)人口約20-40萬的規(guī)模性新城。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)作為武漢新區(qū)的核心區(qū)，武漢國(guó)際博覽中心、六湖連通生態(tài)修復(fù)工程和鳳凰島等一批重大項(xiàng)目布點(diǎn)和建設(shè)，投資考察者絡(luò)繹不絕，有利于生態(tài)城在短期內(nèi)取得建設(shè)成效。武漢四新新城具有的基礎(chǔ)及優(yōu)勢(shì)明顯，帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)及城鄉(xiāng)發(fā)展區(qū)域價(jià)值研究第三十五頁，共167頁。第 36 頁武漢四新新城開發(fā)規(guī)劃武漢四新新城開發(fā)規(guī)劃符合“十二五”規(guī)劃整體的發(fā)展方向，目前正大興土木。武漢四新新城作為新區(qū)建設(shè)的主要組織部分和獨(dú)有亮點(diǎn)，將運(yùn)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、和諧社會(huì)和科學(xué)管理理念，構(gòu)筑高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著重培育展覽、會(huì)議、總部、金融、商貿(mào)、培訓(xùn)、專業(yè)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)新功

31、能，力爭(zhēng)在會(huì)展物流、科技信息、生產(chǎn)生活服務(wù)、文化旅游、節(jié)能環(huán)保、企業(yè)總部、生態(tài)居住、生態(tài)景觀等八大產(chǎn)業(yè)形成集聚發(fā)展態(tài)勢(shì)，打造46個(gè)百億產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建國(guó)際一流生態(tài)型產(chǎn)業(yè)體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，并在此基礎(chǔ)上努力形成武漢經(jīng)濟(jì)的又一“千億板塊”。規(guī)劃通過10年左右時(shí)間的建設(shè)，使之成為國(guó)內(nèi)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的策源地、總部基地和引領(lǐng)可持續(xù)發(fā)展的示范區(qū)，使之成為集中反映武漢“兩型社會(huì)”建設(shè)成果，展示新型宜居生態(tài)城區(qū)形象的主要載體和形象標(biāo)志，為湖北乃至全國(guó)其他城市可持續(xù)發(fā)展提供樣板。四新新城區(qū)域價(jià)值研究第三十六頁，共167頁。第 37 頁高起點(diǎn)和定位，著力打造國(guó)際化名片，本案得到此片區(qū)輻射受益。以四新新城為核心的武漢

32、新區(qū)規(guī)劃發(fā)展武漢國(guó)際新城規(guī)劃體量160平方公里影響力武漢新城華中中心世界之窗四大功能國(guó)際博覽中心行政辦公中心方島生態(tài)景觀中心市級(jí)商業(yè)副中心商業(yè)功能頂級(jí)寫字樓會(huì)議中心海洋樂園超五星級(jí)洲際酒店國(guó)際要?jiǎng)?wù)多國(guó)家領(lǐng)事館區(qū)以四新新城為核心的武漢新區(qū)，規(guī)劃依托長(zhǎng)江、漢水、京珠高速公路形成一個(gè)扇形的區(qū)域，整個(gè)面積達(dá)到160平方公里。相當(dāng)于上海浦東、天津?yàn)I海，四新新城及武漢新區(qū)的建設(shè)，前景非常遠(yuǎn)大。區(qū)域價(jià)值研究第三十七頁，共167頁。第 38 頁武漢國(guó)博會(huì)展中心武漢市國(guó)博會(huì)展中心發(fā)展將衍生出大量會(huì)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)片區(qū)的成熟起到加速作用。國(guó)博位于武漢新區(qū)四新片區(qū)核心區(qū)域，由展館、會(huì)議中心、洲際酒店、海洋樂園、假日酒店、

33、寫字樓等組成。展館主體工程總投資約45億元，總建筑面積46萬平方米，可提供7400個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，室內(nèi)凈高達(dá)17.5米。就單體面積而言，中部最大，全國(guó)第四，僅次于北京、上海和廣州。由12扇“翅膀”合圍而成的展館主體結(jié)構(gòu)氣勢(shì)恢宏。 其相關(guān)配套道路包括國(guó)博大道（博覽中心三環(huán)路）、四新南路、四新北路（博覽路鸚鵡大道）、濱江大道（楊泗路四新南路）和漢陽港區(qū)鐵路專用線。區(qū)域價(jià)值研究第三十八頁，共167頁。第 39 頁武漢重要城市發(fā)展主導(dǎo)方向，周邊城市更新進(jìn)程加快；四新新城的發(fā)展帶動(dòng)大片區(qū)發(fā)展，本案借勢(shì)發(fā)展遠(yuǎn)大于造勢(shì)；武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)力雄厚，本案擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買基礎(chǔ)；小 結(jié)區(qū)域價(jià)值研究第三十九頁，共

34、167頁。第 40 頁政策研究政策解析2010武漢新政回顧利率提高，限購(gòu)限貸，開發(fā)貸款武漢三套房首付5成以上，利率1.2倍； 1、房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地超過一年不得發(fā)放新貸款；2、土地閑置超2年和有炒地行為的，對(duì)已發(fā)放貸款調(diào)減并采取保全；3、嚴(yán)格把握開發(fā)貸款成數(shù)，不允許超過在建工程的5成；4、售樓資金優(yōu)先歸還貸款降低廉租房門檻申請(qǐng)條件從人均可支配收入400元以下、人均住房建面10平米以下提高到600元與12平米以下停發(fā)酒店式公寓貸款啟動(dòng)認(rèn)房又認(rèn)貸停止對(duì)明顯屬于投資型的商用房發(fā)放貸款，凡在房產(chǎn)登記系統(tǒng)和購(gòu)房合同備案系統(tǒng)中，名下登記有房產(chǎn)的，都將被視為二套房而不能享受低首付和利率折扣。限貸限外武漢市

35、家庭購(gòu)買二套以上住房按3%征收契稅：1、堅(jiān)決暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買3套及以上住房貸款；2、不能提供1年納稅或社保證明的外地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；3、首套房貸款比例不低于30%，2套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款不低于50%，貸款利率1.1倍的規(guī)定土地拆遷不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)程序，尊重被拆遷人意愿公積金限貸1、提高二套公積金貸款門檻；2、二套房公積金貸款首付比例不得低于50%，利率不得低于首套公積金貸款利率的1.1倍，最高額度不超過50萬元；3、3套及以上公積金貸款停貸。5月6月8月9月10月11月12月國(guó)家出臺(tái)4.15政策后，武漢細(xì)則緊跟出臺(tái)打擊投資抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，但執(zhí)行力度并不嚴(yán)格第四十頁，共1

36、67頁。第 41 頁政策解析2011武漢新政分析1月2月3月第一次漢版限購(gòu)令限購(gòu)，限貸，稅費(fèi)，取消首套房利率優(yōu)惠；第二次漢版限購(gòu)令細(xì)則房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)出臺(tái)1、本市戶籍及能提供納稅或社保的外地客戶可在中心城區(qū)新購(gòu)一套住房；2、不能提供納稅或社保證明的外地客戶，暫停在本市中心城區(qū)購(gòu)房；3、違規(guī)購(gòu)房不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。繼光大銀行、民生銀行后，四大國(guó)有銀行及交行、招行、廣發(fā)等銀行跟進(jìn)，取消首套房利率優(yōu)惠，全部按照基準(zhǔn)利率。限貸：二套房首付60%，利率1.1倍營(yíng)業(yè)稅：購(gòu)買買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，稅率為5.8%，目前武漢七大主城區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行限購(gòu)：所有住房（包括郊區(qū)與二手房）統(tǒng)一實(shí)

37、行1+1購(gòu)房政策新房?jī)r(jià)格增幅低于GDP和居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。注：2011年武漢市政府工作報(bào)告提出，今年我市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%以上，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。（房?jī)r(jià)07年漲幅17%，08年漲幅8%，09年漲幅6%，10年漲幅19%）限購(gòu)、限貸、房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等，延續(xù)2010年底政策基調(diào)，將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)多改和投資客戶2010年國(guó)十條，國(guó)五條兩次調(diào)控政策落空，各地地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅較大，房地產(chǎn)回暖趨勢(shì)明顯，政府調(diào)控壓力大增。武漢政府1月與2月接連出臺(tái)限購(gòu)令，調(diào)控加碼，力度空前，樓市觀望氛圍再現(xiàn)，銷量大跌，價(jià)格下行預(yù)期強(qiáng)烈。政策研究第四十一頁，共167頁。第 42 頁1月2月3月

38、4月上調(diào)存款準(zhǔn)備金率加息上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率加息上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后比例達(dá)到19%上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%提高到3%上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后比例達(dá)到19.5%上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后比例達(dá)到20%上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3。25，一年期貸款利率達(dá)到631一個(gè)季度內(nèi)，3次上調(diào)準(zhǔn)備金率，2次加息，進(jìn)入加息通道，收緊流動(dòng)性，抑制通脹。銀行房貸規(guī)?？s減，開發(fā)商融資成本與客戶購(gòu)房成本增加政策解析2011年貨幣政策分析政策研究第四十二頁，共167頁。第 43 頁政策解析政策目地及方向政府近期的一系列政策，旨在收緊資金，調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為保障房上市爭(zhēng)取

39、時(shí)間。國(guó)家調(diào)控方向與方法：調(diào)整供求關(guān)系，收緊開發(fā)資金促供給緊資金保障房收土地限貸限購(gòu)分流部分剛性需求減少回款加速開發(fā)增加供給加速資金緊張通過信貸、稅收和行政手段暫時(shí)抑制投資，減少成交加息提升融資成本上調(diào)準(zhǔn)備金率減少開發(fā)貸，回收流動(dòng)性加息上調(diào)準(zhǔn)備金率商業(yè)地產(chǎn)不在限購(gòu)之列圈定投資范圍控制外資流入新政僅限制住宅市場(chǎng)，將多改投資客戶擠入商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控并不是孤立存在的，而是國(guó)家宏觀調(diào)控的一個(gè)重要組成部分。政策研究第四十三頁，共167頁。第 44 頁有購(gòu)買力無資格買；有購(gòu)買資格的，無購(gòu)買能力；有購(gòu)買能力的，不得不買，持續(xù)觀望;政策帶來的導(dǎo)向，造成的客戶量硬性減少，市場(chǎng)熱度降溫。政策解析關(guān)鍵影響政策研究第四十

40、四頁，共167頁。第 45 頁政策小結(jié)目的方法結(jié)果影響政策研究第四十五頁，共167頁。第 46 頁市場(chǎng)環(huán)境研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀武漢市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)比分析武漢市住宅成交量?jī)r(jià)表新國(guó)十條影響9.29新政影響價(jià)格基本與成交量走勢(shì)趨同，成交量上升帶動(dòng)價(jià)格上升，成交量下降則價(jià)格上升趨緩。新國(guó)八條影響1、新國(guó)十條以來的幾輪調(diào)控力度空前，對(duì)樓市的影響比較顯著，新國(guó)八條扭轉(zhuǎn)了前兩輪調(diào)控越調(diào)越漲的局面；2、從成交量來看，4.15調(diào)控造成全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)低迷3個(gè)月，影響大于9.29調(diào)控的低迷1個(gè)月，而新國(guó)八條的目的在于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取時(shí)間確保保障房的大量上市，影響時(shí)間應(yīng)會(huì)較4.15更長(zhǎng)；3、從成交價(jià)格來看，9.29新政反而起

41、到推動(dòng)作用，而新國(guó)八條引發(fā)了市場(chǎng)大范圍觀望，房?jī)r(jià)下行預(yù)期強(qiáng)烈。第四十六頁，共167頁。第 47 頁市場(chǎng)環(huán)境研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀漢陽市場(chǎng)供需比分析2011.1-2月份供應(yīng)量基本持平，都在7-8萬方之間*漢陽片區(qū)供求走勢(shì)0246810121416182022242628從圖表來看，08年新增供應(yīng)量逐漸增加，到09年開始下降，造成供不應(yīng)求，進(jìn)入2010年下半年之后持續(xù)增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量的加大，使得區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 漢陽區(qū)域呈現(xiàn)階段性供大于求狀態(tài)第四十七頁，共167頁。第 48 頁市場(chǎng)環(huán)境研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1、08年57%，09年59%，10年62%，120平米以下首置首改客戶購(gòu)房比例呈現(xiàn)逐

42、年上升的趨勢(shì)，剛需強(qiáng)勁；2、從2011年限購(gòu)情況來看，銷量嚴(yán)重下降的為120平米以上多改與投資比例（下降一半極有可能），因此雖然120平米以下剛需購(gòu)房總量可能會(huì)有一定減少，但其所占總體購(gòu)房比例將會(huì)大幅提升，甚至有可能達(dá)到80%以上；3、考慮到33%的90-120平米客戶中，除首改主力外，仍有相當(dāng)部分的首置客戶，加上29%的絕對(duì)首置主力客戶，因此判斷首置客戶仍是占比例最多的，可能達(dá)到40%左右。多改及投資客戶離場(chǎng)后，首置首改產(chǎn)品銷量占比可能由6成增加到8成第四十八頁，共167頁。第 49 頁市場(chǎng)環(huán)境研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)周期表武漢市場(chǎng)即將進(jìn)入下行周期，調(diào)控大大加快周期性演變第四十九頁，共167頁。

43、第 50 頁市場(chǎng)環(huán)境研究宏觀市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，房?jī)r(jià)下行預(yù)期強(qiáng)烈；從區(qū)域供需比來看，未來呈現(xiàn)供大于求；多改和投資客萎縮，首置首改大幅度增加。第五十頁，共167頁。第 51 頁市場(chǎng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)格局品牌房企一線品牌開發(fā)商對(duì)于武漢的關(guān)注度不斷提升 從已經(jīng)進(jìn)駐武漢的萬科、保利、華潤(rùn)、到持續(xù)關(guān)注武漢的聯(lián)發(fā)、中鐵、綠地，開發(fā)商對(duì)于二線城市尤其是可以作為二線城市龍頭的武漢的關(guān)注度不斷提升，土地的激烈競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的白熱化。本土開發(fā)商聲音越來越弱 武漢本地的大型開發(fā)商除福星惠譽(yù)具有一定綜合實(shí)力外，本土開發(fā)商在規(guī)模、實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品等方面均顯落后，因此未來房地產(chǎn)市場(chǎng)必將形成大牌企業(yè)成為競(jìng)爭(zhēng)主流

44、、本土和小企業(yè)為配角的格局。2010年武漢新進(jìn)外地開發(fā)商中國(guó)遠(yuǎn)洋招商地產(chǎn)上海綠地南京朗詩華僑城九龍倉(cāng)萬科萬達(dá)華潤(rùn)置地武漢原有知名開發(fā)企業(yè)保利金地集團(tuán)武漢品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來臨，地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)入：一線品牌開發(fā)商搶灘武漢，凸顯其二線城市龍頭地位，同時(shí)將進(jìn)一步提升市場(chǎng)開發(fā)水平，激發(fā)高端居住需求。福星惠譽(yù)第五十一頁，共167頁。第 52 頁市場(chǎng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)繼華潤(rùn)、世茂之后，萬科、萬達(dá)、金地、綠地、朗詩、九龍倉(cāng)等知名品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐漢陽，形成群雄割據(jù)局面；品牌開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)給區(qū)域市場(chǎng)帶來的激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也帶來了新的理念和產(chǎn)品，對(duì)漢陽市場(chǎng)的需求產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用。綠地新都會(huì)華潤(rùn)中央公園世茂錦繡

45、長(zhǎng)江金地瀾菲溪岸中大水墨蘭軒朗詩萬科金域藍(lán)灣經(jīng)開萬達(dá)中煙集團(tuán)地塊九龍倉(cāng)控股地塊金地瀾菲溪岸綠地新都會(huì)漢陽、四新、沌口已成為武漢品牌開發(fā)商最集中的區(qū)域，產(chǎn)品形象不斷提升的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度也將進(jìn)一步加大第五十二頁，共167頁。第 53 頁市場(chǎng)環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場(chǎng)招拍掛信息匯總地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（平方米）用途容積率成交價(jià)格 （萬元）樓面地價(jià) （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時(shí)間P（2009）055號(hào)金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)四新地區(qū)J5地塊113386居住1.5128300220558.172009.10.12漢陽區(qū)四新地區(qū)J6地塊50050居住2漢陽區(qū)四新地區(qū)

46、J7地塊15784居住2漢陽區(qū)四新地區(qū)J8地塊126973居住2.2P（2009）056號(hào)武漢鐵橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)漢陽大道642號(hào)1399居住兼容商業(yè)2.564018710.352009.10.12P（2009）068號(hào)武漢市廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)江堤村A地塊35764居住、商業(yè)3.5106100180312.532009.11.3漢陽區(qū)江堤村B地塊122177居住2.935.467漢陽區(qū)江堤村C地塊41358居住2.49.936P（2009）119號(hào)武漢市京楚置業(yè)有限公司漢陽區(qū)十里新村151號(hào)14086居住3.71191022835.2172010.1.29P（2009）139

47、號(hào)湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)龍陽村A包153646居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施3.4-5.6106930153186.12010.2.5武漢世紀(jì)龍陽置業(yè)有限公司漢陽區(qū)龍陽村B包233866居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施1.9-5.3115580151584.272010.2.5 第五十三頁，共167頁。第 54 頁市場(chǎng)環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場(chǎng)招拍掛信息匯總地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積 （平方米）用途容積率成交價(jià)格 （萬元）樓面地價(jià) （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時(shí)間P（2010）030號(hào)河南和昌置業(yè)發(fā)展有限公司漢陽區(qū)江城大道與四新南路交叉口西北部46753公共設(shè)施與居住混合3

48、24600175414.042010.6.2P（2010）050號(hào)武漢市鑄久置業(yè)有限公司漢陽區(qū)夾河路5號(hào)8391居住2.662502873.82.1842010.7.29P(2010) 096號(hào)綠地地產(chǎn)集團(tuán)武漢置業(yè)有限公司漢陽區(qū)梅子南一街與江城大道交叉口西南部49950公共設(shè)施與居住31280002790.98152010.9.27漢陽區(qū)梅子西路與梅子南一街交叉口西南部82117居住2.218.11 2010.9.27漢陽區(qū)四新南路與梅子西路交叉口西北部58042居住2.212.78 2010.9.27P(2010) 111號(hào)朗詩集團(tuán)股份有限公司漢陽區(qū)龍陽大道與龍陽湖南路交叉口51049居住與

49、商業(yè)混合2.38343502824.6612.16 2010.10.29第五十四頁，共167頁。第 55 頁市場(chǎng)環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場(chǎng)招拍掛信息匯總地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（平方米）用途容積率成交價(jià)格 （萬元）樓面地價(jià) （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時(shí)間P（2010）147號(hào)湖北東湖投資有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路東南處20109居住、公園綠地3892014796.032010.12.07 P（2010）148號(hào)湖北中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路相交西北處 15055居住31800039854.62010.12.07 P（2010）149號(hào)湖北中

50、創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路西南處19076居住、公園綠地32260039495.72010.12.07 P（2010）154號(hào)武漢譽(yù)天紅光置業(yè)有限公司漢陽區(qū)五里墩村162007商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施與居住混合、居住、公共設(shè)施3.51-5.4623380134188.52010.12.07P（2010）175號(hào)武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司 漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)A包）154030居住2.8、2.991600208743.902010.12.28漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)B包）132278居住3.15、3.6778700174545.10漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)C包）100216居

51、住3.459700175234.07P（2010）237號(hào)武漢楓星置業(yè)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚路27900居住兼容公共設(shè)施4.549860397112.5552011.2.1P（2011）029號(hào)武漢錦杭置業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西臨318國(guó)道，東臨北太子湖18388居住兼商業(yè)2.51300028284.5972011.4.15總計(jì)611萬方第五十五頁，共167頁。第 56 頁市場(chǎng)環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場(chǎng)招拍掛信息匯總以招拍掛土地可建面積計(jì)算，區(qū)域潛在供應(yīng)量約611萬方（不包括協(xié)議和城中村改造），競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。第五十六頁，共167頁。第 57 頁市場(chǎng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)格局強(qiáng)度分析115.3萬34.

52、8萬2011年2012年2013年2014年58萬62萬2015年2016年2017年在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目2010年46萬11萬70萬主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目約200萬南國(guó)明珠水墨清華華潤(rùn)中央公園世茂錦繡長(zhǎng)江萬科金域藍(lán)灣金地瀾菲溪岸綠地新都匯中大項(xiàng)目20萬經(jīng)開萬達(dá)44萬觀瀾御苑80萬朗詩項(xiàng)目12萬在本項(xiàng)目面市內(nèi)，將面臨區(qū)域內(nèi)主力競(jìng)爭(zhēng)體量高達(dá) 200 萬（不包含城中村改造的項(xiàng)目），未來競(jìng)爭(zhēng)巨大。第五十七頁，共167頁。第 58 頁市場(chǎng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)格局面積區(qū)間南國(guó)明珠金地瀾菲溪岸綠地新都會(huì)朗詩人信太子灣觀瀾御苑華潤(rùn)中央公園世茂錦繡長(zhǎng)江 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 14

53、0 150 160 170180 190 200（）目前所選取競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的面積區(qū)間分布較大，為保證推導(dǎo)結(jié)果的準(zhǔn)確度，我們將選取各戶型面積區(qū)間中的集中段兩房三房市場(chǎng)供應(yīng)兩房面積區(qū)間集中： 80-90；三房面積區(qū)間集中：100-130 第五十八頁，共167頁。第 59 頁市場(chǎng)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)格局面積戶型去化比項(xiàng)目名稱萬科金域藍(lán)灣南國(guó)明珠華潤(rùn)中央公園世茂錦繡長(zhǎng)江戶型配比去化率房面積 58-879.47%56.15%套數(shù) 382去化 339兩房面積65-7984-9291-10587-11844.58%80.19%套數(shù)29850914761270去化29832812031087三房面積90-105107-1

54、43115-145126-159 34.31%81.55%套數(shù)2061027386767去化206785240683四房面積 147-164165-177 164-187 7.61%79.75%套數(shù) 10772323去化 8856279數(shù)據(jù)2011年1月在漢陽區(qū)域，兩房和三房供應(yīng)為主，在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)只有萬科金域藍(lán)灣去化100%，戶型面積兩房和小三房，因戶型面積受首置首改青睬；整體來看兩房和三房去化率較高。第五十九頁，共167頁。第 60 頁個(gè)案分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究項(xiàng)目信息物業(yè)地址四新大道與江城大道交匯處開發(fā)商上海綠地集團(tuán)占地面積19萬建筑面積46萬容積率2.41建筑類型別墅、高層、公寓總套數(shù)37

55、04 建筑風(fēng)格新古典裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤時(shí)間2011年5月綠地新都會(huì)選址四新國(guó)際新城中心，規(guī)劃為綜合體項(xiàng)目，由香頌別墅、高層國(guó)際花都、SOHO公寓、大都會(huì)商業(yè)四大產(chǎn)品構(gòu)成，構(gòu)建武漢首個(gè)10萬方世界級(jí)無時(shí)差商業(yè)，華潤(rùn)萬家、星美國(guó)際影院、美格菲健身、匯佳幼兒園4家主力店正式簽約入駐。第六十頁，共167頁。第 61 頁個(gè)案分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究推盤節(jié)奏聯(lián)排別墅開盤，50套，價(jià)格17000-20000元/ m2；高層住宅，256套左右，價(jià)格6500-8000元/m2產(chǎn)品香頌別墅135平米（按1:1比例贈(zèng)送面積）國(guó)際花都高層（有贈(zèng)送面積）70/90/110平米SOHO樂高國(guó)際級(jí)智趣公寓綜合體商業(yè)高層住宅占比6

56、1%，其次別墅占比17%，SOHO占16%綠地采用高層及別墅組合開發(fā)形式，樹立高端品質(zhì)，更多吸引改善型客戶，價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高。第六十一頁，共167頁。第 62 頁個(gè)案分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究3室2廳1衛(wèi) 112m22室2廳1衛(wèi) 76m23室2廳1衛(wèi) 94m2進(jìn)深大，開間小交通動(dòng)線不合理，客廳浪費(fèi)面積大主臥南向陽臺(tái)，次臥落地窗次臥過于緊湊廚衛(wèi)窗口相對(duì)戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，空間實(shí)用性強(qiáng)南北通透南向超大觀景陽臺(tái)，臥室落地窗布局不夠緊湊，兩個(gè)房間朝北廚衛(wèi)窗口相對(duì)戶型方正，南北通透客廳連接超大觀景陽臺(tái)雙臥室落地窗第六十二頁，共167頁。第 63 頁個(gè)案分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究第六十三頁，共167頁。第 64 頁個(gè)案

57、分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究認(rèn)可漢陽區(qū)生活質(zhì)量的人群，剛性需求的人群，企業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)；置業(yè)次數(shù)：一次以上，自住剛需兼有；付款方式：大部分為貸款。購(gòu)買人群分布較廣，自住兼投資的占大多數(shù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。第六十四頁，共167頁。第 65 頁個(gè)案分析綠地市場(chǎng)環(huán)境研究核心優(yōu)勢(shì)：1、自身商業(yè)配套完善2、別墅產(chǎn)品有較大贈(zèng)送面積3、定價(jià)較低重點(diǎn)問題：1、目前區(qū)域無配套設(shè)施2、公共交通不方便3、周邊多為荒地，未來很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)配套難以改善做為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一的綠地項(xiàng)目，對(duì)于本案來說存在城區(qū)客戶截留特征，因此本案后續(xù)開發(fā)應(yīng)立足自身片區(qū)，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品定位差異化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第六十五頁，共167頁。第 66 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究

58、項(xiàng)目信息物業(yè)地址漢陽三環(huán)線和江城大道交匯處開發(fā)商金地集團(tuán)占地面積30萬建筑面積58萬容積率1.9建筑類型疊拼別墅、洋房、高層總套數(shù)5000建筑風(fēng)格意大利風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝開盤時(shí)間2011年5月金地瀾菲溪岸，位于四新新區(qū)的核心地段，整個(gè)項(xiàng)目由創(chuàng)新的雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房及高層等多種物業(yè)類型組合而成。小區(qū)景觀以意大利威尼斯為創(chuàng)作背景，將外部的六湖聯(lián)通總港水渠直接引入社區(qū)，與項(xiàng)目?jī)?nèi)水系進(jìn)行了完美結(jié)合。第六十六頁，共167頁。第 67 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究產(chǎn)品觀瀾美墅精裝182、192、237、239水樣洋房精裝135、144、179、189、192泊景公館精裝高層，89、130雙

59、會(huì)所推盤節(jié)奏5月：疊拼別墅，3棟，20套，價(jià)格16000元/m2； 洋房，3棟，30套，價(jià)格13000元/m2； 高層住宅下半年推出，預(yù)計(jì)9000元/m2 左右。第六十七頁，共167頁。第 68 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究金地瀾菲溪岸D1水漾洋房179-地下室1室1廳1衛(wèi)179.00地下室一層二層送地下室，戶型結(jié)構(gòu)清晰合理，功能齊全，花園面積較大，舒適度強(qiáng)第六十八頁，共167頁。第 69 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究金地瀾菲溪岸D5戶型5室2廳2衛(wèi)1廚193.00金地瀾菲溪岸D3戶型3室2廳2衛(wèi)1廚144.00送地下室，戶型結(jié)構(gòu)緊湊，功能齊全，空中花園面積大較舒適；第六十九頁，共167頁。第 7

60、0 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究第七十頁，共167頁。第 71 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究政府或者企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，武漢及周邊省市人士，客戶年齡以四十歲左右客戶為主；年薪在二十萬以上；置業(yè)次數(shù)：一次以上，自住、改善和投資；付款方式：貸款及全款兼有。客戶以政府及企業(yè)高管，武漢及周邊省市人群為主，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。第七十一頁，共167頁。第 72 頁個(gè)案分析金地市場(chǎng)環(huán)境研究核心優(yōu)勢(shì)：1、武漢首個(gè)意大利風(fēng)情風(fēng)格居住區(qū)2、高配置裝修標(biāo)準(zhǔn)3、六湖聯(lián)通總港水渠引入社區(qū)，打造原生態(tài)水岸重點(diǎn)問題：1、短期內(nèi)周邊配套難以完善2、目標(biāo)客群被重點(diǎn)打壓3、定價(jià)偏高距本案最近的名企開發(fā)項(xiàng)目，定位更為高端，打造純居住社區(qū)，通過產(chǎn)品