1、2015年呼和浩特_東方維也納第二階段推廣執(zhí)行策略61頁第一頁，共61頁。力合傳播 東方維也納第二階段推廣執(zhí)行策略第二頁，共61頁。溝通前的市場分析第三頁，共61頁。項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元/） 產(chǎn)品形式面積區(qū)間 五證工期裝修標(biāo)準(zhǔn) 政策備注金宇新天地8000-9000元/平層40-68齊全現(xiàn)房精裝修首付分期（半年付清）現(xiàn)階段正在排號(hào)中，5000抵20000元金隅環(huán)球中心平層6800復(fù)式8800復(fù)式、平層56-115（復(fù)式、平層）齊全期房精裝修首付分期，電商（交房一萬抵三萬）現(xiàn)階段與電商機(jī)構(gòu)合作，新浪中交上東國際6800元/.平層47-56齊全期房毛坯首付分期擁有40/70年雙重產(chǎn)權(quán)，與途家酒店合作

2、第四頁，共61頁。經(jīng)過第二輪的提報(bào)溝通后我司與貴方營銷部針對(duì)下階段推廣策略及營銷思路二部分達(dá)成統(tǒng)一意見！第五頁，共61頁。東方維也納清盤：公寓先行、市場發(fā)聲、客戶來詢、住宅撿漏啟幕：暗中造勢、整裝待發(fā)蛻變化蝶東方維也納第二階段推廣思路力合觀點(diǎn)：東方維也納化蝶之旅分為二步進(jìn)行操作，清盤、啟幕！ 清盤先行，啟幕補(bǔ)位首期先以清盤公寓發(fā)聲，捕捉市場潛在目標(biāo)客戶群，從而完成公寓剩余貨量的去化同時(shí)也為年底贏得回款任務(wù)，住宅一旁捕捉到大量客戶基數(shù)的同時(shí)，撿漏即可！同時(shí)繼續(xù)深化老帶新及全民經(jīng)紀(jì)人政策和加強(qiáng)置業(yè)顧問CALL客啟幕三期暗中推廣造勢，為下階段的營銷鋪路！回款造勢第六頁，共61頁。推 廣策略清盤啟幕過

3、度 公寓 住宅公寓先行住宅撿漏對(duì)內(nèi)對(duì)外58分銷、二手房市場聯(lián)動(dòng)及其他分銷機(jī)構(gòu)案場公寓營銷策略住宅營銷策略案場包裝引導(dǎo)微信、微博、網(wǎng)絡(luò)回款推售地緣性包裝配合媒體新年大禮包、年底答謝會(huì)線下活動(dòng)渠道第七頁，共61頁。 線上主題公寓先行對(duì)外發(fā)聲、住宅撿漏線下活動(dòng)清盤12月份 1月份2月份3月份4月份8月份 三期亮相出街，剩余住宅、公寓補(bǔ)位啟幕推廣媒體戶外（懸臂）、98.5電臺(tái)、出租車電臺(tái)、派單、陌拜、案場地緣性包裝、分銷機(jī)構(gòu)（58同城等等）戶外（懸臂）、98.5電臺(tái)、出租車電臺(tái)、派單、案場地緣性包裝更換畫面、分銷機(jī)構(gòu)（58同城等等）暫定以上媒體，具體執(zhí)行媒體根據(jù)上階段實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)反饋?zhàn)龀稣{(diào)整。年底答謝會(huì)春

4、聯(lián)禮包贈(zèng)送（春聯(lián)、中國節(jié)、DM單、戶型圖）圣誕節(jié)假面舞會(huì)微信、網(wǎng)絡(luò)炒作吳用的生活配合媒體微信、地產(chǎn)門戶網(wǎng)絡(luò)、微信紅包、微信砍價(jià)第八頁，共61頁?！扒灞P”地緣性包裝對(duì)外媒體對(duì)內(nèi)策略圍擋、大牌、樓體發(fā)光字懸臂、98.5電臺(tái)、出租車頂燈、派單、58分銷及其他分銷機(jī)構(gòu)配合媒體 第一階段公寓營銷策略微信、網(wǎng)絡(luò)第九頁，共61頁。地緣性包裝第十頁，共61頁。新銷售中心樓體發(fā)光字第十一頁，共61頁。圍擋第十二頁，共61頁。第十三頁，共61頁。第十四頁，共61頁。第十五頁，共61頁。第十六頁，共61頁。第十七頁，共61頁。西墻大牌第十八頁，共61頁。第十九頁，共61頁。銷售中心門前大牌第二十頁，共61頁。第二十

5、一頁，共61頁。舊銷售中心LED屏第二十二頁，共61頁。第二十三頁，共61頁。對(duì)外媒體第二十四頁，共61頁。東方維也納logo低至4080元/首付可分期1.6萬起如意區(qū)公寓現(xiàn)房 50-80五證齊全（蓋章）戶外懸臂第二十五頁，共61頁。第二十六頁，共61頁。關(guān)于戶外懸臂位置的選取， 我司認(rèn)為應(yīng)與進(jìn)出如意區(qū)主干道路（如：海爾路烏蘭察布街大學(xué)路鄂爾多斯大街等）、城中繁華商業(yè)區(qū)道路、校區(qū)集中地、競品項(xiàng)目出入口（中山路新華大街錫林路呼倫貝爾路興安南路等）、及城西棚戶區(qū)集中區(qū)和城北住宅集中區(qū)少量覆蓋！第二十七頁，共61頁。出租車頂燈如意區(qū)東方維也納50-80m2五證現(xiàn)房低至4080元平米首付分期1.6萬起

6、 學(xué)區(qū)房宜投資安居維也納 3302222默認(rèn)：低至4080元平米第二十八頁，共61頁。98.5廣播電臺(tái)A：我想年前買個(gè)公寓，先做個(gè)投資，以后老了跟老伴搬進(jìn)去有個(gè)小窩，多好。B：唉、我聽說有個(gè)東方維也納，五證全還是現(xiàn)房，就在如意區(qū)東岸國際向東500米那，二中分校、民族小學(xué)、中學(xué)都在那了。學(xué)區(qū)房好出租宜投資！社區(qū)配備主題音樂園林，環(huán)境好宜安居！現(xiàn)在4080元/m2起，首付還能分期，大約1.6萬就能在好地段如意區(qū)擁有一套公寓現(xiàn)房！電話3302222趕快咨詢哇，再晚就沒啦！第二十九頁，共61頁。派單派單目的挖掘市場潛在客戶群體，增加意向客戶量，促進(jìn)成交，沖刺年度銷售任務(wù)；同時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入宣傳，對(duì)下

7、階段項(xiàng)目的營銷鋪墊。派單地點(diǎn)依據(jù)本案下階段公寓先行的推廣策略，本案在15年12月份到16年2月份對(duì)外主推高性價(jià)比公寓產(chǎn)品，又因本案公寓產(chǎn)品涵蓋投資、學(xué)區(qū)、自住等特性。故，在派單方面我司建議派單分為二步進(jìn)行，第一步先以項(xiàng)目周邊地緣性客戶為區(qū)域派發(fā)（如：前不塔氣、后不塔汽、什蘭岱等棚戶區(qū)及如意區(qū)沿街商戶等）；第二步以客戶地圖為主如賽罕區(qū)、新城區(qū)、玉泉區(qū)社區(qū)、商業(yè)集中區(qū)、學(xué)校集中區(qū)、沿街商戶等地進(jìn)行推廣（具體地點(diǎn)詳見派單地點(diǎn)）第三十頁，共61頁。重點(diǎn)投放區(qū)域（前不塔氣、后不塔氣、什蘭岱等項(xiàng)目周邊棚戶區(qū)）第三十一頁，共61頁。派單時(shí)間派單周期：2015年12月份-2016年1月份（具體派單時(shí)間依據(jù)項(xiàng)目

8、營銷節(jié)點(diǎn)和天氣狀態(tài)調(diào)整進(jìn)行）上午，9:0012:00； 下午，13:30-17：00拓展渠道社區(qū)、商業(yè)區(qū)、插車、沿街商戶掃蕩人員安排10人/天（星期一 - 星期五）15人/天（星期六 - 星期日）以上人數(shù)為預(yù)算人數(shù)，實(shí)際人數(shù)以每天早上簽到人數(shù)為準(zhǔn)第三十二頁，共61頁。派單形式每天安排二名置業(yè)顧問監(jiān)督單人員負(fù)責(zé)查看派單痕跡及上報(bào)實(shí)際派單數(shù)據(jù)；派單團(tuán)隊(duì)安排一名督導(dǎo)負(fù)責(zé)派單人員按要求地點(diǎn)拍發(fā)及指路、時(shí)刻匯報(bào)派單數(shù)據(jù)；沿街掃蕩，直接派發(fā)至商戶、商店客戶所有人手中，包括路邊?？寇囕v派發(fā)；社區(qū)派發(fā)（針對(duì)某些高檔小區(qū)采用門口派發(fā)、插車，某些中低端社區(qū)確保發(fā)送至每家,包括敲門發(fā)送、塞入門縫。第三十三頁，共61

9、頁。區(qū)域日期時(shí)間數(shù)量派單方式備注前不塔氣、后不塔氣、什蘭岱等項(xiàng)目周邊棚戶區(qū)2015/12/19:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車 置業(yè)顧問督報(bào)騰飛路、如意路、刺勒川大街、一緯路至七緯路、前門達(dá)路沿街，范圍內(nèi)小街道、車輛、底商、社區(qū)2015/12/29:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走商場 置業(yè)顧問督報(bào)南鄂爾多斯大街（東至與豐州路交匯處，西至與興安南路交匯處）、北大學(xué)東路（東至與豐州路交匯處，西至與興安南路交匯處）、東興安南路（北至與大學(xué)東路交匯處，南至與鄂爾多斯大街交匯處）、西豐州路（北至與大學(xué)東路交匯處，南至與鄂爾多斯大街交匯處），范圍內(nèi)小街道、社區(qū)、底商

10、、社區(qū)、集貿(mào)市場2015/12/39:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走社區(qū) 置業(yè)顧問督報(bào)南大學(xué)東路（東至與豐州路交匯處，西至與興安南路交匯處）、北新華大街（東至與豐州路交匯處，西至與興安南路交匯處）、東興安南路（北至與新華大街交匯處，南至與大學(xué)東路交匯處）、西豐州路（北至與新華大街交匯處，南至與大學(xué)路交匯處），范圍內(nèi)小街道、社區(qū)、底商、社區(qū)、集貿(mào)市場2015/12/49:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走社區(qū) 置業(yè)顧問督報(bào)北至車站西街、南至新華大街、東至通道北路、西至果園西路，范圍內(nèi)小街道、社區(qū)、底商、社區(qū)、集貿(mào)市場2015/12/59:00-17:00預(yù)

11、計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走社區(qū) 置業(yè)顧問督報(bào)至海拉爾大街，南至車站西街、東至哲里木路、西至通道北路，范圍內(nèi)小街道、社區(qū)、底商、集貿(mào)市場、勝利路、包括火車站、長途汽車北站等2015/12/69:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走社區(qū) 置業(yè)顧問督報(bào)北至新華西街、南至縣府街、東至通道南街、西至巴彥淖爾北路，范圍內(nèi)小街道、社區(qū)、底商、集貿(mào)市場、包括牛街、太平街、阿吉拉沁南路等2015/12/79:00-17:00預(yù)計(jì)每人發(fā)放500張 掃街、插車、走社區(qū) 置業(yè)顧問督報(bào)第三十四頁，共61頁。對(duì)外渠道第三十五頁，共61頁。58同城分銷本案與58同城分銷機(jī)構(gòu)經(jīng)過幾輪的談判現(xiàn)已達(dá)成分銷

12、協(xié)議，58同城信息置頂、58同城CALL客、仟佰佳平臺(tái)現(xiàn)已全部開始推送東方維也納項(xiàng)目信息。本輪推廣事宜開始之前：我部需和58同城分銷接洽進(jìn)行公寓信息的置換。第三十六頁，共61頁。一手和二手房市場的聯(lián)動(dòng)我司建議下階段與呼和浩特市二手房門店進(jìn)行合作事宜，與二手房門店內(nèi)推送本案清盤信息（公寓、住宅），建議接洽呼和浩特市二手房門店負(fù)責(zé)人進(jìn)行談判。第三十七頁，共61頁。全民經(jīng)紀(jì)人、老帶新政策我司建議繼續(xù)持續(xù)進(jìn)行！ 銷售中心負(fù)責(zé)人下達(dá)任務(wù)，每人必須拓展一定額度的下線。 其他分銷機(jī)構(gòu)我司會(huì)繼續(xù)依次進(jìn)行的接洽！第三十八頁，共61頁。對(duì)內(nèi)案場策略第三十九頁，共61頁。公寓剩余貨值統(tǒng)計(jì)北向陰面：套南向陽面：套東方

13、維也納公寓剩余貨值，陰面公寓占剩余貨值的，總計(jì)套第四十頁，共61頁。公寓朝北向公寓去化方案針對(duì)現(xiàn)階段（尾盤公寓現(xiàn)狀），此部分產(chǎn)品市場過程中承受能力較差，在推售過程初期沒有拉開優(yōu)劣單位的差價(jià)，價(jià)差太接近，導(dǎo)致客戶集中選擇素質(zhì)好的單位，積壓大部分較差戶型。銷售控制：用剩余好的素質(zhì)單位拉開差隱性降價(jià)：首付分期，二年分四期，每半年付一次促銷：特價(jià)房、甩貨住宅、公寓捆綁銷售：客戶購買項(xiàng)目住宅后，可獲得一定額度的公寓抵用券（可沖抵房款）第四十一頁，共61頁。銷售控制用剩余好的素質(zhì)單位拉開差價(jià)，現(xiàn)階段南北向公寓差價(jià)約300-400元/，我司建議南北向公寓差價(jià)部分在原有基礎(chǔ)上拉大400元。也就是說南向公寓價(jià)格

14、較比北向公寓每平米高700-800元。 但案場對(duì)外銷售時(shí)南北向公寓價(jià)格基礎(chǔ)保持一致！第四十二頁，共61頁。首付分期由于本案公寓年公寓的產(chǎn)權(quán)問題，又因現(xiàn)階段尾盤貨值中，公寓存貨量較大。所，建議通過首付分期付款的方式，橫向擴(kuò)大目標(biāo)群基數(shù)，也可加快銀行按揭資金到賬時(shí)間，為項(xiàng)目短時(shí)間積累一定額度的回款金額。首付分期操作方式：公寓首付款（），可分為四期（每半年付一次）二年付清，客戶付清公寓首付款的四分之一即可簽訂合同并辦理按揭程序。第四十三頁，共61頁。A客戶購買本案公寓產(chǎn)品，單價(jià)為4381元/，面積為50.10。首付款金額：4381*50.10-（ 4381*50.10）*70%=69488.1元首付

15、款金額分二年四期付清，每半年付一次每半年需付首付款的（四分之一）=17372.025元例：公寓首付分期案例第四十四頁，共61頁。住宅、公寓捆綁銷售本案住宅和公寓的捆綁銷售，我們稱之為理財(cái)套餐=住宅+公寓購房基金，具體操作方式為即日起購買本案住宅物業(yè)均可獲得一定額度的公寓購房基金（可沖抵放款），本套餐即可擁有優(yōu)越的的居住物業(yè)，也可獲得一套升值潛力巨大的公寓物業(yè)。第四十五頁，共61頁。道具準(zhǔn)備：熒光板每周案場推出2套一口價(jià)特價(jià)公寓房源，客戶先到先得！特價(jià)房，甩賣第四十六頁，共61頁。 首付分期、單價(jià)舵手 住宅、公寓捆綁銷售，促銷船錨 如果說公寓是一艘航行在大海中的帆船，那么它的帆布是什么？第四十七

16、頁，共61頁。團(tuán)購本案公寓推出3人小團(tuán)，5人大團(tuán)的團(tuán)購優(yōu)惠策略。小團(tuán)不低于3人（包含3人），如客戶組團(tuán)購買享受每平米優(yōu)惠70元的優(yōu)惠（付款同享按揭和一次性），減免1年物業(yè)費(fèi)；大團(tuán)不低于5人（包含5人），如客戶組團(tuán)購買享受每平米優(yōu)惠100的優(yōu)惠（付款同享按揭和一次性）減免2年物業(yè)費(fèi)。第四十八頁，共61頁。北向公寓送裝修此策略重在去化北向公寓，建議北向公寓價(jià)格基礎(chǔ)提高至南向公寓價(jià)格！ 北向公寓溢價(jià)部分，可操作至室內(nèi)裝修（嫁接裝修公司形成團(tuán)購價(jià)）。 通過銷售的控制，南北向公寓價(jià)格差在700-800元每平米，如客戶購買北向公寓每平米溢價(jià)約700-800元，此部分費(fèi)用可嫁接裝修公司，讓購買南向公寓客戶得

17、到買房裝修的優(yōu)惠活動(dòng)。第四十九頁，共61頁。置業(yè)顧問角色的轉(zhuǎn)換 銀行攬儲(chǔ)、室外溫度降低等等原因，致使房地產(chǎn)銷售進(jìn)入營銷淡季，我司建議案場置業(yè)顧問分為倆組，輪流進(jìn)行坐銷。組二、四、六進(jìn)行坐銷，組一、三、七進(jìn)行電銷。購買有效電話資源！第五十頁，共61頁。坐擁如意稀缺地段（最具升值潛力的地段）有目共睹教育配套完善（幼兒園、小學(xué)、初中、高中、大學(xué)） 一流教育資源社區(qū)商業(yè)氛圍正在發(fā)酵中（蒙輝超市、浩翔酒店） 商業(yè)氛圍濃厚五證齊全，實(shí)景現(xiàn)房 無憂現(xiàn)房交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，四通八達(dá)飛機(jī)場、火車站、地鐵近在咫尺70年住宅式產(chǎn)權(quán)公寓、首家音樂主題社區(qū) 享受住宅式的種種浪漫黃金地段、白菜價(jià)、絕無僅有，錯(cuò)過就等于失去一次機(jī)

18、會(huì)絕無僅有引導(dǎo)置業(yè)顧問第五十一頁，共61頁。配體媒體第五十二頁，共61頁。微信互動(dòng)紅包建議微信互動(dòng)紅包繼續(xù)延續(xù)，時(shí)下低頭一族年齡區(qū)間集中在20-35歲之間，符合本案公寓目標(biāo)客戶群，建議在本案公寓推售期間，微信互動(dòng)紅包繼續(xù)發(fā)送！第五十三頁，共61頁。微信互動(dòng)紅包執(zhí)行策略活動(dòng)周期：2015年12月1日-12月31日互動(dòng)紅包活動(dòng)方式：1、微信平臺(tái)后臺(tái)維護(hù)人員需對(duì)互動(dòng)紅包信息通過鏈接的形式釋放并在編寫信息中釋放紅包發(fā)放具體時(shí)間、項(xiàng)目信息等內(nèi)容；2、客戶可憑證鏈接轉(zhuǎn)發(fā)至朋友圈截圖至微信平臺(tái)，獲取互動(dòng)紅包參與權(quán)；3、微信公眾平臺(tái)每周評(píng)選一名搶紅包最多的客戶，客戶可獲得東方維也納購房基金1萬元（此基金可轉(zhuǎn)讓）第五十四頁，共61頁。微信砍價(jià)公寓活動(dòng)時(shí)間2015年12月1日201