1、樓層高度與建安成本的關(guān)聯(lián)因素分析建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。建筑成本控制是工程項(xiàng)目投資全過程控制的重要環(huán)節(jié)。影響建筑成本控制的因素有很多，比如設(shè)計(jì)，建筑功能，層高與層數(shù)，建筑材料與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等等。其中建筑層高與層數(shù)因素對(duì)于建安成本有著非常重要的關(guān)聯(lián)因素。概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。一、建筑物物的層高高在

2、滿足足建筑使使用功能能的前題題下應(yīng)盡盡可能降降低。在在相同建建筑面積積的條件件下，受受到層高高變化影影響的主主要項(xiàng)目目是外墻墻、內(nèi)墻墻、墻體體飾面等等，由于于層高的的增加還還要由此此引起相相關(guān)項(xiàng)目目的變化化，如：-整體建筑高高度加大大其基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨隨荷載的的加大而而增加，外外墻、內(nèi)內(nèi)墻等垂垂直承重重及分隔隔構(gòu)件的的增加，垂垂直構(gòu)件件的抹灰灰裝飾量量增加；采暖、衛(wèi)生生、空調(diào)調(diào)、電氣氣，垂直直管道及及管徑的的增加；因空間體積積加大而而造成的的水、暖暖、電、空空調(diào)設(shè)備備容量的的增加；墻體腳手架架及水、暖暖、電空空調(diào)安裝裝腳手架架的增加加；垂直構(gòu)件的的模板數(shù)數(shù)量的增增加等等等，從而而造成了了工程總總造

3、價(jià)的的增加。據(jù)資料分析析，住宅宅層高從從3米降降到2.8米，平平均每套套住宅綜綜合造價(jià)價(jià)可下降降4%左左右。平平均每降降低0.1米，能能降低造造價(jià)2%左右。這這是因?yàn)闉閷痈吆秃蛢舾叩牡慕档涂煽梢允够A(chǔ)、墻墻體、柱柱、內(nèi)外外裝修、管管線、采采暖等工工程量減減少，從從而降低低工程造造價(jià)。一一般住宅宅層高可可控制在在2.77米2.8米。二、根據(jù)不不同性質(zhì)質(zhì)的工程程綜合測(cè)測(cè)算建筑筑層高每每增加110cmm，相應(yīng)應(yīng)造成建建筑造價(jià)價(jià)增加223左右右。但當(dāng)當(dāng)建筑層層數(shù)增加加時(shí)，單單位建筑筑面積所所分?jǐn)偟牡耐恋刭M(fèi)費(fèi)用及外外部流通通空間費(fèi)費(fèi)用將有有所降低低，從而而使建筑筑物單位位面積造造價(jià)發(fā)生生變化。因因此對(duì)

4、于于地皮特特別昂貴貴的地區(qū)區(qū)，為了了降低土土地費(fèi)用用，提高高建筑密密度，中中、高層層住宅也也是比較較經(jīng)濟(jì)的的選擇。樓層數(shù)與造造價(jià)的關(guān)關(guān)系僅從住宅建建筑的經(jīng)經(jīng)濟(jì)角度度考慮，應(yīng)應(yīng)該說多多層住宅宅具有降降低造價(jià)價(jià)和使用用費(fèi)用、節(jié)節(jié)約用地地的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)資資料分析析，多層層住宅樓樓層層數(shù)數(shù)與造價(jià)價(jià)關(guān)系如如下。 住宅層數(shù)與與造價(jià)的的關(guān)系130FF住宅，根根據(jù)建筑筑結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備綜合合、規(guī)范范要求等等大體可可以劃分分為以下下幾個(gè)層層數(shù)段：16F：將一層層住宅造造價(jià)定為為1000，則二二層為884.772，三三層為778.551，四四層為774.998，五五層為773.665，六六層為772.337。因因此，可

5、可得出結(jié)結(jié)論，六六層以內(nèi)內(nèi)住宅的的層數(shù)越越多，造造價(jià)越低低，且相相鄰層次次間造價(jià)價(jià)差值也也越小，多多層住宅宅以采用用56層為好好。712FF：7層層及以上上住宅入入口層樓樓面距室室外設(shè)計(jì)計(jì)地面的的高度超超過166m以上上的住宅宅必須設(shè)設(shè)置電梯梯。11層及及11層以以下單元元式住宅宅可不設(shè)設(shè)封閉樓樓梯間，但但開向樓樓梯間的的戶門應(yīng)應(yīng)為乙級(jí)級(jí)防火門門，且梯梯間應(yīng)靠靠外墻，并并應(yīng)直接接天然采采光和自自然通風(fēng)風(fēng)。13188F：12層及以上的高高層每棟棟樓設(shè)置置電梯不不應(yīng)少于于2臺(tái)，其其中宜配配置一臺(tái)臺(tái)可容納納擔(dān)架的的電梯。19300F：19層及及19層以以上的單單元式住住宅應(yīng)設(shè)設(shè)防煙樓樓梯間。結(jié)論：在

6、確確定的各各范圍段段內(nèi)，（例例如確定定的層數(shù)數(shù)段為11218FF,如果果規(guī)范都都滿足的的情況下下，采取取18FF比較合合適）層層數(shù)越高高則越經(jīng)經(jīng)濟(jì)、單單方造價(jià)價(jià)成本越越低、獲獲利越大大。在磚混建筑筑中，88層比6層節(jié)約約，但要要增加電電梯成本本。在底底框6躍7建筑中中，如果果樓板現(xiàn)現(xiàn)澆，則則異形框框架柱結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)于于磚混結(jié)結(jié)構(gòu)。在在中高層層、高層層建筑中中，結(jié)構(gòu)構(gòu)造價(jià)因因風(fēng)荷載載、抗震震、消防防、施工工等因素素，隨高高度增加加而增加加，這個(gè)個(gè)平衡點(diǎn)點(diǎn)要經(jīng)過過很專業(yè)業(yè)的計(jì)算算。建筑高度與與成本控控制的關(guān)關(guān)系民用住宅按按層數(shù)劃劃分為多多層建筑筑住宅（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（10層以

7、上）。眾所周知，在在多層建建筑中層層數(shù)越多多越經(jīng)濟(jì)濟(jì)，即六六層最經(jīng)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)當(dāng)住宅超超過七層層，就要要增加電電梯費(fèi)用用，需要要較多的的交通空空間（過過道、走走廊要加加寬）和和補(bǔ)充設(shè)設(shè)備（供供水設(shè)備備和供電電設(shè)備等等）。特特別是高高層住宅宅，要經(jīng)經(jīng)受較強(qiáng)強(qiáng)的風(fēng)力力荷載，需需要提高高結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)度，改改變結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，從從而使工工程造價(jià)價(jià)大幅度度上升。具體表現(xiàn)，從四個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系：-一、從建筑筑消防要要求上講講普通民宅層層數(shù)的臨臨界點(diǎn)為為6層、9層、122層、188層；其其高度的的臨界點(diǎn)點(diǎn)為244米、322米、500米。6層以下的的磚混結(jié)結(jié)構(gòu)（無無商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)）或或高度224米

8、以以下（無無商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)）的的民宅沒沒有特殊殊的消防防要求，不不需要加加設(shè)電梯梯和樓梯梯，所以以在總體體規(guī)劃允允許高度度范圍內(nèi)內(nèi)，盡量量選擇接接近臨界界點(diǎn)高度度的層數(shù)數(shù)。6層以下或或高度224米以以下的帶帶商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的均均有消防防要求，所所以商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的層數(shù)取取高舍低低。79層或或24米至至32米的的民宅消消防標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為一個(gè)個(gè)檔次；1318層以以上或332米至至50米的的民宅消消防標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為一個(gè)個(gè)檔次；以此類類推標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)依次提提高，在在此范圍圍內(nèi)層數(shù)數(shù)的確定定應(yīng)選擇擇接近臨臨界點(diǎn)高高度的層層數(shù)。二、從基礎(chǔ)礎(chǔ)形式上上講就樁基而論論樁間距距有個(gè)最最低要求求，其臨臨界層數(shù)數(shù)為7層、122層。7層以下下樁間

9、距距為一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；7至12層樁樁間距為為一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，所所以在同同一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)范圍內(nèi)內(nèi)應(yīng)選擇擇接近臨臨界點(diǎn)高高度的層層數(shù)。三、從預(yù)算算定額角角度講從預(yù)算定額額中建筑筑物超高高費(fèi)及垂垂直運(yùn)輸輸費(fèi)用上上講，其其臨界層層數(shù)為66層、9層、122層、155層、188層等，即即6層及以以下適用用一個(gè)費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，79層為一一個(gè)費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)，依依此類推推費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)依次次提高，所所以應(yīng)選選擇接近近臨界點(diǎn)點(diǎn)高度的的層數(shù)。四、其他當(dāng)然還跟房房屋整體體荷載及及抗震等等級(jí)有關(guān)關(guān)，理論論上說房房屋越高高，整體體強(qiáng)度要要求更高高，單位位平方米米用鋼量量及混凝凝土標(biāo)號(hào)號(hào)越高，造造價(jià)也越越高。隨隨著建筑筑高度的的增加，抗抗震等級(jí)級(jí)

10、隨之提提高，這這樣就導(dǎo)導(dǎo)致配筋筋加大，而而且建筑筑要按高高層規(guī)范范，防火火，疏散散，給排排水，共共攤面積積就會(huì)增增加，從從結(jié)構(gòu)形形式說，要要根據(jù)建建筑物高高度、抗抗震設(shè)防防烈度等等選擇合合適的結(jié)結(jié)構(gòu)體系系，具體到到一個(gè)建建筑物，抗抗震設(shè)防防類度、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、地基基情況已已經(jīng)確定定，建筑筑高度不不同，抗抗震等級(jí)級(jí)也不同同，相應(yīng)應(yīng)的構(gòu)造造措施也也不一樣樣，成本本也會(huì)有有變化。各種結(jié)結(jié)構(gòu)形式式都有高高度方面面的限制制，比如如框架結(jié)結(jié)構(gòu)，抗抗震設(shè)防防烈度為為7度時(shí)，不不大于224m時(shí)時(shí)為三級(jí)級(jí)抗震等等級(jí)，大大于244m為二二級(jí)抗震震等級(jí)，抗抗震等級(jí)級(jí)變化，相相應(yīng)的構(gòu)構(gòu)造措施施就會(huì)變變化，成成本也會(huì)會(huì)

11、變化，剪力墻墻80米是是個(gè)界限限，大于于80米米以上又又要提高高一個(gè)等等級(jí)。綜合上述因因素，在在規(guī)劃允允許的高高度范圍圍內(nèi)合理理確定建建筑高度度有利降降低開發(fā)發(fā)成本。在在多個(gè)因因素中找找出臨界界點(diǎn)的交交叉點(diǎn)是是必須的的。臨界點(diǎn)的交交叉點(diǎn)建筑層數(shù)的的確定主主要影響響因素有有四個(gè)，一一是消防防，二是是造價(jià)，三三是運(yùn)輸輸費(fèi)用，四四是管理理維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。其其中消防防是最核核心的影影響因素素。1、多層層建筑（16層），6層為臨界點(diǎn)。77層由于于消防的的考慮，必必須設(shè)置置電梯，因因而造價(jià)價(jià)會(huì)增大大很多。如如果將一一層住宅宅造價(jià)定定為1000，則則二層為為84.72，三三層為778.551，四四層為774.9

12、98，五五層為773.665，六六層為772.337。因因此，可可得出結(jié)結(jié)論，六六層以內(nèi)內(nèi)住宅的的層數(shù)越越多，造造價(jià)越低低，且相相鄰層次次間造價(jià)價(jià)差值也也越小，多多層住宅宅以采用用56層為好好。4層就不不好了。3層級(jí)以下就是別墅了。2、小高層層住宅（711層），11層是臨界點(diǎn)。因因?yàn)?11層及111層以下下單元式式住宅可可不設(shè)封封閉樓梯梯間（即即消防樓樓梯）。11層以上就必須設(shè)，造價(jià)陡增。3、高層建建筑（11218FF），188層是臨臨界點(diǎn)。因因?yàn)?22層以上上不應(yīng)少少于2臺(tái)，其其中還需需配置一一臺(tái)可容容納擔(dān)架架的電梯梯。4、超高層層建筑（1930F），30層是臨界點(diǎn)（即100米高）。因?yàn)闉?

13、9層及及19層以以上的單單元式住住宅又加加設(shè)防煙煙樓梯間間。且超超過1000米的的建筑出出規(guī)劃方方便需特特別審批批之外，一一般造價(jià)價(jià)會(huì)由于于消防要要求更高高，造價(jià)價(jià)劇增。此此外超高高層建筑筑的維護(hù)護(hù)費(fèi)用是是一般建建筑的33倍。目目前建筑筑界的共共識(shí)是，高高度超過過3000米的摩摩天大樓樓已經(jīng)失失去了節(jié)節(jié)約用地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)意義。比比如，4420米米高的金金茂大廈廈，其建建造投資資成本高高達(dá)每平平方米22萬元，每每天用于于大廈的的管理費(fèi)費(fèi)和維護(hù)護(hù)費(fèi)超過過了1000萬元元。結(jié)論：綜合合以上因因素一般般經(jīng)濟(jì)（即即臨界）層層數(shù)為66層、111層、188層、300層。一一般建筑筑層數(shù)宜宜應(yīng)選擇擇接近臨臨界點(diǎn)高高度的層層