1、梓潼縣市場分析地域宏觀概況1房地產市場分析2客戶分析3比較分析針對性項目分析4結論5地域宏觀概況No.1地域背景梓潼縣以“東倚梓林，西枕潼水”而得名。是古蜀道南端的一顆耀眼明珠。全縣景點眾多，尤以七曲山為勝。七曲山大廟相傳為晉人張亞子的祀廟。歷經一千余載，今存樓閣寺殿集元、明、清三代建筑之精華。景區(qū)古柏蒼翠，遮天蔽日，一派蕭然之意。七曲山大廟的“應夢仙臺”，相傳是唐明皇得夢之所。此外，臥龍山千佛巖、漢闕上亭驛劍泉、司馬長卿石室等處均為難得一見的古跡。目前七曲山正在加速沖刺全國5A級風景區(qū)政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房， 空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實城

2、鎮(zhèn)化進程進入發(fā)展快車道開發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產保值土地資源的稀缺結匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進成本不斷提升綿陽市成為全國十大發(fā)展中城市房價下跌房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產市場理性發(fā)展。市場概況市場經濟 2013年，梓潼圓滿完成了經濟社會發(fā)展各項目標任務。全年預計實現(xiàn)GDP75億元，增長10%；規(guī)模以上工業(yè)總產值77.4億元，增長12.5%；農業(yè)總產值36.5億元，增長4.2%；財政總收入6億元，增長20%；全社會固定資產投資57億元，超額完成年度目標任務；社會消費品零售總額48.6億元，增長11.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21370元，增長

3、13.5%；農民人均純收入9405元，增長16。城市概況 梓潼縣位于綿陽市東北方?？h境東西寬約35公里，南北長約52.5公里，國道108線斜穿境內，寶成雙軌鐵路、成廣高速公路擦境而過。全縣幅員面積1442.32平方公里，城區(qū)面積4平方公里。其中耕地面積32331公頃，耕地占幅員面積30%,森林面積42186公頃,森林覆蓋率達到38.48%，丘陵和低山占全縣幅員面積的95.3%。縣境氣候屬中亞熱帶濕潤季風氣候類型，年平均氣溫16.5，無霜期264天，降水902.4毫米。城市發(fā)展 2014年是全面深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式，全面實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃目標的關鍵之年。梓潼縣經濟社會發(fā)展預期目標是

4、：GDP比2013年增長10%；規(guī)模以上工業(yè)總產值增長15%；農業(yè)總產值增長4%；財政總收入增長13.3%；完成固定資產投資57億元；農民人均純收入增加1505元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長13%。小結： 綿陽市被評為全國十大發(fā)展中城市后，江油、三臺、平武、梓潼等市、縣地區(qū)都得到飛速發(fā)展，梓潼縣預計在十二五期間將縣城建成區(qū)面積達到10平方公里，城市人口達到10萬人，城鎮(zhèn)化率達到40.6%。未來5年內梓潼縣農業(yè)、旅游、地產業(yè)將得到質的提升與改變。房地產市場分析N0.2樓盤名稱當前批準預售套數(shù)均價（元/ ）占地面積開盤時間已售套數(shù)競爭項目財富廣場180320047002013.3120旭城金柏林5

5、40340030畝2013.9260時代廣場1098340048畝2014.50水岸花都332862900152畝2014.60金域上城3503200100002013280尾盤項目梓城國際600280038-500忠于廣場2303000152013.2180表一、梓潼縣主要樓盤近期成交狀況分析：梓潼近兩年房地產市場急劇膨脹，2013市場消化量得到近1500套，上訴走向分析2014年房地產產量將得到2500套左右，價格趨于向上走勢。基于政策限制，房價得到每年400/平方的增長幅度屬于綿陽周邊縣城領先水平。梓潼土地出讓狀況2013.11.15止宗地位置宗地面積（）成交單價（元/）成交總價（元）競

6、買人花果山（302線南側）44719.941060.0047403136.40綿陽梓州置業(yè)有限公司花果山（302線北側） 90478.87 630.00 57001688.10 綿陽梓州置業(yè)有限公司 經文路北側（經開區(qū)）24472.313621901.88梓潼縣群峰五金材料廠金牛路南一段東側（經開區(qū)）5358.10792998.80四川金輝生物工程有限公司成都路北側（經開區(qū)）26958.093989797.32綿陽寧瑞電子有限公司成都路西側北段（經開區(qū)）30023.904443537.20綿陽同發(fā)建設有限公司崇文街東段北側33601.332850.0095763790.50羅旭張小康賈勇（聯(lián)合

7、）東城區(qū)萬安街東段南側4778.653650.0017442072.50劉朝明（10戶聯(lián)合）金牛路南段西側A地塊14690.52B地塊21113.841000.0035804360.00四川金佳泰房地產開發(fā)有限公司小結：2013年梓潼縣出讓土地30萬方左右，必將推動房地產行業(yè)的迅速發(fā)展與增長，也將推動商品房的需求劇烈增加。風格商業(yè)廣場，高層電梯，多層建筑小區(qū)成主流。無標志性特色風格。配套周邊相關配套設施過于單調，多數(shù)限于小型體育器材、兒童健樂廣場。小綠化帶等落后配套。風格商業(yè)廣場，高層電梯，多層建筑小區(qū)成主流。無標志性特色風格。戶型基本局限于套2套3等剛需要求，無創(chuàng)新和獨立風格房地產特點梓潼商

8、品房價格近2年價格增長速度極快，2011年的1500/平方至現(xiàn)在的3300/平方?？蛻舴治鯪o.3 來源：客戶基本來源于本地人群，主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣城及綿陽市客戶為輔。01檔次：由于區(qū)間地段等因素，基本局限于剛需項目，產品只限于中低端定位。02職業(yè)：企業(yè)老板，公務員，企業(yè)員工等有穩(wěn)定收入，固定存款客戶居多，輔以外出務工人員，務農村名。03目的：多以為兒女置業(yè)，婚房，自住，提高生活質量，改善住宿環(huán)境等為目的。少量以投資發(fā)展為由。04客戶分析客戶分析針對梓潼縣居民對住房需求隨機走訪調查結果如下?？蛻舴治鲨麂h居民對現(xiàn)居住房情況及滿意程度?？蛻舴治?01.購房欲現(xiàn)梓潼居民對住房購買欲望普遍踴躍，普

9、通白領與單位職工剛需意向偏重，公務員于企業(yè)老板多數(shù)是予觀望態(tài)度。 02.滿意度現(xiàn)有居民對現(xiàn)有住房或多或少存有一定不滿意度，都有更換居住環(huán)境的意愿。小結： 一股動力勾起居民的購買欲。給客戶一種沖動，讓客戶拋開所有的顧慮。一個理念：我們開發(fā)的不是一個小區(qū)，是莊園。針對性項目分析No.4案 名德誠.時代廣場開發(fā)商/代理廣漢市德誠房地產開發(fā)有限公司樓 盤 地 址文昌街北十字管 理 公 司物業(yè)費1元/總建筑面積 30萬預售套數(shù) 1089套簽約套數(shù)及比例 未開盤目標客戶群白領，企業(yè)老板，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民現(xiàn)階段產品類型商業(yè) 住宅主力戶型面積兩房80、三房140銷 售 價 格3400工 程 進 度修建主體裝 修 情

10、況毛坯預期5月開盤，第一批次預計400套房源左右，現(xiàn)排號達240多戶?，F(xiàn)行優(yōu)惠政策住宅交1萬抵2萬，商業(yè)交5萬誠意金優(yōu)惠3個點。項目位置較好，周邊配套措施比較完善，商業(yè)氣息濃重，項目體系較大。對于住宅環(huán)境較吵鬧，價位偏高，小區(qū)剛需要求，內部綠化配套不足。針對性項目分析德誠.時代廣場虛擬圖案 名潼城.狀元府開發(fā)商/代理綿陽翔威房地產開發(fā)有限公司樓 盤 地 址文昌鎮(zhèn)崇文街西段管 理 公 司物業(yè)費0.7元總建筑面積12萬平米預售套數(shù) 848簽約套數(shù)及比例 5月開盤目標客戶群公務員，白領現(xiàn)階段產品類型高層電梯主力戶型面積銷 售 價 格3400元/起工 程 進 度裝 修 情 況毛坯廣告宣傳推廣強，小區(qū)舒

11、適度高。高層電梯，剛需要求。位置位于主干道上，居住舒適度偏低。針對性項目分析潼城.狀元府虛擬圖案 名旭城.金柏林開發(fā)商/代理四川旭城房地產開發(fā)有限公司樓 盤 地 址金牛路與迎賓大道交匯處管 理 公 司物業(yè)費1元總建筑面積7萬平米預售套數(shù) 848簽約套數(shù)及比例 2013.9目標客戶群公務員，白領現(xiàn)階段產品類型小高層電梯主力戶型面積銷 售 價 格3400元/起工 程 進 度裝 修 情 況毛坯離政務中心和中心城區(qū)比較近。周邊配套設施較完善。小區(qū)園林，戶型是賣點。2013年9月開盤，銷售情況較好，與本案開盤時間無沖突。針對性項目分析旭城.金柏林虛擬圖案 名水岸花都3開發(fā)商/代理宏泰實業(yè)樓 盤 地 址文

12、昌橋頭，河堤路東段管 理 公 司四川長城物業(yè)物業(yè)費多層0.4元，電梯1.2元總建筑面積38萬平預售套數(shù) 300簽約套數(shù)及比例 預計2014.5.20開盤目標客戶群公務員，白領現(xiàn)階段產品類型多層，電梯主力戶型面積銷 售 價 格2900元/起工 程 進 度裝 修 情 況毛坯小區(qū)靠濱河路段，有游泳池，離幼兒園較近。項目體系大，剛需熱銷產品。產品單價較低，群眾接受度有優(yōu)勢。2期銷售較好，剩20套房源，3期推300套房源。針對性項目分析水岸花都3虛擬圖壹貳叁肆目前梓潼縣房地產行業(yè)開發(fā)產品水平較低，產品多走剛需、商業(yè)圈路線，無高端，亮點項目。區(qū)域基本集中于城中濱江路等，隨市流逐漸周邊新開發(fā)區(qū)，現(xiàn)周邊配套日益完善，成熟，即將成為市場的關注焦點客戶第一關注要素是價格。地理位置，周邊配套