1、第三節(jié) 建筑物折舊的估算教學(xué)內(nèi)容 :建筑物折舊的概念及原因建筑物折舊的估算方法第三節(jié) 建筑物折舊的估算教學(xué)內(nèi)容 :第三節(jié) 建筑物折舊的估算教學(xué)目的:1.熟悉建筑物折舊的原因2.掌握建筑物折舊的耐用年限法的計(jì)算3.掌握耐用年限的確定原則4.熟悉分解法物質(zhì)折舊的計(jì)算 第三節(jié) 建筑物折舊的估算教學(xué)目的:第三節(jié) 建筑物折舊的估算一、建筑物折舊的概念及原因（一）建筑物折舊的概念成本法估價(jià)中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。 建筑物折舊 =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值第三節(jié) 建筑物折舊的估算一、建筑物折舊的概念及原因第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折

2、舊的種類及原因 1.物質(zhì)折舊 物質(zhì)上的折舊是建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 主要由四個(gè)方面因素造成建筑物物質(zhì)上的折舊：自然經(jīng)過(guò)的老化 正常使用的磨損 意外的破壞損毀 延遲維修的損壞第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折舊的種類及原因第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折舊的種類及原因 2.功能折舊 功能折舊是建筑物因功能缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。 造成功能折舊的主要原因： （1）過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低 （2）消費(fèi)觀念變更 （3）設(shè)計(jì)更新以及技術(shù)進(jìn)步等第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折舊的種類及原因第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折舊的種類及原因 3.外

3、部折舊（經(jīng)濟(jì)折舊） 外部折舊是建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 造成外部折舊的原因： (1)供給過(guò)量、需求不足; (2)自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變; (3)政府政策變化等。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）建筑物折舊的種類及原因第三節(jié) 建筑物折舊的估算二、建筑物折舊的估算方法 常用的估算建筑物折舊的方法主要有： （一）年限法 1. 年限法和有關(guān)年限的含義 （1）年限法 將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格按一定的方法分?jǐn)偟狡漕A(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，從而計(jì)算每一年折舊額和累計(jì)折舊額。 （2）建筑物的自然壽命 是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建

4、筑物安全使用之日止的時(shí)間。第三節(jié) 建筑物折舊的估算二、建筑物折舊的估算方法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法 1. 年限法和有關(guān)年限的含義 （3）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限通常短于自然耐用年限。（4）房地產(chǎn)估價(jià)采用的建筑物壽命建筑物預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命,是至價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法 2.直線法（定額法） 直線法又稱定額法，是假定在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期間各年的折舊額相等。 直線法年折舊額的計(jì)算公式為： D=C-SN 或 D=C（1-R）N 有效年齡

5、為t年的建筑物折舊總額計(jì)算公式： Et=Dt 式中Et 第t年末的建筑物累計(jì)折舊額第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法 2.直線法（定額法） 建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。 實(shí)際年齡是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的日歷年數(shù)。 有效年齡是建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。 評(píng)估中所指的建筑物年齡是指有效年齡。 有效年齡可以在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整而得到。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法 2.直線法（定額法） 定額法下的建筑物現(xiàn)值為： V=C-Et 教材P100 例題6-1 在直線法的應(yīng)用過(guò)程中

6、，由于土地是有限期的土地使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限可能不一致，所以在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法第三節(jié) 建筑物折舊的估算土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響： 1.建筑物的建設(shè)期不計(jì)入經(jīng)濟(jì)耐用年限，即建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。 2.住宅不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束的，均應(yīng)按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 3.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。第三節(jié) 建筑物折舊的估算土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影第三節(jié) 建筑物折舊的估算土地使用期限對(duì)建筑

7、物經(jīng)濟(jì)壽命的影響： 4.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況： 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。 在這種情況下應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。 這種情況應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。第三節(jié) 建筑物折舊的估算土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影課堂習(xí)題現(xiàn)有一建筑物，其建筑總面積為1200，耐用年限為40年，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用12年。已知該建筑物的建造成本是每平

8、方米1000元，價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格為每平方米1600元。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查認(rèn)為該建筑物的剩余使用年限為30年，殘值率為5% 。要求：用定額法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估算其現(xiàn)值。課堂習(xí)題現(xiàn)有一建筑物，其建筑總面積為1200，耐用第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法 3成新折扣法 建筑物現(xiàn)值 =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的成新率 P307例題7-6。 直線法求取建筑物折舊屬于綜合折舊法，即包含物質(zhì)折舊、功能折舊及外部折舊。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（一）年限法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法 分別測(cè)算建筑物的物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，然后加總，求取建筑物折舊的方法。 分解法的思路見(jiàn)

9、P101 圖6-1。 采用這種方法計(jì)算建筑物物質(zhì)折舊時(shí)，估價(jià)人員首先將建筑物的物質(zhì)折舊分為兩類：可修復(fù)的項(xiàng)目和不可修復(fù)的項(xiàng)目。“修復(fù)”是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。 可修復(fù)是指修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。反之，為不可修復(fù)的。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算在價(jià)值時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必要費(fèi)用作為折舊額。 如門窗損壞，通過(guò)更換或修理就可使用，其更換或修理的費(fèi)用就是其折舊額。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法對(duì)于不可

10、修復(fù)項(xiàng)目，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深悺６虊勖?xiàng)目是指剩余經(jīng)濟(jì)壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次，如電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是指剩余經(jīng)濟(jì)壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間不需要更換，如基礎(chǔ)、墻體、管網(wǎng)等。第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法短壽命項(xiàng)目的折舊額應(yīng)分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額，結(jié)合建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊。將上述可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為分類折舊加總法的物質(zhì)折舊額。 P102例題6-2第三節(jié) 建筑物折舊的估算（二）分解法第四節(jié) 成本法應(yīng)用舉例教學(xué)目的：1.掌握新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的計(jì)算2.掌握已有房地價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的計(jì)算教學(xué)重點(diǎn) :1.新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算2.建筑物折舊與建筑物市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算第四節(jié) 成本法應(yīng)用舉例教學(xué)目的：第四節(jié) 成本法應(yīng)用舉例案例一：重點(diǎn)是投資利息、