1、淺談文旅地產(chǎn)戰(zhàn)略與策劃分析一、文旅時(shí)代的新特征做任何事情，首先要了解我們正處在一個(gè)什么樣的時(shí)代，只有先搞清楚了這個(gè)時(shí)代正在發(fā)生什么樣的變革，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了哪個(gè)歷史階段，才有可能搶占時(shí)代的制高點(diǎn)。那么，怎么解讀這個(gè)文旅時(shí)代呢？工作室認(rèn)為新的文旅時(shí)代具有“一個(gè)潮流、兩個(gè)對(duì)流和三個(gè)需求”方面的特征：1、一個(gè)潮潮流：大大休閑的的潮流根據(jù)國際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，人人均GDDP進(jìn)入入10000美金金以后，真真正意義義上的旅旅游才開開始，隨隨之而來來的，是是一個(gè)全全民觀光光旅游的的浪潮。當(dāng)當(dāng)人均GGDP突突破30000美美金時(shí)，大大眾觀光光旅游開開始向休休閑、體體驗(yàn)旅游游轉(zhuǎn)型。而而人均GGDP超超過50000美美

2、金標(biāo)志志著進(jìn)入入休閑旅旅游全面面爆發(fā)、體體驗(yàn)旅游游蓬勃發(fā)發(fā)展的新新時(shí)代。到今天，220133年中國國的人均均GDPP已經(jīng)達(dá)達(dá)到66600美美金，到到目前均均有不斷斷增漲的的勢頭，全新的體驗(yàn)旅游時(shí)代正撲面而來，我把這個(gè)時(shí)代稱為“吃飽了撐的時(shí)代，玩出來的產(chǎn)業(yè)”，這將是一種新的生活方式，要享受生活、逃離都市、尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、還要豐富多彩。在這股休閑閑浪潮下下，圍繞繞著體育育、旅游游、休閑閑、文化化等巨大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈釋放放出了巨巨大的消消費(fèi)力。我我們總結(jié)結(jié)了休閑閑產(chǎn)品的的七種主主要形態(tài)態(tài)，包括括：主題題度假酒酒店、休休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)、郵輪輪游艇、娛娛樂活動(dòng)動(dòng)、養(yǎng)生生產(chǎn)品、

3、餐餐飲產(chǎn)品品和文化化產(chǎn)品。2、兩個(gè)對(duì)對(duì)流：內(nèi)內(nèi)外對(duì)流流、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)對(duì)流三十年前的的中國以以生產(chǎn)為為核心，兩兩頭在外外；三十十年后將將以消費(fèi)費(fèi)為驅(qū)動(dòng)動(dòng)，市場場在國內(nèi)內(nèi)，消費(fèi)費(fèi)在國內(nèi)內(nèi)。在休休閑經(jīng)濟(jì)濟(jì)撲面而而來的大大潮中，我我們注意意到兩個(gè)個(gè)現(xiàn)象。第一個(gè)叫內(nèi)內(nèi)外對(duì)流流：一方方面是國國內(nèi)游客客、開發(fā)發(fā)者的海海外考察察、訪問問、旅游游，現(xiàn)在在國內(nèi)許許多企業(yè)業(yè)已經(jīng)不不滿足于于自己的的認(rèn)識(shí)而而積極地地去世界界各地進(jìn)進(jìn)行全球球抓藥；另一方方面國外外相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)積極極進(jìn)入廣廣闊的中中國市場場，促進(jìn)進(jìn)國內(nèi)國國外在休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)、休閑閑產(chǎn)品、休休閑服務(wù)務(wù)的開發(fā)發(fā)、互動(dòng)動(dòng)、合作作。我記得一個(gè)個(gè)叫王志志綱工作作室，一個(gè)抓抓藥

4、的，很注重全球抓藥，比如今年我們又去了歐洲，主要為航空產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)這三個(gè)中國未來的消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行一次國際的咨詢和采藥。第二個(gè)叫城城鄉(xiāng)對(duì)流流，即新新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化：鄉(xiāng)鄉(xiāng)村的人人渴望都都市現(xiàn)代代生活，都都市人又又想逃離離到山清清水秀的的鄉(xiāng)村生生活。這這其中我我們認(rèn)為為城市反反哺農(nóng)村村是真正正推動(dòng)新新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的核核心，都都市人在在享受鄉(xiāng)鄉(xiāng)村生活活的同時(shí)時(shí)把城市市文明帶帶入和植植入鄉(xiāng)村村，推動(dòng)動(dòng)都市文文明和鄉(xiāng)鄉(xiāng)村文明明的結(jié)合合。今天天在鄉(xiāng)村村形成了了五股返返鄉(xiāng)力量量，包括括：返鄉(xiāng)鄉(xiāng)農(nóng)民、返返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者、本本土企業(yè)業(yè)、都市市小資和和富豪，當(dāng)當(dāng)他們帶帶著新的的眼光和和資本回回到鄉(xiāng)村村，鄉(xiāng)村村旅游和

5、和休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)面臨臨新的變變革。3、三個(gè)需需求：生生態(tài)、文文化、健健康文旅地產(chǎn)的的開發(fā)必必須要滿滿足三個(gè)個(gè)需求。第第一個(gè)是是生態(tài)的的需求。第第二個(gè)是是文化的的需求，我我認(rèn)為現(xiàn)現(xiàn)今的文文化呈現(xiàn)現(xiàn)出主流流化、高高科技化化、大眾眾化和全全球化的的特征，要要滿足文文化的需需要，項(xiàng)項(xiàng)目需要要經(jīng)歷從從傳承文文化到創(chuàng)創(chuàng)造文化化、從創(chuàng)創(chuàng)造文化化到消費(fèi)費(fèi)文化、從從消費(fèi)文文化到升升華文化化三個(gè)過過程的輪輪回。第第三個(gè)是是健康的的需要。所以，當(dāng)休休閑浪潮潮、新型型城鎮(zhèn)、地地產(chǎn)轉(zhuǎn)型型、打造造文化軟軟實(shí)力、經(jīng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)質(zhì)增效、美美麗中國國夢等諸諸多因素素的巧妙妙碰撞，文文旅地產(chǎn)產(chǎn)成為了了其中一一個(gè)獨(dú)特特而重要要的抓

6、手手。天時(shí)時(shí)、地利利、人和和均已具具備，文文化旅游游地產(chǎn)迎迎來了自自身發(fā)展展的機(jī)遇遇期。但是，文旅旅地產(chǎn)有有兩大開開發(fā)難點(diǎn)點(diǎn)：首先，必須須要有大大的資金金投入，這這是一個(gè)個(gè)“大投入入大產(chǎn)出出、中投投入小產(chǎn)產(chǎn)出、小小投入無無產(chǎn)出“的領(lǐng)域域；其次次，商業(yè)業(yè)模式的的設(shè)計(jì)和和品牌的的塑造，一一個(gè)成功功的旅游游地產(chǎn)商商必須打打造出獨(dú)獨(dú)特性的的旅游產(chǎn)產(chǎn)品，塑塑造獲取取優(yōu)惠資資源的企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌，形成成可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的運(yùn)營模模式。我們現(xiàn)在看看到國內(nèi)內(nèi)旅游地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展還處處在一個(gè)個(gè)初期階階段，與與國際上上有很大大差距，大大致表現(xiàn)現(xiàn)在四個(gè)個(gè)方面：旅游主主導(dǎo)特點(diǎn)點(diǎn)、產(chǎn)品品多元特特點(diǎn)、長長線經(jīng)營營特點(diǎn)、市市

7、場廣泛泛特點(diǎn)。這這種比較較的意義義在于感感受差異異及意識(shí)識(shí)問題，并并不是說說什么都都需要跟跟國外一一致。我認(rèn)為：文文旅地產(chǎn)產(chǎn)的本質(zhì)質(zhì)是為人人們提供供一種全全新的生生活方式式。“全新”體現(xiàn)在在六個(gè)方方面：aa、良好的的生態(tài)環(huán)環(huán)境b、完善善的休閑閑配套cc、獨(dú)特特的文化化主題dd、多元元的人群群組合ee、組團(tuán)團(tuán)式的結(jié)結(jié)構(gòu)f、獨(dú)特特的生活活方式。二、文旅時(shí)時(shí)代的六六大商機(jī)機(jī)結(jié)合工作室室的實(shí)踐踐和探索索，我們們認(rèn)為文文旅新時(shí)時(shí)代應(yīng)關(guān)關(guān)注六大大重要商商機(jī)：1、綜合文文旅新區(qū)區(qū)綜合文旅新新區(qū)一般般位于文文化厚重重的古城城外圍或或周邊，以以疏解城城市人口口、產(chǎn)業(yè)業(yè)和交通通，既可可實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)古城的的騰籠換換鳥，

8、又又提供全全新的文文化展現(xiàn)現(xiàn)平臺(tái)，形形成規(guī)模模龐大、功功能復(fù)合合的綜合合性文旅旅新區(qū)，如如西安曲曲江文旅旅新城、麗麗江祥和和麗城、曲曲阜文化化經(jīng)濟(jì)特特區(qū)、洛洛陽國際際文化旅旅游名城城等。2、文化商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)文化商業(yè)地地產(chǎn)是以以商業(yè)為為核心，以以產(chǎn)業(yè)、居居住、生生態(tài)為支支撐，融融入文化化主題，塑塑造地域域特色，利利用商業(yè)業(yè)的外向向性、集集聚性，凸凸顯其作作為文化化舞臺(tái)和和窗口的的性質(zhì)特特點(diǎn)。今今天常規(guī)規(guī)性的商商業(yè)已經(jīng)經(jīng)缺乏吸吸引力，人人們更愿愿意去具具有文化化性、娛娛樂性和和休閑性性的商業(yè)業(yè)區(qū)，不不僅為吃吃住行，更更多是為為了在游游購?qiáng)实牡倪^程中中感受愉愉悅、放放松和獨(dú)獨(dú)特的體體驗(yàn)。工工作室典典

9、型案例例有西安安大唐西西市、西西雙版納納告莊西西雙景商商旅主題題小鎮(zhèn)、景景德鎮(zhèn)CCHINNA坊等等。3、文化娛娛樂地產(chǎn)產(chǎn)文化娛樂的的發(fā)展與與現(xiàn)代都都市人追追求放松松，釋放放壓力的的生活需需求有直直接關(guān)系系，文化化娛樂地地產(chǎn)的開開發(fā)除了了利用現(xiàn)現(xiàn)代新型型的娛樂樂設(shè)備、娛娛樂方式式外，很很重要的的一點(diǎn)就就是要結(jié)結(jié)合地域域文化。工工作室案案例有西西安大唐唐芙蓉園園、珠海海南方影影視基地地等。4、健康養(yǎng)養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)健康是人類類永恒的的追求，近近年來亞亞健康問問題越來來越嚴(yán)重重，清新新的空氣氣、干凈凈的山水水、靜謐謐的環(huán)境境逐漸成成為財(cái)智智人士首首選的修修養(yǎng)之地地。健康康養(yǎng)生是是一個(gè)非非常大的的、但是是也

10、是非非常值得得做的、更更是大家家都非常常關(guān)注的的課題，我我認(rèn)為獅獅子湖在在這方面面做到了了國內(nèi)最最好。工工作室在在這方面面的案例例有昆明明十里云云嶺項(xiàng)目目、洛陽陽龍門西西山文化化養(yǎng)生項(xiàng)項(xiàng)目等。5、鄉(xiāng)村休休閑地產(chǎn)產(chǎn)以新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化為契契機(jī)，以以城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展為為思路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)村休閑閑旅游正正在引領(lǐng)領(lǐng)新一輪輪的“資本下下鄉(xiāng)”，許多多老板在在城市打打拼以后后現(xiàn)在要要回歸做做一些發(fā)發(fā)展。這這方面工工作室這這一兩年年介入較較多，我我們的案案例有成成都三圣圣花鄉(xiāng)、巴巴南錦繡繡鄉(xiāng)村旅旅游度假假區(qū)、西西晃山休休閑度假假區(qū)等。6、綜合度度假地產(chǎn)產(chǎn)以生態(tài)為基基石，在在大型綜綜合旅游游度假區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)方面，工工作室

11、也也進(jìn)行的的相當(dāng)多多的探索索，包括括與萬達(dá)達(dá)、龍湖湖、藍(lán)光光、頤杰杰鴻泰等等公司的的合作，正正是有了了企業(yè)的的大手筆筆投資，讓讓我們的的策劃成成為看得得見摸得得著的成成果。具具體的案案例如龍龍湖山海海湖、清清遠(yuǎn)獅子子湖國際際旅游度度假區(qū)、萬萬達(dá)長白白山國際際旅游度度假區(qū)、四四川峨秀秀湖國際際度假區(qū)區(qū)等。我認(rèn)為：所所有成功功的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在戰(zhàn)略略上總是是超前的的，而王王志綱工工作室的的作用就就是為企企業(yè)提供供具有戰(zhàn)戰(zhàn)略性、前前瞻性、創(chuàng)創(chuàng)造性的的判斷和和價(jià)值。三、文旅時(shí)時(shí)代的戰(zhàn)戰(zhàn)略突破破那么，如何何搶占文文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)先機(jī)，文文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)如何與與地產(chǎn)結(jié)結(jié)合，工工作室是是又是怎怎么幫助助企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目戰(zhàn)略略

12、策略落落地的呢呢？我想想與大家家分享王王志綱工工作室“1123445”方方法論：1、一枝獨(dú)獨(dú)秀：找找魂“找魂“就就是尋找找一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競爭爭力和戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向，基于于城市高高度、文文化高度度、生態(tài)態(tài)高度的的結(jié)合，尋尋找項(xiàng)目目最長的的長板。找找魂不是是提缺乏乏支撐的的龐大概概念，也也不是提提另類而而缺少內(nèi)內(nèi)容的概概念。找找魂的關(guān)關(guān)鍵是打打通四度度，即“定位有有高度，功功能有廣廣度，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新有深度度，和所所有元素素要建立立關(guān)聯(lián)度度”。比如我們做做版納要要站在區(qū)區(qū)域的高高度，做做大唐西西市要站站在文化化的高度度，做長長白山要要找生態(tài)態(tài)的高度度。從戰(zhàn)戰(zhàn)略上，“一枝獨(dú)秀”是長板理論，任何項(xiàng)目都要

13、找到自己的核心賣點(diǎn)，充分張揚(yáng)。只有清楚了“魂”在哪里?個(gè)性在哪里里?核心競競爭力在在哪里?可持續(xù)續(xù)發(fā)展依依憑的東東西在哪哪里?項(xiàng)目才才有了唯唯一性、排排他性、權(quán)權(quán)威性的的東西，就就是必須須要找到到項(xiàng)目一一個(gè)的“魂”。這種種找魂的的能力正正是王志志綱工作作室的核核心能力力之一。2、兩場統(tǒng)統(tǒng)籌：市市場+官場任何開發(fā)企企業(yè)必須須首先“下接市市場”，結(jié)合合自身?xiàng)l條件和項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)，在積積極相關(guān)關(guān)項(xiàng)目先先進(jìn)開經(jīng)經(jīng)驗(yàn)式的的同時(shí)，尋尋找適合合的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品、業(yè)業(yè)態(tài)配置置、開發(fā)發(fā)模式、資資源整合合，開創(chuàng)創(chuàng)自身的的文旅開開發(fā)運(yùn)營營模式；其次“上通官官場”，在今今天中國國做企業(yè)業(yè)，不光光是要懂懂市場，還還要

14、懂官官場，要要關(guān)注政政治，要要發(fā)揮政政府的全全局把控控和宏觀觀調(diào)控能能力，內(nèi)內(nèi)外一起起發(fā)力，為為文旅項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展保駕駕護(hù)航并并提供相相應(yīng)支持持，包括括規(guī)劃、土土地、交交通、市市政、稅稅收、專專項(xiàng)資金金、旅游游營銷等等支持。跳跳好“市長”和“市場”雙人舞舞，搭建建“政府”與“企業(yè)/投資者者” 合作作橋梁。3、三力決決策：心心力+能力+實(shí)力文旅地產(chǎn)的的開發(fā)是是一個(gè)綜綜合的系系統(tǒng)工程程，無論論政府、企企業(yè)在招招商和尋尋找合作作伙伴，還還是要進(jìn)進(jìn)入文旅旅地產(chǎn)的的企業(yè)，必必須要具具備“三力”，即“心力、能能力、實(shí)實(shí)力”三方面面的支撐撐力。心心力方面面，要判判斷對(duì)文文旅地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)到底是是將旅游游地產(chǎn)

15、作作為企業(yè)業(yè)未來中中長期發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的戰(zhàn)略略型，還還是在適適合做旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目時(shí)嘗試試做旅游游地產(chǎn)的的策略型型，還是是以旅游游地產(chǎn)概概念謀求求在拿地地和銷售售的利益益的投機(jī)機(jī)型。其次，隨著著消費(fèi)者者口味的的不斷提提高，打打造一個(gè)個(gè)成功的的休閑產(chǎn)產(chǎn)品光有有錢是不不夠的，還還必須有有打造精精品的能能力，必必須要懂懂這個(gè)行行道，要要有做精精細(xì)產(chǎn)品品的能力力；同時(shí)時(shí)在有明明確的戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向的同時(shí)時(shí)，具備備一流的的操作能能力，包包括執(zhí)行行力和整整合全球球資源的的能力。另另外，今今天做旅旅游項(xiàng)目目都必須須有相當(dāng)當(dāng)大的投投入，有有沒有持持續(xù)的投投資能力力是關(guān)鍵鍵，所以以企業(yè)必必須要有有相當(dāng)?shù)牡膶?shí)力。4

16、、四劃推推進(jìn)：謀謀劃、策策劃、規(guī)規(guī)劃、計(jì)計(jì)劃先規(guī)劃后建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)成為地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和和規(guī)定動(dòng)動(dòng)作。但但很多項(xiàng)項(xiàng)目的失失敗恰恰恰是因?yàn)闉椴邉澋牡娜蔽?，缺缺少一枝枝?dú)秀的的找魂、兩兩場結(jié)合合的統(tǒng)籌籌、三力力要素的的研判。我認(rèn)為項(xiàng)目目的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)流程應(yīng)應(yīng)該具備備四個(gè)階階段，即即：謀劃劃、策劃劃、規(guī)劃劃、計(jì)劃劃。首先先，文旅旅項(xiàng)目的的開發(fā)，要要有政府府和企業(yè)業(yè)的前期期謀劃，通通過眼觀觀六路，耳耳聽八方方，對(duì)企企業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)、項(xiàng)目目特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)情況的的了解，形形成項(xiàng)目目開發(fā)必必要的前前期準(zhǔn)備備。其次，通過過專業(yè)的的策劃機(jī)機(jī)構(gòu)，按按照承上上啟發(fā)，左左右逢源源的思路路，充分分發(fā)揮變變壓器的的轉(zhuǎn)換效效應(yīng)

17、，拿拿出一個(gè)個(gè)科學(xué)的的市場分分析調(diào)研研及策劃劃方案，指指導(dǎo)項(xiàng)目目規(guī)劃和和設(shè)計(jì)運(yùn)運(yùn)營；策策劃主要要解決“定方向向、定功功能、定定引擎、定定特色、定定模式”五大問問題，從從而大幅幅度提升升項(xiàng)目在在政府、市市場方面面的關(guān)注注和吸引引，塑造造企業(yè)良良好口碑碑和品牌牌效應(yīng)。接下來是通通過規(guī)劃劃對(duì)策劃劃既定的的思路進(jìn)進(jìn)行定量量化，將將產(chǎn)品按按照專業(yè)業(yè)的技術(shù)術(shù)規(guī)范和和要求，進(jìn)進(jìn)行空間間落地和和設(shè)計(jì)，有有了策劃劃之后，這這時(shí)的規(guī)規(guī)劃就有有神了，有有魂了，有有個(gè)性化化了。最后是計(jì)劃劃，通過過前三劃劃之后，整整合投資資者，實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源的有效效整合和和項(xiàng)目的的快速推推動(dòng)，擬擬定具體體工作計(jì)計(jì)劃，把把這個(gè)“魂”具體落

18、落實(shí)下去去，推動(dòng)動(dòng)下去，最最大限度度地來規(guī)規(guī)避蠻干干和同質(zhì)質(zhì)化的問問題。5、五位一一體：概概念為王王、休閑閑為體、文文化為魂魂、產(chǎn)業(yè)業(yè)為鏈、整整合為網(wǎng)網(wǎng)一個(gè)成功的的文旅地地產(chǎn)項(xiàng)目目，往往往都必須須具備這這五個(gè)因因素，通通過它們們的有機(jī)機(jī)結(jié)合，既既保證項(xiàng)項(xiàng)目的近近期的成成功，又又可以獲獲得持續(xù)續(xù)的發(fā)展展。第一一，概念念為王，通通過對(duì)生生態(tài)、文文態(tài)、業(yè)業(yè)態(tài)、形形態(tài)的提提煉，凝凝練形成成項(xiàng)目和和產(chǎn)品的的獨(dú)特概概念，成成為核心心新引力力。第二，休閑閑為體，不不同于常常規(guī)地產(chǎn)產(chǎn)，文旅旅地產(chǎn)需需要配置置大量的的休閑設(shè)設(shè)施，營營造休閑閑的環(huán)境境和氛圍圍，成為為讓游客客呆得下下、呆的的久的主主要法寶寶。第三三，文化化為魂，文文化是點(diǎn)點(diǎn)亮旅游游地產(chǎn)的的靈魂，通通過文化化符號(hào)、文文化演藝藝、文化化特色的的體驗(yàn)，為為文旅地地產(chǎn)形成成獨(dú)特的的標(biāo)簽。第四，產(chǎn)業(yè)業(yè)為鏈，通通過“銷售住住宅+經(jīng)營商商業(yè)+游客活活動(dòng)的業(yè)業(yè)態(tài)共生生、人群群共享，形形成完善善的