1、 SHAPE * MERGEFORMAT 萬達商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營營模式1、萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)簡介：大連連萬達集集團成立立于19888年，19992年改制制為股份份有限公公司。經(jīng)經(jīng)過十幾幾年的發(fā)發(fā)展，萬萬達集團團已形成成以住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)兩大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的大型型企業(yè)集集團。公公司總資資產(chǎn)1000億元，年年銷售額額約 1000億元。大連連萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)起起于19999年，在在全國首首創(chuàng)了商商業(yè)和地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相結(jié)合合的“訂單地地產(chǎn)”的全新新模式。大大連萬達達集團商商業(yè)管理理有限公公司先與不同同業(yè)態(tài)的的世界5000強商業(yè)業(yè)連鎖企企業(yè)簽訂訂協(xié)議，再再由萬達達商業(yè)公公司購地地開發(fā)，竣竣工后由

2、由商業(yè)企企業(yè)負責(zé)責(zé)經(jīng)營。萬達的商業(yè)模式的特色是強強聯(lián)合、強中納強。他們引進七大國際知名品牌主力店：沃爾瑪、歐倍德、百盛購物廣場、燦坤3數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場以及時代華納。與時代華納的談判相當(dāng)艱難，聘請美國最優(yōu)秀律師，僅協(xié)議書就有一千多頁。萬達選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個標(biāo)準(zhǔn)：具有強大的吸引力和凝聚力的世界500強企業(yè)；社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。王健林稱，此舉意在增強萬達商業(yè)廣場的影響力和抗風(fēng)險的能力。萬達商業(yè)公司在全國各大城市投資建設(shè)的“萬達商業(yè)廣場”均位于城市黃金地段，擁有一流的購物休閑環(huán)境。截至目前，萬達已開工建設(shè)了北京、上海、

3、大連、長春、長沙、青島、濟南、南京、南昌、天津、沈陽、南寧、武漢、西安、哈爾濱等城市的商業(yè)項目，總投資逾百億元，總建筑面積達160萬平方米。計劃到2004年，萬達商業(yè)公司將在全國建設(shè)30個以上的商業(yè)廣場。萬達集團現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員約600人，平均年齡36歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。2、何謂“訂單地地產(chǎn)”：“訂單地地產(chǎn)”是萬達達商業(yè)公公司在進進行商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運運作過程程中采用用的一種種先進的的經(jīng)營模模式，也也是萬達達引以為為豪的一一項創(chuàng)新新。萬達與與十多家家世界500強企業(yè)業(yè)和跨國國企業(yè)建建立了廣廣泛而深深入

4、的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作關(guān)系。萬萬達投資資建設(shè)經(jīng)經(jīng)營的每每一個連連鎖商業(yè)業(yè)廣場在在項目確確定前，都都與合作作伙伴共共同進行行市場調(diào)調(diào)研，以以不同的的身份，從從地產(chǎn)和和商業(yè)經(jīng)經(jīng)營兩個個不同角角度來進進行科學(xué)學(xué)、嚴(yán)密密的分析析和論證證，在得得出一致致結(jié)論后后，由萬萬達進行行地產(chǎn)開開發(fā)，并并與合作作伙伴簽簽訂框架架性協(xié)議議。正因為為如此，萬萬達開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目就可可以最大大限度的的滿足經(jīng)經(jīng)營商的的經(jīng)營發(fā)發(fā)展需求求，又保保證了開開發(fā)商的的銷售通通道順暢暢。而且且，在大大規(guī)模城城市新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)中中，營建建購物中中心可以以說是形形成一種種生產(chǎn)力力，可以以快速有有效的帶帶動該地地區(qū)發(fā)展展成居住住、辦公公

5、、購物物、休閑閑、娛樂樂功能齊齊全的成成熟地區(qū)區(qū)，造成成相關(guān)地地域、物物業(yè)開發(fā)發(fā)的急劇劇升值和和高額盈盈利。3、萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)整整：自20002年4月28日長長春萬達達商業(yè)廣廣場開工工以來，至至去年底底，萬達達商業(yè)地地產(chǎn)項目目共開工工16個，其其中11個已已對外銷銷售，涉涉及業(yè)主主超過20000人。萬萬達第一一批6個項目目（長春春、濟南、長長沙、南南昌、青青島、南南京）都都是“商業(yè)廣廣場”的形式式，出售售物業(yè)部部分以單單店為主主；第二二批則開開始做購購物中心心（Malll）的形形式，由由主力店店和單店店構(gòu)成。與此前幾年的開發(fā)銷售模式相比，萬達商業(yè)地產(chǎn)的自我調(diào)整正悄然進行。這是因為經(jīng)過一段

6、時間的經(jīng)營，萬達商業(yè)廣場售出的商鋪經(jīng)營狀況并不理想。中海華通商務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理吳煥賢考察萬達的部分項目后認為，造成小商戶壓力的原因在于，萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有10%左右的店面不得不出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經(jīng)營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。最近長春、濟南的商業(yè)廣場與業(yè)主的物業(yè)糾紛，現(xiàn)在找到了解決辦法。濟南萬達商業(yè)廣場的解決辦法是，由萬達自行補貼面積（約2000平方米）的方式引進一家電器超市，3年內(nèi)以固定租金租下

7、各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經(jīng)營。長春萬達商業(yè)廣場也將采用類似辦法。 2003年，萬達有8個商業(yè)廣場開業(yè)，但潛隱的問題也次第暴露。購物廣場對周邊的建筑和交通都有一定要求，但濟南購物廣場的后面是民宅，少數(shù)業(yè)主招商困難；雖然萬達方面銷售合同中沒有向業(yè)主提出過售后包租、返租的承諾，但長春購物廣場的幾位業(yè)主卻宣稱開發(fā)商有廣告欺詐之嫌。于是就有了萬達主動尋求商業(yè)品牌進行統(tǒng)一經(jīng)營管理的舉動。雖然王健林認為，對于已開工近20個項目的商業(yè)地產(chǎn)來說，有一兩個項目出現(xiàn)問題并非不可控制，但問題的出現(xiàn)令萬達高層不得不進行反思，結(jié)論是：原有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式必須調(diào)整，“從2004年開始，我們的購物中心原則上只租不賣”。據(jù)透露，萬

8、達經(jīng)營方式的調(diào)整主要包括兩個方面：一是加強整體營銷，對部分已經(jīng)售出的商鋪進行大力包裝與宣傳；二是進行股份制改革與重組，商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。如果說2000年5月17日，萬達確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調(diào)整，那么2003年底萬達商業(yè)地產(chǎn)則是在進行一種戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來購物中心（Mall）的主力店占面積的85，單店只占15，后來調(diào)整為主力店、單店各占50。王健林認為“如果主力店比例太重，那我們就只是在為銀行打工”2004年萬達的調(diào)整還表現(xiàn)在放緩了商業(yè)地產(chǎn)的擴張速度上。2002、2003兩

9、年萬達提出商業(yè)地產(chǎn)開工項目“保5爭8”，即爭取新開工8個項目，并如期實現(xiàn)。2004年萬達只提出商業(yè)項目“保3爭5”的開工目標(biāo)。4、萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的目標(biāo)標(biāo)：早在20000年，王王健林就就曾明確確提出萬萬達要做做“百年企企業(yè)”的目標(biāo)標(biāo)。而要要做百年年企業(yè)，就就必須有有穩(wěn)定的的收入來來源。住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)金金流很不不穩(wěn)定，受受政策和和市場的的影響很很大，所所以萬達達確立了了發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和“收租物物業(yè)”的方向向。但中中小企業(yè)業(yè)租住商商業(yè)物業(yè)業(yè)也不可可靠，所所以，萬萬達就萌萌生了傍傍“大企業(yè)”，尤其其是跨國國企業(yè)的的想法。1990年底底，萬達達開始與與沃爾瑪瑪談判合合作事宜宜，談了了一年多多，于2

10、0001年簽訂訂了長期期戰(zhàn)略合合作協(xié)議議。王健林林在萬達達集團20003年度度總結(jié)大大會上宣宣布了萬萬達的中中期目標(biāo)標(biāo)：到20110年，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開工70個購物物中心，建建筑面積積達10000萬平平方米，年年租金收收入達100億元；住宅地地產(chǎn)年開開工4000萬平方方米以上上，年銷銷售收入入80億元元。其中中，20004年總銷銷售額目目標(biāo)仍為為1000億元，總總資產(chǎn)達達到150億元。王健林林認為，中中國購物物中心有有著巨大大的發(fā)展展空間，“美國2億人有1.33萬個Malll，中國13億人人，至少少還有2萬個Mall的空間間，打個個對折也也需要建建1萬個Malll”。世界界最大的的Malll投資

11、商商是澳大大利亞的的“西部集集團”，其購購物中心心的建筑筑面積11000多萬萬平方米米，如果果萬達在在20110年能能達到10000萬平平方米，20115年萬萬達收租租物業(yè)面面積就有有可能超超過“西部集集團”。5、萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的資金金：和其他他正處于于急劇擴擴張期的的企業(yè)一一樣，萬萬達的資資金鏈也也是一個個被質(zhì)疑疑的問題題。王健林林稱，20110年前前要開工工70個購購物中心心。但萬萬達目前前開工的的購物中中心只有有20個，未未來7年平均均每年至至少開工工7個。每每個購物物中心的的建筑面面積以1015萬平平方米計算，平平均約需需總投資資810 億元。也也就是說說，僅購購物中心心開發(fā)萬萬達每

12、年年就需投投入3050億元。萬萬達有這這么多資資金嗎？從20000年決決定邁出出全國化化大規(guī)模模擴張步步伐時，萬萬達就無無法回避避資金的的問題。很很顯然，萬萬達開發(fā)發(fā)建設(shè)的的第一批批購物廣廣場，之之所以多多采用出出售商鋪鋪的方式式，正是是出于實實現(xiàn)快速速資金回回收的需需要。萬萬達20004年起“停售改改租”，于是是，剛從從連續(xù) 3年的的擴張所所造成的的資金壓壓力下緩緩過一口口氣來的的萬達，又又面臨著著更大的的資金壓壓力，商商鋪不賣賣，資金金是會更更緊張”，正是是在這種種背景下下，萬達達放慢了了商業(yè)地地產(chǎn)的擴擴張速度度。在資資金與速速度的張張力中，萬達采采取的是是暫時忍忍痛犧牲牲速度的的做法。同

13、同時，萬萬達加快快了尋求求其他資資金渠道道的努力力，譬如如上市?！耙延?家公司司同意做做我們的的戰(zhàn)略股股東，它它們都是是全球各各自行業(yè)業(yè)的領(lǐng)袖袖”，王健健林表示示，萬達達商業(yè)地地產(chǎn)公司司20004年上上半年可可以完成成重組改改造，也也許明年年就可以以上市了了。即使使不上市市，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)公公司也可可以增發(fā)發(fā)3040的股股份給戰(zhàn)戰(zhàn)略股東東，“這也就就是一種種小上市，可以以保證明明后年的的資金問問題”。這樣樣，“萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的融資資管道至至多二年年就可以以打通了了”。萬達達一方面面要尋找找資金渠渠道，另另一方面面還要防防范資金金風(fēng)險。王王健林認認為：萬萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展如此此之快，沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)

14、大的問問題，“秘訣是是實行了了資金封封閉管理理的制度度”。按照照規(guī)定，每每個項目目公司都都不得占占用其他他公司的的資金，跨跨公司1萬元以以上的資資金都得得由總裁裁審批。20003年天天津項目目剛啟動動時資金金極其困困難，雖雖然南寧寧、沈陽陽、哈爾爾濱等項項目的賬賬上都趴趴著上億億元的資資金，但但天津項項目一分分錢也沒沒能拆借借到。關(guān)于SHOOPPIING MALLL的一些些思考：1、SHOOPPIING MALLL的傳播播、形成成和演變變：SHHOPPPINGG MAALL”是目前前國際上上最流行行的復(fù)合合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，直直譯為“步行購購物廣場場”。18和19世紀(jì)紀(jì)，歐洲洲城市拱拱廊建筑筑和商業(yè)

15、業(yè)廊建筑筑十分流流行，它它們由眾眾多商店店圍繞拱拱廊布置置，這種種商業(yè)組組合模式式被認為為是SHOOPPIING MALLL的原型型。200世紀(jì)上上半葉，SHOOPPIING MALLL在英國和和美國的的發(fā)展取取得了初初步成功功。4050年代，由由于大規(guī)規(guī)模的投投資開發(fā)發(fā)和商業(yè)業(yè)組織管管理能力力已經(jīng)具具備，大大型SHOOPPIING MALLL開始嶄嶄露頭角角。一方方面，SHOOPPIING MALLL成功功地給土土地開發(fā)發(fā)帶來了了利潤，刺刺激土地地開發(fā)商商和投資資者大量量投資；另一方方面，城城市發(fā)展展為SHOOPPIING MALLL的開發(fā)提提供了機機會，新新舊開發(fā)發(fā)商紛紛紛參與開開發(fā)，SH

16、OOPPIING MALLL蓬勃勃興起。這這一時期期無論在在英國還還是美國國，SHOOPPIING MALLL的零零售額增增長率比比總體增增長率高高得多，這這說明SHOOPPIING MALLL已經(jīng)得得到了開開發(fā)商、零零售商和和購物者者的共同同接受。50年代，美國城市大規(guī)模郊區(qū)化給郊區(qū)的SHOPPING MALL帶來了機遇，它不僅受到了開發(fā)商和零售商的歡迎，也受到了擁有私人汽車的購物者的普遍歡迎。因此，它在美國各地的建設(shè)速度是以往任何一個階段所望塵莫及的。與此同時，在歐洲國家，城市重建、更新和新城建設(shè)都為SHOPPING MALL提供了發(fā)展和傳播機會。荷蘭鹿特丹的林巴恩、英國的考文垂、瑞典首都

17、斯德哥爾摩的衛(wèi)星城維林比等地，相繼有大型SHOPPING MALL建成，特別是來自美國的影響大大刺激了歐洲的發(fā)展。到60年代為止，在北美、西歐和澳洲等地的工業(yè)化國家，SHOPPING MALL的概念已經(jīng)得到廣泛接受。70年代，SHOPPING MALL開始在東歐、亞洲、非洲和拉丁美洲等發(fā)展中國家傳播。需要指出的是，70年代中期的石油危機使郊區(qū)SHOPPING MALL的發(fā)展受挫，也促成了人們對于購物中心的思考和再認識。傳統(tǒng)的基于美國郊區(qū)特定用地和環(huán)境狀況的郊區(qū)SHOPPING MALL，隨著發(fā)展轉(zhuǎn)向城市市區(qū)而發(fā)生了相應(yīng)的變化，對市區(qū)特定的環(huán)境和文脈的關(guān)注，賦予了SHOPPING MALL新的內(nèi)

18、容和含義。80年代，由于全球經(jīng)濟互相滲透，經(jīng)濟互補和一體化，SHOPPING MALL幾乎已經(jīng)滲透到各個國家，遍及全世界。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，SHOPPING MALL已經(jīng)得到人們的普遍接受，并成為現(xiàn)代城市的重要組成部分和多元化的社會、經(jīng)濟和文化背景中的城市景觀?？v觀SHOPPING MALL概念的發(fā)展和傳播過程，100年前簡單的商業(yè)柱廊與今天形式各樣、異彩紛呈的購物中心，無論是建筑形式、建筑功能和商業(yè)模式、消費行為等都今非昔比。SHOPPING MALL建筑已經(jīng)不再是商業(yè)拱廊，也不是早期意義上的美國式的郊區(qū)購物中心，它的建筑形式越來越反映日趨復(fù)雜的城市形象，成為城市景觀中非常醒目的

19、主角。與初期被動的市場觀念相比，先進的管理方法積極的、正面的促進了消費活動，其布局、規(guī)模和商店類型與組成已經(jīng)置于SHOPPING MALL的有效控制之下，使承租戶的利潤最大化。2、SHOPPING MALL在現(xiàn)代社會生活中承擔(dān)的作用：SHOPPING MALL的出現(xiàn)是20世紀(jì)零售商業(yè)建筑發(fā)展的一個巨大進步，它給人類社會的生活帶來了巨大的變化，在現(xiàn)代社會生活中的地位也越來越重要。SHOPPING MALL適應(yīng)了現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要。隨著消費水平的提高，人們對商品的需求與日俱增，在同一屋頂下購買所有需要的商品的愿望也越來越強烈，SHOPPING MALL滿足了人們一次購足的要求。與此同時，

20、購物方式也經(jīng)歷了一場革命，從古老的集市發(fā)展到現(xiàn)代的百貨商店和超級市場，從面對面的柜臺服務(wù)發(fā)展到自選服務(wù)和自助服務(wù)，這些都在SHOPPING MALL中得到體現(xiàn)。SHOPPING MALL滿足了購物與休閑活動相結(jié)合的要求。在現(xiàn)代社會里，人們的閑暇時間增加，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑成分，是一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。正因為如此，除了種類多樣的商店之外，SHOPPING MALL還提供高標(biāo)準(zhǔn)的娛樂場所，諸如餐館、體育健身中心、電影院、藝術(shù)展覽等來滿足多種消費需求。SHOPPING MALL滿足了人們社會交往的需要，它通過開

21、放的公共空間為社會活動提供必要的交往場所。在汽車把人排擠出原本屬于人的城市公共活動空間時，SHOPPING MALL試圖再現(xiàn)了傳統(tǒng)的公共活動空間，尋找汽車時代來臨之后就已經(jīng)失去的城市廣場。3、SHOPPING MALL的四大特征：開放性的公共休閑場所，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，可廣納周邊人流；相對閉合的內(nèi)部通道回路，可充分利用有效人流；休閑與購物良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。4、適應(yīng)中國國情的SHOPPING MALL的特點：適應(yīng)中國國情的SHOPPING MALL首要的是面積足夠大的面積，提供比現(xiàn)在所有的大型百貨更寬敞、更明亮的、更舒適的經(jīng)營環(huán)境和消費氛圍。但SHOPPING MALL又不僅僅是個開闊的廣場，那是一片沃土，所有現(xiàn)在流行的商業(yè)模式都能在這里找到自己的位置，不論是超市、百貨、專賣店還是其他任何業(yè)態(tài)，而且他們都在從SHOPPING MALL的身上吸收著成長的營養(yǎng)。從表面上說，SHOPPING MALL要有開放性的公共休閑廣場如共享空間，以長時間吸引住消費者；有開放性和閉合性良好的交通回路如室內(nèi)步行街，主通道達到6米、