1、物業(yè)設施設備管理指南第三部分空調(diào)系統(tǒng)主講：王壽軒掌握：通過學習，應掌握： 空調(diào)系統(tǒng)的基本知識及分類； 空調(diào)系統(tǒng)接管驗收的依據(jù)、內(nèi)容、程序和方法； 運行管理的依據(jù)、內(nèi)容、要求和應急處理； 維修保養(yǎng)依據(jù)、方法、內(nèi)容級重點； 熱源及鍋爐的基本知識和管理要求熟悉：通過學習，能熟悉： 空調(diào)系統(tǒng)、設備的基本理論知識和主要設備的工作原理； 熟悉相關的法律法規(guī)、規(guī)范、標準，并能在實際工作中靈活應用； 管理中的風險和控制。了解：行業(yè)新動向和專業(yè)技術管理的新趨勢；空調(diào)專業(yè)新技術。 培訓學習的基本要求一、指南編寫的指導思想和發(fā)行意義1、指南的編撰發(fā)行是行業(yè)發(fā)展的需要隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)項目已從普

2、通住宅小區(qū)演變?yōu)楦邫n建筑，其設施設備配套齊全并技術愈來愈先進，因此，對物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技術要求也不斷提高，這就極需要由規(guī)范的系統(tǒng)管理理論作指導，指南的適時出版發(fā)行即可滿足行業(yè)發(fā)展的需要。2、指南可以滿足行業(yè)專業(yè)技術管理的需求指南專業(yè)技術基礎理論扎實且易掌握，管理依據(jù)、程序、方法符合行業(yè)要求，切實可行，并操作性很強，因此，它可作為業(yè)內(nèi)專業(yè)技術人員的培訓教材和管理工具書，可以促進行業(yè)實現(xiàn)規(guī)范化的專業(yè)管理。二、指南的編寫依據(jù)1、簡要的專業(yè)技術基礎知識；2、相關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策性文件；3、行業(yè)專業(yè)管理需求和物業(yè)服務合同的約定；4、相關專業(yè)技術規(guī)范、標準和規(guī)程；5、行業(yè)的專業(yè)技術管理經(jīng)驗。三、

3、做好空調(diào)專業(yè)技術管理必備的條件1、“客戶第一、服務至上”的服務意識；2、具備促進行業(yè)健康發(fā)展的職業(yè)操守；3、了解相關的法律、法規(guī)和行規(guī)，遵守物業(yè)服務合同約定；4、掌握相關的專業(yè)知識和技術能力，主要包括： （1）空調(diào)專業(yè)的基礎理論知識達到一定水平。（2）空調(diào)服務對象客戶對空氣調(diào)節(jié)的需求，包括舒適性和工藝需求。（3） 相關費用成本的控制和承擔責任等；（4）空調(diào)系統(tǒng)、設備的工作原理、技術性能、型號規(guī)格和安裝、運行、維護的操作技術等。（5）氣象基礎知識。以便根據(jù)天氣、氣候的變化趨勢做到空調(diào)運行的預防調(diào)節(jié)或季節(jié)性維修保養(yǎng)，保證適時滿足用戶對空調(diào)的需求?？照{(diào)系統(tǒng)主要分為六章二十三節(jié)共100頁，計10萬余字

4、，從空調(diào)系統(tǒng)概述、接管驗收，到運行管理、維修養(yǎng)護，以及大中修管理都作了詳細的論述，最后一章對熱源部分進行了簡單的介紹，從而較全面、系統(tǒng)的為物業(yè)管理中的空調(diào)系統(tǒng)管理提供可參考的理論依據(jù)。下面就需要掌握的重點做簡單介紹.四、指南的第三部分空調(diào)系統(tǒng)的主要內(nèi)容和掌握要點第十一章 空調(diào)系統(tǒng)概述（P161）一、空調(diào)系統(tǒng)是由供暖、通風和空氣調(diào)節(jié)三大部分組成，主要包括：冷、熱源制冷（熱）設備 空調(diào)末端設備空氣處理單元空調(diào)系統(tǒng)動力控制系統(tǒng)水管道循環(huán)系統(tǒng) 重點介紹人工制冷，即采用“相變制冷”，利用工質(zhì)蒸發(fā)吸熱的原理達到制取冷源的目的。人工制冷的主要方式蒸汽壓縮式制冷吸收式制冷二、空調(diào)系統(tǒng)的冷（熱）源：壓縮式制冷機

5、組主要由四部分組成：蒸汽壓縮機 蒸發(fā)器 冷凝器 節(jié)流裝置 （一）壓縮制冷機壓縮式制冷機組常用的蒸汽壓縮機有：1、活塞式蒸汽壓縮機；2、螺桿式蒸汽壓縮機；3、離心式蒸汽壓縮機；4、滾動轉(zhuǎn)子式蒸汽壓縮機；5、蝸旋式蒸汽壓縮機；氨（R717） 氟利昂（R11、R12、R22、R123、R134a） 合成制冷劑（R410A、R407C）壓縮式制冷機組常用的制冷工質(zhì)（制冷劑）有：空氣 水 鹽水 壓縮式制冷機組常用的載冷劑有：有機化合物 其他水溶液 壓縮式制冷機組主要消耗的是機械能，由發(fā)動機或電動機拖動。 （二）吸收式制冷主要是溴化鋰吸收式制冷發(fā)生器 冷凝器 蒸發(fā)器 吸收器 溴化鋰吸收式制冷機組主要由以下

6、部分組成：還有：熱交換器 溶液泵 抽真空設備節(jié)流裝置 溴化鋰吸收式制冷工質(zhì)是由溴化鋰水溶液和水構(gòu)成的二元工質(zhì)對，其中：水（冷劑水）是制冷劑，溴化鋰水溶液是吸收劑。溴化鋰吸收式制冷機的分類： 1、按用途分為：冷水機組 冷熱水機組 熱泵機組 2、按驅(qū)動熱源分為：蒸汽型 熱水型 直燃型 3、按驅(qū)動熱源的利用方式分為：單效 雙效 溴化鋰吸收式制冷主要消耗的是熱能，用水蒸氣或熱水驅(qū)動。三、空調(diào)末端設備空氣處理單元 它是用來處理空調(diào)房間內(nèi)的空氣，并進行輸送和分配，使其保持在需求的標準范圍內(nèi)，以滿足用戶的需求。其組成的設備設施包括：通風機 空氣處理組合（過濾、冷卻、加濕、干燥、加熱、洗滌、水汽分離等） 風道

7、（筒） 調(diào)節(jié)閥等主要包括： 空調(diào)機組 新風機組 風機盤管 是連接空調(diào)冷（熱）源與空調(diào)末端設備的水管道循環(huán)系統(tǒng)。可保證系統(tǒng)正常循環(huán)和使系統(tǒng)狀態(tài)穩(wěn)定在標準范圍內(nèi)，以滿足系統(tǒng)運行的需要。四、空調(diào)水管道及循環(huán)系統(tǒng)主要是：冷媒水系統(tǒng)冷媒水系統(tǒng) 主要包括動力和控制兩部分，它可以為空調(diào)系統(tǒng)提供動力和維系系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)，達到科學、高效、安全、節(jié)能的目的。五、空調(diào)電氣系統(tǒng)主要是：電動機 控制柜 電纜 電子元件 集成電路 空調(diào)系統(tǒng)按不同的分類方式可分為多種類型。如：六、空調(diào)系統(tǒng)分類按服務對象不同可分為：集中式空調(diào)系統(tǒng)工藝性空調(diào)舒適性空調(diào)按空氣處理設備的設置情況可分為：半集中式空調(diào)系統(tǒng)分散式空調(diào)系統(tǒng) 七、空調(diào)新技術

8、目前廣泛應用的有：大溫差小流量空調(diào)系統(tǒng)冰蓄冷空調(diào)技術熱泵技術簡述空調(diào)的定義?？照{(diào)系統(tǒng)是由哪幾部分 組成的？主要包括那幾個系統(tǒng)？簡述空調(diào)系統(tǒng)的制冷機組的工作原理?？照{(diào)系統(tǒng)如何分類？ 習題第十二章 空調(diào)系統(tǒng)接管驗收 （P174）一、空調(diào)系統(tǒng)接管驗收的依據(jù)：國家、地方、行業(yè)的技術標準、規(guī)范和法規(guī)生產(chǎn)廠家提供的使用說明書竣工圖紙和技術資料、設備清單物業(yè)服務合同二、接管驗收的范圍 竣工圖竣工資料設備與系統(tǒng)合同 機配件和工具試運行報告綜合驗收報告使用說明書三、接管驗收程序：接管驗收準備：工作標準 驗收方案 組織 工具 資料驗收實施： 查驗資料預查驗記錄問題收集、匯總及處理再檢驗交接簽收資料歸檔質(zhì)量遺留問題

9、的處理與質(zhì)量保修四、查驗方法 觀感查驗 使用查驗 檢測查驗 試驗查驗 五、空調(diào)設備管理檔案的建立（一）新建物業(yè)項目空調(diào)基礎管理檔案的建立 1、設備原始技術檔案，主要包括： （1）建設單位提交的竣工圖與竣工資料、設備清單、交接驗收表等 （2）生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書，技術圖紙、合同及保修文件 2、設備基礎管理檔案，主要是： 設備登記卡 設備清單 設備臺帳 設備卡 以上檔案資料要統(tǒng)一建檔保存，專人保管，與設備壽命同期“終生”保存。設備使用管理檔案1、設施設備運行維護檔案,主要是：設備運行日志、故障處理記錄、設施巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告單、設備完好率評定表、設備系統(tǒng)

10、測定記錄、設備專業(yè)安全檢查報告等。該檔案一般保存35年，可定期處理。 2、設備系統(tǒng)修理、更新改造檔案，主要是：設備大、中修和更新改造的計劃、實施合同、實施報告、檢測報告、驗收報告等3、設備設施報廢檔案：主要包括：報廢申請、評估、批示、處理記錄等物業(yè)空調(diào)設備接管驗收的依據(jù)有哪幾個方面？空調(diào)系統(tǒng)、設備查驗的方法；檔案管理的作用和意義；空調(diào)設備基礎管理檔案包括哪些內(nèi)容。 習題第十三章 空調(diào)系統(tǒng)的運行管理 （P181）一、空調(diào)系統(tǒng)運行管理的目的： 管理制度化 操作規(guī)范化 人員專業(yè)化職能責任化 保證空調(diào)系統(tǒng)科學、合理運行，為用戶提供舒適、衛(wèi)生的工作、生活環(huán)境，實現(xiàn)合理、環(huán)保、節(jié)能、安全的目的。使管理實現(xiàn)

11、“四化”，即： 二、空調(diào)系統(tǒng)運行管理依據(jù)：國家、地方標準與規(guī)范 設備使用說明書 物業(yè)服務合同三、運行管理的內(nèi)容：管理崗位設置與人員配置 制定崗位職責 制定運行操作規(guī)程 擬定空氣質(zhì)量標準和運行方案四、空調(diào)系統(tǒng)運行操作規(guī)程，主要是：中央空調(diào)系統(tǒng)標準作業(yè)規(guī)程螺桿式冷水機組操作規(guī)程活塞式冷水機組操作規(guī)程離心式冷水機組操作規(guī)程溴化鋰吸收式冷水機組操作規(guī)程熱泵機組操作規(guī)程熱交換器操作規(guī)程五、空調(diào)系統(tǒng)運行管理基本要求 （一）制定運行管理規(guī)章制度：運行工崗位守則 交接班制度 機房管理制度 設備管理制度 （二）擬定突發(fā)事件處理預案，主要是：1、有害氣體泄露和傳染病流行期處理預案2、消防應急預案3、突然爆管應急案

12、4、發(fā)生機械、人身事故應急預案 六、空調(diào)運行環(huán)保、衛(wèi)生、節(jié)能及安全要求清掃風系統(tǒng)，避免空氣污染制冷劑和潤滑油回收處理減震、降噪使用合乎環(huán)保要求的制冷劑（一）環(huán)保要求，主要是：擬定科學的空氣質(zhì)量控制標準制定合理的運行方案根據(jù)用戶需求和天氣變化及時調(diào)整運行方式宣傳合理使用空調(diào)的節(jié)能知識（二）節(jié)能要求，主要是：采取有效措施，減少跑、冒、滴、漏，減少無謂浪費能耗記錄、統(tǒng)計、匯總、分析采用新技術、新材料、新設備、新工藝控制合理的新風量，保證空調(diào)房間空氣的含氧量達標 合理控制風壓，避免空氣交叉污染定期清洗空調(diào)水系統(tǒng)和空氣處理系統(tǒng)，避免有害菌滋生定期對空調(diào)房間的空氣質(zhì)量進行檢測（三）衛(wèi)生要求，主要是：及時清

13、掃空氣過濾裝置或更換過濾材料采取有效措施隔離所有污染源，杜絕外界污染完善各類安全保護裝置，并保持有效定期檢查電氣系統(tǒng)、消防設備，保證完好嚴格控制易燃、易爆、有害物質(zhì)存放定期檢查壓縮式制冷機組的保護裝置，保證其正常工作（四）安全要求，主要是：定期檢查溴化鋰吸收式制冷機組的安全保護裝置，保證其正常工作制冷機保持在正常工況下運轉(zhuǎn)，避免超溫、超壓、超負荷定期校驗壓力表、溫度計、液位計、安全閥等裝置，使其符合要求空調(diào)系統(tǒng)運行管理的目標是實現(xiàn)哪“四化”；應急預案如何設置；中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程是；對壓縮式制冷機組，應定期檢查，下列保護裝置應正常工作；對溴化鋰吸收式制冷機組，應定期檢查，下列保護裝置應

14、正常工作。 習題第十四章 空調(diào)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護 （P205）一、維修保養(yǎng)的目的： 通過主動、有效合理的維修保養(yǎng)，保持空調(diào)設備良好的技術狀態(tài)，提高系統(tǒng)的運行效率；減少設備故障，避免事故發(fā)生；有效延長設備大中修周期，甚至可以避免設備大修；延長設備有效使用壽命，降低設備壽命周期費用；促使物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造財富，充分體現(xiàn)物業(yè)設備管理價值。二、維修保養(yǎng)的依據(jù)標準與規(guī)范 物業(yè)服務合同 生產(chǎn)廠家的使用說明書三、維修養(yǎng)護管理 ：（一）維修養(yǎng)護計劃管理 （二）空調(diào)設備維修養(yǎng)護內(nèi)容，分為：日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。主要維保內(nèi)容包括：1、冷（熱）源主機：壓縮式制冷機組： 螺桿式、離心式、溴化鋰吸收式冷

15、水機組： 標準型（蒸汽型） 直燃型 熱泵機組： 氣源熱泵 水源熱泵2、冷媒水系統(tǒng)： 循環(huán)泵 分（集）水器 水處理裝置 管道與附件 3、冷卻水系統(tǒng)： 循環(huán)泵 冷卻塔 水處理設備 管道與附件4、空氣處理單元: 通風機 空調(diào)機組 新風機組 風機盤管5、動力與控制系統(tǒng)：歸電氣專業(yè) 6、檢測計量設備維修保養(yǎng)工作職責：1、部門與崗位職責：總工室 工程部 空調(diào)主管 空調(diào)工2、維修養(yǎng)護工作流程： 設備運行狀況鑒定制定維保計劃計劃實施過程檢查、監(jiān)督竣工驗收資料歸檔3、空調(diào)設備養(yǎng)護流程，主要包括： 制冷壓縮機養(yǎng)護流程 冷凝器和蒸發(fā)器養(yǎng)護流程 溴化鋰機組養(yǎng)護流程 循環(huán)泵養(yǎng)護流程 冷卻塔養(yǎng)護流程 風機盤管養(yǎng)護流程 管

16、路與附件養(yǎng)護流程 電氣系統(tǒng)養(yǎng)護流程四、維修保養(yǎng)要求，包括： 管理制度 操作規(guī)程 質(zhì)量管理 安全管理 應急預案（消防、機械人身事故） 五、環(huán)保與節(jié)能要求： 主要介紹環(huán)保要求 保養(yǎng)的依據(jù)、計劃、要求；離心式制冷壓縮機維修保養(yǎng)時，必須檢查的內(nèi)容是；溴化鋰吸收式制冷機組維修保養(yǎng)時必須進行哪些項目；溴化鋰吸收式制冷機組長期停用或冬季低溫停用時，必須采取哪些措施；直然型溴化鋰吸收式制冷機組的保養(yǎng)目標是；空調(diào)冷媒水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的內(nèi)容是；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的內(nèi)容是；空調(diào)室內(nèi)風機盤管日常保養(yǎng)的內(nèi)容；空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)時應制定的應急預案。 習題第十五章 設施設備的大中修 （P237）一、技術標準： （一）制冷機

17、壽命減少的六個基本因素：1、開/關機周期次數(shù)2、運行時間3、平均負荷4、最初安裝或最后一次大修后起算時間5、空氣泄漏和凈化程度6、設備日常維護保養(yǎng)水平 （二）基本標準 大修（510年，運行12萬小時） 中修（35年，運行5千1萬小時）二、管理要求 （一）管理目標： 通過主動、合理的大中修管理，使設備始終保持可靠、安全、經(jīng)濟運行，確保設備整體的使用功能，降低設備壽命周期費用，體現(xiàn)設備的實用價值和經(jīng)濟效益，促進物業(yè)保值增值。（二）空調(diào)設備大、中修的界定，包含三層含義：1、屬于有計劃的預防性維修2、工作量較大，需對設備進行局部或全部解體、檢修、更換失效的零部件、重新組裝3、應由有資質(zhì)的專業(yè)隊伍完成（

18、三）大、中修工作內(nèi)容1、中修： 局部解體、檢查、清洗、修理或更換失效零部件； 重新按標準組裝、校驗； 對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入； 按標準重新加入潤滑油； 檢查校驗計量、檢測與測量、安全保護裝置； 局部除銹、油漆、保溫； 綜合檢驗合格、調(diào)試，投入運行。2、大修： 全部解體、檢查、清洗、修理或更換失效零部件； 有必要時對基礎進行重新校驗、調(diào)整； 重新按標準組裝、校驗； 對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入； 按標準重新加入潤滑油； 檢查校驗計量、檢測與測量、安全保護裝置； 全部除銹、油漆、保溫； 綜合檢驗合格、調(diào)試，投入運行。（四）大中修管理制度，主要包括： 計劃管理制度 操作規(guī)程

19、 質(zhì)量管理制度 安全管理制度（五）應急預案，主要是：消防預案 事故預案三、大中修管理工作內(nèi)容：（一）崗位職責：總工程師 工程部經(jīng)理 空調(diào)主管 空調(diào)工工作內(nèi)容： 確定大中修工程項目內(nèi)容 制定大中修項目設計方案 落實大中修項目施工任務 進行施工組織與準備 大中修項目實工中的控制、督促、檢查 工程竣工驗收 工程項目決算工作流程：設備狀況鑒定制定方案方案實施（過程監(jiān)督、檢查、管理）竣工驗收（合格）工程決算資料歸檔質(zhì)量保修四、環(huán)保與節(jié)能要求： 按國家、行業(yè)、地方有關標準、規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行中大修的管理制度；制冷機壽命減少的六個基本影響因素是；空調(diào)設備大中修的內(nèi)容是；空調(diào)設備大中修管理的工作內(nèi)容是；空調(diào)設備大

20、中修管理的工作流程是； 習題第十六章 熱源系統(tǒng)簡介 （P243）一、熱源系統(tǒng)概述（一）熱源系統(tǒng)功能： 主要是為供暖、制冷、空調(diào)、生活熱水提供熱源，以滿足對熱源的需求。 其主要形式為：區(qū)域鍋爐房集中供熱 熱電廠集中供熱 熱源供熱的熱媒主要是： 壓力蒸氣 熱水（95） 室內(nèi)采暖、空調(diào)系統(tǒng)常用的熱媒為： 水、水蒸氣、空氣和其他特殊工質(zhì)。（二）鍋爐的基本原理： 通過燃料（煤、油、天然氣）在鍋爐的爐膛內(nèi)燃燒，對鍋爐中鍋內(nèi)的水進行加熱，把燃料的化學能轉(zhuǎn)化為熱能，傳遞給水，使鍋內(nèi)的水沸騰，產(chǎn)生高溫熱水或壓力蒸汽。 簡而言之，鍋爐主要由“鍋”和“爐”兩部分組成。（三）工業(yè)鍋爐型號：詳見P244246（四）鍋爐分類 1、按用途分：電站鍋爐 工業(yè)鍋爐 船用鍋l爐 機車鍋爐 2、按出產(chǎn)工質(zhì)分：熱水鍋爐 蒸汽鍋爐 有機載體鍋爐 3、按熱能性質(zhì)分：燃煤鍋爐 燃油鍋爐 燃氣鍋爐 電鍋爐 余熱鍋爐二、熱源系統(tǒng)的接管驗收 （一）接管驗收依據(jù)：設備圖紙與資料 國家與地方標準、規(guī)范 （二）工作要求： 1、應具備驗收條件 2、制定工作標準 3、擬定工作程序 （三）工作內(nèi)容 1、竣工圖紙、技