1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)咸寧市南苑公租房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案湖北盛泉寧和投資有限公司2014年12月29日第一章 項(xiàng)目的基本情況1、項(xiàng)目概況：咸寧市南苑公租房坐落于咸寧市溫泉泉塘村一組，位于賀勝路的支路塘角路上，靠近賀勝路、銀泉路、溫泉路與馬柏大道的交叉口處。此地交通便利、地理位置優(yōu)越，方圓1公里內(nèi)即有咸寧市欣欣幼兒園與岔路口中學(xué)；咸寧婦幼醫(yī)院；1路、2路、6路、8路公交車站。小區(qū)總面積55655，住宅面積51101，商業(yè)面積4554,共990戶居民。2、樓棟信息：棟號(hào)戶數(shù)居住面積居住層數(shù)客梯

2、消防梯131515273.523（1、2層商業(yè)）21231515273.523（1、2層商業(yè)）2131801027719（1層架空）2141801027719（1層架空）21總計(jì)9905110184843、小區(qū)設(shè)施：名稱明細(xì)數(shù)量（個(gè)）小區(qū)進(jìn)出口設(shè)門崗，安裝讀卡系統(tǒng)1門禁每棟樓門口設(shè)一個(gè)門禁對(duì)講系統(tǒng)4監(jiān)控探頭設(shè)置監(jiān)控保障小區(qū)安全，方便管理取證15配電室按供電公司標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配電室，內(nèi)設(shè)電力設(shè)備1水泵房生活水池1個(gè)、消防水池2個(gè)1智能控制室可控制小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)1化糞池小區(qū)內(nèi)2個(gè)，小區(qū)外1個(gè)3路燈小區(qū)道路照明，45W節(jié)能燈17樓道燈樓棟內(nèi)樓層照明，吸頂燈708停車位機(jī)動(dòng)車停車位，鋪設(shè)磚

3、62 管理目標(biāo)與構(gòu)想南苑公租房項(xiàng)目是咸寧市政府建設(shè)管理保障性住房“窗口型”物業(yè)，是對(duì)后期物業(yè)服務(wù)提出相對(duì)較高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)有較高的要求。適合選擇“專業(yè)對(duì)口、一專多能、經(jīng)驗(yàn)豐富、作風(fēng)優(yōu)良”的優(yōu)秀物業(yè)管理人才為南苑公租房小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。奉行“依法管理、業(yè)主至上”的服務(wù)理念為業(yè)主創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，營(yíng)造溫馨家園。1、秩序維護(hù)管理：秩序維護(hù)管理是物業(yè)管理中最重要的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)，秩序維護(hù)人員設(shè)置門崗與巡邏崗，均實(shí)行24小時(shí)三班倒制。在人員與車輛的進(jìn)出管理上，將進(jìn)出小區(qū)的人員與車輛區(qū)分為業(yè)主、訪客，分別采取不同的管理方式進(jìn)行管理。2、

4、環(huán)境管理：對(duì)保潔、綠化制定不同的人員職責(zé)，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員與綠化工保證小區(qū)的環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。環(huán)境不僅對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、垃圾分揀處理等方面，給業(yè)主帶來(lái)一個(gè)寧?kù)o、潔凈的生活環(huán)境。3、維保管理：小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括配電房、治安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、水泵房等。維保人員針對(duì)設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來(lái)安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，對(duì)設(shè)備的檢修工作基本做到不影響業(yè)主的正常工作和休息，維保人員應(yīng)做到除正常工作時(shí)間外，如遇特殊情況隨叫隨到。4、車輛管理：小區(qū)建有停車場(chǎng)，物業(yè)對(duì)進(jìn)出小區(qū)和停放于小區(qū)停車場(chǎng)的車輛負(fù)有維持交通秩序和規(guī)范停放的職責(zé)，為了使小區(qū)車輛行駛和停放規(guī)范化，實(shí)行

5、一車一卡制，并按規(guī)定對(duì)小區(qū)機(jī)動(dòng)車收取車輛停泊秩序維護(hù)費(fèi)。凡進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時(shí)收回“進(jìn)出卡”，核對(duì)無(wú)誤后放行。電動(dòng)車充電時(shí)，住戶私自拉線會(huì)有火宅隱患，為降低這一風(fēng)險(xiǎn),可規(guī)范集中電動(dòng)車充電。建議小區(qū)設(shè)置充電區(qū)域，建設(shè)充電設(shè)施供電動(dòng)車集中充電，物業(yè)收取服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)包括電費(fèi)及設(shè)施使用費(fèi)。停車場(chǎng)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備根據(jù)咸寧本地物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際情況制定類別計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)備注自行車、摩托車0元不收費(fèi)電動(dòng)車30元月（含充電）四輪機(jī)動(dòng)車0元臨時(shí)停車5元 天100元 月250元 季度400元 半年600元 一年 崗位設(shè)置及管理 人員配置說(shuō)明：要求體現(xiàn)一職多能，人盡其才的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建

6、高效隊(duì)伍，消除冗余現(xiàn)象，做到職責(zé)分明，建制上全員配合。物業(yè)公司暫時(shí)對(duì)小區(qū)人員崗位作如下安排，在以后的工作中根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行必要的調(diào)整。 南苑管理中心經(jīng)理1人南苑管理中心經(jīng)理1人 秩序維護(hù)主管1人維修工1人收費(fèi)員1人保潔主管1人綠化工1人秩序維護(hù)主管1人維修工1人收費(fèi)員1人保潔主管1人綠化工1人客戶服務(wù)中心1人 秩序維護(hù)員5人秩序維護(hù)員5人保潔3人 人員崗位職責(zé)物業(yè)管理中心職責(zé)面向全體公租房住戶，接受電話咨詢、求助投訴，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費(fèi)用收取及維護(hù)工作。保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常，住戶生活寧?kù)o。負(fù)責(zé)培訓(xùn)、質(zhì)量監(jiān)督、收集資料、協(xié)

7、調(diào)對(duì)內(nèi)等事務(wù)。二、 經(jīng)理職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，能完成公司的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定各部門年度、季度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、結(jié)合住宅小區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保公司員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。三、 客戶服務(wù)中心職責(zé)1、負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心前臺(tái)服務(wù)及租戶投訴、租戶意見(jiàn)、新聞媒體、上級(jí)主管部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞，并向經(jīng)理提供分析報(bào)

8、告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。2、受理用戶投訴，通知相關(guān)班組處理，并對(duì)投訴進(jìn)行跟蹤、回訪和記錄。3、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲取信息并進(jìn)行整理和利用。4、制定相關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)開(kāi)展宣傳教育、公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)。6、負(fù)責(zé)技術(shù)維修組、安全管理組、環(huán)境組工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、調(diào)度，以及班組服務(wù)質(zhì)量的檢查。四、維修工職責(zé)1、負(fù)責(zé)指導(dǎo)供配電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等公用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)。2、負(fù)責(zé)制訂、實(shí)施設(shè)備設(shè)施月、季、年度運(yùn)行、檢測(cè)與維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施措施。3、負(fù)責(zé)各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理。4、負(fù)責(zé)節(jié)電、節(jié)水等節(jié)能計(jì)劃及措施的制訂，并監(jiān)督實(shí)施。5、負(fù)

9、責(zé)分包單位的監(jiān)督、執(zhí)行、檢查、評(píng)審、評(píng)價(jià)等。6、負(fù)責(zé)設(shè)備突發(fā)事故的處理。7、配合供電、供水、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視、寬帶等有關(guān)業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。8、負(fù)責(zé)維修材料的采購(gòu)、出入庫(kù)及庫(kù)房的管理工作。9、負(fù)責(zé)建筑物、通道、停車場(chǎng)、市政管網(wǎng)等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。五、秩序維護(hù)員職責(zé)1、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)工作計(jì)劃的制訂和實(shí)施。2、負(fù)責(zé)各樓護(hù)衛(wèi)巡視、巡更，按規(guī)定巡邏路線、時(shí)間實(shí)行24小時(shí)值班。3、控制來(lái)訪人員，按規(guī)定按程序辦理來(lái)訪手續(xù)，按規(guī)定路線通行。4、負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)交通秩序，凡進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時(shí)即收“進(jìn)出卡”，核對(duì)無(wú)誤后放行。5、當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車輛停放情況，使車輛有序停放

10、。6、負(fù)責(zé)突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制訂和實(shí)施。7、協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)公共秩序。8、負(fù)責(zé)消防檢查和防火監(jiān)督管理。9、參加義務(wù)勞動(dòng)與便民服務(wù)活動(dòng)。六、保潔員職責(zé)1、負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔保潔工作。2、負(fù)責(zé)清潔情況的質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3、負(fù)責(zé)垃圾分類收集。4、負(fù)責(zé)“四害”的消殺工作。5、負(fù)責(zé)將垃圾清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站，并督促分包單位及時(shí)清運(yùn)垃圾。6、負(fù)責(zé)建筑物外墻的清洗工作。7、負(fù)責(zé)綠化的養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)整體環(huán)境形象，創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。七、收費(fèi)員職責(zé)1、按國(guó)家及公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各項(xiàng)費(fèi)用。 2、熟悉掌握小區(qū)住戶情況，每月對(duì)小區(qū)各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用和到期租戶了然于心。 3、對(duì)小區(qū)住戶情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析

11、，并將對(duì)欠費(fèi)原因進(jìn)行匯總分析。 4、對(duì)業(yè)主在交納費(fèi)用過(guò)程中提出的問(wèn)題進(jìn)行合理解釋，并將業(yè)主反映情況及時(shí)向經(jīng)理反映以進(jìn)行及時(shí)處理解決。 5、每月將所收取的各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)交由公司財(cái)務(wù)以確保現(xiàn)金安全。且做到日清日結(jié)，身上不存有大量現(xiàn)金。 6、及時(shí)提供租戶應(yīng)收、已收、到期租戶與未收款清單等有關(guān)流計(jì)表，配合會(huì)計(jì)核算及組織催收工作。八、綠化工職責(zé)1、熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。 2、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正

12、確并熟練使用園林具械。 3、養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木，對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱或過(guò)澇；對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)施肥，方法正確，滿足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。 4、經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容5.1經(jīng)理的工作內(nèi)容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，節(jié)假日有特殊情況必須到場(chǎng)）。（1）組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核，公正、公平的評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極

13、性。（2）審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。（3）對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。（4）組織開(kāi)展社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂(lè)競(jìng)賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。（5）積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作，定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其他任務(wù)。5.2客服的工作內(nèi)容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，節(jié)假日可與收費(fèi)員調(diào)休）。（1）建立物業(yè)公司與業(yè)主保持緊密

14、聯(lián)系的第一窗口，通過(guò)與客人接觸和定期拜訪、回訪、意見(jiàn)征詢等方式、整理客戶信息和需求，并及時(shí)傳達(dá)給有關(guān)部門作為工作指導(dǎo)和決策依據(jù)。（2）安排新入住的業(yè)主辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙、核驗(yàn)水電表底及填寫業(yè)主入住交房驗(yàn)收單，協(xié)助業(yè)主辦理裝修申請(qǐng)，及時(shí)處理與分解業(yè)主投訴、求助與報(bào)修。在業(yè)主配合下，做好身份登記工作。（3）擬定部門總結(jié)、計(jì)劃、班次安排，部門文件整理及歸檔工作，建立客戶檔案和二次施工管理檔案。5.3工程設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，節(jié)假日可調(diào)休，如有特殊情況必須隨叫隨到）。1、配、供電設(shè)備管理維護(hù)每天各巡查一次高、低配電設(shè)備，主要負(fù)責(zé)配電室的變壓

15、器，樁頭檢查，抄表、測(cè)溫等工作每天一次巡查各樓層配電間，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理每月一次對(duì)各樓層配電間進(jìn)行保養(yǎng)、維修每天巡視公共場(chǎng)所照明設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或故障，應(yīng)及時(shí)維修或更換收到電力部門和公司調(diào)度中心的停電通知，應(yīng)立即報(bào)告，同時(shí)做好倒閘工作 2、給、排水系統(tǒng)的維護(hù)每天一次檢查給、排水設(shè)備，消防、噴淋水系統(tǒng)的日常運(yùn)行給排水設(shè)備的故障應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)對(duì)各種水閥失靈及水閘滲水和損壞，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)更換對(duì)上、下水道（含化糞池）的堵塞不暢應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)疏通每天一次檢查設(shè)備房,達(dá)到無(wú)積水、無(wú)垃圾、無(wú)浸泡現(xiàn)象3、電梯運(yùn)行維護(hù)每個(gè)工作日上午7：00前檢查確認(rèn)一次電梯全程運(yùn)行狀況電梯廠商需委派專人每月需不定

16、時(shí)巡查電梯，保證電梯正常運(yùn)行及轎廂內(nèi)的整潔。合作的電梯維保公司每周需派員上門檢查， 每月和每季對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)情況要有詳實(shí)記錄每季度對(duì)電梯進(jìn)行一次系統(tǒng)檢查，并做維護(hù)保養(yǎng)，保證不出安全事故電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄、零部件更換及大修詳細(xì)記錄都應(yīng)在電梯維保臺(tái)帳中留存電梯發(fā)生故障時(shí)，維保人員應(yīng)在五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)排除故障進(jìn)行維保時(shí)應(yīng)放置警示牌電梯年檢到期前，配合電梯維保部門做電梯年檢年審工作5.4公共秩序維護(hù)的工作內(nèi)容（秩序維護(hù)員分門崗和巡邏兩個(gè)崗位，為三班倒24小時(shí)值班）。（1）門崗維護(hù)員實(shí)行三班倒二十四小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車和來(lái)訪人員進(jìn)行登記（2）巡崗維護(hù)員要求每小時(shí)對(duì)小區(qū)巡邏一次，確保門窗和公共設(shè)施的

17、完好, 維持小區(qū)的交通秩序,使車輛有序停放（3）發(fā)現(xiàn)盜竊行為時(shí)，秩序維護(hù)員應(yīng)立即報(bào)警并制止盜竊行為（4）發(fā)生治安事件時(shí)，當(dāng)班秩序維護(hù)員應(yīng)立即到場(chǎng)調(diào)解，如遇不能調(diào)解的情況應(yīng)馬上報(bào)警（5）發(fā)生火災(zāi)后，應(yīng)立即報(bào)警并報(bào)告消防部門，積極疏散小區(qū)業(yè)主撤離（6）配合派出所、消防等部門維護(hù)正常治安秩序5.5保潔的工作內(nèi)容（星期一至星期日早上8：00-12：00下午2：30-6：00，節(jié)假日可調(diào)休）。室外環(huán)境衛(wèi)生:（1）環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔每天環(huán)繞數(shù)次，不留死角（2）溝渠每月清潔一次（3）污水井、雨水井、化糞池每季度檢查清理一次，遇特殊情況及時(shí)疏通（4）停車場(chǎng)及周邊區(qū)域面每月沖洗一次（如路面有泥要及時(shí)沖洗）（5

18、）每年夏季做好蚊蟲(chóng)消殺工作，各類消殺工作均要做好臺(tái)帳記錄（6）雨雪天氣要在住宅樓公共區(qū)域鋪設(shè)防滑墊，擺放警示標(biāo)志。（7）遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)檢查等突發(fā)情況，應(yīng)做好區(qū)域內(nèi)大掃除工作室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生:(1)地面：每天打掃一次,要求無(wú)雜物、無(wú)紙屑、無(wú)污垢(2)墻面：每周打掃兩次,要求踢腳線、安全指示燈、各種標(biāo)識(shí)牌表面干凈，無(wú)灰塵、水漬、污垢(3)電梯：每周打掃兩次,要求轎廂墻面、地面及門框、電梯指示牌表面干凈，無(wú)油跡、灰塵(4)垃圾桶：每周打掃一次,要求外表干凈，無(wú)積垢，無(wú)臭味(5)玻璃窗（玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)）：每周打掃一次,要求明凈、光潔、無(wú)積塵、污垢、斑點(diǎn)(6)各種設(shè)施外表（如消防栓箱等）：每周打掃一次,

19、要求表面干凈、無(wú)積塵、污垢、斑點(diǎn)(7)樓梯走道（應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、其他懸掛物等）：每周打掃兩次,要求無(wú)積塵、無(wú)雜物、無(wú)蛛網(wǎng)(8)樓梯扶手、欄桿：每周打掃二次,要求光潔、無(wú)積塵5.6收費(fèi)員的工作內(nèi)容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，節(jié)假日可與客服員調(diào)休）。（1）熟練掌握記賬的方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其他賬目，每周核對(duì)，做到賬目清晰、手續(xù)完備、準(zhǔn)確無(wú)誤。（2）熟練掌握計(jì)算機(jī)操作，用office操作建立收費(fèi)電子檔案。（3）熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法。核收及催繳各種費(fèi)用并開(kāi)具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作

20、。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)100%。5.7綠化管理與養(yǎng)護(hù)的工作內(nèi)容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00）。（1）盆（景）栽：每日一次養(yǎng)護(hù)，適時(shí)澆水（2）鮮花：每日一次養(yǎng)護(hù)，適時(shí)澆水，要求無(wú)異味、水漬、泥土、灰網(wǎng)、雜物（3）喬（灌）木、草皮：每日一次清理雜物，每周一次除草，每月修剪、松土、防病蟲(chóng)一次（4）植保：每周一次維護(hù)。要求無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)蜘蛛網(wǎng)和枯枝敗葉，草坪平整無(wú)破壞，無(wú)人為踐踏，無(wú)雜草（5）每次綠化藥品使用后做好工作臺(tái)帳，確保藥品管理安全第六章 總體項(xiàng)目運(yùn)作流程1. 工作流程 南苑小區(qū)管理中心物業(yè)接管與驗(yàn)收流程歸類整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料

21、及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖：供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防圖；停車場(chǎng)及交通通道圖；機(jī)電說(shuō)明、合同、保險(xiǎn)協(xié)議；操作協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填寫質(zhì)量收單，向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、明確復(fù)檢日期與罰則。歸類整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖：供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防圖；停車場(chǎng)及交通通道圖；機(jī)電說(shuō)明、合同、保險(xiǎn)協(xié)議；操作協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)

22、護(hù)說(shuō)明書及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。會(huì)同監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填寫質(zhì)量收單，向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、明確復(fù)檢日期與罰則。抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。填報(bào)書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住。填報(bào)書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住。南苑小區(qū)管理中心投訴處理流程責(zé)任人處理投訴、完畢后由所在部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可每月整理、匯總所有的投訴填寫統(tǒng)計(jì)表、分析信息，并將有關(guān)信息反饋給經(jīng)理。來(lái)訪投訴電話投訴 來(lái)信投訴 責(zé)任人處理投訴、完畢后由所在部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可每月整理、匯總所有的投訴填寫統(tǒng)計(jì)表、分析信息，并將有關(guān)信

23、息反饋給經(jīng)理。來(lái)訪投訴電話投訴 來(lái)信投訴 客服人員接待、填處理單處理單第二聯(lián)交管理中心保存處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收管理中心收責(zé)任部門投訴處理回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫回訪記錄表管理中心收責(zé)任部門投訴處理回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫回訪記錄表 南苑小區(qū)管理中心公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程實(shí)施方案，準(zhǔn)備工具材料 編制施工方案、報(bào)有關(guān)部門審批。實(shí)施方案，準(zhǔn)備工具材料 編制施工方案、報(bào)有關(guān)部門審批。經(jīng)理日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填維修申報(bào)單。維修負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)單。反饋歸檔保存維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫維修記錄表。監(jiān)督指導(dǎo)維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修。 南苑小區(qū)管理中心設(shè)備管理維修流程維修完畢檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格

24、。出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修完畢檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格。出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修。填寫設(shè)備維修申報(bào)單。經(jīng)理審批交維修人員。維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修。本單位無(wú)法維修，填寫外委維修單報(bào)經(jīng)理批后實(shí)施。報(bào)有關(guān)單位、部門主管工程師到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修。做好維修記錄。經(jīng)理報(bào) 總經(jīng)理。 南苑小區(qū)管理中心安全管理運(yùn)作流程定崗值勤定崗值勤檢查、登記流動(dòng)巡邏發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)警緊急情況通知經(jīng)理室流動(dòng)巡邏人員緊急處理交由經(jīng)理室閱后，編號(hào)存檔 及時(shí)處理做好記錄記錄 南苑小區(qū)管理中心消防應(yīng)急處理流程清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門匯報(bào)監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消防中心崗位檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消防設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防

25、設(shè)施組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門匯報(bào)監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消防中心崗位檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消防設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處災(zāi)情輕：通知護(hù)管人員自行處理災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警119，通知管理處經(jīng)理誤報(bào)：查明原因，記錄在案切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源組織秩序維護(hù)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火 南苑小區(qū)管理中心治安報(bào)警應(yīng)急反映流程報(bào)110接到報(bào)警 報(bào)110接到報(bào)警 經(jīng)理前往事發(fā)地察看是否誤報(bào)是查明原因記錄備案實(shí)報(bào) 確認(rèn)制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋調(diào)度巡邏秩序維護(hù)員補(bǔ)

26、崗調(diào)度應(yīng)急秩序維護(hù)員應(yīng)急出動(dòng)是否報(bào)110是 記錄、總結(jié)、存檔、匯報(bào) 南苑小區(qū)管理中心保潔管理流程主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員迅速解決。督導(dǎo)整改情況保潔人員主 管實(shí)施整改經(jīng)理復(fù)查填寫統(tǒng)計(jì)表 南苑小區(qū)管理中心園林綠化管理流程經(jīng)理巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)經(jīng)理巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫綠化問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，經(jīng)理安排人員施工修 剪 草 坪 植 保 木木剪形 灌喬修整水肥草雜澆施剪除草苗治蟲(chóng)潔補(bǔ)防病保經(jīng)理復(fù)查填寫統(tǒng)計(jì)表 南苑小區(qū)管理中心維修流程接到維修任務(wù)，準(zhǔn)備工具接到維修任務(wù)，準(zhǔn)備工具出示工作牌、派工單入戶前輕叩門三聲出示工作牌、派

27、工單入戶前輕叩門三聲套上鞋套進(jìn)屋后罩上隔塵罩套上鞋套進(jìn)屋后罩上隔塵罩收拾工具、清理現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始工作收拾工具、清理現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始工作 回訪報(bào)客服中心確認(rèn)簽名回訪報(bào)客服中心確認(rèn)簽名 eq oac(,11) 南苑小區(qū)管理中心物品搬遷流程車輛登記進(jìn)入，發(fā)臨時(shí)出入卡車輛登記進(jìn)入，發(fā)臨時(shí)出入卡 人員登記進(jìn)入，發(fā)臨時(shí)出入卡嚴(yán)密巡查出門車輛檢查交回臨時(shí)出入卡可疑物品放行與業(yè)主核實(shí)盜竊 放行扣留并讓業(yè)主確認(rèn)，報(bào)警處理；查明該搬家公司情況，取消其進(jìn)入南苑小區(qū)的資格告知業(yè)主，提防被盜無(wú)否是有第七章 物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算一、物業(yè)管理服務(wù)人員工資序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)元/人*月月支出 月數(shù)年支出1項(xiàng)目經(jīng)理12000200012 24,000.

28、00 2客服11600160012 19,200.00 3維修工11600160012 19,200.00 4秩序維護(hù)主管11500150012 18,000.00 5大門崗31400420012 50,400.00 6巡邏崗21400280012 33,600.00 7保潔主管11300130012 15,600.00 8保潔員31200360012 43,200.00 9綠化工11400140012 16,800.00 10收費(fèi)員11600160012 19,200.00 合計(jì)1514402160012 259,200.00 二、必要的社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)元/月月支出/

29、人月支出（總）月數(shù)年合計(jì)1員工養(yǎng)老保險(xiǎn)15按1450元/人月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)繳費(fèi)比例20%290435012522002員工醫(yī)療保險(xiǎn)15按1450元/人月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)繳費(fèi)比例8%116174012208803員工失業(yè)保險(xiǎn)15按1450元/人月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)繳費(fèi)比例2%294351252204員工工傷保險(xiǎn)15按1450元/人月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)繳費(fèi)比例1%14.5217.51226105員工生育保險(xiǎn)15按1450元/人月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)繳費(fèi)比例1%14.5217.51226106員工福利151個(gè)月工資總額21600工資/1212018001221600合計(jì)5848760三、辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算公式月支出月數(shù)年支出1固定電話費(fèi)120元/月/部*

30、11201214402辦公易耗品100元/月100121200合計(jì)220122640四、物業(yè)固定資產(chǎn)折舊及管理設(shè)備分?jǐn)傎M(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1固定資產(chǎn)折舊及管理設(shè)備分?jǐn)傎M(fèi)用五年分?jǐn)?00121200合計(jì)100121200五、建筑物及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1水工易耗品10元/人/月10121202電工易耗品10元/人/月10121203建筑物及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算100121200合計(jì)1201440六、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)：（1-6合計(jì)共：元）（1）.公共設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1消防系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算100121200

31、合計(jì)1001200（2）供配電系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1供配電系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算1001212002 公共照明費(fèi)用綜合測(cè)算40001248000合計(jì)410049200（3）給排水系統(tǒng)日常維修護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1給排水系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算1001212002二次供水運(yùn)行費(fèi)用綜合測(cè)算100012120003化糞池清理綜合測(cè)算8341210000合計(jì)193423200（4）智能化系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1智能化系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算100121200合計(jì)1200因新入住小區(qū)入住率不高，建議暫時(shí)運(yùn)行4部客運(yùn)電梯，待入住率達(dá)

32、到80%后再運(yùn)行全部8部客運(yùn)電梯。（5）電梯年檢、運(yùn)行、維護(hù)日常維修護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1電梯年檢費(fèi)用（8部）1350元/部.年90012108002電梯運(yùn)行費(fèi)用（8部）15000元/部.年10000123電梯維修保養(yǎng)費(fèi)用 （8部）4500元/部.年300012360004臨時(shí)應(yīng)急施救人員費(fèi)用（8部）500元/部.年334124000合計(jì)1423412（6）消防電梯年檢、運(yùn)行、維護(hù)日常維修護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1電梯年檢費(fèi)用（4部）1350元/部.年4501254002電梯運(yùn)行費(fèi)用500元/部.年1671220003電梯維修保養(yǎng)費(fèi)用 4500元/部

33、.計(jì)21171225400七、環(huán)境保潔綠化費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出月數(shù)年支出1工具材料損耗50元/人/月2501230002清潔保養(yǎng)消劑肥料等綜合測(cè)算1001212003垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測(cè)算100012120004綠化保潔公共用水綜合測(cè)算100121200合業(yè)中心前期開(kāi)辦費(fèi)（1-4合計(jì)共：21720元）（1）辦公用品配置序號(hào)項(xiàng)目名稱 數(shù)量單位單價(jià)金額（元）1辦公電腦1臺(tái)300030002打印機(jī)1臺(tái)150015003辦公桌椅4套50020004檔案柜4套50020005電話1部1001006對(duì)講機(jī)4臺(tái)50020007空調(diào)2臺(tái)250050008飲水機(jī)2臺(tái)1002009辦公文具1批500500合計(jì)16300（2）工程綜合部工具配置序號(hào)項(xiàng)目名稱 數(shù)量單位單價(jià)金額（元）1電工工具組合1套2002002水工工具組合1套1501503鋁