1、商品住宅專項維修資金監(jiān)管淺析摘 要 商品住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是為了保障業(yè)主房屋在保修期后出現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用儲備資金對房屋進(jìn)行維修、更新和改造的資金，是體現(xiàn)以人為本，化解矛盾、構(gòu)建和諧社會的需要。關(guān)鍵詞 商品住宅 專項維修資金 監(jiān)管一、實行商品住宅專項維修資金監(jiān)管的重要性商品住宅是特殊的商品，與社會穩(wěn)定、百姓生活密切相關(guān)。自1998年取消福利分房后，房產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金時期，各地商品房的建設(shè)如火如荼。隨著時間的推移，建成的小區(qū)開始進(jìn)入維修、更新、改造多發(fā)階段，對于公共部位及設(shè)施維修問題已開始顯現(xiàn)，所以監(jiān)管好房屋“養(yǎng)老金”具要重要意義。目前蘇州地區(qū)實行的商品

2、住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)：一是首期商品住宅交存數(shù)額，按照產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存；半地下室（車庫）、地下室（車庫），按照45元/平方米交存。二是層高低于2.2米，產(chǎn)權(quán)登記未計建筑面積的閣樓、地面底層車庫，按照房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供的套內(nèi)建筑面積作為交存面積。資金實行專戶存儲?？顚Ｓ茫袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。二、商品住宅專項維修資金監(jiān)管使用中存在的問題開發(fā)企業(yè)挪用代收的維修資金。根據(jù)蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法（以下簡稱辦法）第九條

3、規(guī)定：“新建商品住宅，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，由開發(fā)建設(shè)單位代業(yè)主交存首期維修資金?！钡鞘袌錾祥_發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)參差不齊，部分開發(fā)企業(yè)不會為業(yè)主墊資，而是在售房或房屋交付環(huán)節(jié)代收代繳包括維修資金在內(nèi)的各項費用。如果開發(fā)企業(yè)遇到資金緊張的情況，代收的維修資金可能被長期挪用，甚至有資金鏈斷裂無力繳存或項目失敗被卷走的風(fēng)險，給維修資金收繳和管理帶來了較大的隱患。維修資金不及時移繳也會影響房屋初始登記的辦理，業(yè)主辦不出不動產(chǎn)登記證就會頻繁上訪維權(quán)，產(chǎn)生社會矛盾。小區(qū)公共部位出現(xiàn)問題時，也無法申請維修資金，這些都會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益，給社會穩(wěn)定帶來不利因素。物業(yè)公司為規(guī)避監(jiān)管拆分工程多次申請。維修資金使用

4、的備案目前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過系統(tǒng)申請，現(xiàn)場提供預(yù)算分?jǐn)偳鍍缘?4項紙質(zhì)材料，由小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)居委會對過程進(jìn)行監(jiān)督核實。蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法規(guī)定：使用金額20萬元以上的項目，申請人應(yīng)當(dāng)聘請工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對工程進(jìn)行監(jiān)理及以比選的形式選擇施工單位。很多物業(yè)公司在報送項目的時候化整為零，會把同一個維修項目（如滲水）拆分成幾個低于20萬的項目以避開文件關(guān)于20萬的規(guī)定。維修項目沒有第三方監(jiān)理不通過比選選擇施工企業(yè)，維修質(zhì)量和資金的使用存在風(fēng)險。商品住宅維修資金不足續(xù)繳的問題。辦法第十三條：“業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，續(xù)交方案由小區(qū)業(yè)主大會依法決定?！?/p>

5、但續(xù)交具體由誰發(fā)起組織、續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)如何、二手房業(yè)主不肯續(xù)交補(bǔ)足怎么辦，這些問題都實際存在，也沒有具體細(xì)則可以操作。三、完善商品住宅專項維修資金監(jiān)管的建議與思考第一，加強(qiáng)制度建設(shè)和信息化管理。從區(qū)域角度看，要接軌大市，更新使用統(tǒng)一的覆蓋繳存、使用、監(jiān)督等全流程各環(huán)節(jié)的管理軟件，以提升科學(xué)管理水平，確保維修資金的管理和使用的安全合理。第二，探索維修資金繳納方式。針對開發(fā)商代收代繳方式的弊端，探索其他地區(qū)的收繳方式：中山市規(guī)定已售房屋的首期住宅專項維修資金必須由業(yè)主親自繳存到以小區(qū)為單位開設(shè)維修資金的二級賬戶，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司均不得代收；常德市維修資金收取是采用購房人在辦理商品房銷售合同備案之前，將

6、維修資金繳存至指定的銀行專戶。開發(fā)企業(yè)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續(xù)。以上兩地取消了開發(fā)企業(yè)代繳代收維修資金，采用直接繳存專戶，在加強(qiáng)專項維修資金管理、維護(hù)住宅專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益的同時，可從源頭上杜絕發(fā)生維修資金被挪用的可能性，確保資金安全。第三，在資金使用上除定期檢查還可引入第三方監(jiān)管。建議同一小區(qū)內(nèi)同類維修項目以小區(qū)為單位一個年度內(nèi)只能申請2次，杜絕拆分工程的現(xiàn)象發(fā)生。另外，單一的監(jiān)管主體無法做到身兼多職和達(dá)到高效專業(yè)的效果。可通過招標(biāo)引入檢測鑒定、造價審核、項目監(jiān)督等第三方機(jī)構(gòu)，使維修資金在使用過程中有效杜絕拆解工程、虛報價格等現(xiàn)象發(fā)生，保證維修資金使用過程安全公開。同時，加強(qiáng)當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)居民委員會的工作人員對參與小區(qū)維修資金使用的監(jiān)督、核實、鑒證的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。第四，維修資金續(xù)繳問題建議可與個人公積金賬戶關(guān)聯(lián)，不足時用公積金彌補(bǔ)，也可在二手房交易環(huán)節(jié)補(bǔ)征。第五，優(yōu)選銀行，確保維修資金保值收益。維修資金專用賬戶要通過公開招標(biāo)的方式優(yōu)選銀行，使維修資金的活期和定期存款利率高于同期人民銀行公布的當(dāng)期利率35%40%，切實保證維修資金的增值和保值。四、結(jié)語與人民生活密切相關(guān)的商品住房維修資金的監(jiān)管問題很少有人關(guān)注，維修專項資金的歸集量越來越多，隨著時間的推移，以前年度建造的商品住宅