1、房地產(chǎn)投資不確定性分析第一頁，共82頁。 前面有關(guān)投資經(jīng)濟效益評價各項指標的計算，都是以估計和預測各因素為基礎(chǔ)的一種確定性分析，而房地產(chǎn)投資具有周期長、投資量大的特點，因此這些因素很容易發(fā)生變化，有些變化對評價結(jié)果影響還很大。 所以要進行不確定性分析。第二頁，共82頁。不確定性的主要因素不確定性因素的產(chǎn)生主觀原因：信息缺乏、認識不足、經(jīng)驗假設(shè)等客觀原因：所考慮的因素隨時間推移、地點改變和環(huán)境變遷而變化第三頁，共82頁。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性因素分析第四頁，共82頁。 房地產(chǎn)項目不確定性分析是對未來不確定性因素對房地產(chǎn)項目的影響而進行的分析，分析這些不確定性因素對項目可能造成的風險。不確定

2、性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。 第五頁，共82頁。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性因素（一）土地費用 進行項目投資評估時，若開發(fā)商還未取得土地使用權(quán)，土地費用往往是一個未知數(shù)。第六頁，共82頁。（二）建安工程費 如建筑材料和人工費用的變化，導致建安工程費用發(fā)生變化。第七頁，共82頁。（三）租售價格 開發(fā)過程中的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)的租售價格產(chǎn)生影響。第八頁，共82頁。（四）開發(fā)期和租售期第九頁

3、，共82頁。（五）資本化率（六）其他因素：如貸款利率等第十頁，共82頁。二、置業(yè)投資的主要不確定性因素（一）購買價格、租金水平（二）貸款利率（三）空置率（出租率）（四）運營費用第十一頁，共82頁。三、不確定性因素之間的作用關(guān)系 不確定性因素對投資中的收入和費用都有影響，但這種影響并不一定同步。第十二頁，共82頁。第二節(jié) 盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析原理 盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點，是一種在企業(yè)里得到廣泛應(yīng)用的決策分析方法。它主要有以下功能：1.研究產(chǎn)量變化、成本變化和利潤變化之間的關(guān)系。 企業(yè)的任何決策都會引起產(chǎn)量（銷售量）、成本、價格等因素的變化，利用盈虧平衡分析法能方便地分

4、析諸因素變化對利潤的影響。第十三頁，共82頁。2.確定盈虧平衡點產(chǎn)量（價格）。 盈虧平衡點產(chǎn)量是指企業(yè)不盈不虧時的產(chǎn)量，或稱保本產(chǎn)量，這時企業(yè)的總收入等于總成本。如果某一方案的銷售量大于盈虧平衡點產(chǎn)量，說明該方案有利可圖；否則就會虧本，是不可取的。3.確定企業(yè)的安全邊際。 安全邊際是指企業(yè)預期（或?qū)嶋H）銷售量與盈虧平衡點銷售量之間的差額。這個差額越大，說明企業(yè)能經(jīng)得起市場需求的波動，經(jīng)營比較安全，風險較小。第十四頁，共82頁。盈虧平衡分析分： 線性盈虧平衡分析 非線性盈虧平衡分析第十五頁，共82頁。非線性分析第十六頁，共82頁。總收入曲線總成本曲線成本產(chǎn)量盈利區(qū)虧損區(qū)0總固定成本總變動成本利潤

5、盈虧平衡點產(chǎn)量安全邊際總成本總收入實際產(chǎn)量圖解法線性分析第十七頁，共82頁。 假設(shè)：Q=銷售量； P=單位產(chǎn)品價格； F=總固定成本； V=單位變動成本； =總利潤。（1）盈虧平衡點產(chǎn)量：（2）保目標利潤產(chǎn)量：（3）總利潤公式：公式第十八頁，共82頁。安全邊際= 實際（或預期）銷售量-盈虧平衡點銷售量（4）安全邊際與安全邊際率：第十九頁，共82頁。 二、房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析第二十頁，共82頁。 房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析是分析計算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。 第二十一頁，共82頁。（一） 最低售價和最低

6、銷售量、最低租金 售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素，能否在預定的價格下銷售出預想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到預定可接受的最低盈利水平時的價格，售價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預定的要求。最低銷售量是指在預定的房屋售價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的銷售量。最低售價與預測售價之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。 當房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時，可相應(yīng)進行最低租金和最高空置率的分析。 第二十二頁，共82頁。（二）最高土地取得價格 土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素，

7、是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下，保持預期收益水平所能承受的最高土地費用。當土地費用超過這一價格時，項目將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大，最高土地取得價格越高，房地產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風險的能力就越強。 第二十三頁，共82頁。（三）最高工程費用 最高工程費用是指在預定銷售額下，滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。當土地開發(fā)工程量不大時，最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用。最高工程費用與預測的可能工程費用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風險的能力越強。 （四）其他：最高購買價格、最高運營

8、費用等。第二十四頁，共82頁。例如，某開發(fā)公司承接了一住宅區(qū)的開發(fā)項目。征地5800平米。經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價可達1500元平米，該公司計劃獲利240萬元。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：征地補償費為268.78萬元；前期工程費為51.10萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費為308.78萬元；建安工程費為670元平米；配套設(shè)施費為123.20萬元；經(jīng)營管理費為60.54萬元；稅金等為162.22元平米。試據(jù)此進行盈虧平衡分析，確定該項目建設(shè)的固定成本、保本開發(fā)面積和實現(xiàn)利潤240萬元的開發(fā)面積。第二十五頁，共82頁。 由上述資料可以看出，除了建安工程費和稅金外，其余所有費用基本上都可以看成該項目的固定成本

9、費用。故：F268.7851.10308.78123.2060.54812.4（萬元）P1500（元平米）V670162.22832.22（元平米）保本開發(fā)面積 12166平米第二十六頁，共82頁。當利潤為240萬元時的開發(fā)面積為X：第二十七頁，共82頁。非線性分析舉例： 某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配套產(chǎn)品，年固定成本為28萬元，單位變動成本為80元/件，產(chǎn)品銷售價格為260元/件，目前該公司的年產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場調(diào)查和預測可知，由于市場近幾年的需求量較大，同時市場競爭又十分激烈，故公司決定采取降價擴大銷路的措施，按銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變成本。試求：（1）該

10、公司生產(chǎn)在什么規(guī)模范圍可以盈利？（2）最大盈利時的最佳產(chǎn)量是多少？第二十八頁，共82頁。作業(yè)：1.某開發(fā)公司開發(fā)一住宅項目。經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價可達4500元平米，該公司計劃獲利1000萬元。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：征地補償費為1000萬元；前期工程費為300萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費為400萬元；建安工程費為1800元平米；配套設(shè)施費為500萬元；經(jīng)營管理費為300萬元；稅金等為200元平米。試據(jù)此進行盈虧平衡分析，確定該項目建設(shè)的固定成本、保本開發(fā)面積和實現(xiàn)利潤1000萬元的開發(fā)面積。第二十九頁，共82頁。2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房項目，已知該項目的開發(fā)固定成本為3600萬元，單位

11、變動成本為1600元/平米，商品房的銷售單價為3400元/平米。雖然市場需求很大，但市場競爭也很激烈，因此公司決定采取降價促銷的策略，按銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位變動成本。請問該房地產(chǎn)公司的開發(fā)規(guī)模在什么范圍內(nèi)可以實現(xiàn)盈利？如果盈利，則實現(xiàn)最大盈利的開發(fā)規(guī)模是多少？第三十頁，共82頁。 第三節(jié) 敏感性分析第三十一頁，共82頁。一、含義 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。第三十二頁，共82頁。 在房地產(chǎn)投資過程中，許多因素都

12、會發(fā)生變化，如投資、價格、成本、工期等因素都會因為房地產(chǎn)項目內(nèi)外部環(huán)境的變化而發(fā)生變化，從而影響評價指標。第三十三頁，共82頁。意義：（1）找出影響項目經(jīng)濟效益的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因；（2）研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；（3）比較各方案的敏感性大小，選擇較優(yōu)方案。第三十四頁，共82頁。確定分析指標選定不確定性因素，設(shè)定其變化范圍計算影響程度，找出敏感性因素繪制敏感性分析圖，求出不確定性因素變化的極限值二、敏感性分析的步驟最能反映項目經(jīng)濟效益1、自身變化大；2、對項目影響大。項目投資、建設(shè)年限、經(jīng)營成本、租售價格、折現(xiàn)率等第三

13、十五頁，共82頁。三、單因素敏感性分析 每次只變動一個因素而其他因素保持不變時所做的敏感性分析。第三十六頁，共82頁。敏感性分析表第三十七頁，共82頁。例題 某項目估計投資50萬元，年收入20萬元，年支出10萬元，使用壽命10年，殘值15萬元，基準收益率為10%，試對項目進行敏感性分析。 第三十八頁，共82頁。步驟： 第一步先選擇分析指標?？蛇x擇FNPV、FIRR等，這里，我們選擇FNPV為分析指標。 第二步選擇不確定性因素，并設(shè)定其變化范圍。（投資、年收入、年支出） 第三步計算不確定性因素對項目指標的影響程度，找出敏感性因素。 第四步繪制敏感性分析圖。第三十九頁，共82頁。解：按照不確定因素

14、分析的步驟，利用年金支付現(xiàn)值公式、一次支付現(xiàn)值公式計算得出：FNPV=-50+（20-10）（P/A 10% 10）+15/(1+10%)10=17.23（萬元）第四十頁，共82頁。萬元敏感性分析表：第四十一頁，共82頁。 投資增加10%，即視作新項目：某項目投資55萬元（增加10%），年收入20萬元，年支出10萬元，使用壽命10年，殘值15萬元，基準收益率為10%。在此條件下計算項目的NPV得到：FNPV=22.23(萬元)。其他數(shù)據(jù)依此類推。第四十二頁，共82頁。敏感性分析表（續(xù)）：萬元第四十三頁，共82頁。第四步繪制敏感性分析圖，求出不確定性因素變化的極限值：17.23-20%+10%+

15、20%-10%年收入年支出投資NPV第四十四頁，共82頁。 從圖中可發(fā)現(xiàn)直線斜率大的，其代表的因素更具敏感性。因此，可根據(jù)直線斜率的大小來判斷各因素的敏感性。第四十五頁，共82頁。極限值的計算(臨界點）（1）可由圖上直接找到（如，年收入直線與橫軸交點）。（作圖要準確）。（2）令NPV=0，固定其他不確定性因素不變，可計算出某一因素的極限變動范圍。第四十六頁，共82頁。例2 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2000平米，容積率為2.5，樓面地價為1500元平米，建造費用為3000元平米；預計項目建成后，建筑物可出租面積系數(shù)為0.75，初步確定項目的租金水平為230元平米月（可出租面積），出租費用為毛

16、租金收入的25；項目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為15，專業(yè)人員費用為建造費用預算的10；廣告宣傳及市場推廣費為40萬元；該類項目的投資收益率為18，試進行項目的財務(wù)分析和敏感性分析。 第四十七頁，共82頁。項目財務(wù)分析如下：（一）確定項目的預期總開發(fā)價值。（1）總建筑面積：20002.55000（平米）（2）預計年凈租金收入：50000.75230 （125）12776.25（萬元）（3）總開發(fā)價值：776.25184312.5（萬元）第四十八頁，共82頁。1.土地費用（1）地價：50001500750（萬元）（2）土地費用利息：75

17、0（115）21 241.875（萬元）（3）土地費用總額：750241.875991.875（萬元）（二）開發(fā)總費用第四十九頁，共82頁。2.建造費用（1）建造費用預算：300050001500（萬元）（2）專業(yè)人員費用：150010150（萬元）（3）建筑費用利息支出：（1500150）15 247.5（萬元）（4）建造費用總額：1500150247.51897.5（萬元）第五十頁，共82頁。3.廣告宣傳及市場推廣等其他費：40萬元。4.總開發(fā)費用：991.8751897.5402929.375萬元（三）開發(fā)商利潤：4312.52929.3751383.125 萬元 （四）開發(fā)商投資成本利

18、潤率：第五十一頁，共82頁。項目的敏感性分析如下： 經(jīng)初步分析，項目的建造費用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項目的經(jīng)濟效果指標影響可能較大，故確定這四個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟效果指標為利潤和投資成本利潤率。第五十二頁，共82頁。1.建造費用的敏感性分析。對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表。 建造費用的敏感性分析 單位：萬元建造費用的變化，直接影響建造費用預算、專業(yè)人員費用和建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標如總開發(fā)價值、土地費用等保持不變。 第五十三頁，共82頁。2.建設(shè)周期的敏感性分析。對建

19、設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算項目利潤和利潤率。具體計算過程見表。 建設(shè)周期的變化，直接影響土地及建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標如總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費無變化。第五十四頁，共82頁。3.租金的敏感性分析。租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。 租金的變化，直接影響項目的年凈租金收入，從而影響項目的總開發(fā)價值的數(shù)值變化，而土地費用、建造總費用等均保持不變。 第五十五頁，共82頁。4.建筑面積的敏感性分析。建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計

20、算利潤和利潤率數(shù)值。 建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價值和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費不變。 第五十六頁，共82頁。 從以上分析可以看出，當建造費用上升5時，投資利潤率下降4.6；當建設(shè)周期上升5時，投資利潤率下降1.34（6.75）；當租金下降5時，投資利潤率下降7.3；當建筑面積下降5時，投資利潤率下降2.7。所以可以得出結(jié)論，以上四個因素從敏感性由大到小的排列順序為：租金、建造費用、建筑面積和建設(shè)周期。 第五十七頁，共82頁。 租金和建造費用的斜率大，是敏感因素；建設(shè)周期的斜率最小，因此它是不敏感的。第五十八頁，共82頁。多因素敏感性分析指假定其他不確定因素不變

21、的條件下，計算分析兩種或兩種以上不確定因素同時發(fā)生變動，對項目經(jīng)濟效益值的影響程度，確定敏感性因素及極限值。四、多因素敏感性分析第五十九頁，共82頁。Y 年現(xiàn)金流出變化率X 年現(xiàn)金流入變化率（）30 20 1010203030 2010 10 20 30 NPV0NPV0，則y0.586+11.67x,即盈利區(qū)同理得虧損區(qū)（陰影部分）第六十頁，共82頁。多因素敏感性分析從圖中可以看出，在陰影部分中任何一點都意味者NPV0。陰影部分面積所占總面積的比例大小，近似說明年現(xiàn)金流入與年現(xiàn)金流出在此范圍內(nèi)變化時，方案發(fā)生虧損性大小第六十一頁，共82頁。敏感性分析作用及局限敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析

22、，是項目評估中不可或缺的組成部分?？梢苑治鲰椖拷?jīng)濟效益指標對不確定因素的敏感程度，找出敏感因素及其最大變化幅度，據(jù)此判斷項目抗風險能力局限：敏感性分析也存在不足，例如無法測定某敏感因素發(fā)生不利變動的可能性大小，即發(fā)生的概率。第六十二頁，共82頁。第四節(jié) 概率分析第六十三頁，共82頁。 一、概率分析的涵義 概率是度量不確定性的方法。概率分析也稱為風險分析，是通過研究各種不確定因素發(fā)生不同變化幅度的概率分布及其對項目經(jīng)濟效益指標的影響，對項目可行性和風險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。第六十四頁，共82頁。應(yīng)用概率分析法可以彌補敏感性分析在房地產(chǎn)投資項目分析中的局限性和不足。在敏感性分

23、析中，有一個基本假設(shè)是各個不確定因素發(fā)生變化的概率是相同的。但實際上，任何項目中的各個不確定因素在未來依某一幅度變化的概率是不會相同的。一個敏感性大而發(fā)生概率很低的因素，對項目的影響有可能小于一個敏感性小而發(fā)生概率大的因素。因此，為了正確判斷項目的風險，有必要進行概率分析。 第六十五頁，共82頁。 概率分析的目的在于確定影響房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟效果的關(guān)鍵因素可能的變動范圍及其概率。通過計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標的期望值，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。 第六十六頁，共82頁。二、概率分析的一般步驟 （一）列出需要進行概率分析的不確定性因素，如產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本、銷售

24、量、投資額等；（二）選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標，一般是凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率； （三）分析確定每個不確定性因素的變化范圍及概率分布；（四）進行概率計算，求出評價指標的期望值；（五）分析計算結(jié)果，判斷其可接受性。第六十七頁，共82頁。三、期望值法概率分析主要以項目經(jīng)濟評價指標(通常是NPV)的期望值的計算為基礎(chǔ)。在計算過程中，為了更形象，通常引用了決策樹的形式。第六十八頁，共82頁。期望值法 期望值法是通過計算項目凈現(xiàn)值的期望值和期望值=0時的累計概率，比較方案優(yōu)劣、確定項目可行性和風險程度的方法。期望值法的步驟1.選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定因素2.確定各不確定性因素

25、可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍第六十九頁，共82頁。3.分別計算各不確定因素每種情況下發(fā)生的概率4.分別計算各種可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值、各年凈現(xiàn)值期望值和整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值第七十頁，共82頁。各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式：第七十一頁，共82頁。5.計算各年凈現(xiàn)值標準差,計算公式：第七十二頁，共82頁。6.計算凈現(xiàn)值=0時的累計概率7.對以上分析結(jié)果作出綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險大小。第七十三頁，共82頁。 四、舉例例1:某房地產(chǎn)公司擬建一項目總投資為2000萬元，建設(shè)期為1年，據(jù)估計，該項目在生產(chǎn)期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量有三種情況：300萬、400萬、500萬，發(fā)生的概率分別為0.2、0.3、0.5，項目生產(chǎn)期為8年、10年、12年的概率分別為0.2、0.5、0.3按折現(xiàn)率12計算，試對項目凈現(xiàn)值期望值進行累計概率分析。（價值時點為期末）解：（1）利用決策樹來描繪多階段決策問題十分直觀，如圖將題中的條件標注如下第七十四頁，共82頁。1聯(lián)合概率 凈現(xiàn)值 加權(quán)凈現(xiàn)值0.04 -45