精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理公司合同法實(shí)務(wù)講座一、合同的概念及內(nèi)容（一）什么是合同合同，又叫契約。我國(guó)合同法第二條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！边@就是我國(guó)對(duì)合同的法定的定義?，F(xiàn)在也有人別出心裁地稱之為合約?？傊?，不論怎么稱呼，其性質(zhì)都和我國(guó)合同法規(guī)定的內(nèi)容沒(méi)有什么不同，都是雙方當(dāng)事人的一種共同的意思表達(dá)。這個(gè)概念包含了三個(gè)內(nèi)容，即平等主體、設(shè)立變更終止、民事權(quán)利義務(wù)。簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)，主體就是人，包括自然人和法人。并且，主體之間應(yīng)當(dāng)是平等的，如果是比如說(shuō)行政機(jī)關(guān)里上下級(jí)之間發(fā)生的工作上的關(guān)系，雖然他們都是自然人，但是他們的主體身份是不平等的。設(shè)立、變更、終止是三種行為，“設(shè)立”很顯然是創(chuàng)制，就是原來(lái)沒(méi)有，現(xiàn)在形成；變更則是原來(lái)有，現(xiàn)在改一改；終止就是原來(lái)不用履行了，大家同意終止。民事權(quán)利是民事主體依法享有并受法律保護(hù)的利益范圍或者實(shí)施某一行為（作為或不作為）以實(shí)現(xiàn)某種利益的可能性。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是我們對(duì)實(shí)施還是不實(shí)施一定行為的選擇權(quán)。民事義務(wù)是指義務(wù)主體為滿足權(quán)利人的利益需要，在權(quán)利限定的范圍內(nèi)必須為一定行為或不為一定行為的約束。義務(wù)的根本特征在于其約束性，即為滿足權(quán)利人的需要義務(wù)人必須為一定行為或不為一定行為，否則，義務(wù)人就會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。義務(wù)的范圍是由權(quán)利限定的，超過(guò)權(quán)利人權(quán)利限定的范圍，義務(wù)人沒(méi)有必為某種行為的義務(wù)。實(shí)際上，我們所有簽訂的合同都是為了實(shí)現(xiàn)雙方民事權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，其他的則都是為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)內(nèi)容而附加的條件而已。（二）合同的形式在我們國(guó)家合同形式目前有這樣幾種形式：1、書(shū)面形式（有些合同法律規(guī)定必需采用書(shū)面形式比如商品房買賣合同）；2、口頭約定（雙方口頭約定也可以成立合同，在能夠證明的情況下，口頭約定在發(fā)生糾紛時(shí)難以證明所以這種形成不可取）3、電子合同（也就是我常說(shuō)電郵、電傳等電子數(shù)據(jù)形式形成的合同，比種形式，目前我們運(yùn)用的比較少，在發(fā)生糾紛時(shí)證據(jù)效力存在爭(zhēng)議不及書(shū)面形成效力高，所以盡量不采用）4、法律法規(guī)規(guī)定的其他形式。上述三種合同的形式各有利弊。比如口頭合同簡(jiǎn)便易行，效率極高，可是如果發(fā)生糾紛雙方就無(wú)法依據(jù)合同來(lái)判定是非曲直；電子合同的優(yōu)點(diǎn)也是如此，但是我國(guó)的法律規(guī)定的證據(jù)種類中都是以書(shū)面形式作為有效證據(jù)，電子形式如傳真件等都屬于復(fù)印件的范疇，沒(méi)有其他可以作證的證據(jù)法院不會(huì)確認(rèn)；所以，總的說(shuō)來(lái)還是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的合同為好，雖然簽署時(shí)有些繁瑣，但是出現(xiàn)問(wèn)題有章可循，有據(jù)可查，便于糾紛的化解和司法機(jī)關(guān)的裁判。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)谒痉▽?shí)踐中曾經(jīng)無(wú)數(shù)次地遇到，達(dá)到公司之間以傳真件簽訂合同，小到公民個(gè)人之間借錢借物等等。2007年，我曾經(jīng)代理過(guò)五礦公司下屬的一個(gè)在香港開(kāi)辦的公司的一個(gè)案子。那個(gè)案子中就有以傳真件作為合同的情況。因?yàn)槲宓V的這個(gè)子公司按照英美法的慣例，認(rèn)為國(guó)內(nèi)也通用該慣例，因此在簽訂了首次合同后，以后每次供貨都是給豐潤(rùn)的一家軋鋼廠發(fā)送傳真，對(duì)方也是回傳真。后來(lái)發(fā)生糾紛，我要求五礦把所有合同準(zhǔn)備好，在開(kāi)庭時(shí)把原件帶到法庭。到該公司把所有合同給我準(zhǔn)備好時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分是傳真件。當(dāng)時(shí)我還以為是五礦公司給我的復(fù)印件，經(jīng)詢問(wèn)才知到這就是原件。這讓我緊張了好一陣子，后來(lái)經(jīng)過(guò)艱苦的工作才解決了這個(gè)問(wèn)題。這里說(shuō)一下，解決這種問(wèn)題的方法各不相同，要根據(jù)每個(gè)案子的具體情況和雙方當(dāng)事人的具體情況來(lái)決定，無(wú)法套用。還有就是個(gè)人之間經(jīng)常發(fā)生借款情況，我想在座的可能就有人經(jīng)歷過(guò)，有的是礙于情面不好意思，有的大意，有的是充分相信對(duì)方等等，可能是出于任何一種情況，將錢借給別人而沒(méi)有打借條。其實(shí)這種借款行為就是一種民事上的借貸合同。只不過(guò)是將其簡(jiǎn)化為只打個(gè)借條就完事。但是，實(shí)際上這仍然是個(gè)合同。不打借條實(shí)際上就是一種口頭合同，而沒(méi)有了借條這個(gè)最簡(jiǎn)單的合同，雙方發(fā)生糾紛的可能就會(huì)大大增加，而發(fā)生糾紛后受到傷害的往往就是出借人。其實(shí)，借錢不打條這種情況最能說(shuō)明口頭合同的危害。我的體會(huì)是，口頭合同只有在能獲得你充分信任的人身上使用，并且你還要有我不下地獄誰(shuí)下地獄的大無(wú)畏的革命精神，否則最好還是不要用這種方式。而且，作為我們公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐磺泻贤紤?yīng)當(dāng)以法人的名義來(lái)簽訂，口頭合同也不例外，因此這種形式實(shí)際上除了法定代表人外其他人也很難獲得對(duì)方的信任而簽訂。所以，咱們公司應(yīng)當(dāng)沒(méi)有這方面的顧慮。而且，不是我夸咱們公司。我到現(xiàn)在已經(jīng)執(zhí)業(yè)23年了，當(dāng)過(guò)法律顧問(wèn)的單位也已經(jīng)相當(dāng)?shù)囟嗔耍闼闱昂笠灿猩习偌伊税?。比較而言，咱們公司在簽訂合同的水平上應(yīng)當(dāng)是最高的，不論是國(guó)企還是私企，大型還是小型，咱們公司都是我所遇到的簽訂合同最好的一個(gè)公司。大約是從去年年底開(kāi)始，我就可以說(shuō)是無(wú)數(shù)次地拿咱們公司做例子，給別的公司或是個(gè)人現(xiàn)身說(shuō)法。實(shí)話說(shuō)，咱們公司有的合同簽得比我們專業(yè)律師簽的毫不遜色，甚至還有過(guò)之而無(wú)不及。真的，我是從心里認(rèn)為合同寫得是相當(dāng)?shù)匾?guī)范。甚至到什么程度，我可以說(shuō)，我這個(gè)人實(shí)際上是個(gè)非常喜歡咬文嚼字的人，一般來(lái)說(shuō)，我給別人改合同時(shí)，連標(biāo)點(diǎn)符號(hào)我都要逐一修改。但是，從咱們公司的絕大部分合同來(lái)看，幾乎從語(yǔ)言到文字，從語(yǔ)法到邏輯，甚至是標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都極少發(fā)生錯(cuò)誤。有些合同幾乎都讓我無(wú)法修改，只能是措辭上按照我們法律界的用語(yǔ)修飾一下。我曾多次和我們所的其他律師和其他顧問(wèn)單位的人談到過(guò)這件事，一是驚嘆于咱們公司的人員的素質(zhì)之高、之敬業(yè)，二是感嘆咱們公司的管理方面的規(guī)范。這些都是我對(duì)咱們公司的感受，所以我覺(jué)得在咱們公司應(yīng)當(dāng)不會(huì)出現(xiàn)這種只達(dá)成口頭合同這種低級(jí)的錯(cuò)誤。了解了這些內(nèi)容，就可以使我們進(jìn)一步理解，在交易時(shí)最好采用書(shū)面形式，這樣起碼來(lái)說(shuō)是給自己保存了一份證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛的時(shí)候證明自己的主張。（三）合同的內(nèi)容合同法第第十二條規(guī)定合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，而合同一般包括以下條款：1、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所當(dāng)事人，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是合同的甲方和乙方。當(dāng)然，有的合同還涉及到第三方甚至是第四、第五方等，不論多少，這些人都是合同的當(dāng)事人。這個(gè)問(wèn)題是比較簡(jiǎn)單的，主要是注意把當(dāng)事人的基本情況寫清楚，自然人的話一定要把他的出生年月日或是身份證號(hào)碼寫清楚。因?yàn)樵蹅冎袊?guó)重名的太多，但是出生年月日相同的就比較少，如果寫明身份證號(hào)碼的話就不會(huì)張冠李戴了。再一個(gè)，就是一定不能有錯(cuò)別字，特別容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤就是同音字。去年我在女織寨法庭代理過(guò)一個(gè)案子，是繼承房產(chǎn)的。被告的名字的最后一個(gè)字原告寫成一個(gè)“琳”，而被告身份證的名字卻是“林”，沒(méi)有王字旁，結(jié)果法院就駁回了原告的起訴，官司白打了。但是，這還是好的，回去改個(gè)名字還可以再起訴。九十年代中期的時(shí)候，我代理過(guò)一個(gè)案子，是被告，叫劉什么我忘了，三個(gè)字的名字。原告起訴她欠5000元錢，原告拿的欠條的簽名中間一個(gè)字是個(gè)同音字，被告身份證上的字。當(dāng)時(shí)我就提出了異議，主張不是我的當(dāng)事人。對(duì)方還提交了幾份證人證言，都證明是我的當(dāng)事人打的欠條。但是，就是由于差在這個(gè)字上，最后敗訴。另外，還有個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，就是當(dāng)事人要有簽訂合同的基本資格，這種資格按照法律的規(guī)定就是當(dāng)事人要有民事行為能力。什么是民事行為能力呢？民事行為能力的含義簡(jiǎn)稱“行為能力”。能夠以自己的行為依法行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，從而使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的資格。自然人的行為能力分三種情況：完全行為能力、限制行為能力、無(wú)行為能力。法人的行為能力由法人的機(jī)關(guān)或代表行使。簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)，舉個(gè)例子，在座的如果有還在上幼兒園或小學(xué)的孩子，這個(gè)孩子如果和我簽了份合同，把你家的房子以一百塊錢一平方米的價(jià)格賣給了我，那這份合同就不能發(fā)生法律效力。因?yàn)樗菬o(wú)民事行為能力人，他沒(méi)有簽合同的能力，他的行為要他的監(jiān)護(hù)人認(rèn)可才具有法律效力。這是對(duì)自然人而言，對(duì)單位來(lái)說(shuō)（為什么我要用單位這個(gè)詞呢，因?yàn)閱挝挥械氖遣痪哂泻灪贤Y格的）他一般要有法人的資格才能簽訂合同。如果沒(méi)有法人資格的話，他要得到他的有法人資格的上級(jí)單位的授權(quán)才能簽訂合同。有一種情況例外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行民法通則的司法解釋的規(guī)定，法人開(kāi)辦的分支機(jī)構(gòu)，如果有自己的辦公場(chǎng)所，有自己的財(cái)產(chǎn)能夠承擔(dān)民事責(zé)任，那么他也有簽訂合同的資格。這里我要解釋一個(gè)問(wèn)題，什么叫法人。其實(shí)法人是相對(duì)于自然人而言的，他是“法律擬制的人”簡(jiǎn)稱。從字面上就可以看出，法人本不是人，是法律賦予了它人格，法律把它當(dāng)成“人”來(lái)看待，它就成為了“人”，所以稱為法人。那么我們平時(shí)所稱的誰(shuí)誰(shuí)是哪個(gè)公司的法人大家說(shuō)這種說(shuō)法對(duì)嗎？不對(duì)，這個(gè)意義上的法人其實(shí)法律術(shù)語(yǔ)叫“法定代表人”，就是法律確定的法人的代表人的意思。法定代表人的行為就代表著法人的行為。還有一個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)叫法人代表。這個(gè)術(shù)語(yǔ)的意思什么?誰(shuí)能回答一下？對(duì)了，是法人委托其代表自己進(jìn)行民事活動(dòng)的人。簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)，寶升昌公司委托我代表寶升昌公司到哪兒去辦什么事，然后到地方就說(shuō)我代表寶升昌公司來(lái)的，這就叫法人代表。所以我們千萬(wàn)不能說(shuō)我們公司的法人是戶總，這樣給內(nèi)行人聽(tīng)到就可能會(huì)暗地里笑話咱們，連什么叫法人都不懂，我覺(jué)得不光會(huì)降低自身的形象，還可能會(huì)降低咱們公司的形象。那么，在明白了什么是合同當(dāng)事人的前提下，我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)就要注意首先要搞清對(duì)方是否有簽合同的資格，這就要審查對(duì)方當(dāng)事人簽約資格。第一：審查合同對(duì)方是否有資格簽訂本合同，（這一點(diǎn)最好讓對(duì)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并加蓋公章，以便查看經(jīng)營(yíng)范圍，特別是特許經(jīng)營(yíng)種類如：煙、酒、鹽、一些特殊的化工源料、化學(xué)制品等等）第二：審查合同簽章是否與合同中對(duì)方公司名稱一致、簽約代表的授權(quán)委托書(shū)內(nèi)容是否明確。如果對(duì)方公章為法人的分支機(jī)構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的公章，則應(yīng)要求其提供所屬法人機(jī)構(gòu)的授權(quán)委托書(shū)（分支機(jī)構(gòu)如果有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的話，有些是具備簽約資格的）。對(duì)方在合同上簽公章，并不能保證合同是有效的，還必須保證合同的簽字人是對(duì)方的法定代表人或經(jīng)法定代表人授權(quán)的經(jīng)辦人。如對(duì)方簽字人是企業(yè)的法定代表人，那么在簽訂合同之前，應(yīng)要求對(duì)方提供法定代表人身份證明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或工商行政管理機(jī)關(guān)出具的法人資格證明；如對(duì)方僅系企業(yè)的業(yè)務(wù)人員，則還應(yīng)讓其提供企業(yè)及其法定代表人的授權(quán)委托書(shū)、合同書(shū)、業(yè)務(wù)人員自身的身份證明等相關(guān)證明文件，切忌僅憑對(duì)方提供的銀行賬戶、合同專用章等不全面、不規(guī)范的文件就與其簽訂合同。同時(shí)也應(yīng)該從根本上杜絕那種僅憑老關(guān)系、熟面孔或熟人的介紹就與對(duì)方簽訂合同的作法。另外，有可能的話，我們還應(yīng)審查對(duì)方的履約能力。當(dāng)然，審查對(duì)方履行能力問(wèn)題是個(gè)比較難辦的事情。對(duì)有的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)是可以作到的，但是對(duì)有的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)就無(wú)法作到。一般來(lái)說(shuō)，從表面上看，我們可以通過(guò)查對(duì)方的工商登記和稅務(wù)登記，或者到人民銀行查對(duì)方的征信記錄等來(lái)確認(rèn)對(duì)方的履約能力。但是，這些都是表面現(xiàn)象，對(duì)于對(duì)方的真實(shí)資信情況除其公司的高層或財(cái)務(wù)人員外，其他人是無(wú)法得知的。這個(gè)問(wèn)題，早些年我曾經(jīng)為國(guó)外摩根士丹利公司也作過(guò)一些調(diào)查工作，但是也只是從被調(diào)查單位的工商登記中查一些表面的東西。這些東西到底能多大程度上反映該公司真實(shí)情況就很難說(shuō)了。2、標(biāo)的就是合同所指向的對(duì)象，包括物和行為。物簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)就是東西了是我們看得見(jiàn)摸得著的東西；行為簡(jiǎn)單說(shuō)就是當(dāng)事人應(yīng)作或是不應(yīng)當(dāng)作的事情。總之，標(biāo)的必須是合法的，法律禁止交易的東西不能稱為合同的標(biāo)的。比如說(shuō)咱們簽了份合同，我買給你五十公斤海洛因，每公斤五十萬(wàn)元，保證純度百分之九十，三天內(nèi)交貨，交貨地點(diǎn)紀(jì)念碑南側(cè)，交貨時(shí)間明天晚上兩點(diǎn)鐘，如果違約向?qū)Ψ街Ц哆`約金十萬(wàn)元，發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商解決，協(xié)商不成在路北法院起訴。這個(gè)合同內(nèi)容很完備了吧，完全符合合同法的規(guī)定，但是，它是無(wú)效合同，對(duì)雙方都沒(méi)有約束力。行為也是這樣，不能約定為對(duì)方作違法的行為，比如說(shuō)約定對(duì)方應(yīng)當(dāng)幫我去偷銀行保險(xiǎn)箱里存放的翡翠等。3、數(shù)量數(shù)量就不用說(shuō)了，如果不約定清楚話，合同就沒(méi)有辦法履行。舉個(gè)例子說(shuō)，我購(gòu)買水泥，簽了合同，沒(méi)寫數(shù)量，本來(lái)我只要一千噸，但是對(duì)方給我發(fā)了一萬(wàn)噸，怎么辦？顯然是沒(méi)法辦，算誰(shuí)違約呢？都沒(méi)法算。這樣的合同怎么履行？但是，還有一種合同例外，是一種長(zhǎng)期供貨合同，沒(méi)有數(shù)量的約定?？墒沁@種合同全部都有后續(xù)的補(bǔ)充手段，就是每次供貨之前需方向供方發(fā)出發(fā)出指令，供方根據(jù)指令發(fā)貨。這實(shí)際上每次都有一份補(bǔ)充合同，具體的數(shù)量在補(bǔ)充合同中約定。因此，這種合同實(shí)際上還是有數(shù)量約定的，只不過(guò)是在一個(gè)沒(méi)有數(shù)量約定的大合同的基礎(chǔ)上，分次履行有數(shù)量約定的若干個(gè)小合同。4、質(zhì)量合同中標(biāo)的質(zhì)量問(wèn)題是合同的主要條款，也是個(gè)非常重要的問(wèn)題。雖然在合同法中有關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題明確規(guī)定，但是大家在簽訂合同時(shí)也應(yīng)當(dāng)高度重視。作為供貨合同或者加工承攬、定做合同，在合同中對(duì)質(zhì)量必須要約定明確。首先我們可以參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。當(dāng)然在有這些標(biāo)準(zhǔn)的前提下，我們首先要尊重這些標(biāo)準(zhǔn)，否則我們的合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定可能導(dǎo)致合同中的質(zhì)量條款無(wú)效。如果有同一等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)有多種，我們還應(yīng)當(dāng)明確約定采用那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如果在沒(méi)有這些標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我在合同中一定要注意設(shè)立標(biāo)的物的質(zhì)量檢驗(yàn)辦法，必要時(shí)還要雙方封存樣品，否則就可能引起質(zhì)量糾紛。還有時(shí)一方或雙方會(huì)要求提供質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，這種情況下一定要約定“檢測(cè)主體”，就是誰(shuí)出檢測(cè)報(bào)告有效。還有一點(diǎn)要注意的是質(zhì)量異議期和質(zhì)量保證期，如果雙方?jīng)]有簽合同或合同上沒(méi)注明對(duì)質(zhì)量的負(fù)責(zé)期限，則送貨單上最好注明對(duì)質(zhì)量的負(fù)責(zé)期限（即質(zhì)量異議期）。比如，可以這樣約定“對(duì)于有質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)品必須在收貨后15天內(nèi)書(shū)面提出，30天內(nèi)退換，否則，視為需方驗(yàn)收完全合格。”質(zhì)量保證期是多少時(shí)間內(nèi)質(zhì)量有問(wèn)題由我方負(fù)責(zé)，目前有些產(chǎn)品法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定質(zhì)量保證期，所以我們自行進(jìn)行約定。在約定時(shí)，還要注意，在保證期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的處理方式、方法。5、價(jià)款或者報(bào)酬價(jià)款一般是合同標(biāo)的是物的時(shí)候的稱呼，報(bào)酬一般是合同標(biāo)的是行為的時(shí)候的稱呼。比如說(shuō)保潔合同中，聘請(qǐng)律師等合同，給的都是報(bào)酬，不是價(jià)款。6、履行期限、地點(diǎn)和方式履行期限必須約定明確。舉個(gè)例子，原來(lái)咱們國(guó)家的商品房買賣合同都不約定權(quán)屬證書(shū)的交付時(shí)間。福樂(lè)園小區(qū)大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧，那兒的兩證很多年都沒(méi)辦下來(lái)。咱們不管他是因?yàn)槭裁丛?，但是合同中沒(méi)有約定，業(yè)主就是打官司也沒(méi)有依據(jù)。你合同沒(méi)有約定我什么時(shí)候交，我拖你個(gè)三年五年甚至十年八年你也沒(méi)有辦法。后來(lái)這方面的矛盾比較突出了，最高法院就出臺(tái)了一個(gè)司法解釋，規(guī)定在交房后的九十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)交付兩證，這才解決了這個(gè)問(wèn)題。說(shuō)明履行期限的重要性。咱們這么說(shuō)吧，如果咱們公司和別人簽一份商品房買賣合同，業(yè)主交多少錢給咱們，咱們卻不寫交房的時(shí)間，那么咱們過(guò)個(gè)十年二十年甚至五十年后再給人家房子行嗎？要不干脆，咱們等七十年后再交房算了，咱們先把土地的使用權(quán)期限用完再給業(yè)主算了，那時(shí)業(yè)主還要房子有什么用？我們的房子是賣給業(yè)主了還是沒(méi)賣給業(yè)主？反之也是如此。當(dāng)然，咱們?cè)诤灪贤瑫r(shí)關(guān)于履行期限一定給自己留有余地，讓咱們自己有充裕的時(shí)間來(lái)履行合同，別因?yàn)闀r(shí)間太緊使咱們到時(shí)不能履行完合同而導(dǎo)致違約。這方面是有先例的。我在京唐港有個(gè)顧問(wèn)單位，也是房地產(chǎn)公司。該公司老板也是看到這個(gè)行業(yè)的前景較好而專門投資辦了一個(gè)房地產(chǎn)公司，也開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤。但是，很讓我吃驚的是，在我給他們擔(dān)任法律顧問(wèn)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，他們公司的高層竟然之前都是門外漢，只有一些技術(shù)人員是專業(yè)人員，沒(méi)有售樓經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)的銷售公司銷售。結(jié)果在2008年5月份房屋主體還沒(méi)完工的情況下就在合同中約定當(dāng)年年底交房，其結(jié)果可想而知。最后，延期交房近一年，造成業(yè)主集體上訪。在政府和業(yè)主的雙重壓力下，經(jīng)我們多方研究，商討對(duì)策，最后還損失了一百多萬(wàn)元的違約金。當(dāng)然，履行期限合同法還有一些相關(guān)的規(guī)定，但是，總之不約定履行期限會(huì)造成比較麻煩的后果，應(yīng)當(dāng)注意避免。再就是履行地點(diǎn)。關(guān)于這一點(diǎn)也非常重要，因?yàn)檫@關(guān)系到合同履行地的問(wèn)題，而合同履行地又直接關(guān)系到發(fā)生爭(zhēng)議后的司法管轄權(quán)的問(wèn)題。按照民事訴訟法第二十四條的規(guī)定:“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄?！本褪钦f(shuō)，合同發(fā)生爭(zhēng)議后如果進(jìn)入司法程序，也就是打官司，該案的管轄權(quán)由被告所在地和合同履行地法院管轄。被告所在地咱們無(wú)法選擇，但是合同履行地咱們就可以控制。合同履行地的含義就不說(shuō)了，大家都應(yīng)清楚。那么如何確定合同履行地呢？首先，雙方約定，就是在合同中約定。根據(jù)民訴法第第二十五條的規(guī)定：“合同的雙方當(dāng)事人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。”其次是法定。就是根據(jù)法律和司法解釋的規(guī)定來(lái)確定合同履行地。關(guān)于這一點(diǎn)，合同法第六十二條第三款規(guī)定：履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。另外，就是購(gòu)銷合同的履行地最高人民法院有專門的司法解釋，規(guī)定的比較詳細(xì)。我這里簡(jiǎn)單說(shuō)一下:最高人民法院關(guān)于在確定經(jīng)濟(jì)糾紛案件管轄中如何確定購(gòu)銷合同履行地的規(guī)定（一九九六年九月十二日法發(fā)〔一九九六〕二十八號(hào)）各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院，解放軍軍事法院：為了便于當(dāng)事人訴訟和人民法院審判，減少案件管轄權(quán)爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十四條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)第八百三十七次會(huì)議討論通過(guò)，對(duì)確定購(gòu)銷合同履行地問(wèn)題作以下規(guī)定：一、當(dāng)事人在合同中明確約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。當(dāng)事人在合同中未明確約定履行地點(diǎn)的，以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地。（這里約定的交貨地點(diǎn)是指合同中并未明確約定說(shuō)合同的履行地是哪里，但是卻明確約定說(shuō)購(gòu)買的貨物在哪里交貨，這個(gè)約定的地點(diǎn)就視為合同履行地。在此要提醒大家，在這方面一定要避免如下的寫法：需方自提，運(yùn)費(fèi)由供方負(fù)擔(dān)；供方送貨，運(yùn)費(fèi)用需方負(fù)擔(dān)。為什么要避免呢？因?yàn)檫@么簽合同會(huì)造成無(wú)法確定合同履行地的情況，等于是自己給自己制造麻煩。因此，這種情況一定要避免。）合同中約定的貨物到達(dá)地、到站地、驗(yàn)收地、安裝調(diào)試地等，均不應(yīng)視為合同履行地。（這一款大家可能不好理解，為什么這些地點(diǎn)就不認(rèn)為是履行定地呢？因?yàn)樨浳锏慕桓哆€意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而說(shuō)有權(quán)的轉(zhuǎn)移意味著該貨物的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，就是該貨物在交付后如果出現(xiàn)任何意外情況出賣方都不承擔(dān)任何損失。）二、當(dāng)事人在合同中明確約定了履行地點(diǎn)或交貨地點(diǎn)，但在實(shí)際履行中以書(shū)面方式或雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的其他方式變更約定的，以變更后的約定確定合同履行地。當(dāng)事人未以上述方式變更原約定，或者變更原合同而未涉及履行地問(wèn)題的，仍以原合同的約定確定履行地。三、當(dāng)事人在合同中對(duì)履行地點(diǎn)、交貨地點(diǎn)未作約定或約定不明確的，或者雖有約定但未實(shí)際交付貨物，且當(dāng)事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購(gòu)銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行，本院以前有關(guān)購(gòu)銷合同履行地的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。上述規(guī)定比較明確，大家自己也能看懂，我就不多說(shuō)。但是，有個(gè)情況這里沒(méi)有規(guī)定：需方自提，運(yùn)費(fèi)由供方承擔(dān)；供方發(fā)貨，運(yùn)費(fèi)由需方承擔(dān)。如果出現(xiàn)這種情況，大家說(shuō)履行地或是交貨地應(yīng)當(dāng)算提貨地點(diǎn)還是交貨地點(diǎn)？很不好確定。如果這么寫的話，純屬自找麻煩，希望能夠避免這種情況。7、違約責(zé)任違約責(zé)任的重要性就不必說(shuō)了，沒(méi)有違約責(zé)任的約束的話，所有的合同都可以說(shuō)是一紙空文。大家要注意到，合同法當(dāng)中沒(méi)有具體地規(guī)定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任、承擔(dān)對(duì)方的什么損失或是應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方多少錢。而在審判實(shí)踐中，只要合同不約定違約責(zé)任，法院都無(wú)法判違約方承擔(dān)金錢方面的責(zé)任。因此，為了約束雙方完全正確地履行合同，違約責(zé)任是必須詳盡而具體地體現(xiàn)在合同當(dāng)中的。違約條款是明確約定違約的責(zé)任，為將來(lái)可能的訴訟與維權(quán)打下良好的基礎(chǔ)。違約責(zé)任的約定我們至少要注意這么四個(gè)事項(xiàng)：1、在約定違約責(zé)任時(shí)“違約金不能和定金同時(shí)使用”合同法規(guī)定只能選擇其一；定金和訂金的區(qū)別。定金罰則是交付定金的一方如果違約就無(wú)權(quán)要回定金；收受定金的一方如果違約要雙方返還定金。訂金則沒(méi)有這個(gè)約束，交付訂金的一方如果不想簽訂合同或不想繼續(xù)履行合同，對(duì)方應(yīng)當(dāng)返還訂金。2、在約定違約金時(shí)，我們注意寫明賠償了違約金后保留要求繼續(xù)履行的權(quán)利，不讓違約金變成解約金的性質(zhì)；3、在約定違約責(zé)任時(shí)，我們還需要特別注意法律沒(méi)規(guī)定具體違約責(zé)任賠償計(jì)算方式或者對(duì)違約造成的損失難以計(jì)算時(shí)，我們?cè)诤炗喓贤氖孪染鸵s定好違約金的具體數(shù)目；比如咱們賣房子，對(duì)方應(yīng)當(dāng)給咱們錢，咱們就可以約定每遲延給付一天，應(yīng)當(dāng)按照不能給付部分的百分之幾或千分之幾、萬(wàn)分之幾支付違約金，超過(guò)多少天如何，再超過(guò)多少天又如何等等。當(dāng)然，如果沒(méi)其他損失的話，違約金的總額不管怎么算，都不應(yīng)超過(guò)合同總額的百分之三十，超過(guò)部分法院不會(huì)支持。4、在約定違約責(zé)任時(shí)，最好列明哪些損失屬于違約賠償?shù)姆秶?，比如說(shuō)差旅費(fèi)、公司增加的管理費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)用等等是否屬于賠償?shù)姆秶?。合同法雖然規(guī)定了直接損失可以作為賠償范圍，這個(gè)也容易理解，但合同法同時(shí)也規(guī)定了可預(yù)見(jiàn)的損失也屬于違約賠償范圍。但什么是可預(yù)見(jiàn)損失，這個(gè)問(wèn)題就比較復(fù)雜訴訟時(shí)也難以證明，所以我們?cè)诩s定違約責(zé)任時(shí)最好列明哪些損失屬于對(duì)違約賠償范圍。什么是可預(yù)見(jiàn)損失呢？我這里簡(jiǎn)單講一下，就是基于雙方簽訂的合同我方可獲得收益。比如說(shuō)，最簡(jiǎn)單的，我方訂了一份合同，每噸產(chǎn)品價(jià)格一千元，共一千噸；又和另一方訂了一份合同，每噸一千二百元，一千噸。那么，根據(jù)這兩份合同，我方可預(yù)見(jiàn)的的收益是二十萬(wàn)元。如果對(duì)方違約，不給我方發(fā)貨，造成我方第二份合同無(wú)法履行，那么我方的可預(yù)見(jiàn)損失就是二十萬(wàn)元。當(dāng)然，違約責(zé)任并非只是用來(lái)約束對(duì)方的，它是一柄雙刃劍，我們既然可以用來(lái)約束對(duì)方，對(duì)方就一定會(huì)用來(lái)約束我們。所以，在這個(gè)問(wèn)題上經(jīng)常會(huì)使雙方發(fā)生較大的爭(zhēng)議。另外，還有的時(shí)候，由于雙方的關(guān)系良好，并且互相都對(duì)對(duì)方具有相當(dāng)?shù)男湃味?，在提到違約責(zé)任時(shí)雙方都不好意思提出要求違約方承擔(dān)什么責(zé)任的內(nèi)容，生怕提出后會(huì)給對(duì)方造成不信