房屋買賣知識(shí)問答

律師答疑 房屋綜合

1、買賣雙方就停車位權(quán)屬發(fā)生糾紛，如何確權(quán)？

建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由買賣雙方通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位，屬于業(yè)主共有。

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

建筑區(qū)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)按如下分配使用：

首先滿足業(yè)主的需要

建筑區(qū)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，是開發(fā)商在申辦房屋開發(fā)手續(xù)時(shí)，由開發(fā)商提出，規(guī)劃部門批準(zhǔn)用于建設(shè)規(guī)劃區(qū)業(yè)主停放汽車的地方，故在建成后應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停放車輛的需要，不得改作他用，更不得為了某種經(jīng)營(yíng)的需要而用于停放車輛以外的出租等用途。

當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定

當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，是指對(duì)于建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)通過合同的方式進(jìn)行約定，既可以出售、附贈(zèng)，也可以用以出租。這樣規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，同時(shí)，通過合同約定的方式，可以將規(guī)劃好的車位、車庫明確歸于具體的業(yè)主個(gè)人所有，從而保證規(guī)劃好的車位、車庫所有權(quán)明晰，使用方便。通過出售、附贈(zèng)合同轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，即歸某特定的業(yè)主所有，通過出租的方式予以租用的所有權(quán)仍歸全體業(yè)主所共有，但在租用期歸特定的業(yè)主所使用，其出租的費(fèi)用應(yīng)用于特定的管理開支。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所共有占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，是指對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地等不確定的共有部分用于停放汽車的車位。對(duì)于這部分車位，上述規(guī)定確定只能由全體業(yè)主所“共有”，即只能用于出租，任何業(yè)主都可通過訂立合同予以租用，取得使用權(quán)，而不能將其所有權(quán)出售于某一特定的業(yè)主。因?yàn)檫@樣的車位和共有道路一樣，只有明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，才能保證每一個(gè)業(yè)主都享有使用公共道路停放車輛的權(quán)利，同時(shí)要在行使該權(quán)利的同時(shí)保證其他共有人也就是其他業(yè)主對(duì)共有道路的權(quán)利不受影響。

立法背景分析：

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭(zhēng)議較大的是車位、車庫的所有權(quán)歸屬問題。這個(gè)問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，社會(huì)普遍關(guān)注。在征求意見過程中，主要有兩種意見，一種意見認(rèn)為，車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。主要理由是：（1）車位、車庫已經(jīng)攤?cè)私ㄖ杀?，開發(fā)商將其再次買賣或者出租，侵害了業(yè)主的利益；（2）在房屋銷售過程中，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，如果車位、車庫的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對(duì)業(yè)主不利。另一種意見認(rèn)為，車位、車庫的歸屬，業(yè)主與開發(fā)商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。主要理由是：（1）從我國目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對(duì)車位、車庫的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國家和地區(qū)看，車位、車庫一般也歸業(yè)主個(gè)人所有。（2）車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應(yīng)當(dāng)共用，規(guī)定業(yè)主共有很難操作。（3）開發(fā)商是否把車位、車庫攤?cè)顺杀荆蜕唐贩夸N售價(jià)格的高低沒有必然聯(lián)系，而且，也很難證明車庫、車位的價(jià)值是否包括在建筑成本之中；目前對(duì)價(jià)格管理部門是否應(yīng)當(dāng)公開開發(fā)商的建筑成本仍有不同意見。（4）對(duì)車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)做出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但地下車庫和地面上的停車場(chǎng)，作為獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開發(fā)商銷售或者出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性，對(duì)業(yè)主不利。

經(jīng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際做法和存在的問題進(jìn)行調(diào)查研究，并借鑒國外的通常做法，立法部門認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場(chǎng)所。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來說、專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作，據(jù)此，本條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蓖瑫r(shí)，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位的問題，本條第一款、第三款有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

2、開發(fā)商遲延交房，可否以“不可抗力''而主免責(zé)？

根據(jù)《合同法》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。例如，地震、水災(zāi)、風(fēng)暴等自然現(xiàn)象和戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等社會(huì)現(xiàn)象?！逗贤ā吠瑫r(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方以不可抗力為免責(zé)抗辯理由時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理期限向?qū)Ψ疆?dāng)事人提供發(fā)生不可抗力的證明。

開發(fā)商遲延交付如果是由于不可抗力造成的，可以根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。不可抗力必然影響到合同的正常履行，因此，其必須發(fā)生在合同依法成立后至合同正常履行結(jié)束之前，如果在合同成立之前或當(dāng)事人遲延履行之后發(fā)生不可抗力，不能援引不可抗力條款免責(zé)。發(fā)生不可抗力后，因不可抗力影響合同繼續(xù)履行的，當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。正常的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不屬于不可抗力，實(shí)務(wù)中可以約定哪些事情不屬于不可抗力。如約定合同甲方（售房人）不能要求免責(zé)：（1）甲方不能及時(shí)采購本合同所列建材、設(shè)備或同類、同級(jí)產(chǎn)品的；（2）市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的；（3）該建設(shè)工地附近有重大施工，該房屋建設(shè)不得不停止的；（4）其他不列入免責(zé)圍的事項(xiàng)。

3、開發(fā)商逾期交房的，違約金如何計(jì)算?

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以在合同中約定違約金數(shù)額也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方法。違約金不以實(shí)際損害為條件，具有處罰性，當(dāng)事人可以自由約定其數(shù)額。同時(shí)違約金還具有補(bǔ)償性，國家可根據(jù)實(shí)際情況要求對(duì)違約金數(shù)額支付后不能免除支付方的合同履行義務(wù)。

4、 商品房樓頂及墻面廣告牌的收益應(yīng)當(dāng)歸誰享有？

商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺(tái)）、外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商與購房者約定的容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰享有，使用權(quán)歸誰所有其樓頂及墻面廣告牌的收益就歸誰所有。（1）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)主委員會(huì)同意，并不影響業(yè)主的生活，是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的。（2）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的容不會(huì)降低本小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。所以，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權(quán)約定歸全體業(yè)主所有，特別是對(duì)于在中心城區(qū)以那些臨街的樓宇，因?yàn)檫@關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。但是如果雙方對(duì)樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰享有沒有約定，該如何處理呢？目前尚無明確規(guī)定。不能當(dāng)然地認(rèn)為歸開發(fā)商或者物業(yè)管理公司享有。

5、 共同出資買房卻無證據(jù)證明的，能被確認(rèn)為房屋的共同所有人嗎？

共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，以房屋登記簿上記載的所有者為房屋的共同所有人。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。一般情況下，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。但房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。如果雙方或多方共同出資或以合伙經(jīng)營(yíng)期間的資金收益共同購買的房屋，產(chǎn)權(quán)經(jīng)其共同申請(qǐng)登記的，應(yīng)由出資人共同所有。但如果一方在申請(qǐng)登記時(shí)放棄房屋權(quán)利的，應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸登記一方所有，并由登記方退還放棄登記一方的購房款。如果一方在登記時(shí)未明確表示放棄產(chǎn)權(quán)，只登記在另一方名下，但多年來雙方共同居住、使用、管理，登記方既未退款又長(zhǎng)期無異議的，發(fā)生糾紛后，可根據(jù)事實(shí)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸出資方共同所有，并應(yīng)將房屋所有權(quán)證更改過來。如果一方出資購買房屋后，將產(chǎn)權(quán)登記為自己和他人所共有，雙方又長(zhǎng)期共同管理使用該房屋的，可視為出資方贈(zèng)與他方，產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，出資方反悔的，不予支持；如出資方因某種原因在所有權(quán)證上登記了他人的，但既無贈(zèng)與他方的表示，又長(zhǎng)期不讓他方知道的，多年后，他方知道并主產(chǎn)權(quán)的，一般不予支持。

6、擅自出售未經(jīng)共有人同意的房產(chǎn)的行為有效嗎？

共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自出售未經(jīng)其他共有人同意的房產(chǎn)的行為無效。買賣交易中所謂合法出售方即產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)利人，如房屋產(chǎn)權(quán)為多人共有，在進(jìn)行交易時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人必須親自簽署居間協(xié)議，該居間協(xié)議才真實(shí)有效，產(chǎn)權(quán)證上的任一權(quán)利人如不能親自簽署居間協(xié)議，必須有公證委托代理權(quán)限且權(quán)限明確的受托人簽署居間協(xié)議。如共有產(chǎn)權(quán)人未全部到場(chǎng)簽署居間協(xié)議，而簽署了居間協(xié)議，該協(xié)議只能算部分有效。為了避免所購房產(chǎn)為未經(jīng)共有人同意而擅自處分的房產(chǎn)，購房人一定要特別注意房屋產(chǎn)權(quán)證中的記載，如果確為共有財(cái)產(chǎn)，則要查明是否有其他共有人的書面同意，如果說共有權(quán)人中有因特殊情況無法簽署書面同意證明的，必須有公證委托代理權(quán)限明確的受托人代為簽署。

7、以夫妻名義享受優(yōu)惠而取得的公房，離婚后房屋歸誰所有?

以夫妻名義享受購房補(bǔ)貼，且優(yōu)惠購得的公房在夫妻關(guān)系存續(xù)期間為雙方共同居住、使用，即使房屋權(quán)屬的最終取得在雙方離婚后，則該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方出售共同財(cái)產(chǎn)的所得應(yīng)由兩人共有。國家將公有房屋優(yōu)惠出售給職工是我國城市住房制度改革逐步推向住宅商品商品化的產(chǎn)物，優(yōu)惠出售公有房屋產(chǎn)權(quán)是指企、事業(yè)單位和國家機(jī)關(guān)，按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)公有住房制度改革的政策精神，將原出租給單位職工的舊房或新建房屋在國家規(guī)定的建房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，將房屋產(chǎn)權(quán)出售給單位職工。公有房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣：（1）職工以市場(chǎng)價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可依法進(jìn)入市場(chǎng)；（2）職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)；（3）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格占成本價(jià)的比重確定。一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位或房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。

律師答疑——房屋銷售

1、商品房預(yù)售廣告有法律約束力嗎？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，沒有法律約束力；但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同容，具有法律約束力。一般情況下，商品房預(yù)售廣告和其他商業(yè)廣告一樣，除了納入合同而成為合同的容外，都屬于要約邀請(qǐng)，在法律上有拘束力。在實(shí)務(wù)中可按以下標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分哪些預(yù)售廣告為要約，哪些為要約邀請(qǐng)：（1）銷售廣告的容屬于開發(fā)商為了宣傳需要所作的夸大性語言，或商品房效果圖等文字和圖片資料。如“理想居所”“精裝修”、“高檔社區(qū)”、“文化居所”等，只是概括性宣傳，目的是為了引起注意，增加宣傳的效果，吸引客戶，一般認(rèn)為是一種要約邀請(qǐng)，沒有法律上的約束力。（2）銷售廣告中標(biāo)明了位置、裝修條件、物業(yè)及配套設(shè)施等，實(shí)際上這些廣告已經(jīng)構(gòu)成了要約，具有法律效力，符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的容。雖然些廣告承諾未寫入合同中，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。（3）開發(fā)商在廣告銷售中的某些許諾已經(jīng)寫到購房合同中，那么些這就不是廣告而是合同條款，具有明確規(guī)定的法律效力。

2、 商品房訂購協(xié)議書約定定金而發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因買方原因未能訂立合同的則買方無權(quán)要求返還定金，如果因出賣人原因?qū)е潞贤从喠⒌膭t出賣人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。相對(duì)商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

3、 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？

商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同生效的條件，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。根據(jù)我國法律規(guī)定，進(jìn)行商品房預(yù)售必須滿足以下四個(gè)條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣人的法定預(yù)售資格認(rèn)定應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，對(duì)出賣人未取得預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。出賣人如在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同有效。

4、雙方簽訂了商品房認(rèn)購書之后，是不是必須簽訂商品房預(yù)售合同？

雙方簽訂了商品房認(rèn)購書之后，是否必須簽訂商品房預(yù)售合同的問題，即在認(rèn)購書簽訂以后，若一方當(dāng)事人未能簽訂商品房預(yù)售同，是否意味著要承擔(dān)違約責(zé)任的問題，此時(shí)應(yīng)當(dāng)視不同的情況作不同的處理。如果雙方當(dāng)事人在認(rèn)購中明確約定買受人應(yīng)當(dāng)在某一具體的時(shí)間到來時(shí)與預(yù)售方簽訂商品房預(yù)售合同的，則買受人就有在日后訂立商品房預(yù)售合同的義務(wù)。若買受人在規(guī)定的時(shí)間沒有與預(yù)售方訂立商品房預(yù)售合同，則買受人就要承擔(dān)違約責(zé)任。但是如果雙方當(dāng)事人只是進(jìn)行了協(xié)商但未達(dá)成協(xié)議的，則不一定構(gòu)成違約，或者雙方就認(rèn)購書之外的事未達(dá)成協(xié)議的，也不構(gòu)成違約。因?yàn)楦鶕?jù)合同自由原則，合同的簽訂必須建立在雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，不能達(dá)成協(xié)議的，雙方當(dāng)事人就都不構(gòu)成違約。需要注意的是，因?yàn)檎J(rèn)購書是預(yù)約，預(yù)約的目的是為了簽訂本約，所以如果說作為本約的商品房預(yù)售合同已經(jīng)簽訂了或者因協(xié)商不成無法簽訂時(shí)，認(rèn)購書都應(yīng)終止其效力。

預(yù)購人能否將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人？

在我國現(xiàn)行的法律中，并沒有禁止商品房預(yù)售合同的預(yù)購人將自己所預(yù)購的商品房轉(zhuǎn)讓給他人的行為。《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定，按照合同一般規(guī)定處理不施加特別限制。如商品房是預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但到目前為止，國務(wù)院沒有任何規(guī)定。有關(guān)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要是一些地方法規(guī)和規(guī)章，但也不是完全一致，主要有三種做法：第一，按照合同法的一般規(guī)定處理不施加特別限制。如《市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》。第二，不允許預(yù)購人轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房。如《市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》。第三，允許預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)購房屋，如《市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：預(yù)購人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。

5、 出賣人一房二買的應(yīng)如何處理？

出賣人就同一套房屋分別與兩個(gè)以上的購買人簽訂房屋買賣合同的，除法律另有規(guī)定，當(dāng)事人另有約定外，兩份合同都有效，但只有將房屋在房產(chǎn)管理部門登記的購買人才享有房屋的所有權(quán)。另一購買人可以要求出賣人返還購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采取意思主義與登記主義相結(jié)合的形式。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，僅雙方合同的表示一致，達(dá)成合同是不夠的；還必須在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記，才能符合法律的生效要件。

6、 出售公房承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎？

出售出租公有房屋的，承租人可以優(yōu)先購買。優(yōu)先購買權(quán)是指在相同的價(jià)格、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。享有優(yōu)先購買權(quán)的人包括房屋共有人和房屋承租人。房屋的共有人在出賣自己共有房屋份額時(shí)，應(yīng)先征得其他共有人的同意，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。當(dāng)其他共有人表示不愿意購買或不愿按同等條件購買時(shí)，共有人可將房屋出賣給他人。否則，其他共有人可以請(qǐng)求撤銷該房屋買賣合同和賠償損失。房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前15日通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請(qǐng)求法院宣告該買賣合同無效。如果房中屋的共有人和承租人同時(shí)主優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)首先由共有人購買。當(dāng)共有人表示不買時(shí)，可由承租人優(yōu)先購買。但是，具有下列情形之一，承租人主優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子女、外子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

律師答疑一一購房貸款及價(jià)格

1、 因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款，可以解除房屋預(yù)售合同嗎？

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，后因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房人可以解除房屋預(yù)售合同。如果雙方在預(yù)售合同中明確約定由房產(chǎn)開發(fā)商辦理按揭貸款，且在事實(shí)上房產(chǎn)商已與銀行就按揭貸款簽訂過協(xié)議，并明確規(guī)定了貸款比例。那么，客觀上按揭貸款成功與否直接關(guān)系到商品房預(yù)售合同的履行。因此在此種情況下，如未辦成按揭貸款而導(dǎo)致購房者無法履行付款義務(wù)的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，購房者可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

2、 申請(qǐng)公積金貸款購房一般遵循哪些步驟？

第一步：到貸款銀行提出借款申請(qǐng)。

第二步：銀行審核。

第三步：到貸款銀行簽訂借款合同。第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)。

第五步：辦理住房抵押保險(xiǎn)手續(xù)。

第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款。

第七步：銀行劃款。

3、商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商還能要求增加房款嗎？

預(yù)售房的價(jià)格，除了國家規(guī)定的“微利房'、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價(jià)以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格受法律保護(hù)，預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商不能隨便要求增加房款。若開發(fā)商以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同價(jià)格的，可以予以支持。但是如果開發(fā)商僅僅以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化等因素要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般而論不予支持。這是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

胡禮新答疑——房屋面積測(cè)算

1、 如何計(jì)算商品房的銷售面積？

商品房銷售面積二套建筑面積+分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；

套建筑面積二套使用面積+套墻體面積+陽臺(tái)建筑面積；

分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e二公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套建筑面積。

注意：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

2、 商品房交付面積與合同約定面積有差異應(yīng)如何處理？

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。那么是不是只要有面積差異就屬于違約并承擔(dān)違約責(zé)任呢？這要根據(jù)具體情況而定，如果有約定依雙方的約定處理，沒有約定就根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。為了更好地保護(hù)您的權(quán)益，建議在合同中明確約定面積出現(xiàn)差異的處理方法。

3、共用分?jǐn)偯娣e增加，購房者需要承擔(dān)增加部分的房款嗎？

共用分?jǐn)偯娣e增加，購房者是否需要承擔(dān)增加部分的房款，主要看當(dāng)事人之間是如何約定的。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

胡禮新答疑——驗(yàn)收與質(zhì)量保證

1、房屋交付時(shí)，用戶有哪些注意事項(xiàng)？

房屋交付時(shí)，用戶應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）開發(fā)商在向用戶交付銷售的新建商品房時(shí)，必須同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》對(duì)銷售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購房者做出質(zhì)量保證和承諾?！蹲≌|(zhì)量保證書》必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力?！蹲≌褂谜f明書》應(yīng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出使用說明和提出注意事項(xiàng)；（2）開發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

入住時(shí)用戶還應(yīng)注意：（1）購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙之前，要求簽訂物業(yè)管理公約，公約規(guī)定的容不應(yīng)當(dāng)侵害業(yè)主權(quán)利；（2）在簽約前，購房者要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，如果不屬于買賣合同中規(guī)定的義務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕。

2、 商品房交付使用后，購買人可否以質(zhì)量不合格而要求退房？

在商品房存在質(zhì)量問題時(shí)，預(yù)購人并非在任何情況下都可以要求解除合同，關(guān)鍵在于這種質(zhì)量問題是否足以影響正常的居住使用。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，或是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購買人可以要求退房。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的不能交付使用。交付使用后才發(fā)現(xiàn)問題的，經(jīng)核對(duì)確屬不合格的，買受人可以要求解除合同并要求賠償損失。即使是非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，但嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人同樣可以請(qǐng)求解除合同和要求賠償。在質(zhì)量保修期，房屋產(chǎn)生質(zhì)量問題的，出賣人應(yīng)該修復(fù)，拒絕修復(fù)或者在合同期限不修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，但由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用和由此造成的損失由出賣人承擔(dān)。

3、 公房買賣中存在質(zhì)量問題如何處理？

公房買賣合同存在默認(rèn)的住房質(zhì)量條款，即住房現(xiàn)狀。因此，出賣的公房即使存在明顯的瑕疵，單位也不構(gòu)成違約，不承擔(dān)責(zé)任，職工無權(quán)請(qǐng)求法院判決單位賠償損失或支付違約金。但所買賣的公房屬于嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房、簡(jiǎn)易房、違章建筑、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的住房等不可售公房，則應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，單位承擔(dān)全部責(zé)任，除退還職工購房款外，還應(yīng)賠償職工損失，如利息和已繳納的費(fèi)用，同時(shí)職工可繼續(xù)承租該住房。住房確有質(zhì)量問題需要處理的，可進(jìn)行調(diào)解，由對(duì)方按照公房今后維修管理的規(guī)定協(xié)商解決。

4、房屋轉(zhuǎn)讓住宅專項(xiàng)維修基金如何處理？

住宅專項(xiàng)維修基金應(yīng)隨房屋轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)采取由物業(yè)公司先退還原業(yè)主，再要求新業(yè)主交納的做法。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修基金和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修基金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修基金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。住宅專項(xiàng)維修基金，是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的基金，不得挪用。

胡禮新答疑——房屋抵押擔(dān)保

1、設(shè)有抵押權(quán)的房屋出售后再解除抵押權(quán)，是否影響房屋出售的效力？

不會(huì)影響房屋出售的效力。在買賣合同法律關(guān)系中，出賣人對(duì)買受人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，這種瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括兩方面容，即物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。賣方的物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指賣方保證其所出售的標(biāo)的物不存在可能使其價(jià)值或使用價(jià)值降低的缺陷或其他不符合約定的品質(zhì)問題。而所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保則是賣方應(yīng)保證其對(duì)所交付的標(biāo)的物享有合法的權(quán)利，任何第三人不能對(duì)其主任何權(quán)利。

賣方的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括三方面容：（1）賣方保證對(duì)其交付的標(biāo)的物享有合法的權(quán)利。這里的合法權(quán)利不一定是所有權(quán)，只要是合法的出賣權(quán)即可。如代理人、寄售人受委托人出售享有的是出賣權(quán)而不一定享有所有權(quán)。（2）賣方應(yīng)保證在其交付的標(biāo)的物上不存在任何未曾向買方披露的擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等。如果賣方未告知買方則視為欺詐。（3）賣方還應(yīng)保證他所出售的標(biāo)的物沒有侵犯任何第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利。

違反權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任有以下幾個(gè)條件：（1）權(quán)利瑕疵須于買賣合同成立時(shí)存在。（2）權(quán)利瑕疵應(yīng)于買受合同成立后仍然存在。（3）買受人須不知道有權(quán)利瑕疵的存在。（4）須因權(quán)利瑕疵而使買受人遭受損失。

2、 房屋尚欠銀行貸款，可否出售？

房屋尚欠銀行貸款，只有將剩余欠款還清后才可以出售。出售有銀行貸款的房子可以采取以下方式：出售人向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款并將欠款余額還清，拿出產(chǎn)權(quán)證，解除抵押后正常出售。如果出售人是一次性付款則可用購買人的購房款還銀行貸款，拿出產(chǎn)權(quán)證，解除抵押后辦理過戶手續(xù)。但此項(xiàng)操作風(fēng)險(xiǎn)很大，最好在專業(yè)人員的陪同或指導(dǎo)下辦理。

3、 抵押利用虛假資料騙取抵押登記，該抵押權(quán)是否生效？

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第二十一條規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

因此，如果抵押財(cái)產(chǎn)真實(shí)存在，債務(wù)人或第三人并無處分權(quán)但騙取抵押登記的，抵押權(quán)自登記之時(shí)設(shè)立。債權(quán)人依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的規(guī)定，取得抵押財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)，由此對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人造成損害的，由該債務(wù)人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。如果抵押財(cái)產(chǎn)不存在或抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值少于擔(dān)保債務(wù)時(shí)。構(gòu)成對(duì)債權(quán)人利益的損害，由該債務(wù)人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)由于工作失誤，也應(yīng)對(duì)受到損害的當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、 抵押權(quán)人在何種情況下可以要求拍賣抵押財(cái)產(chǎn)？

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有兩類，只要存在其中之一就可以要現(xiàn)抵押權(quán)：（1）債務(wù)人不履行到期債務(wù)；（2）發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。

《物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

5、已設(shè)立抵押的房屋被拆遷，抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)？

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！?/p>

房屋拆遷并非出于房屋所有權(quán)人自愿，雖然該被拆遷房屋上設(shè)有抵押權(quán)，但拆遷的進(jìn)行是強(qiáng)制的。考慮各方當(dāng)事人之間利益的平衡，最好的解決方式是三方當(dāng)事人就抵押權(quán)的問題進(jìn)行協(xié)商，抵押人（被拆遷人）和抵押權(quán)人可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作抵押物重新簽訂抵押合同。

律師答疑一房屋中介

1、中介方已向賣方收取了中介費(fèi)，居間成功買方是否應(yīng)付傭金？

居間合同的一個(gè)重要特征即為有償性，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。二手房買賣中，買方委托中介公司提供居間服務(wù)，居間成功的，無論其是否已收取賣方中介費(fèi)，都應(yīng)按合同約定支付傭金。居間服務(wù)過程中，中介、買方及賣方三方之間是三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系：買方與中介之間的居間委托法律關(guān)系，賣方與中介之間的居間委托法律產(chǎn)關(guān)系以及買賣雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，買賣雙方各自按約支付居間合同約定的中介費(fèi)，這是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同義務(wù)，不矛盾也不存在重復(fù)收費(fèi)之說。

2、如何理解和認(rèn)定“促成交易”？居間人應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?

“促成交易”指完成了委托事項(xiàng)，其標(biāo)志應(yīng)以委托人的確認(rèn)為準(zhǔn)，以書面形式為妥。中介作為訂約的媒介方，促成交易的直接成果是房地產(chǎn)交易的雙方簽訂了買賣合同或租賃合同。作為完成任務(wù)的記錄，居間人可以作為合同的見證人參與買賣合同或租賃合同。

居間人與買賣雙方都有委托關(guān)系，對(duì)雙方都有忠實(shí)的義務(wù)，居間人不得代表任何一方做出有損另一方利益的行為，同時(shí)承擔(dān)居間合同約定的義務(wù)。

3、中介居間不成功，委托人能否要求其賠償損失？

居間不成功，中介不得向委托人收取報(bào)酬，但委托人不能要求其賠償。二手房買賣中，買方和賣方通常都是通過中介服務(wù)而進(jìn)行交易的，因而容易與中介產(chǎn)生糾