房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關(guān)會計核算

1房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關(guān)會計核算1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對象的確定五、成本費用的歸集與分配六、成本費用的歸集與分配存在的問題七、營業(yè)收入核算八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題十、預繳土地增值稅和土地增值稅匯算2目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)。3一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

①資金密集。②智力密集。③受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長，市場風險較大。⑤售后服務工作要求高。4一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點①資金密集。4二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投對房地產(chǎn)投資機會研究與土地競投活動實施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價值的土地資源，并防范土地投資風險。主要工作內(nèi)容：項目選擇、項目建議書、概念設計、可研報告、競投等。2、項目立項及可行性研究對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設計提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。5二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投5二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃對項目全程策劃過程實施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設計和前期工作對項目規(guī)劃設計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設計、擴初設計、施工圖設計、規(guī)劃驗收等。6二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃6二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序?qū)こ添椖康脑靸r、進度、質(zhì)量與安全實施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設計、三通一平、選擇供方、圖紙會審、物資準備、開工建設、施工管理、專項驗收、竣工驗收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場推廣與營銷對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。7二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序7二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進行有效控制，確保公司商品房售后服務的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗收交接等。8二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。（2）設置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。（4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤。9三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。10三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成四、成本核算的對象的確定（1）確定原則滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。11四、成本核算的對象的確定（1）確定原則11四、成本核算的對象的確定

（2）確定具體成本核算對象根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。

◆單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象?！粼谕婚_發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。12四、成本核算的對象的確定（2）確定具體成本核算對象12四、成本核算的對象的確定◆

對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。同一施工標段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一施工標段有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。13四、成本核算的對象的確定◆對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)四、成本核算的對象的確定

◆根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。

（對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋的成本科目。）

14四、成本核算的對象的確定◆根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設五、成本費用的歸集與分配1、成本費用的歸集與分配的基本原則和要求

會計核算的一般原則有真實性、實質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責發(fā)生制、配比、謹慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會計核算中要特強調(diào)的是真實性、一致性、可比性、配比、謹慎性、劃分資本支出和收益支出等。15五、成本費用的歸集與分配1、成本費用的歸集與分配的基本原則和五、成本費用的歸集與分配2、開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置

開發(fā)成本下設一級科目

成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費用4301.402前期工程費4301.403建安工程費4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405園林環(huán)境工程費4301.406公共配套設施費4301.407開發(fā)間接費4301.409財務費用（資本化利息費用）16五、成本費用的歸集與分配2、開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置成五、成本費用的歸集與分配

4301.401土地費用的歸集

注：其他土地費用含交易服務費1.5元/平方米土地面積、土地登記費40元/500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價或評估地價的4%4301.401.03其他土地費用4301.401.04征地補償費4301.401.05拆遷補償費4301.401.06征地規(guī)費17五、成本費用的歸集與分配4301.401土地費用的歸集五、成本費用的歸集與分配土地費用的分配

◆能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入商品房的成本核算對象中；

◆如果分不清成本核算對象，可先進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間按占地面積分配；

◆通過設定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。具體分配方法為：

1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組團；18五、成本費用的歸集與分配土地費用的分配18五、成本費用的歸集與分配2）再將分配到各組團內(nèi)的土地成本，按組團內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；3）然后將分配到組團內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開發(fā)成本；4）房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。19五、成本費用的歸集與分配2）再將分配到各組團內(nèi)的土地成本，五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工程費（開發(fā)前期準備費）注：規(guī)劃設計費中包括項目策劃與方案招標、規(guī)劃設計、設計審查、模型、動畫等。領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎設施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設費、城市規(guī)劃設計收費、規(guī)劃服務費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測量費4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設計費4301.402.03建設規(guī)費4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費4301.402.03.02增容費自來水管網(wǎng)建設費、雙電源供電貼費20五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工程費（續(xù)）注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。臨時設施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準備費4301.402.04.01三通一平費4301.402.04.02臨時設施費21五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費（主體建筑工程費）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費

含試樁施工費

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測費

含試樁檢測

4301.403.02支護工程4301.403.02.01支護工程設計施工費含支護設計費、施工費、監(jiān)測費等4301.403.02.02支護工程甲供材

22五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費、輕型井點、沉井等降水費

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設的小區(qū)配套人防、車庫地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預算內(nèi)、外的土建甲供材料

23五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施工費通風和采暖工程費等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強弱電主材及配件通風和采暖設備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設備等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.02.02甲/直供設備與主材

工程合同及預算內(nèi)外的甲供設備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

24五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專項安裝工程中包括消防設備與器材及工程安裝費、空調(diào)通風采暖設備、主材及工程費、室內(nèi)燃氣工程費、電梯設備及其安裝費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項土建工程4301.403.09

專項安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費

4301.403.09.02甲/直供設備與主材

25五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費、公共部位精裝飾材及施工費、戶內(nèi)精裝材設及施工費、商鋪精裝材設及施工費架空層精裝材設及施工費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目4301.403.12.01精裝修設計費立面設計、室內(nèi)裝修設計及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設計費

4301.403.18.02樣板房施工費4301.403.18.05

甲/直供材料設備26五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃氣系統(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設備主材27五、成本費用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程五、成本費用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設計費

4301.405.02

綠化工程費

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費

包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設費

4301.405.07

小區(qū)道路費

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂、各種指示牌、標識牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設施與器材

包括室外的體育器材、游樂設施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等28五、成本費用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程五、成本費用的歸集與分配4301.406公共配套設施費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務等4301.406.03幼兒園4301.406.04學校4301.406.06人防及車庫工程小區(qū)集中建設配套人防地下室、車庫4301.406.08物業(yè)管理設施含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗亭等4301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等

29五、成本費用的歸集與分配4301.406公共配套設施五、成本費用的歸集與分配4301.407開發(fā)間接費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預算編審費4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測費4301.407.06

技術(shù)服務費4301.407.08

施工水電費4301.407.11

物業(yè)管理費4301.407.12

辦公費用4301.407.20其他30五、成本費用的歸集與分配4301.407開發(fā)間接費成本五、成本費用的歸集與分配4301.409資本化借款費用（1）借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；（3）可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。

31五、成本費用的歸集與分配4301.409資本化借款費用五、成本費用的歸集與分配利息資本化計算分攤表（**季度/月份）全部項目資金占用平均余額總數(shù)=合計4欄+合計9欄=80000利息分攤系數(shù)=本期應分攤利息金額/全部項目本期資金占用平均余額總數(shù)=800/80000=0.01項目

預付賬款平均余額

開發(fā)成本平均余額

減：應付賬款平均余額

小計

分攤計入開發(fā)成本利息數(shù)

開發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應付賬款平均余額

減：預提費用平均余額

小計

分攤計入財務費用利息

1234=1+2-35=利息分攤系數(shù)*46789=6-7-810=利息分攤系數(shù)*9A項目500021000100025000250100000010000100B項目100090000100001006000500500500050C項目2000800001000010000000D項目300012000015000150500000500050合計1100020000100060000600210005005002000020032五、成本費用的歸集與分配利息資本化計算分攤表（**季度/月份五、成本費用的歸集與分配注：利息分攤一般每季度一次，一是有的銀行按季結(jié)息，二是即使按月結(jié)息，其結(jié)息日也是每月21日，每月都要預提結(jié)息日至月未的銀行利息，對于公司較大、貸款較多的公司，財務部門的工作量較大。另外，按季分攤利息也能滿足公司財務核算的需要。在此，也要注意兩個應付賬款的區(qū)別，一個是有關(guān)開發(fā)成本的，一個是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的。在多項目的開發(fā)公司，分配到各項目的利息還涉及具體的會計處理問題，一般資本化利息只分配到整個項目，不分配到具體的成本核算對象，即不分配到組團或標區(qū)，這樣便于會計處理。33五、成本費用的歸集與分配注：33五、成本費用的歸集與分配資本化借款費用分配這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二：一是按當期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡便些。34五、成本費用的歸集與分配資本化借款費用分配34六、成本費用的歸集與分配存在的問題1、同一成本項目與核算對象的對應關(guān)系、同一施工建設單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題同一成本項目與核算對象的對應關(guān)系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會計處理上往往先將它們作為一作整體進行歸集，然后借助工程預算和工程決算來進行歸類和分配。35六、成本費用的歸集與分配存在的問題1、同一成本項目與核算對象六、成本費用的歸集與分配存在的問題2、同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標準問題主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（小）高層、高級公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設標準、配套標準、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進行分配的，也可要求進行分析后合理分配，如電力工程設備費等可以按各組團的供電量大小進行分配。但對于公共設施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標準平均分配。36六、成本費用的歸集與分配存在的問題2、同一開發(fā)小區(qū)不同類別物六、成本費用的歸集與分配存在的問題3、地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題（1）為解決停車難問題和人防標準提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標準很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。（2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預應力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。（3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標準也不一致。（4）地下室往往集中建設，多屋住宅下面不一定建地下室。（5）地下車庫都有人防功能，其中又分6級和6B級人防建設標準要求。37六、成本費用的歸集與分配存在的問題3、地下（人防）車庫成本的六、成本費用的歸集與分配存在的問題（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。（7）6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當配比低于1：1時，15%的地下車庫不可出售。（8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補。（9）租金和成本相比很低。地下（人防）車庫成本的歸集和分攤，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點問題，稅務機關(guān)以要求必須核算其成本。個人認為地下（人防）車庫成本的歸集和分攤應掌握下列原則：a.分攤不可售地下（人防）車庫面積的成本；b.體現(xiàn)成本補償原則。38六、成本費用的歸集與分配存在的問題（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室六、成本費用的歸集與分配存在的問題例如：一小區(qū)按規(guī)劃要求建設二個地下車庫，其中：標準人防6級地下車庫4,000平方米,總投資預算為1,120萬元，6B級人防地下車庫20,000平方米，總投資4,400萬元，可利用停車面積14,000平方米，可劃分停車位360個，每個車位售價80,000元，該小區(qū)車庫配比為1：0.8（每戶0.8個車位）。據(jù)此，從會計核算角度分析：a.可售車位306個（360*85%）；b.每個車位成本不應超過70,760；（80000*（1-營業(yè)稅5.55%-土地增值稅1%-經(jīng)營管理費5%）c.應分攤地下車庫成本3355萬元。（1120+4400-306*53070/10000）39六、成本費用的歸集與分配存在的問題例如：39六、成本費用的歸集與分配存在的問題4、小區(qū)外成本的處理問題主要可能有市政配套設施，如供水、供電、供氣、學校等配套設施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。40六、成本費用的歸集與分配存在的問題4、小區(qū)外成本的處理問題4六、成本費用的歸集與分配存在的問題5、甲供材料及其材料差價的核算在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項目材料核算的特點，而不是材料的一般核算。（1）材料計價：由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法；（2）出庫入庫核算：材料管理部門根據(jù)材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時辦理。41六、成本費用的歸集與分配存在的問題5、甲供材料及其材料差價的六、成本費用的歸集與分配存在的問題（3）材料差價的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項目中標標書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價）的結(jié)算，多退少補。計算其方法有二種。例如：工程合同造價決算1000萬元，其中甲供鋼材280萬元，預算數(shù)量1000噸，預算價格2800元/噸，實際供應數(shù)量1010噸，實際采購價格3800元/噸，則材差為超（+）3.8萬元（（1010-1000）*3800），應付工程款716.20萬元（1000-280-3.8）。另一種計算方法是從合同造價決算中扣除實際供應數(shù)量的預算價格，即282.80萬元（1010*2800），然后計算超欠供數(shù)量的實際采購價格與預算價格的差價，即1萬元（10*（3800-2800）），應付工程款716.20萬元（1000-282.8-1）。42六、成本費用的歸集與分配存在的問題（3）材料差價的結(jié)算：施工六、成本費用的歸集與分配存在的問題6、甲供材料營業(yè)稅的征收問題個人認為征收甲供材料營業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營業(yè)稅和征收管理問題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。但征收甲供材料營業(yè)稅實際上是納稅義務人發(fā)生改變，對應稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價，實際上金額不大，如前例，因為施工單位本來就要出具1000萬元正式票據(jù)并繳納營業(yè)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價相對較大，上例中差價為101萬元（1010*1000）。43六、成本費用的歸集與分配存在的問題6、甲供材料營業(yè)稅的征收問六、成本費用的歸集與分配存在的問題改變征稅方式，也會帶來其他問題：a.會計核算較困難，加大了會計核算工作量。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。b.可能會改變工程預算的方式，改變工程承包方式。c.征收管理也有一定難度。工程財務決算示例：應付款：土建工程決算10,000,000水電工程決算950,000材料采保費和下力費50,000小計11,000,00044六、成本費用的歸集與分配存在的問題改變征稅方式，也會帶來其他六、成本費用的歸集與分配存在的問題應收（扣）款：預工程款4,500,000甲供材料4,000,000超（欠）供材料100,000施工、生活水電費150,000預留維修費328,500小計9,078,500應付工程款2,021,50045六、成本費用的歸集與分配存在的問題應收（七、營業(yè)收入核算1、收入分類主要包括標準普通住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價外收入等。2、收入確認準則公司已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售收入確認的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務,房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價款或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。46七、營業(yè)收入核算1、收入分類46七、營業(yè)收入核算3、收入確認時間和所得稅從形象進度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。每階段相隔約六個月時間左右。根據(jù)收入確認準則，應以商品房交付為收入確認條件，但實際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時往往會提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。收入確認提前，當項目結(jié)算利潤率高于按預收賬款預繳的利潤率時，實際上是提前多繳納了所得稅；當項目結(jié)算利潤率低于按預收賬款預繳的利潤率時，實際上是提前少繳納了所得稅。收入確認滯后的情況和上述剛相反。建議稅務機關(guān)在實際工作中能統(tǒng)一收入確認標準，以公平納稅，并防止違規(guī)行為的發(fā)生。由于房屋交付時間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。47七、營業(yè)收入核算3、收入確認時間和所得稅47七、營業(yè)收入核算例如：項目按預收賬款計算的應稅金額為預收賬款的10%（20%扣除稅費），按項目決算的應稅金額為預收賬款的15%，當期有2億元預收賬款提前確認收入，則提前多繳所得稅250萬元（20000*（15%-10%）*25%）。若滯后確認收入，則形成滯后少繳所得稅250萬元。48七、營業(yè)收入核算例如：48八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

理論上非常簡單，會計上表現(xiàn)為“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品”科目。這主要是實際工作中涉及的的問題，在這個過程中要考慮以下問題：1、開發(fā)成本的明細科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項目也很多，都從明細科目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性；2、開發(fā)產(chǎn)品完工交付時，工程竣工決算并未全部完成，得不到開發(fā)產(chǎn)品的實際成本；3、要盡可能保持成本核算科目實際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對賬、分析。49八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)理論上非常簡單，會計上表現(xiàn)為“八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)例如：2008年6月30日，規(guī)劃設計費結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為1000萬元，本期需結(jié)轉(zhuǎn)300萬元記入開發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設計費，則余額為700萬元，經(jīng)過一段時間后，若想查詢規(guī)劃設計費支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過多次結(jié)轉(zhuǎn)長時間后更是如此。預付工程款項目要特別引起重視，結(jié)算時特別容易出現(xiàn)少扣預付款的情況。為此，在實際工作中，往往在開發(fā)成本二級科目中設置專門用于結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的科目，已發(fā)生完的成本項目按實際成本分攤結(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的成本項目按預算成本分攤結(jié)轉(zhuǎn)。50八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)例如：50九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題1、開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時的有關(guān)規(guī)定（國稅發(fā)[2006]31號文）

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。（1）開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。（2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。51九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題1、開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題（3）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。（4）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。（5）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。（6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。52九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題（3）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題2、這和房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項的結(jié)算的模式不一致，在實際工作中造成很多困難：（1）工程施工進度快于工程款支付進度；（2）主體工程進度一般快于室外及配套工程進度；（3）工程決算在工程竣工后較長時間才能完成；（4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年；（4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負擔；（5）對于項目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。53九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題2、這和房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題例如：一開發(fā)項目總投資10億元，當投資總額達到9億元時，項目已全部完工，銷售已達到80%，由于計稅成本和會計成本的差異，需調(diào)增應納所得稅金額8000萬元，調(diào)增所得稅2000萬元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應稅金額往往不足8000萬元，且還須預繳所得稅，同時，也給企業(yè)增加了沉重負擔。3、建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準的規(guī)劃和預算進行預提，并經(jīng)稅務機關(guān)審核計入計稅成本。54九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題例如：一開發(fā)項目總投資10十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算1、按目前南京市土地增值稅匯算試點辦法執(zhí)行的政策標準，根據(jù)我們測算，一個項目預繳了１％的土地增值稅后，要不補繳土地增值的銷售凈利潤也只有約9％左右，毛利率只有約22%。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當；顯然和高風險的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點辦法，也是和全國各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調(diào)的。55十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算1、按目前南京市土地增十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算2、目前南京市土地增值稅匯算試點辦法，對規(guī)范管理、有實力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的“不公平”。同時，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會助長開發(fā)商對房地產(chǎn)的過度投入，進一步提高售價，以彌補開發(fā)商的過重土地增值稅負擔，這和國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。56十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算2、目前南京市土地增值十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算3、按照（國辦發(fā)［2005］26號）文的精神，對普通商品房享有增值率20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。而目前試點執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟適用房和中低價房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［2007］75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［2007］154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。57十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算3、按照（國辦發(fā)［20十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算4、對于代收費用問題，在計繳企業(yè)流轉(zhuǎn)稅收明確不得在營業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準加扣20％的金額。公司認為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國家1993年出臺的土地增值稅條例時并不存在，實際上，在土地增值稅的成本費用計算口徑上和房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費用不該發(fā)生，這實際上有違原則。5、目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的項目有相當部分還存在退還已預繳的土地增值稅問題。58十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算4、對于代收費用問題，十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算6、關(guān)于多項目公司的財務費用的扣除問題。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金額機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額，否則，房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息和經(jīng)營費用）按土地成本和開發(fā)成本之和10%計算。對于多項目公司在實際工作中會碰到很多問題：（1）開發(fā)項目有建設周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項目專用，會造成資金的極大浪費。因此，項目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項目專用。而利息的記入是以資金占用為基礎的，把一筆項目貸款的利息全部記入該項目反而是不合理的。59十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算6、關(guān)于多項目公司的財十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算（2）上述會計處理在土地增值稅匯算時是“項目利息不能分清”，只能按5%計算可扣除利息。但實際上項目應承擔的利息往往要大大超過按5%計算的扣除利息。例如：一開發(fā)項目地價5億元，開發(fā)建設投資5億元，建設周期三年，銀行貸款5億元，期限3年，利率8%，則需支付銀行利息利息合計1.2億元，按5%計算扣除利息僅為5000萬元，兩者相差7000萬元。（3）按照會計準則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應計入當期費用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項目還會占用大量資金，即還會發(fā)生大量利息費用，在會計處理上計入當期費用，而按土地增值稅的規(guī)定，個人認為可記入開發(fā)成本科目。60十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算（2）上述會計處理在土十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算7、根據(jù)公司20多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐經(jīng)驗，采用核定征收是切實可行的辦法。這樣既會穩(wěn)定增加財稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展。61十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算7、根據(jù)公司20多年的十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測算

單位：人民幣元項目比例模擬計算價格變動價格變動價格變動一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500減：房地產(chǎn)開發(fā)成本70.63%706,300706,300706,300706,300其中：可加計扣除20%的金額95.00%670,985670,985670,985670,985不可加計扣除20%的金額5.00%35,31535,31535,31535,315加計扣除金額20.00%134,197134,197134,197134,197營業(yè)稅金及附加5.55%55,50057,60959,88565,018房地產(chǎn)開發(fā)費用105,945105,945105,945105,945其中：財務費用10.00%70,63070,63070,63070,630經(jīng)營費用5.00%35,31535,31535,31535,315二、營業(yè)利潤（含預繳土地增值稅）132,255168,146206,871294,23762十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測算十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測算（續(xù)）

單位：人民幣元項目比例模擬計算價格變動價格變動價格變動扣除項目金額合計966,627968,736971,012976,145增值額33,37369,264107,989195,355增值率30.00%3.45%7.15%11.12%20.01%土地增值稅10,01220,77932,39758,606實際土地增值稅稅賦率1.00%2.00%3.00%5.00%三、利潤總額122,243147,367174,474235,630減：所得稅費用25.00%

30,56136,84243,61858,908四、凈利潤91,682110,525130,855176,723項目毛利率22.31%25.15%28.00%33.68%銷售凈利潤率9.17%10.65%12.13%15.09%63十、關(guān)于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測算（續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關(guān)會計核算

64房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關(guān)會計核算1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對象的確定五、成本費用的歸集與分配六、成本費用的歸集與分配存在的問題七、營業(yè)收入核算八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題十、預繳土地增值稅和土地增值稅匯算65目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)。66一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

①資金密集。②智力密集。③受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長，市場風險較大。⑤售后服務工作要求高。67一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點①資金密集。4二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投對房地產(chǎn)投資機會研究與土地競投活動實施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價值的土地資源，并防范土地投資風險。主要工作內(nèi)容：項目選擇、項目建議書、概念設計、可研報告、競投等。2、項目立項及可行性研究對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設計提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。68二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投5二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃對項目全程策劃過程實施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設計和前期工作對項目規(guī)劃設計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設計、擴初設計、施工圖設計、規(guī)劃驗收等。69二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃6二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序?qū)こ添椖康脑靸r、進度、質(zhì)量與安全實施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設計、三通一平、選擇供方、圖紙會審、物資準備、開工建設、施工管理、專項驗收、竣工驗收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場推廣與營銷對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。70二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序7二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進行有效控制，確保公司商品房售后服務的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗收交接等。71二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。（2）設置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。（4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤。72三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。73三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成四、成本核算的對象的確定（1）確定原則滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。74四、成本核算的對象的確定（1）確定原則11四、成本核算的對象的確定

（2）確定具體成本核算對象根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。

◆單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象?！粼谕婚_發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。75四、成本核算的對象的確定（2）確定具體成本核算對象12四、成本核算的對象的確定◆

對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。同一施工標段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一施工標段有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。76四、成本核算的對象的確定◆對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)四、成本核算的對象的確定

◆根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。

（對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋的成本科目。）

77四、成本核算的對象的確定◆根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設五、成本費用的歸集與分配1、成本費用的歸集與分配的基本原則和要求

會計核算的一般原則有真實性、實質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責發(fā)生制、配比、謹慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會計核算中要特強調(diào)的是真實性、一致性、可比性、配比、謹慎性、劃分資本支出和收益支出等。78五、成本費用的歸集與分配1、成本費用的歸集與分配的基本原則和五、成本費用的歸集與分配2、開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置

開發(fā)成本下設一級科目

成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費用4301.402前期工程費4301.403建安工程費4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405園林環(huán)境工程費4301.406公共配套設施費4301.407開發(fā)間接費4301.409財務費用（資本化利息費用）79五、成本費用的歸集與分配2、開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置成五、成本費用的歸集與分配

4301.401土地費用的歸集

注：其他土地費用含交易服務費1.5元/平方米土地面積、土地登記費40元/500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價或評估地價的4%4301.401.03其他土地費用4301.401.04征地補償費4301.401.05拆遷補償費4301.401.06征地規(guī)費80五、成本費用的歸集與分配4301.401土地費用的歸集五、成本費用的歸集與分配土地費用的分配

◆能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入商品房的成本核算對象中；

◆如果分不清成本核算對象，可先進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間按占地面積分配；

◆通過設定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。具體分配方法為：

1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組團；81五、成本費用的歸集與分配土地費用的分配18五、成本費用的歸集與分配2）再將分配到各組團內(nèi)的土地成本，按組團內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；3）然后將分配到組團內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開發(fā)成本；4）房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。82五、成本費用的歸集與分配2）再將分配到各組團內(nèi)的土地成本，五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工程費（開發(fā)前期準備費）注：規(guī)劃設計費中包括項目策劃與方案招標、規(guī)劃設計、設計審查、模型、動畫等。領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎設施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設費、城市規(guī)劃設計收費、規(guī)劃服務費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測量費4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設計費4301.402.03建設規(guī)費4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費4301.402.03.02增容費自來水管網(wǎng)建設費、雙電源供電貼費83五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工程費（續(xù)）注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。臨時設施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準備費4301.402.04.01三通一平費4301.402.04.02臨時設施費84五、成本費用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費（主體建筑工程費）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費

含試樁施工費

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測費

含試樁檢測

4301.403.02支護工程4301.403.02.01支護工程設計施工費含支護設計費、施工費、監(jiān)測費等4301.403.02.02支護工程甲供材

85五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費、輕型井點、沉井等降水費

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設的小區(qū)配套人防、車庫地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預算內(nèi)、外的土建甲供材料

86五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施工費通風和采暖工程費等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強弱電主材及配件通風和采暖設備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設備等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.02.02甲/直供設備與主材

工程合同及預算內(nèi)外的甲供設備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

87五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專項安裝工程中包括消防設備與器材及工程安裝費、空調(diào)通風采暖設備、主材及工程費、室內(nèi)燃氣工程費、電梯設備及其安裝費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項土建工程4301.403.09

專項安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費

4301.403.09.02甲/直供設備與主材

88五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配

4301.403建安工程費

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費、公共部位精裝飾材及施工費、戶內(nèi)精裝材設及施工費、商鋪精裝材設及施工費架空層精裝材設及施工費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目4301.403.12.01精裝修設計費立面設計、室內(nèi)裝修設計及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設計費

4301.403.18.02樣板房施工費4301.403.18.05

甲/直供材料設備89五、成本費用的歸集與分配4301.403建安工程費五、成本費用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃氣系統(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設備主材90五、成本費用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程五、成本費用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設計費

4301.405.02

綠化工程費

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費

包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設費

4301.405.07

小區(qū)道路費

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂、各種指示牌、標識牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設施與器材

包括室外的體育器材、游樂設施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等91五、成本費用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程五、成本費用的歸集與分配4301.406公共配套設施費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務等4301.406.03幼兒園4301.406.04學校4301.406.06人防及車庫工程小區(qū)集中建設配套人防地下室、車庫4301.406.08物業(yè)管理設施含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗亭等4301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等

92五、成本費用的歸集與分配4301.406公共配套設施五、成本費用的歸集與分配4301.407開發(fā)間接費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預算編審費4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測費4301.407.06

技術(shù)服務費4301.407.08

施工水電費4301.407.11

物業(yè)管理費4301.407.12

辦公費用4301.407.20其他93五、成本費用的歸集與分配4301.407開發(fā)間接費成本五、成本費用的歸集與分配4301.409資本化借款費用（1）借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；（3）可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。

94五、成本費用的歸集與分配4301.409資本化借款費用五、成本費用的歸集與分配利息資本化計算分攤表（**季度/月份）全部項目資金占用平均余額總數(shù)=合計4欄+合計9欄=80000利息分攤系數(shù)=本期應分攤利息金額/全部項目本期資金占用平均余額總數(shù)=800/80000=0.01項目

預付賬款平均余額

開發(fā)成本平均余額

減：應付賬款平均余額

小計

分攤計入開發(fā)成本利息數(shù)

開發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應付賬款平均余額

減：預提費用平均余額

小計

分攤計入財務費用利息

1234=1+2-35=利息分攤系數(shù)*46789=6-7-810=利息分攤系數(shù)*9A項目500021000100025000250100000010000100B項目100090000100001006000500500500050C項目