28十月20221某房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告22十月20221某房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、主要發(fā)現(xiàn)與建議三、定量數(shù)據(jù)分析四、被訪者背景資料目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、研究背景與目的2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與完成情況目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介研究背景與目的研究背景：本次調(diào)研是萬科系列活動(dòng)之一，萬科搜城調(diào)研活動(dòng)。萬科四季花城，圓夢(mèng)萬科，11月即墨起航。09典藏房源獻(xiàn)禮，夢(mèng)想有約…“過把影”——新時(shí)代電影城電影大餐回饋新老客戶，好戲同分享；“瘋狂購物派對(duì)”——豐盛購物卡、物業(yè)費(fèi)抵用券或超值家電大犒賞；“萬科搜城定制夢(mèng)想”——全城調(diào)研。傾聽客戶心聲，為即墨定制夢(mèng)想家園；“四季有你”——星級(jí)酒店感恩節(jié)答謝晚宴，旅游、家電、溫泉套票驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

研究目的對(duì)即墨市的住宅需求狀況進(jìn)行研究，目的是了解居民在即墨市購房的具體需求；了解即墨市購房者對(duì)未來東部購房的看法及需求；對(duì)四季花城項(xiàng)目認(rèn)知度研究；借此對(duì)四季花城起到宣傳作用.研究背景與目的研究背景：項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究方法：定點(diǎn)攔截街訪（定量）研究城市：即墨市樣本設(shè)計(jì)：1000個(gè)樣本（實(shí)際完成1033個(gè)樣本）（見右表）樣本條件：未來兩年內(nèi)打算購買商品房目前個(gè)人收入在2000元或以上購房時(shí)參與決策或者獨(dú)立決策年齡在18-60歲口齒清晰，善于表達(dá)1,033合計(jì)：3信特名苑12中惠景園11永合碩輝苑2御園2德馨小學(xué)13德馨苑天驕35即發(fā)潤(rùn)發(fā)家園26即發(fā)陽光城89馬山新城6名都苑199在售樓盤/高檔小區(qū)/學(xué)校48政府周邊197家樂佳/利群/大潤(rùn)發(fā)130布匹市場(chǎng)198小商品城261服裝市場(chǎng)834商業(yè)區(qū)小計(jì)完成樣本量（人）攔截地點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究方法：定點(diǎn)攔截街訪（定量）1,033合計(jì)：3信特目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議

1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議主要發(fā)現(xiàn)1-購房需求及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有35.2%的消費(fèi)者可能/肯定在東部購房，主要原因是東部發(fā)展?jié)摿Υ螅挥?4.8%的消費(fèi)者不太可能/肯定不可能在東部購房，主要原因是距離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)；若增加小區(qū)班車定時(shí)接送可能大大增加消費(fèi)者在東部購房的吸引力；距離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)距離目前習(xí)慣的生活區(qū)域太遠(yuǎn)教育配套不完善生活配套不完善其他價(jià)格貴便宜的話可以接受離市中心遠(yuǎn)孩子上學(xué)不方便房子太差可能/肯定購買35.2%不太可能/肯定不會(huì)購買64.8%主要發(fā)現(xiàn)1-購房需求及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有35.主要發(fā)現(xiàn)2-購房用途有90.2%的消費(fèi)者購房的目的是為了自??；只有2.2%的消費(fèi)者考慮投資，說明本地消費(fèi)者投資意識(shí)不強(qiáng)。樣本基數(shù)(N=1033)主要發(fā)現(xiàn)2-購房用途有90.2%的消費(fèi)者購房的目的是為了自住主要發(fā)現(xiàn)3-購房誘因購房誘因總體（N=1033)第一重要（N1=1033)第二重要（N2=1023)第三重要（N3=988)從整體上看，想有好的小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境和生活配套是消費(fèi)者主要的購房誘因；從單因素來看，孩子可以到更好的周邊環(huán)境是消費(fèi)者購房的最重要誘因，其次是想有好的小區(qū)環(huán)境，第三才是想有好的生活配套；主要發(fā)現(xiàn)3-購房誘因購房誘因總體第一重要第二重要第三重要從整主要發(fā)現(xiàn)4-產(chǎn)品類型需求小高層是消費(fèi)者在東部購房?jī)A向的主要產(chǎn)品類型，其次是多層帶電梯的產(chǎn)品類型；消費(fèi)者傾向的產(chǎn)品類型與家庭年收入和家庭人口居住有關(guān)，小高層主要以家庭年收入在3萬以下的三口之家為主，多層帶電梯的以家庭年收入在10-15萬的三代同堂為主；四季花城可根據(jù)產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳；樣本基數(shù)N=1033主要發(fā)現(xiàn)4-產(chǎn)品類型需求小高層是消費(fèi)者在東部購房?jī)A向的主要產(chǎn)主要發(fā)現(xiàn)5-產(chǎn)品價(jià)格需求B（2900）A（2500）C（3000）D（4000）通過價(jià)格測(cè)試，消費(fèi)者在泰山路以東的區(qū)域購房的價(jià)格范圍為：2500元/平米≦P

≦4000元/平米（P為價(jià)格），最佳價(jià)格為：2900元/平米，無差別價(jià)格為：3000元/平米；注：通過對(duì)消費(fèi)者購房?jī)r(jià)格測(cè)試（以橫軸為價(jià)格，縱軸為累計(jì)百分比，做價(jià)格測(cè)試矩陣圖），由價(jià)格測(cè)試圖可知：A點(diǎn)表示價(jià)格下限，B點(diǎn)表示最佳價(jià)格，C點(diǎn)表示無差別價(jià)格，D點(diǎn)表示價(jià)格上限；主要發(fā)現(xiàn)5-產(chǎn)品價(jià)格需求B（2900）A（2500）C（30主要發(fā)現(xiàn)6-購房習(xí)慣偏好購買住房面積在90平米以下的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300元/平米以下、總價(jià)為25萬以下二室一廳戶型；購買住房面積在91-100平米的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300-500元/平米、總價(jià)為25-35萬的二室二廳戶型；購買住房面積在101-110平米的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300-500元/平米、總價(jià)為35-45萬的三室一廳戶型；購買住房面積在121平米以上的消費(fèi)者、偏好精裝修單價(jià)在500元/平米以上的、總價(jià)為45萬以上的三室二廳戶型；注：對(duì)購買戶型、住房面積、精裝修價(jià)和購房總價(jià)進(jìn)行多重對(duì)應(yīng)分析，結(jié)果如下：主要發(fā)現(xiàn)6-購房習(xí)慣偏好購買住房面積在90平米以下的消費(fèi)者，目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好

2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議主要發(fā)現(xiàn)7-萬科四季花城認(rèn)知度及引人之處引人住處樣本基數(shù)(N2=471)四季花城了解度樣本基數(shù)(N1=1033)僅有45.6%的消費(fèi)者了解萬科四季花城項(xiàng)目，表明萬科四季花城知曉率還較低，有必要進(jìn)一步宣傳；社區(qū)景觀是萬科四季花城最吸引人的地方，其次是建筑風(fēng)格；若以社區(qū)景觀和建筑風(fēng)格為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳更具有吸引力；主要發(fā)現(xiàn)7-萬科四季花城認(rèn)知度及引人之處引人住處樣本基數(shù)(N主要發(fā)現(xiàn)8-萬科四季花城項(xiàng)目拜訪率和在售產(chǎn)品知曉率樣本基數(shù)471204107744129162332151832樣本基數(shù)468203106744029162322131832有54.4%的消費(fèi)者去過萬科四季花城項(xiàng)目，這與四季花城項(xiàng)目的知曉率有關(guān)，加大宣傳是前提；萬科四季花城項(xiàng)目在售產(chǎn)品知曉率僅為37.4%，建議結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)加大宣傳活動(dòng)的力度；主要發(fā)現(xiàn)8-萬科四季花城項(xiàng)目拜訪率和在售產(chǎn)品知曉率樣本基數(shù)4目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度

3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議消費(fèi)行為特征-房屋信息獲取渠道及主要活動(dòng)樣本基數(shù)(N=1033)聽朋友說是消費(fèi)者獲取購房信息的主要渠道，其次是現(xiàn)場(chǎng)看房；看電影/電視是被訪者最主要的業(yè)余活動(dòng)，其次是朋友聚餐和上網(wǎng)；利群是被訪者購物、餐飲、娛樂休閑的主要消費(fèi)場(chǎng)所；消費(fèi)行為特征-房屋信息獲取渠道及主要活動(dòng)樣本基數(shù)(N=103目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議廣告宣傳建議問題點(diǎn)1、東部區(qū)域太遠(yuǎn)，上班不方便；2、萬科四季花城項(xiàng)目認(rèn)知度低；3、萬科四季花城在售產(chǎn)品知曉度低；項(xiàng)目宣傳建議以東部發(fā)展?jié)摿Υ?，如政府東遷為區(qū)域賣點(diǎn)；以社區(qū)景觀和建筑風(fēng)格為項(xiàng)目賣點(diǎn)，在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)黃金時(shí)段進(jìn)行宣傳，同時(shí)，在大型商超、餐飲、娛樂休閑場(chǎng)所,如利群、佳樂家、大潤(rùn)發(fā)等處散發(fā)宣傳單，并提供免費(fèi)巴士前往項(xiàng)目處所參觀，以擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；廣告宣傳建議問題點(diǎn)1、東部區(qū)域太遠(yuǎn)，上班不方便；項(xiàng)目宣傳建議目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析

1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析開發(fā)商認(rèn)知度萬科、即發(fā)（潤(rùn)發(fā)家園/陽光城）、海信依次是即墨市消費(fèi)者認(rèn)知度前三名的開發(fā)商；萬科四季花城、上?；▓@、德馨園天驕依次是小區(qū)景觀最好前三名；安居小區(qū)、萬科四季花城、即發(fā)陽光城依次是小區(qū)物業(yè)服務(wù)最好的前三名；即墨最好前三名開發(fā)商（N1=541）小區(qū)景觀最好前三名（N2=838)小區(qū)物業(yè)服務(wù)最好前三名（N3=598）注：由于消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)知度不一，只顯示認(rèn)知度前十名的開發(fā)商開發(fā)商認(rèn)知度萬科、即發(fā)（潤(rùn)發(fā)家園/陽光城）、海信依次是即墨市項(xiàng)目升值關(guān)鍵影響因素從總體評(píng)價(jià)看，區(qū)域地理位置、物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量和周邊生活配套依次是消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目升值的關(guān)鍵因素；但從單個(gè)因素看，小區(qū)景觀是消費(fèi)者認(rèn)為最重要的因素，其次是物業(yè)服務(wù)，第三才是周邊生活配套；項(xiàng)目升值影響因素總評(píng)（N=1033)第一重要（N1=1033)第二重要（N2=1030)第三重要（N3=1002)項(xiàng)目升值關(guān)鍵影響因素從總體評(píng)價(jià)看，區(qū)域地理位置、物業(yè)服務(wù)、房目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析

1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素

2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析居住小區(qū)最關(guān)注因素和最喜歡的園林風(fēng)格交通便利性是消費(fèi)者居住小區(qū)最為關(guān)注的因素；以水塘/溫泉/瀑布等水景為主題是消費(fèi)者最偏好的小區(qū)環(huán)境和配套；樣本基數(shù)(N=1033)居住小區(qū)最關(guān)注因素和最喜歡的園林風(fēng)格交通便利性是消費(fèi)者居住小住房區(qū)配套需求超市、菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療所依次是消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)需求最多的配套；樣本基數(shù)(N=1033)住房區(qū)配套需求超市、菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療所依次是消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)需戶內(nèi)各房間面積分配和屋頂樣式偏好廳大臥室小是消費(fèi)者偏好的戶內(nèi)各房間面積分配；內(nèi)平外斜是消費(fèi)者偏好的屋頂樣式；樣本基數(shù)(N=1033)戶內(nèi)各房間面積分配和屋頂樣式偏好廳大臥室小是消費(fèi)者偏好的戶內(nèi)輔助功能空間的重要性輔助功能空間的重要性由強(qiáng)及弱依次是：主人房觀景陽臺(tái)（86%）、獨(dú)立儲(chǔ)藏室（78.1%）、大露臺(tái)（74%）、入戶花園（64.6%）、玄關(guān)（52.1%）；有65%的消費(fèi)者對(duì)保姆/工人房持無所謂的態(tài)度；建議在輔助功能空間設(shè)計(jì)方面，要有主人房觀景陽臺(tái)、大露臺(tái)和獨(dú)立儲(chǔ)藏室，這樣會(huì)大大增加吸引力，而在入戶花園和玄關(guān)的設(shè)計(jì)方面要考慮價(jià)格的接受度，至于保姆/工人房可不予設(shè)計(jì)；玄關(guān)(入戶通道）（N1=1033)大露臺(tái)（N2=1033)入戶花園（N3=1033)主人房觀景陽臺(tái)（N4=1033)獨(dú)立儲(chǔ)藏室（N5=1033)保姆/工人房（N6=1033)輔助功能空間的重要性輔助功能空間的重要性由強(qiáng)及弱依次是：主人各空間采光重要性廚房自然采光（N1=1033）廁所自然采光（N2=1033)所有房間都自然采光（N3=1033）注：以上的重要性比例=比較重要+非常重要有95.5%的消費(fèi)者認(rèn)為所有房間都自然采光的比較重要；總體來說消費(fèi)者還是比較喜歡各功能間都自然采光。各空間采光重要性廚房自然采光廁所自然采光所有房間都自然采光注目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)

3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析政府東遷知曉率從整體上看，僅有27.0%的消費(fèi)者了解政府東遷；學(xué)歷越高，政府東遷知曉率越高；政府東遷知曉率從整體上看，僅有27.0%的消費(fèi)者了解政府東遷泰山一路以東區(qū)域評(píng)價(jià)有53.3%的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的綜合評(píng)價(jià)好（非常好+比較好）；約有六成的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、片區(qū)發(fā)展前景、市政規(guī)劃和升值潛力評(píng)價(jià)好（非常好+比較好），相對(duì)而言，片區(qū)發(fā)展前景的評(píng)價(jià)最高；地理位置（N1=1033)自然環(huán)境（N2=1033)片區(qū)發(fā)展前景（N3=1033)市政規(guī)劃（N4=1033)升值潛力（N5=1033)綜合評(píng)價(jià)（N6=1033)注：以上的好評(píng)率=比較好+非常好泰山一路以東區(qū)域評(píng)價(jià)有53.3%的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)

4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析是否愿意接受高層產(chǎn)品、接受層數(shù)及不接受原因樣本基數(shù)N=1033有54.9%的消費(fèi)者愿意接受高層產(chǎn)品，愿意接受的最高層數(shù)主要在11-15層；有45.1%的消費(fèi)者不愿意接受高層產(chǎn)品，不喜歡住那么高是其不愿接受的主要原因；若要開發(fā)高層樓盤時(shí)，建議以11-15層為最高層的小高層為主，但非高層產(chǎn)品也占有相當(dāng)部分市場(chǎng)；是否愿意接受高層產(chǎn)品、接受層數(shù)及不接受原因樣本基數(shù)N=103是否選擇精裝修房及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有63.0%的消費(fèi)者不選擇精裝修房，主要原因是消費(fèi)者喜歡按照自己的風(fēng)格裝修；有37.0%的消費(fèi)者選擇精裝修房，裝修房設(shè)計(jì)更合理是消費(fèi)者選擇的主要原因，其次節(jié)省時(shí)間、自己不懂裝修和怕裝修麻煩等也是消費(fèi)者選擇精裝修房的重要影響因素；建議在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，以非精裝修房為主，少量的精裝修房為輔；是否選擇精裝修房及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有63.0%的接受的精裝修單價(jià)和承受購房總價(jià)購房總價(jià)樣本基數(shù)(N2=1033)精裝修單價(jià)樣本基數(shù)(N1=379)300-500元/平米是消費(fèi)者接受最多的精裝修單價(jià)，其次是在300元/平米以下；25-35萬是消費(fèi)者承受購房總價(jià)最多范圍區(qū)間，其次是35-45萬；接受的精裝修單價(jià)和承受購房總價(jià)購房總價(jià)樣本基數(shù)(N2=103購房面積偏好購房面積樣本基數(shù)(N2=1033)≦3萬3-5萬5-10萬10-1515-2020-3030-5050-80≧80萬獨(dú)居二人世界三口之家多口之家三代同堂7.7%23.2%34.7%33.8%37.0%9.5%27.3%

16.7%16.7%27.8%29.5%30.5%16.0%26.9%26.5%24.8%23.2%4.3%14.3%9.1%

20.8%25.3%26.3%19.2%16.0%30.8%22.6%14.2%8.5%6.5%14.3%

37.5%20.9%15.9%11.3%20.0%9.6%12.8%14.7%22.5%21.7%42.9%45.5%

16.7%4.2%15.2%16.6%17.7%16.0%1.9%6.7%6.3%8.5%17.4%9.5%9.1%

16.7%4.2%4.4%6.2%10.5%16.0%21.2%4.5%1.5%

12.5%3.8%3.0%1.9%

2.5%1.8%2.1%6.5%4.8%9.1%

1.9%1.5%4.5%4.0%1.9%0.8%1.5%1.4%6.5%4.8%

50.0%

2.1%0.6%0.9%2.6%12.0%

0.3%0.5%

50.0%50.0%2.1%

0.2%1.9%

52358395142462111264815853626625101-110平米是消費(fèi)者接受最多的購房面積，其次是91-100平米；購房面積與家庭年收入和家庭居住現(xiàn)狀有關(guān)，家庭年收入在5萬以下的或者獨(dú)居的和三代同堂的偏好81-100平米，家庭年收入在5-20萬的和非獨(dú)居的偏好101-110平米，家庭年收入在20-50萬的偏好111-120平米，家庭年收入在50萬以上的偏好160平米以上；購房面積樣本基數(shù)=購房面積偏好購房面積樣本基數(shù)≦3萬3-5萬5-10萬10-1購房戶型偏好購房戶型樣本基數(shù)(N2=1033)≦3萬3-5萬5-10萬10-1515-2020-3030-5050-80≧80萬32.7%37.4%39.7%45.1%39.1%23.8%45.5%

57.7%39.9%31.9%17.6%4.3%14.3%

3.8%7.8%15.2%19.7%32.6%47.6%36.4%

33.3%5.8%13.1%12.9%15.5%19.6%14.3%9.1%

16.7%

1.4%0.3%1.4%4.3%

9.1%50.0%

50.0%50.0%

0.3%

0.7%

5235839514246211126三室一廳是消費(fèi)者偏好最多的戶型，其次是二室一廳；購房戶型偏好與家庭年收入有關(guān)，家庭年收入在5萬以下的偏好二室一廳，家庭年收入在5-20萬的偏好三室一廳；家庭年收入在20－50萬的偏好三室兩廳；家庭年收入在50萬以上的偏好四室兩廳或五室兩廳。購房戶型樣本基數(shù)=購房戶型偏好購房戶型樣本基數(shù)(N2=1033)≦3萬3-5萬目錄catalogue四、被訪者背景資料

1、個(gè)人屬性特征2、家庭屬性特征目錄catalogue四、被訪者背景資料被訪者個(gè)人屬性特征-性別/年齡/月均收入分布樣本基數(shù)(N=1033)本次被訪者以女性居多，約占60.4%；23-29歲是本次被訪者年齡占比最多的區(qū)間；月均2000-3000元是本次被訪者的主要月均收入?yún)^(qū)間；被訪者個(gè)人屬性特征-性別/年齡/月均收入分布樣本基數(shù)(N=1被訪者個(gè)人屬性特征-受教育程度和職業(yè)分布樣本基數(shù)(N=1033)高中/職高/技校/中專是本次被訪者分布最多的學(xué)歷；個(gè)體戶/自營(yíng)職業(yè)者是本次被訪者分布最多的職業(yè)；被訪者個(gè)人屬性特征-受教育程度和職業(yè)分布樣本基數(shù)(N=103目錄catalogue四、被訪者背景資料

1、個(gè)人屬性特征2、家庭屬性特征目錄catalogue四、被訪者背景資料被訪者家庭特征-住房面積及戶型樣本基數(shù)(N=1033)81-90平米是消費(fèi)者目前主要居住的住房面積；二室一廳是消費(fèi)者目前主要的住房面積；被訪者家庭特征-住房面積及戶型樣本基數(shù)(N=1033)81-被訪家庭特征-收入、車輛及家庭人口居住情況樣本基數(shù)(N=1033)3-10萬是被訪者家庭主要的年收入?yún)^(qū)間；有56.3%的家庭沒有車輛，但也有40.2%的家庭擁有一輛車；三口之家一起居住是被訪者目前主要的居住情況；被訪家庭特征-收入、車輛及家庭人口居住情況樣本基數(shù)(N=1028十月202244某房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告22十月20221某房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、主要發(fā)現(xiàn)與建議三、定量數(shù)據(jù)分析四、被訪者背景資料目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、研究背景與目的2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與完成情況目錄catalogue一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介研究背景與目的研究背景：本次調(diào)研是萬科系列活動(dòng)之一，萬科搜城調(diào)研活動(dòng)。萬科四季花城，圓夢(mèng)萬科，11月即墨起航。09典藏房源獻(xiàn)禮，夢(mèng)想有約…“過把影”——新時(shí)代電影城電影大餐回饋新老客戶，好戲同分享；“瘋狂購物派對(duì)”——豐盛購物卡、物業(yè)費(fèi)抵用券或超值家電大犒賞；“萬科搜城定制夢(mèng)想”——全城調(diào)研。傾聽客戶心聲，為即墨定制夢(mèng)想家園；“四季有你”——星級(jí)酒店感恩節(jié)答謝晚宴，旅游、家電、溫泉套票驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

研究目的對(duì)即墨市的住宅需求狀況進(jìn)行研究，目的是了解居民在即墨市購房的具體需求；了解即墨市購房者對(duì)未來東部購房的看法及需求；對(duì)四季花城項(xiàng)目認(rèn)知度研究；借此對(duì)四季花城起到宣傳作用.研究背景與目的研究背景：項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究方法：定點(diǎn)攔截街訪（定量）研究城市：即墨市樣本設(shè)計(jì)：1000個(gè)樣本（實(shí)際完成1033個(gè)樣本）（見右表）樣本條件：未來兩年內(nèi)打算購買商品房目前個(gè)人收入在2000元或以上購房時(shí)參與決策或者獨(dú)立決策年齡在18-60歲口齒清晰，善于表達(dá)1,033合計(jì)：3信特名苑12中惠景園11永合碩輝苑2御園2德馨小學(xué)13德馨苑天驕35即發(fā)潤(rùn)發(fā)家園26即發(fā)陽光城89馬山新城6名都苑199在售樓盤/高檔小區(qū)/學(xué)校48政府周邊197家樂佳/利群/大潤(rùn)發(fā)130布匹市場(chǎng)198小商品城261服裝市場(chǎng)834商業(yè)區(qū)小計(jì)完成樣本量（人）攔截地點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究方法：定點(diǎn)攔截街訪（定量）1,033合計(jì)：3信特目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議

1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議主要發(fā)現(xiàn)1-購房需求及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有35.2%的消費(fèi)者可能/肯定在東部購房，主要原因是東部發(fā)展?jié)摿Υ?；?4.8%的消費(fèi)者不太可能/肯定不可能在東部購房，主要原因是距離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)；若增加小區(qū)班車定時(shí)接送可能大大增加消費(fèi)者在東部購房的吸引力；距離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)距離目前習(xí)慣的生活區(qū)域太遠(yuǎn)教育配套不完善生活配套不完善其他價(jià)格貴便宜的話可以接受離市中心遠(yuǎn)孩子上學(xué)不方便房子太差可能/肯定購買35.2%不太可能/肯定不會(huì)購買64.8%主要發(fā)現(xiàn)1-購房需求及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有35.主要發(fā)現(xiàn)2-購房用途有90.2%的消費(fèi)者購房的目的是為了自??；只有2.2%的消費(fèi)者考慮投資，說明本地消費(fèi)者投資意識(shí)不強(qiáng)。樣本基數(shù)(N=1033)主要發(fā)現(xiàn)2-購房用途有90.2%的消費(fèi)者購房的目的是為了自住主要發(fā)現(xiàn)3-購房誘因購房誘因總體（N=1033)第一重要（N1=1033)第二重要（N2=1023)第三重要（N3=988)從整體上看，想有好的小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境和生活配套是消費(fèi)者主要的購房誘因；從單因素來看，孩子可以到更好的周邊環(huán)境是消費(fèi)者購房的最重要誘因，其次是想有好的小區(qū)環(huán)境，第三才是想有好的生活配套；主要發(fā)現(xiàn)3-購房誘因購房誘因總體第一重要第二重要第三重要從整主要發(fā)現(xiàn)4-產(chǎn)品類型需求小高層是消費(fèi)者在東部購房?jī)A向的主要產(chǎn)品類型，其次是多層帶電梯的產(chǎn)品類型；消費(fèi)者傾向的產(chǎn)品類型與家庭年收入和家庭人口居住有關(guān)，小高層主要以家庭年收入在3萬以下的三口之家為主，多層帶電梯的以家庭年收入在10-15萬的三代同堂為主；四季花城可根據(jù)產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳；樣本基數(shù)N=1033主要發(fā)現(xiàn)4-產(chǎn)品類型需求小高層是消費(fèi)者在東部購房?jī)A向的主要產(chǎn)主要發(fā)現(xiàn)5-產(chǎn)品價(jià)格需求B（2900）A（2500）C（3000）D（4000）通過價(jià)格測(cè)試，消費(fèi)者在泰山路以東的區(qū)域購房的價(jià)格范圍為：2500元/平米≦P

≦4000元/平米（P為價(jià)格），最佳價(jià)格為：2900元/平米，無差別價(jià)格為：3000元/平米；注：通過對(duì)消費(fèi)者購房?jī)r(jià)格測(cè)試（以橫軸為價(jià)格，縱軸為累計(jì)百分比，做價(jià)格測(cè)試矩陣圖），由價(jià)格測(cè)試圖可知：A點(diǎn)表示價(jià)格下限，B點(diǎn)表示最佳價(jià)格，C點(diǎn)表示無差別價(jià)格，D點(diǎn)表示價(jià)格上限；主要發(fā)現(xiàn)5-產(chǎn)品價(jià)格需求B（2900）A（2500）C（30主要發(fā)現(xiàn)6-購房習(xí)慣偏好購買住房面積在90平米以下的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300元/平米以下、總價(jià)為25萬以下二室一廳戶型；購買住房面積在91-100平米的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300-500元/平米、總價(jià)為25-35萬的二室二廳戶型；購買住房面積在101-110平米的消費(fèi)者，偏好精裝修單價(jià)為300-500元/平米、總價(jià)為35-45萬的三室一廳戶型；購買住房面積在121平米以上的消費(fèi)者、偏好精裝修單價(jià)在500元/平米以上的、總價(jià)為45萬以上的三室二廳戶型；注：對(duì)購買戶型、住房面積、精裝修價(jià)和購房總價(jià)進(jìn)行多重對(duì)應(yīng)分析，結(jié)果如下：主要發(fā)現(xiàn)6-購房習(xí)慣偏好購買住房面積在90平米以下的消費(fèi)者，目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好

2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議主要發(fā)現(xiàn)7-萬科四季花城認(rèn)知度及引人之處引人住處樣本基數(shù)(N2=471)四季花城了解度樣本基數(shù)(N1=1033)僅有45.6%的消費(fèi)者了解萬科四季花城項(xiàng)目，表明萬科四季花城知曉率還較低，有必要進(jìn)一步宣傳；社區(qū)景觀是萬科四季花城最吸引人的地方，其次是建筑風(fēng)格；若以社區(qū)景觀和建筑風(fēng)格為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳更具有吸引力；主要發(fā)現(xiàn)7-萬科四季花城認(rèn)知度及引人之處引人住處樣本基數(shù)(N主要發(fā)現(xiàn)8-萬科四季花城項(xiàng)目拜訪率和在售產(chǎn)品知曉率樣本基數(shù)471204107744129162332151832樣本基數(shù)468203106744029162322131832有54.4%的消費(fèi)者去過萬科四季花城項(xiàng)目，這與四季花城項(xiàng)目的知曉率有關(guān)，加大宣傳是前提；萬科四季花城項(xiàng)目在售產(chǎn)品知曉率僅為37.4%，建議結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)加大宣傳活動(dòng)的力度；主要發(fā)現(xiàn)8-萬科四季花城項(xiàng)目拜訪率和在售產(chǎn)品知曉率樣本基數(shù)4目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度

3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議消費(fèi)行為特征-房屋信息獲取渠道及主要活動(dòng)樣本基數(shù)(N=1033)聽朋友說是消費(fèi)者獲取購房信息的主要渠道，其次是現(xiàn)場(chǎng)看房；看電影/電視是被訪者最主要的業(yè)余活動(dòng)，其次是朋友聚餐和上網(wǎng)；利群是被訪者購物、餐飲、娛樂休閑的主要消費(fèi)場(chǎng)所；消費(fèi)行為特征-房屋信息獲取渠道及主要活動(dòng)樣本基數(shù)(N=103目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議1、購房需求特征及偏好2、萬科四季花城認(rèn)知度3、個(gè)人消費(fèi)行為特征4、廣告宣傳建議目錄catalogue二、主要發(fā)現(xiàn)與建議廣告宣傳建議問題點(diǎn)1、東部區(qū)域太遠(yuǎn)，上班不方便；2、萬科四季花城項(xiàng)目認(rèn)知度低；3、萬科四季花城在售產(chǎn)品知曉度低；項(xiàng)目宣傳建議以東部發(fā)展?jié)摿Υ?，如政府東遷為區(qū)域賣點(diǎn)；以社區(qū)景觀和建筑風(fēng)格為項(xiàng)目賣點(diǎn)，在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)黃金時(shí)段進(jìn)行宣傳，同時(shí)，在大型商超、餐飲、娛樂休閑場(chǎng)所,如利群、佳樂家、大潤(rùn)發(fā)等處散發(fā)宣傳單，并提供免費(fèi)巴士前往項(xiàng)目處所參觀，以擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；廣告宣傳建議問題點(diǎn)1、東部區(qū)域太遠(yuǎn)，上班不方便；項(xiàng)目宣傳建議目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析

1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析開發(fā)商認(rèn)知度萬科、即發(fā)（潤(rùn)發(fā)家園/陽光城）、海信依次是即墨市消費(fèi)者認(rèn)知度前三名的開發(fā)商；萬科四季花城、上?；▓@、德馨園天驕依次是小區(qū)景觀最好前三名；安居小區(qū)、萬科四季花城、即發(fā)陽光城依次是小區(qū)物業(yè)服務(wù)最好的前三名；即墨最好前三名開發(fā)商（N1=541）小區(qū)景觀最好前三名（N2=838)小區(qū)物業(yè)服務(wù)最好前三名（N3=598）注：由于消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)知度不一，只顯示認(rèn)知度前十名的開發(fā)商開發(fā)商認(rèn)知度萬科、即發(fā)（潤(rùn)發(fā)家園/陽光城）、海信依次是即墨市項(xiàng)目升值關(guān)鍵影響因素從總體評(píng)價(jià)看，區(qū)域地理位置、物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量和周邊生活配套依次是消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目升值的關(guān)鍵因素；但從單個(gè)因素看，小區(qū)景觀是消費(fèi)者認(rèn)為最重要的因素，其次是物業(yè)服務(wù)，第三才是周邊生活配套；項(xiàng)目升值影響因素總評(píng)（N=1033)第一重要（N1=1033)第二重要（N2=1030)第三重要（N3=1002)項(xiàng)目升值關(guān)鍵影響因素從總體評(píng)價(jià)看，區(qū)域地理位置、物業(yè)服務(wù)、房目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析

1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素

2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析居住小區(qū)最關(guān)注因素和最喜歡的園林風(fēng)格交通便利性是消費(fèi)者居住小區(qū)最為關(guān)注的因素；以水塘/溫泉/瀑布等水景為主題是消費(fèi)者最偏好的小區(qū)環(huán)境和配套；樣本基數(shù)(N=1033)居住小區(qū)最關(guān)注因素和最喜歡的園林風(fēng)格交通便利性是消費(fèi)者居住小住房區(qū)配套需求超市、菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療所依次是消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)需求最多的配套；樣本基數(shù)(N=1033)住房區(qū)配套需求超市、菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療所依次是消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)需戶內(nèi)各房間面積分配和屋頂樣式偏好廳大臥室小是消費(fèi)者偏好的戶內(nèi)各房間面積分配；內(nèi)平外斜是消費(fèi)者偏好的屋頂樣式；樣本基數(shù)(N=1033)戶內(nèi)各房間面積分配和屋頂樣式偏好廳大臥室小是消費(fèi)者偏好的戶內(nèi)輔助功能空間的重要性輔助功能空間的重要性由強(qiáng)及弱依次是：主人房觀景陽臺(tái)（86%）、獨(dú)立儲(chǔ)藏室（78.1%）、大露臺(tái)（74%）、入戶花園（64.6%）、玄關(guān)（52.1%）；有65%的消費(fèi)者對(duì)保姆/工人房持無所謂的態(tài)度；建議在輔助功能空間設(shè)計(jì)方面，要有主人房觀景陽臺(tái)、大露臺(tái)和獨(dú)立儲(chǔ)藏室，這樣會(huì)大大增加吸引力，而在入戶花園和玄關(guān)的設(shè)計(jì)方面要考慮價(jià)格的接受度，至于保姆/工人房可不予設(shè)計(jì)；玄關(guān)(入戶通道）（N1=1033)大露臺(tái)（N2=1033)入戶花園（N3=1033)主人房觀景陽臺(tái)（N4=1033)獨(dú)立儲(chǔ)藏室（N5=1033)保姆/工人房（N6=1033)輔助功能空間的重要性輔助功能空間的重要性由強(qiáng)及弱依次是：主人各空間采光重要性廚房自然采光（N1=1033）廁所自然采光（N2=1033)所有房間都自然采光（N3=1033）注：以上的重要性比例=比較重要+非常重要有95.5%的消費(fèi)者認(rèn)為所有房間都自然采光的比較重要；總體來說消費(fèi)者還是比較喜歡各功能間都自然采光。各空間采光重要性廚房自然采光廁所自然采光所有房間都自然采光注目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)

3、東區(qū)評(píng)價(jià)4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析政府東遷知曉率從整體上看，僅有27.0%的消費(fèi)者了解政府東遷；學(xué)歷越高，政府東遷知曉率越高；政府東遷知曉率從整體上看，僅有27.0%的消費(fèi)者了解政府東遷泰山一路以東區(qū)域評(píng)價(jià)有53.3%的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的綜合評(píng)價(jià)好（非常好+比較好）；約有六成的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、片區(qū)發(fā)展前景、市政規(guī)劃和升值潛力評(píng)價(jià)好（非常好+比較好），相對(duì)而言，片區(qū)發(fā)展前景的評(píng)價(jià)最高；地理位置（N1=1033)自然環(huán)境（N2=1033)片區(qū)發(fā)展前景（N3=1033)市政規(guī)劃（N4=1033)升值潛力（N5=1033)綜合評(píng)價(jià)（N6=1033)注：以上的好評(píng)率=比較好+非常好泰山一路以東區(qū)域評(píng)價(jià)有53.3%的消費(fèi)者對(duì)泰山一路以東區(qū)域的目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析1、開發(fā)商認(rèn)知度及項(xiàng)目升值因素2、住房關(guān)注因素、偏好及評(píng)價(jià)3、東區(qū)評(píng)價(jià)

4、購房接受情況及需求偏好目錄catalogue三、定量數(shù)據(jù)分析是否愿意接受高層產(chǎn)品、接受層數(shù)及不接受原因樣本基數(shù)N=1033有54.9%的消費(fèi)者愿意接受高層產(chǎn)品，愿意接受的最高層數(shù)主要在11-15層；有45.1%的消費(fèi)者不愿意接受高層產(chǎn)品，不喜歡住那么高是其不愿接受的主要原因；若要開發(fā)高層樓盤時(shí)，建議以11-15層為最高層的小高層為主，但非高層產(chǎn)品也占有相當(dāng)部分市場(chǎng)；是否愿意接受高層產(chǎn)品、接受層數(shù)及不接受原因樣本基數(shù)N=103是否選擇精裝修房及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有63.0%的消費(fèi)者不選擇精裝修房，主要原因是消費(fèi)者喜歡按照自己的風(fēng)格裝修；有37.0%的消費(fèi)者選擇精裝修房，裝修房設(shè)計(jì)更合理是消費(fèi)者選擇的主要原因，其次節(jié)省時(shí)間、自己不懂裝修和怕裝修麻煩等也是消費(fèi)者選擇精裝修房的重要影響因素；建議在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，以非精裝修房為主，少量的精裝修房為輔；是否選擇精裝修房及相應(yīng)原因樣本基數(shù)N=1033有63.0%的接受的精裝修單價(jià)和承受購房總價(jià)購房總價(jià)樣本基數(shù)(N2=1033)精裝修單價(jià)樣本基數(shù)(N1=379)300-500元/平米是消費(fèi)者接受最多的精裝修單價(jià)，其次是在300元/平米以下；25-35萬是消費(fèi)者承受購房總價(jià)最多范圍區(qū)間，其次是35-45萬；接受的精裝修單價(jià)和承受購房總價(jià)購房總價(jià)樣本基數(shù)(N2=103購房面積偏好購房面積樣本基數(shù)(N2=1033)≦3萬3-5萬5-10萬10-1515-2020-3030-5050-80≧80萬獨(dú)居二人世界三口之家多口之家三代同堂7.7%23.2%34.7%33.8%37.0%9.5%27.3%

16.7%16.7%27.8%29.5%30.5%16.0%26.9%26.5%24.8%23.2%4.3%14.3%9.1%

20.8%25.3%26.3%19.2%16.0%30.8%22.6%14.2%8.5%6.5%14.3%

37.5%20.9%15.9%11.3%20.0%9.6%12.8%14.7%22.5%21.7%42.9%45.5%

16.7%4.2%15.2%16.6%17.7%16.0%1.9%6.7%6.3%8.5%17.4%9.5%9.1%

16.7%4.2%4.4%6.2%10.5%16.0%21.2%4.5%1.5%

12.5%3.8%3.0%1.9%

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