項(xiàng)目成本管理第1節(jié)總則成本是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想的量化結(jié)果，通過(guò)管理實(shí)現(xiàn)。所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理必須明確目標(biāo)成本，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理，完成項(xiàng)目工程結(jié)算三級(jí)審核和目標(biāo)成本的復(fù)核。工程類(lèi)成本由成本控制部審核，非工程類(lèi)成本由財(cái)務(wù)部審核。1項(xiàng)目目標(biāo)成本確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制必須按《項(xiàng)目成本編制工作責(zé)任界定》和《目標(biāo)成本確定工作指引》的規(guī)定完成報(bào)批程序。1.1可研成本：項(xiàng)目摘牌前，股份公司成本控制部根據(jù)發(fā)展部提供各種政策及銷(xiāo)售價(jià)格和規(guī)劃院提供的方案指標(biāo)等，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)影響成本的各種因素，會(huì)同財(cái)務(wù)部，共同測(cè)算出股份公司立項(xiàng)決算的投資估算，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)?？裳谐杀臼撬鶎夙?xiàng)目公司參與摘牌競(jìng)爭(zhēng)的最高成本。1.2目標(biāo)成本：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，股份公司成本控制部會(huì)同財(cái)務(wù)部對(duì)影響成本的所有因素重新審核后確定項(xiàng)目實(shí)施成本，作為簽訂《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決算文件》的組成部分，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。2項(xiàng)目成本過(guò)程管理2.1股份公司成本控制部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本過(guò)程管理進(jìn)行監(jiān)控和審批。2.2所屬項(xiàng)目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的可研成本和目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。2.3所屬項(xiàng)目公司成本控制部必須組織或參與所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)，包括但不限于：2.3.1限額指標(biāo)的控制；2.3.2設(shè)計(jì)方案優(yōu)化和施工圖會(huì)審；2.3.3招標(biāo)（采購(gòu)）、直接委托和限價(jià)；2.3.4合同簽訂；2.3.5設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證；2.3.6合同付款；2.4成本動(dòng)態(tài)管理2.4.1成本動(dòng)態(tài)管理過(guò)程中，需建立成本臺(tái)帳，做好成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表，控制好施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更等工作。2.4.2成本核算與分析所屬項(xiàng)目公司必須按《項(xiàng)目成本核算與分析工作指引》的規(guī)定，每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)制定控制成本的措施。2.4.3項(xiàng)目成本超支處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了特殊事項(xiàng)，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將超出目標(biāo)成本時(shí)，由所屬項(xiàng)目公司按照《項(xiàng)目成本超支》的規(guī)定流程進(jìn)行成本超支報(bào)警并提出處理建議，以書(shū)面形式報(bào)股份公司審批，包括：不使用預(yù)備費(fèi)；使用預(yù)備費(fèi)；調(diào)增目標(biāo)成本。2.5對(duì)于含酒店的項(xiàng)目，所屬項(xiàng)目公司和酒店公司應(yīng)按照酒店管理制度中《綜合體項(xiàng)目中酒店公司與股份公司所屬項(xiàng)目公司工程及成本界面》的規(guī)定，各自負(fù)責(zé)其界面內(nèi)的成本管理工作。3項(xiàng)目結(jié)算管理3.1項(xiàng)目公司根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)》編制項(xiàng)目整體結(jié)算計(jì)劃，并于每季度末對(duì)結(jié)算計(jì)劃進(jìn)行修訂后報(bào)股份公司成本控制部。3.2項(xiàng)目工程結(jié)算由所屬項(xiàng)目公司成本控制部組織，工程（配套）部和開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部配合。3.3股份公司對(duì)項(xiàng)目工程類(lèi)合同結(jié)算實(shí)行三級(jí)審核。3.4項(xiàng)目結(jié)算完成后，股份公司成本控制部按照《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件》確定的目標(biāo)成本進(jìn)行成本復(fù)核。4成本檔案管理4.1成本檔案是指成本系統(tǒng)在目標(biāo)成本、過(guò)程管理、工程結(jié)算、招投標(biāo)、直接委托、經(jīng)濟(jì)合同管理等活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的文字、圖紙、聲像等歷史記錄。4.2成本檔案管理必須執(zhí)行股份公司《檔案管理規(guī)定》。4.3股份公司成本控制部和所屬項(xiàng)目公司成本控制部是日常成本檔案管理的責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)成本檔案的收集、整理、保管、使用和移交。4.4成本檔案達(dá)到保存期限后，必須由保管部門(mén)報(bào)股份公司成本控制部、股份公司辦公室、分管成本副總裁和分管人力資源副總裁批準(zhǔn)后，方可統(tǒng)一銷(xiāo)毀。重要文件還需報(bào)總裁批準(zhǔn)。（操作流程詳見(jiàn)《成本檔案銷(xiāo)毀審批會(huì)簽表》（成表1））成本檔案銷(xiāo)毀審批會(huì)簽表（成表1）日期：年月日發(fā)起部門(mén)/公司：發(fā)起人：審批事項(xiàng)名稱(chēng)：成本檔案銷(xiāo)毀審批事項(xiàng)內(nèi)容：附件清單：所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)：簽字：日期：年月日總經(jīng)理：簽字：日期：年月日股份公司成本控制部：簽字：日期：年月日辦公室：簽字：日期：年月日分管成本副總裁：簽字：日期：年月日分管人力資源副總裁：簽字：日期：年月日總裁（如需）：簽字：日期：年月日第2節(jié)項(xiàng)目成本編制工作責(zé)任界定1可研成本階段的工作職責(zé)1.1完成時(shí)間：土地摘牌前。1.2經(jīng)辦部門(mén)：股份公司成本控制部。1.3職責(zé)分工：1）股份公司項(xiàng)目管理中心：確認(rèn)經(jīng)營(yíng)期和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比例。2）股份公司發(fā)展部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的確認(rèn)、項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn)、項(xiàng)目相關(guān)“問(wèn)題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。3）股份公司商管公司：對(duì)擬定的主力店業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn)。4）股份公司酒店公司：對(duì)擬定的酒店品牌進(jìn)行確認(rèn)。5）股份公司規(guī)劃院：確認(rèn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項(xiàng)目描述，并會(huì)同項(xiàng)目管理中心、發(fā)展部、商管公司、成本控制部確定建造標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)股份公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。6）股份公司財(cái)務(wù)部：編制非工程成本。7）股份公司成本控制部：根據(jù)相關(guān)部門(mén)提供的資料編制工程成本，并匯總完成可研成本。2目標(biāo)成本階段的工作職責(zé)2.1完成時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前30天。2.2經(jīng)辦部門(mén)：股份公司及所屬項(xiàng)目公司成本控制部。2.3職責(zé)分工：1）所屬項(xiàng)目公司成本控制部：根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，修編可研成本，形成項(xiàng)目目標(biāo)成本初稿；2）股份公司規(guī)劃院：負(fù)責(zé)審核規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)；3）股份公司項(xiàng)目管理中心：負(fù)責(zé)審核銷(xiāo)售價(jià)格，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例；4）股份公司酒店公司：負(fù)責(zé)審核酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)；5）股份公司財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)審核非工程成本；6）股份公司成本控制部：負(fù)責(zé)審核工程成本；2.4所屬項(xiàng)目公司成本控制部根據(jù)審核意見(jiàn)修編目標(biāo)成本并報(bào)股份公司成本控制部、財(cái)務(wù)部審核，股份公司成本控制部匯總形成《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件》，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（操作流程詳見(jiàn)《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件審批會(huì)簽表》（成表2））項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件審批會(huì)簽表（成表2）日期：年月日發(fā)起部門(mén)/公司：股份公司成本控制部發(fā)起人：審批事項(xiàng)名稱(chēng)：***項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件各級(jí)審批意見(jiàn)所屬項(xiàng)目公司：簽字：日期：年月日股份公司規(guī)劃院：簽字：日期：年月日項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部：簽字：日期：年月日項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部：簽字：日期：年月日財(cái)務(wù)部：簽字：日期：年月日成本控制部：簽字：日期：年月日審計(jì)部：簽字：日期：年月日分管酒店副總裁（含酒店項(xiàng)目）：簽字：日期：年月日分管項(xiàng)目副總裁：簽字：日期：年月日分管成本和財(cái)務(wù)副總裁：簽字：日期：年月日總裁：簽字：日期：年月日董事長(zhǎng)：簽字：日期：年月日第3節(jié)現(xiàn)場(chǎng)簽證1現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍項(xiàng)目施工過(guò)程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計(jì)變更范圍的事項(xiàng)時(shí)（包括工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格變化等），均應(yīng)按本節(jié)和操作手冊(cè)中《現(xiàn)場(chǎng)簽證工作指引》執(zhí)行。2現(xiàn)場(chǎng)簽證執(zhí)行原則2.1至少要經(jīng)過(guò)二級(jí)及以上的審核：第一級(jí)為所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部；第二級(jí)為所屬項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理、成本副總經(jīng)理和總經(jīng)理。2.2所屬項(xiàng)目公司各部門(mén)發(fā)放的文件必須通過(guò)工程（配套）部轉(zhuǎn)交監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報(bào)的文件必須通過(guò)工程（配套）部轉(zhuǎn)交所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)。2.3實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制、嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。2.4必須要有齊備、有效的原件作為辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證的依據(jù)。2.5所屬項(xiàng)目公司與施工單位簽署的合同中應(yīng)約定現(xiàn)場(chǎng)簽證的工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。3現(xiàn)場(chǎng)簽證分類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證分兩類(lèi)：正常類(lèi)和特急類(lèi)。4現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限4.1正常類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限現(xiàn)場(chǎng)簽證金額有效簽字人（共同簽署）責(zé)任人2萬(wàn)元及以下監(jiān)理單位；所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部，成本控制部，成本副總經(jīng)理，工程副總經(jīng)理所屬項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理2-10萬(wàn)元監(jiān)理單位；所屬項(xiàng)目公司工程（配套）部，成本控制部、成本副總經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理10萬(wàn)元以上監(jiān)理單位；所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部、成本控制部、成本副總經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理、股份公司成本控制部總經(jīng)理所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理注：現(xiàn)場(chǎng)簽證金額是指按合同約定的單項(xiàng)簽證的總金額。4.2特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的批準(zhǔn)人和責(zé)任人為所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理。第4節(jié)項(xiàng)目成本超支1項(xiàng)目成本超支的操作要點(diǎn)1.1某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支就必須報(bào)警。1.2所屬項(xiàng)目公司成本負(fù)責(zé)人是工程成本超支的報(bào)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是非工程成本超支的報(bào)警責(zé)任人。1.3工程成本細(xì)項(xiàng)，針對(duì)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由成本部按施工計(jì)劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個(gè)階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，成本控制部必須進(jìn)行成本超支報(bào)警。1.4非工程成本細(xì)項(xiàng)中，所屬項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，所屬項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金都應(yīng)按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，財(cái)務(wù)部必須進(jìn)行成本超支預(yù)警。1.5管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總目標(biāo)值不允許突破。1.6所有成本報(bào)警均應(yīng)按程序進(jìn)行書(shū)面審批，情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭報(bào)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書(shū)面審批文件。2項(xiàng)目成本超支處理的審批權(quán)限和流程2.1不使用預(yù)備費(fèi)2.1.1超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆200萬(wàn)元（不含）以下的，工程類(lèi)報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心審批后，由股份公司成本控制部總經(jīng)理批準(zhǔn)；非工程類(lèi)報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心審批后，由股份公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.1.2超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆200萬(wàn)元（含）以上的，除按上述流程審批后，還需報(bào)分管成本和財(cái)務(wù)副總裁批準(zhǔn)。（操作流程詳見(jiàn)《項(xiàng)目超支報(bào)警不使用預(yù)備費(fèi)審批會(huì)簽表》（成表3））2.2使用預(yù)備費(fèi)2.2.1超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆100萬(wàn)元（不含）以下的，工程類(lèi)報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心審批后，由股份公司成本控制部總經(jīng)理批準(zhǔn)；非工程類(lèi)報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心審批后，由股份公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.2.2超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆100萬(wàn)元（含）以上的，除按上述流程審批外，工程類(lèi)報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批后，由分管成本副總裁批準(zhǔn)；非工程類(lèi)報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批后，由分管財(cái)務(wù)副總裁批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后股份公司成本控制部和財(cái)務(wù)部相互備案（操作流程詳見(jiàn)《項(xiàng)目超支報(bào)警使用預(yù)備費(fèi)審批會(huì)簽表》（成表4））2.3調(diào)增目標(biāo)成本2.3.1方案總圖和指標(biāo)發(fā)生變更時(shí)，面積在3000平方米（不含）以下或成本變動(dòng)在1000萬(wàn)元（不含）以下，報(bào)股份公司成本控制部，分管項(xiàng)目前期副總裁和分管成本副總裁批準(zhǔn)；面積在3000平方米（含）以上或成本變動(dòng)在1000萬(wàn)元（含）以上，除按上述流程審批外，還需報(bào)總裁批準(zhǔn)。2.3.2股份公司與所屬項(xiàng)目公司簽訂決策文件后，在執(zhí)行過(guò)程中由于各種原因?qū)е鲁杀景l(fā)生重大變化，且超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆200萬(wàn)元（含）以上的，方可調(diào)增目標(biāo)成本。其中：1）超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本單筆200萬(wàn)元（含）以上的，累計(jì)1000萬(wàn)元（不含）以下的，報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心、股份公司成本控制部、分管項(xiàng)目副總裁、分管成本副總裁批準(zhǔn)。2）超出目標(biāo)成本累計(jì)1000萬(wàn)元（含）以上的，除按上述流程審批外，還需報(bào)總裁批準(zhǔn)。（操作流程詳見(jiàn)《項(xiàng)目超支報(bào)警調(diào)增目標(biāo)成本審批會(huì)簽表》（成表5））項(xiàng)目超支報(bào)警不使用預(yù)備費(fèi)審批會(huì)簽表（成表3）項(xiàng)目名稱(chēng)：成本超支編號(hào)：成本超支類(lèi)別□工程成本□非工程成本超支處理建議不使用預(yù)備費(fèi)經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)辦人成本超支金額申報(bào)日期成本超支情況說(shuō)明成本超支處理措施所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)審批意見(jiàn)總經(jīng)理審批意見(jiàn)股份公司項(xiàng)目管理中心審批意見(jiàn)成本控制部總經(jīng)理審批意見(jiàn)（工程成本＜200萬(wàn)元）財(cái)務(wù)部總經(jīng)理審批意見(jiàn)（非工程成本＜200萬(wàn)元）分管成本和財(cái)務(wù)副總裁審批意見(jiàn)（成本≥200萬(wàn)元）項(xiàng)目超支報(bào)警使用預(yù)備費(fèi)審批會(huì)簽表（成表4）項(xiàng)目名稱(chēng)：成本超支編號(hào)：成本超支類(lèi)別□工程成本□非工程成本超支處理建議使用預(yù)備費(fèi)經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)辦人成本超支金額申報(bào)日期成本超支情況說(shuō)明成本超支處理措施所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)審批意見(jiàn)總經(jīng)理審批意見(jiàn)股份公司項(xiàng)目管理中心審批意見(jiàn)成本控制部總經(jīng)理審批意見(jiàn)（工程成本＜100萬(wàn)元）財(cái)務(wù)部總經(jīng)理審批意見(jiàn)（非工程成本＜100萬(wàn)元）分管成本和財(cái)務(wù)副總裁審批意見(jiàn)（成本≥100萬(wàn)元）項(xiàng)目超支報(bào)警調(diào)增目標(biāo)成本審批會(huì)簽表（成表5）項(xiàng)目名稱(chēng)：成本超支編號(hào)：成本超支類(lèi)別□工程成本□非工程成本超支處理建議調(diào)增目標(biāo)成本經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)辦人成本超支金額申報(bào)日期成本超支情況說(shuō)明成本超支處理措施所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)審批意見(jiàn)總經(jīng)理審批意見(jiàn)股份公司項(xiàng)目管理中心審批意見(jiàn)成本控制部總經(jīng)理審批意見(jiàn)分管項(xiàng)目副總裁審批意見(jiàn)分管成本和財(cái)務(wù)副總裁審批意見(jiàn)總裁審批意見(jiàn)（累計(jì)≥1000萬(wàn)元）第5節(jié)工程結(jié)算1通用范圍本節(jié)適用于工程施工合同、材料采購(gòu)合同、工程咨詢(xún)服務(wù)合同、其它工程合同。主要包括項(xiàng)目總承包工程結(jié)算、項(xiàng)目制定分包工程結(jié)算、項(xiàng)目指定材料設(shè)備供應(yīng)結(jié)算、項(xiàng)目獨(dú)立分包工程結(jié)算。2工程結(jié)算三級(jí)審核2.1三級(jí)審核的概念三級(jí)審核是指股份公司為了監(jiān)督項(xiàng)目結(jié)算，有效地控制項(xiàng)目成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所屬項(xiàng)目公司簽訂的工程類(lèi)合同（不含行政事業(yè)性收費(fèi)等無(wú)合同費(fèi)用）的結(jié)算進(jìn)行三個(gè)層次的審核，以達(dá)到最大限度地保障股份公司經(jīng)濟(jì)利益的目的。一級(jí)審核指所屬項(xiàng)目公司委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的審核，二級(jí)審核指所屬項(xiàng)目公司成本控制部的審核，三級(jí)審核指股份公司成本控制部委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的審核。股份公司成本控制部根據(jù)情況可以委托造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行交叉審核，并對(duì)審核結(jié)果抽查復(fù)核。（審批流程詳見(jiàn)《項(xiàng)目工程結(jié)算三級(jí)審核會(huì)簽表》（成表6））2.2三級(jí)審核的適用范圍2.2.1結(jié)算金額在100萬(wàn)元（含）以上的單項(xiàng)工程類(lèi)合同；2.2.2超目標(biāo)成本的工程類(lèi)合同。2.2.3對(duì)結(jié)算金額100萬(wàn)元以下的工程類(lèi)合同，股份公司成本控制部視情況將采取抽查審核。2.2.4對(duì)工程咨詢(xún)等服務(wù)類(lèi)結(jié)算視情況可直接進(jìn)行二級(jí)審核（即所屬項(xiàng)目公司無(wú)需委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)），以