精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理委托合同的制定及示范文本已一、制定物業(yè)管理委托合同應(yīng)遵循的原則1、合法性原則《經(jīng)濟(jì)合同法》第四條明確規(guī)定：制定經(jīng)濟(jì)合同必須遵循國(guó)家法律和行政法規(guī)，任何單位和個(gè)人不得利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)，擾亂經(jīng)濟(jì)秩序，損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，牟取非法收入。制定物業(yè)管理委托合同是一種法律行為，它的制定及內(nèi)容必須合法。所謂合法，就是指經(jīng)濟(jì)合同的內(nèi)容、程序、要點(diǎn)必須符合國(guó)家法律和法規(guī)的要求，只有遵循合法原則，才能得到國(guó)家的認(rèn)可和具有法律效力，當(dāng)事人的權(quán)益才能得到保護(hù)，并達(dá)到當(dāng)事人雙方或多方制定經(jīng)濟(jì)合同預(yù)期的后果。凡是違法的經(jīng)濟(jì)合同，即使是當(dāng)事人雙方自愿制定的，也是無(wú)效的。2、平等互利、協(xié)商一致原則物業(yè)管理委托合同是開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)之間制定完成的。開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)之間在法律上是平等的兩個(gè)行為主體。因此在制定物業(yè)管理委托合同、確定其管理內(nèi)容時(shí)，應(yīng)本著平等互利、協(xié)商一致，把目標(biāo)物業(yè)管好的原則。具體地體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）經(jīng)濟(jì)法律地位一律平等。作為經(jīng)濟(jì)合同的當(dāng)事人，不論其級(jí)別大小，所有制形式如何，也不論其經(jīng)濟(jì)條件如何優(yōu)越，在簽訂物業(yè)管理委托合同的活動(dòng)中，雙方處在平等的法律地位上共同協(xié)商，不允許一方以強(qiáng)勢(shì)欺壓另一方。（2）雙方當(dāng)事人意見(jiàn)表示一致。經(jīng)濟(jì)合同是雙方當(dāng)事人在意思表示一致的基礎(chǔ)上，充分表達(dá)了意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商一致而達(dá)成的協(xié)議，不允許任何一方違背對(duì)方的意志，而把自己的意見(jiàn)強(qiáng)加給對(duì)方，凡通過(guò)脅迫欺詐等手段把自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方的，即使簽定了經(jīng)濟(jì)合同也是無(wú)效的。（3）雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等。簽訂物業(yè)管理委托合同的雙方都應(yīng)平等享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，一方在從對(duì)方得到利益的同時(shí)，要付給對(duì)方相應(yīng)的代價(jià)，而不能只享受權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。例如廣大業(yè)主（使用者）在享受物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)的環(huán)境、治安、綠化、道路等方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，也要承擔(dān)定期交付物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)。同樣，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，它有收取物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利，也承擔(dān)著為業(yè)主（使用者）提供一定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的義務(wù)。二、物業(yè)管理委托合同的主要內(nèi)容目標(biāo)物業(yè)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)（或邀標(biāo)或議標(biāo)）確定了物業(yè)管理單位之后，開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)，稱之甲方）就將代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（稱之乙方）簽署委托管理合同。物業(yè)管理委托合同主要內(nèi)容有：1、管理方式目標(biāo)物業(yè)的管理方式在委托管理中應(yīng)明確。通常有自行管理、顧問(wèn)管理、合作管理和全權(quán)委托管理四種。選擇那一種管理方式，一方面是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的意向；另一方面要結(jié)合目標(biāo)物業(yè)的歷史、現(xiàn)狀等實(shí)際情況而定。但無(wú)論選擇什麼樣的管理方式，物業(yè)管理企業(yè)都要堅(jiān)持權(quán)責(zé)對(duì)等原則。只承擔(dān)與其擁有的管理權(quán)限對(duì)應(yīng)的管理職責(zé)。2、管理權(quán)限為保證有充分的管理權(quán)履行其管理職責(zé)，維持目標(biāo)物業(yè)日常高效的管理運(yùn)作，在委托管理合同中對(duì)管理權(quán)限的規(guī)定要明確、清晰、規(guī)范。3、管理目標(biāo)管理目標(biāo)就是目標(biāo)物業(yè)的管理運(yùn)作預(yù)期要達(dá)到的水準(zhǔn)，這與物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)備狀況、使用者層次結(jié)構(gòu)及素質(zhì)狀況、業(yè)主的心理期望值、管理費(fèi)的收入狀況等因素密切相關(guān)。因此，制定管理目標(biāo)，一定要結(jié)合目標(biāo)物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足業(yè)主要求的同時(shí)，又要實(shí)事求是、客觀科學(xué)。4、管理酬金管理酬金是物業(yè)管理企業(yè)最主要的收入來(lái)源。管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理的運(yùn)作難度、水準(zhǔn)要求，以及物業(yè)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力等因素密切相關(guān)。對(duì)于酬金堅(jiān)持責(zé)權(quán)對(duì)等原則，以行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)為參照，適當(dāng)調(diào)整，提出雙方都可以接受的酬金標(biāo)準(zhǔn)。許多開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）根據(jù)目標(biāo)物業(yè)狀況，按照國(guó)家物價(jià)部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定來(lái)確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)企業(yè)內(nèi)部成本核算，扣除必要成本、稅金后，剩下來(lái)再做管理酬金。5、合作期限從物業(yè)管理運(yùn)作連續(xù)性以及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量來(lái)看，合作期不能太短。合作期太短，不利于物業(yè)管理企業(yè)在目標(biāo)物業(yè)管理運(yùn)作中去貫徹本企業(yè)的管理理念，形成與目標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的管理模式和特色，也難以體現(xiàn)其專業(yè)水準(zhǔn)。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。6、經(jīng)濟(jì)責(zé)任在物業(yè)管理委托合同中應(yīng)說(shuō)明其各方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，主要有以下三點(diǎn)：（1）因物業(yè)管理企業(yè)管理不善（而非使用人的原因）造成公共設(shè)施的損壞等經(jīng)濟(jì)損失，須由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（2）業(yè)主不得借故拖欠各項(xiàng)付款，如逾期不交，應(yīng)額外支付滯納金。滯納金計(jì)算方法應(yīng)在合同中或《管理公約》中明確規(guī)定。（3）中斷合同的違約金賠償。雙方一經(jīng)協(xié)商達(dá)成意向簽訂物業(yè)管理委托合同之后，如一方無(wú)正當(dāng)理由而中斷合同的實(shí)行，則要賠償違約金。7、爭(zhēng)議解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，碰到問(wèn)題的出現(xiàn)產(chǎn)生了爭(zhēng)議是完全正常的現(xiàn)象。因此，在物業(yè)管理委托合同中，必須明確出現(xiàn)糾紛以后的相應(yīng)處理辦法。三、物業(yè)管理委托合同的實(shí)例附《物業(yè)管理委托合同》示范文本物業(yè)管理委托合同第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況物業(yè)類型：座落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)四至：東南西北占地面積：平方米建筑面積：平方米委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目（略）第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理項(xiàng)目第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳。第五條公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)備設(shè)施、電梯、。第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、。第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、。第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)、。第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、。第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住（用）戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；2、；3、；第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托，合理收費(fèi)。第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、等措施。第十七條其他委托事項(xiàng)：1、；2、；3、；第三章委托管理期限第十八條委托管理期限為年。自年月日起至年月日止。第四章雙方權(quán)利義務(wù)第十九條甲方權(quán)利義務(wù)1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；6、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房；7、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方移交；8、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付；9、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；11、。12、。第二十條乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；3、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；8、每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；9、對(duì)本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。11、。第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第二十一條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。1、房屋外觀：；2、設(shè)備運(yùn)行：；3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：；4、公共環(huán)境：；5、綠化：；6、交通秩序：；7、保安：；8、急修：；小修：；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：%。第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積按每平方米元向乙方交納。2、管理服務(wù)費(fèi)的調(diào)整，按調(diào)整。3、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納，業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任；4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；5、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第項(xiàng)處理；（1）；（2）；第二十三條乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部分、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方同意。第二十四條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由承擔(dān)；更新費(fèi)用，由承擔(dān)。2、房屋共用部位設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由承擔(dān)；更新費(fèi)用，由承擔(dān)。3、市政公用設(shè)施和附屬的建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由承擔(dān)；更新費(fèi)用，由承擔(dān)。4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由承擔(dān)；改造、更新費(fèi)用，由承擔(dān)。第二十五條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支:（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）法定稅費(fèi)。第七章違約責(zé)任第二十六條甲方違反合同第十七條的約定，使乙方未完成定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；否則造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十七條乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十八條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第二十九條甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)