設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)東南大學(xué)物業(yè)管理研究所黃安永教授設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)東南大學(xué)物業(yè)管理研究所主要內(nèi)容一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)主要內(nèi)容一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景設(shè)施管理（FacilitiesManagement，簡(jiǎn)稱(chēng)FM），其概念的產(chǎn)生主要是物業(yè)管理理念的延伸。20世紀(jì)80年代初從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，并逐漸發(fā)展成為獨(dú)立的新興行業(yè)，是一門(mén)相當(dāng)新的交叉學(xué)科，綜合了管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景設(shè)施管理（FacilitiesM一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理

設(shè)施管理至今還在不斷研討之中，因此就沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一完整的說(shuō)法與定義。（1）美國(guó)Becker認(rèn)為設(shè)施管理：只應(yīng)關(guān)心建筑、家具和設(shè)備等“硬件”，良好的設(shè)施管理能夠提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。（2）英國(guó)設(shè)施管理協(xié)會(huì)認(rèn)為，設(shè)施管理可以綜合多個(gè)建筑部分用以管理其對(duì)人及地方的影響。（3）中國(guó)香港設(shè)施管理協(xié)會(huì)認(rèn)為：設(shè)施管理是一個(gè)綜合人、過(guò)程及物業(yè)的特點(diǎn)以達(dá)到長(zhǎng)期策略性目標(biāo)的過(guò)程。（4）IFMA（國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)）認(rèn)為：設(shè)施管理是“一個(gè)綜合多學(xué)科，通過(guò)集成人、地點(diǎn)、過(guò)程和技術(shù)，確保建筑環(huán)境功能性的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)?！倍⑹裁词窃O(shè)施管理設(shè)施管理至今還在不斷研討之中，因此就沒(méi)有以上不同的解釋?zhuān)瑓s找出了一些共同的內(nèi)容：

（1）設(shè)施管理工作范圍較寬

（2）開(kāi)展設(shè)施管理的主體機(jī)構(gòu)較廣泛

（3）設(shè)施管理注意提高綜合效率，采用多種方法運(yùn)作

（4）設(shè)施管理是一個(gè)多學(xué)科交融的產(chǎn)物以上不同的解釋?zhuān)瑓s找出了一些共同的內(nèi)容：一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景三、設(shè)施管理的定位（與物業(yè)管理區(qū)別）

舉例某政府辦公樓位于該市商業(yè)中心，為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，決定招商引資，政府決定把這辦公樓轉(zhuǎn)讓給投資商做商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。作為設(shè)施管理負(fù)責(zé)人（或稱(chēng)設(shè)施管理經(jīng)理），該做哪些工作呢？三、設(shè)施管理的定位（與物業(yè)管理區(qū)別）舉例案例分析（1）關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì)（2）展開(kāi)財(cái)務(wù)分析：包括所涉及到政府機(jī)關(guān)新辦公設(shè)施的投資成本，以及轉(zhuǎn)讓完成后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能產(chǎn)生什么樣的效益（3）轉(zhuǎn)讓行為本身對(duì)環(huán)境影響的分析，包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展影響的說(shuō)明（4）轉(zhuǎn)讓行為對(duì)本地區(qū)歷史影響方面的分析案例分析（1）關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì)案例分析（5）公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的看法和意見(jiàn)的集納（6）轉(zhuǎn)讓計(jì)劃與步驟制定，轉(zhuǎn)讓談判（包括招投標(biāo)）的組織和進(jìn)行（7）協(xié)助涉及轉(zhuǎn)讓的法律文件的準(zhǔn)備和簽署（8）轉(zhuǎn)讓工作的實(shí)施案例分析（5）公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的看法和意見(jiàn)的集納設(shè)施管理的基本工作由上面舉例可以看出，設(shè)施管理與物業(yè)項(xiàng)目存在著密切關(guān)系，同時(shí)又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個(gè)層面。一般意義上說(shuō)，設(shè)施管理基本工作包括以下內(nèi)容：（1）標(biāo)的項(xiàng)目設(shè)施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定（2）管理機(jī)構(gòu)與組織落實(shí)，要清楚管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人員職責(zé)和設(shè)施的有機(jī)系統(tǒng)組合（3）設(shè)施管理財(cái)務(wù)預(yù)算的制定和執(zhí)行（4）物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的制定（包括物業(yè)融資及投資決策、物業(yè)評(píng)估、物業(yè)項(xiàng)目購(gòu)置或出租）設(shè)施管理的基本工作由上面舉例可以看出，設(shè)施管理與物業(yè)項(xiàng)目存在設(shè)施管理的基本工作（5）租賃管理、物業(yè)管理以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)或機(jī)構(gòu)不再具有價(jià)值時(shí)及時(shí)進(jìn)行合理處置（包括出售）（6）項(xiàng)目生命周期的管理成本估算（7）參與并監(jiān)督項(xiàng)目的計(jì)劃、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和建設(shè)全過(guò)程（8）設(shè)立工作接受與調(diào)度中心（9）設(shè)施的有效運(yùn)作——能源管理、廢棄物的處置及回收利用、通信線(xiàn)路的敷設(shè)、設(shè)備安裝、安全管理、災(zāi)害善后、項(xiàng)目的重置和移動(dòng)等（10）采購(gòu)工作的管理和控制，包括發(fā)包項(xiàng)目的管理與控制設(shè)施管理的基本工作（5）租賃管理、物業(yè)管理以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)或設(shè)施管理的基本工作（11）為客戶(hù)提供綜合性服務(wù)，以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶(hù)可能需要的服務(wù)并提供這種服務(wù)。（12）對(duì)項(xiàng)目的管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)控，通過(guò)質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行追蹤考核，強(qiáng)調(diào)一次成功率。在把握客戶(hù)對(duì)服務(wù)的感受的同時(shí)，建立客戶(hù)檔案。（13）通過(guò)全局性信息系統(tǒng)來(lái)整合各項(xiàng)設(shè)施管理的主要職能，重視互聯(lián)網(wǎng)和局域網(wǎng)在交流信息、提供培訓(xùn)、實(shí)施管理方面的作用。這是英國(guó)一家著名顧問(wèn)公司阿特金斯（WSATKINS）在設(shè)施管理方面進(jìn)行的許多有益實(shí)踐總結(jié)，給我們帶來(lái)了許多啟示與展望。設(shè)施管理的基本工作（11）為客戶(hù)提供綜合性服務(wù)，以具有前瞻性一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景四、設(shè)施管理的范圍IFMA提出設(shè)施管理的范圍主要包括以下8個(gè)方面：策略性年度及長(zhǎng)期規(guī)劃、財(cái)務(wù)與預(yù)算管理、公司不動(dòng)產(chǎn)管理、室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理、建筑及工程、新的建筑及修復(fù)、保養(yǎng)及運(yùn)作、保安電信及行政服務(wù)。比較典型的是Quah給出的設(shè)施管理范圍，如圖1所示。四、設(shè)施管理的范圍IFMA提出設(shè)施管理的范圍主要包括以下8個(gè)圖1

設(shè)施管理的范圍圖1設(shè)施管理的范圍一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景五、設(shè)施管理的功能“設(shè)施管理的主要功能事實(shí)上就是資源管理，一種在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)層次上提供支持的資源管理?！痹O(shè)施管理的4個(gè)核心功能，即財(cái)務(wù)資源的管理（商業(yè)）、人力資源的管理（人）、實(shí)物資源的管理（物業(yè)）和信息資源的管理（知識(shí)）。五、設(shè)施管理的功能“設(shè)施管理的主要功能事實(shí)上就是資源管理，一一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景六、設(shè)施管理主要組成要素模型設(shè)施管理主要組成要素的模型，如圖2所示。在該模型中，設(shè)施經(jīng)理的工作范圍包括從設(shè)施提供（戰(zhàn)略性部分）到設(shè)施服務(wù)管理（運(yùn)作部分）。設(shè)施管理包括4個(gè)組成部分：（1）戰(zhàn)略性設(shè)施規(guī)劃、（2）空間規(guī)劃和工作場(chǎng)所戰(zhàn)略、（3）設(shè)施支持服務(wù)管理（4）資產(chǎn)管理和維護(hù)。六、設(shè)施管理主要組成要素模型設(shè)施管理主要組成要素的模型，如圖圖2

設(shè)施管理的主要組成要素

圖2設(shè)施管理的主要組成要素一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式的比較無(wú)論物業(yè)管理、設(shè)施管理還是資產(chǎn)管理，其管理對(duì)象都是具有明確產(chǎn)權(quán)的、有價(jià)值的物質(zhì)實(shí)體，這些實(shí)體是由所有者為了滿(mǎn)足特定的目標(biāo)需要而建造的。三者都含有對(duì)管理對(duì)象進(jìn)行良好維護(hù)與維修的內(nèi)容，都要保證管理對(duì)象良好的運(yùn)行狀態(tài)。三者內(nèi)涵有重疊的地方，但三者也存在顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下方面。七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式的比較無(wú)論物業(yè)管理、設(shè)施三種管理模式的區(qū)別（1）發(fā)展背景不同我國(guó)物業(yè)管理肇始于住宅，長(zhǎng)期以來(lái)住宅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象，造成提及物業(yè)管理就是指居住區(qū)物業(yè)管理的情況，住宅以外的物業(yè)管理無(wú)論從理論體系、政策制度還是行業(yè)實(shí)踐都十分薄弱。而設(shè)施管理來(lái)自于組織對(duì)自身發(fā)展能力的內(nèi)部審視，資產(chǎn)管理則是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而被重新認(rèn)識(shí)和發(fā)展的。產(chǎn)生背景和發(fā)展環(huán)境不同使三者在管理視角、管理地位和目標(biāo)等方面存在差異。三種管理模式的區(qū)別（1）發(fā)展背景不同三種管理模式的區(qū)別（2）管理定位不同從《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理的定義不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理定位于“維修、養(yǎng)護(hù)、維護(hù)”這樣的層次，處于被動(dòng)、從屬的地位，這也導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)始終徘徊在低端。設(shè)施管理著眼于組織戰(zhàn)略層次，強(qiáng)調(diào)設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的需求，能夠主動(dòng)適應(yīng)組織的變化并做出相應(yīng)調(diào)整。資產(chǎn)管理則主要從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合和運(yùn)營(yíng)方面滿(mǎn)足所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)的需求，也屬于較高的戰(zhàn)略層次。設(shè)施管理、資產(chǎn)管理都將對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)作為其管理的基本職能之一。三種管理模式的區(qū)別（2）管理定位不同三種管理模式的區(qū)別（3）管理視角不同物業(yè)管理和資產(chǎn)管理都具有從外部為所有者提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的性質(zhì)。我國(guó)物業(yè)管理更明確了社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的特征，更加凸顯了物業(yè)管理作為社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)特性。設(shè)施管理則是從組織內(nèi)部的視角審視完成組織戰(zhàn)略目標(biāo)必要的手段，可以視為與財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)運(yùn)作管理等相提并論的內(nèi)部職能。三種管理模式的區(qū)別（3）管理視角不同一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)定義的設(shè)施管理的主要內(nèi)容，結(jié)合我國(guó)國(guó)情和今后智能建筑發(fā)展?fàn)顩r，將設(shè)施管理劃分為三個(gè)層次，分別是：綜合管理、價(jià)值管理、目標(biāo)管理。八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)定義的設(shè)設(shè)施管理的層次（1）綜合管理綜合管理是對(duì)所有約束類(lèi)和專(zhuān)業(yè)化管理的集成化，目標(biāo)是使利益相關(guān)者的價(jià)值最大化的同時(shí)，還關(guān)注環(huán)境和戰(zhàn)略變化。設(shè)施管理的層次（1）綜合管理設(shè)施管理的層次（2）價(jià)值管理價(jià)值管理的目的是確保設(shè)施管理的有效開(kāi)展和價(jià)值最大化，其管理內(nèi)容見(jiàn)圖3。其中，進(jìn)度管理包括：占用資源估算、工作持續(xù)時(shí)間估計(jì)、制定進(jìn)度計(jì)劃、進(jìn)度控制；質(zhì)量管理包括：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、全面質(zhì)量管理、質(zhì)量控制；績(jī)效管理包括：績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效實(shí)施、績(jī)效評(píng)估、績(jī)效反映等。風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃、識(shí)別、分析、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控；設(shè)施管理的層次（2）價(jià)值管理圖3

價(jià)值管理的內(nèi)容圖3價(jià)值管理的內(nèi)容設(shè)施管理的層次（3）目標(biāo)管理這個(gè)層次的設(shè)施管理綜合了管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)等學(xué)科的基本原理。①風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃、識(shí)別、分析、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控；②財(cái)務(wù)管理包括：財(cái)務(wù)預(yù)算與規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析、財(cái)務(wù)監(jiān)控；③空間管理包括：室內(nèi)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)布局、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)控；④資產(chǎn)管理包括：建筑物選址、外租管理、物業(yè)管理；⑤建筑項(xiàng)目管理包括：外包管理、項(xiàng)目施工管理、項(xiàng)目改造管理、合同管理；⑥運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理包括：日常運(yùn)行管理、周期性維護(hù)、檢修管理；⑦健康、安全和環(huán)境管理包括：安全防范管理、工作環(huán)境監(jiān)測(cè)、突發(fā)事件應(yīng)急管理、事故防范、健康環(huán)境管理；⑧服務(wù)管理包括：行政服務(wù)管理、安全保衛(wèi)管理等。設(shè)施管理的層次（3）目標(biāo)管理以上三個(gè)層次是考慮到設(shè)施管理的一般功能，總結(jié)出的設(shè)施管理的初步知識(shí)體系（見(jiàn)圖4）。圖4

目標(biāo)層次管理的知識(shí)層次

以上三個(gè)層次是考慮到設(shè)施管理的一般一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)設(shè)施管理的產(chǎn)生是物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必然結(jié)果，設(shè)施管理不但對(duì)項(xiàng)目管理有推動(dòng)作用，更可以響應(yīng)節(jié)約型社會(huì)的要求，充分利用能源，節(jié)約能源。中國(guó)物業(yè)發(fā)展至今雖然還沒(méi)有形成成熟的運(yùn)作體系，但物業(yè)國(guó)際化發(fā)展成為設(shè)施管理的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)設(shè)施管理的產(chǎn)生是物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必設(shè)施管理發(fā)展趨勢(shì)（1）中國(guó)的城市建設(shè)正以前所未有的規(guī)模和速度蓬勃發(fā)展，很多建筑耗費(fèi)巨額投資采用先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，這都需要我們國(guó)家重視設(shè)施管理行業(yè)的發(fā)展，使這些高級(jí)建筑建成之后達(dá)到預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。（2）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展，全國(guó)各類(lèi)場(chǎng)館的迅速增加，豐富的物業(yè)類(lèi)別與多元開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)疑是設(shè)施管理理論實(shí)踐的最佳市場(chǎng)。設(shè)施管理發(fā)展趨勢(shì)（1）中國(guó)的城市建設(shè)正以前所未有的規(guī)模和速度設(shè)施管理發(fā)展趨勢(shì)（3）隨著越來(lái)越多的大型企業(yè)意識(shí)到其物業(yè)資產(chǎn)在公司發(fā)展戰(zhàn)略中的重要地位，現(xiàn)代化智能大廈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房落成數(shù)量的不斷增加，對(duì)于工作和生產(chǎn)空間質(zhì)量要求的不斷提高，都會(huì)形成對(duì)高質(zhì)量專(zhuān)業(yè)化設(shè)施管理服務(wù)的潛在需求，而目前我國(guó)設(shè)施管理的相對(duì)滯后更是造成了龐大的市場(chǎng)需求。（4）隨著中國(guó)日益融入世界經(jīng)濟(jì)體系，以及包括設(shè)施管理服務(wù)在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)的國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)，先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的設(shè)施管理服務(wù)理念、模式和技術(shù)，必將在中國(guó)找到其施展才能的舞臺(tái)。設(shè)施管理發(fā)展趨勢(shì)（3）隨著越來(lái)越多的大型企業(yè)意識(shí)到其物業(yè)資產(chǎn)謝謝！謝謝！設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)東南大學(xué)物業(yè)管理研究所黃安永教授設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)東南大學(xué)物業(yè)管理研究所主要內(nèi)容一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)主要內(nèi)容一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景設(shè)施管理（FacilitiesManagement，簡(jiǎn)稱(chēng)FM），其概念的產(chǎn)生主要是物業(yè)管理理念的延伸。20世紀(jì)80年代初從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，并逐漸發(fā)展成為獨(dú)立的新興行業(yè)，是一門(mén)相當(dāng)新的交叉學(xué)科，綜合了管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景設(shè)施管理（FacilitiesM一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理

設(shè)施管理至今還在不斷研討之中，因此就沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一完整的說(shuō)法與定義。（1）美國(guó)Becker認(rèn)為設(shè)施管理：只應(yīng)關(guān)心建筑、家具和設(shè)備等“硬件”，良好的設(shè)施管理能夠提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。（2）英國(guó)設(shè)施管理協(xié)會(huì)認(rèn)為，設(shè)施管理可以綜合多個(gè)建筑部分用以管理其對(duì)人及地方的影響。（3）中國(guó)香港設(shè)施管理協(xié)會(huì)認(rèn)為：設(shè)施管理是一個(gè)綜合人、過(guò)程及物業(yè)的特點(diǎn)以達(dá)到長(zhǎng)期策略性目標(biāo)的過(guò)程。（4）IFMA（國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)）認(rèn)為：設(shè)施管理是“一個(gè)綜合多學(xué)科，通過(guò)集成人、地點(diǎn)、過(guò)程和技術(shù)，確保建筑環(huán)境功能性的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)?！倍?、什么是設(shè)施管理設(shè)施管理至今還在不斷研討之中，因此就沒(méi)有以上不同的解釋?zhuān)瑓s找出了一些共同的內(nèi)容：

（1）設(shè)施管理工作范圍較寬

（2）開(kāi)展設(shè)施管理的主體機(jī)構(gòu)較廣泛

（3）設(shè)施管理注意提高綜合效率，采用多種方法運(yùn)作

（4）設(shè)施管理是一個(gè)多學(xué)科交融的產(chǎn)物以上不同的解釋?zhuān)瑓s找出了一些共同的內(nèi)容：一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景三、設(shè)施管理的定位（與物業(yè)管理區(qū)別）

舉例某政府辦公樓位于該市商業(yè)中心，為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，決定招商引資，政府決定把這辦公樓轉(zhuǎn)讓給投資商做商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。作為設(shè)施管理負(fù)責(zé)人（或稱(chēng)設(shè)施管理經(jīng)理），該做哪些工作呢？三、設(shè)施管理的定位（與物業(yè)管理區(qū)別）舉例案例分析（1）關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì)（2）展開(kāi)財(cái)務(wù)分析：包括所涉及到政府機(jī)關(guān)新辦公設(shè)施的投資成本，以及轉(zhuǎn)讓完成后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能產(chǎn)生什么樣的效益（3）轉(zhuǎn)讓行為本身對(duì)環(huán)境影響的分析，包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展影響的說(shuō)明（4）轉(zhuǎn)讓行為對(duì)本地區(qū)歷史影響方面的分析案例分析（1）關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì)案例分析（5）公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的看法和意見(jiàn)的集納（6）轉(zhuǎn)讓計(jì)劃與步驟制定，轉(zhuǎn)讓談判（包括招投標(biāo)）的組織和進(jìn)行（7）協(xié)助涉及轉(zhuǎn)讓的法律文件的準(zhǔn)備和簽署（8）轉(zhuǎn)讓工作的實(shí)施案例分析（5）公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的看法和意見(jiàn)的集納設(shè)施管理的基本工作由上面舉例可以看出，設(shè)施管理與物業(yè)項(xiàng)目存在著密切關(guān)系，同時(shí)又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個(gè)層面。一般意義上說(shuō)，設(shè)施管理基本工作包括以下內(nèi)容：（1）標(biāo)的項(xiàng)目設(shè)施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定（2）管理機(jī)構(gòu)與組織落實(shí)，要清楚管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人員職責(zé)和設(shè)施的有機(jī)系統(tǒng)組合（3）設(shè)施管理財(cái)務(wù)預(yù)算的制定和執(zhí)行（4）物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的制定（包括物業(yè)融資及投資決策、物業(yè)評(píng)估、物業(yè)項(xiàng)目購(gòu)置或出租）設(shè)施管理的基本工作由上面舉例可以看出，設(shè)施管理與物業(yè)項(xiàng)目存在設(shè)施管理的基本工作（5）租賃管理、物業(yè)管理以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)或機(jī)構(gòu)不再具有價(jià)值時(shí)及時(shí)進(jìn)行合理處置（包括出售）（6）項(xiàng)目生命周期的管理成本估算（7）參與并監(jiān)督項(xiàng)目的計(jì)劃、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和建設(shè)全過(guò)程（8）設(shè)立工作接受與調(diào)度中心（9）設(shè)施的有效運(yùn)作——能源管理、廢棄物的處置及回收利用、通信線(xiàn)路的敷設(shè)、設(shè)備安裝、安全管理、災(zāi)害善后、項(xiàng)目的重置和移動(dòng)等（10）采購(gòu)工作的管理和控制，包括發(fā)包項(xiàng)目的管理與控制設(shè)施管理的基本工作（5）租賃管理、物業(yè)管理以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)或設(shè)施管理的基本工作（11）為客戶(hù)提供綜合性服務(wù)，以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶(hù)可能需要的服務(wù)并提供這種服務(wù)。（12）對(duì)項(xiàng)目的管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)控，通過(guò)質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行追蹤考核，強(qiáng)調(diào)一次成功率。在把握客戶(hù)對(duì)服務(wù)的感受的同時(shí)，建立客戶(hù)檔案。（13）通過(guò)全局性信息系統(tǒng)來(lái)整合各項(xiàng)設(shè)施管理的主要職能，重視互聯(lián)網(wǎng)和局域網(wǎng)在交流信息、提供培訓(xùn)、實(shí)施管理方面的作用。這是英國(guó)一家著名顧問(wèn)公司阿特金斯（WSATKINS）在設(shè)施管理方面進(jìn)行的許多有益實(shí)踐總結(jié)，給我們帶來(lái)了許多啟示與展望。設(shè)施管理的基本工作（11）為客戶(hù)提供綜合性服務(wù)，以具有前瞻性一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景四、設(shè)施管理的范圍IFMA提出設(shè)施管理的范圍主要包括以下8個(gè)方面：策略性年度及長(zhǎng)期規(guī)劃、財(cái)務(wù)與預(yù)算管理、公司不動(dòng)產(chǎn)管理、室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理、建筑及工程、新的建筑及修復(fù)、保養(yǎng)及運(yùn)作、保安電信及行政服務(wù)。比較典型的是Quah給出的設(shè)施管理范圍，如圖1所示。四、設(shè)施管理的范圍IFMA提出設(shè)施管理的范圍主要包括以下8個(gè)圖1

設(shè)施管理的范圍圖1設(shè)施管理的范圍一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景五、設(shè)施管理的功能“設(shè)施管理的主要功能事實(shí)上就是資源管理，一種在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)層次上提供支持的資源管理?！痹O(shè)施管理的4個(gè)核心功能，即財(cái)務(wù)資源的管理（商業(yè)）、人力資源的管理（人）、實(shí)物資源的管理（物業(yè)）和信息資源的管理（知識(shí)）。五、設(shè)施管理的功能“設(shè)施管理的主要功能事實(shí)上就是資源管理，一一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景六、設(shè)施管理主要組成要素模型設(shè)施管理主要組成要素的模型，如圖2所示。在該模型中，設(shè)施經(jīng)理的工作范圍包括從設(shè)施提供（戰(zhàn)略性部分）到設(shè)施服務(wù)管理（運(yùn)作部分）。設(shè)施管理包括4個(gè)組成部分：（1）戰(zhàn)略性設(shè)施規(guī)劃、（2）空間規(guī)劃和工作場(chǎng)所戰(zhàn)略、（3）設(shè)施支持服務(wù)管理（4）資產(chǎn)管理和維護(hù)。六、設(shè)施管理主要組成要素模型設(shè)施管理主要組成要素的模型，如圖圖2

設(shè)施管理的主要組成要素

圖2設(shè)施管理的主要組成要素一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式的比較無(wú)論物業(yè)管理、設(shè)施管理還是資產(chǎn)管理，其管理對(duì)象都是具有明確產(chǎn)權(quán)的、有價(jià)值的物質(zhì)實(shí)體，這些實(shí)體是由所有者為了滿(mǎn)足特定的目標(biāo)需要而建造的。三者都含有對(duì)管理對(duì)象進(jìn)行良好維護(hù)與維修的內(nèi)容，都要保證管理對(duì)象良好的運(yùn)行狀態(tài)。三者內(nèi)涵有重疊的地方，但三者也存在顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下方面。七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式的比較無(wú)論物業(yè)管理、設(shè)施三種管理模式的區(qū)別（1）發(fā)展背景不同我國(guó)物業(yè)管理肇始于住宅，長(zhǎng)期以來(lái)住宅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象，造成提及物業(yè)管理就是指居住區(qū)物業(yè)管理的情況，住宅以外的物業(yè)管理無(wú)論從理論體系、政策制度還是行業(yè)實(shí)踐都十分薄弱。而設(shè)施管理來(lái)自于組織對(duì)自身發(fā)展能力的內(nèi)部審視，資產(chǎn)管理則是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而被重新認(rèn)識(shí)和發(fā)展的。產(chǎn)生背景和發(fā)展環(huán)境不同使三者在管理視角、管理地位和目標(biāo)等方面存在差異。三種管理模式的區(qū)別（1）發(fā)展背景不同三種管理模式的區(qū)別（2）管理定位不同從《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理的定義不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理定位于“維修、養(yǎng)護(hù)、維護(hù)”這樣的層次，處于被動(dòng)、從屬的地位，這也導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)始終徘徊在低端。設(shè)施管理著眼于組織戰(zhàn)略層次，強(qiáng)調(diào)設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足組織實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的需求，能夠主動(dòng)適應(yīng)組織的變化并做出相應(yīng)調(diào)整。資產(chǎn)管理則主要從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合和運(yùn)營(yíng)方面滿(mǎn)足所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)的需求，也屬于較高的戰(zhàn)略層次。設(shè)施管理、資產(chǎn)管理都將對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)作為其管理的基本職能之一。三種管理模式的區(qū)別（2）管理定位不同三種管理模式的區(qū)別（3）管理視角不同物業(yè)管理和資產(chǎn)管理都具有從外部為所有者提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的性質(zhì)。我國(guó)物業(yè)管理更明確了社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的特征，更加凸顯了物業(yè)管理作為社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)特性。設(shè)施管理則是從組織內(nèi)部的視角審視完成組織戰(zhàn)略目標(biāo)必要的手段，可以視為與財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)運(yùn)作管理等相提并論的內(nèi)部職能。三種管理模式的區(qū)別（3）管理視角不同一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景二、什么是設(shè)施管理三、設(shè)施管理的定位四、設(shè)施管理的范圍五、設(shè)施管理的功能六、設(shè)施管理主要組成要素模型七、設(shè)施管理與物業(yè)管理、資產(chǎn)管理模式比較八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架九、設(shè)施管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)一、設(shè)施管理產(chǎn)生發(fā)展的背景八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)定義的設(shè)施管理的主要內(nèi)容，結(jié)合我國(guó)國(guó)情和今后智能建筑發(fā)展?fàn)顩r，將設(shè)施管理劃分為三個(gè)層次，分別是：綜合管理、價(jià)值管理、目標(biāo)管理。八、設(shè)施管理在中國(guó)發(fā)展的理論構(gòu)架根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)定義的設(shè)設(shè)施管理的層次（1）綜合管理綜合管理是對(duì)所有約束類(lèi)和專(zhuān)業(yè)化管理的集成化，目標(biāo)是使利益相關(guān)者的價(jià)值最大化的同時(shí)，還關(guān)注環(huán)境和戰(zhàn)略變化。設(shè)施管理的層次（1）綜合管理設(shè)施管理的層次（2）價(jià)值管理價(jià)值管理的目的是確保設(shè)施管理的有效開(kāi)展和價(jià)值最大化，其管理內(nèi)容見(jiàn)圖3。其中，進(jìn)度管理包括：占用資源估算、工作持續(xù)時(shí)間估計(jì)、制定進(jìn)度計(jì)劃、進(jìn)度控制；質(zhì)量管理包括：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、全面質(zhì)量管理、質(zhì)量控制；績(jī)效管理包括：績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效實(shí)施、績(jī)效評(píng)估、績(jī)效反映等。風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃、識(shí)別、分析、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控