：，土地由于其自身的不可再生性等特點(diǎn)，使得其在人類生產(chǎn)生活中具有不可替代的作用，特別是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得其作為生產(chǎn)資料的作用越來(lái)越明顯。而土地估價(jià)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了價(jià)格參考。土地估價(jià)是指對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估。土地估價(jià)有其一定的工作程序，土地估價(jià)的方法亦有其特殊性。每種估價(jià)方法都對(duì)應(yīng)相應(yīng)的估價(jià)原則，而估價(jià)方法也適用于不同的作業(yè)環(huán)境。所以土地估價(jià)應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況選取適宜的方法。土地估價(jià)是一項(xiàng)操作性很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作，一名合格的土地估價(jià)師不僅需要掌握估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)程序方關(guān)知識(shí)還要熟悉有關(guān)及各行業(yè)、的各項(xiàng)規(guī)定才有可能成為一名合格的土地估價(jià)師進(jìn)行準(zhǔn)確的土地估價(jià)。，一、土地估價(jià)的場(chǎng)的性、流通方式的多樣性、土地供給彈性小?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法、成本近法、路線價(jià)法等。估價(jià)原則有：替代原則、變動(dòng)二、估價(jià)方法的對(duì)估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法要說(shuō)明估價(jià)方法的選擇依據(jù)；在估價(jià)過(guò)程中要詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過(guò)程），其中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：選擇依據(jù)沒(méi)有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了法。三、估價(jià)原則的1234、收料，實(shí)地踏5678910四、簡(jiǎn)述土地估價(jià)方法之 剩余法，在實(shí)際操作中的運(yùn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的法?；竟剑篤=A–(B+C) V—購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值B—開發(fā)成本C—開發(fā)商合理利潤(rùn)土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)--利息僅將土地或整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估12可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概法來(lái)估算估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或的一定比例計(jì)實(shí)際操作中，一般在扣除開發(fā)商的利潤(rùn)時(shí)，因政策的規(guī)定，扣除利潤(rùn)率較低，一般按3080。特別是在土地抵押中，虛高了土地價(jià)格，帶來(lái)抵押風(fēng)險(xiǎn)。這是土地估價(jià)中應(yīng)充分考慮的問(wèn)題。五、實(shí)踐操2確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、方法、安排，并擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。一般視項(xiàng)目大小和復(fù)雜程度采用口頭或形式向土地估價(jià)師匯報(bào)，經(jīng)認(rèn)可后3、收料，實(shí)地踏勘收料是一項(xiàng)非常重要的工作，關(guān)系到最終土地估價(jià)報(bào)告的正確與否。在實(shí)踐中，我主要從五個(gè)方面收料第一收集登記資料并根據(jù)當(dāng)《城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)圖查找相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和土地等級(jí)；第二，通過(guò)發(fā)布的地籍圖了解宗地的形狀、臨街狀況等基本概況；第三，收集地價(jià)、地租資料，根據(jù)宗地狀況查找相對(duì)應(yīng)地價(jià)、地租資料，其資料可在資料庫(kù)中查詢，也可向其他土地估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢；第四，市政圖件及資料情況，即宗地內(nèi)外開發(fā)程度等；第五，城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，主要了解區(qū)域規(guī)劃的限制。在現(xiàn)場(chǎng)勘察了宗地況，和宗地周圍情況，并對(duì)四周情況和宗地內(nèi)拍了。查證所收料與宗地進(jìn)行對(duì)照，并對(duì)宗地及周邊環(huán)境有一個(gè)非直觀的印象4回來(lái)后，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件，政治狀況，交通狀況，基礎(chǔ)設(shè)施條件，市場(chǎng)狀況，利條件，規(guī)劃限制，權(quán)利狀況，使用年限等進(jìn)行分析，并確定了相關(guān)的修正系數(shù)、售5原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。利用兩種估6得出估價(jià)結(jié)果后必須進(jìn)行準(zhǔn)確性檢查，一般須經(jīng)過(guò)自查、互檢、土地估價(jià)師審核才可。并進(jìn)行適宜性檢查，經(jīng)公司集體通過(guò)，最終確定評(píng)估結(jié)論。789至此順利完成了土地估價(jià)報(bào)告本人在專業(yè)實(shí)踐中，兢業(yè)，遵守