宏觀市場分析1江陰市總面積987.5平方公里，是長江下游新興的濱江港口城市和交通樞紐城市，是歷史上著名的軍事重鎮(zhèn)和重要商港。江陰連續(xù)多年領(lǐng)跑中國縣域經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造了全國百分之一的上市公司、近二百五十分之一的地區(qū)生產(chǎn)總值、超三百分之一的財政收入。2008年，江陰市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1530億元，在第八屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中名列第一，實現(xiàn)“六連冠”。江陰地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)腹地，有著較強的經(jīng)濟(jì)競爭力和深厚的歷史人文底蘊，作為現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，具有廣闊的發(fā)展前景。江陰區(qū)域介紹2城市規(guī)劃區(qū)：全市區(qū)域，總面積988平方公里。城市規(guī)劃用地范圍：東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長江，總面積約198平方公里。城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。城市人口規(guī)模：55萬人。城市用地規(guī)模：6600公頃，人均建設(shè)用地120平方米。城市目標(biāo)：建成富有特色的現(xiàn)代化濱江城市。城市發(fā)展方向：向西、向南發(fā)展，完善東北。城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：保持沿江帶狀組團(tuán)的結(jié)構(gòu)形態(tài)。城市空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東片區(qū)、澄西片區(qū)、長涇片區(qū)、青陽片區(qū)。城市新一輪規(guī)劃，加速城市發(fā)展和完善，推進(jìn)城市化進(jìn)程，導(dǎo)入大量人口，整合優(yōu)勢資源，本地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)有更多的上升空間。城市化水平預(yù)測：市域總?cè)丝冢?020年145萬人。城鎮(zhèn)人口：2020年100萬人。城市化水平：2020年69.0%。江陰整體規(guī)劃

3宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況2004年到2008年，江陰國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增長率都在百分之二十以上，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率更是達(dá)到了28.5%，宏觀經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步攀升。2009年受金融危機滯后效應(yīng)影響，生產(chǎn)總值出現(xiàn)了放緩，但仍保持了12.0%的增長率。未來在中央政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加強產(chǎn)業(yè)扶持的情況下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)仍將保持較快發(fā)展。4宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況2004年到2008年，江陰人均GDP每年增長率在百分之二十以上，至2008年江陰人均GDP達(dá)到12.76萬元，同比增長28.2%，遠(yuǎn)高于全國GDP增長幅度，綜合實力快速提高。2009年受金融危機后續(xù)影響，人均GDP增速放緩，同比增長11.6%，但仍高于全國（8.2%）增長水平。5宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況江陰人口總體保持穩(wěn)定增長，2009年全市戶籍總?cè)丝跒?20.35萬人，同比增長0.3%。人口增長促進(jìn)房地產(chǎn)市場剛性需求。6宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況江陰城鎮(zhèn)職工年平均工資和人均可支配收入穩(wěn)步增長，2009年增長率分別為13.4%和12%，隨著收入的不斷增長，人民生活水平穩(wěn)步提高。72006年到2008年，江陰固定資產(chǎn)投資增長率都在10%以下；2009年全市完成固定資產(chǎn)投資500.79億元，同比增長25.1%，較08年同期增幅17.5個百分點，江陰固定資產(chǎn)投資增長猛增。江陰城市化建設(shè)進(jìn)程加快，城市化水平迅速提高。宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況8江陰房地產(chǎn)市場概況

2007、2008年，江陰房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)高增長；2009年江陰房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)減速現(xiàn)象，當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.95億元，較08年同比僅增長1.5%。盡管09年受政策影響，江陰的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)減速，但總量仍保持在高位運行，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。9江陰房地產(chǎn)市場概況

2007年之前，江陰每年的房地產(chǎn)竣工面積保持相對穩(wěn)定；2008年，由于07、08年對房地產(chǎn)大幅度投資開發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，當(dāng)年的房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)了急劇反彈。2009年竣工面積下降，但整體仍保持在較高位運行。比照09年江陰房地產(chǎn)的投資額，未來江陰的房地產(chǎn)市場供應(yīng)仍較為充足。10江陰房地產(chǎn)市場概況

前幾年，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定增長，2008年受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場需求急劇萎縮，2009年在通脹預(yù)期下，江陰的房地產(chǎn)市場需求急劇猛增，同比增長近百分之三百。未來房地產(chǎn)市場雖然受到政策打壓，但在通脹預(yù)期進(jìn)一步加壓的情況下，市場需求仍有較大空間。11宏觀市場小結(jié)房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，在通脹預(yù)期強化的條件下，房地產(chǎn)價格走低可能性不大。江陰當(dāng)?shù)刭徺I力較強，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)下，江陰的房地產(chǎn)市場仍有較大的潛力。城東區(qū)域隨著開發(fā)建設(shè)的深入，區(qū)域整體的商務(wù)和居住環(huán)境都將大幅度改善，區(qū)域價值潛力較大。12住宅市場分析13項目分布圖湖畔花園鑫湖灣璜塘海潤一號中江大院金鳳中路商住樓一期14項目分布圖湖畔花園鑫湖灣璜塘海潤一號中江大院金鳳中路商住樓一期桃源新居15區(qū)域住宅市場分析從成交價格看，城東板塊價格表現(xiàn)好于城西板塊，城西板塊的成交價格集中在5500-6000元/平方米的區(qū)間內(nèi)；城東板塊的成交價格由于區(qū)位差別而差異較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯的價格在11000元/平方米左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在7000-8000元/平方米的區(qū)間內(nèi)。市場上產(chǎn)品的價格差距來看，由于城東板塊產(chǎn)品上的差距相對較大，導(dǎo)致產(chǎn)品之間出現(xiàn)了明顯的價格差距。整個市場上多以大面積的普通住宅產(chǎn)品為主，符合江陰購房者的消費偏好。16區(qū)域住宅市場分析從供需結(jié)構(gòu)來看，得益于區(qū)域整體房地產(chǎn)市場的良好狀態(tài)，整體呈現(xiàn)供需平衡，城東板塊在目在現(xiàn)有市場下,取得較好的銷售率。預(yù)計在目前通脹預(yù)期壓力增加的情況下，如果后續(xù)缺少新增供應(yīng)入市，區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡的趨勢。17區(qū)域住宅市場分析從消化情況來看，城東板塊由于整體環(huán)境較為成熟，各案的去化速度較為平均，其中東方大院以花園洋房提升項目品質(zhì)的策略取得了相對較好的市場消化成績。結(jié)合產(chǎn)品來看，城東板塊的區(qū)域認(rèn)可度較高，因此在江陰市場內(nèi)價格較高。區(qū)域內(nèi)的購房者購買力強大，并對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項目更受區(qū)域客戶的青睞。18樓盤基本信息統(tǒng)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

樓盤名稱產(chǎn)品類型建筑面積占地面積容積率面積范圍總價范圍湖畔花園鑫湖灣低層,高層65000655660.99高層:130-260低層:400-700高層:97-195低層:640-1120璜塘海潤一號低層,多層1100090051.2多層:80-150低層:170-400多層:80-150低層:170-400中江大院多層,小高6多層:100-160小高層:80-140多層:33-53小高層:28-49金鳳中路商住樓一期多層,小高層37900377521多層:90-140小高層:110-120多層:29-47小高層:42-47桃源新居多層19300130061.580-14033-5919樓盤基本信息統(tǒng)計20項目特色：從項目規(guī)?？?，區(qū)域樓盤以20萬平方米以上的大盤為主；從產(chǎn)品類型看，在售個案都以花園洋房的產(chǎn)品來提升項目品質(zhì)；從產(chǎn)品形態(tài)看，各案產(chǎn)品類型均較為豐富，房型面積范圍較大。從銷售情況看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售價格差距較大，但銷售速度較平均，說明區(qū)域購房者對于價格并不十分敏感。21樓盤房型信息統(tǒng)計

22從供應(yīng)上來看，三房供應(yīng)比例最高達(dá)51%；其次為其他房型和二房，分別為22%和14%。迎合了江陰當(dāng)?shù)叵M群體的居住喜好。從成交比例來看，三房房型所占比例最高，達(dá)50%；其次為其他大面積房型為24%和23.97%。從銷售率看，個案住宅整體銷售率為74.96%。江陰整體的房產(chǎn)市場銷售情況較好。23樓盤面積段信息統(tǒng)計

樓盤名80以下80-9090-100100-110110-120供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售湖畔花園鑫湖灣847154314216299287181154璜塘海潤一號60658190//20中江大院//3873436730//2420金鳳中路商住樓一期//9744449332183182桃源新居54539640////138129合計戶數(shù)546272628452453298427350542489供應(yīng)比例/成交比例5.8%3.8%6.6%6.4%4.8%4.2%4.5%4.9%5.7%6.9%銷售率50%72%66%82%90%24樓盤名120-130130-140140-150150-160160-170供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售湖畔花園鑫湖灣28416173855032619917010713886璜塘海潤一/中江大院9695311891305142//金鳳中路商住樓一期58588277217152108436423桃源新居3231248241145144351326163162合計戶數(shù)5193751415110218851527840629804604供應(yīng)比例/成交比例5.5%5.3%14.9%15.5%19.9%21.5%8.9%8.9%8.5%8.5%銷售率72%78%81%74.9%75.1%樓盤面積段信息統(tǒng)計

25樓盤名170-180180-190190-200200以上合計供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售湖畔花園鑫湖灣44315959//604326921951璜塘海潤一號////////23413中江大院////////817661金鳳中路商住樓一期5014321532578121050664桃源新居12121631634946373514881382合計戶數(shù)2071523112891026479049594697098供應(yīng)比例/成交比例2.2%2.1%3.3%4.1%1.1%0.9%8.3%7.0%100%