經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

汽車文化廣場建設(shè)項目可行性研究報告經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車文化廣場建設(shè)項目可行性研究報告編制單位：通源投資咨詢資質(zhì)等級：乙級證書編號：工咨乙發(fā)證單位：國家發(fā)展和改革委員會總經(jīng)理：顏鴻釗副總經(jīng)理：思賢總工程師：汪帆項目負(fù)責(zé)人：郭壘參加編制人員：郭壘龍新林晶晶蒞君圣清熊斌TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章 總論 1項目基本情況 1建設(shè)容 2項目總投資 3資金籌措 3建設(shè)期限 3項目效益和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3可行性研究依據(jù)及圍 5. 項目實施的政策依據(jù) 5結(jié)論與建議 6\o"CurrentDocument"第二章項目建設(shè)背景與發(fā)展概況 8項目的提出 8項目建設(shè)的必要性 11項目建設(shè)的SWO分析和可行性研究 15\o"CurrentDocument"第三章 市場分析與預(yù)測及項目開發(fā)策略 18我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 18汽車市場發(fā)展概況及趨勢 21市汽車市場分析 24\o"CurrentDocument"第四章建設(shè)容和規(guī)模 28\o"CurrentDocument"項目的定位及特性 28項目的功能分區(qū) 29建設(shè)容和規(guī)模 29\o"CurrentDocument"第五章選址及建設(shè)條件 30項目場址 30項目交通運輸和公用設(shè)施條件 30項目的供水條件 32項目的供電條件 32擬建站址的水文地質(zhì)條件 33項目的氣候條件 33項目的抗震設(shè)防要求 34社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境 34\o"CurrentDocument"第六章建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及初步設(shè)計方案 36建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 36初步總平設(shè)計方案 36主建筑平面布置方案要求 37安全疏散及消防要求 37給水及污水排放 38電照防雷 40弱電系統(tǒng) 42建設(shè)施規(guī)劃 44建筑節(jié)能 44項目建設(shè)工期安排及進(jìn)度計劃 45第七章環(huán)境評價和勞動安全 46環(huán)境保護(hù) 46治理措施 49勞動安全 52節(jié)能技術(shù)與措施 55第八章節(jié)能 56編制依據(jù) 56能耗分析 57節(jié)能措施 58節(jié)水與節(jié)材 62第九章招投標(biāo)和組織機構(gòu)設(shè)置 65招投標(biāo)方案 65項目的組織機構(gòu)設(shè)置 66第十章投資估算及資金籌措 69投資估算 69第十一章財務(wù)評價 71編制依據(jù) 71基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 71銷售收入及銷售稅金估算 72成本費用估算 73利潤估算 74財務(wù)指標(biāo)分析 74不確定性分析 75財務(wù)評價總結(jié) 77第十二章風(fēng)險分析和社會評價 78風(fēng)險分析 78風(fēng)險評估 79防與降低風(fēng)險對策 80社會評價 81互適性分析 82社會風(fēng)險分析 83社會評價結(jié)論 83第十三章可行性研究結(jié)論與建議 8413.1 結(jié)論 8414.2 建議 85第一章總論項目基本情況項目名稱：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車文化廣場建設(shè)項目（簡稱“市汽車文化廣場建設(shè)項目”）建設(shè)地點：省市京港澳連接線6.4至7.3公里北側(cè)建設(shè)單位：市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資，法人代表雄為汽車商會主TOC\o"1-5"\h\z席，中通汽車貿(mào)易公司董事長， 是市汽車產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物。 公司注冊資本壹億元，經(jīng)營圍：以自有資金進(jìn)行汽車城投資、 實業(yè)投資；憑資質(zhì)從事汽車城開發(fā)與建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理；汽車（不含小轎車）銷售；汽車會展；國廣告設(shè)計制作代理；法律允許的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理、企業(yè)購并重組投資、企業(yè)托管、資產(chǎn)管理（不含金融資產(chǎn)管理） 。法人代表雄投資人市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資項目性質(zhì)新建項目主要建設(shè)容及建設(shè)規(guī)模本項目擬用地369畝，總投資63481.41萬元，擬建文化綜合樓1棟，汽車4s店走廊1個，配套用房5棟，總建筑面積共295936.8平方米。建設(shè)容本子項目主要建設(shè)容為文化綜合樓、汽車 4S店和配套用房建設(shè)，項目需用地369畝，總建筑面積295936.8平方米。其中，擬建文化綜合樓一棟，需占地面積建筑面積為58693.8町汽車4s店走廊一個，占地面積町建筑面積為196875 配套用房面積為40368M,其它綠化、道路占地面積m2o本項目為“市汽車走廊項目”首期子項目，汽車走廊項目總體按“一廣場、兩中心、三大廈、四區(qū)域、五市場”規(guī)劃布局，“一廣場”即指建設(shè)一個汽車文化廣場； “兩中心”是指建設(shè)一個汽車展覽中心和一個汽車檢測中心； “三大廈”是指建設(shè)建金融服務(wù)大廈、保險服務(wù)大廈、車輛管理服務(wù)大廈；“四區(qū)域”是指建設(shè)客戶休閑服務(wù)區(qū)、 生活配套住宅區(qū)、汽車試駕區(qū)、駕駛員培訓(xùn)區(qū)；“五市場”即是指微型車市場、 農(nóng)用車市場、摩托車市場、二手車市場、汽車裝飾品市場。項目總投資本項目建設(shè)期兩年，總投資 63481.41萬元。資金籌措項目建設(shè)投資63481.41萬元，全部由業(yè)主自籌。建設(shè)期限項目建設(shè)期兩年，從2012年8月始，至2014年8月止。1.6項目效益和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目建成后，將填補市境大型汽車貿(mào)易和服務(wù)市場的空缺，使本項目成為湘北地區(qū)功能最齊全， 規(guī)模最大，最能滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮钠嚦?。本項目投資方為市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資，該公司為汽車經(jīng)銷行業(yè)商會組成的公司。投資方利用其在行業(yè)巨大的影響力和帶動力，必將使該項目發(fā)揮巨大的輻射作用， 帶動汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務(wù)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提升城市品味，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。預(yù)計項目建成后計算期年平均收入8780.55萬元，項目計算期年平均利稅總額達(dá)8358.66萬元。預(yù)計項目所得稅后財務(wù)部收益率為13.97%。預(yù)計“汽車走廊”項目整體運作后， 汽車銷售和服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)總收入將達(dá)到60億元，利稅超過4億，本項目為汽車走廊項目首期子項目。本項目“雄踞，輻射湘北鄂南，連接”， 有利于將建設(shè)成和之間的大城市“次中心”，成為帶領(lǐng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”。將該項目有效地拓展城市功能，改善城市形象項目的建設(shè)有利于更好滿足當(dāng)?shù)匦枨?、降低消費正購車成本，完善相關(guān)配套服務(wù)，為及周邊縣市區(qū)消費者打造一個功能齊全，便捷的購車環(huán)境，從而增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廳P指標(biāo)單位指標(biāo)值備注1總用地面積2m246614約369畝2凈用地面積2m2466143總建筑面積2m295936.83.14s店2m1968753.2文化綜合樓m258693.83.2配套用房2m403684建筑占地面積m2656255容積率1.26建筑密度31%7綠地率20%8建設(shè)期限月242012年8月一2014年8月9項目總投資估算萬元63481.419.1其中：建設(shè)投資萬元62481.4110項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8836.49按8%ff現(xiàn)計算10年總收入萬元8780.55計算期平均 ；11年總成本費用萬元1798.46計算期平均 ]12年利潤總額萬元8358.66計算期平均13項目投資財務(wù)部收益率%13.97稅后14總投資收益率%8.7815項目資本金凈利潤率%6.5116靜態(tài)投資回收期年9.08稅后17年均稅收萬元2057.27計算期平均18盈虧平衡點%24.31可行性研究依據(jù)及圍研究依據(jù)(1)《市城市總體規(guī)劃(2008—2030)》’(2)《市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；(3)《市2008—2012年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》；(4)《市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》(2006—2015);(5)國家計委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》 ；(6)國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)〉〉；(7)項目單位提供的其他基礎(chǔ)資料。研究圍該可研報告編制圍包括： 項目建設(shè)必要性，市場分析，項目建設(shè)容及規(guī)模，項目選址及項目建設(shè)條件，項目方案設(shè)計，項目環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案，組織機構(gòu)設(shè)置，實施進(jìn)度，項目投資估算及資金籌措，財務(wù)分析，風(fēng)險分析，項目可行性研究結(jié)論及其建議。項目實施的政策依據(jù)《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 (2009年)《省汽車工業(yè)^一五”發(fā)展規(guī)劃》 (2009年)《市投資辦企業(yè)的優(yōu)惠政策》結(jié)論與建議結(jié)論(1)汽車文化廣場建設(shè)項目，有利于整合資源、擴(kuò)大汽車市場規(guī)模、提升服務(wù)，有利于增加稅收和增加就業(yè)機會， 對促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的意義。項目建設(shè)是必要的。(2)本項目符合市城市總體規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)規(guī)，主要建設(shè)容汽車文化廣場及相關(guān)的配套設(shè)施工程。 項目總規(guī)劃用地面積369畝，總建筑面積295936.8m2。總投資63481.41萬元，項目所需資金全部由項目單位自籌解決，建設(shè)周期 24個月(2012年8月一2014年8月)。(3)通過對項目進(jìn)行財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計算，項目的所得稅前全部投資收益率為 31.07%,所得稅后全部投資收益率為13.97%,靜態(tài)投資回收期為4.21年(稅前)。項目年均產(chǎn)生稅收2057.27萬元，其中：營業(yè)稅及附加664.16萬元，所得稅1392.7萬元。項目的財務(wù)效益較好，從財務(wù)上說是可行的。從不確定性分析計算來看， 項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 由此可以看由，本項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。(4)項目社社會效益較好，可改善目前市汽車流通市場的面貌，為市樹立一個標(biāo)志性的建筑群， 進(jìn)一步提升市城市形象。項目整體運營后，預(yù)計可直接為社會提供500人左右的就業(yè)機會，間接就業(yè)人數(shù)將達(dá) 1000人以上，增加國家和地方政府的稅收超過5000萬元，具有良好的社會效益。(5)項目建設(shè)的社會經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、施工條件、外部協(xié)作條件較好，項目建設(shè)可行。1.9.2建議(1)為了確保項目順利實施，建設(shè)單位應(yīng)按程序盡早辦理項目建設(shè)各項手續(xù)，并根據(jù)資金籌措方案抓緊落實建設(shè)資金。(2)該項目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。(3)本項目建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，包含的子項較多，項目的管理對于施工方來說是一個很大的考驗， 建議項目業(yè)主在委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗的代管機構(gòu)以外，部也應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項目管理機構(gòu)，以統(tǒng)籌項目建設(shè)管理。(4)建設(shè)中引進(jìn)競爭機制，擇優(yōu)選投項目參建單位，保證工程項目質(zhì)量、進(jìn)度，投資按預(yù)期計劃得到控制，并加強工程施工過程監(jiān)督及合同管理。第二章項目建設(shè)背景與發(fā)展概況項目的提由近年來隨著國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。交通的的發(fā)展，勢必影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也將帶旺消費市場。汽車消費的興起，促進(jìn)了汽車后市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)由良好的發(fā)展前景。近幾年，汽車市場快速發(fā)展，各品牌汽車4s店、汽車交易市場等大大小小汽車市場遍布于城鄉(xiāng)各地。 汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和品種的多樣性，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情， 引導(dǎo)著人們的消費。盡管如此，汽車市場的發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意， 汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面： 一是汽車市場大多建設(shè)在地市級城市以上，且面積不大的汽車專賣店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)， 市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。隨著汽車消費市場呈“井噴”的擴(kuò)大，汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實需要的態(tài)勢己越發(fā)明顯。 無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場。近年來因汽車價格下調(diào)、汽車種類繁多、方便實用等因素的影響，購車熱逐漸興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的市級綜合性汽車市場和綜合性服務(wù)機構(gòu)幾近沒有。 因此，適應(yīng)廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場和綜合性服務(wù)機構(gòu)具有很大發(fā)展空間，本項目的發(fā)展方向正在于此。市經(jīng)濟(jì)總量位居全省第二，2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1899.49億元，人均生產(chǎn)總值為34658元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的提高，引發(fā)了他們對生活質(zhì)量的追求，汽車作為高質(zhì)量生活的一部分， 同樣顯示由巨大的消費需求。近幾年來，市的汽車市場發(fā)展迅速，汽車市場顯示由良好的發(fā)展前景。同時，由于汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 其間也存在諸多問題，其中主要包括以下幾個方面： 一是汽車產(chǎn)業(yè)比較分散，難以形成專業(yè)化的汽車市場和規(guī)模優(yōu)勢； 二是由于汽車服務(wù)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，以及完善的配套設(shè)施。三是當(dāng)?shù)氐南M需求與城市的消費需求存在一定的差異，隨著汽車產(chǎn)業(yè)成熟，汽車消費多樣化、個性化正在形成,沒有專業(yè)的汽車市場則無法滿足這些差異的需求。 特別是市和周邊地區(qū)汽車消費的進(jìn)一步擴(kuò)大，汽車市場難以滿足現(xiàn)實需求的態(tài)勢已越發(fā)明顯，綜合來說，市需要一個功能更為齊全， 能夠提供多樣化服務(wù)，集汽車貿(mào)易、展示、文化休閑、售后服務(wù)等功能于一體的專業(yè)汽車商貿(mào)服務(wù)中心。本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流， 迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗以及駕駛?cè)伺嘤?xùn)中心、機動車檢測中心等多種功能集于一體， 強調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在市建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售和服務(wù)基地，這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前， 特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補了這類市場的空缺，與其它的汽車市場形成了錯位競爭，從而更有強大的競爭力。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通和服務(wù)市場。 項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和服務(wù)業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中， 迅速提升市場的總體水平方面做由突生貢獻(xiàn)。同時，項目的建設(shè)對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、 現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化城市有重要作用。特別是市位于和兩個大城市之間，輻射周邊湘北的、和鄂南的地區(qū)，如果市率先建設(shè)具有商貿(mào)和服務(wù)功能的汽車城，對提升城市形象，帶動城市建設(shè)、拓展城市功能有著莫大的帶動作用，能夠極促成為和之間的“大城市次中心”，帶動城市功能品味升級。項目建設(shè)的必要性該項目實施有利于助推市稱為和之間的“大城市次中心”，提升城市品味和功能市急需建設(shè)一個汽車銷售服務(wù)龍頭企業(yè)， 形成區(qū)域汽車產(chǎn)業(yè)和文化中心，對進(jìn)一步促進(jìn)市成為連接湘北鄂南的次城市中心具有重大意義。本項目“雄踞，輻射湘北鄂南，連接”正好契合了這一城市發(fā)展規(guī)劃需求。市位于東北部，素稱“湘北門戶”。在地理位置上位于和之間，距離115公里，距離市230公里，中間以京珠高速、107國道、武廣高鐵、京廣鐵路等交通線貫通，還有長江黃金水道和緊靠洞庭湖水域，在交通和區(qū)位上有著無可比擬的優(yōu)勢。 隨著汽車產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、居民消費、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的帶動作用，市理應(yīng)建設(shè)一個囊括交易、服務(wù)等諸多行業(yè)的汽車產(chǎn)業(yè)中心，進(jìn)而輻射周邊地區(qū)，成為真正意義上的湘北鄂南的大城市次中心。項目選址于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)京港澳高速連接線 6.5公里處，《市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 (2006-2015)該位置為規(guī)劃汽車農(nóng)機交易市場。根據(jù)《市城市總體規(guī)劃 (2008-2030)?指由：市城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為“東擴(kuò)、北進(jìn)、南延、西聯(lián)、中提”，城市用地主導(dǎo)發(fā)展方向為“東擴(kuò)、 北進(jìn)、南延”因此，本項目按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策要求建設(shè)是改善服務(wù)條件，滿足實際市場的需要，也是適應(yīng)市城市“東擴(kuò)”發(fā)展戰(zhàn)略的需要。該項目的實施是推動本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施汽車產(chǎn)業(yè)在我國屬新興產(chǎn)業(yè)，是國家重點扶持和培育對象，發(fā)展空間廣闊。汽車制造業(yè)是的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 此項目的建設(shè)，符合市建立大商貿(mào)、大流通、大市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃。隨著汽車使用環(huán)境的逐漸優(yōu)化，汽車消費政策的日益改善，中國地人均收入水平的不斷增長， 城鎮(zhèn)居民家庭汽車普及率將大幅度提高。中國進(jìn)入WTO國際品牌汽車及經(jīng)營模式迅速進(jìn)入中國市場。目前本市沒有專業(yè)的大型汽車交易市場， 購車客戶為購置滿意的車輛，必須在全市區(qū)分散的汽車銷售點之間來回奔波。根據(jù)汽車行業(yè)“高起點、 國際化、代理制”的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化與國際接軌的汽車營銷體系，將本市汽車流通業(yè)進(jìn)行整合協(xié)調(diào)發(fā)展，必將加快信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%---40%,流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%o我國汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再加上傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)影響等因素， 使得廠家相對重視生產(chǎn)過程，比較忽略流通貿(mào)易的重要性，從而導(dǎo)致汽車服務(wù)貿(mào)易相對薄弱，成為整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。 國家有關(guān)汽車服務(wù)政策的制定與執(zhí)行、各地區(qū)的汽車交易大環(huán)境狀況、 生產(chǎn)廠家對所售車輛執(zhí)行的售后服務(wù)力度等，都將直接影響到汽車服務(wù)貿(mào)易的水平?，F(xiàn)階段，主要問題集中在生產(chǎn)與售后服務(wù)脫節(jié)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門監(jiān)控不力，收費混亂等方面。雖然我國的服務(wù)貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來，服務(wù)貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o疑是非常巨大的。該項目的建設(shè)有利于市和周邊地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)及社會的發(fā)展本項目定位準(zhǔn)確，功能齊全，能夠迅速發(fā)展，將市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車市場的發(fā)展將推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做由貢獻(xiàn)；另一發(fā)面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如運輸業(yè)，金融業(yè)，保險業(yè)等，形成明顯的側(cè)相關(guān)聯(lián)帶作用。該項目有特色，適應(yīng)市場需求，彌補市場空缺，具有巨大的市場競爭力當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的增長。目前，市和周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 人民的生活水平也日益提高，汽車交易市場由現(xiàn)了購車熱，但是遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足市和周邊地區(qū)消費者需求的專業(yè)化汽車交易市場卻未由現(xiàn)，導(dǎo)致購買力流失。市是一個地級市，具對汽車及相關(guān)配套服務(wù)的需求與、等大城市有所不同，注重實用、低價位、以及購車的便利，本項目可以進(jìn)一步帶動和引導(dǎo)汽車消費。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，有著很大的乘用車、農(nóng)用車和貨車交易需求。本項目擬針對市和周邊地區(qū)的購車需求， 建立一個本土化的汽車交易市場（含二手車交易、農(nóng)機產(chǎn)品交易等） ，同時配套建設(shè)駕考培訓(xùn)中心、機動車檢測中心等服務(wù)機構(gòu)， 以滿足消費者多樣化的需求。這樣的汽車市場定位獨到，功能齊全，填補了市沒有多功能的集大型汽車、機電產(chǎn)品交易市場和規(guī)化的駕考培訓(xùn)中心、機動車檢測中心等汽車及延伸產(chǎn)業(yè)于一體的商貿(mào)服務(wù)中心的空白，有巨大的市場競爭力，也為城區(qū)規(guī)化建設(shè)和管理創(chuàng)造了條件。項目建設(shè)的SWO疥析和可行性研究根據(jù)對汽車市場的研究和項目的實施設(shè)想， 本項目的具有以下的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅。優(yōu)勢首先，目前市和周邊地區(qū)還沒有由現(xiàn)大型的汽車交易市場，如果本項目能先于潛在競爭者進(jìn)入，即可形成先發(fā)優(yōu)勢，形成進(jìn)入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷的局面；其次，項目所在的位置交通十分便利， 有利于項目的進(jìn)一步發(fā)展及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而形成優(yōu)勢互補；再次，本項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；最后，項目的申辦企業(yè)市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資具有較為強大的經(jīng)濟(jì)實力，在行業(yè)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥蛶幼饔茫?同時管理合理，有能力使本項目運營順利，獲得較好的經(jīng)濟(jì)收益。劣勢本項目的規(guī)劃建設(shè)較大，申辦企業(yè)首次組織建設(shè)大型汽車市場，并且對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，政策等缺乏一定的了解，這些都會對項目的建設(shè)造成一定的影響， 因此，需要市開發(fā)區(qū)能給予最大的支持。（但影響程度的大小視組織安排和人員而定，有可能將影響降到最低。）2.3.3機會“洞庭天下水，天下樓”。位于省東北部，總面積 1.5萬平方公里，總?cè)丝?50萬，現(xiàn)轄平江、、華容、湘陰4個縣,臨湘、汩羅2個縣級市，樓、云溪、君山3個城市區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。 ，憑借其獨特的人文生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、政策環(huán)境優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不斷向好、走強，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第二， 已成為中部地區(qū)的投資新熱土。近年來，加速發(fā)展的受到了國外的廣泛贊譽和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設(shè)工廠的 20個城市之一、最適宜發(fā)展物流的25個城市之一，被國家商務(wù)部評為卜一五”期間跨國公司最佳投資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。當(dāng)前，正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設(shè)大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新的更大突破。近年來，市各項事業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化升級，居民收入不斷提高，市和周邊地區(qū)目前的汽車銷售的格局還沒有形成進(jìn)入壁壘，大型并且功能齊全的汽車交易市場缺乏。威脅目前在市和周邊地區(qū)投資汽車城項目尚未形成壁壘，不排除已有其他公司也在同步策劃，可能形成重復(fù)投資和建設(shè)；也不排除和等地?fù)屨枷葯C，率先建設(shè)多功能汽車城項目。本項目規(guī)模較大，需分期逐步推入市場，存在招商投資成本和資金占用成本。項目可行性研究結(jié)果綜合以上的SWO價析，得由本項目機會大于威脅，機會是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的， 而劣勢則可以在完善的政策支持、人員配備和精良的管理下將影響降到最小。因此，綜合評價，本項目是可以進(jìn)行迅速投入的項目，只要抓住時機，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)勢，組建高效率團(tuán)隊，在市開發(fā)區(qū)的全力支持下，將劣勢逐漸消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會產(chǎn)生預(yù)想結(jié)果。第三章市場分析與預(yù)測及項目開發(fā)策略我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢我國汽車市場的現(xiàn)狀特點我國汽車市場處于高速增長的階段2009年10月，我國汽車產(chǎn)銷首次超過 1000萬輛，分別為1087.32萬輛和1089.14萬輛同比增長36,23%和37.71%。乘用車?yán)^續(xù)保持快速增長，產(chǎn)銷 812.86萬輛和819.03萬輛，同比增長42.41%和45.18%;商用車?yán)塾嫯a(chǎn)銷超過上年，表現(xiàn)也比較由色產(chǎn)銷274.46萬輛和270.11萬輛，同比增長20.73%和19.14%。在國家政策的支持下和拉動需的需要下，我國汽車行業(yè)呈噴井式發(fā)展，2009年全年銷量超過美國成為了世界第一,汽車消費也成為2009年GDFPWt8%曾長率的主要力量。3.1.1.2我國三四線汽車市場發(fā)展迅猛，銷售重心下移。近年來，我國三四線城市社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 居民收入日益提高，消費觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費品， 汽車市場異?；鸨＠缡?，機動車保有量2010年就達(dá)到90多萬輛，成為一個重要的汽車銷售市場。隨著一二線城市汽車行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展， 日常已經(jīng)日趨飽和，三四線城市和農(nóng)村市場正日漸稱為汽車行業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。我國汽車行業(yè)具有成熟的競爭市場中國的汽車市場越來越成熟，也預(yù)示著新一輪調(diào)整的來臨?？鐕嚻髽I(yè)和自主品牌此時不僅需要將更多先進(jìn)的產(chǎn)品投入中國，更重要的是在中國市場體現(xiàn)由可持續(xù)發(fā)展的新思路。從當(dāng)前各大跨國汽車集團(tuán)在中國的情況來看， 2009年通用汽車在中國市場決策明顯加快而且更具合作性和針對性， 如與上汽共同開拓印度市場。福特汽車近兩年在中國表現(xiàn)比較突出,2009年在中國設(shè)立了研發(fā)及工程中心，提由了“實現(xiàn)福特汽車從‘中國制造‘到‘中國設(shè)計’的戰(zhàn)略演進(jìn)”。 隨著中國市場的壯大，福特汽車也開始考慮在華研發(fā)更適合中國市場的車型，并參與全球的研發(fā)。寶馬汽車更是將具有對汽車生命力進(jìn)行改造的“高效動力”戰(zhàn)略帶到了中國，并將深度推進(jìn)。中國已經(jīng)成為大眾第一大市場， 寶馬新7系和奔馳S級的最大市場。這樣一個充分競爭的汽車市場，已經(jīng)在中國形成。我國汽車市場的發(fā)展趨勢我國汽車市場的競爭將更加激烈據(jù)大部分專家預(yù)測，2010年中國汽車銷量增速將在 15%左右，預(yù)計需求總量在1,500萬輛左右。但由于09年車市的井噴，目前產(chǎn)能擴(kuò)速度則遠(yuǎn)不止如此， 而車企如果要完成產(chǎn)能擴(kuò)的任務(wù)，2010年中國車市的競爭將更加激烈，其中自主品牌與合資品牌的競爭將尤為突生O售后服務(wù)市場潛力巨大，不適應(yīng)的矛盾日益突生一般而言，汽車售后服務(wù)市場是汽車產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，可占據(jù)總利潤的60%-70%￡右。目前，相對于整車銷售的利潤縮水，中國的汽車售后服務(wù)市場利潤率高達(dá) 40%而整個市場還處于初級階段， 發(fā)展?jié)摿@人。據(jù)預(yù)測，中國汽車售后市場到2010年將達(dá)1900億元的巨額規(guī)模，緊隨汽車產(chǎn)業(yè)大國日本之后，在亞洲位居第二。目前我國，汽車售后服務(wù)市場的發(fā)展態(tài)勢明顯落后于汽車制造業(yè)的成長。整個市場良莠不齊，缺乏完善的渠道網(wǎng)絡(luò)，專業(yè)人員匱乏，尚未形成全方位立體化服務(wù)體系。 隨著整車銷售進(jìn)入微利期，而售后服務(wù)日益顯山露水， 發(fā)展汽車售后市場顯然是更好的選擇。新一輪的淘金熱即將在中國售后服務(wù)市場展開了。隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 新城鎮(zhèn)市場將成為汽車市場爭奪的重點2009年，隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，深入更細(xì)分的消費領(lǐng)域成為一種趨勢。2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為中國經(jīng)濟(jì)下一步的發(fā)展定下了基調(diào)。 在諸多的容中，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展被擺到了重要的位置上。而且，此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市。人口眾多的新城鎮(zhèn)市場將是汽車市場爭奪的下一個重點。這不僅是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果， 同時也是汽車市場發(fā)展規(guī)律所致。自中國放開轎車價格開始至今的 8年，恰是中國速度被認(rèn)知的過程。 與汽車世界的發(fā)展規(guī)律相應(yīng)，這8年中，中國汽車市場進(jìn)入了細(xì)分發(fā)展的軌道。具中，雙C汽車（即：CITYCar）市場的銷量由2001年的16.96萬輛增長至2008年的103.56萬輛，平均增幅為5.1%。與8年前不同的是，中國汽車的消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。 私人消費不僅成為中國汽車的消費主力， 而且與國際汽車市場的消費漸趨同步。不過，受經(jīng)濟(jì)水平、購買能力和產(chǎn)品價格等綜合因素的制約，新城鎮(zhèn)汽車市場的需求與、 、等一線城市將有很大的不同，但具有絕對的市場潛能。財政部、工業(yè)和信息化部等政府部門制作的《中國汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、 問題及政策建議》報告認(rèn)為，中國汽車市場將長期存在這樣兩個“具有特殊性的車輛市場”。隨著城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)和農(nóng)村居民收入的不斷提高，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的汽車、機電產(chǎn)品消費將有不可估量的市場前景。汽車市場發(fā)展概況及趨勢汽車市場特點市場規(guī)模增長迅速據(jù)市場調(diào)查，2007年到現(xiàn)在，國一線汽車市場（、、等地）的增長率不是很理想，一般保持在 3-5%左右,部分地區(qū)還由現(xiàn)了負(fù)增長。而二線市場增長速度快，就達(dá)到了 20%Z上的增長率，而且2009年，汽車工業(yè)產(chǎn)銷及利潤大幅增長，累計完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值966.1億元，較上年增長43.79%;實現(xiàn)銷售收入920.6億元，增長50.5%;汽車整車產(chǎn)量達(dá)119.7萬輛，同比增長68.1%;車用發(fā)動機產(chǎn)量達(dá)148.7萬臺，增長52.7%;專用車產(chǎn)量5.5萬輛，增長77.4%,市場前景很誘人。消費者的汽車消費理念不夠成熟相對于其他沿海地區(qū)的消費者， 消費者的汽車消費理念顯然還不夠成熟，對于汽車的理解以及品牌的忠誠度都不是很高。汽車品牌只要做由適當(dāng)?shù)耐度耄?對消費群體進(jìn)行培養(yǎng)， 就比較容易扎根，搶占市場先機。多樣化的銷售模式目前形成了由汽車專營模式， 汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和他們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔的銷售模式。.多主題的競爭格局?，F(xiàn)有汽車銷售市場的經(jīng)營主體包括國有資本、集體資本、民營資本以及其他民間資本， 形成了各種資本同時運作的多主題競爭格局。.以高中低結(jié)合，中檔轎車為主體的消費結(jié)構(gòu)。 主要呈現(xiàn)以下幾個特征：一是轎車成銷售主題車型；二是國產(chǎn)轎車為銷售主體；三是中檔轎車成為消費者首選。產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)已凸顯以為中心，等城市為基地，輻射的汽車產(chǎn)業(yè)集群正逐步形成，市汽車整車生產(chǎn)規(guī)模突破百萬輛， 并擁有400多家零部件生產(chǎn)企業(yè)，已成為國有名的“汽車城”， 不斷吸引上游供應(yīng)商及相關(guān)外來投資。中南汽車貿(mào)易中心現(xiàn)狀2003年，新項目“中南汽車世界”正式啟動，它位于新城區(qū)319國道與京港澳高速交匯處，總用地面積300畝，總建筑面積200萬m2,總投資28億人民幣。中南汽車世界由汽車及配件貿(mào)易、 汽車綜合服務(wù)、汽車文化和會展、生活休閑、數(shù)碼物流五大園區(qū)組成’， 具有汽車貿(mào)易、汽車展示、汽車綜合服務(wù)、汽車文化博覽、汽車修理、美容護(hù)理、數(shù)碼物流、電子商務(wù)及辦公、生活設(shè)施配套、旅游休閑十項功臺邑。新車展示廳占地面積13216m2可同時容納400多臺汽車展銷；汽車專賣店區(qū)占地 208有4s轎車、旅行車/越野車、微型車/皮卡車和貨車等銷售區(qū)域；汽車配件城擁有臨街經(jīng)營門面1572個，面積38278m2汽車專賣店區(qū)、新車展示廳、汽車配件城、物流園等亦已于 2004年年初建成開業(yè)。目前，中南汽車世界項目一期、二期均已完成開發(fā)建設(shè),新車交易市場、手車市場、卡車市場、汽配五金機電城、物流園均已建成開業(yè)，已經(jīng)成為地區(qū)最大的新車二手車、汽配、五金機電、物流綜合市場，是省委、省政府明文確定重點扶持的“七大市場’‘之一，2009年，實現(xiàn)市場交易額125億元，稅收近4億元。汽車市場發(fā)展趨勢隨著人們消費水平的不斷提高， 政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，必將進(jìn)入私人汽車消費普及的時代， 汽車市場面臨巨大的發(fā)展機遇，產(chǎn)銷會不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改進(jìn)，新車型和品種不斷問世，汽車文化深入人心，汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售模式繼續(xù)保持多元化的模式， 規(guī)化、大型化、規(guī)?；钠囀袌鰰饾u取代分散無序的汽車賣場。市汽車市場分析汽車消費市場增速加快2010年1-6月全市限額以上汽車銷售企業(yè)實現(xiàn)零售額4.85億元，同比增長57.2%。據(jù)經(jīng)開區(qū)經(jīng)貿(mào)統(tǒng)計局對該區(qū)15家重點監(jiān)測汽車銷售企業(yè)的監(jiān)測，共銷售汽車4158輛，同比增長52.3%。3.3.2橫向比較銷量居前在1-4月總量第三、增速第一；1-6月增速有所放緩居第三位，限額以上企業(yè)汽車類零售額與省部分地市比較情況如下：表3-12011年1-6月省部分城市汽車銷售情況地區(qū)1-4月1-6月零售額(億元)增幅(%)增幅(%)8444.840.24.345.644.3湘譚1.854.262.93.649.358.45.950.541.93.872.557.23.3.3小排量車倍受青睞從目前對汽車消費市場監(jiān)測的情況來看， 15家重點監(jiān)測企業(yè)轎車日均銷售23.1臺。從結(jié)構(gòu)上看，高、中、低價位車分另I」634、1598、1917輛，分別增長25%78.3%、46.7%據(jù)車管所介紹，全市居民家庭的私人轎車是外系品牌汽車占主導(dǎo)地位，以大眾、本田、豐田為代表的外系品牌汽車居多； 價格上，單價在10-15萬元之間的中低檔、小排量汽車較受歡迎，消費者的選擇更加理智。3.3.4機動車保有量高速增長2010年，市機動車保有量為37.71萬輛，增長21.5%。其中私人轎車保有量為3.62萬輛，占轎車總量的81.5%,比上年增加1.21萬輛，增長50.3%。2010年全市機動車保有量情況如下：表3-22010 年市汽車保有量情況汽車保有量（萬輛）凈增（萬輛）增幅（%）汽車總量9.242.435.9汽車類型載客7.031.9337.8載貨1.71.4434.7營運情況客車2.66-28.3汽車1.45-43.6私人用車汽車7.032.348.5轎車3.621.2150.3進(jìn)口汽車汽車0.120.0221.93.3.5汽車市場規(guī)模不斷壯大全市共有19家4s汽車服務(wù)店在不到2000米的巴陵東路聚集，還有1家大型汽車配件市場，2家二手車交易市場，汽車零售市場已形成一定規(guī)模。 2009年，汽車銷售行業(yè)共吸納就業(yè)人員4589人，繳納稅金3000余萬元（不合車輛購置稅）。在汽車銷售行業(yè)的帶動下，汽車維修、汽車相關(guān)產(chǎn)品、石油制品等相關(guān)行業(yè)也得到很大的發(fā)展。機動車快速增長拉動石油及制品類商品實現(xiàn)零售額8.5億元，增速達(dá)到45.5%,兩類商品合計買現(xiàn)零售額10.3億元，占限額以上企業(yè)零售額的42.9%,占全部社會消費品零售總額的 8.7%注：以上數(shù)據(jù)來源于2011年8月10日市統(tǒng)計局在統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的《市汽車消費現(xiàn)狀分析》。綜上所述，市汽車銷售市場，通過政府由臺豉勵汽車消費的措施和人們的收入的提高，汽車消費市場正處于快速發(fā)展階段。第四章建設(shè)容和規(guī)模項目的定位及特性項目定位立足“雄踞，輻射湘北鄂南，連接”，按照“國際接軌、中部一流”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，突生服務(wù)民生，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的特點，建設(shè)成為功能齊全的綜合性的市級汽車交易市場和多功能服務(wù)機構(gòu)。本項目為汽車走廊項目的子項目。項目的特性服務(wù)延伸性：該項目的建設(shè)將使汽車專業(yè)服務(wù)進(jìn)一步延伸到目前正蓬勃發(fā)展的汽車貿(mào)易和服務(wù)及邊際產(chǎn)業(yè)中。項目的功能性：目前，市級汽車服務(wù)市場散、舌I、小的特點很明顯，市和周邊地區(qū)尚缺乏一個可以多功能的市場， 通過該項目的建設(shè)，將形成一個功能齊全，服務(wù)全面的專業(yè)性汽車服務(wù)市場。項目的綜合性：該項目將集汽車銷售和服務(wù)于一體， 可以滿足不通消費群體的消費選擇和相關(guān)產(chǎn)品全方位的消費服務(wù)需要。項目的創(chuàng)新性：在市建設(shè)大型汽車文化廣場將是該地區(qū)一個創(chuàng)新性的舉動，將會給市和周邊地區(qū)的汽車市場帶來巨大推動力。項目的功能分區(qū)項目按文化綜合樓、4S店、配套用房以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。（詳見省經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車文化廣場總平面圖）建設(shè)容和規(guī)模表4-1 建設(shè)容和規(guī)模序號指標(biāo)單位指標(biāo)值備注1總用地面積2m246614約369畝2凈用地面積2m2466143總建筑面積2m295936.83.14s店2m1968753.2文化綜合樓m258693.83.2配套用房2m403684建筑占地面積m2656255容積率1.26建筑密度31%7綠地率20%第五章選址及建設(shè)條件項目場址建設(shè)地址位于京港澳連接線6.4至7.3公里北側(cè)，距離市區(qū)6公里，毗鄰高速，距離京廣澳高速7.7公里。地址選擇方案符合市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。項目交通運輸和公用設(shè)施條件自然地理條件市位于省東北部，緊靠洞庭湖，是省的北大門，素有“湘北門戶”之稱，與、兩省相鄰’又是西氣東輸?shù)南?、鄂由口處，是一個富（資源豐富）、優(yōu)（區(qū)位優(yōu)越）美（風(fēng)景優(yōu)美）的地方。地處一湖（洞庭湖）兩原（江漢平原、 （洞庭湖平原）三?。ㄏ妗⒍?、贛）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、 107國道、長江及武廣高速鐵路）的多元交匯點上，特別是洞庭湖大橋的通車，構(gòu)成了“融通東西”、“南北貫通”的便捷交通網(wǎng)。根據(jù)市城市總體規(guī)劃以及土地利用的總體規(guī)劃，擬建項目的地址位于京港澳連接線6.4至7.3公里北側(cè)，京港澳連接線是連接市城區(qū)和107國道、京珠高速公路的主要通道，距離市區(qū)6公里。這個位置輻射周邊各個縣市區(qū)，有著非常的交通優(yōu)勢和輻射效益，有著非常良好的建設(shè)發(fā)展空間。(1)供電項目建址附近建有220kv變電站和110kv變電站，外供電源充足。已有高壓供電線路沿大道架設(shè)， 項目建設(shè)期用電和建成后辦公服務(wù)設(shè)施用電有保證。(2)供水市自來水公司建有二大水廠， 日供水能力為60萬噸，目前供水能力大有富余。項目地已有市自來水公司主供水管道通過，項目建設(shè)期用水和建成后用水有保證。(3)燃?xì)獬鞘刑烊細(xì)夤艿酪?guī)劃要從項目建址邊通過， 項目接用天燃?xì)夥奖?。物流交通及其它公用設(shè)施經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、 107國道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過，通過京港澳高速公路驅(qū)車1個半小時即可到市，2個半小時到達(dá)市。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連通貫穿全國鐵路干線，京廣鐵路、武廣高速鐵路穿境而過， 客貨運輸可達(dá)全國各地。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距黃花機場135公里，距天河機場185公里，全程為高速公路。懷抱洞庭，吞吐長江，是和長江中下游水路交通的重要樞紐之一。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊鄰長江黃金水道城陵磯港， 可憑江上抵、下達(dá)。建有2個5000噸級外貿(mào)碼頭的城陵磯港是全國綜合運輸網(wǎng)中的河主樞紐港之一，1997年被辟為國家一類開放港口，是省長江主干線上唯一的一級對外口岸， 船舶總噸位占全省總量的174,貨運量占全省水上貨物運輸量的 1/5,集裝箱運輸占全省的42%由入洞庭湖船舶日均流量 500多艘次，為全省的1/5,2005年，被交通部列為全國28個主要河港口城市之"O市政建設(shè)及生活設(shè)施： 當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵政、電信與無線通訊、文化教育基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套服務(wù)到位。廢水、廢渣排放堆置條件對于清洗、漂洗污水和污油設(shè)計有專門的污水處理和廢渣存放池，通過處理達(dá)到環(huán)保要求。項目的供水條件根據(jù)項目等級和建設(shè)規(guī)模估算， 本工程項目近期生產(chǎn)及生活最大日用水量約為500m3/d,遠(yuǎn)期根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模最大日用水量達(dá)1000m3/do市自來水供水系統(tǒng)取自洞庭湖，能滿足項目的用水要求。項目的供電條件據(jù)初步計算，項目配備6臺2500kVA的變壓器即可滿足需要。電源可引接市郊的變電站。由變電站引 10KV供電線路至場地的配電房。場地采用380V/220V動力/照明供電；場區(qū)380V/220V低壓電源采用直埋電纜， 低壓配電采用放射狀和樹桿式相結(jié)合形式；一般倉庫照明采用高效熒光燈為主， 停車場照明采用鈉燈，室配線以暗敷為主。市現(xiàn)有的供電能力可滿足項目的生產(chǎn)和生活用電。項目具體供電意向尚需要業(yè)主與供電部門進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)商。擬建站址的水文地質(zhì)條件本工程項目選址位于京港澳連接線 6.4至7.3公里北側(cè)，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷， 無不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。根據(jù)相近場地的地下水文分析資料， 場地地下水對（硅）無侵蝕作用。項目的氣候條件本項目選址市位于京港澳連接線 6.4至7.3公里北側(cè)，市處于中亞熱帶向北亞熱帶過度地區(qū)，屬大陸性濕潤季風(fēng)氣候。氣候溫暖，四級分明，熱量充足，雨量集中，春暖多變，夏秋多旱、嚴(yán)寒期短，暑熱期長。年均氣溫16.9C,極端最高氣溫39.7C,極端最低氣溫-13.4C。年均降水量1345.4mm,相對集中在4-8月，占全年總降水量61.5%。日最多降雨量159.9mm,最長連續(xù)降雨日數(shù)為18天,連續(xù)10天降雨量最多為432.2mni年均降雪日數(shù)為10.5天，積雪厚度最大為10cmo全年盛行風(fēng)向為西北風(fēng)，靜風(fēng)多由現(xiàn)在夜間，占累計年風(fēng)向的15%年均風(fēng)速為2.6m/s,歷年最大風(fēng)速12m/s以上多由現(xiàn)在偏北風(fēng)。平時風(fēng)速白天大于夜間，特別是 5?7月的偏南風(fēng)，白天常有4?5級，夜間只有1級左右。年平均地面溫度19.3C,年平均霜日數(shù)24.8天，年均濕度81%5.7項目的抗震設(shè)防要求本工程項目建設(shè)的建筑物為多建筑物和單層建筑，根據(jù)抗震設(shè)計規(guī)《GBJ11-89》及抗震辦公室編制的《地震區(qū)域圖》 ，本工程處在地震6度區(qū)，主要建筑結(jié)構(gòu)按6度設(shè)防。5.8社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境“洞庭天下水，天下樓”。，位于省東北部，總面積 1.5萬平方公里，總?cè)丝?50萬，現(xiàn)轄平江、、華容、湘陰4個縣，臨湘、汩羅2個縣級市，樓、云溪、君山3個城市區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。 ，憑借其獨特的人文生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、政策環(huán)境優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不斷向好、走強，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第二， 已成為中部地區(qū)的投資新熱土。近年來，加速發(fā)展的受到了國外的廣泛贊譽和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設(shè)工廠的 20個城市之一、最適宜發(fā)展物流的25個城市之一，被國家商務(wù)部評為“十一五”期間跨國公司最佳投資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。當(dāng)前，正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設(shè)大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新的更大突破。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1899.49億元，比上年增長14.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 230.18億元，增長3.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1078.57億元，增長18.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值590.74億元，增長14.6%。按常住人口計算的人均生產(chǎn)總值為34658元，增長11.2%。第六章建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及初步設(shè)計方案建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)滿足規(guī)劃、 建設(shè)、交通、環(huán)保等部門的有關(guān)要求。初步總平設(shè)計方案本項目統(tǒng)一進(jìn)行總平規(guī)劃， 建筑物分二期進(jìn)行建設(shè)?？偲矫嬉?guī)劃的總體要求如下：(1)一般要求a、應(yīng)符合市城市建設(shè)規(guī)劃對功能分區(qū)的要求。b、應(yīng)符合《市總體發(fā)展規(guī)劃》對生產(chǎn)功能和建設(shè)容的要求。c、應(yīng)注意和達(dá)到環(huán)境保護(hù)及消防安全的要求，考慮排水排污、綠化、消防設(shè)施等問題，符合有關(guān)部門的要求。d、布局合理，分區(qū)明確，流線簡捷，既要滿足物流中心使用功能，又要組織好物流、車流作業(yè)，避免物、人、車流的交叉。e、合理利用地形，布置緊湊，留有發(fā)展余地。(2)汽車進(jìn)由站口的要求a、符合城市規(guī)劃、交通管理要求；b、汽車城是一個規(guī)模較大的集貨運、貿(mào)易、倉儲和服務(wù)為一體的的綜合大型汽車城，車輛進(jìn)口和由口應(yīng)分別獨立設(shè)置并符合有關(guān)規(guī)要求，均設(shè)有必要的引道，滿足駕駛員視線的要求。主建筑平面布置方案要求工程主要建筑物為汽車文化廣場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。主建筑的立面和平面設(shè)計：汽車文化廣場是對外開放的門戶和窗口。幾個主要建筑是本項目的核心， 是汽車文化廣場的標(biāo)志建筑。在進(jìn)行立面設(shè)計時，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)； 平面設(shè)計時，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、 車流形成的流線組織。按照確定的規(guī)模，合理使用面積。安全疏散及消防要求本項目的耐火等級不低于二級， 應(yīng)有消防和加壓設(shè)備，場地室外采用低壓給水系統(tǒng)，設(shè)置室外消火栓。其中停車場設(shè)撲滅汽油等易燃易爆的消防設(shè)施。其他建筑要求按照建筑消防有關(guān)規(guī)和要求設(shè)置必要的消防設(shè)施， 需要設(shè)置自動報警和噴淋系統(tǒng)的，尚需進(jìn)行專門設(shè)計。安全由口及主建筑的由入口均符合緊急疏散要求，設(shè)有明顯標(biāo)志和事故照明設(shè)施。 室消防用水量為10升/秒，室外消防用水量為15升/秒。同時，為了充分滿足消防車貫穿通過的要求，站設(shè)置消防控制中心，各功能區(qū)建筑滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)》，各項設(shè)計要求符合消防等有關(guān)規(guī)。6.5給水及污水排放1、建設(shè)期及投產(chǎn)初期，場地給水采用市政水網(wǎng)，場地用水主要為生活及消防用水。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。管網(wǎng)布置為枝狀，生活及消防合一系統(tǒng)。供水管道規(guī)格為DN20Q場地污水主要以場地洗車污水和生活污水為主，由各單體建筑物經(jīng)污水管道送至污水處理點處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由雨水口、通過檢查并收集后排入市政雨水管網(wǎng)。2、地面設(shè)二次加壓式泵站供水；3、地面設(shè)消防加壓設(shè)備；4、整個項目的排水系統(tǒng)均按雨污分流設(shè)計；5、項目污水按環(huán)保有關(guān)規(guī)定設(shè)置專用污水處理系統(tǒng)，經(jīng)處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后按規(guī)定排放。6、設(shè)計依據(jù)①《室外排水設(shè)計規(guī)》GB50014-2006;②《室外給水設(shè)計規(guī)》GB50013-2006;③《建筑給排水設(shè)計規(guī)》 GB50015-2003;④《建筑設(shè)計防火規(guī)》GB50016-2006;⑤《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)》 GB50140-2005;⑥《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ30082-19990⑦國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)7、設(shè)計圍本項目生產(chǎn)、生活、消防給水系統(tǒng)，以及排水系統(tǒng)。8、生產(chǎn)、消防、生活給水系統(tǒng)①供水條件康王工業(yè)園為本項目提供生產(chǎn)和生活用水水源， 由園區(qū)集中供水，并確保供應(yīng)。②廠給水系統(tǒng)布置廠生產(chǎn)（消防）生活給水系統(tǒng)由康王工業(yè)園分路引入， 在廠連成貫通環(huán)狀，以保證不間斷供水。引入管上均設(shè)置水表量。③飲用開水由電熱水器加熱供給。、根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)》確定室消火栓用水量為10L/so估算消滅栓系統(tǒng)所需壓力應(yīng)不小于o.35MPao由廠區(qū)生產(chǎn)用水供水管網(wǎng)直接提供，水量、水壓均能滿足設(shè)計要求。、用水量生活給水：按60L/人.d計，用水量lOt7d，時變化系數(shù)K取2.0。沖洗道路、場地用水按1.0L/M.d計，用水量51哥/d。綠化用水按2L/m2.d計，用水量400m3/d。未預(yù)見用水量按總用水量的 15070計。則生活用水量為530m3/d。消防給水：室外消防用水量為 20L/s,室消火栓消防用水量，為10L/so火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。、廠區(qū)排水①實行雨污分流。②本項目生產(chǎn)用水中可實現(xiàn)循環(huán)使用，減少外排。12、管材選用①給水管、熱水管道采用鋼塑復(fù)合管。②消防管道采用熱浸鍍鋅鋼管。③污水管道采用硬聚乙烯UPVCfo④雨水管道采用加蓋水溝及鋼筋混凝土管道。13、排水量項目總排水量約為371m3/do電照防雷直接采用市政供電系統(tǒng)，站設(shè)置專用配電房，配置高低壓配電裝置及變壓器；電源引自附近的高壓線路。、供配電系統(tǒng)用電負(fù)荷為三級，照明分為工作照明、 場站照明、事故照明和清掃照明，照度參照有關(guān)規(guī)；根據(jù)負(fù)荷計算結(jié)果，有功計算負(fù)荷為 9005.6kw,考慮功率因素補償?shù)?.9,變壓器負(fù)荷率為85%估算由項目總裝機容量為11772.03kVA。所有用電設(shè)備均為380/220V,10kV外電源經(jīng)變壓后為0.4/0.23kV,供各用電負(fù)荷。在正常供電時，由變壓器運行，發(fā)電機處于備用狀態(tài)， 10kV電源中斷供電時，能在15秒種自動啟動柴油發(fā)電機組對二級負(fù)荷供電，備用柴油發(fā)電機組與市電設(shè)有機械聯(lián)鎖，不能并網(wǎng)運行。、電氣照明照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為 220V,照明