房地產(chǎn)企業(yè)會計實(shí)務(wù)第一部分房地產(chǎn)企業(yè)主要會計科目 3一、會計科目 3二、新舊會計科目的銜接 8第二部分主要科目實(shí)務(wù)及稅務(wù)處理 181121應(yīng)收票據(jù) 181122應(yīng)收賬款 201123預(yù)付賬款 211405開發(fā)產(chǎn)品 231406分期收款發(fā)出商品 271409庫存物資 281521投資性房地產(chǎn) 291522投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 301801長期待攤費(fèi)用 301811遞延所得稅資產(chǎn) 312001短期借款的核算 332202應(yīng)付賬款 342203預(yù)收賬款 382221應(yīng)交稅費(fèi) 392801預(yù)計負(fù)債 525001開發(fā)成本 531、本科目會計分錄： 532、房屋開發(fā)成本的核算 533、土地開發(fā)成本的核算 594、代建工程開發(fā)成本的核算 625、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 645101開發(fā)間接費(fèi) 696001主營業(yè)務(wù)收入 746051其他業(yè)務(wù)收入 806402其他業(yè)務(wù)成本 816403營業(yè)稅金及附加 826601銷售費(fèi)用 836801所得稅費(fèi)用 87自營開發(fā)工程成本的核算 88第三部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表 97一、現(xiàn)金流量及其分類 97二、現(xiàn)金流量表的作用 99三、現(xiàn)金流量表的編制 100第四部分房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)財稅法規(guī) 109中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993） 109中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 111[95]財稅字第48號關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 115（國稅總局1995）營業(yè)稅問題解答（之一）部分 117國稅函[1998]554號關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 120國稅函【1999】第144號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 120（財政部1999）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的若干問題 120國稅函[2002]165號關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù) 123財稅[2002]191號財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 123財稅[2003]16號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 124國稅發(fā)[2003]89號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 128國稅發(fā)[2004]69號代收住房專項(xiàng)維修基金是否征收營業(yè)稅的問題 129國稅函[2004]938號關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知 129國稅發(fā)（2005）82號關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 130國稅函[2005]83號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) 133財稅（2006）21號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 133國稅發(fā)[2006]31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 135國稅發(fā)〔2006〕187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題解讀國稅發(fā)[2006]187號.doc 143國稅函[2008]299號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》 146國稅發(fā)〔2009〕31號：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》解讀國稅發(fā)（2009）31號.doc 146第五部分案例 155房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地?fù)Q房屋會計處理 155房地產(chǎn)企業(yè)自建自售的營業(yè)稅籌劃案例 157房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)稅所得稅納稅評估案例 157財稅[2006]114號文政策運(yùn)用案例分析 166萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 168第一部分房地產(chǎn)企業(yè)主要會計科目一、會計科目編號會計科目名稱編號會計科目名稱資產(chǎn)類負(fù)債類1001庫存現(xiàn)金1002

銀行存款1012

其他貨幣資金1101

交易性金融資產(chǎn)2001短期借款10021012銀行存款2101交易性金融負(fù)債1012其他貨幣資金2201應(yīng)付票據(jù)1101交易性金融資產(chǎn)2202應(yīng)付賬款1121應(yīng)收票據(jù)—應(yīng)付購貨款—銀行承兌匯票應(yīng)付工程款1122應(yīng)收賬款應(yīng)付其他賬款—應(yīng)收銷售賬款2203預(yù)收賬款應(yīng)收租賃賬款—預(yù)收購房定金應(yīng)收其他賬款預(yù)售收入1123預(yù)付賬款2211應(yīng)付職工薪酬—預(yù)付工程款2221應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)付備料款—應(yīng)交營業(yè)稅預(yù)付購貨款應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅1131應(yīng)收股利應(yīng)交教育費(fèi)附加1132應(yīng)收利息應(yīng)交房產(chǎn)稅1221其他應(yīng)收款應(yīng)交土地使用稅—外部單位及個人應(yīng)交個人所得稅關(guān)聯(lián)單位應(yīng)交土地增值稅內(nèi)部員工應(yīng)交所得稅1231壞賬準(zhǔn)備2231應(yīng)付利息1401材料采購2232應(yīng)付股利1402在途物資2241其他應(yīng)付款1403原材料2501長期借款1404材料成本差異2502應(yīng)付債券1405開發(fā)產(chǎn)品2701長期應(yīng)付款1406發(fā)出商品2702未確認(rèn)融資費(fèi)用1407商品進(jìn)銷差價2711專項(xiàng)應(yīng)付款1408委托加工物資2801預(yù)計負(fù)債1409庫存物資2901遞延所得稅負(fù)債—專用材料5001成本類專用設(shè)備開發(fā)成本工器具—土地征用及拆遷費(fèi)1461融資租賃資產(chǎn)前期工程費(fèi)1471存貨跌價準(zhǔn)備基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1501持有至到期投資建筑安裝工程費(fèi)1502持有至到期投資減值準(zhǔn)備公共配套設(shè)施費(fèi)1503可供出售金融資產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用1511長期股權(quán)投資5101開發(fā)間接費(fèi)1512長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備損益類1521投資性房地產(chǎn)6001主營業(yè)務(wù)收入1522投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）—商品房銷售收入1531長期應(yīng)收款配套設(shè)施銷售收入1601固定資產(chǎn)6051其他業(yè)務(wù)收入1602累計折舊—租金收入1603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備處置投資性房地產(chǎn)收入1604在建工程6402其他業(yè)務(wù)成本1605工程物資6403營業(yè)稅金及附加1606固定資產(chǎn)清理—營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)教育附加費(fèi)防洪保安費(fèi)房產(chǎn)稅（投資性房地產(chǎn)）土地使用稅（投資性房地產(chǎn)）1701無形資產(chǎn)城市維護(hù)建設(shè)稅1702累計攤銷教育費(fèi)附加1703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備土地增值稅1711商譽(yù)房產(chǎn)稅1801長期待攤費(fèi)用土地使用稅1811遞延所得稅資產(chǎn)6601銷售費(fèi)用1901待處理財產(chǎn)損溢—職工薪酬展覽費(fèi)差旅費(fèi)代銷手續(xù)費(fèi)銷售服務(wù)費(fèi)經(jīng)營性租賃費(fèi)通訊費(fèi)訴訟費(fèi)廣告費(fèi)現(xiàn)金短缺其他可計入的費(fèi)用二、新舊會計科目的銜接(一）“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收股利”、“應(yīng)收利息”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“壞賬準(zhǔn)備”和“預(yù)付賬款”科目新準(zhǔn)則設(shè)置了“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收股利”、“應(yīng)收利息”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“壞賬準(zhǔn)備”和“預(yù)付賬款”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容基本相同。調(diào)賬時，應(yīng)將以上科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。（二）取消“短期投資”和“短期投資跌價準(zhǔn)備”科目，新增“交易性金融資產(chǎn)”科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“短期投資”和“短期投資跌價準(zhǔn)備”科目，而設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目，并要求分別“成本”、“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。調(diào)賬時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)將原制度中的短期投資重新劃分為交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照首次執(zhí)行日的公允價值自“短期投資”和“短期投資跌價準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價值與首次執(zhí)行日公允價值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。有關(guān)“交易性金融資產(chǎn)”：界定：為近期出售而持有、存在活躍市場、公允價值能夠計量且企業(yè)風(fēng)險管理或投資策略的正式文件載明，該金融資產(chǎn)以公允價值為基礎(chǔ)進(jìn)行管理、評價并向關(guān)鍵管理人員報告（《金融工具確認(rèn)與計量準(zhǔn)則》第九條、第十條）。計量模式：采用公允價值計量模式。期末公允價值上升或下降，直接調(diào)增或調(diào)減“交易性金融資產(chǎn)”，對應(yīng)計入“公允價值變動損益”科目。不提取減值準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換結(jié)果：轉(zhuǎn)化日余額等于轉(zhuǎn)換日公允價值（新余額不等于舊余額）。轉(zhuǎn)換日公允價值與原賬面價值的差額計入“資本公積”、“未分配利潤”。（三）“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目。調(diào)賬時，企業(yè)應(yīng)將“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目的余額轉(zhuǎn)至“其他應(yīng)收款”科目。（四）“物資采購”、“在途物資”、“原材料”、“包裝物”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“庫存商品”、“商品進(jìn)銷差價”、“委托加工物資”、“受托代銷商品”、“待攤費(fèi)用”和“存貨跌價準(zhǔn)備”科目新準(zhǔn)則設(shè)置了“材料采購”、“在途物資”、“原材料”、“材料成本差異”、“庫存商品”、“發(fā)出商品”（采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托其他單位代銷的商品，也可以單獨(dú)設(shè)置“委托代銷商品”科目）、“商品進(jìn)銷差價”、“委托加工物資”、“周轉(zhuǎn)材料”（包括包裝物、低值易耗品，以及建造承包商的鋼模板、木模板、腳手架等）、“消耗性生物資產(chǎn)”、“代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)”（企業(yè)采用收取手續(xù)費(fèi)方式受托代銷的商品，可將本科目改為“受托代銷商品”）和“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，核算內(nèi)容與原制度基本相同。轉(zhuǎn)換時應(yīng)當(dāng)注意：“原材料”科目，雖然名稱沒有變化，但是核算范圍發(fā)生了變化。如隨同商品一同銷售的包裝材料、自制材料等，過去曾在“包裝物”、“自制半成品”中核算，現(xiàn)在都在“原材料”科目中核算。因此，該科目余額不等于舊余額。取消了“原材料”與“庫存商品”間的過渡科目——“自制半成品”，將“自制半成品”視為自制材料，計入“原材料”科目。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品也可以(可能)將其金額轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目；對于農(nóng)業(yè)企業(yè)收獲的農(nóng)產(chǎn)品也可以(可能)將其金額轉(zhuǎn)入“農(nóng)產(chǎn)品”科目。另外，新準(zhǔn)則還增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”科目，對農(nóng)業(yè)企業(yè)專設(shè)了“消耗性生物資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時，應(yīng)將原存貨項(xiàng)目中屬于投資性房地產(chǎn)、消耗性生物資產(chǎn)或周轉(zhuǎn)材料的金額自有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“消耗性生物資產(chǎn)”科目。（五）“自制半成品”、“委托代銷商品”和“分期收款發(fā)出商品”科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“自制半成品”、“委托代銷商品”和“分期收款發(fā)出商品”科目，而設(shè)置了“發(fā)出商品”科目。調(diào)賬時，應(yīng)將“自制半成品”科目的余額轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本”科目；將“委托代銷商品”科目的余額轉(zhuǎn)入“發(fā)出商品”科目；對“分期收款發(fā)出商品”科目的余額進(jìn)行分析，其中尚未滿足收入確認(rèn)條件的發(fā)出商品部分轉(zhuǎn)入“發(fā)出商品”科目，已經(jīng)滿足收入確認(rèn)條件的發(fā)出商品部分轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”科目。企業(yè)也可沿用“委托代銷商品”科目核算委托其他單位代銷的商品。（六）“待攤費(fèi)用”科目新準(zhǔn)則取消了該“資產(chǎn)”與“費(fèi)用”要素間的過渡性科目。轉(zhuǎn)化日該科目仍要根據(jù)具體內(nèi)容確定其歸屬。屬于預(yù)付款項(xiàng)性質(zhì)的支出計入“預(yù)付賬款”（如預(yù)付租金等）；屬于沉沒成本的，計入當(dāng)期費(fèi)用（如固定資產(chǎn)的修理費(fèi)用等有余額），不能再作為“資產(chǎn)掛賬”。但是，《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南——附錄》中闡釋：“企業(yè)在不違反會計準(zhǔn)則中確認(rèn)、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目?！比绻髽I(yè)在不違反會計準(zhǔn)則的前提下，增設(shè)了“待攤費(fèi)用”科目，在資產(chǎn)負(fù)債表中，作為“其他流動資產(chǎn)”列示（新報表中無“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目），并在附注中說明。（七）“持有至到期投資”科目該科目為新設(shè)科目?？赡軓倪^去的“短期投資”、“長期債權(quán)投資”中分離出來。判斷標(biāo)準(zhǔn)：《金融工具確認(rèn)與計量準(zhǔn)則》第十一條——持有至到期投資，是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)。下列非衍生金融資產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)劃分為持有至到期投資：（一）初始確認(rèn)時被指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的非衍生金融資產(chǎn)；（二）初始確認(rèn)時被指定為可供出售的非衍生金融資產(chǎn)；（三）貸款和應(yīng)收款項(xiàng)。期末計價：按“攤余成本”計價，設(shè)置了“持有至到期投資減值準(zhǔn)備”科目。列示分類：列入非流動資產(chǎn)。轉(zhuǎn)換結(jié)果：轉(zhuǎn)換日余額等于轉(zhuǎn)換日賬面值，就明細(xì)科目而言，新余額等于舊余額（提取減值準(zhǔn)備后的）；就總賬科目而言，新余額不等于舊余額（由于重分類的原因）。（八）“可供出售金融資產(chǎn)”科目判斷標(biāo)準(zhǔn)：《金融工具確認(rèn)與計量準(zhǔn)則》第十八條——可供出售金融資產(chǎn)，是指初始確認(rèn)時即被指定為可供出售的非衍生金融資產(chǎn)，以及除下列各類資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)：（一）貸款和應(yīng)收款項(xiàng)。（二）持有至到期投資。（三）以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。什么樣的金融資產(chǎn)可指定為“可供出售金融資產(chǎn)”：存在活躍市場、公允價值能夠取得，但從風(fēng)險管理與戰(zhàn)略投資需要不便于劃分為“以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益”的股票、債券、基金等。計價模式：不完全的公允價值計量模式。一般情況下，期末公允價值上升或下降，直接調(diào)整“可供出售金融資產(chǎn)”余額，但對應(yīng)計入“權(quán)益”，不提減值準(zhǔn)備；在持有過程中，當(dāng)出現(xiàn)減值跡象時，改按“攤余成本”計價，計提減值準(zhǔn)備。列示分類：列入非流動資產(chǎn)。轉(zhuǎn)換結(jié)果：轉(zhuǎn)換日余額等于轉(zhuǎn)換日公允價值，即新余額不等于舊余額。（九）“長期股權(quán)投資”科目新準(zhǔn)則設(shè)置了“長期股權(quán)投資”科目，但其核算內(nèi)容和核算方法與原制度相比有所變化，另外新準(zhǔn)則還設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時，企業(yè)應(yīng)對“長期股權(quán)投資”科目的余額進(jìn)行分析。對于同一控制下企業(yè)合并產(chǎn)生的長期股權(quán)投資，“長期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目余額全額沖銷，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權(quán)投資——投資成本、損益調(diào)整、股權(quán)投資準(zhǔn)備”科目余額一并轉(zhuǎn)入“長期股權(quán)投資——成本”科目。對于非同一控制下企業(yè)合并產(chǎn)生的長期股權(quán)投資，“長期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的貸方余額全額沖銷，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權(quán)投資——投資成本、損益調(diào)整、股權(quán)投資準(zhǔn)備”科目余額以及“長期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的借方余額一并轉(zhuǎn)入“長期股權(quán)投資——投資成本”科目。對合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)的長期股權(quán)投資，“長期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的貸方余額全額沖銷，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權(quán)投資——投資成本”科目余額以及“長期股權(quán)投資——股權(quán)投資差額”科目的借方余額一并轉(zhuǎn)入“長期股權(quán)投資——投資成本”科目、“長期股權(quán)投資——損益調(diào)整、其他權(quán)益變動”科目余額。投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資，應(yīng)將“長期股權(quán)投資”科目直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述三類投資相對應(yīng)的長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備金額自“長期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”科目。投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且能夠可靠計量其公允價值的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)重新劃分為交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。按照其首次執(zhí)行日公允價值自“長期股權(quán)投資”和“長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價值與首次執(zhí)行日公允價值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。（十）“長期債權(quán)投資”科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“長期債權(quán)投資”科目，而設(shè)置了“交易性金融資產(chǎn)”、“持有至到期投資”和“可供出售金融資產(chǎn)”科目。調(diào)賬時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照新準(zhǔn)則的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將原制度中的長期債權(quán)投資重新劃分為交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)。屬于交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)的部分，按照其首次執(zhí)行日的公允價值自“長期債權(quán)投資”和“長期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“交易性金融資產(chǎn)（或可供出售金融資產(chǎn)）——成本”科目；原賬面價值與首次執(zhí)行日公允價值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。屬于持有至到期投資的部分，將“長期債權(quán)投資——面值（或本金）、溢折價、應(yīng)計利息”科目的余額分別轉(zhuǎn)入“持有至到期投資——投資成本、溢折價、應(yīng)計利息”科目，自首次執(zhí)行日改按實(shí)際利率法計算確定利息收入。已計提減值準(zhǔn)備的，將相應(yīng)減值準(zhǔn)備的金額自“長期投資減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“持有至到期投資減值準(zhǔn)備”科目。（十一）“長期應(yīng)收款”、“應(yīng)收融資租賃款”、“融資租賃資產(chǎn)”和“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“應(yīng)收融資租賃款”科目，而設(shè)置了“長期應(yīng)收款”和“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目，另外對租賃企業(yè)專設(shè)了“融資租賃資產(chǎn)”科目。新增“長期應(yīng)收款”科目：核算企業(yè)的長期應(yīng)收款項(xiàng)，包括融資租賃產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)、采用遞延方式具有融資性質(zhì)的銷售商品和提供勞務(wù)等產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)等。實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益，也通過本科目核算。調(diào)賬時，應(yīng)將“應(yīng)收融資租賃款”科目的余額轉(zhuǎn)入“長期應(yīng)收款”科目；一般企業(yè)將“融資租賃資產(chǎn)”科目的余額轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目，租賃企業(yè)則將“融資租賃資產(chǎn)”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。企業(yè)采用遞延方式分期收款、實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的經(jīng)營活動，調(diào)賬時已滿足收入確認(rèn)條件的，應(yīng)按應(yīng)收合同或協(xié)議余款借記“長期應(yīng)收款”科目，按其公允價值貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目，按差額貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。（十二）“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“工程物資”、“在建工程”、“在建工程減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)清理”、“無形資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目新準(zhǔn)則設(shè)置了“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”、“無形資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，其核算內(nèi)容與原制度相應(yīng)科目的核算內(nèi)容相同。新準(zhǔn)則沒有設(shè)置“在建工程減值準(zhǔn)備”科目，而增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”和“累計攤銷”科目，對農(nóng)業(yè)企業(yè)專設(shè)了“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)”、“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)累計折舊”和“公益性生物資產(chǎn)”科目，對石油天然氣開采企業(yè)專設(shè)了“油氣資產(chǎn)”、“累計折耗”和“油氣資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。調(diào)賬時，應(yīng)將“固定資產(chǎn)”（投資性房地產(chǎn)、石油天然氣開采企業(yè)的油氣資產(chǎn)除外）、“累計折舊”（采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)、油氣資產(chǎn)已計提的折舊除外）、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”、“無形資產(chǎn)”（投資性房地產(chǎn)、商譽(yù)除外）和“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“在建工程減值準(zhǔn)備”科目的余額轉(zhuǎn)入“在建工程”科目貸方。存在投資性房地產(chǎn)并且按照新準(zhǔn)則采用成本模式計量的，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面余額自“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目；投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)按照首次執(zhí)行日投資性房地產(chǎn)的公允價值自“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，原賬面價值與首次執(zhí)行日公允價值的差額相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。農(nóng)業(yè)企業(yè)應(yīng)將“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)”和“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)累計折舊”科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬；將“公益林”科目的余額轉(zhuǎn)入“公益性生物資產(chǎn)”科目。石油天然氣開采企業(yè)應(yīng)將油氣資產(chǎn)及其累計折舊金額、減值準(zhǔn)備金額自有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“油氣資產(chǎn)”、“累計折耗”和“油氣資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。對于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計負(fù)債確認(rèn)條件且該日之前尚未計入資產(chǎn)成本的棄置費(fèi)用，應(yīng)增加該項(xiàng)資產(chǎn)成本，并計入預(yù)計負(fù)債；同時，將應(yīng)補(bǔ)提的折舊（折耗）計入“累計折耗”科目，并相應(yīng)調(diào)整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目。（十三）、"商譽(yù)"科目新增科目，過去隸屬于“無形資產(chǎn)”。核算企業(yè)合并中形成的商譽(yù)價值。非同一控制下企業(yè)合并中確定的商譽(yù)價值，借記本科目，貸記有關(guān)科目。商譽(yù)發(fā)生減值的，可以單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)減值準(zhǔn)備”科目，比照“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行處理。（十四）、"遞延所得稅資產(chǎn)"科目核算內(nèi)容：本科目核算企業(yè)確認(rèn)的可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌補(bǔ)的虧損及稅款抵減產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在本科目核算。轉(zhuǎn)換結(jié)果：轉(zhuǎn)換日余額為新余額。（十五）、取消"應(yīng)付短期債券"科目，新增"交易性金融負(fù)債"科目新準(zhǔn)則沒有設(shè)置"應(yīng)付短期債券"科目，而設(shè)置了"交易性金融負(fù)債"科目。調(diào)賬時，對于企業(yè)持有的以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負(fù)債和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，應(yīng)按其首次執(zhí)行日公允價值自"應(yīng)付短期債券"等科目轉(zhuǎn)入"交易性金融負(fù)債——成本"科目；原賬面價值與首次執(zhí)行日公允價值的差額相應(yīng)調(diào)整"盈余公積"和"年初未分配利潤"科目金額。（十六）、"應(yīng)付職工薪酬"科目科目運(yùn)用：本科目核算企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬。企業(yè)（外商）按規(guī)定從凈利潤中提取的職工獎勵及福利基金，也在本科目核算。本科目可按“工資”、“職工福利”、“社會保險費(fèi)”、“住房公積金”、“工會經(jīng)費(fèi)”、“職工教育經(jīng)費(fèi)”、“非貨幣性福利”、“辭退福利”、“股份支付”等進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)發(fā)生應(yīng)付職工薪酬的主要賬務(wù)處理：（一）生產(chǎn)部門人員的職工薪酬，借記“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”、“勞務(wù)成本”等科目，貸記本科目。應(yīng)由在建工程、研發(fā)支出負(fù)擔(dān)的職工薪酬，借記“在建工程”、“研發(fā)支出”等科目，貸記本科目。管理部門人員、銷售人員的職工薪酬，借記“管理費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”科目，貸記本科目。（二）企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為職工薪酬的，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”等科目，貸記本科目。無償向職工提供住房等固定資產(chǎn)使用的，按應(yīng)計提的折舊額，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”等科目，貸記本科目；同時，借記本科目，貸記“累計折舊”科目。租賃住房等資產(chǎn)供職工無償使用的，按每期應(yīng)支付的租金，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”等科目，貸記本科目。（三）因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記本科目。（四）企業(yè)以現(xiàn)金與職工結(jié)算的股份支付，在等待期內(nèi)每個資產(chǎn)負(fù)債表日，按當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的成本費(fèi)用金額，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”等科目，貸記本科目。在可行權(quán)日之后，以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付當(dāng)期公允價值的變動金額，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記本科目。企業(yè)（外商）按規(guī)定從凈利潤中提取的職工獎勵及福利基金，借記“利潤分配——提取的職工獎勵及福利基金”科目，貸記本科目。上述分配時注意事項(xiàng)：費(fèi)用歸屬（遵循“受益－承擔(dān)原則”）。企業(yè)發(fā)放職工薪酬的主要賬務(wù)處理：（一）向職工支付工資、獎金、津貼、福利費(fèi)等，從應(yīng)付職工薪酬中扣還的各種款項(xiàng)（代墊的家屬藥費(fèi)、個人所得稅等）等，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交個人所得稅”等科目。（二）支付工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用于工會活動和職工培訓(xùn)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（三）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納社會保險費(fèi)和住房公積金，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工的，借記本科目，貸記”主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品的成本。涉及增值稅銷項(xiàng)稅額的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。支付租賃住房等資產(chǎn)供職工無償使用所發(fā)生的租金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（五）企業(yè)以現(xiàn)金與職工結(jié)算的股份支付，在行權(quán)日，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。（六）企業(yè)因解除與職工的勞動關(guān)系給予職工的補(bǔ)償，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。（十七）、"應(yīng)交稅費(fèi)"科目是將“應(yīng)交稅金”與“其他應(yīng)交款”中的稅費(fèi)進(jìn)行合并。本科目核算企業(yè)按照稅法等規(guī)定計算應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，包括增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。企業(yè)代扣代交的個人所得稅等，也通過本科目核算。（十八）、“應(yīng)付利息”科目（原預(yù)提費(fèi)用科目已經(jīng)取消）本科目核算企業(yè)按照合同約定應(yīng)支付的利息，包括吸收存款、分期付息到期還本的長期借款、企業(yè)債券等應(yīng)支付的利息。本科目可按存款人或債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。過去：短期借款利息通過“預(yù)提費(fèi)用”科目核算；長期借款利息通過“長期借款”科目核算；長期債券利息通過“長期債券”科目核算，不區(qū)分到期一次還本付息與分期付息；新準(zhǔn)則將前者作為“應(yīng)計利息”，在“應(yīng)付債券”（非流動負(fù)債）中核算，將后者作為短期負(fù)債計入“應(yīng)付利息”。取消“預(yù)提費(fèi)用”科目，是為了防止企業(yè)操縱利潤。原“預(yù)提費(fèi)用”科目余額應(yīng)根據(jù)內(nèi)容計入相應(yīng)的負(fù)債，如不符合負(fù)債確認(rèn)條件，應(yīng)原渠道沖回。如有充分證據(jù)，也可以設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目，編制報表時列入“其他流動負(fù)債”并在附注中說明（參加前述“待攤費(fèi)用”注釋）。（十九）、“代理業(yè)務(wù)負(fù)債”科目對一般企業(yè)而言，“代理業(yè)務(wù)負(fù)債”科目相當(dāng)于過去的“代銷商品款”科目?！按順I(yè)務(wù)負(fù)債”科目在金融行業(yè)常用。如一般企業(yè)受托代銷商品業(yè)務(wù)較多，仍可以設(shè)置“代銷商品款”科目（與“受托代銷商品”科目形成對應(yīng)關(guān)系）。編制報表時，“代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)”余額與“代理業(yè)務(wù)負(fù)債”余額相抵后列報。（二十）、取消了“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值”科目過去，該科目是用來核算接受非現(xiàn)金資產(chǎn)捐贈，等待計入“資本公積”（權(quán)益的過渡性科目）。新準(zhǔn)則取消了此科目。轉(zhuǎn)換時，應(yīng)將"待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值"科目余額扣除應(yīng)交所得稅后的金額轉(zhuǎn)入留存收益，并將應(yīng)交所得稅金額轉(zhuǎn)入"遞延所得稅負(fù)債"科目。（二十一）、"預(yù)計負(fù)債"科目

新準(zhǔn)則設(shè)置了"預(yù)計負(fù)債"科目，但核算方法與原制度相比有所變化。調(diào)賬時，應(yīng)將"預(yù)計負(fù)債"科目的余額直接轉(zhuǎn)至新賬，也可沿用舊賬。對于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計負(fù)債確認(rèn)條件的重組義務(wù)，應(yīng)計入預(yù)計負(fù)債，并相應(yīng)調(diào)整"盈余公積"和"年初未分配利潤"科目；對于首次執(zhí)行日滿足預(yù)計負(fù)債確認(rèn)條件且該日之前尚未計入資產(chǎn)成本的棄置費(fèi)用，應(yīng)計入預(yù)計負(fù)債，并增加資產(chǎn)成本。（二十二）、“遞延收益”科目《會計科目和主要賬務(wù)處理》中規(guī)定：本科目核算企業(yè)確認(rèn)的應(yīng)在以后期間計入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助（由于政府補(bǔ)助的特殊性，及政策性、條件性，決定了“未確認(rèn)收益”的負(fù)債性）。過去，“政府補(bǔ)助”計入“補(bǔ)貼收入”（該科目已經(jīng)取消）。新準(zhǔn)則將政府補(bǔ)助區(qū)分為與資產(chǎn)相關(guān)、與收益相關(guān)：——“與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助”，在資產(chǎn)使用壽命期內(nèi)分期確認(rèn)收益；——“與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助”又區(qū)分為與過去相關(guān)、與未來相關(guān)：前者確認(rèn)當(dāng)期收益（營業(yè)外收入）；后者確認(rèn)遞延收益，分期轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。應(yīng)特別說明的是，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于企業(yè)收取的一次性入網(wǎng)費(fèi)會計處理的規(guī)定>的通知》（財會(2003)16號2003-05-30）及《租賃準(zhǔn)則解釋》中“遞延收益——未實(shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益（融資租賃）”等規(guī)定，該科目適用范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大。（二十三）、“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目本科目核算內(nèi)容已經(jīng)變化?，F(xiàn)在用于核算企業(yè)取得政府作為企業(yè)所有者投入的具有專項(xiàng)或特定用途的款項(xiàng)（可按資本性投資項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算）。企業(yè)收到或應(yīng)收的資本性撥款，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。將專項(xiàng)或特定用途的撥款用于工程項(xiàng)目，借記“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。工程項(xiàng)目完工形成長期資產(chǎn)的部分，借記本科目，貸記“資本公積——資本溢價”科目；對未形成長期資產(chǎn)需要核銷的部分，借記本科目，貸記“在建工程”等科目；撥款結(jié)余需要返還的，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。上述資本溢價轉(zhuǎn)增實(shí)收資本或股本，借記“資本公積——資本溢價或股本溢價”科目，貸記“實(shí)收資本”或“股本”科目。（二十四）、“長期借款”、“長期債券”、“長期應(yīng)付款”科目因?yàn)椤皯?yīng)付利息”分離等因素影響，轉(zhuǎn)換日余額不等于舊余額。（二十五）、“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目本科目核算企業(yè)應(yīng)當(dāng)分期計入利息費(fèi)用的未確認(rèn)融資費(fèi)用。（二十六）、“遞延所得稅負(fù)債”科目核算內(nèi)容：本科目核算企業(yè)確認(rèn)的應(yīng)納稅暫時性差異產(chǎn)生的所得稅負(fù)債。轉(zhuǎn)換結(jié)果：“遞延所得稅負(fù)債”不同于過去的“遞延稅款”科目（原科目核算收入、費(fèi)用的時間性差異）。因此，轉(zhuǎn)換日余額為新余額。（二十七）、權(quán)益科目“已歸還投資”科目：該科目并入“實(shí)收資本”科目（作為減項(xiàng)明細(xì)科目）。“資本公積”、“盈余公積”“利潤分配”科目：轉(zhuǎn)換日余額不等于舊余額，由于新舊準(zhǔn)則差異的追溯調(diào)整導(dǎo)致。增設(shè)“庫存股”科目（報表列示為減項(xiàng)）：本科目核算企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓或注銷的本公司股份金額。本科目期末借方余額，反映企業(yè)持有尚未轉(zhuǎn)讓或注銷的本公司股份金額。

“資本公積”明細(xì)科目變?yōu)椋悍謩e“資本溢價（股本溢價）”、“其他資本公積”進(jìn)行明細(xì)核算?！坝喙e”明細(xì)科目變?yōu)椋悍謩e“法定盈余公積”、“任意盈余公積”進(jìn)行明細(xì)核算。外商投資企業(yè)還應(yīng)分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基金”進(jìn)行明細(xì)核算。中外合作經(jīng)營在合作期間歸還投資者的投資，應(yīng)在本科目設(shè)置“利潤歸還投資”明細(xì)科目進(jìn)行核算。第二部分主要科目實(shí)務(wù)及稅務(wù)處理1121應(yīng)收票據(jù)本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票。1、本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目001收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票本科目—銀行承兌匯票（付款人）預(yù)收賬款—預(yù)售收入（購房人）002背書轉(zhuǎn)讓銀行承兌匯票預(yù)付賬款—預(yù)付工程款（××單位）預(yù)付購貨款（××單位）本科目—銀行承兌匯票（付款人）003持未到期的匯票向銀行貼現(xiàn)按實(shí)際收到的金額銀行存款按貼現(xiàn)息財務(wù)費(fèi)用按匯票的票面金額本科目—銀行承兌匯票（付款人）004匯票到期按實(shí)際收到的金額銀行存款按匯票的票面金額同上本科目按開出的銀行承兌匯票的單位進(jìn)行明細(xì)核算。注：應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記匯票的種類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額等資料。匯票背書轉(zhuǎn)讓、貼現(xiàn)或到期結(jié)清票款后，在備查簿中應(yīng)予注銷。本科目期末借方余額，反映持有的銀行承兌匯票的票面金額。2、核算實(shí)務(wù)應(yīng)付票據(jù)是由收款人或付款人（或承兌申請人）簽發(fā)，由承兌人允諾在一定時期內(nèi)支付一定款額的書面證明。它是在工程價款結(jié)算和材料、設(shè)備等商品購銷活動中由于采用商業(yè)匯票結(jié)算方式而發(fā)生的。對于賣方當(dāng)事人來說，在采用商業(yè)承兌匯票的情況下，承兌人應(yīng)為付款人，承兌人對這項(xiàng)債務(wù)在一定時期內(nèi)支付的承諾，作為企業(yè)的一項(xiàng)負(fù)債；在采用銀行承兌匯票的情況下，承兌人雖為銀行，但由銀行承兌的票據(jù)，只是為收款方按期收回債權(quán)提供了可靠的信用保證，對付款人或承兌申請人來說，不會由于銀行承兌而使這項(xiàng)負(fù)債消失。因此，即使是由銀行承兌的匯票，付款人或承兌申請人的償付義務(wù)依然存在，應(yīng)將其作為一項(xiàng)負(fù)債。按照銀行結(jié)算辦法的規(guī)定，商業(yè)匯票的承兌期限最長不超過九個月。因此，應(yīng)付票據(jù)應(yīng)歸于流動負(fù)債進(jìn)行管理和核算。開發(fā)企業(yè)對外發(fā)生債務(wù)時所承兌、開出的商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票，應(yīng)在“應(yīng)付票據(jù)”科目進(jìn)行核算，并在“應(yīng)付票據(jù)備查簿”中詳細(xì)登記每一應(yīng)付票據(jù)的種類、編號、簽發(fā)日期、到期日、票面金額、合同交易號、收款人姓名或單位名稱，以及付款日期和金額。應(yīng)付票據(jù)按是否帶息分為帶息應(yīng)付票據(jù)和不帶息應(yīng)付票據(jù)。由于應(yīng)付票據(jù)的期限較短，無論是否帶息，一般都按其面值記賬。對于帶息應(yīng)付票據(jù)，考慮到票據(jù)期限不長，利息金額不大，為簡化核算手續(xù)，一般也不按期預(yù)計利息，而是采用于票據(jù)到期支付利息時，一次記入“財務(wù)費(fèi)用”科目的方法。根據(jù)上述會計處理原則，開發(fā)企業(yè)開出承兌匯票或以承兌匯票抵付應(yīng)付賬款時，應(yīng)記入“物資采購”、“應(yīng)付賬款”等賬戶的借方和“應(yīng)付票據(jù)”科目的貸方：借：物資采購

×××應(yīng)付賬款×××貸：應(yīng)付票據(jù)×××支付銀行承兌匯票的手續(xù)費(fèi)時，應(yīng)記入“財務(wù)費(fèi)用”科目的借方和“銀行存款”科目的貸方：借：財務(wù)費(fèi)用

×××貸：銀行存款

×××收到銀行支付票據(jù)面值和利息的通知時，應(yīng)記入“應(yīng)付票據(jù)”、“財務(wù)費(fèi)用”科目的借方和“銀行存款”科目的貸方：借：應(yīng)付票據(jù)×××財務(wù)費(fèi)用×××貸：銀行存款×××如果應(yīng)付票據(jù)到期開發(fā)企業(yè)不能如數(shù)償還這項(xiàng)負(fù)債，由于此時的應(yīng)付票據(jù)已經(jīng)逾期，債權(quán)人不能據(jù)以作為索取債務(wù)的憑證。開發(fā)企業(yè)由于票據(jù)的期限已過，再保留在應(yīng)付票據(jù)科目中已不能真實(shí)反映企業(yè)的情況，因此，應(yīng)將它作為應(yīng)付票據(jù)入賬的金額轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目。1122應(yīng)收賬款本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋等經(jīng)營活動應(yīng)收取的款項(xiàng)。1、本科目會計分錄：

編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目005發(fā)生應(yīng)收賬款按應(yīng)收金額本科目—應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人）按確認(rèn)的營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入006收回應(yīng)收賬款銀行存款本科目—應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人）007改用銀行承兌匯票結(jié)算應(yīng)收票據(jù)—銀行承兌匯票（付款人）同上008確實(shí)無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)（按管理權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后作為壞賬）壞賬準(zhǔn)備同上本科目按應(yīng)收銷售賬款、應(yīng)收租賃賬款、應(yīng)收其他賬款和債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映尚未收回的應(yīng)收賬款。1123預(yù)付賬款本科目核算按合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程和備料款項(xiàng)，或預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款項(xiàng)。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目009預(yù)付給承包單位的工程和備料款本科目—預(yù)付工程款（××單位）預(yù)付備料款（××單位）銀行存款010結(jié)算工程價款按工程價款結(jié)算賬單開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款（債權(quán)人）同時扣回預(yù)付的工程和備料款應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款（債權(quán)人）本科目—預(yù)付工程款（××單位）預(yù)付備料款（××單位）011預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款本科目—預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款012收到所購物資按應(yīng)計購入物資成本的金額開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)庫存物資—專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）按應(yīng)支付的金額本科目—預(yù)付購貨款（××單位）補(bǔ)付的款項(xiàng)本科目—預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款退回多付的款項(xiàng)同上作相反會計分錄本科目按預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購貨款和債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映預(yù)付的款項(xiàng)。1405開發(fā)產(chǎn)品本科目核算已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。開發(fā)產(chǎn)品——指已完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可依合同規(guī)定的條款移交購貨單位，或作為商品對外銷售的產(chǎn)品。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目013開發(fā)的產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)（竣工驗(yàn)收）本科目開發(fā)成本014期末結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本本科目015開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)—非經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施用于從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房固定資產(chǎn)—經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上016開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)同上本科目按開發(fā)產(chǎn)品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2

.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)目：1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函〔2009〕342號）規(guī)定，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時，均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時實(shí)際毛利額與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品的核算出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價值?！俺鲎猱a(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。1、出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限×100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。3、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。4、出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。例：某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主。①收到房屋銷售款時：借：銀行存款1200000貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售1200000②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售1000000出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷1000000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品20000001406分期收款發(fā)出商品本科目核算以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。注：按合同約定的收款日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)。按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比例計算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目017簽訂分期收款銷售合同，開發(fā)產(chǎn)品業(yè)已移交本科目開發(fā)產(chǎn)品018按合同約定的期限收取銷售款銀行存款應(yīng)收賬款—應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入同時，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本本科目本科目按開發(fā)產(chǎn)品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映尚未結(jié)轉(zhuǎn)的發(fā)出商品的實(shí)際成本。1409庫存物資本科目核算為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實(shí)際成本。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目019收到所購物資按應(yīng)計購入物資成本的金額本科目—專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）按應(yīng)支付的金額預(yù)付賬款—預(yù)付購貨款（××單位）補(bǔ)付的款項(xiàng)預(yù)付賬款—預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款退回多付的款項(xiàng)同上作相反會計分錄020領(lǐng)用物資開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（××項(xiàng)）公共配套設(shè)施費(fèi)（××項(xiàng)）本科目—專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）本科目按專用材料、專用設(shè)備和工器具等進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實(shí)際成本。1521投資性房地產(chǎn)本科目核算采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目021開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)本科目開發(fā)產(chǎn)品022處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入按投資性房地產(chǎn)的累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）按投資性房地產(chǎn)的賬面余額本科目按其差額其他業(yè)務(wù)成本本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)成本。1522投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）本科目核算投資性房地產(chǎn)的累計折舊。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目023月末計提折舊其他業(yè)務(wù)成本本科目024處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入按累計折舊本科目按賬面余額投資性房地產(chǎn)按其差額其他業(yè)務(wù)成本本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末借方余額，反映投資性房地產(chǎn)的累計折舊額。1801長期待攤費(fèi)用長期待攤費(fèi)用，是指企業(yè)已經(jīng)支出，不能全部計入當(dāng)年損益，需在1年以上分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)改良支出、開辦費(fèi)、不能由股票溢價和發(fā)行股票凍結(jié)期間利息收入抵銷的股票發(fā)行費(fèi)用等。由于這些費(fèi)用不同于列作流動資產(chǎn)需在1年或1年以內(nèi)攤銷的待攤費(fèi)用，在會計中將它另行設(shè)置“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費(fèi)用”科目（采用企業(yè)會計制度的開發(fā)企業(yè)在“長期待攤費(fèi)用”科目）進(jìn)行核算，發(fā)生時將它記入“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費(fèi)用”科目的借方。固定資產(chǎn)大修理支出采用攤銷方法核算的，實(shí)際發(fā)生的大修理支出，應(yīng)在大修理間隔期內(nèi)平均攤銷。如兩次大修理的間隔期為3年，就應(yīng)在36個月內(nèi)平均攤銷。以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)在租賃期限與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者孰短的期限內(nèi)平均攤銷。在攤銷固定資產(chǎn)大修理支出和租入固定資產(chǎn)改良支出時，應(yīng)按受益對象分?jǐn)倲側(cè)牍こ淌┕こ杀?、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，作如下分錄入賬：借：工程施工

×××開發(fā)成本

×××管理費(fèi)用

×××貸：長期待攤費(fèi)用

×××企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)，以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款利息等，在發(fā)生時，應(yīng)記入“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費(fèi)用”科目的借方。至于分期攤銷還是一次轉(zhuǎn)銷，則有較大的分歧。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度根據(jù)企業(yè)財務(wù)通則規(guī)定：開發(fā)費(fèi)自投產(chǎn)營業(yè)之日起，按照不短于5年的期限分期攤銷。企業(yè)會計制度規(guī)定：開辦費(fèi)一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月的損益。將開辦費(fèi)一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月?lián)p益，雖符合會計謹(jǐn)慎性原則，但在開發(fā)企業(yè)開始經(jīng)營時，一般不可能有經(jīng)營收入，這樣就會使開業(yè)當(dāng)月發(fā)生較大虧損，這在核算上有失公允。不論分期攤銷還是一次攤銷，開辦費(fèi)均應(yīng)將它自“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費(fèi)用”科目的貸方轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用”科目的借方。作如下分錄入賬：借：管理費(fèi)用

×××貸：長期待攤費(fèi)用

×××股份有限公司委托其他單位發(fā)行股票支付的手續(xù)費(fèi)或傭金等相關(guān)費(fèi)用，減去股票發(fā)行凍結(jié)期間的利息收入后的余額，從發(fā)行股票的溢價中不夠抵銷的，或者無溢價的，若金額較大，按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，應(yīng)先記入“長期待攤費(fèi)用”科目，在不超過2年的期限內(nèi)平均攤銷，計入管理費(fèi)用；若金額不大，可直接計入當(dāng)月管理費(fèi)用?！伴L期待攤費(fèi)用”科目應(yīng)按費(fèi)用的種類設(shè)置明細(xì)分類賬，期末借方余額，反映企業(yè)尚未攤銷的各項(xiàng)遞延資產(chǎn)或長期待攤費(fèi)用，在會計報表附注中，應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目披露其攤余價值、攤余期限、攤銷方式等。1811遞延所得稅資產(chǎn)房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)經(jīng)營商自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場上進(jìn)行的銷售。房地產(chǎn)銷售與一般的銷售商品類似，所以應(yīng)按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)其銷售收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與買方簽訂合同（該合同是不可撤消的），按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)作為建造合同，按建造合同的處理原則進(jìn)行處理。按照企業(yè)會計制度，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但也可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況。如：1、賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動完成時確認(rèn)收入。2、合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售。企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后確認(rèn)收入。3、房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議，賣方保證買方在特定時期內(nèi)獲得投資報酬的協(xié)議等。在這些情況下，企業(yè)應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì)，確定是否作銷售處理，如作銷售處理，賣方在繼續(xù)涉入的期限內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入。在確認(rèn)收入時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，會計上不確認(rèn)收入；已經(jīng)收回部分價款的，只將收回的部分確認(rèn)為收入。根據(jù)稅收政策規(guī)定，對正常的銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款（如銷售退回發(fā)生的退款），凡該項(xiàng)退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中沖減。但對房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回）、“售后回購”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。并且稅收政策明確規(guī)定：對納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說，對房地產(chǎn)納稅人，不論銷售房屋是否將會形成事實(shí)，只要納稅人一旦收到預(yù)收款（包括預(yù)收的定金）就已形成了納稅義務(wù)，納稅人應(yīng)當(dāng)就預(yù)收款按“銷售不動產(chǎn)”申報繳納營業(yè)稅，待納稅人索取取得營業(yè)收入的憑據(jù)后，將剩余的部分稅金按規(guī)定再進(jìn)行申報繳納。顯然，企業(yè)會計制度對銷售收入的確認(rèn)時間與營業(yè)稅納稅義務(wù)的實(shí)現(xiàn)時間存在著時間性差異。由于會計上對收入確認(rèn)時間與營業(yè)稅應(yīng)稅收入確認(rèn)的時間不同步，形成了稅金先繳，收入滯后，特別是不同年度下，會造成收入與成本、費(fèi)用不相配比。為克服這種問題，在稅金的計提上，房地產(chǎn)企業(yè)可參照所得稅時間性差異的規(guī)定，引入“納稅影響會計法”的核算辦法，用“遞延稅款”科目進(jìn)行過渡，既可保證會計核算的配比原則，又確保了會計信息的質(zhì)量要求。具體作法是：按預(yù)收款計算應(yīng)計提的稅金借記“應(yīng)交稅金”，貸記“遞延稅款”科目，“遞延稅款”待以后會計確認(rèn)收入時再分期轉(zhuǎn)回。在轉(zhuǎn)回時作會計分錄為借：“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸：“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金”（銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)交稅金減去累計已計提的稅金）。稅金入庫時，借：“應(yīng)交稅金”，貸：“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)商所建建筑如果是屬“自建行為”，在銷售時還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征“建筑”營業(yè)稅。而根據(jù)（財法字[1993]40號）文規(guī)定：“自建行為的納稅義務(wù)時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天?！?，顯然，建筑業(yè)營業(yè)稅應(yīng)稅收入的實(shí)現(xiàn)時間又存在著與會計收入確認(rèn)時間不盡相同的地方。對此形成的時間性差異，也同樣可采取上述的會計核算方法。對會計核算上不確認(rèn)收入，而在稅收上作為應(yīng)稅收入的實(shí)現(xiàn)，其應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅等通過上述的核算方法后，可以達(dá)到收入與成本、費(fèi)用的配比。但按企業(yè)所得稅的規(guī)定，對納稅人繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等是可以在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除的，如此一來，又直接影響企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。對由于稅法與會計制度在確認(rèn)費(fèi)用的時間不同而產(chǎn)生的稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得額的時間上的差異，房地產(chǎn)企業(yè)可采取以下兩種方法中的任一種方法，并且一旦確定，不得隨意改變：一種方法是“應(yīng)付稅款法”。應(yīng)付稅款法是指不確認(rèn)時間性差異對所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。使用應(yīng)付稅款法的，房地產(chǎn)企業(yè)只需在年度企業(yè)所的稅納稅申報時，對按營業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計提應(yīng)繳的營業(yè)稅等超過或低于當(dāng)期“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)減或調(diào)增應(yīng)納稅所得額。企業(yè)按規(guī)定應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅作會計分錄為借：“所得稅”，貸：“應(yīng)交稅金—應(yīng)交所得稅”。另一種方法是“納稅影響會計法”。納稅影響會計法是指企業(yè)確認(rèn)時間性差異對所得稅的影響的合計，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。即通過“遞延稅款”科目。對按營業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計提應(yīng)繳的營業(yè)稅等超過當(dāng)期“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，計算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”的貸方；反之，對按營業(yè)稅政策規(guī)定當(dāng)期計提應(yīng)繳的營業(yè)稅等低于當(dāng)期“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目余額部分相應(yīng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，計算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅記入“遞延稅款”借方。2001短期借款的核算按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，短期借款是指企業(yè)借入的期限在一年以內(nèi)的各種借款，包括流動資金借款等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金借款在1990年以前叫土地開發(fā)及商品房借款，它是開發(fā)企業(yè)為補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)所需流動資金而向銀行借人的款項(xiàng)。開發(fā)企業(yè)申請借款時，一般應(yīng)符合下列條件：開發(fā)小區(qū)或開發(fā)項(xiàng)目符合城市建設(shè)總體規(guī)劃要求；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；有相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報告；開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度已達(dá)到規(guī)定的要求；有償還借款本息的能力，并對借款提供符合國家規(guī)定的擔(dān)保。企業(yè)可用自有財產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品作為借款的抵押，也可由第三方保證人提供保證。借款合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時向銀行提送用款計劃。銀行按計劃用款時間，將貸款從貸款戶轉(zhuǎn)入企業(yè)的存款戶，并開始按規(guī)定貸款利率計息。利息一般按季結(jié)算，借款期限一般不得超過兩年。由于現(xiàn)行會計制度規(guī)定短期借款只能是期限一年以內(nèi)的借款，因此對借入的流動資金借款就要根據(jù)借款期限在一年以內(nèi)還是在一年以上，分別記入“短期借款”或“長期借款”科目。當(dāng)然，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營周期較長的特點(diǎn)，對期限超過一年的流動資金借款，如屬經(jīng)營周期內(nèi)償還的債務(wù)，仍可考慮將它列作短期借款。凡借入的短期借款，應(yīng)在銀行將貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)的存款戶時，記入“銀行存款”科目的借方和“短期借款”科目的貸方：借：銀行存款×××貸：短期借款×××對于銀行借款的利息，在開發(fā)產(chǎn)品完工以前，計入開發(fā)成本，記入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目；在開發(fā)產(chǎn)品完工以后，計入當(dāng)期損益，記入“財務(wù)費(fèi)用”科目。如果借款數(shù)額不大，對按季結(jié)算的借款利息，可在收到銀行計息通知時，直接計入開發(fā)成本，記入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目的借方和“銀行存款”科目的貸方：借：開發(fā)間接費(fèi)用×××貸：銀行存款×××

如果借款數(shù)額較大，也可考慮采取待攤的辦法，在收到銀行計息通知時，記入“待攤費(fèi)用”科目的借方和“銀行存款”科目的貸方：借：待攤費(fèi)用

×××貸：銀行存款×××再按月將它分?jǐn)傆浫搿伴_發(fā)間接費(fèi)用”科目的借方和“待攤費(fèi)用”科目的貸方：借：開發(fā)間接費(fèi)用×××貸：待攤費(fèi)用×××短期借款到期償還時，應(yīng)記入“短期借款”科目的借方和“銀行存款”科目的貸方：借：短期借款

×××貸：銀行存款×××2202應(yīng)付賬款本科目核算因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項(xiàng)。本科目會計分錄：編號交易或事項(xiàng)會計分錄借方科目貸方科目025結(jié)算工程價款按工程價款結(jié)算賬單開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)本科目—應(yīng)付工程款（債權(quán)人）同時扣回預(yù)付的工程和備料款本科目—應(yīng)付工程款（債權(quán)人）預(yù)付賬款—預(yù)付工程款（××單位）預(yù)付備料款（××單位）026支付給承包單位的工程款同上銀行存款本科目按應(yīng)付購貨款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付其他賬款和債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。本科目期末貸方余額，反映尚未支付的應(yīng)付賬款余額。發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和