競(jìng)爭(zhēng)分析—戶型定位標(biāo)準(zhǔn)0712寫字樓戶型定位原則戶型第1頁(yè)與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系商務(wù)公寓主要集中在老城區(qū)與一環(huán)沿線及金寨大道沿線區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者老城區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)者老城區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)者：古井百花大廈徽商國(guó)際天徽大廈中央花園CBD本區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者：萬(wàn)通大廈世紀(jì)云頂安徽國(guó)際商務(wù)中心華地大廈美地陽(yáng)光大廈2寫字樓戶型定位原則戶型第2頁(yè)本區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case1：萬(wàn)通大廈萬(wàn)通大廈商務(wù)配套餐廳、超市、會(huì)所層高3.4米物業(yè)管理恒基物管顧問(wèn)，管理費(fèi)2.88元/平方米，空調(diào)費(fèi)0.19元/平方米/天配置3部客梯、2部貨梯、中央空調(diào)，地下17個(gè)車位實(shí)用率67%租金35—40元/平方米戶型面積60—160平方米，一層8戶，可自由分割關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力交通便利劣勢(shì)實(shí)用率不高、停車位不足、大堂、外立面昭示性不強(qiáng)。3寫字樓戶型定位原則戶型第3頁(yè)區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case2：華地大廈華地大廈商務(wù)配套咖啡廳層高3米配置1座1部客梯、分體式空調(diào)實(shí)用率80%租金20—30元/平方米戶型面積可自由分割關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力交通便利，租金劣勢(shì)停車位不足、無(wú)專門大堂、外立面昭示性不強(qiáng)、電梯不夠4寫字樓戶型定位原則戶型第4頁(yè)區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case3：新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)&Case4：世紀(jì)云頂新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)規(guī)模（m2）9萬(wàn)，1幢28層

戶型（m2）60、180、300平方米，面積自由組合均價(jià)4300元/平方米配置商場(chǎng)，第四層休閑廣場(chǎng)，4部高速電梯，近2萬(wàn)平方米停車場(chǎng)，每間設(shè)獨(dú)立茶水間、衛(wèi)生間，5000m2空中花園關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力位于城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，交通方便，全智能化公寓式辦公樓Case3：新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)世紀(jì)云頂規(guī)模（m2）9萬(wàn)，1幢28層，底下四層商鋪

戶型（m2）50—80，已售完均價(jià)起價(jià)3700元/平方米產(chǎn)品特點(diǎn)一環(huán)沿線良好位置；挑高5.2米,可分割成復(fù)式Case4：世紀(jì)云頂5寫字樓戶型定位原則戶型第5頁(yè)區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case5：安徽國(guó)際商務(wù)中心安徽國(guó)際商務(wù)中心（公寓）規(guī)模（m2）3萬(wàn)戶型（m2）103（14%），134（29%），145（52%）均價(jià)4100元/m2配置城市集中熱力供暖、有線電視和電話、每單元兩部名牌高速電梯、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警、保安監(jiān)控，無(wú)專用大堂產(chǎn)品特點(diǎn)安徽國(guó)際商務(wù)中心由一棟28層純寫字樓和3幢商務(wù)公寓組成，依靠中科大周圍濃厚IT、電子氣氛，其寫字樓底下四層裙樓為臺(tái)灣“百腦匯廣場(chǎng)”，其上寫字樓已全售完，自用客戶多是IT、電子企業(yè)，商務(wù)公寓已售80%弧形落地玻璃窗6寫字樓戶型定位原則戶型第6頁(yè)老城區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case1：古井百花大廈古井百花大廈商務(wù)配套第5層整層會(huì)所層高3.2米物業(yè)管理古井物業(yè)管理企業(yè)配置3部電梯、底下5層商場(chǎng)、300個(gè)地下停車位實(shí)用率83%均價(jià)5400元/平方米戶型79（一室二廳）、63（一室一廳）、101（二室二廳）、132（二室二廳），面積可自由分割關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力地理位置優(yōu)越、實(shí)用率高、周圍商務(wù)配套齊全、外立面很好，昭示性強(qiáng)劣勢(shì)產(chǎn)品無(wú)創(chuàng)新7寫字樓戶型定位原則戶型第7頁(yè)Case1：古井百花大廈戶型和面積配比和銷售情況物業(yè)名稱戶型面積(m2）百分比銷售情況銷售均價(jià)古井百花大廈一室二廳（朝北）7928.5%100%5400元/平方米一室一廳6314%100%二室二廳10114%100%二室二廳（朝南）13214%80%三室二廳19614%60%四室二廳20814%60%總結(jié)63—79m2一房（投資）占了很大百分比，銷售也最好，面積較大銷售速度較慢，自用投資各半，101m2以下主要為投資者所接收，120以上主要是自用，財(cái)務(wù)企業(yè)、律師事務(wù)所、物流企業(yè)等8寫字樓戶型定位原則戶型第8頁(yè)老城區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析

Case2：徽商國(guó)際大廈規(guī)模（m2）4.7萬(wàn)m2，共30層，1—2層商場(chǎng)，3—6層純寫字樓，7—30層商務(wù)公寓配置7層整層會(huì)所、5部電梯、二十四小時(shí)供熱、市政供暖，雙層立體車庫(kù)，共157個(gè)停車位層高3.2米物業(yè)管理徽商物管企業(yè)實(shí)用率78%均價(jià)商務(wù)公寓：4900元/平方米；純寫字樓：6000元/平方米戶型（m2）55、110、120、130、168，面積可自由分割關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力地理位置較優(yōu)越，開發(fā)商品牌，配套較齊全，商務(wù)公寓“內(nèi)陽(yáng)臺(tái)”利于有效利用辦公空間內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)開放式餐廳觀景飄窗觀景客廳采光廚房9寫字樓戶型定位原則戶型第9頁(yè)Case2：徽商國(guó)際大廈戶型和面積配比和銷售情況物業(yè)名稱戶型面積(m2）百分比銷售情況銷售均價(jià)徽商國(guó)際大廈一室二廳（朝北）5520%100%純寫字樓：6000元/m2商務(wù)公寓：4900元/m2一室一廳11020%100%二室二廳12020%70%二室二廳（朝南）13010%70%三室二廳16830%70%總結(jié)徽商國(guó)際大廈物業(yè)功效包含3—6層純寫字樓和8—30層商務(wù)公寓，銷售較順暢，55m2銷售最快，其它次之，至調(diào)研時(shí)純寫字樓已售兩層，整體銷售率抵達(dá)70%；面積在110m2以下主要為投資者所消費(fèi)，出租對(duì)象120m2以上大部分自用，入駐企業(yè)以律師、貿(mào)易、珠寶為主10寫字樓戶型定位原則戶型第10頁(yè)分析回顧：經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目客戶分析及競(jìng)爭(zhēng)分析，我們得到合肥市商務(wù)公寓戶型定位四大標(biāo)準(zhǔn)120平方米商務(wù)公寓普通為自用，消費(fèi)者普通為高知識(shí)型中小企業(yè)，如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)企業(yè)、貿(mào)易、保險(xiǎn)企業(yè)等合肥居民自住型小戶型公寓面積普通在50—80