水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃11月威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第1頁

第一部分青島房地產市場簡述

□城市發(fā)展線研究

□青島市房地產宏觀概括

□青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第2頁行政區(qū)劃及人口青島市7區(qū)5市，總人口749萬，其中城市人口271萬總面積10654平方公里青島市－城市規(guī)劃及發(fā)展發(fā)展態(tài)勢主城：膠州灣東岸輔城：膠州灣西岸，以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成組團發(fā)展：環(huán)膠州灣五個發(fā)展組團為城市適度分散發(fā)展區(qū)域城市總體布局結構－“三點一環(huán)，五組團發(fā)展”，全市戶籍人口控制在809萬人以內，城市化率到達63%市區(qū)紅島黃島膠南鰲山灣青島城市發(fā)展線研究威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第3頁青島市新一屆政府城市規(guī)劃－擁灣城市規(guī)劃以往環(huán)膠州灣發(fā)展，僅限于港口和工業(yè)岸線建設，結果是，寶貴土地資源被占用，寶貴生態(tài)資源被破壞。而此番擁灣發(fā)展戰(zhàn)略實施困難在于，膠州灣“內湖”水質改進是否能夠實現政府打造一個生態(tài)海岸，并進而實現真正意義上當代化經濟岸線、生活岸線。

從市南老港區(qū)到紅島再到西海岸紅石崖，沿線可開發(fā)建設用地達400余平方公里，膠州灣濱海新城區(qū)將建成與老城區(qū)格調呼應、以膠州灣城市“內湖”當代化中心城區(qū)。濱海城區(qū)將重點發(fā)展成當代服務業(yè)中心、產業(yè)關鍵基地和高新園區(qū)。在區(qū)域內，將劃分四方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿文化旅游區(qū)、北嶺商貿居住休閑區(qū)、高校城市科技產業(yè)區(qū)、滄口商貿居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)等七大板塊。

青島城市發(fā)展線研究威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第4頁經過跨膠州灣“一環(huán)、一橋、一隧”將主城和輔城相連接，青黃相連，加緊挺進西海岸步伐。海底隧道跨海大橋城市主干路網規(guī)劃布局形態(tài)為“縱橫干線聯兩環(huán)”即以主城和輔城南北向、東西向快速路和主干路組成縱橫干線兩環(huán)：環(huán)膠州灣快速路－1小時、環(huán)嶗山主干路輪渡、快艇：至黃島、薛家島20-40分鐘濱海公路：拉近濱海城市組團與中心城區(qū)距離跨海大橋：奧運前完工－20分鐘海底隧道：年完工－10分鐘青島市－交通體系對內交通青島城市發(fā)展線研究威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第5頁西海岸－膠州灣西翼開發(fā)區(qū)黃島區(qū)膠南市西海岸意義與作用是青島發(fā)展制造業(yè)、物流業(yè)理想載體。黃島是青島實現“以港興島”主要載體。發(fā)展歷程：黃島區(qū)是青島市對外開放最早重點區(qū)域。1985年青島經濟技術開發(fā)區(qū)在黃島區(qū)興建，規(guī)劃面積20.02平方公里，是享受中國對外開放政策最集中、功效最完善區(qū)域。1992年，青島經濟技術開發(fā)區(qū)與黃島區(qū)兩區(qū)體制合一后，轄區(qū)面積274平方公里，人口50萬。青島市優(yōu)化調整城市內部空間，將黃島作為城市西向發(fā)展空間。青島城市發(fā)展線研究威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第6頁青島城市發(fā)展線研究即墨市青島新東部濱海大道新東部－嶗山鰲海灣東翼鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)田橫鎮(zhèn)新東部意義與作用是青島旅游、休閑、度假理想載體。新東部是青島實現“旅游深度開發(fā)”主要載體。發(fā)展歷程：青島溫泉旅游度假區(qū)于10月被青島市政府同意成立,是即墨市在溫泉鎮(zhèn)主要旅游開發(fā)區(qū)域。年由香港嘉禾仲盛置業(yè)有限企業(yè)投資6億美元“鶴山-豹山-天柱山”運動區(qū)域項目開啟；□年11月，青島濱海大道正式開通；□20下六個月港中旅海泉灣旅游綜合項目開建。大青島“東西兩翼齊飛”規(guī)劃中，嶗山、鰲山灣必將成為東向發(fā)展保障。威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第7頁青島七區(qū)五市在售項目均價（青島房屋均價約5000元/平米）市南區(qū)仍屬于青島標桿房價區(qū)域，同時嶗山區(qū)大有趕超之勢，未來幾年價格將一定程度趕超市南區(qū)域。李滄及城陽兩區(qū)受到大盤進入及開發(fā)量增多，房價保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。當前黃島及城陽房地產價格相對較低，與城陽和黃島區(qū)房地產發(fā)展不成熟相關，伴隨城市向西發(fā)展，綠城和卓越項目標陸續(xù)上市，未來房價上漲潛力大。青島市房地產宏觀概括威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第8頁青島市房地產宏觀概括青島市四區(qū)房地產交易情況分析2月青島市推出大量限價房和經濟適用房，造成當月普通商品房銷售劇減。進入5月份以后受奧運環(huán)境影響，消費群體對房地產市場關注度降低，造成5月—7月成交量遞減。進入8月以后，青島房地產個項目成交量快速下降，即使9月份從統計上有所回升，但皆因為綠城、萬達項目集中購房簽約原因，各區(qū)項目銷售量絕大多數在10套以下。威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第9頁青島市房地產宏觀概括年青島房地產并不像左側圖表表現那樣平穩(wěn)，受整個宏觀經濟影響，市場成交量從8月份起急劇下降，不過因為受政策房（限價房、經濟適用房）放量推出和綠城、萬達項目標開盤簽約，以及個別項目標團購、大幅降價刺激，從成交量方面并不能表達市場整體銷售下滑。截至11月份，青島各區(qū)市（不含膠州、即墨）累計成交商品房面積約370.3萬平米（不含二手房），其中商業(yè)和其它用房成交50萬平米，住宅用房成交320萬平米（含政策房約88.3萬平米）。（年度銷售商品房面積約400萬平米）威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第10頁市內四區(qū)－市南、市北、四方區(qū)市南區(qū)：獨有城市中心地理位置以及海岸沿線稀缺性決定了市南區(qū)高端住宅形象。尤其值得關注是香港巨頭李嘉誠成功收購小港地塊，將帶動市南區(qū)域房地產愈加成熟化，高端形象愈加鞏固。市南區(qū)內陸相對開發(fā)量有限，臨海項目有望創(chuàng)價格新高；市北及四方區(qū)增幅保持平穩(wěn)，未來預期相對不高四方區(qū)市北區(qū)市南區(qū)市北區(qū)：房地產市場價值挖掘已經抵達一定程度，加上未來土地供給有限，極難對其增值潛力有太大奢望，該區(qū)域在今后幾年內都會保持穩(wěn)定發(fā)展四方區(qū)：在主要依靠當地購置力情況下，這塊區(qū)域在今后幾年將會保持相對穩(wěn)定。即便有所微調，上下幅度也不會太大。青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第11頁市內四區(qū)－李滄區(qū)依據青島市總體規(guī)劃，李滄將是新興居住區(qū)。依據規(guī)劃，中央居住區(qū)占地34平方公里，計劃將對李滄東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦25個村莊進行統一改造今明兩年，預計李滄區(qū)商品房投放量將超出150萬平方米。其中引入著名開發(fā)商綠城集團、制訂東李中央居住規(guī)劃，是李滄區(qū)地產魅力大增兩個原因，李滄區(qū)還對原先李村商業(yè)區(qū)進行全方面改造，這些都從根本上促進了李滄地產質變。政策導向及土地存量大等原因，使李滄區(qū)北部造城勢力初顯李滄區(qū)綠城理想之城：占地2892畝總建209萬平方米一期23萬平方米預期售價6000元青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第12頁市郊三區(qū)－嶗山、城陽區(qū)城陽區(qū)萬科、卓越等重量級開發(fā)商介入，上百萬平方米投放量，使城陽地產成為青島關注焦點。市區(qū)舊城改造壓力較大，近期內也難以有所作為，在這種情況下，城市居住區(qū)北擴已經成為最現實選擇。嶗山區(qū)伴隨景觀優(yōu)勢更多受到認可，由西往東逐步遠離城市中心，價格及品質等也伴隨距離改變而改變，早期別墅到當前麥島居住區(qū)推出，嶗山區(qū)域接收度及認可度大幅提升。未來總體供給量也伴隨大盤進駐深入增加嶗山區(qū)房地產投資36.64億元57.04億元嶗山區(qū)城陽區(qū)麥島金岸：占地58萬總建126萬萬科魅力之城：占地20萬總建40萬卓越蔚藍群島：占地100萬總建160萬天泰城：占地60萬總建120萬可售64.5萬頤和星苑：占地94萬總建80萬青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第13頁較青島較低房價及良好投資、就業(yè)及交通環(huán)境，使大量青島市內投資及居住客戶涌入黃島，為黃島房地產發(fā)展注入新動力需求量增大將直接推進房價升溫市郊三區(qū)－黃島區(qū)黃島區(qū)房地產市場一直保持著強勁發(fā)展勢頭。經濟發(fā)展成為帶動房地產行業(yè)飛速發(fā)展關鍵原因之一。港口經濟繼續(xù)發(fā)揮磁場效應，人口組成及數量改變，有力拉動了房地產市場需求。商業(yè)配套、市政建設完善提升了城區(qū)增值潛力。旅游經濟也為房地產發(fā)展注入新鮮活力。競爭加劇帶來產品結構發(fā)生改變。住宅產業(yè)一枝獨秀局面將發(fā)生改變，伴伴隨商業(yè)設施完善，旅游業(yè)繁榮，房地產業(yè)將迎來新發(fā)展機遇。產品品質將深入提升，房屋銷售價格漲幅有所回落。提升房屋品質成為今后一段時期房地產市場發(fā)展重點。開發(fā)商愈加專注于研究產品和提升服務，消費者愈加理性。青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第14頁縣級五市平度市萊西市膠州市即墨市膠南市即墨市：

伴隨濱海大道開通，即墨東部伴隨大量低密度住宅如天逸海灣、天泰圣羅尼克、依泉美廬、港中旅海泉灣項目標開發(fā)，使區(qū)域逐步形成了以旅游、休閑旅游為主度假型別墅區(qū)；平度市當前房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國民經濟發(fā)展支柱產業(yè)之一；伴隨北部區(qū)域開發(fā)、建設力度逐步加大，北部區(qū)域也成為了萊西市高檔住宅產品集中供給區(qū)域；膠州市當前在售住宅項目較多，開發(fā)進程有條不紊膠南市受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢影響，緊鄰黃島區(qū)域項目價格也伴隨時間上揚；該區(qū)域把建設目標定位在“青島西海岸城市新區(qū)”，并承接青島“四大產業(yè)基地”輻射，未來將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對房地產發(fā)展起到良好帶動。青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第15頁青島別墅市場發(fā)展相比較于青島房地產業(yè)并不算晚，不過除了上個世紀九十年代初起開發(fā)弄海園別墅，在這一輪十余年發(fā)展周期中，青島房地產在黃金海岸土地開發(fā)殆盡前提下，還是沒有誕生一個真正有品質、有品味、有影響力別墅品牌項目。

因為嶗山沿海土地基本上已早被開發(fā)，以及國家禁止別墅用地審批，當前青島別墅市場基本上集中在嶗山北側城陽東南區(qū)、即墨東部區(qū)和沙子口村莊改造區(qū)，并以此形成了中低端別墅區(qū)（城陽6000元-10000元/㎡）、中高端別墅區(qū)（即墨東部7500元-15000元/㎡

）、高端別墅區(qū)（嶗山0元-35000元/㎡

）等三個不一樣層次別墅市場。

——青島高檔別墅看嶗山，中高端別墅看鰲山灣◎即墨市東部房地產市場板塊分析青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第16頁◎居住生活在市內，度假生活在溫泉◎即墨市即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，耕地面積8.18萬公頃，轄18個鎮(zhèn)、4個街道辦事處、1個經濟開發(fā)區(qū)、1個省級旅游度假區(qū)，1033個村莊，107.53萬人口。◎溫泉鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)在青島市區(qū)東部40公里處，和南連嶗山仰口國家旅游度假區(qū)，北接田橫島省級旅游度假區(qū)相連，是嶗山－田橫島旅游區(qū)衍生。距青島港40公里，青島國際機場30公里。全鎮(zhèn)總面積88平方公里，轄50個行政村，人口5萬，是青島地域待開發(fā)集自然和人文景觀為一體當代旅游居住勝地。

走濱海大道，從青島東部到溫泉車程大約35分鐘.溫泉鎮(zhèn)青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第17頁◎溫泉區(qū)域板塊在售代表性別墅項目項目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)開發(fā)商價格天泰圣羅尼克240000㎡190000㎡0.79合院洋房、多層青島天泰房地產均價7500元/㎡天泰藍泉二期73370㎡25887㎡0.24獨棟、雙拼青島天泰房地產起價8600元/㎡別墅14000/㎡依泉美廬306000㎡68000㎡0.28別墅

、公寓北京和達創(chuàng)建置業(yè)別墅13000/㎡公寓4700/㎡起芭東小鎮(zhèn)202464㎡127000㎡0.62別墅

、酒店、公寓青島中天嘉合置業(yè)別墅500萬/棟起單價13000元/㎡海信溫泉王朝667000㎡266000㎡0.4酒店和獨棟、雙拼、聯排別墅青島海信房地產別墅10000元/㎡公寓7000/㎡起其它項目青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第18頁◎溫泉區(qū)域板塊正在進行前期運作代表性項目項目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)開發(fā)商價格天逸海灣項目約2100畝68.8萬㎡0.5獨棟別墅魯信房地產待定港中旅海泉灣約1670畝120萬㎡1.1商業(yè)、住宅青島港中旅待定馬爾貝拉溫泉小鎮(zhèn)約800畝37萬㎡

0.7

聯排、小高層住宅青島豪州置業(yè)待定其它項目青島市各居住板塊特征分析威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第19頁青島房地產市場分析小結青島近幾年房地產發(fā)展供需兩旺，商品房及土地供給價格大幅度提升青島市重點向北、向西、向東發(fā)展趨勢初顯，東南區(qū)域部將成為商務、政治中心，居住關鍵向西、向北發(fā)展，度假向東部嶗山、鰲山灣發(fā)展。青島市郊進入大盤開發(fā)時代，未來整體開發(fā)量巨大，尤其是城陽、李滄及黃島區(qū)域、即墨東部市內板塊劃分顯著，景觀資源及區(qū)域價值成為定價主要影響原因；威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第20頁

第二部分水城項目市場定位□項目資源優(yōu)勢□項目整體定位□客戶定位□產品定位□住宅營銷定位水城項目市場定位威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第21頁□項目資源優(yōu)勢◎游樂中心仿“迪斯尼樂園”仿“嘉年華”康體理療中心溫泉SPA水療中心……◎購物中心

品牌衣飾折扣商業(yè)街溫泉特色美食街

……游樂、購物中心會議展覽中心◎會議中心APEC會議；東亞經濟論壇；省市政府會議：企事業(yè)單位會議；其它性質會議◎會議中心配套星級度假酒店；康體中心；溫泉SPA水療中心；高爾夫或植物園◎展覽中心

各行業(yè)展覽會（旅游、航海、漁業(yè)等）

威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第22頁小區(qū)運動中心品牌教育中心◎品牌中學

北京師大附中或南開附中或黃岡中學◎品牌小學青島試驗小學◎雙語幼稚園◎18洞小區(qū)高爾夫球場◎海上運動中心

藍島國際游艇俱樂部海上蹦極帆船、皮劃艇等培訓學校◎小區(qū)水上運動中心青島垂釣俱樂部水上公園藍島□項目資源優(yōu)勢威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第23頁□項目整體定位

以中端市場為主中高端、高端市場為輔◎土黃色區(qū)域：為項目中等別墅、洋房、公寓開發(fā)區(qū)域◎綠色區(qū)域：為高爾夫用地域域◎紅色區(qū)域：為會展、酒店、學校等商業(yè)開發(fā)區(qū)域◎藍色區(qū)域：為中高端、高端別墅住宅開發(fā)區(qū)域海島威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第24頁□客戶定位含有較強支付能力外地財富階層支付能力普通外地中等收入客戶擁有象征身份海景公寓當地財富階層追求改進置業(yè)當地中產階層□第一類客戶：——中等客戶群能承受80萬內聯排別墅、洋房、公寓；□第二類客戶：——中高檔客戶群能承受200萬元內小獨棟、雙拼別墅；□第三類客戶：——高檔客戶群能承受500萬以上獨棟別墅住宅；社會金字塔頂端少許客戶人群

主要分為三類目標客戶群體威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第25頁□客戶定位海島123456789101211◎第①--⑧板塊組團

產品類型：

聯排別墅、洋房、公寓、高層住宅

目標客戶：

a、青島當地提升生活品質中產為主b、外地來度假兼投資中等收入群為輔◎第⑨板塊組團

產品類型：小獨棟、雙拼別墅

目標客戶：a、含有較強支付能力外地財富階層

b、擁有海景房為身份當地新興財富階層◎第⑩--板塊組團

產品類型：濱海別墅、島嶼別墅

目標客戶：

a、社會金字塔頂端少許客戶人群12威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第26頁□客戶定位◎本項目首期開啟地塊首期客戶：

應以含有先知先覺、首次別墅置業(yè)、城市中產階層，其中以青島當地人為主，周圍城市和外地人為輔；城市當地中產階層：35-40歲之間，事業(yè)小成所財富用于改進生活現實狀況，對于時尚休閑生活方式充滿向往含有較強改進型置業(yè)需求，較為依賴城市資源外地中等收入客戶：置業(yè)關鍵價值點是大海置業(yè)目為度假、養(yǎng)老、投資對于增值保值有一定需求價格承受能力在80萬之內首期開始建設地塊（黃色塊區(qū)域）威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第27頁即將進入主動郊區(qū)化、追求低密度生活城市中產階級；追求新度假方式高收入工薪階層首次別墅置業(yè)青島新興活躍財富階層，主要以制造業(yè)和服務產業(yè)私營企業(yè)主為主少數城市金字塔尖人群總價在200萬元左右小獨棟別墅高級別墅總價>500萬總價在80萬元之內聯排別墅、洋房、公寓度假、投資型產品□產品定位◎產品定位致力于滿足中高端客戶置業(yè)需求，并盡可能

擴大客戶層面，在挖掘地塊最大價值同時合理躲避風險

（詳細每個組團里面產品建筑內容見“客戶定位”章節(jié)）威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第28頁□營銷定位大營銷戰(zhàn)略——休閑生活之都——說明：（1）作為八千畝地“衛(wèi)星城”項目，不能靠一個簡單市場概念去炒作，必須要學會打“組合拳”，經過各項資源整合來到達提升項目高度、促進銷售目標。（2）市場競爭不但表現在同其它區(qū)域板塊項目標競爭，更表現在同周圍項目標競爭，經過差異化競爭優(yōu)勢來到達項目利潤最大化。度假會展高爾夫星級酒店品牌學校＋＋＋溫泉＋威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第29頁□住宅營銷定位中等房營銷定位

白領也能住別墅白領市場價格五星級配套服務銷售單價：3500-5000元/㎡戶型面積：150-200㎡聯排別墅80-150㎡平層、躍層洋房40-70㎡度假公寓度假會議、展覽中心高爾夫球場、康體中心星級度假酒店、溫泉水療中心游樂中心、特色商業(yè)街品牌學?！蚴灼诮ㄔO中等房營銷定位威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第30頁□住宅營銷定位◎其次建設中高端別墅營銷定位中高檔別墅營銷定位200萬：輕松享受戶戶臨水、親海、高爾夫豪宅威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第31頁□住宅營銷定位◎最終建設高檔別墅營銷定位高檔別墅營銷定位在青島——不是每個有錢人都能成為“島主”威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第32頁

第三部分項目經營開發(fā)計劃

□項目整體經營開發(fā)策略

□自主住宅商業(yè)開發(fā)資金回籠計劃

□土地對外合作開發(fā)資金回籠計劃

□項目整體經營開發(fā)利潤測算威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第33頁□項目整體經營開發(fā)策略123經營開發(fā)策略：——自主開發(fā)與合作開發(fā)相結合，中等房以自主開發(fā)帶動合作項目開發(fā)；——高檔房以合作開發(fā)項目促進自主用地項目標開發(fā)；——自主住宅開發(fā)用地面積約占總項目陸地面積7000畝30%，約2100畝。圖示說明：◎圖內紅色區(qū)域分別為會展中心、會議中心、學校等商業(yè)小區(qū)配套，面積大約為1100畝；◎圖內綠色區(qū)域為高爾夫球場，面積大約為800畝（不含河道部分）；◎圖內標注①②③部分為自主住宅開發(fā)區(qū)域，面積大約2100畝（包含項目北側島嶼）；◎圖內土黃色區(qū)域為對外合作開發(fā)區(qū)域，面積大約3000畝，（包含南側釣魚島外島、中間海島）。海島威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第34頁□自主住宅商業(yè)開發(fā)資金回籠計劃123海島◎住宅用地開發(fā)次序：（1）先開發(fā)①地塊，作為中等聯排、洋房、公寓等；（2）其次開發(fā)②地塊，作為項目中高檔別墅住宅；（3）最終開發(fā)③地塊，作為高檔臨海高檔別墅、公寓；◎商業(yè)用地開發(fā)次序：（1）開發(fā)建設展覽中心、商業(yè)街，同時進行高爾夫建設；（2）年開發(fā)建設會議中心、度假酒店、學校等；（3）年開發(fā)建設小區(qū)配套相關溫泉水療中心、康體中心等商業(yè)配套；威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第35頁□自主住宅商業(yè)開發(fā)資金回籠計劃123海島◎住宅開發(fā)、銷售計劃（1）-年09年8月份起開發(fā)建設第①地塊500畝，約35萬平米（按照1.0容積率），年開始銷售完其中18萬平米；（2）20銷售完第①地塊剩下17萬平米住宅，同時開始建設第①地塊剩下500畝（按照1.0容積率），和第②地塊300畝（按照0.3容積率計算約6萬平米）；（3）2020銷售完第①地塊和第②地塊住宅約20萬平米；開始建設第③地塊其中300畝地（按照0.3容積率計算約6萬平米）；（4）2020銷售完第①地塊和第②地塊剩下住宅中21萬平米，銷售第③地塊中3萬平米；威尼斯水城項目市場定位與經營開發(fā)計劃第36頁□自主住宅商業(yè)開發(fā)資金回籠計劃住宅旅游商業(yè)累計備注收入0元0元0元因為住宅、商業(yè)開發(fā)形不成銷售，所以沒有收入收入8億元0元（剛建成無法經營）8億元銷售18萬平米中等房（均價4300元/平米）收入8億元0.5億元（會展、酒店、高爾夫等配套商業(yè)同時經營）8.5億元銷售17萬平米中等房（均價4300元/平米）收入11億元

0.8億元（各類物業(yè)經營同上）11.8億元銷售20萬平米中等房（均價5500元/平米）收入12億元

1.0億元13億元銷售21萬平米中等房（均價5500元/平米）累計39億元2.3億元億元說明水城項目-六年間，項目自主住宅開發(fā)、商業(yè)經營總營業(yè)額大約75.8億元，按照前期計算凈利潤率23.5%來預算，總計利潤約17.5億元